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Mietminderung – Musterbrief

Im unteren Teil des Artikels finden Sie einen Musterbrief zur Mietminderung. Dieses Muster können Sie kopieren und kostenlos für Ihre eigene Mietminderung verwenden.

Mängel in einer Wohnung sind ärgerlich und beeinträchtigen oft den Wohnkomfort. Grundsätzlich steht dem Mieter das Recht zur Mietminderung aus verschiedenen Gründen zu, wenn er die Mietsache nicht mehr im vertraglich vereinbarten Zustand nutzen kann. Wenn man als Mieter die Miete wegen bestehender Mängel mindern will, muss man jedoch dem Vermieter den Mangel melden und ihm eine angemessene Frist zu dessen Behebung setzen.

Kommt er diesem Verlangen nicht nach, kann die Miete zu einem dem Mangel angepassten Prozentsatz gemindert werden.

Im Folgenden finden Sie einen Musterbrief, den Sie an Ihre individuelle Situation anpassen können.

Mietminderung – Musterbrief zur freien Verwendung


Absender:

 

Mieter Mustermann
Musterstr.1
12345 Musterstadt

Brief an:

Vermieter Musterfrau
Musterstr. 2
67890 Musterort

Mängel in der Wohnung / Mietminderung

Sehr geehrte Frau Vermieterin,

wie ich Ihnen bereits in meinem Schreiben vom 10.02.2010 mitteilte, finden sich in der von Ihnen gemieteten Wohnung in der Musterstr. 1 folgende Mängel:

  • An der Decke des Wohnzimmers findet sich ein kreisrunder Wasserfleck von etwa einem Meter Durchmesser. Die Außenwand des Wohnzimmers zeigt Schimmelflecken.
  • Der Außenrollladen des Schlafzimmerfensters ist defekt und lässt sich nicht mehr hochziehen.
  • Die Dichtungen im Toilettenkasten sind undicht, was ein ständiges Laufen des Wassers zur Folge hat.

Der Wasserfleck kann nicht auf falsches Lüften zurückzuführen sein, da ich seit meinem Einzug in die Wohnung ausreichend heize und zweimal täglich Stoßlüfte. Vermutlich ist das Dach undicht oder die Wände nicht ausreichend isoliert. Der Außenrollladen war bereits seit meinem Einzug altersschwach und ist nun gar nicht mehr funktionsfähig.

In meinem Schreiben vom 15.02.2010 bat ich Sie, die Mängel innerhalb von vier Wochen zu beseitigen. Leider sind Sie der Bitte nicht nachgekommen. Da in meinen Augen eine spürbare Beeinträchtigung des Wohnwertes der Immobilie durch die Mängel verursacht wird, sehe ich mich gezwungen, die Miete um 20 Prozent zu mindern. Die Höhe der monatlichen Miete beträgt derzeit 475 Euro, was einen Minderungsbetrag von 95 Euro ergibt. Ab April werde ich also eine Monatsmiete von 380 Euro überweisen.

Ich bitte Sie nochmals um eine Beseitigung der Mängel. Für eine Besichtigung der Mängel und deren Behebung können Sie jederzeit unter folgender Nummer 0123-1234567 mit mir Kontakt aufnehmen.

Mit freundlichen Grüßen

Mustermieter


PS: Hier finden Sie eine Vorlage zur Kündigung von einem Mietvertrag.



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123 Antworten auf "Mietminderung – Musterbrief"

  • dennis bergmann
    7. Februar 2012 - 07:13 Antworten

    Hallo, meine Eingangstür ist eine ganz normale einwandige Holztür, die man in Schrebergärten einbaut oder ein normales Zimmer damit zu macht, durch die frostigen Tage hat meine Tür Schwitzwasser gebildet und ist eingefroren. Zudem nimmt die Tür Wasser auf und schimmelt. Was kann ich machen, gibt es da ein Vordruck?

    Würde mich freuen wenn sie mir helfen könnten, danke.

    • Dennis Hundt
      7. Februar 2012 - 13:12 Antworten

      Hallo Herr Bergmann,

      ich würde mich im ersten Schritt mit Ihrem Vermieter in Verbindung setzen, Ihre Situation schildern und gemeinsam nach einer Lösung suchen. Einen konkreten Vordruck für Ihren Fall, zur Kontaktaufnahme oder für eine Mietminderung, habe ich leider nicht für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ute Mathews
    17. Februar 2012 - 21:35 Antworten

    Hallo,
    wir haben am 30.12.2011 ein Neubau-Reihenhaus bezogen. Zuerst war man von der Vermieterseite sehr entgegenkommend. Wir mussten unbedingt noch vor Jahresende einziehen und man hat alle Handwerker in unser Haus geschickt. Bislang haben wir alleine in der Häuserreihe gewohnt, letzte Woche ist ein Nachbar eingezogen.
    Wir haben folgende Mängel:
    Keinen Internet-/TV-/Telefonanschluss.
    Man hat vergessen, den Bauantrag dafür zu stellen. Jetzt waren wir gezwungen, die Telekom zu nehmen, was monatliche Mehrkosten für 2 Jahre im Gegensatz zu Kabel Deutschland bedeutet.
    Seit gestern haben wir Telefon. Vorher mussten wir unsere Mobiltelefone benutzen.
    Die Außenanlagen sind nicht fertig. Wir haben ständig Baulärm von außen und auch innen, weil die Handwerker aus- und eingehen. Unsere Terrasse ist nicht nutzbar.
    Der Elektriker ist ständig im Haus, da auch Kabel falsch verlegt wurden.
    Der Maler muss wieder kommen, weil die Handwerker wieder bohren mussten.
    Unseren Abstellraum konnten wir sechs Wochen nicht nutzen, weil dort eine provisorische Heizung stand. Auch sechs Wochen.
    Türen müssen ausgebessert werden, weil sie zu kurz waren und man ein Stück angesetzt hat, was aber braun statt weiß ist. Also müssen die Türen rausgenommen und gestrichen werden.
    Im Erdgeschoss gab es keine Telefondose.
    Uns reißt jetzt die Geduld, wir wohnen sieben Wochen hier und nichts passiert ohne dass wir jeden Tag hinterher telefonieren.
    Ich habe die Hausverwaltung angeschrieben und um Erledigung gebeten und um einen Vorschlag gebeten, wie man uns entgegenkommt.
    Freundlicherweise erlässt man uns 100 Euro pro Monat von der Miete (880 Kaltmiete).
    Wir wollen jetzt einen Brief aufsetzen und Mietkürzung androhen.
    In welcher Höhe wäre das angemessen?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe!
    Ute M.

    • Dennis Hundt
      18. Februar 2012 - 18:46 Antworten

      Hallo Frau Mathews,

      vielen Dank für die ausführliche Schilderung Ihrer Situation.

      Wie es scheint, handelt es sich um eine Neubau-Reihenhausanlage.

      Im Grunde kann ich mich recht kurz fassen, wenn Sie in ein Haus ziehen, das sich in einer Neubauanlage befindet, müssen Sie auch mit weiteren Arbeiten rechnen. Das betrifft aber nicht alle Punkte die Sie genannt haben. Aber z.B. den nicht fertigen Garten. Wenn der Garten bei Einzug nicht fertig ist, wissen Sie ja, dass da noch was gemacht werden muss (ebenso Terrasse). Und das auch nicht im Winter, sondern erst im Frühjahr. OK, das heißt, für derartige Probleme scheidet eine Mietminderung aus.

      In der o.g. Situation sehe ich zum Beispiel auch die provisorische Heizung. Die war vermutlich auch bei Ihrem Einzug da. Wenn Sie also nichts Verbindliches für die Aktivierung / Einbau einer normalen Heizung vereinbart haben, sehe ich hier auch keinen (wirklichen) Grund für eine Minderung.

      Die vielen anderen Punkte die Sie angesprochen haben sind natürlich nicht schön und berechtigen ggf. auch zur Minderung. Eine Mietminderung ist immer eine Einzelfallentscheidung – ich kann Ihnen hier leider einen pauschalen Wert an die Hand gegen. Die angebotenen 100 Euro der Hausverwaltung könnten aber ein Anhaltspunkt für eine möglicherweise höhere Mietminderung sein.

      Ich persönliche halte die 100 Euro für ein Angebot, dass durchaus annehmbar ist, gerade weil Sie mit Wissen „auf eine Baustelle“ gezogen sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Staps
    20. Februar 2012 - 09:42 Antworten

    Hallo, wir wohnen seit 12 Jahren in einem bislang ruhigen, sauberen und kinderfreundlichen 8 Parteienmietshaus mit netter Mietergemeinschaft, auf 4 Etagen. Seit ca 4 Jahren haben wir einen neuen Mieter ( 1.EG) im Haus. Dieser zog mit seiner damaligen Freundin und 2 Hunden in die Wohnung. Nach kurzer Zeit begann die Lärmbelästigung durch ständiges Hundegebell, laute Musik und Türenknallen. Das war aber nichts gegenüber dem ständigen Streiten, Schreien, Poltern der beiden Mieter. Laute Geräusche, entstanden durch handgreifliche Übergriffe, Hilferufe und Weinen, wurden immer unerträglicher. Mehrfach wurde die Polizei gerufen. Beschwerden beim Vermieter, ergaben lediglich ein einmaliges Gespräch aller Hausbewohner und dem Vermieter mit diesem Nachbarn. Resultat: kurzfristige Ruhe und die damalige Freundin zog aus, mit den beiden Hunden. Danach folgte Freundin Nr.2 und das ganze begann von neuem. Seit ca 1 Jahr nun wohnt der Nachbar mit Freundin Nr.3 in dieser Wohnung. Mittlerweile wird wegen bereits o.a. Lärmbelästigung, 2mal in der Woche von den Hausbewohnern die Polizei gerufen, egal ob tagsüber oder nachts. In unserem Haus wohnen 3 Kinder im Alter von 11-14 Jahren, die mit Angst durch das Treppenhaus gehen, oder gar nicht mehr allein in der eigenen Wohnung bleiben möchten. Oftmals kann man nachts nicht schlafen oder die Nachtruhe wird jäh unterbrochen. Einige freundliche Versuche mit dem Nachbarn zu reden und um Rücksicht zu bitten scheiterten. Hausordnung oder Ruhezeiten beachtet er überhaupt nicht. Selbst abends oder sonntags mittags beginnt er mit Renovierungsarbeiten und Bohrlärm. Auch diese Versuche, den Nachbarn zu bitten, er möge sich doch an die Hausordnung halten, scheiterten.
    Seit ca 2 Monaten sind nun im OG neue Mieter eingezogen. mit erst einem Kleinkind, mittlerweile sind es zwei Kleinkinder. Bei diesem Mieter musste bereits zweimal die Polizei gerufen werden, wegen nächtlicher Ruhestörung durch Geschrei, Handgreiflichkeiten und Sachbeschädigung im Treppenhaus. Hier wird wöchentlich gefeiert mit sehr lauter Musik, die bis zu uns ( wir wohnen 2 Etagen unter diesem Mieter) zu hören ist und nächtlichen Schlaf unmöglich macht. Dieser Nachbar stellt die Kinderkarren im Treppen- bzw Kellerbereich ab, was an sich kein Problem darstellt, allerdings sammelt sich seither dort der Unrat (benutzte Taschen-und Feuchttücher, leere und halbleere Getränkepackungen, deren restlicher Inhalt bereits auf dem Boden klebt, aussortierter Sperrmüll) an. Einige Versuche der anderen Hausbewohner um Ruhe, Sauberkeit und Rücksichtnahme zu bitten, wurden zur Kenntnis genommen und das war es dann leider auch. Mehrere Versuche den Vermieter um Hilfe zu bitten wurden jedesmal mit dem Vermerk auf ein Lärmprotokoll abgetan… Lärmprotokolle haben wir in den vergangenen Jahren einige geführt und gebracht hat es nichts. Nun möchte ich dem Vermieter ein Schreiben aufsetzen mit einer Frist und der Ankündigung der Mietminderung. Welche Frist muss ich einräumen und wieviel Prozent Minderung kann ich ankündigen?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe

    • Dennis Hundt
      20. Februar 2012 - 10:32 Antworten

      Hallo Frau Staps,

      danke für den sehr ausführlichen Kommentar. Grundsätzlich brauchen Sie für die Mietminderung keine Frist setzen. Dem guten Verhältnis zum Vermieter wegen, könnte man sicherlich 1 bis 2 Wochen Frist für Maßnahmen des Vermieters setzen. Gerade weil Sie schon oft mit den Vermieter diesbzgl. Kontakt hatten und auch schon Lärmprotokolle geführt haben.

      Wie hoch die Minderung ausfallen kann, kann ich nicht pauschal beantworten. Hier ein Urteil vom Amtsgericht Neuss: AG Neuss, WM 1989, S. 264. Im dem Urteil entschieden die Richter, dass 10% Minderung (der Warmmiete) in Ordnung sind. Meines Erachtens nach, sind Ihre Einschränkungen bei Ihnen aber noch erheblicher.

      Ich würde an Ihrer Stelle nach weiteren Urteilen recherchieren und daran meine Minderung ausrichten. Mit 10% + X haben Sie sicherlich die richtige Richtung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christine Heinke
    21. Februar 2012 - 14:20 Antworten

    Ich wohne sehr fast 20 Jahren in einem Mietshaus mit 7 Wohnparteien und gewerblichen Mietern. Seit ca.3 Monaten haben wir ein massives Problem mit dem Vermieter, da er nicht rechtzeitig Öl bestellt und wir mindestens 2 Tage ohne Heizung und warmes Wasser sind. Dieses Problem habe wir in regelmäßigen Abständen, da nach ca. 14 Tagen das Öl wieder alle ist. .
    Seit Freitag, vergangener Woche ist diese Situation wieder eingetreten, ich persönlich habe ihn in Kenntnis gesetzt, das wieder die Heizung kalt ist, außer “ ich kümmere mich darum“ hat sich bis heute nichts getan, telefonisch ist der Vermieter nicht erreichbar, d.h. er drückt die Anrufe weg bzw. legt einfach auf, so das kein Gespräch zustande kommt. Bei den zur Zeit herrschenden Außentemperaturen heißt das für uns Mieter, das wir in dem Wohneinheiten nicht mehr als 12-13 °Grad Celsius haben., was sehr unangenehm ist und wir bereits gesundheitliche Auswirkungen haben. Ich bin im Moment ziemlich hilflos, da ich nicht weiß was ich dagegen tun kann, außer einer Mietminderung ( wie hoch kann die Miete gemindert werden?), aber davon wird meine Wohnung aber auch nicht warm!

    Bin für jeden Rat dankbar und verbleibe

    mit freundlichen Grüßen

    Christine Heinke

    • Dennis Hundt
      21. Februar 2012 - 15:13 Antworten

      Hallo Frau Heinke,

      danke für die Schilderung. Im Grunde bleibt Ihnen als Druckmittel tatsächlich nur die Mietminderung. Ich habe gerade nochmals recherchiert. Gerichte haben Mietminderung zwischen 20 und 100 Prozent beim Heizungsausfall im Winter für angemessen befunden.

