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Mietvertrag | Fachbeitrag zum Mietvertrag (Arten, Kündigung, Besonderheiten)

Mietvertrag: Allgemein


Bei der Vermietung einer Immobilie regelt der zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossene Mietvertrag alle relevanten Dinge, die in Verbindung mit der Vermietung stehen. Auch wenn ein Mietvertrag in der Regel schriftlich abgeschlossen wird, so ist dies nicht zwingend vom Gesetzgeber vorgeschrieben.

Sind sich beide Parteien einig, ab wann das Mietverhältnis erfolgen soll und wie hoch die monatlich zu zahlende Miete ist, so kann ein Mietvertrag auch mündlich zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden, wobei in diesem Fall dann grundsätzlich die gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien zum Einsatz kommen, welche in den §§ 535 bis 580a BGB festgelegt sind. (mehr zum mündlichen Mietvertrag)

Üblicherweise kommen bei einer Vermietung Formularmietverträge zum Einsatz, die im Handel, im Internet oder bei Mietervereinen erhältlich sind.

Unterschiedliche Arten von Mietverträgen

Je nach Art der Vermietung müssen im Mietvertrag zusätzliche Punkte mit aufgeführt werden, damit der Mietvertrag auch wirksam ist und es nicht zu Unstimmigkeiten kommt, die nicht selten vor Gericht ausgetragen werden. Ganz gleich, um welche Art des Mietvertrags es sich handelt, gelten für das Mietrecht die §§ 535 BIS 580a BGB.

Unbefristeter Mietvertrag

Üblicherweise wird ein unbefristeter Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter geschlossen. Hierbei werden innerhalb des Mietvertrags der Beginn der Mietzeit und die monatlich zu zahlende Nettokaltmiete sowie die Betriebsnebenkosten festgelegt.

Um das Mietverhältnis ordentlich beenden zu können, gilt für den Mieter grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573 c BGB).

Für den Vermieter beträgt die Kündigungsfrist abhängig von der Mietzeit mindestens 3 Monate (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB) zusätzlich ist der Vermieter bei einer Vertragskündigung an die Vorgaben des § 573 BGB gebunden (der Vermieter muss eine Kündigung im Gegensatz zum Mieter stets begründen, z.B. mit Eigenbedarf).

Zeitmietvertrag


Unter bestimmten Voraussetzungen, die im § 575 BGB festgelegt sind, besteht ebenfalls die Möglichkeit für einen Zeitmietvertrag. Hierbei wird neben dem Beginn der Mietzeit auch das Ende dieser schriftlich festgelegt. Eine vorzeitige Vertragskündigung ist sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter her ausgeschlossen.

Sollte eine vorzeitige Vertragskündigung zwingend erforderlich sein, so ist dieses nur mit dem Einverständnis der anderen Partei möglich (Muster für eine Mietaufhebungsvereinbarung). Aufgrund der gesetzlichen Vorschriften zum Abschluss eines Zeitmietvertrages sollte dieser grundsätzlich schriftlich erfolgen.

Zwischenmietvertrag (Untermietvertrag)

Der Zwischenmietvertrag, der auch unter dem Begriff Untermietvertrag bekannt ist, ist eine besondere Form des Mietvertrags. Hierbei vermietet der Hauptmieter einer Wohnung ein Zimmer oder unter Umständen auch die gesamte Wohnung an eine dritte Person und erhält dafür eine entsprechende Miete. Ehe ein Hauptmieter einen Zwischenmietvertrag abschließen kann, muss gemäß § 540 BGB grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Wichtig: Auch wenn der Vermieter einer Untervermietung zustimmt, so trägt der Hauptmieter weiterhin Verantwortung für die Wohnung und kann vom Vermieter für Schäden haftbar gemacht werden, die durch den Untermieter entstanden sind (§540 Abs. 2 BGB).

Besondere Formen eines Mietvertrags

Zwei weitere Formen eines Mietvertrags sind der Staffelmietvertrag und der Indexmietvertrag. Das Besondere an diesen beiden Mietverträgen ist, dass hier bereits bei Vertragsabschluss die Mieterhöhung, welche sich von der üblichen Mietanpassung unterscheidet, festgelegt wird.

Staffelmietvertrag

In einem Staffelmietvertrag (§ 557 a BGB) wird bereits bei Vertragsabschluss eine meist jährliche Mieterhöhung vereinbart. Innerhalb des Vertrages werden die Zeiträume ebenso wie die Höhe der Mietsteigerungen festgehalten.

