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Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung zurückfordern

Von einer verspäteten Nebenkostenabrechnung ist dann die Rede, wenn der Vermieter dem Mieter die jährliche Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der in § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelte Abrechnungsfrist von 12 Monaten zustellt.

Erhält der Mieter eine verspätetet Nebenkostenabrechnung, so besteht für ihn keine Verpflichtung mehr eine daraus hervorgehende Nachforderung des Vermieters zu zahlen.

Ist dennoch eine Nachzahlung durch den Mieter erfolgt, so ist dieser nach einem Urteil des BGH (Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05) dazu berechtigt, die geleistete Nachzahlung aus der verspäteten Nebenkostenabrechnung vom Vermieter zurück zufordern.

Wann ist die Nebenkostenabrechnung verspätet?

Um eine verspätete Nebenkostenabrechnung handelt es sich, wenn der Vermieter dem Mieter die Nebenkostenabrechnung erst nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 BGB geregelten Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zustellt.

Beispiel: Der Abrechnungszeitraum endet zum 31.12 eines Jahres. Die Nebenkostenabrechnung muss dem Mieter bis spätestens 31.12 des Folgejahres zugestellt worden sein.

Überschreitet der Vermieter diese Frist, handelt es sich um eine verspätetete Nebenkostenabrechnung. Eine Nachforderung, die aus dieser Nebenkostenabrechnung hervorgeht ist rechtsgrundlos und muss durch den Mieter nicht mehr beglichen werden.

Ist der Grund für eine verspätete Nebenkostenabrechnung jedoch nicht in einer Nachlässigkeit des Vermieters zu sehen, so kann unter Umständen auch eine verspätetet Nebenkostenabrechnung wirksam sein. Hier muss jedoch der Einzelfall unter Berücksichtigung des § 276 BGB entschieden werden.

Rückforderungsrecht einer geleisteten Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung

Der Bundesgerichtshof entschied in einem Urteil aus dem Jahr 2006 (Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05), dass eine Nachzahlung, welche infolge einer verspäteten Nebenkostenabrechnung erfolgte, als Zahlung auf eine nicht bestehende Schuld ohne Rechtsgrund angesehen wird.

Eine auf diese Weise geleistete Zahlung kann nach dem Grundsatz der ungerechtfertigten Bereicherung nach § 812 BGB zurückgefordert werden.

Die Anwendung des § 214 Abs. 2 BGB, welches den Ausschluss des Rückforderungsrechtes im Zusammenhang mit einer Verjährung geregelt, kann in diesem Fall nicht angewandt werden. Grund hierfür nach Auffassung des BGH ist, dass der Ablauf der Abrechnungsfrist nicht mit dem Ablauf der Verjährung gleichzusetzen ist.

Die Verjährungsfrist, nach deren Ablauf eine Rückforderung einer geleisteten Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung ausgeschlossen ist, beträgt auch bei einer verspäteteten Nebenkostenabrechnung 3 Jahre und beginnt gemäß § 199 BGB mit Ablauf des Jahres indem der Anspruch entstanden ist.

Erst nach Ablauf der Verjährungsfrist ist somit eine Rückforderung ausgeschlossen.

Zusammenfassung

Stellt der Vermieter seinem Mieter die Nebenkostenabrechnung verspätet zu, so ist der Mieter nicht dazu verpflichtet eine Nachforderung aus dieser Nebenkostenabrechnung zu begleichen.

Leistet der Mieter dennoch eine Nachzahlung auf eine verspätete Nebenkostenabrechnung, so kann er diese an den Vermieter geleistete Zahlung gemäß § 812 BGB und in Hinblick auf das BGH Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 94/05 zurückfordern.

Einzig die Ausnahme, dass der Vermieter den Grund der Verspätung nicht zu vertreten hat, führt dazu, dass eine Rückforderung ausgeschlossen ist (§ 566 Abs3 Satz 3 BGB).

Da dieses jedoch gemäß § 276 BGB immer im Einzelfall entschieden und beurteilt werden muss, sollte vor der Rückforderung einer geleisteten Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung Rücksprache mit einem Anwalt oder dem Mieterverein gehalten werden.