      Hier zwei Beispiele:

      LG Berlin, GE 1993, S. 861 –> 40% Mietminderung
      LG Berlin, GE 1992, S. 1213 –> 100% Mietminderung

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Christine Heinke
        21. Februar 2012 - 15:27 Antworten

        Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort und ich werde mich an Hand Ihrer Beispiele weiter informieren und verbleibe mit

        lieben Grüßen

        Christine Heinke

  • Familie G.
    5. März 2012 - 16:15 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen seid 10 Jahren (2002) in einem Zweifamilienhaus das von uns alleine genutzt wird. Unser Vermieter hat eine Firma und sein Haus 2 Häuser weiter. Gemietet wurde: Wohnhaus mit ca. 600qm Garten + Nebengebäude bestehend aus : alten Schweinestall, Garage und Fahrradraum (wir konnten rund ums Haus gehen) Super für die Kids und genau das was wir suchten.
    Bei Abschluss des Mietvertrages wurde vom Vermieter gesagt, das im Erdgeschoss das Bad innerhalb von 3 Jahren erneuert wird. Innerhalb der ersten 5 Jahre wurde gesagt das das Nebengebäude abgerissen wird . Auf Nachfragen ob eventuell ein Carport hinkommt wurde gesagt : ihr bekommt da schon was hin, lasst euch überraschen. JUHU… letztes Jahr im Februar 2011 wurde endlich angefangen (freu) Das Nebengebäude wurde abgerissen (na toll) dafür stehen dort jetzt 4 Garagen wovon 1 uns gehört 1 unserer Nachbarin und eine Doppelgarage unserem Vermieter.
    Der mit Liebe angelegte Garten ist nur noch eine Sandwüste und die Kids können dort auch nicht mehr richtig spielen weil dort die Baumaschinen stehen. (nachdem unser Jüngster 10 Jahre darauf gespielt hat und sich eine Eisenstange in den Oberschenkel gerammt hat … Notarzt Krankenwagen 10cm lange Narbe … Glück gehabt ) Ein 2 Meter hoher und mit ca. 6-8 Meter Durchmesser breiter Sandberg hat sich im Garten breit gemacht. Auf Anfrage wann der wegkommt : keine klare Aussage. Nun ist aber auch die Hofeinfahrt zu den Garagen noch nicht fertiggestellt und nur mit dem geschreddertem Schutt erst mal befahrbar gemacht worden.
    Mein Badezimmer wurde fertiggestellt und ist sehr schön geworden, dennoch war es sehr viel Dreck und Staub ca. 10 Wochen im Haus. Es wurden Fußböden, Wände und Decken weg gestemmt, wovon ich keine Ahnung hatte. Teilweise hatte ich in der Küche beim Kochen Schutt welcher beim stemmen von der wand viel (von der Wand die sich zum Badezimmer
    befindet und an meinem Herd) im Essen. Eines abends rief mein Vermieter an das um 8.00 Uhr am nächsten Tag angefangen wird den Dachboden zu isolieren. Es nahm einfach kein Ende mit dem Dreck im Haus. Durch den Hintereingang kamen und gingen die Handwerker durchs ganze Haus. Meine Söhne haben beide eine Hautkrankheit / Neurodermitis und Hausstauballergie) und sind von dem Staub komplett am blühen (welches noch nicht weg ist).
    Es kam vor, das ich gerade aus dem Schlafzimmer (Gott sei dank im Bademantel) kam und ein Handwerker vor mir stand. Am 21.12.11 habe ich dann mal gesagt, dass ich mich nun gerne mal auf Weihnachten vorbereiten möchte und ein bisschen Ruhe haben möchte. Gnädigerweise hatte ich dann bis zum 27.12.2011 sowas wie Weihnachten. Dann ging es weiter die Wände würden isoliert und die Schläuche mussten durchs Fenster auf den Dachboden. Der Schornstein wurde abgerissen und und und…. Na ja… Jahreswechsel….. 2012 im Haus ist es ruhiger geworden, aber der Hof ist immer noch nicht fertig, genauso der Garten nicht nutzbar und in unserer Garage (sie ist schon recht groß) passt gerade unser Auto das Regal und 2 Fahrräder. Im Gegensatz was wir vorher hatten ist es ein Witz. Kein Motorrad kein Rasentrecker … nichts geht mehr rein.
    Nun der Hammer: Unsere Miete wurde von 646,00 EUR kalt inkl. Nebenkosten auf 740 EUR kalt inkl Nebenkosten. erhöht. Wegen Renovierungs- und Erneuerungsarbeiten und weil der Mietspiegel sich so verändert hat.
    Davon war vorher nicht mal die Rede! sonnst hätte ich mir das gar nicht alles angetan und was neues gesucht. Wir haben von Anfang an (Mietbeginn) gesagt, dass wir nicht mehr zahlen können.
    Es kam auch nie auch nur das Gespräch über eine Mieterhöhung die ganzen Jahre nicht. Fazit: Ich muss mehr zahlen für weniger Nebengebäude weniger Garten (weil der Hof ja vergrößert werden musste wegen der Firmenwagen die dort nun die Garagen nutzen). Keinen eigenen Hof mehr und immer noch keinen nutzbaren Garten (der Berg und die Baumaschinen sind immer noch da) da immer wieder was neues dazu kommt. Oh mein Gott… meine Nerven liegen blank.
    Habe Widerspruch erhoben bei der Hausverwaltung… ohne Erfolg. Zitat: Ihren Einspruch gegen die Mieterhöhung muss ich nach Rücksprache mit dem Vermieter zurückweisen. Was kann ich noch machen?

    • Dennis Hundt
      5. März 2012 - 16:41 Antworten

      Hallo Frau G.

      vielen Dank für den tollen und sehr langen Kommentar, freut mich.

      Im Grunde können Sie die Beeinträchtigung aus der Vergangenheit abhaken. Rückwirkend können Sie keine Mietminderung mehr geltend machen.

      Drei Punkte für Sie:

      1. Für die aktuelle Beeinträchtigungen können Sie die Miete durchaus mindern. Ab sofort, bis die Beeinträchtigungen beseitigt sind.

      2. Jetzt müssen Sie prüfen, ob die Mieterhöhung nach § 558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 559 BGB (Modernisierung) erfolgten.

      3. Wenn Sie wissen, was die Grundlage für die Erhöhung ist, müssen Sie prüfen, ob alle Berechnungen (Vergleichsmiete, Berechnung der Erhöhung durch Modernisierung) korrekt und fristgerecht durchgeführt wurden.

      Nach diesen Prüfungen können Sie Ihr weiteres Vorgehen zielgerichtet abstimmen. Grundsätzlich werden Sie eine Erhöhung nur sehr schwer umgehen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kaya
    7. März 2012 - 01:25 Antworten

    Hallo,

    ich wohne seit Juni 2010 in einem Mehrfamilienhaus. Mein Problem bezieht sich auf eine nicht funktionierende Heizung im Wohnzimmer. Diese heizt ununterbrochen auf vollen touren. Die Raumtemperatur liegt permanent bei rund 28 Grad +-2. Der Regler hierfür ist seit Anfang Oktober 2011 defekt. Nach mehrmaligen telefonischen Anfragen kam auch ein Klempner Anfang November, der sich die Heizung angeguckt hat. Als Antwort gab er mir, dass der Regler komplett ausgetauscht werden müsse und er mit dem Vermieter die nächsten Schritte einleitet.

    Seit dem Versuche ich, der Reparatur bezüglich, mit dem Vermieter auf ein Nenner zu kommen. Doch bei jedem Anruf oder persönlichen Gespräch heißt es nur, ES SEI IN ARBEIT. Anstatt in dieser Zeit den Fehler zu beheben, hat er auch noch frecherweise die Nebenkosten von 150 auf 175 Euro erhöht. Mein eigentliches Problem ist, dass ich keines dieser Informationsflüsse schriftlich getätigt habe. Kann ich da noch irgendwas herausholen, wenn ja wie viel? Wenn nicht, müsste ich dem Vermieter noch eine Frist geben oder kann ich die Mietminderung gleich ankündigen und vollstrecken (wenn ja mit wie viel %).

    freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      7. März 2012 - 19:27 Antworten

      Hallo Kaya,

      rückwirkend können Sie die nur mindern, wenn Sie die defekte Heizung gemeldet haben (das haben Sie) und dann die Miete unter Vorbehalt der Minderung gezahlt haben (das haben Sie offensichtlich leider nicht getan). Daher sehe ich keine Minderung für die Vergangenheit.

      Wegen der nicht funktionierenden Heizung können Sie ab sofort (mit Ankündigung, aber ohne Frist) die Miete mindern. Zudem sollten Sie in der Ankündigung auch schreiben, dass Sie Schadenersatzansprüchen einfordern werden. Die erhöhten Heizkosten. 1 Grad wärmer entspricht in etwa 6% der Heizkosten (für den Raum).

      Für eine derartige Minderung ist mir kein Fall bekannt, aber ich halte 5 bis 15 Prozent durchaus für realistisch. Den möglichen Schadensersatz müssen Sie sich durchrechnen.

      Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Finke
    7. März 2012 - 02:33 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    Wir sind gerade in eine 4 Zimmer (DDR-Platte) Wohnung gezogen. Das der Lärmpegel dort nicht gerade berauschend ist wahr schon klar, aber…

    Unter uns wohnt eine offenbar alleinstehende Frau die den ganzen Tag schreit. Sie schreit aus vollem Halse, als ob Sie den ganzen Tag irgend jemanden anschreit. Es scheint wohl nach Gesprächen mit anderen Mietern so zu sein das das Problem schon seit längerem besteht. Auf das Klingeln und Klopfen der Nachbarn reagiert Sie nicht … ich denke aus Angst. Ein Nachbar sagte mir er habe gegen die Tür getreten. Es war auch schon mehrfach die Polizei wegen des Lärms deswegen im Haus. Aus den Gesprächen mit den Nachbarn habe ich herausgehört das es sich wohl wahrscheinlich um eine psychische Erkrankung handelt.

    Sie schreit jeden Tag bis in die späten Nachtstunden. Die Kinder sind betroffen und ich als Nachtarbeiter muss tagsüber auch schlafen.

    Da es bei der Erstbegehung der Wohnung und auch bei der späteren Übergabe, also zu keiner Zeit, ein Wort vom Vermieter bzw. Hausverwalter dazu gab frage ich mich:

    Ich das schon vorsätzliche Täuschung? Immerhin muss der Vermieter ja das Problem bereits seit längerem kennen.

    Was kann ich da machen, wohin kann ich mich wenden?

    • Dennis Hundt
      7. März 2012 - 19:53 Antworten

      Hallo Herr Finke,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Ich kann Ihnen natürlich nicht sagen, ob Sie vorsätzlich getäuscht wurden. Das weiß wohl nur der Vermieter. Für Sie ist es auch schwierig Ihren Verdacht zu beweisen / zu untermauern.

      Sie können sich an Ihren Vermieter wenden. Bitten Sie darum, dass die normalen Ruhezeiten eingehalten werden und Sie nicht fortlaufend vom Lärm belästigt werden. Dann liegt der Ball beim Vermieter. Dann folgt in der Regel ein Lärmprotokoll als Nachweis der Lärmbelästigung (das Sie erstellen) und eine Mietminderung. Wie hoch eine Minderung ausfallen kann, ist abhängig von Ihrer Beeinträchtigung. Die Minderung wirkt dann oftmals motivieren, sodass der Vermieter tätig wird, Abmahnungen ausspricht und im schlimmsten Fall Ihrer Nachbarin gekündigt.

      Viel mehr kann ich leider gar nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Schneider
    29. März 2012 - 15:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vor 4 Tagen gab es eine Überschwemmung in dem Stockwerk über mir (Dachgeschoss). Wasser tropfte von meiner Zimmerdecke. Die Zimmerdecke ist in der Größe von ca 4qm nass und 2 Wände (Zimmerecke) sind bis 80cm von der Decke gemessen nass.
    Der Hausmeister hat die Überschwemmung beseitigt und einen Luftentfeuchter in mein Zimmer gestellt. Ich solle diesen nun 2 Wochen lang tagsüber laufen lassen um die Feuchtigkeit im Raum aufzunehmen. Er sagt auch dass sobald die Wände trocken sind er das Zimmer streichen würde.
    Kann ich trotzdem auf Mietminderung klagen/fordern, da Nachts wo der Entfeuchter nicht läuft die Luftfeuchtigkeit schon sehr hoch ist sodass man am Morgen das Fenster mit einem Handtuch abwischen muss und das Zimmer unangenehm riecht?

    Wäre für einen Tip sehr dankbar.

    Schöne Grüße

    • Dennis Hundt
      30. März 2012 - 14:10 Antworten

      Hallo Herr Schneider,

      schön, dass Ihr Vermieter alles daran setzt, den Schaden schnell zu beseitigen. Natürlich haben Sie dennoch das Recht die Miete in angemessener Höhe für die Zeit der Einschränkung zu mindern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K. Stange
    13. April 2012 - 10:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne seit einem Jahr in einem Mehrfamilienhaus. Nun wird leider direkt vor meinem Balkon ein neues Mehrfamilienhaus gebaut. Ich habe bereits zum Schlafzimmer raus eine Baustelle, da dort das Gleich geschieht. Dies stört mich allerdings nicht wirklich. Nun aber noch eine Baustelle direkt vor dem Wohnzimmer zu bekommen, bedeutet auf jeden Fall viel Lärm.

    Ich habe gelesen, dass ich die Miete um 16% kürzen kann, wenn durch einen Neubau der Ausblick versperrt, nur noch spät am Nachmittag Sonnenlicht in die Wohnung fällt und außerdem noch vom gegenüber liegenden Balkon in das Wohnzimmer gesehen werden kann. Aber in wie weit kann ich die Miete schon während der Bauzeit kürzen (Bauzeit ca. 1 Jahr)?

    Ich danke Ihnen sehr für Ihre Antwort.

    Mit freundlichem Gruß
    K. Stange

    • Dennis Hundt
      13. April 2012 - 14:00 Antworten

      Hallo Frau Stange,

      es kommt immer auf die Beeinträchtigung während der Bauphase an. Je nachdem, wie sehr Ihr Wohnwert für den Zeitraum X gemindert wird, können Sie auch die Miete kürzen. Rechtsprechung gibt Ihnen hierfür zumindest erste Anhaltspunkte.

      Leider kann ich Ihnen keinen festen Prozentsatz nennen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oliver Drelich
    19. April 2012 - 08:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    am 23.03. ist in der Wohnung über mir die Spülmaschine ausgelaufen, das Wasser hat sich den Weg in mein Schlafzimmer gesucht und dort mein Bett und diverse Wäschestücke durchnässt. Das Schlafzimmer war somit einige Tage nicht nutzbar, auch weil die Deckenbeleuchtung in Mitleidenschaft gezogen wurde. Die Hausverwaltung hat sich nach anfänglichem Zögern relativ schnell um die Beseitigung des Schadens gekümmert. So wurde vom 04.04. bis zum 18.04. wurde ein Gebläse installiert, das Feuchtigkeit aus der Decke gezogen hat, was mit einem erheblichen Lärmpegel verbunden war. Diese Termine, sowie weitere Termine mit einem Elektriker sowie einem Sachverständigen der Versicherung der Hausverwaltung waren nur während meiner Arbeitszeit möglich, so dass auch hier Einschränkungen resultierten. Ein weiterer Termin mit einem Maler wird noch folgen und ich befürchte die gleiche Problematik.
    Besteht die Möglichkeit, dass ich meine nächste Miete nach vorheriger schriftlicher Mitteilung mindere und wenn ja, zu welchem Prozentsatz?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.
    O. Drelich

    • Dennis Hundt
      19. April 2012 - 16:44 Antworten

      Hallo Herr Drelich,

      grundsätzlich können Sie in diesem Fall die Miete mindern. Allerdings kann man sich Miete nicht mehr rückwirkend kürzen. Soll heißen, besser wäre es gewesen, wenn Sie bereits zu Beginn der störenden und zeitraubenden Arbeiten die Miete gekürzt hätte. Bzw. eine Kürzung angekündigt und seither unter Vorbehalt gezahlt hätten. Dann können Sie jetzt rückwirkend die Beeinträchtigung abschätzen und die Miete mindern.

      Da die Zeitraum der Beeinträchtigung ja bei Ihnen erst wenige Tage her ist, könnten Sie zumindest versuchen die Miete zu mindern und die Reaktion des Vermieter abwarten. Aber wie gesagt, im dümmsten Fall sind Sie durch den zeitlichen Verzug im Unrecht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva H.
    23. April 2012 - 18:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Freund bewohnt seit 5 Jahren ein Altbauhaus das ausschließlich mit Holz beheizbar ist. Am 08.02.2012 hatte er einen Wasserrohrbruch. Im oberen Stock ist der Rohrbogen geplatzt und das gesamte Wohnzimmer (unterer Stock) stand unter Wasser. Es wurde durchgehend mehrfach am Tag geheizt. Erst im Dezember 2011 beendete mein Freund die Renovierungsarbeiten (neuer Boden, neue Tapeten, neue Möbel) Da mein Freund berufstätig ist hat er früh Briketts in den Ofen gelegt und ich habe tagsüber mehrfach drauf gelegt. Das Haus ist Baujahr 1926 und der Vermieter hat in den letzten 5 Jahren keinerlei Investitionen in das Haus gesteckt. Alle Reparaturen und Renovierungsarbeiten hat mein Freund gezahlt. Die Miete beläuft sich kalt auf 400€ + 100€ Nebenkosten. Der Vermieter erließ ihm die Märzmiete und stellte einen Bautrockner zur Verfügung. Den Schaden selbst hat er sich zum damaligen Zeitpunkt nicht angeschaut. Erst am Oster-Samstag, 07.04.2012 hat sich der Vermieter das Haus angesehen. Mein Freund hatte die Aprilmiete im vollen Umfang gezahlt, da er davon ausgegangen ist dass der Vermieter den Schaden (das geplatzte Rohr) behebt. Nun weigert sich der Vermieter den Schaden zu beheben da dies in seiner Versicherung nicht abgedeckt sei. Originalton des Vermieters war: „Ich stecke keinen Cent in das Haus da ich selbst genug Schulden habe.“ Er habe ja schließlich die Märzmiete erlassen und sei somit genug entgegen gekommen so das mein Freund den Schaden selbst beheben soll. Da seit dem 08.02.2012 das komplette Wasser im Haus abgedreht ist ist dieses seit dem nicht Bewohnbar und mein Freund ist gezwungen bei mir zu wohnen. Kann mein Freund die Maimiete einbehalten wenn der Vermieter sich weigert die Reparaturen vorzunehmen? Er hatte alleine für den Bautrockner einen Energieverbrauch von 1000kw die auch auf seine eigene Stromrechnung laufen. Da er keine Rechtschutzversicherung hat und auch nicht Mitglied im Mieterschutzbund ist wissen wir nicht in wie weit er die Miete mindern darf.