Eine ordentliche Kündigung für den Mieter kann für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden. Im Anschluss daran gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen für eine Mietvertrag nach § 573 und § 573 a BGB. Häufig kommt es vor, dass ein Staffelmietvertrag mit einem Zeitmietvertrag verbunden wird.

Indexmietvertrag

Bei einem Mietvertrag, in dem die Indexmiete gemäß § 557 b BGB vereinbart wurde, erfolgt eine Mieterhöhung nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

Bei einer Indexmiete wird die Miete anhand des Preisindex für die Lebenserhaltung aller in Deutschland befindlichen privaten Haushalte bestimmt. Dieser Preisindex wird in regelmäßigen Abständen durch das Statistische Bundesamt ermittelt.

Da sowohl bei einem Staffelmietvertrag als auch bei dem Indexmietvertrag eine Mieterhöhung bereist festgelegt wurde, ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Mietvertrag bei Beziehern von ALG II (Hartz IV)

Bei Bezug von ALG II (Hartz IV) werden nur dann die Kosten für die Miete in voller Höhe anerkannt und übernommen, wenn diese nach §  SGB II als angemessen angesehen werden.

Hierfür sind in erster Linie die Anzahl der Personen, die Größe und die Miete der Wohnung ausschlaggebend. Nur wenn die zu zahlende Miete angemessen ist, können durch die ARGE unter Umständen auch die Kosten für einen Umzug oder eine eventuell benötigte Kaution übernommen werden.

Jedoch müssen hierfür die Kosten vor Unterzeichnung des Mietvertrags von der zuständigen Stelle genehmigt und als angemessen anerkannt werden. Ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben und wird die Miete als nicht angemessen angesehen, so kann die ARGE die Mietzahlung kürzen oder verweigern, welches unter Umständen zu Problemen führen kann.

Damit es hier zu keinen Problemen kommt, sollte vor Vertragsunterzeichnung der Sachbearbeiter aufgesucht werden.

Darauf sollte bei Abschluss eines Mietvertrags geachtet werden


Ist der Mietvertrag erst einmal von Vermieter und Mieter unterzeichnet worden, so ist dieser für beide Parteien bindend. Ein einseitiger Rücktritt vom Mietvertrag ist nicht möglich. Aus diesem Grund sollte der Mietvertrag vor Vertragsunterzeichnung in Ruhe durchgelesen werden.

Häufig kommt es vor, dass insbesondere bei den Schönheitsreparaturen unwirksame Klauseln durch den Vermieter eingesetzt werden. Der § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung legt hier eindeutig fest, welche Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeführt werden müssen, sofern der Zustand dies erforderlich macht. Als Richtwert können die vom BGH als angemessene Fristen für Schönheitsreparaturen angesehen werden.

Nimmt der Vermieter unwirksame Klauseln zu den Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag auf, so wird in der Regel die gesamte Klausel unwirksam.

Werden dem Mieter innerhalb der Renovierungsklausel zu strenge Fristen zur Renovierung vorgegeben, so sind diese Vorgaben unwirksam. Ebenso sind Klauseln, in denen bei Auszug grundsätzlich die gesamte Wohnung renoviert werden, muss unwirksam und haben zur Folge, dass der Mieter bei Auszug gar nicht renovieren muss.

Sind Kündigungsfristen innerhalb des Mietvertrags angegeben, so dürfen diese sich in keinem Fall nachteilig für den Mieter auswirken und müssen mindestens die im § 573 c Fristen einhalten. Hierbei ist besonders auf die Kündigungsfristen für den Vermieter zu achten, da sich diese mit der Dauer der Mietzeit nach 5 und nach 8 Jahren um jeweils 3 Monate verlängert.

Ebenfalls dürfen das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB nicht ausgeschlossen werden.

Der Vermieter darf während der Mietzeit nur die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Zudem können nicht umlagefähige Nebenkosten zwar im Mietvertrag genannt werden, brauchen aber vom Mieter nicht bezahlt werden.

Umso wichtiger ist es, die Nebenkostenabrechnung aufmerksam zu prüfen und bei Bedarf Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen. Hier machen viele Vermieter Fehler – nicht unbedingt aus Absicht, sondern vielmehr aus Unwissenheit.