12 Antworten auf "Nachzahlung bei verspäteter Nebenkostenabrechnung zurückfordern"

  • Lüddecke
    10. Mai 2012 - 19:34 Antworten

    Guten Abend,
    ich habe am 04.05.12 von meiner alten Wohnung (Auszug erfolgte zum 01.04.11) die Nebenkostenabrechnung (01.01.11-31.03.11) erhalten, mit einer für mich hohen Nachzahlung. Nach diesen ganzen Berichten zufolge müsste ich diesen aber gar nicht zahlen, da die 12 Monate um sind? Für eine rasche Antwort bin ich Ihnen sehr dankbar.

    • Dennis Hundt
      10. Mai 2012 - 20:19 Antworten

      Hallo Herr / Frau Lüddecke,

      entscheidend ist nicht die Zeit zwischen Ihrem Auszug und der Nebenkostenabrechnung. Sondern die Zeit zwischen dem Ende des Abrechnungszeitraums und der Abrechnung. Bei der Abrechnung nach dem Kalenderjahr endet der Abrechnungszeitraum am 31.12.2011. Demzufolge hat Ihr Vermieter für die Abrechnung des Jahres 2011 bis zum 31.12.2012 Zeit.

      Folglich liegt Ihr Vermieter voll in der Frist (bei Abrechnung nach Kalenderjahr, was die Regel ist).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lüddecke
    10. Mai 2012 - 21:33 Antworten

    Vielen Dank für Ihre Antwort… ich hatte heute vormittag einen Anwalt per Telefon vor Ort bei mir angerufen und dieser sagte mir ich müsste nicht zahlen. Jetzt bin ich etwas verwirrt. Als ich diese Seite gefunden hatte, wollte ich dazu noch eine zweite Meinung einholen. Schönen Abend noch.

  • Maria L.
    26. Juni 2012 - 09:23 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich bin letztes Jahr zum 30.09.11 aus einer Mietwohnung (WG) ausgezogen. Nun hatte ich meinen Untervermieter gebeten, die Kaution zurückzuzahlen. Dieser verweigert dies jedoch damit, das noch eine Nebenkostenabrechnung von dem Jahr 2010 kommen würde, sowie eine von 2011.
    Nach § 556 Abs. 3 kann er doch nur noch eine Nebenkostenabrechnung von 2011 geltend machen und gerade nicht von 2010. Da ich die Nebenkostenabrechung von 2010 nie erhalten habe, kann ich die Zahlung dieser doch auch verweigern.
    Habe ich selbst denn auch einen Anspruch auf Einsichtnahme der Nebenkostenabrechnung 2010?
    Und kann ich auch eine detallierte Aufstellung verlangen (Der Untervermieter hatte in den letzten Abrechnungen nur einen Posten mit Betrag genannt, nicht aber wie dieser zustande gekommen ist ? )

    Vielen Dank im Voraus und vielen Dank für diese tolle Seite.

    • Dennis Hundt
      26. Juni 2012 - 15:56 Antworten

      Hallo Maria,

      Sie haben Recht, der Abrechnungszeitraum für das Kalenderjahr 2010 ist vorbei. Hier kann der Vermieter und der Untervermieter jeweils keine Nachzahlung mehr verlangen. Damit Sie Ihren Teil der Abrechnung nachvollziehen können, müssen Sie auch Einblick in die Nebenkostenabrechnung des Vermieters nehmen können. Als Mieter hat man der Recht die Belege einzusehen, gleiches gilt auch für Ihr Untermietverhältnis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • AnneJ
    5. Juli 2012 - 08:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vor genau einem Jahr bin ich aus meiner vorletzten Wohnung ausgezogen, nach drei Monaten bin ich allerdings erneut umgezogen. Es stand vom vorletzten Vermieter noch eine Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum vom 1.7.2010 bis 30.6.2011 aus. Der Vermieter versuchte sie mir am 26.06.2012, kurz vor Ende der Zustellungsfrist, per Einschreiben mit Rückschein an die Adresse zu senden, die ich bei Auszug angegeben hatte. Da ich wieder umgezogen war, stimmte die Adresse nicht mehr und der Brief ging zurück an den Vermieter. Die Verwaltung rief mich darauf hin am Montag, den 02.07., an, um die neue Adresse zu erfahren. Ich gab meine Adresse an und erhielt am 04.07. die Abrechnung.
    Nun die Frage: Da die Abrechnung zu spät angekommen ist: Wessen Verschulden ist dies? Natürlich kann der Vermieter nicht wissen, dass ich erneut umgezogen bin und muss daher keine Prüfung der Adresse veranlassen. Andererseits bin ich nicht verpflichtet, ihm die neue Adresse mitzuteilen.
    Wie kann man in diesem Fall argumentieren?