    Vielen dank für Ihre Antwort

    Eva H.

    • Dennis Hundt
      24. April 2012 - 19:46 Antworten

      Hallo Eva,

      wenn wir davon ausgehen, dass der Vermieter für den Schaden (das geplatzte Rohr) verantwortlich ist, muss dieser den Schaden natürlich auch beheben. Tut er das nicht, ist der Wohnwert stark eingeschränkt. Ich habe kurz nach Urteilen gesucht, die sich mit einer Mietminderung bei einem Wasserausfall beschäftigen. Das Landgericht Berlin hat z.B. entschieden, das 20% Minderung (LG Berlin MM 2002, 427) angemessen sind. Allerdings kann dieser Fall schon deutlich von Ihrem Fall abweichen, sodass auch eine höhere Minderung möglich sein könnte. Schließlich haben Sie seit Monaten kein Wasser.

      Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben. Sie könnten weitere Urteile recherchieren und daran die eigene Mietminderung anlehnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schwab
    24. April 2012 - 10:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in dem Wohnzimmer unserer WG (verbreiterter Bereich des Flurs mit Fernseher und kleiner Couch) hat es am 11.04 angefangen von der Decke zu tropfen. Nach wenigen Stunden, hatte der Wasserfleck an der Rigipsdecke einen Durchmesser von ca. 2m x 1,5m. Der Schaden wurde dem Vermieter sofort gemeldet und am nächsten Tag war auch schon ein Handwerker vor Ort. Dieser entfernte ein Teil der Rigipsdecke und es wurde festgestellt, dass es Abwasser aus einer oberhalb liegenden Wohnung ist. Seit dem 23.04 ist nun die Ursache für den Schaden behoben und eine Trocknungsfirma ist auch beauftragt. Jedoch lief in diesen 12 Tagen jede Menge Abwasser durch das defekte Rohr, was darauf hin auch in unsere Wohnung tropfte. Wir versuchten das Abwasser aufzufangen, was jedoch nicht vollständig ging, da es aus einem sehr großflächigen Bereich herunter tropfte. Was folgte war ein starker Gestank, ständiges Aufputzen und Behälter leeren. Der Aufenthaltsbereich konnte somit Aufgrund anhaltender Überschwemmung nicht genutzt werden (die Möbelstücke wurden natürlich um geräumt). Ab dem 30.04 werden voraussichtlich weitere Handwerker folgen zwecks Trocknung und Schadensbehebung.
    Nun würde ich gern wissen in welchen Maße ich eine Mietminderung veranschlagen könnte?
    Vielen Dank für Ihre Antwort.
    Viele Grüße,
    J. Schwab

    • Dennis Hundt
      24. April 2012 - 20:09 Antworten

      Hallo Herr Schwab,

      Ihr Fall ist sehr individuell, es ist schwer hier einen Prozentsatz zu nennen. Sie könnten ja die Quadratmeterzahl des nicht nutzbaren Raums als Grundlage für eine Mietminderung nehmen + X Prozent für den Gestank und die Beeinträchtigung durch die Handwerker. So würde ich wahrscheinlich an die Minderung herangehen. Gemindert wird immer von der Warmmiete.

      Am einfachsten ist die Minderung natürlich, wenn der Vermieter mit der Höhe einverstanden ist. Dann haben beide Seiten am wenigsten Ärger. Von daher lieber etwas weniger mindern, dafür auch mit weniger Stress.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Eckardt
    24. April 2012 - 22:21 Antworten

    Hallo!
    Seit Monaten ist unser Garagendach undicht. Die Autos wurden mit Teerrückständen die vom Dach gespült wurden beschmutzt. Der Vermieter hat nun das Dach notdürftig mit Bitumenmasse bestrichen. Danach hat er die Decke in der Garage gestrichen obwohl die Autos ,Motorroller und Fahrräder darin standen. Überall Farbspritzer. Leider war das Ergebnis nach dem ersten starken Regen ernüchternd. Es regnet wieder durch. Ich zahle 20 Euro im Monat. Wie viel kann ich mindern, Wie kann ich mich wehren vor derartigen Verschmutzungen meines Eigentums.
    Besten Dank

    • Dennis Hundt
      26. April 2012 - 18:31 Antworten

      Hallo Herr Eckardt,

      wie hoch die Minderung für das defekte Garagendach ausfallen kann, hängt davon ab, wie sehr es durchrechnet. Von einem niedrigen einstelligen bis zu einem mittleren zweistelligen Prozentsatz halte ich alles für möglich. Versuchen Sie die Beeinträchtigung realistisch einzuschätzen.

      Wenn der Vermieter einen Schaden an Ihrem Eigentum anrichtet, muss er dafür aufkommen. Sie können ihn um die Schadensregulierung bitten. Wenn das keinen Erfolg verspricht, müssen Sie sich wohl rechtlichen Beistand holen.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Lea Kapuja
    5. Mai 2012 - 09:21 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    wir wohnen in einer WG in einem Altbau, dementsprechend lärmdurchlässig sind auch unsere Fenster. Drei unserer Zimmer liegen zur „Hauptschlagader“ der Innenstadt, die vor allem von Bussen und nachts von feiernden Menschen frequentiert wird.
    Das Problem ist nun aber vielmehr die weitläufige Baustelle am gegenüberliegenden Hang – ein Wohn- und Geschäftshaus wurde abgerissen und wird nun neu gebaut, ein weiteres wird saniert; ebenso wurde die antike Stadtmauer in Stand gesetzt, und am Hang soll ein neuer Weg entstehen. All diese Baumaßnahmen sind mit einem Lärmpegel verbunden, der weit über den gewohnten Straßenbetrieb hinausgeht. Gearbeitet wird Montags bis Samstags, spätestens ab 8 Uhr und oft bis in die Abendstunden, d.h. ca 22 Uhr; die Baustelle wird noch bis mindestens Dezember diesen Jahres bestehen.
    Seit Anfang diesen Monats ist nun noch eine Baustelle im eigenen Haus dazugekommen, da der Vermieter sein Bekleidungsgeschäft im Erdgeschoss sanieren lässt. Wir befinden uns also sozusagen unter akustischem Dauerbeschuss, der zunehmend an unseren Nerven zehrt.
    Kann der Hauptmieter unserer WG also eine Mietminderung beantragen? Und welche Forderung wäre hier wohl angemessen?

    Vielen Dank und viele Grüße,
    L. Kapuja

    • Dennis Hundt
      6. Mai 2012 - 16:10 Antworten

      Hallo Lea,

      danke für den Kommentar. Grundsätzlich halte ich eine Mietminderung durchaus für möglich. Die grundsätzlich eher laute Gegend macht es natürlich schwierig einen konkreten Minderungsbetrag zu benennen. Eine Minderung muss man nicht „beantragen“ – vielmehr mindert man eigenständig die Miete. Eine Absprache mit dem Vermieter bedarf es nicht, aber eine Ankündigung der Mietminderung. Gerade weil man einfach eigenständig (ohne Rücksprache) mindert, kann man mit der Höhe schnell daneben liegen.

      Ich würde Ihnen raten nach Urteilen zu suchen, die Ihrem Fall ähnlich sind und daran dann die Minderung zu bestimmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gerund, Jessica
    23. Mai 2012 - 09:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    folgendes Problem ich wohne in einem Haus das aus 6 Parteien besteht, darunter ein Arzt sowie eine Apotheke. Unser allgemeines Problem in diesem Haus ist Schimmelbefall in der Wohnung. Bei mir in der Küche, an der Decke direkt Fensterfront, sowie mehrere Wasserflecken in der Küche sowie im Wohnzimmer. Dieses Problem ist seit gut einem Jahr bei der Hausverwaltung bekannt. Nachdem durch diverse Ausbesserungsarbeiten mal hier mal dort etwas geschustert wurde, wurde jetzt eine Firma beauftragt, um die Ursache zu finden (Fachfirma). Siehe da, die Außenfassade ist das Problem. Eigentümer versprach uns, das die Schäden beseitigt werden. Jetzt haben wir raus gefunden, dass der Eigentümer der Fachfirma den Auftrag nicht erteilt hat, sondern ein Bekannter vom Eigentümer dies tut. Vor drei Wochen wurde ein Gerüst aufgebaut ein Tag waren zwei Handwerker da, haben 3 Platten von der Fassade abgenommen und das war ´s. Rufen wir bei der Hausverwaltung an und fragen wie es weiter läuft, weiß man dort auch nichts. Langsam bin ich ziemlich genervt und enttäuscht man möchte vernünftig wohnen schließlich bezahlt man ja Miete.
    Meine Frage kann ich trotzdem ohne eine Frist zu setzten da die Mängel ja schon bekannt sind und auch alles besichtigt wurde umgehend eine Mietminderung machen, wie gesagt ist im ganzen Haus das Problem, mit Rückwirkung für den letzten Monat .
    Über eine Antwort von Ihnen würde ich mich sehr freuen.
    MfG J. Gerund

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2012 - 20:41 Antworten

      Hallo Jessica,

      rückwirkend können Sie nicht die Miete mindern. Wenn die Wohnung sich aktuell nicht in einem vertragsgemäßen Zustand befindet, haben Sie natürlich das Recht die Miete sofort (nach Ankündigung) angemessen zu mindern. Und zwar so lange, bis die Wohnung wieder dem vertragsgemäßen entspricht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Swen
    25. Juni 2012 - 16:33 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    vorab Danke für die Vorlage. War mir soeben eine Hilfe. Vielleicht haben Sie einen Kommentar zu meinem Fall.
    Wir bewohnen eine Doppelhaushälfte die aus 3. Stockwerken besteht, im Untergeschoss befindet sich das Bad (das einzigste) sowie unser Schlafzimmer, sowie ein Kinderzimmer (bei uns Hauswirtschaftszimmer). Durch einen Wasserschaden ende April, wurde das komplette UG unterspült. Es wurden Feuchtigkeitswerte jenseits der zumutbaren Grenze gemessen (lt. Gutachter) Seit nun mehr als 3 Wochen befinden sich Bautrockner (5 Stück) im kompletten UG. Natürlich mußten wir den kompletten Stock räumen und unser Schlafzimmer unters Dach verlegen (bei 30 Grad ist das eine Freude). Das komplette UG umfasst ca. 55qm und kann seit Mai natürlich nicht mehr benutzt werden (700Euro gesamtmiete für 130qm). Die von der Versicherung (Sparkassenversicherung) beauftragte Firma meinte heute, das sie nicht wissen, wann sie Zeit finden, um den Schaden zu Renovieren. Es wurden alle Laminatböden entfernt, Löcher im Bad (20jahre alte Fliesen) sowie die frisch tapezierten und gestrichenen Wände beschädigt (leichter Schimmel bis ca. 30cm höhe in allen Räumen incl. Treppenhaus) Lt. der Renovierungsfirma könnte sich dieses noch bis August hin ziehen. Sicherlich kann man sich vorstellen, wie es sich in so einem Haus leben lässt :( – eigentlich gar nicht.
    Von der Versicherung hört nicht einmal unser Vermieter etwas, er fiel auch aus allen Wolken, als ich von Mietkürzung (was WIR NATÜRLICH nicht getan haben) geredet hatte. Wir zahlen brav weiter unsere volle Miete :( da wir ein sehr gutes Verhältnis zum Vermieter haben und dies auch behalten möchten!
    Kann man für unseren Fall pauschal sagen, was Abzugsfähig wäre – wir versuchen dies nun direkt mit der Versicherung – Notfalls via Rechtsanwalt (wenn nicht anders Lösbar)
    Danke. Schöne Grüße aus Crailsheim. Swen

    • Dennis Hundt
      26. Juni 2012 - 16:07 Antworten

      Hallo Swen,

      in meinen Augen können Sie natürlich erstmal anteilig für die nicht nutzbaren 55 Quadratmeter die Warmmiete mindern. Das ist das einfachste. Dadurch, dass es sich um das einige Bad handelt, sollte die Minderung sogar noch etwas höher ausfallen können.

      Viel mehr kann ich Ihnen dazu leider nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • E. Solidoro
    10. Juli 2012 - 10:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    seit 3 Jahren wohnen wir in einem 3 Parteienhaus auf der 1. Etage. Bei unserem Einzug versprach der Vermieter eine neue Eingangstür incl. neuer Briefkastenanlage einzubauen. Bis heute ist das nicht geschehen. Es geht hier nicht so sehr um die Eingangstür aber wir haben keinen abschließbaren Briefkasten. Von außen sieht man 3 Schlitze aber innen ist er komplett offen. Schon sehr oft ist die Post verschwunden da auch viele Zeitungen mit reingestopft werden und beim zusammenklauben wird der ein oder andere Brief bestimmt dazwischen gewesen sein. Zum Glück hat unsere kleine Hausgemeinschaft ein gutes Verhältnis somit wird die Post täglich von jemand anderem verteilt. Aber das ist doch kein Dauerzustand besonders nachdem wir ihn mehrfach aufgefordert hatten die Briefkastenanlage zu erneuern oder einfach eine Tür vor zu setzen.
    Das ist aber noch nicht alles. Da das Haus ein Altbau ist wird das Dach so langsam undicht. Vor ca. 15 Monaten bemerkten wir Schimmelbefall in unserem Kämmerchen worauf der Vermieter auch direkt reagierte und den Dachdecker kommen ließ. Statt das Dach großflächig zu erneuern hat er aus Kostengründen nur ein paar Ziegel austauschen lassen und das Kämmerchen streichen lassen. Vor ein paar Tage tropfte dann das Wasser aus einer Halogenleuchte der Decke und die halbe Wohnzimmerwand bestand aus tennisball großen Wassblasen und im Kämmerchen ist die Decke nun auch wieder feucht. Der Dachdecker kam dann auch sofort zusammen mit dem Vermieter und meinte „da muß mal ne größere Aktion her“. Der Vermieter läßt nun schon wieder nicht das Dach großflächig erneuern womit der nächste Wasserschaden vorprogrammiert ist. Die Gauben bei den Mietern über uns im Dachgeschoß sind auch alle undicht.
    Die Mängelliste ist lang aber wir sehen mitlerweile über die „Kleinigkeiten“ hinweg.
    Dürfen wir die Miete kürzen obwohl er immer sofort erscheint wenn der Wasserschaden auftritt aber die Briefkastenanlage immer noch nicht ausgewechselt ist?
    Vielen Dank für Ihren Rat und Grüße aus Düsseldorf
    E. Solidoro

    • Dennis Hundt
      10. Juli 2012 - 14:36 Antworten

      Hallo Herr / Frau Solidoro,

      für den nicht abschließbaren Briefkasten sehe ich schon eine Mietminderung im einstelligen Prozentbereich. Gleiches gilt natürlich auch für die Wasserschäden. Wenn Ihr Wohnwert durch nasse Wände und Decken oder eine schimmlige Kammer eingeschränkt ist, können Sie hier natürlich auch die Miete angemessen kürzen. Ob Ihr Vermieter sich den Schaden immer sofort ansieht spielt hierbei keine Rolle. Die Miete kann solange gemindert werden, wie der (Wasser-)Schaden vorhanden ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schoenebeck
    17. Juli 2012 - 12:16 Antworten

    Ich bin Mieter bei einer großen Wohnungsgenossenschaft in Hamburg. Durch mangelnde Instandsetzung und Erhaltung des Dachs und der Regenrinne kam es zur Beschädigung des Wohnraums im Obergeschoss. Initial schleichend nur durch Geruchsbelästigung seit Anfang Mai 2012. In folge stärkeren Regens dann mit Wasserübertritt am Dachüberstand bis auf den Balkon. Darauf hin betraf es den Fenstersturz, Wasser tropfte vom Überstand dirkt auf den sonst trockenen Balkon. Was erst im nachhinein auffiel, da es zuvor auf den Regen selbst geschoben wurde, angrenzende Balkone aber bei näherrem betrachten trocken blieben. Balkon und Wohnzimmer wurden so zunehmend in ihrer Nutzung eingeschränkt.