Werden zusätzliche Absprachen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag getroffen, so ist es empfehlenswert, diese ebenfalls innerhalb des Mietvertrags festzuhalten. Bei Formularmietverträgen ist in der Regel hierfür entsprechender Platz vorgesehen. Hier können auch bestehende Mängel oder Beschädigungen eingetragen werden, wenn diese nicht in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden.

Ein grundsätzlicher Tipp am Ende des Artikels:

Der Vermieter kann sich nur in einem sehr schmalen Bereich des Mietrechts bewegen. Soll heißen, das Mietrecht ist sehr mieterfreundlich.

Verbaut der Vermieter also unwirksame Vereinbarungen im Mietvertrag so sind diese im Regelfall nicht wirksam und sind am Ende oftmals nachteilig für den Vermieter. Zum Beispiel weil der Mieter die gesamte Auszugsrenovierung aufgrund einer unwirksamen Klausel nicht durchführen muss.

Besteht Unsicherheit, ob alle Klauseln im Mietvertrag wirksam sind, so können die örtlichen Mietervereine oder ein Anwalt weiter helfen.

15 Antworten auf "Mietvertrag | Fachbeitrag zum Mietvertrag (Arten, Kündigung, Besonderheiten)"

  • Otto
    8. März 2012 - 22:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt, wann und wie kann der Vertrag gekündigt werden?
    „Das Mietverhältnis beginnt am 01.12.2011 und ist vor Ablauf von 12 Monaten nicht kündbar und verlägert sich stillschweigend jeweils um ein Jahr. Das Recht der Kündigung bestimmt sich nach den gesetzlichen Vorschriften.“
    Mit Dank im voraus Otto.

    • Dennis Hundt
      8. März 2012 - 23:23 Antworten

      Hallo Otto,

      gesetzlich gilt die dreimonatige Kündigungsfrist. In Ihrem Fall würde ich sagen, Sie können bis zum dritten Werktag im September 2012 zu Ende November 2012 kündigen.

      Allerdings bezweifle ich die Wirksamkeit dieser Vereinbarung bei einem Wohnraummietvertrag. Das sollten Sie ggf. genauer prüfen lassen. Ich meine hier die stillschweigende Verlängerung um jeweils ein Jahr.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wilhelm M.
    30. Mai 2012 - 19:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    erstmal vielen Dank für diese tolle Seite und wie emsig Sie sich um Ihre User kümmern.

    Ich habe mir vor kurzem mit meinem Bruder ein Haus gekauft (2 Wohnungen, 1 Einzelhandelsgeschäft). Das Objekt wurde zuvor komplett von einer Familie betrieben und daher gibt es hier keine separaten Zähler für die Wohneinheiten und die Geschäftsflächen sind noch nicht ganz sauber von dem gemeinsam genutzten Flur getrennt.

    Dieses Einzelhandelsgeschäft konnten wir nun sehr zügig vermieten, eigentlich sehr schön, aber stellt uns nun bezüglich des Mietvertrages und den darin aufzunehmenden Nebenkostenabrechnung vor einige Probleme. Wir haben uns bisher mit dem Mieter mündlich geeinigt und wollen jetzt aber eigentlich ganz gerne den Mietvertrag abschließen.

    Hieraus ergeben sich folgende Probleme:
    1) Die noch ausstehende Renovierung des Einzelhandelsgeschäft (Der Bereich des Mieters soll durch eine Wand vom Flurbereich abgetrennt werden) steht noch aus, daher ist auch keine genaue qm-Zahl zu benennen.
    2) Die Aufstellung der Betriebskosten im Mietvertrag.
    a) Kann ich die verbrauchsunabhängigen Kosten zu je 1/3 auf die Einheiten umlegen?
    b) Das größte Problem sind allerdings die verbrauchsabhängigen Kosten, da noch keine separaten Zähler für diese Einheit installiert sind. Kann ich mich mit dem Mieter nicht auf eine Bruttomiete einigen, bis die Zähler entsprechend installiert sind und in dem Vertrag aufnehmen, dass diese Kosten ab da entsprechend über den Verbrauch abgerechnet werden? Denke das größte Problem besteht hier hinsichtlich der Heizkosten, oder?