    Vielen Dank im Voraus und für Ihre Hilfe!

    • Dennis Hundt
      6. Juli 2012 - 11:59 Antworten

      Hallo Anne,

      Sie können leider gar nicht argumentieren, denn Sie hätten dem Vermieter die neue Anschrift mitteilen müssen. Das zählt zu Ihren Pflichten als (ausgezogene) Mieterin. Die Nebenkostenabrechnung kam fristgerecht an, Sie werden zahlen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andrea Altmann
    3. September 2012 - 11:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wie verhält es sich denn in meinem Fall:
    Wegen Auszugs ist mein Abrechnungszeitraum von 01.10.2010 bis 30.03.2011.
    Die Abrechnung wurde mir am 17.08.2012 zugestellt.
    Meine Vermieterin beruft sich nun auf den Abrechnungszeitraum der Gesamtliegenschaft, welcher jedoch auch nur bis zum 30.06.2011 geht.
    Kann also in beiden Fällen eine Nachzahlung verweigert werden?
    Und könnte meine Vermieterin sich dann an meinem an sie verpfändeten Kautionssparbuch bedienen?

    mit freundlichem Gruß
    Andrea Altmann

    • Dennis Hundt
      3. September 2012 - 23:10 Antworten

      Hallo Frau Altmann,

      entscheidend ist nicht Ihr Auszugstermin, sonder der Abrechnungszeitraum für die gesamte Liegenschaft. Gut, aber auch dann hätte die Nebenkostenabrechnung bis zum 30.06.2012 bei Ihnen sein müssen. Siehe auch §556 BGB.

      Die Gefahr, dass Sie um Ihre Mietkaution kämpfen müssen besteht leider immer, wenn es zu Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elisa
    16. November 2012 - 15:47 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin zum 30.09.2011 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Die Nebenkostenabrechnung wurde mir zugestellt und ich habe sie auch beglichen.
    Nun habe ich aber einen Brief des Vermieters erhalten mit einer Korrektur der Nebenkostenabrechnung.

    Aufgrund einer falschen Eintragung der ISTA ergab sich ein Rückstand der Zahlung, den ich nun begleichen soll. Ist der Anspruch nicht schon wegen Erfüllung erloschen?
    Ich danke Ihnen für Ihre Hilfe und wünsche ein schönes Wochenende!

    • Dennis Hundt
      16. November 2012 - 16:49 Antworten

      Hallo Elisa,

      man könnte meinen mit Zahlungseingang und Akzeptanz des Vermieters ist die Schuld beglichen. Ich bin mir aber wirklich nicht sicher, wie es sich verhält, wenn der Vermieter tatsächlich nichts für de Fehler kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • kairo
    7. September 2013 - 12:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind Anfang dieses Jahres ausgezogen und der Vermieter hat 650,-€ von unserer Kaution einbehalten für evtl. Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung. Bislang haben wir noch keine Abrechnung für 2012 erhalten. Laut den vorherigen Kommentaren hat der Vermitter noch bis 31.12.2013 Zeit, habe ich das richtig verstanden?
    Wenn der Vermieter diese Frist nicht einhält und uns nach dem 31.12.2013 eine Abrechnung zukommen lässt und den Betrag von den einbehaltenen 650,-€ Kaution abzieht, darf er das?
    Sowie wie lange darf er Warten bis er uns (für den Fall einer Auszahlung von zu viel bezahlten Nebenkosten an uns) diesen Betrag überweist oder darf er den Überschuss den 650,-€ dazurechnen und alles einbehalten?

    Ich bedanke mich bereits herzlich im Voaus für Ihre Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen

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