    Dann folgte am 07.06.2012 der sichtbare Wasserschaden über den gesamten Deckenbereich des Wohnzimmers entlang der Tapetenbahnstöße bis zur Gegenwand und an dieser hinunter. Der dort befindliche Wandschrank war vom modrigen Geruch ebenfalls mitbeeinträchtigt. Es bildeteten sich scharf begrenzte, bräunliche Flecken an Decke und Wänden, bis hinüber in die Ecke eines angrenzenden Raumes von jeweils bis zu einem halben qm Größe. Der Hauswart wurde umgehend verständigt und besichtigte den Schaden am 07.06 mit der Zusicherung um schnelle Behebung. Der Einzige Kommentar zum Umgang mit der Situation bestand darin gut zu lüften.
    Bereits hier wurde meine Befürchtung der Durchfeuchtung der Zwischendecke samt Isolierung bekundet. Diese Befürchtung wurde nicht kontrolliert und in der Folge immer wieder heruntergespielt und Aufschub mit weiteren kostengünstigen, kosmetischen Maßnahmen erwirkt.
    Innerhalb der nächsten Tage war es auch nach mehrmaligem Drängen nicht möglich einen Termin für eine weitere Besichtung zur Schadensbehebung zu bekommen. Es folgte am 11.06. ein gebuchter Urlaub von 10 Tagen, der nicht verschoben wurde, da keine Reiserücktrittsversicherung bestand. Mit der Hoffnung, der Schaden an Dach und Dämmung sei behoben kehrten wir zurück, bangend, ob sich der Zustand womöglich noch verschlechtert haben könnte und womöglich die Ganze Decke entfernt werden müsste. Ohne Sichtbare Veränderung, fanden wir nur ein Schreiben der Hausverwaltung mit der Bitte sich bei Gewerk so und so zu melden vor. Diese wurden angerufen, kamen in den nächsten Tagen um mitzuteilen, sie schauen sich das mal an. Dies waren die Dachdecker, die wohl schon mal da waren, kosmetisch neue Dachbahnen bereits geklebt hätten und an der Rinne manipulierten. Die Zwischendecke mit Dämmung wurde nicht angerührt darüber befände sich der begehbare Bretterboden mit getrockneten Wasserflecken. Das Dach sei jetzt dicht. Für den Innenraumschaden seien sie nicht zuständig. Wieder musste der Hauswart gerufen werden, der natürlich auch nicht immer Zeit hat. Er sollte nun nen Auftrag für nen Maler schreiben,das dauerte paar Tage. Dann kommt das Schreiben der Hausverwaltung. Das Gewerk würde sich melden. Noch ne Woche verging. Dann stellte sich bei Nachbohren über die Hausverwaltung und Hauswart heraus, dass einmalig telefonisch versucht wurde Kontakt aufzunehmen. Darauf rufe ich den Maler selbst an. Dieser hätte erst ne Woche drauf Zeit. Er kam und hat die Flecken versiegelt , die abgefallene Tapete einfach wieder angebackt und einmal die Decke getüncht. Für Zwischendecken ist er nicht zuständig. Ein Monat seit Meldung des Schadens war nun bereits vergangen. Beim trocknen kamen die Flecken wieder durch weshalb die Maler eine Woche später nochmals nach Auftrags- und Terminabsprache erschienen, vorher war wieder keine Zeit. Bei dieser Gelegenheit wurde der Schimmel mitentfernt, für den beim ersten mal die Materialien fehlten. Die gesamte Zeit über bestand weiterhin trotz ständigem Stoßlüftens ein moderiger Geruch, der auch nach Schimmelbeseitigung fortbesteht. Bei geschlossenem Fenster kann man sich bis heute nicht länger als eine halbe Stunde im betroffenen Raum aufhalten. Es kommt dann zu Kopfschmerzen, Kratzen im Hals und Reizhusten, der auch noch nachtsüber anhält.
    Die Schimmelschäden, unter anderem mit Schwarzem Schimmel, in- und außerhalb des Wohnzimmers im Sturzbereich der Balkontür wurden mit 1qm Fläche beschrieben.
    Der Hauswart berichtete vom Dachschaden der mit mehreren Bahnen Dachpappe geflickt worden wäre und von der Behebung eines nicht näher bezeichneten Schadens an der Regenrinne. Es wurde geäussert, dass man um den maroden Zustand der Dächer wisse und mehrere Mietobjekte ähnlich betroffen seien.
    Bei mehrmaligem Drängen auf die anhaltende Geruchsbelästigung neben der optischen Schadensregulierung bestätigten nun auch der Maler und ebenfalls der nochmals gerufenen Hauswart den deutlichen Modergeruch; “ Das riecht ja wie im Keller bei Ihnen, schon wenn man die Wohnung betritt!“ wurde endlich ein Termin für einen Sachverständigen ausgemacht. Der kam dann wieder ne Woche später. Es waren nun ein Monat und 10 Tage seit Meldung des Schadens vergangen. Er sei nur ne Urlaubsvertretung. Allgemein bestünde eine hohe Luftfeuchte. 65% statt zulässiger 40% erlaubt. Decke ist an sich trocken. Weiterhin oberflächlich feuchte Flecken im Wandbereich bis 140 digits ( normal bis 65) Feuchte. Auf Geruchsbelästigung ging er nicht ein, nur der Kommentar es sei der Schimmel ja entfernt worden und der initiale Rat gut zu lüften. Wir könnten den Raum wieder normal nutzen.
    Noch ein Sachverständiger kommt nächste Woche und schaut sich dann mal die Zwischendecke an, wahrscheinlich zieht sich die Feuchtigkeit aus der vollgesogenen Dämmung. Die Befürchtung, welche ich seit Schadensmeldung angab. Damit hätte die Wohnung dann ja dann nichts mehr zu tun. Fall abgeschlossen.

    „Und so steh ich da ich armer Tor und bin so schlau als wie zuvor! “

    Bei Schimmel und Wasserschaden in zwei Zimmern, wobei in einem die gesamte Deckenfläche und im anderen nur eine Ecke betroffen ist, mit anhaltender Geruchsbelästigung und fraglichem gesundheitsschädigendem Potential, stellt sich die Frage in wieweit hier Mietminderung aufgrund des verschleppten Schadens, bei wissentlich schlechter Instandhaltung, der bis heute nicht vollständig behoben wurde auch rückwirkend verlangt werden kann.

    Allein die gopferte Zeit, um für die zahlreichen Terminabsprachen- Besichtigungen und Kosmetischen Eingriffe zur Verfügung zu stehen empfand ich als sehr belastend.

    Von der gemieteten Wohnung ist seit fast 2 Monaten von drei Räumen nur einer voll bewohnbar, da im zweiten Raum mit leichtem Schaden die Sachen aus dem Wohnzimmer für die verzögerten Malerarbeiten und zum Schutz vor Geruchsübernahme gesichert wurden. Für zwei Personen auf ein Zimmer und kleiner Küche verbannt zu sein geht mit der Zeit im Provisorium ganz schön auf die Nerven, der Erholungswert des Urlaubs mit dem Bangen im Hinterkopf war ebenfalls schnell dahin.

    Wie kann ich zur gewissen Kompensation der Umstände weiter vorgehen?

    Vielen Dank
    MFG

    • Dennis Hundt
      18. Juli 2012 - 15:57 Antworten

      Hallo Herr Schoenebeck,

      danke für den Kommentar. Im Grunde können Sie den Druck auf die Hausverwaltung nur erhöhen, in dem Sie aufgrund des Sachmängel die Miete angemessen mindern. Viel mehr werden Sie nicht machen können. Mindern Sie so lange die Miete, bis die Wasser- und Schimmelschäden behoben sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ball
    26. Juli 2012 - 11:51 Antworten

    Wir sind seit Juni 2011 Mieter im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses (Altbau) welches Teil eines Komplexes mit 2 Wohnhäusern ist die über den Hof und Keller verbunden sind.

    Es gab bereits mehrere Schwierigkeiten mit der Wohnung:
    – die Wohnungstür hält beinahe keinen Schall aus dem Hausflur ab (was gerade bei der sehr laut zuschlagenden Haustür sehr störend ist – und auch wenn die Hoftür beim lautstarken Spielen der Kinder des Hauses weit offen steht klingt es als würden die kinder in unserer Wohnung herumtoben), die Zimmertüren verziehen sich je nach Witterungslage sodaß sie kaum, oder nur mit erheblichem Lärm, zu schließen sind
    – im Februar war für einige Tage die Kinderzimmerheizung ausgefallen
    – die Gegensprechanlage und der Türsummer haben eine Ausfallquote von ca 5-10% (zum Glück wohnen wir im Erdgeschoss)
    – seit März wohnt in der Wohnung über uns eine Familie mit 3 Kindern die sich (wie wohl auch der Mann der Familie) anscheinend nur trampelnd oder rennend in der Wohnung fortbewegen teilweise bis 22.30 oder länger – beinahe täglich klingt es zudem so als würden oben Möbel verrückt werden, jemand auch Couch oder Bett herumspringen oder die Leute in der Wohnung Kegeln oder Bowlen
    – die Kinder der gesamten Nachbarschaft (größtenteils ca 8-12 Jahre alt) spielen vielfach unbeaufsichtigt und extrem lautstark (auf über die Mittagszeit und teils bis nach 20 Uhr) auf dem Hof (am liebsten mit Bobby-Cars und Rollern direkt unter dem Fenster unseres Kinderzimmers ) und rennen mit schmutzigen Spielsachen (oder gern auch mal mit von Eis oder Schokolade verklebten Händen) durch die aufgehängte Wäsche sämtlicher Mieter
    – usw…

    Unser derzeitiges Hauptproblem ist allerdings das der Müllplatz zum Mai diesen Jahres vom gemeinsamen Hof der Häuser direkt vor unser Wohnzimmerfenster verlegt wurde (der Abstand zum Fenster ist nicht einmal 2 Meter). Das Wohnzimmer können wir seither nichtmehr wirkungsvoll lüften. Wenn es draussen warm ist riecht es als würden wir auf einer Müllkippe wohnen – und die Wespen, Fliegen und Bremsen die vor unserem Fenster herumfliegen können wir drinnen einfach nicht gebrauchen. Somit können wir nur Lüften, wenn es regnet was zu einer erhöhten Luftfeuchtigkeit im Raum führt. Abgesehen von der Geruchsbelästigung ist Tag und Nacht immer wieder der Lärm aller 14 Mietparteien (und da der Platz von der Straße aus frei zugänglich ist auch noch etlichen Passanten) zu hören, die versuchen, Ihren Müll in die Tonnen zu quetschen.

    Wir haben die Hausverwaltung Anfang Juli schriftlich dazu aufgefordert den Müllplatz von dort zu entfernen und eine Mietminderung angedroht sollte der Mangel bis zum 01.08. nicht behoben sein – bis heute hat sich allerdings noch überhaupt nichts bewegt. Kein Schreiben des Vermieters, der Hausverwaltung oder irgendeine Aktivität am Müllplatz.
    Hierzu aber jetzt doch nochmal die Nachfrage – ist in diesem Fall eine Mietminderung rechtens? Genügt eine Anzeige und Ankündigung bei der Hausverwaltung oder müssen wir den Hauseigentümer direkt in Kenntnis setzen?
    Ist eine Minderung von 30% zu hoch? Wären 20 oder gar 15% angemessener?

    Für einen Rat wäre ich sehr dankbar.
    MFG

    • Dennis Hundt
      26. Juli 2012 - 13:09 Antworten

      Hallo Herr Ball,

      da der Müllplatz erst nach Ihrem Einzug verlegt wurde – Sie damit also nicht rechnen konnten – sehe ich ganz klar einen wohnwertmindernden Mangel. 30% halte ich aber für weit überzogen. Selbst 15% sind recht viel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Ball
        26. Juli 2012 - 14:39 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Ist es möglich/sinnvoll/ratsam, zunächst einen geringeren Betrag zu wählen und eine Erhöhung des Minderungsbetrages später vorzunehmen, wenn der Mangel auch weiterhin nicht behoben wird, oder sollte man bei einer Minderungsquote bleiben, wenn man diese einmal gewählt hat?

        Muss ich den Eigentümer direkt informieren, oder genügt der Weg über die Hausverwaltung?

        Was haben wir im weiteren Verlauf für Möglichkeiten, wenn die Hausverwaltung weiterhin keine Reaktion zeigt?

        Viele Grüße,

        Ball

        • Dennis Hundt
          26. Juli 2012 - 14:53 Antworten

          Hallo Herr Ball,

          ich würde die Minderungsbetrag festlegen und dabei bleiben. Mir fällt jedenfalls keine gute Begründung ein, warum man den Satz verändern sollte. Es sei denn der Mangel wird größer / kleiner.

          Wenn die Hausverwaltung immer Ihr Ansprechpartner war, dann richten Sie die Minderung auch an die Hausverwaltung. Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert, bleibt Ihnen nur die Minderung dauerhaft aufrecht zu erhalten oder ein Umzug.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Werner
    26. Juli 2012 - 18:51 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen seit dem 01.04.2012 in unserer neuen Wohnung. Wir haben 2 Balkone, einen nach vorne zur Straße und einen nach hinten in den Gemeinschaftsgarten. Am 23.06.2012 bekommen wir einen Brief vom Vermieter das beide Balkone zeitgleich ab dem 02.07.2012 saniert werden und nicht betretbar sind. Bis dahin sind die Balkone zu räumen und alles zu entfernen (Markisen usw.) Die Arbeiten dauern vorraussichtlich bis zum 28.09.2012 wovon ich aber nicht ausgehe da in den ersten 2 Wochen alles sehr laut abgerissen wurde und seitdem nichts mehr passiert ist.
    Jetzt haben wir vorne und hinten ein Gerüst vor Kinder- und Schlafzimmer und keine Geländer an beiden Balkone. Die Türen der Balkone sind von außen verschlossen. Diebstahlschutz für die Türen wurden uns schriftlich angekündigt aber bis heute nichts passiert.
    Als wir im April hier eingezogen sind war meine Frau im 8. Monat schwanger. Unser Kind kam dann Ende Mai. Das wußte der Vermieter. Nun die Frage hätte man uns nicht beim Einzug bescheid geben müssen, das bald Umbauarbeiten stattfinden? Hätten wir das beim Einzug oder bei der Besichtigung 2 Monate vorher gewusst, wären wir mit unserer Neugeborenen Tochter nicht hier eingezogen. Wir haben erst eine Woche vorher einen Brief bekommen.
    Können wir die Umzugs- und Renovierungskosten zurückverlangen? Wir haben bereits eine neue Wohnung da wir hier sofort wieder ausziehen wollen. Und kann ich in der Kündigungszeit die Miete kürzen? Gibt es ein Sonderkündigungsrecht und wann müßte ich dann raus, die neue Wohnung wäre erst ab dem 01.10. frei?

    Mfg

    • Dennis Hundt
      27. Juli 2012 - 13:33 Antworten

      Hallo Werner,

      ich bin nicht sicher ob der Vermieter die tatsächlich über die Bauarbeiten informieren musste oder auch konnte. Vielleicht hat sich der Vermieter (aus welchen Gründen auch immer) erst jetzt zur Sanierung entschlossen. Es wird schwer nachzuweisen sein, das er hier falsch gehandelt hat.

      Ja, sie Können aufgrund des Lärm und der eingerüsteten Balkone die Miete angemessen mindern. So lange, bis die Sanierung abgeschlossen ist. Ein außerordentliche Kündigungsmöglichkeit oder das Einfordern von Umzugskosten sehe ich hingegen nicht. Wenn Sie heute kündigen, könnten Sie reguläre Ende Oktober ausziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Werner
        27. Juli 2012 - 14:01 Antworten

        Hallo,

        ich dachte es gäbe eine 3 mon. Ankündigungsfrist, oder sowas?

        Wieviel Miete kann man kürzen ? Gibt es da Beispiele?

        MfG

        • Dennis Hundt
          27. Juli 2012 - 14:24 Antworten

          Hallo Werner,

          Modernisierungen muss der Vermieter bei Zeiten ankündigen, damit er die Miete erhöhen kann. Bei Ihnen handelt es sich ja um Instandhaltung und nicht um eine Modernisierung. Daher sind keine besonderen Ankündigungen zu beachten.

          Zum einen können Sie die Miete im die Balkonflächen mindern und eine Mietminderung wegen dem Baulärm vornehmen (siehe Link).

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Rainer
    30. Juli 2012 - 11:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe nun seit einem Monat kein Gas mehr in der Wohnung (Herd/Backofen), weil im Keller bei Reparaturarbeiten was danebengegangen ist.
    Anfangs hieß es, man würde sich schleunigst um alles kümmern. Nach viel Tefonieren bekam ich nach einer Woche zumindest ersatzweise eine Kochplatte. Auf die bin ich nun seit etwas mehr als drei Wochen angewiesen. Ein Zustand, der extrem provisorisch ist. – Was würden Sie in diesem Rahmen für eine Mietminderung geltend machen?