    Ich bin mir jetzt nicht sicher, ob ich all diese Umstände explizit in dem Mietvertrag mit aufnehmen soll oder lieber die mündliche Vereinbarung belasse, bis die Renovierung abgeschlossen ist. Ich habe nur etwas Angst, dass der Mieter irgendwann den Vertrag nicht mehr so wie eigentlich vereinbart unterschreiben will.

    Wäre Ihnen für einige Tipps & Ratschläge sehr verbunden.
    Schon mal vielen Dank im Voraus.

    MFG
    Wilhelm

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2012 - 22:22 Antworten

      Hallo Wilhelm,

      danke für die ausführlich Darstellung. Ich möchte jetzt nicht im Detail auf alle Ihre Fragen eingehen, das würde einfach den zeitlichen Rahmen sprengen. Nur soviel: Wenn ein Mieter in eine Fläche einzieht, dann haben Sie immer einen Mietvertrag geschlossen. Zum Beispiel mündlich oder konkludent. Wenn Sie nichts vereinbaren, greifen die Regelungen des BGBs.

      Ein Tipp: Schließen Sie doch mit dem Gewerbemieter einen Mietvertrag für den Zeitraum X und vereinbaren Sie eine Pauschalmiete inkl. aller Nebenkosten. So gewinnen Sie Zeit alle Zähler entsprechend nachzurüsten und die Fläche auszumessen. Durch die Vertragslaufzeit stellen Sie aber auch sicher, dass Sie mit dem Mieter einen weiteren Vertrag schließen werden.

      Ansonsten kann ich Ihnen natürlich nur empfehlen sich bei Fachleuten Rat einzuholen, z.B. bei einer Hausverwaltung oder einem Anwalt. Im Mietrecht kann man so einige Fehler machen, sie Ihnen irgendwann auf die Füße fallen könnten.

      Beste Grüße und viel Erfolg

      Dennis Hundt

  • KLEINEFELD, Günther
    10. September 2012 - 12:23 Antworten

    Ich bin seit August 2000 Mieter einer Wohnung, (Hamburger Mietvertrag) die ich kündigen möchte. Es handelt sich um einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit.Die Kündigungsfristen sind wie folgt angegeben: 3 Monate bis 5 Jahren Überlassung, 6 Monate nach mehr als 5 Jahren, 9 Monate nach mehr als 8 Jahren – und wie in meinem Fall 12 Monate nach mehr als 10 Jahren. Meines Erachtens sind diese Fristen vom Gesetzgeber außer Kraft gesetzt worden. Demnach gilt eine generelle Kündigungsfrist für Mieter von 3 Monaten.
    Bin ich da richtig informiert?
    Vielen Dank für eine Antwort!

  • J. Fritz
    14. Oktober 2012 - 13:49 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein- noch nicht unterzeichneter – Mietvertrag beinhaltet die Klausel, dass ich, beim Auszug alle Tapeten abmachen muss, vorausgesetzt, dass der Nachmieter diese nicht übernehmen möchte. Die Wohnung würde mir ohne Tapeten an den Wänden übergeben, da es vorher wohl einen Wasserschaden gegeben hat und der Vermieter mir dir Möglichkeit geben wollte, die Raumgestaltung nach meinen Wünschen (und auf meine Kosten) vorzunehmen. Jetzt müsste ich mir jedoch im Vorfeld überlegen, Raufasertapeten zu verwenden, da ich diese im Zweifelsfall überstreichen könnte, um nicht später die Tapeten entfernen zu müssen. Da dies im Vertrag so drinnen steht, würde ich gerne wissen, ob ich dies tatsächlich machen müsste (auch wenn die Wohnung nach Auszug leerstehen würde bevor der nächste Mieter einzieht und ich ggf. dann wieder zurückkommen müsste) und ob es rechtens ist, dass ich vor Einzug tapezieren – und streichen – und beim Auszug ebenfalls renovieren muss? Wenn ich den Mietvertrag so unterschreiben würde, gäbe es eine Möglichkeit dort heraus zu kommen?

    Vielen Dank für Ihre Mühe,
    mit freundlichen Grüße
    J. Fritz

    • Dennis Hundt
      14. Oktober 2012 - 22:42 Antworten

      Hallo Frau Fritz,

      es gibt ein Urteil des BGH (Urteil vom 05.04.2006, Az. : VIII ZR 109/05) das besagt, dass die formularvertragliche Vereinbarung die (übernommen) Tapeten zu entfernen unwirksam ist. Ich habe mich kurz in das Thema eingelesen und es scheint mir so, als wenn Ihre Vereinbarung wirksam sein könnte, wenn Sie die Wohnung tapetenfrei übernehmen. Aber auch nur, wenn Sie nicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet sind (sonst unangemessene Benachteiligung = Unwirksamkeit).

