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Mietminderung muss mit einer Frist angekündigt werden – Irrtum Nr. 14

Viele Mieter meinen, eine Mietminderung sei erst zulässig, wenn diese zuvor gegenüber dem Vermieter angekündigt wurde. Das ist so aber nicht ganz richtig. Denn der Mieter ist ab dem Zeitpunkt von der Mietzahlung (teilweise) befreit, in dem ein Mangel an der Mietsache auftritt, § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Die Mietminderung tritt also automatisch ein. Was der Mieter aber beachten muss und wie er den Vermieter zu informieren hat, erfahren Sie in diesem Artikel. Er gehört zur 20-teiligen Serie “Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

1. Voraussetzung: Es muss ein Mangel vorliegen

Für eine wirksame Mietminderung muss zunächst tatsächlich ein Mangel vorliegen, also eine für den Mieter nachteilige Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand der Mietsache. Der Soll-Zustand ergibt sich zum einen aus dem vereinbarten Vertragszweck. Entscheidender Bewertungszeitpunkt für die Frage, ob eine nachteilige Abweichung des Ist-Zustands vorliegt, ist dabei der Soll-Zustand im Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache.

Zum anderen kann der Soll-Zustand auch durch von der Mietsache ausgehende Gesundheitsgefährdungen beeinträchtigt werden. Hier kommt es für den entscheidenden Bewertungszeitpunkt nicht auf die Überlassung der Mietsache, sondern auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Gesundheitsgefährdung an. Grund dafür ist, dass sich aufgrund gewandelter technisch-wissenschaftlicher Erkenntnisse und /oder darauf beruhender Gesetze bzw. Rechtsvorschriften die Standards zur Beurteilung einer Gesundheitsgefährdung ändern können.

Darüber hinaus ist es erforderlich, dass der Mangel die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vollständig aufhebt oder zumindest mindert.


Dagegen kommt es auf ein Verschulden des Vermieters nicht an. Vielmehr beruht das Recht zur Mietminderung im Ergebnis auf die Garantiehaftung des Vermieters.

2. Voraussetzung: Der Mieter hat den Mangel anzuzeigen

Bemerkt der Mieter einen Mangel, hat er diesen dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen (Mängelanzeige). Geschieht dies nicht, ist der Mieter zu keiner Mietminderung berechtigt, § 536c BGB. Denn der Vermieter muss Gelegenheit haben, den Mangel zu beseitigen. Das kann er jedoch nicht, wenn er den Mangel nicht kennt.

So erfolgt die Mietminderung:

Bis zur Beseitigung des angezeigten Mangels darf der Mieter die Miete mindern, worüber er den Vermieter nicht informieren und der Vermieter auch nicht zustimmen muss. Problematisch kann jedoch die Höhe der Mietminderung sein, wobei von der Brutto-Miete (also Kaltmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen) auszugehen ist. Generell gilt: Je größer der Mangel, desto höher die Mietminderung. Ist die Mietminderung jedoch unangemessen hoch, kann der Vermieter das Mietverhältnis (wegen Zahlungsrückstands)

  • fristlos kündigen, wenn der Mieter sich mit einem Betrag in Höhe der zweifachen Monatsmiete in Rückstand befindet, §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1
  • fristgemäß kündigen, wenn der Mieter sich mit einem Betrag in Höhe der einfachen Monatsmiete in Rückstand befindet (Bundesgerichtshof (BGB), Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12)

Um hier auf der sicheren Seite zu sein, sollten Mieter notfalls den vollen Mietzins unter dem Vorbehalt der Geltendmachung von Minderungsansprüchen zahlen, deren Höhe später konkretisiert wird.


7 Antworten auf "Mietminderung muss mit einer Frist angekündigt werden – Irrtum Nr. 14"

  • Linda
    26. Februar 2013 - 17:00 Antworten

    Meine Frage ist, können mein Mann und ich (Eigentümer einer Wohnung) unserem Enkel der im 5. Semester Jura studiert und unserer Schw.-Tochter die Vollmacht zur Eigentümerversammlung
    geben? Oder nur einem Anwalt?

    Für eine baldige Antwort wäre ich Ihnen dankbar, da in 3 Wochen die nächste ET-Versammlung sein soll.

    Mit freundlichen Grüßen
    Linda

    • Dennis Hundt
      26. Februar 2013 - 20:19 Antworten

      Hallo Linda,

      Ihre Frage können Sie beantworten, in dem Sie in der Teilungserklärung nachlesen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

    • Sascha
      30. Oktober 2013 - 10:10 Antworten

      Guten Tag Herr Hundt,
      lt. Mietvertrag sollte unser Küche, die wir auch gemietet haben, ca. 6 Wochen nach Vertragsunterzeichnung geliefert werden. Neubau. Die Küche kam erst nach 8 Wochen und konnte nicht aufgebaut werden, da sie falsch „geliefert“ wurde. Jetzt soll es noch mal ca. 6 Wochen dauern bis die Küche aufgebaut werden kann bzw. benutzt werden kann.
      Bereits bei der Mietvertragsunterzeichnung hatte ich, schriftlich auf dem Mietvertrag, darauf hingewiesen, dass der Grundriss der Küche mit dem ist-Zustand in der Wohnung nicht übereinstimmt. Den Immobilienberater hatte ich auch in Kenntnis gesetzt, mündlich und per Mail.
      Das Ergebnis ist ja jetzt bekannt.

      Meine Fragen:
      Was bedeutet ca. 6 Wochen? Nach 6 Wochen hatten wir den Vermieter darauf hingewiesen, dass die Küche noch nicht da ist. Keine Reaktion bzw. wir bekamen einen Anruf vom Lieferanten…
      Was können wir jetzt tun, Mietminderung?

      Hier noch ein Hinweis. Wir hatten den Mietvertrag lt. Datum 2 Wochen vor dem Vermieter Unterschrieben!

      Über ein Feedback würde ich mich sehr freuen.

      Vielen Dank.
      Besten Gruß
      Sascha

  • Jessica
    29. April 2013 - 17:38 Antworten

    Ich wohne in einer 1-Zimmer Wohnung. Wenn ich aus meinem Schlafzimmerfenster schaue, ist dort der Garten meiner Nachbarn, wenn ich aus meiner Küche schaue, der nächste Garten. Da meine Nachbarn ihren Garten laut meinen Vermietern ohne Erlaubnis vergrößert haben und ich meine Vorhänge seit meinem Einzug geschlossen halten muss, weil meine Nachbarn hier ständig reinstarren, habe ich eine Mietminderung angekündigt. Wie viel % wären angebracht? Ich habe leider keinen derartigen Fall gefunden.

    Für eine Antwort wäre ich sehr dankbar.

    Liebe Grüße
    Jessica

    • Dennis Hundt
      9. Mai 2013 - 11:22 Antworten

      Hallo Jessica,

      leider könnte ich mich auch nur an möglichen Urteilen orientieren. Von daher kann ich Ihnen leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Davvos
    16. Januar 2015 - 10:55 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Mein Nachbar hat sich vor kurzem einen Hund gekauft.
    Dieser Hund, ist von morgens bis abends am jaulen , da er den ganzen Tag alleine ist.
    Ist das ein Fall indem man Mietminderung androhen kann?

    • Dennis Hundt
      21. Januar 2015 - 16:31 Antworten

      Hallo Davvos,

      natürlich können Sie Ihren Vermieter bitten für Ruhe zu sorgen und auch eine MIetminderung androhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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