    Freundliche Grüße, Rainer

    • Dennis Hundt
      30. Juli 2012 - 21:07 Antworten

      Hallo Rainer,

      hier ein Urteil: LG Berlin, Az. 61 S 171/80, aus GE 1981, S. 673. Nach dem Urteil ist eine Minderung von 5% bei einem nicht nutzbaren Herd angebracht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Berger
    7. August 2012 - 11:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Anfang April ist eine Familie aus unserem Mehrfamilien Haus gezogen worauf dann auch sofort die Bauarbeiten in der Gesamten Wohnung angefangen haben (Lärm, Staub bzw. Dreck im Treppenhaus) mittlerweile ist alles fertig. Da eine Familie aus unserem Haus die Neurenovierte Wohnung genommen hat,musste dann natürlich auch diese Alte Wohnung neu renoviert werden das heißt also, seit gestern sind die Bauarbeiter wieder voll am Arbeiten mit (Lärm, Staub und Dreck) da ich jetzt Nachtschicht habe und morgens nach Hause komme kann man sich ja vorstellen wieviel Schlaf ich dann bekomme :-( jetzt wollte ich erstmal nachfragen wie man mir Entgegen kommen muss bzw wie hoch evtl eine Mietminderung sein wird?

    MFG
    Jens

    • Dennis Hundt
      7. August 2012 - 19:09 Antworten

      Hallo Herr Berger,

      die Höhe einer Mietminderung legen Sie selbst fest. Hier ein paar Anhaltspunkte für eine Mietminderung wegen Baulärm. Aus der Ferne ist leider überhaupt nicht einzuschätzen, in wie weit ein Mangel vorliegt und wie groß der Mangel ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Erik
    19. August 2012 - 22:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt!
    Nachdem ich meinen Vermieter auf eine bei starken Regenfällen undichte Fensterbank hingewiesen habe (bei starkem Regen dringt Wasser von unterhalb der Fensterbank ein und flutet ggf. meine Wohnung) blieb eine Behebung des Schadens aus. In einem (Erst-)Schreiben (mit Empfangsbestätigung) Wochen später (Oktober 2011) hab ich nochmals die Mängel geschildert (außerdem undichte und milchige Fenster) und eine Mietminderung um 15% der KM nach verstrichener 6wöchiger Frist angedroht. Gesagt, getan. Seither überweise ich eine gekürzte Miete, woraufhin der zuständige Bearbeiter mir schriftlich per Email eine Behebung der Schäden zugesagt hat.

    Monate später im März erhalte ich ein Schreiben der Hausverwaltung, eine neue Mitarbeiterin weist mich darin auf die Fehlbeträge (der gekürzten Miete) hin. Ich erläuterte ihr den Sachverhalt, wies auf den Schriftverkehr mit ihrem Vorgänger hin (auf den sie keinen Zugriff haben will) und überweise weitere 5 Monate nur gekürzte Miete. Nun kam mitte August erneut ein Hinweis derselben Bearbeiterin auf die wachsenden Fehlbeträge.

    Auf dieses Schreiben habe ich natürlich auch geantwortet: Kernaussage war darin, dass ich die Rechtmäßigkeit des Schreibens nicht anerkenne und solange wie die bekannten Schäden nicht behoben sind, weiter nur die gekürzte Miete überweise.
    Die Zahlungsfrist für die Fehlbeträge wird morgen verstreichen, bin ich mit den gesendeten Dokumenten/erhaltenen Reparaturzusagen auf der sicheren Seite?

    • Dennis Hundt
      5. Oktober 2012 - 17:47 Antworten

      Hallo Erik,

      ich kann Ihnen leider nicht sagen wie sicher die Seite wirklich ist. Meiner Meinung nach haben Sie sich aber absolut richtig verhalten. Mehr können Sie nicht machen. Die Verwaltung soll die Schäden beheben und Sie werden wieder die volle Miete zahlen. Im Zweifel würde ich Ihnen aber eine rechtliche Beratung empfehlen. Die nachdem wie sich die Sachlage mittlerweile entwickelt hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • björn
    22. August 2012 - 09:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin über Google auf ihren sehr informativen Blog gestoßen und hoffe, sie können mir vielleicht Tipps geben ?
    Ich wohne in einer Altbauwohnung und da der Mieter über mir, aufgrund seines Alters ins Heim gekommen ist, wird die Wohnung jetzt komplett saniert. Neben den sonstigen “Arbeitsgeräuschen” stören insbesondere die Geräusche, der Bohrmaschienen, die das Telefonieren, Musik hören, Lesen, Fernsehen, Schlafen usw. (fast bzw. zeitweise) unmöglich machen. Gearbeitet wird von ca. 8-16 Uhr.
    Die Sanierungsarbeiten wurden höchstens zwei Wochen vorher angekündigt und sollen wohl zwei Monate dauern. Eventuell ist es auch erforderlich in meiner Wohnung zu arbeiten.
    Und jetzt der Grund, warum ich so verunsichert bin: Die Wohnung ist eine Genossenschaftswohnung (Verein), wo es statt einer Kaution eine Dividende gibt.
    Macht da eine Mietminderung Sinn? bzw. habe ich eine Chance eine Mietminderung zu bekommen?
    Vielen Dank und freundliche Grüße !

    • Dennis Hundt
      22. August 2012 - 10:57 Antworten

      Hallo Björn,

      wenn die Genossenschaft sich nicht an den Nutzungsvertrag mit Ihnen hält und Ihnen für einen Zeitraum X keine mangelfreie Wohnung zur Verfügung stellt, sehe ich keine Grund warum eine angemessene Mietminderung aufgrund des Mangels (Lärm) nicht möglich sein sollte.

      Eine Mietminderung bekommen Sie allerdings nicht, sonder Sie müssen selbst die Miete mindern. Sie brauchen grundsätzlich nicht fragen ob Sie mindern dürfen. Sie müssen den Mangel aber selbstverständlich anzeigen. Aber Achtung: Wenn die Mietminderung nicht gerechtfertigt oder zu hoch ist, geraten Sie im schlimmsten Fall in Mietrückstand und riskieren die Kündigung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • björn
      23. August 2012 - 07:55 Antworten

      Hallo Herr Hundt,

      vielen Dank für Ihre Antwort :)

      Zwei DInge beschäftigen mich da aber noch:
      Und zwar ist die Mietminderung erst ab dem Tag gültig, ab dem der Mangel beim Vermieter angezeigt wurde? Rückwirkend geht das nicht?
      Wie ist das denn jetzt in meinem Fall? der Vermieter hat die Sanierungsarbeiten ja vorher angekündigt, also ihm war ja schon vor den arbeiten klar, das ein Mangel entsteht?
      Und ich hatte dem Vermieter sofort am ersten Tag eine kurze Mail geschireben, bezüglich Mietminderung bzw was er davon hält und aufgrund welcher Mängel ich dafür wäre. Darauf kam aber bisher keine Antwort. Wäre das denn ausreichend um ab dem ersten Tag an zu mindern?
      Und wie viel Prozent halten sie denn für angemessen? – Es handelt sich halt um Sanierungs/Modernisierungsarbeiten (also die Wohnung wird komplett neu gemacht – Bad, Gas, E-Installation usw), die sind nicht immer gleich Laut/Belastend. An manchen Tagen ist, wegen der lauten Bohrgeräusche, fast kein „normales“ wohnen/leben mehr möglich und an anderen Tagen ist es nur ein gelegendliches Hämmern.

      noch mal vielen, vielen Dank !!!

      • Dennis Hundt
        23. August 2012 - 11:36 Antworten

        Hallo Björn,

        man mindert nach Meldung des Mangels und Ankündigung der Minderung. Ob Ihre Mail ausreicht kann ich Ihnen leider nicht sagen, auch die Höhe ist immer Einzelfall- und von der individuellen Beeinträchtigung abhängig. Recherchieren Sie hier man besten nach Urteilen, die Ihnen Anhaltspunkte liefern können.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Marie
    5. September 2012 - 16:37 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich finde es wirklich toll, wie Sie all den Mietern hier im Forum helfen und hoffe nun, dass Sie auch mir Klarheit verschaffen können. Ich möchte ganz kurz schildern, worum es im Wesentlichen geht.

    Ich miete eine Wohnuhng von einem privaten Vermieter. Meine Dusche ist undicht, es tritt bei Benutzung viel Wasser aus. Dadurch hat sich der Boden im Bad schon angehoben, die Tür lässt sich deswegen nicht mehr vollständig öffnen und aus den herausgesprengten Fliesenfugen blüht mittlerweise schwarzer Schimmel. Angezeigt wurde das alles im August 2011, der Vermieter war auch zur Besichtigung da. Nach Erstellung eines Gutachtens Anfang September und dem Versprechen, die Mängel zu beseitigen, ist nichts mehr passiert.

    Ich gehe hoffentich Recht in der Annahme, dass ich für den laufenden Monat die Kaltmiete kürzen kann (hätten Sie einen Tipp zur prozentualen Höhe, die hier angemessen ist?), aber geht dies auch rückwirkend zum September 2011? Wie gesagt, der Mangel war dem Vermieter seit August 2011 bekannt. Und kürzlich las ich, dass auch bei Zahlung der Miete in voller Höhe das Minderungsrecht auch über einen längeren Zeitraum nicht verwirkt würde…

    Vielen Dank im Voraus und herzliche Grüße

    Marie

    • Dennis Hundt
      6. September 2012 - 08:08 Antworten

      Hallo Marie,

      eine rückwirkende Minderung sehe ich nicht. Sie hätten ab September 2011 unter Vorbehalt zahlen müssen, dann wäre die Mietminderung auch rückwirkend möglich gewesen. Die Miete mindert man immer von der Warmmiete. Ansonsten sehe ich eher eine kleine Mietminderung im einstelligen Prozentbereich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • tied
    5. September 2012 - 19:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne seit 3 Jahren in einer 2,5 Zimmer Wohnung. Seit 2 Jahren und 11 Monaten wird vor meinem Fenster aus einer zweispurigen Straße eine vierspurige Straße gebaut. Davon hat micht der Vermieter damals nicht in Kenntnis gesetzt.
    Zu allem übel kommt jetzt noch direkt vor meinem Balkon auf der andere Straßenseite eine Tankstelle hin. Die Baustelle verursacht Staub und Lärm.
    Macht es Sinn die Vermieter (eine GmbH) aufzufordern eine angemessene Mietminderung vorzuschlagen oder sollte man direkt hingehen und sagen: Ab dann und dann x % weniger.

    Viele Grüße
    Tied

    • Dennis Hundt
      6. September 2012 - 08:04 Antworten

      Hallo Tied,

      eine Mietminderung können Sie in Abstimmung mit dem Vermieter vornehmen, das wäre der „nette“ Weg. Grundsätzlich brauchen Sie den Vermieter aber nicht fragen, ob eine Minderung möglich ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Höppner
    6. September 2012 - 15:31 Antworten

    Hallo,

    im Mai sind wir umgezogen. Uns wurde da weder vom Makler noch vom Hausmeister gesagt das über uns die Wohnung saniert wird. Nun ist es ständig laut und dreckig. Da ich im Schichtdienst arbeite finde ich keinen Schlaf mehr!
    Kann ich Mietminderung verlangen? Danke Ihnen

    • Dennis Hundt
      7. September 2012 - 07:53 Antworten

      Hallo Herr Höppner,

      ich sehe im Lärm und im Dreck einen Mangel, meiner Meinung nach können Sie die Miete angemessen mindern, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • B. Lange
    9. September 2012 - 10:03 Antworten

    Hallo,

    uns flatterte ein Brief unseres Gasversorgers ins Haus, in dem stand, dass auf Grund offener Rechnungen unseres Hauseigentümers die Heizung und das Warmwasser abgedreht wird. Nun ist es in unserem Mehrfamilienhaus so, dass jede Wohnung einem anderen Vermieter gehört. Auf Grund der Tatsache, dass jede Wohnung einen solche Brief bekommen hat, gehen wir davon aus, dass die Verwaltungsfirma, die für die Zahlungen verantwortlich ist, nicht gezahlt hat. Die Vermieter überweisen das Geld an die Verwaltungsfirma – diese überweist dann an unseren Energieversorger.

    Wir riefen bei dieser Firma an. Die sagten uns, dass sie auf Grund von Urlaub etc. mit den Zahlungen etwas im Rückstand sind und dass das Problem geklärt werde. Nach Rückfrage bei unserem Energieversorger stellte sich aber heraus, dass seit einigen Monaten schon nicht mehr gezahlt wurde. Unsere Vermieter haben laut eigenen Angaben die Beträge bezahlt.

    Welche Rechte haben wir als Mieter? Wie kann man dagegen vorgehen? Haben wir ein Recht auf Heizung, gerade jetzt, wenn der Winter kommt?

    MfG

    • Dennis Hundt
      10. September 2012 - 12:39 Antworten

      Hallo Herr Lange,

      Ansprechpartner für die Heizversorgung sind die jeweiligen Vermieter / Eigentümer der Eigentumswohnungen. Alles weitere müssen die Eigentümer mit der WEG-Verwaltung / Hausverwaltung klären. Wenn Sie keine Heizung und kein warmes Wasser mehr haben, bleibt Ihnen als Mieter (letztes Glied in der Kette) nur die Möglichkeit der Mietminderung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Amanda
    15. September 2012 - 12:46 Antworten

    Hallo, guten Tag Herr Hundt. Ihr Blog ist wirklich super! Danke, dass Sie versuchen, den Leuten Hilfestellungen zu geben, denn ich kann die Verzweiflung mancher Mieter hier sehr gut nachvollziehen, da mich ähnliche Probleme plagen.
    Wem muss ich die Mietminderung bekannt geben, dem Verwalter, der hier am/im Haus alles macht oder dem Eigentümer?
    In meinem Fall ist der Verwalter der Vater des Eigentümers. 2 Jahre lang wurde über meiner Wohnung der Dachboden vom Verwalter zur Wohnung umgebaut. Dabei hat er alles selbst gemacht und keine Fachfirma beauftragt. Nun sind seit ca. 5 Monaten oben sehr junge Mieter mit Kind eingezogen und offensichtlich hat der Verwalter nicht gut gedämmt. Das Trampeln, Laufen, Poltern und die Stimmen sind extrem laut zu vernehmen, ich kann fast mitschreiben, was über mir gesagt wird. Auch das Liebesspiel und lautes Lachen ist nicht zu überhören. Wenn die Mieter laufen, knarrt der Holzboden und es wummert, klappert und vibriert überall in meiner Wohnung. Wenn dazu noch das Kleinkind durch die Wohnung rennt, kommt es einem vor, als ob gleich die ganze Decke zusammenbricht, der Boden vibriert wie bei einem Erdbeben. Ein Gespräch mit dem Mieter vor 4 Monaten war ohne Erfolg. Er hat da an einem Feiertag um 6:00 Uhr morgens angefangen, in der Wohnung rumzuwerkeln. Ein normales Aufwachen ist unmöglich. Wenn die Mieter oben um 7:00 Uhr wach sind, müssen wir ebenfalls aufstehen, denn das Trampeln und Poltern ist unerträglich. Für meinen Mann ist das ziemlich nervtötend, da er bis spät abends arbeitet.
    Das größte Problem jedoch ist, das mein 3 Monate altes Baby am Wochenende (wo die Mieter alle 3 da sind) nicht zum Schlafen kommt, da durch den erheblichen Lärm weder Schlafzimmer noch Kinderzimmer genutzt werden können. Dort halten sich die Leute oben meistens auf und die Psyche meiner Familie ist echt am Ende. Der Verwalter wurde mehrfach darauf angesprochen und er versicherte ständig, er wolle was tun und den Zwischenraum mit mehr Wolle auskleiden. Er könne sich den Lärm nicht vorstellen/erklären, da doch gedämmt sei, aber bis jetzt ist jedoch noch nichts passiert. Zudem glaube ich kaum, dass noch etwas mehr Wolle das Problem behebt und ferner bedeutet das Schmutz und Staub für meine Wohnung, da er die Styropor-Platten aus unserer Decke ja dann komplett entfernen müsste und ich dies meinem Baby doch nicht zumuten kann.
    Aus diesem Grund will ich nun die Miete mindern, bis wir eine neue Wohnung gefunden haben (es ist zudem ein Fachwerkhaus und im Winter ist die Wohnung sehr kalt, da der Verwalter auch die Heizung nicht immer komplett heiß stellt), denn ich sehe nicht ein die volle Miete zu zahlen, wenn ich 3 Tage die Woche 2 Zimmer nicht benutzen kann. Nur habe ich kein Beispiel gefunden, wieviel Prozent denn in meinem Fall möglich sind und ich weiß nicht, an wen ich denn die Beschwerde mit Mietminderung senden soll. Wenn Sie mir einen Rat geben könnten, wäre ich sehr dankbar.
    Mit besten Grüßen

    • Dennis Hundt
      16. September 2012 - 17:22 Antworten

      Hallo Amanda,

      wenn der Verwalter tatsächlich immer Ihr Ansprechpartner war und Sie auch den Mietvertrag mit dem Verwalter abgeschlossen haben, sehe ich kein Problem, wenn Sie auch eine Mietminderung an den Hausverwalter richten. Schließlich vertritt dieser den Eigentümer. Wenn Sie sich eher unsicher sind, richten Sie die Mietminderung an den Vermieter / Eigentümer. Damit sind Sie in meinen Augen auf der sichersten Seite.