      In der Summe keine einfaches Thema. Wenn Sie einen rechtlichen Rat wünschen, würde ich eine Beratung durch einen Anwalt empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Piroschka
    13. November 2012 - 15:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ein Jahr nach dem Eigentümerwechsel, Mietshaus aus den 1960er Jahren in Berlin, in dem ich seit gut 7 Jahren eine kleine Wohnung angemietet habe, und nach Mietaufhebungsangeboten, wegen geplanten Abrisses und Neubaus von Eigentumswohnungen (Luxus) haben sich die verbliebenen Mieter mündlich auf eine Abfindungszahlung mit dem Eigentümer geeinigt.
    Mehrere Mieter sind bereits gegen teils hohe, teils geringe Abfindungen ausgezogen, einige Wohnungen stehen seit dem Eigentümerwechsel leer.
    Wenige Tage nach der mündlichen Einigung erfolgte an alle eine umfangreiche Verwertungskündigung durch eine große Sozietät, in auffälliger Anlehnung an eine bekannte BGH Entscheidung zugunsten eines Vermieters. Trotz einvernehmlicher Einigung sollen alle betroffenen Mieter Widerspruch gegen ihre Verwertungskündigungen einlegen. Erst dann würde die Auszahlung erfolgen, auf ein Anderkonto bei einem RA mit dem einer der Mieter befreundet ist und der diesen beraten hat. Danach sollen alle Mieter vor Gericht einem Vergleich zustimmen. Ist dieser Aufwand notwendig? Habe Bedenken, dass ein solches Verfahren zulässig ist. Für eine kurze Einschätzung bin ich Ihnen sehr dankbar. Herzliche Grüße, Piroschka

    • Dennis Hundt
      13. November 2012 - 15:27 Antworten

      Hallo Herr Piroschka,

      ich kenne mich mit Entmietung oder Verwertungskündigungen leider nicht so gut aus, daher kann ich Ihnen nicht sagen, ob das Vorgehen des Vermieters üblich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anni
    30. November 2012 - 22:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auf der Suche nach einem passenden Haus haben wir ein Objekt in die engere Auswahl genommen und dem pot. Vermieter mitgeteilt, dass wir grundsätzlich interessiert wären.
    Es war klar, dass noch Details, wie Nebenkosten, Vertragsgrundlagen etc. abzustimmen und zu besprechen wären.
    Nach einer Übersendung des Mietvertrages zur Klärung dieser Fragen und einer anschließend möglichen Diskussion ist uns aufgefallen, dass bspw. die Nebenkosten nicht 30 sonder 80 Euro betragen und hiermit auch nur ein sehr kleiner Teil der BK abgedeckt ist, dass wir Instandhaltungen an der Heizung bspw. bis 110 Euro im Einzelfall selbst zahlen müssten, die Gartengeräte und Winterdienstgeräte selbst zahlen müssen usw.
    Kurzum, für uns bedeutete dieser Vertragsentwurf ein finanzielles Fass ohne Boden, was wir dem pot. Vermieter heute auch so mitteilten.
    Dieser ließ unsere Bedenken nicht gelten und sagte sofort, dass ein mündlicher Vertrag zustande gekommen sei und wir ihn nun entschädigen müssen.
    Ich persönlich kann mir nicht vorstellen, dass das Führen von Vertragsverhandlungen im Mietrecht quasi nicht möglich sein sollen. Andernfalls würde mit jeder Interessensbekundung ein mündlicher Vertrag geschlossen? Die Vertragsdetails, die von finanzieller Bedeutung sind, sollten doch vorher zu klären sein oder liege ich da falsch?

    Ich bedanke mich bereits vorab für einen Tip von Ihnen!

    • Dennis Hundt
      1. Dezember 2012 - 14:38 Antworten

      Hallo Anni,

      der Fakt, dass der Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag übersendet hat, sagt ja schon indirekt, das keine mündlicher Vertrag geschlossen wurde. Sonst wäre der schriftliche Mietvertrag ja nicht nötig gewesen. In meinen Augen sind Sie mit Ihren bekundeten Interesse keinen Vertrag eingegangen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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