      Wie hoch die Mietminderung wegen der nicht voll funktionstüchtigen Heizung und der Lärmbelästigung ausfallen kann, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Mietminderungen sind immer Einzelfallabhängig und aus der Ferne natürlich noch schlechter zu bestimmen als für Sie vor Ort.

      Dennoch viel Erfolg beim weiteren Vorgehen.

      Dennis Hundt

  • Carola
    17. September 2012 - 11:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    seid dem 07.09 ist die Gasversorgung auf Grund von Undichtigkeiten in der Gasleitung eingestellt. Am 17. und 18. muss ich den ganzen Tag zu Hause sein, um den Schaden beheben zu lassen. Nun meine Frage:
    Kann ich eine Mietminderung einfordern, obwohl der Vermieter sich direkt darum gekümmert hat? 11 Tage musste/muss ich ohne Warmwasser auskommen, was zu einer eindeutigen Einschränkung der Lebensqualität führte, also habeich doch das Recht?!?!

    Und wenn ich eine Mietminderung fordere um welchen % -Satz geht das? Ich habe gelesen zwischen 10% und 30%. Kann ich das einfach entscheiden und worauf muss ich achten?

    Da die Handwerker heute und morgen hier sind und versuchen das Problem zu lösen, weiß ich noch nicht ob es bei 11 Tagen bleibt oder mehr werden. Sollte man den Brief erst abschicken, wenn der Schaden wieder behoben ist und man konkret berechnen kann wieviele Tage eine Mietminderung wirkt?

    Ich freue mich sehr auf ein bisschen Hilfe.

    • Dennis Hundt
      17. September 2012 - 15:53 Antworten

      Hallo Carola,

      ob der Vermieter sich sofort um den Schaden kümmert spielt keine Rolle. Entscheidend ist, das ein Mangel vorliegt und Ihr Wohnwert somit beeinträchtigt ist. Ein Mietminderung können Sie rückwirkend nicht mehr geltend machen – Sie sollten somit schnellstmöglich handeln. Ich würde dem Vermieter schreiben, dass Sie sich das Recht einer angemessenen Minderung vorbehalten. Nach Beendigung der Arbeiten entscheiden Sie als Mieterin, welcher Satz angemessen ist. Leider kann ich Ihnen keinen Prozentsatz empfehlen, da jede Minderung Einzelfallabhängig ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lutz
    17. September 2012 - 20:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe in meiner Wohnung mit Lärm während der Nachtruhe zu kämpfen. Ein Nachbarshund der ständig alleine gelassen wird bellt je nach Schicht des Besitzers die ganze Nacht oder ab 4:30Uhr von Montag bis Freitag. Ich und ein paar andere Nachbarn haben uns schon beim Besitzer selber sowie an die Hausverwaltung und die jeweiligen Vermieter gewendet. Besserung gab es bis jetzt kaum. Es fing an mit 4 Wochen Lärm und dann war 4 Wochen wieder Ruhe. Seit einer Woche geht das ganze schon wieder los. Hab ich das recht meine Miete zu mindern? Welche Fristen muss ich setzen und welchen Minderungssatz darf ich anwenden? Es gibt Gerichtsentscheidungen bei denen ich von 20% gelesen habe. Gilt das für die Kalt- oder Warmmiete?
    An schlafen ist in den Lärmzeiten nicht zu denken.

    P.S. Wir haben schon eine Beschwerdeliste an die Verwaltung geschickt und ein Bellprotokoll dem Stadtamt zukommen lassen. Die Polizei darf angeblich nichts machen.

    Ich wäre für eine Antwort sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

  • Anna
    17. September 2012 - 22:41 Antworten

    Von der Hausverwaltung liegt ein Schreiben vor, das im kommenden Monat Sanierungsarbeiten an den Abwasserleitungen vorgenommen werden müssen. Zu diesem Zweck werden in der einen Woche die Leitungen der einen, in der anderen Woche die Leitungen der anderen Gebäudehälfte in der Zeit von 8:30 Uhr bis 17:00 abgestellt. Für diesen Zeitraum wird lediglich Zugang zu einer Toilette ermöglicht. Im Haus befinden sich ca. 50 Mietwohnungen.

    Meine Frage nun: Ist das ein Grund zur Mietminderung oder kann vom Mieter verlangt werden, für diesen Zeitraum die Sanierungsarbeiten hinzunehmen?

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      18. September 2012 - 09:36 Antworten

      Hallo Anna,

      Sie müssen die Arbeiten einerseits hinnehmen, dulden und zulassen. Auf der anderen Seite ist Ihr Wohnwert für die Sanierungszeit gemindert, wodurch eine Mietminderung möglich sein sollte. Ich würde Ihnen raten nach passenden Urteilen zu recherchieren und sich von diesen inspirieren zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jenny F.
    2. Oktober 2012 - 09:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne in einem Mehrfamilienhaus, welches an sich schon sehr hellhörig ist. Nun wird seit letztem Freitag die Wohnung unter meiner komplett saniert. Die Bauarbeiten waren in keinster Weise angekündigt. Pünktlich um 8 Uhr morgens geht es mit dem Baulärm los. Es ist zeitweise nicht auszuhalten. Mein ganzer Boden vibriert und mein Geschirr im Schrank klappert. Täglich hört man die Baumaßnahmen bis 20 Uhr, auch samstags. Ich weiss nun nicht wie ich am Besten vorgehen kann. Um eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar!

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      2. Oktober 2012 - 12:43 Antworten

      Hallo Jenny,

      so viele Möglichkeiten gibt es in Ihrem Fall nicht. Entweder Sie nehmen die Bauarbeiten so hin. Oder Sie nehmen die Bauarbeiten hin und mindern die Miete (als Trostpflaster).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Felix E.
    6. Oktober 2012 - 12:54 Antworten

    Guten Tag lieber Herr Hundt,

    wir wohnen bereits mehrere Jahre in einem Mehrfamilienhaus, dieses befindet sich an einer S-Bahn Haltestelle und einer mehrspurigen Gleisanlage (Stellwerk) und wird zusätzlich noch von diversen Fernverkehrszügen „beschallt“.

    Jetzt haben wir eine Baustelle vor der Türe (Gebäude mit sehr hartem Betonfundament werden mittels eines Baggers (Pressluft) abgetragen) die teilweise sehr früh morgens und auch sehr lange abends Lärm verursacht (auch nach 18 Uhr). Besteht Ihrer Einschätzung nach eine Chance, eine ordentliche Mietminderung zu erreichen? Diese Baustelle wird über mehrere Jahre bestehen, auch die Auslastung der Güterzugstrecke hat sich wegen der Baustelle „über Nacht“ verdoppelt, was ebenfalls mehr Lärm bedeutet.

    Zusätzlich zu o.g. Problem hat das Haus ein verglastes Atrium über mehrere Stockwerke. In diesem Atrium wird geraucht. Der Rauch zieht leider in unsere Wohnung und trotz Erneuerung der Türdichtungen, ist keine merkliche Verbesserung eingetreten. Den kleinen Innenbalkon zum Atrium hin, können wir deshalb nicht mehr nutzen (die Geländer sind bereits vergilbt vom aufsteigenden Rauch).

    Gibt es eventuell auch da eine Möglichkeit, eine Mietminderung oder ein komplettes Rauchverbot zu erwirken? Kann der Vermieter von uns verlangen, dass die Geländer im Falle einer Terminierung des Mietverhältnisses unsereseits gestrichen werden müssen, obwohl wir den Dreck nicht verursacht haben?

    Herzlichen Dank für Ihre Antwort und Ihren unermüdlichen Einsatz!

    • Dennis Hundt
      8. Oktober 2012 - 13:09 Antworten

      Hallo Felix,

      ich denke trotz Grundlärm durch die Bahn sollte eine Mietminderung wegen der Baustelle möglich sein. Auch das verrauchte Atrium stellt einen Mangel dar. Wenn Sie sich unsicher beim weiteren Vorgehen sind, sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Felix
        23. Oktober 2012 - 12:58 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        herzlichen Dank für Ihre Antwort. Könnten Sie uns vielleicht noch bei folgenden Fragen behilflich sein:

        1. Ist die Beratung durch einen Anwalt im Falle eines Streitfalls vor Gericht vom Vermieter zu bezahlen (sollte dieser den Streitfall verlieren).

        2. Wäre es ratsam in einem solchen Fall eine Rechtschutzversicherung für Mieter abzuschließen und mit der Minderung bis zur Gültigkeit dieser Versicherung zu warten? (m.E. 3 Monate)

        3. Kann man im ersten Anlauf dreist vorgehen und „einfach“ einen Betrag x ansetzen z.B. 40 % Minderung der Kaltmiete, um dann einen erträglichen Erfolg durch die Korrektur des Vermieters zu erzielen?

        Wie hoch sind Ihrer Erfahrung nach die Chancen, eine solche Mietminderung ohne Rechtsstreit zu erlangen?

        Danke für Ihre Einschätzung!

        Beste Grüße

        Felix

        • Dennis Hundt
          23. Oktober 2012 - 13:14 Antworten

          Hallo Felix,

          das sind alles Fragen die Ihnen ein Anwalt viel besser beantworten kann. Ich kann und darf Sie hier nicht rechtlich beraten.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Christin
    13. Oktober 2012 - 12:14 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich wohne mit 3 Mitbewohnern zusammen in einer Wohngemeinschaft und wir haben seit mehreren Monaten einen Mäusebfall in der Küche.
    Der Kammerjäger war auch schon, auf Kosten des Vermieters, mehrmals bei uns in der Wohnung.
    Jedoch haben seine Bemühungen, das Problem mit den Mäusen nicht verbessert.
    Mittlerweile hat die Mäuseplage ein nicht weiter tragbares Ausmaß angenommen (Mäusekot in Vorratsschränken, jede Menge „angeknaberte“ Lebensmittel, die weggeschmissen werden müssen etc.).
    Wir haben jetzt auch damit begonnen, Totfallen aufzustellen und müssen die gefangenen Mäuse sogar eigenhändig entsorgen.
    Nun würden wir gerne die Miete mindern. Wir wohnen im Stadtzentrum, haben aber eine Miete von ca 10€/qm, was für diese „Kleinstadt“ schon sehr hoch ist.
    Können wir da ohne weiteres die Miete mindern? Wären da 50% Minderung drin?
    Wir würden uns über einen kurzen Kommentar sehr freuen.

    beste Grüße!

    • Dennis Hundt
      14. Oktober 2012 - 22:31 Antworten

      Hallo Christin,

      eine Mietminderung sollte beim Schädlingsbefall durchaus möglich sein, allerdings halte ich 50% für sehr weit überzogen. Recherchieren Sie am besten nach ähnlichen Fällen / Urteilen, die Ihnen einen Ansatz für die Höhe der Mietminderung geben könnten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa Schaffner
    15. Oktober 2012 - 10:14 Antworten

    Hallo, ich habe im Wohnzimmer Risse von bis zu 5mm Breite, die auch an der Außenfassade sich weiterziehen, es gab bereits eine Wohnunsbessichtigung mit dem Verwalter, diese ist jetzt 4 Wochen her. Noch hat man sich für keinen Handwerker entschieden. Jedoch ist jetzt das Problem aufgetreten, dass durch die Absenkung auch die Fenster beeinträchtigt sind, d.h. ein Spalt von 4mm zwischen Fensterrahmen und Wand, man kann von außen ein Linial nach innen schieben. Ist dies ein Grund für eine Mietmindeurng? Der Verwalter meinte, ich solle es mit Klebestreifen abkleben. Vorallem jetzt wo die Heizsaison beginnt.

    LG
    Lisa Schaffner

    • Dennis Hundt
      15. Oktober 2012 - 22:51 Antworten

      Hallo Lisa,

      je nach Ausmaß können Risse in der Wand und zwischen Wand und Fenster meiner Meinung nach einen Grund für eine Mietminderung bilden. Gerade jetzt in der kalten Jahreszeit werden schlichtweg Ihre Heizkosten aufgrund der Baumängel steigen. Sie sollten um schnellstmögliche professionelle Abdichtung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eric
    22. Oktober 2012 - 10:34 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    zu Beginn des Monats bezog ich mit meiner Lebensgefährtin eine 3-Raumwohnung in einem 4-Parteienhaus. Kurz vor dem Einzug informierte mich der Vormieter über eine nasse Stelle an der Wohnzimmerwand, die beim Auszug hinter den Möbeln zum Vorschein kam. Dies meldete er auch der Hausverwaltung. Bei der Wohnungsübergabe war an dieser Stelle schon die Tapete entfernt und es wurden Vermutungen seitens der Hausverwaltung zur Ursache vorgebracht. So soll im Nachbarhaus auf gleiche Höhe ein Badezimmer sein, wo wahrscheinlich die Dusche defekt ist. Nachdem ich einen Tag später die Scheuerleiste entfernt habe, weil ich sowieso die komplette Wand tapezieren wollte entdeckte ich auch Schimmel an der Wand und an der Scheuerleiste. Nach einem Anruf meinerseits kam dann ein Mitarbeiter des zuständigen Objektmanagementes und maß die Feuchtigkeit der Wand. O-Ton: „Da reicht die Anzeige des Gerätes nicht mehr aus.“ Egal, man versprach uns sich darum zu kümmern. Seitdem vertröstet mich die Hausverwaltung damit, dass der Installateur, der die Dusche im Nachbarhaus eingebaut hat nicht zu erreichen sei usw. Meistens erreiche ich sie gar nicht erst. Die Hauseigentümer sind laut Aussage der Hausverwaltung informiert. Was kann ich jetzt tun, da wir uns nach wie vor in der Ursachenforschung befinden?

    Vielen Dank für Ihre Antwort

    LG,

    Eric

    • Dennis Hundt
      22. Oktober 2012 - 20:31 Antworten

      Hallo Eric,

      ich wird nur die Möglichkeit bleiben weiterhin „Druck“ zu machen. Wenn sich tatsächlich nichts tut, könnte auch eine Mietminderung möglich sein. Offensichtlich ist der Wohnwert ja durch die feuchte Wand gemindert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sofia
    25. Oktober 2012 - 13:17 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    seit 3 Monaten habe ich einen Wasserschaden an der Decke des Schlafzimmers (es ist eine 2 Zimmerwohnung/WG) Anscheinend war schon vor unserem Umzug genau dort ein Wasserschaden, der davor noch beseitigt wurde. Seit 3 Monaten bin ich hinter der Hausverwaltung her. Anscheinend haben sie sich auch mal mit einem Dachdecker in verbindung gesetzt, aber der scheint dir Ursache nicht rauszufinden. Trotzdem verlier ich langsam die Gedult. Sobald es an einem Tag regnet, wird es aufs neue nass und fängt an zu riechen (Ich leide unter Asthma). Jetzt meine Frage, die Miete wird bei uns monatlich direkt vom Konto abgebucht. Kann ich dann trotzdem Mietminderung beantragen? Unsere Miete sind 760 Euro warm, wäre da 10% angebracht?

    Herzlichen Dank um vorraus!
    Sofia

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 18:55 Antworten

      Hallo Sofia,

      wie hoch einen Minderung sein kann, kann ich hier leider nicht sagen. Sie können der Verwaltung einen Brief schreiben, dass Sie die Mietzahlungen ab sofort unter Vorbehalt der Minderung leisten, damit halten Sie sich alle Optionen offen. Alternativ können Sie den Lastschrifteinzug widerrufen – das ist jederzeit möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Desiree
    25. Oktober 2012 - 21:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe mir Ihre Informative Website angeschaut und hoffe nun Sie können auch mir eine Hilfestellung zu meinem Problem geben!
    Wir wohnen seit 3 Jahren in einer Altbauwohnung im Obergeschoss.
    Genauso lange wie wir dort wohnen haben wir Probleme mit der Heizanlage. Die Heizung wird auf voller Stufe wenn überhaupt nur Lauwarm. Ich habe zu Unterschiedlichen Zeiten nachgesehen und seit ein paar Tagen eine Liste dazu erstellt. Der Vermieter hat von der Mietpartei im Erdgeschoss schon die Mitteilung erhalten das die Heizung kalt ist. Auch die Aufforderung den Mangel zu beseitigen hat er schon mehrmals von denen erhalten. Von uns hat er jedes Jahr den Mangel angezeigt bekommen ohne das sich etwas geändert hat. Bisher haben wir mit Holz zugeheizt. Dieses war bisher auch immer mit in den Nebenkosten enthalten. Dies ist aber im Mietvertrag nicht aufgeführt oder sonst schriftlich festgehalten worden.
    Dieses Jahr hat der Vermieter kein Holz zur Verfügung gestellt. Die Höhe der Nebenkosten sind gleich geblieben. Unser Wohnung kalt weil ich es nicht einsehe jetzt zuzüglich nochmal Holz zu bestellen.
    Mittlerweile haben wir die Kündigung des Mietverhältnises ausgesprochen und auch dort nochmal darum gebeten die Wohnung für den Rest der Zeit bewohnbar zu machen.
    Meine Fragen wären hierzu:
    1) Da der Auszug erst zum 01,01.2013 statt findet.
    Können wir auf das bestellen des Holzes bestehen?
    2) Kann ich ohne weiteres Vorgehen eine Mietminderung durchführen?
    3) Reicht es aus wenn der Vermieter von einer Mietpartei in diesem Jahr Bescheid bekommen hat das ein Mangel besteht oder muss jeder Mieter separat den Mangel anzeigen?
    5) Wie oft muss ich den Mangel mitteilen? Reicht es wenn man dem Vermieter letztes Jahr schonmal auf den Mangel hingewiesen hat?

    Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Antworten!

    Mit freundlichem Gruß
    Desiree

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 19:17 Antworten

      Hallo Desiree,

      gerade das zur Verfügung gestellte Holz macht Ihren Fall schwierig. Jeder Mieter muss in meinen Augen den Mangel in seiner Wohnung anzeigen, oder alle gemeinsam. Wenn Sie eine zentrale Heizanlage haben, sollte diese auch die Wohnung wärmen. Bevor Sie die Miete mindern, würde ich mich am Ihrer Stelle rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bettina
    5. November 2012 - 17:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auch ich hätte heute eine Frage zur einer Mietminderung.

    Folgendes Problem haben wir: Ich wohne nun schon seit 4 Jahren in einem alten Haus, welches nicht isoliert ist. Nun Hab ich seit einem Jahr das Problem, dass Wasser von draußen in die Wände eindringt. Ich muss dazu sagen, dass ich in einer Dachgeschoss-Wohnung wohne, es in meine Wohnung über eine Treppe geht. Nun ist vor der Treppe eine Türe, logischerweise. Letztes Jahr habe ich bemerkt, dass es über den Rahmen der Türe reintropft als es regnete und zwar sehr stark. Dieses habe ich der Vermieterin gesagt, daraufhin schickte sie einen Bekannten, dieser sah sich alles 2 Minuten an und meinte nur, dass man da das gesamte Mauerwerk aufreißen müsse, um zu sehen, wo das Wasser eindringt. Daraufhin passierte nichts mehr.

    Nun habe ich vor 2 Tagen mit Entsetzen feststellen müssen, dass sich die Lage verschlimmert hat, nachdem es die letzten Tage sehr viel geregnet hatte. Der Putz fällt teilweise von der Wand, die Wand ist feucht und man sieht die Wasserränder, es schimmelt schon und die teilweise angebrachte Tapete löst sich auch schon von der Wand. Dazu kommt noch, dass der Türrahmen sehr aufgequollen ist und dieser auch schon bröckelt, wenn man das so sagen kann.

    Die Vermieterin ist Griechin und versteht nur sehr schlecht Deutsch noch dazu ist sie hoch verschuldet, ihr Mann ist vor Jahren gestorben und das Haus ist nicht abbezahlt von daher benutzt sie die gesamte Miete (wir zahlen nur Kaltmiete und KEINE Nebenkosten) um ihre Schulden zu tilgen. Ganz unten im Haus ist ein Ladengeschäft drinnen, im ersten Stockwerk wohnt noch ein junger Mann, dieser befindet sich aber nun seit knapp 3 Wochen in Haft und die Wohnung wird wohl geräumt werden.

    Ich lebe zusammen mit meiner fast 3-jährigen Tochter und für mich ist diese Situation einfach nicht akzeptabel.

    Daher wende ich mich nun heute an Sie und würde gerne wissen, kann ich die Miete mindern und wenn ja, um wie viel Prozent? Ich befürchte zwar fast, dass die Vermieterin mir dafür aufs Dach steigen wird, aber ich kann und will diese Situation so nicht auf mir sitzen lassen.

    Ich danke Ihnen schon im Voraus für Ihre Antwort und verbleibe

    mit freundlichen Grüßen

    Bettina

    • Dennis Hundt
      6. November 2012 - 12:59 Antworten

      Hallo Bettina,

      danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Ich würde die Vermieterin schriftlich und nachweisbar auf den Mangel hinweisen und um Instandsetzung bitten. Passiert dann noch immer nichts, halte ich eine Minderung der Miete für durchaus möglich. Wie hoch eine Minderung ausfallen könnte, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich würde an Ihrer Stelle nach Urteilen recherchieren die ähnlich gelagert sind. Oftmals können Gerichtsurteile gute Ansätze für eine angemessene Minderungshöhe liefern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • sandra4711
    18. November 2012 - 21:34 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich möchte in Erfahrung bringen wie es sich mit Korrespondenz per Email verhält. Ich hatte bzw. habe immernoch einige Mängel an der Wohnung, die ich dem Vermieter per Email habe zukommen lassen.

    Es schien auch, dass Email das Hauptkommunikationsmittel ist, so dass ich meine Ankündigung auf Mietminderung nach 2 Monaten auch per Email verschickt hatte.

    Die Sachbearbeiter der Hausverwaltung sind telefonisch nicht erreichbar oder antworten und vergeben Schadens-Referenznr. auch per Email worauf dessen sich dann die beauftragten
    Firmen bei mir melden, um die Mängel zu beseitigen.

    Jetzt habe ich während meiner Recherchen im Internet gesehen, dass Email gar nicht richtig ist.

    Danke im vorraus für Ihre Hilfe – mit freundlichen Grüßen

    Sandra

    • Dennis Hundt
      19. November 2012 - 19:23 Antworten

      Hallo Sandra,

      Sie wissen nach Ihrer Recherche mehr als ich. Ich weiss nicht ob die Textform per E-Mail ausreicht. Im § 536 BGB finden Sie dazu nichts. Ich denke die Frage wurde bereits in der Rechtsprechung beantwortet. Recherchieren Sie am besten nach Urteilen in diese Richtung. Schriftform wäre wie immer besser gewesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mina
    21. November 2012 - 22:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir meine Familie (2 Kinder, Freund) und ich wohnen in einer 2-Zimmer Whg. 62qm.
    Unsere Wohnung ist über die Wintermonate eiskalt. Unsere Heizungen sind ständig auf die höchst Zahl gedreht aber unsere Wohnung wird einfach nicht warm. Nach unseren Abmessungen wenn die Türen alle geschlossen sind, habe ich in meinem Wohnzimmer 17 Grad am Nachmittag, im Schlafzimmer 16 Grad und in der Küche 15 Grad. Ich habe unseren Vermieter bereits mehrere male darüber informiert. Die ausage die Fenster werden bzw. die Wohnungen werden im Frühjahr 2013 saniert. Ich sehe es aber nicht ein meine Kinder dick einzupacken damit sie nicht frieren und die volle Miete weiterhin zu zahlen. Was kann ich tun?

    Mit freundlichen Grüßen

    Mina

    • Dennis Hundt
      28. November 2012 - 13:18 Antworten

      Hallo Mina,

      wenn sich die Wohnung nicht richtig beheizen lässt, kann dieser Mangel durchaus eine Mietminderung rechtfertigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    26. November 2012 - 18:02 Antworten

    Hallo,

    ich bin Ende Juli in eine WG eingezogen. Diese wird durch einen externen Vermieter „betrieben“. Anfang Oktober merkte ich dann, dass meine Fenster defekt bzw undicht sind. Dies teilte ich meinen Vermieter sofort telefonisch mit. Nachdem er sich 3 Wochen lang nicht meldete, habe ich am 6.11.2012 ein Schreiben aufgesetzt in dem ich ihn um eine schnellstmögliche Bearbeitung und Verbesserung gebeten habe. Es waren mittlerweile zwei Handwerker da, die mir eine Reparatur bzw. Austausch innerhalb von 2 Wochen zusagten. Schriftlich habe ich leider nichts bekommen. Kann ich nun, am 26.11.2012 meinem Vermieter schreiben, dass ich ihm noch eine Frist von zwei Wochen gebe und ich dann eine Mietminderung von 20 Prozent verlange? Oder muss ich vorher noch andere Schritte erledigen?
    Vielen Dank im Voraus.
    Julia

    • Dennis Hundt
      28. November 2012 - 13:16 Antworten

      Hallo Julia,

      Ihre Vorgehensweise ist grundsätzlich korrekt. Ob eine Minderung möglich ist und ob die Höhe angemessen ist, kann ich leider nicht beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Pit
    28. November 2012 - 09:44 Antworten

    Guten Tag,
    wir wohnen seit 4 Jahren in einem schönem, alten aber saniertem Mehrfamilienhaus (12 WE); ruhig gelegen. Damals war auch das Nachbarhaus (ähnliche Größe) noch teilweise bewohnt. Gestern Abend kam ich nach Hause und konnte wg. neu aufgestellter Halteverbotsschilder (vor dem Nachbarhaus) keinen Parkplatz finden. Ich dachte mir schon „da wird wohl irgend etwas los gehen“. Und richtig: heute Morgen viel ich fast aus dem Bett – unsere Wohnung grenzt ans Nebenhaus – es wird wahrscheinlich saniert!
    Nun zu meinen eigentlichen Fragen: Kann ich Mietminderung verlangen? Hätten wir vorher informiert werden müssen? Wie hoch kann die Minderung sein? Minderung auch wg. Lärm- und Schmutzbelästigung?
    Wäre toll wenn sie uns weiter helfen könnten.
    Vielen Dank und freundliche Grüße
    Pit

    • Dennis Hundt
      28. November 2012 - 13:14 Antworten

      Hallo Pit,

      es kann gut sein, dass Ihr Vermieter sich auf den Standpunkt stellt, dass keine Minderung möglich ist, da für Sie die Sanierung des Nachbarhaues absehbar war.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elena Schreiner
    28. November 2012 - 13:05 Antworten

    Hallo, Herr Hundt.
    Ich bin erst vor einem Monat in das Hochhaus eingezogen (1.OG). Unter uns befinden sich viele kleine Läden, Sparkasse u s.w. Das Gänze befindet sich unter dem Flachdach . Erst in der dritten Nacht habe ich festgestellt , dass unter dem Dach mehrere Spatzenfamilien wohnen. Dadurch, dass die Lichtröhre die ganze Nacht an sind, werden die Spatzen bereits um zwei Uhr morgens wach . Der Lärm ist enorm, auch bei geschlossenen Fenstern. Ich bin momentan schwanger und denke mit Angst an den Sommer, wenn das Kind da ist kann ich nicht mal belüften…Zur Zeit schlafe ich so gut wie gar nicht…Im Vertrag steht, ich könnte erst nach einem Jahr kündigen. Ich bin sehr verzweifelt. Soll der Vermieter etwas dagegen unternehmen?

    Danke im Voraus für Ihre Hilfe.

    Mit freundlichen Grüßen

    Elena

    • Dennis Hundt
      28. November 2012 - 13:13 Antworten

      Hallo Frau Schreiner,

      weisen Sie Ihren Vermieter schriftlich auf den Mangel hin und bitten Sie um Abhilfe. Mehr können Sie im ersten Schritt nicht tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefan
    5. Dezember 2012 - 10:24 Antworten

    Hallo,
    Ich habe seit ca 2Monaten Probleme mit meinem Heizkessel. Dieser geht immer wieder auf Störung, sodass ich mehrmals am Tag das Gerät wieder einschalten muss. Der Vermieter weiss von dem Problem, flüchtet sich jedoch immer wieder in verschiedenste Ausreden (z.B. Ersatzteil wird aus Japan geliefert… es handelt sich um ein deutsches Gerät). Seit 5 Tagen ist die Therme komplett ausgefallen, seitdem habe ich kein warm Wasser und keine Heizung mehr bei einer Aussentemperatur um den Gefrierpunkt. Auf meine Anrufe reagiert mein Vermieter nicht, Ich habe Ihm das Problem schon in einer SMS mitgeteilt, er weiss also worum es geht.
    Wie DARF ich vorgehen???
    Danke im Voraus

    Mit freundlichen Grüssen

    • Dennis Hundt
      5. Dezember 2012 - 11:48 Antworten

      Hallo Stefan,

      Gerichte sehen bei einem Komplettausfall der Heizung im Winter die Möglichkeit die Miete um bis zu 100% zum mindern. Ich würde mich in entsprechende Urteile einlesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Serkan
    6. Dezember 2012 - 17:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen seit 2 Jahren in einem schönem Mehrfamilienhaus (5 WE + 1 Gewerbe); ruhig gelegen.

    Vor ca. 2 1/2 Monaten begannen im Erdgeschoss, wo ein neues Geschäft reingekommen ist, die Bauarbeiten die über die gesamte Bauzeit sehr laut waren. Diese haben wir nicht beanstandet. Nun ist es seit 6 Tagen endlich ruhig, allerdings ist jetzt ein weiteres Problem aufgetreten, die 2 Klimaanlagen die auf der Terrasse (nutzbar für alle Mieter) aufgestellt wurden.

    Diese sind Manns hoch und durchgehend in Betrieb, wobei diese sich auch mal runterschlaten, aber nichts desto trotz ist es immernoch laut und nur einige Meter von unsere Schlafzimmerfenster aufgestellt. Es ist ja noch nicht einmal Sommer, wo es dann sicherlich auch viel lauter wird.

    Wir sind hier eingezogen, weil es sehr ruhig war, obwohl es vorher auch ein Geschäft gab, aber jetzt laufen die Monster-Anlagen Tag und Nacht, und wir können dem Lärm leider auch bei geschlossenem Fenster nicht entkommen.

    Was können wir tun? Wie schaut es mit Mietminderung aus?

    Ihre persönliche Meinung ist willkommen.

    Danke im voraus.

    Viele Grüße, Serkan

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2012 - 18:24 Antworten

      Hallo Serkan,

      wenn man die Klimaanlagen als wohnwertmindernden Mangel betrachtet, ist eine Mietminderung unter umständen möglich. Leider kann niemand besser als Sie das Ausmaß des Mangels einschätzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schulle
    6. Dezember 2012 - 17:56 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt, direkt bei meinem Einzug am 01.04.2012 in die jetztige Wohnung habe ich meinen Hausverwalter auf verschiedene Dinge aufmerksam gemacht welche bis heute noch nicht behoben wurden. In der Wohnung ist ein Whirlpool integriert und zählt ja praktisch zu den Mietwert dazu, aber die Pumpe ist wohl trocken gelaufen. Das Problem ist beim Hausverwalter und Vermieter (nicht dieselbe Person) bekannt, jedoch kann der Whirl nicht benutzt werden. Ein für mich schlimmeres Problem ist jedoch, dass meine Balkontür verzogen ist und sie in einer Ecke nicht mehr schliesst bzw am Rahmen anliegt. Somit ist es in der jetztigen Jahreszeit sehr kalt in der Wohnung, weil ein kalter Zug durch den Spalt bläst. Eine Firma für Fenster und Türen hat sich die Sache mal angeschaut und kam zu dem Entschluss, dass alle Einstellungsmöglichkeiten ausgeschöpft sind und der Spalt somit nicht geschlossen werden kann. Auch das weiss der Hausverwalter und das ist ebenfalls schon 2 Monate her. Jetzt muss ich jeden Tag heizen, damit ich auf der Couch liegen kann ohne kalte Füsse zubekommen. Kann ich hier eine Mietminderung der beiden Probleme vornehmen? Wenn ja, wieviel Prozent würden sie vorschlagen und kann ich einfach so eine Minderung vornehmen? Ich bin mir etwas unsicher und würde mich auf eine Antwort ihrerseits sehr freuen.

    Danke sehr

    Mit freundlichen Grüssen

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2012 - 18:26 Antworten

      Hallo Schulle,

      die Miete zu mindern ist auch nicht ganz ungefährlich. Im Zweifel gerät man mit der Miete in Verzug. Eine Minderung klingt für Ihren Fall plausibel. Ich würde die Minderung unter Setzung einer letzen Frist schriftlich androhen / ankündigen. Vielleicht tut sich ja doch noch was.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schulle
    6. Dezember 2012 - 18:46 Antworten

    Haben Sie vielen Dank. Wievel Prozent kann man in so einem Fall die Miete vermindern? Es geht ja schliesslich um meine Heizkosten. Danke nochmals

  • Tina Riedel
    8. April 2013 - 20:35 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem. Seitdem der Obermieter hier wohnt werde ich ständig durch Lärm belästigt. Laute Musik, laute Gespräche, Poltern und Spielkonsole.
    Ich war schon bei dem Vermieter, aber er ändert nichts. Der Vermieter wollte angeblich was schreiben, als ich aber wieder mal da war, stellte sich heraus das er nichts unternahm doch nichts. Langsam kann ich nicht mehr. Was soll ich tun? Lärmprotokoll wurde dem Vermieter schon eingereicht.

    • Dennis Hundt
      9. April 2013 - 09:09 Antworten

      Hallo Tina,

      man könnte im nächsten Schritt mit einer angemessenen Mietminderung drohen oder die Miete ab sofort unter Vorbehalt der Minderung zahlen (so hält man sich alle Optionen offen).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nadine U.
    15. April 2013 - 13:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zuerst einal vielen Dank für die sehr informative Website!

    Meine Frage bezieht sich auf Baulärm. Das Mehrfamilienhaus in dem ich zur Miete wohne wurde von einem Investor übernommen. Nun werden Schritt für Schritt Wohnungen renoviert. Der Lärm ist manchmal unerträglich, hält sich dann aber auch wieder einige Tage in Grenzen(was auf die Art der Arbeiten jeweils zurück zuführen ist). Ich arbeite von zu hause, muss viel Telefonieren, was sich manchmal durch den Lärm auch schwierig gestelatet. Leider habe ich kein Lärmtagebuch geführt, daher meine Frage, wie kann ich vorgehen um zu erfahren, welche Mietminderung mir zusteht?

    Kleiner Zusatz, da in unserem Aufzug immer der Bauschutt transportiert wurde, ist dieser nun seit 3 Wochen kaputt. Sollte man dies in einem Schreiben auch anmerken? Ich wohne jedoch „nur“ in der 2. Etage.

    Herzlichen Dank
    Nadine

  • Maari
    17. April 2013 - 19:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir bewohnen seit nunmehr über 2 Jahren eine Dachgeschoß-Wohnung. Die Wohnung ist in zwei Etagen aufgebaut. Im unteren Bereich befinden sich die Wohnräume, im oberen ein Wintergarten, sowie ein Dachgarten. Seit dem Einzug haben wir unseren Vermieter mehrmals darauf hingewiesen, dass neben dem Plattenbelag in der Mitte, entlang des Rands der Dachterasse das übliche Granulat ausgetauscht wurde von einem Vormieter durch Erde. Diese Erde war eigentlich immer nass (wurde in das Übergabeprotokoll aufgenommen). Nach einigen Wasserschäden (Wasser kam von oben durch die Decke in den Wohraum) wurden unsere unzähligen Versuche unseren Vermieter davon zu überzeugen den Dachbelag auszutauschen ernst genommen. Von einem Gutachter wurde festgestellt, dass das Dach jedoch mittlerweile marode ist.

    Allerdings erfolgte die Sanierung der Dachterasse im Herbst 2012 nicht mehr. Von diesem Zeitpunkt an wurde dann auch die Miete gemindert. Im Frühjahr 2013 hatten wir einen erneuten Wasserschaden an der Decke unseres Wohnzimmers. Für April 2013 hat unser Vermieter nun wieder die vollständige Miete gefordert. Wir haben diese überwiesen, da wir davon ausgegangen sind, dass sobald es das Wetter zulässt die Sanierung erfolgt. Nun wurden uns allerdings die Renovierungstermine mitgeteilt (erst am 01.07.13). Anscheinend sind mehrere Dachgärten betroffen. Dies bedeutet erneut, dass der gesamte Dachgarten bis Mitte Juli (witterungsbedingte Verzögerungen nicht eingerechnet) nicht nutzbar sein wird. Im Herbst 2012 wurde nämlich zumindest bereits der Dachbelag bis zur Dachpappe entfernt.

    Meine Frage wäre, ob etwas gegen die erneute Mietminderung bis zum endgültigen Abschluss der Arbeiten steht?
    Zudem würde mich interessieren, ob wir unseren Vermieter verpflichten können, die Wände, an denen es durch herunterlaufendes Wasser Wasserschäden gegeben hat, streichen zu lassen?

    Vielen Dank bereits jetzt für Ihre Einschätzung!

    MfG

  • Kira
    22. April 2013 - 14:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe in meinem Schlafzimmer, an der Außenwand eine nasse Fläche die sich über mehr als zwei Quadratmeter hinzieht. Die Tapete verfärbt sich und löst sich von unten ab. Die gesamte Wand ist so durchgefeuchtet dass dort keine Schraube etc. hält. Schimmel hat sich zum Glück noch nicht gebildet. Dieser Schaden ist der Hausverwaltung und dem Vermieter seit Mitte November bekannt, innerhalb vier Monaten sind aber nur mehrer Sachverständiger gekommen und haben sich den Schaden angeguckt. Nach dem ich eine Frist bis zum 05.04.2013 zur Schadensbeseitigung gesetzt und eine Mietminderung angekündigt habe, ist erst heute (also drei Wochen nach Fristablauf) etwas passiert und der Schaden soll innerhalb der nächsten Zeit behoben werden.
    Nun ist meine Frage, ob ich die Miete auch mindern kann bis der Schaden komplett behoben ist? Somit während die Bauarbeiten bereits/noch laufen.

    Ich Danke Ihnen bereits im voraus für Ihre Antwort.

  • Anika
    27. April 2013 - 13:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mittlerweile wohne ich in einer Mietswohnung, die in der obersten Etage in einem Haus mit einem Flachdach liegt, also die Wohnung liegt direkt unter dem Flachdach.
    Vor 12 Monaten bestand schon das Problem, dass das Dach undicht war; es bildeten sich Wasserflecken an der Decke. Der Vermieter wurde informiert und hat es ignoriert. Dann waren wieder vor 6 Monaten neue Wasserflecken an der Decke da. Der Vermieter wurde informiert und dieser hat veranlasst nun das Dach notdürftig zu reparieren. Die Wasserflecken wurden nicht überstrichen. 3 Monate später gab es wieder viel Regen und nun läuft das Wasser von der Decke an der Tapete die Zimmerwand runter, die Tapete ist feucht gelb/braun, und es kommen braune/gelbe Wassertropfen aus der Decke, die die Zimmerwand herunterlaufen. In der Wohnung riecht es müffig und man kann nicht genug lüften. Mittlerweile habe ich schon Schwindel und Kreislaufprobleme.
    Der Ort des Wasserschadens, ist leider direkt in dem größten Raum der Wohnung, wo sich Küche/Wohn- und Esszimmer befinden. Dem Vermieter wurde der Schaden telefonisch sofort gemeldet.
    Er hat daraufhin versprochen, dass Dach sofort neu zu reparieren. Bisher ist nichts geschehen.
    Weiterer Schaden in der Wohnung ist, dass die Nachtspeicheröfen nicht auf Stufe 1 funktionieren, sondern nur auf den hören Stufen 2 und 3. So, dass man sie bei Wetterumbrüchen Frühling/Winter gar nicht geringfügig anschalten kann.

    Meine Frage an Sie! Was sind meine Rechte und wie muss ich als Mieter handeln! Ich hatte an Mietminderung gedacht oder muss noch die Wand getrocknet werden oder ein Gutachter bestellt werden? Bitte helfen sie mir!

    Liebe Grüße, Anika

  • Selen
    11. August 2013 - 15:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ungefähr vor 2 Monaten hatte ich einen gewaltigen Wasserschaden in meiner Wohnung. Es ist irgendwie unter meiner Spüle rausgekommen. Ich wohne im 2. Stock und das lief bis in den Keller. Meine Nachbarin und untendrunter den Friseurladen hat es auch betroffen. Der Handwerker, der da war hatmeine Steckdosen rausgenommen. Waschmaschine und Spülmaschine kann ich nicht mehr benutzen. Bis letzte Woche hatte ich die Trockengeräte drinnen. Meine Hausverwaltung hat mich von Anfang an beschuldigt. Meinen Nachbarn hat sie auch gesagt dass ich schuldig bin. Ich bekam von beiden Mietern einen Brief von ihren Rechtsanwälten. Meine Nachbarin im 1. Stock möchte 1.500€ für den Schaden in ihrer Küche und der Friseurladen wollte meine Versicherungsnummer. Aber in dem Bericht vom Handwerker, der an dem Tag gekommen ist ‚Ursache wahrscheinlich ein defektes Eckventil‘. Jetzt weiss ich nicht was ich davon halten soll und wie ich vorgehen soll. Habe es zwar meinem Anwalt weitergeleitet, aber er ist zur zeit im Urlaub. Hätte ich eigentlich das Recht auf eine Mietminderung? Und was ist mit meinen nicht funktionierenden Geräten? Und wer macht wieder meine Steckdosen dran? MfG

  • Stephan
    19. August 2013 - 20:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe das Problem, dass das Fallrohr hier im Mehrfamilienhaus defekt zu sein scheint. Sobald es regnet ist es laut zu hören (in meiner Wohnung im ersten Stock). Meinen Vermieter habe ich diesezüglich schon mehrfach darauf angesprochen bzw. per E-Mail gebeten diese Mängel zu beseitigen. Dies geht jetzt schon ein paar Monate so. Die Hausverwaltung war sogar auch hier (nachdem ich mich persönlich dort gemeldet habe) bei mir in der Wohnung und hat sich das angeschaut. Der Herr hat sich das angeschaut und angehört. Seitdem hab ich die Hausverwaltung nicht mehr erreicht. Hab mehrere Tage/Wochen lang angerufen(sowie mein vermieter auch). Zwar ist ab und zu die Sekräterin dort und meint immer sie richtet es dem Herrn … aus aber melden tut sich niemand. Jetzt habe ich meinem Vermieter eine Mietminderung angedroht (per E-Mail rechtens?) Wieviel Prozent sollte ich da denn mindern? Finde da wegen eines defekten Fallrohrs leider nichts im Internet. Kann ich um Druck zu machen gleich 3 Monate im Voraus mindern? Sonst bezweifel ich, dass das noch Monate so weiter geht.

    • Dennis Hundt
      23. August 2013 - 18:54 Antworten

      Hallo Stephan,

      in Voraus mindern geht natürlich nicht. Wie hoch die Minderung ausfallen kann, ist auch nicht abzuschätzen. Eine Orientierung wäre in der Tat Rechtsprechung. Wenn es allerdings keine Entscheidung zu einem ähnlichen Fall gibt, können Sie hier auch keine Aussage zur Höhe ableiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Kristin
    22. Dezember 2013 - 16:51 Antworten

    Hallo

    wegen Kellerbrandt mussten wir unsere Wohnungen verlassen da keine Heizung und kin Warmwasser sowie auch die abwasserleitungen defekt sind. Vermieter hat uns angeboten mit sofortiger Kündigung der Wohnung. Gesagt getan ausgezogen aus der Wohnung sofortige kündigung geschrieben und aufeinmal siehe da kündigungsbestätigung 3Monate noch zahlen für eine Wohnung die nicht bewohnbar ist . Können Sie mir helfen. Bitte Antworten Sie mir auf meine Mail Adresse

    LG Kristin

  • Irina
    26. August 2014 - 10:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Wir sind vor fast vor 5 Monaten in unsere Wohnung eingezogen. Damals gab es auch schon Lärm wegen der Bauarbeiten auf der Straße. Mitlerweile wir der Lärm sehr anstrengend. Man wird um 7.00 Uhr am morgen geweckt und kann zum teil bis abends um 00.00 Uhr nicht Schlafen. Wir sind in der Hotellerie tätig und müssen meistens bis zwölf Uhr abends arbeiten und wenn dann die Bauarbeiten schon wieder um 7.00 Uhr früh anfangen ist man auch beim arbeiten müde. Die Bauarbeiten hören auch am Wochenende nicht auf. Wir können die Fenster nicht öffnen weil der Lärm dann noch unerträglicher wird.
    Ich Bitte Sie um eine Antwort per E-Mail.
    Freundliche grüße Irina

  • Marie Müller
    27. Januar 2015 - 14:50 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    ich habe eine Frage bezüglich meiner Wohnungssituation und einen dementsprechenden berechtigten Mietminderungsgrund?!
    Ich wohne in einer 2-Zimmer Wohung (WG ) und nun ist seit 7 Tage ein über uns gut zu hörender Baulärm, der bereits zwischen 8 und 9 Uhr morgens beginnt und ca. Uhr beendet ist. Es handelt sich um Hammergeräusche, Sägen und lauten Renovierungsmaßnahmen. Da unsere Mietgenossenschaft erst nach 5 Tagen andauernden Baulärms eine Mitteilung an die Tür gehängt hat, dass es sich hierbei um Sanierungs-bzw. Renovierungsarbeiten von 4 Wochen handelt, sind wir jetzt erst darüber informiert worden und fragen uns, ob das nicht ein Grund zur Mietminderung sei?! Da es 1. eine zu späte Rückmeldung von der Mietgenossenschaft kam ( die kam auch erst nach einem Beschwerdetelefonat meinerseits) und 2. es sich ja doch in dieser Zeit um eine Einschränkung unserer Lebensqualität handelt. Diesbezüglich wollte ich fragen, ob man Miete mindern kann (da es ja immerhin noch Renovierungen vom Vermieter selbst sind) und wenn ja, wie hoch man Miete minder könnte?!

    In diesem Sinne vielen Dank schon für Hilfe und Antwort.
    Mit herzlichen Grüßen
    Marie Müller

    • Dennis Hundt
      28. Januar 2015 - 17:24 Antworten

      Hallo Marie,

      grundsätzlich ist Baulärm ein Grund für eine MIetminderung. Sie sollten speziell nach Urteilen suchen, die ähnliche Fälle betrachte werden (Baulärm in der Nachbarwohnung). Dadurch bekommen Sie Ansatzpunkte, wie hoch eine Mietminderung ausfallen könnte.

      Noch ein anderer Tipp: Fragen Sie bei Ihrer Verwaltung nach einer einvernehmlichen Lösung / MIetminderung. Das ist mitunter der bessere Weg.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yilmaz
    17. Dezember 2015 - 14:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Wir wohnen seit fast 9 Jahren in einem Appartment im 8 Stock. Seitdem wir in die Wohnung eingezogen sind haben wir ein Problem mit Schimmel an den Wänden und große Wasserflecken die sehr stark zu sehen sind. Es wurde öfters renoviert von unseren alten Vermietern, aber trotzdem brachte es nichts, weil jedesmal wenn es regnet tauchen die großen Flecken wieder auf. Jetzt haben wir fast 2-3 Jahren einen neuen Vermieter. Ich habe Sie vor 6 Monaten angerufen und eine E-Mail verschickt mit Beweisfotos, dass es wieder zu Wasserflecken und Schimmel vorgekommen ist. Ein MItarbeiter von dem Vermieter kam zu Besichtigung und danach hat sich keiner mehr gemeldet. Auf Facebook habe ich dem Vermieter auch geschrieben und habe nochmals angerufen wegen unseren Wänden und vor kurzem kam auch der Aufzug zum Ausfall was ebenfalls immernoch ausfällt, aber trotzdem meldet sich keiner. Nun ist die Frage habe ich ein Recht auf eine Mietminderung und wie hoch wäre Sie denn ? Es würde mich sehr freuen, wenn Sie mir weiterhelfen würden und vielen Dank im voraus.

    Mit freundlichen Grüßen

    Yilmaz

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2015 - 02:58 Antworten

      Hallo Yilmaz,

      danke für Ihren Beitrag. Wenn ein Mangel vorliegt (eindringende Feuchtigkeit, Schimmel, defekter Aufzug), dann haben Sie auch ein Recht zur Mietminderung. Recherchieren Sie nach passenden Urteilen, dann bekommen Sie eine Idee für die jeweilige Höhe der Mietminderung. Diese ist immer abhängig vom Einzelfall.

      Wenn Sie alleine nicht weiterkommen, würde ich einen anwaltliche Beratung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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