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Mietkaution – Was müssen Vermieter und Mieter wissen?

Mietkaution

Bei einer Mietkaution handelt es sich um eine vom Mieter an den Vermieter gezahlte Sicherheitsleistung für den Fall, dass der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt.

Dem Vermieter steht es frei, ob er von seinen Mietern eine Kaution verlangt oder auf dieses Recht verzichtet. Verlangt er jedoch von seinen Mietern bei Vertragsabschluss die Hinterlegung einer Mietkaution, so muss er sich dabei an die im § 551 BGB festgelegten gesetzlichen Verpflichtungen halten und zusätzlich muss die Zahlung der Kaution innerhalb des Mietvertrages festgehalten werden.

Diese Verpflichtungen umfassen unter anderem die maximale Höhe der Kaution, die Fälligkeit der Kaution und die Verwahrung der Kaution während der Mietzeit.

Maximale Höhe und Fälligkeit der Mietkaution

Die vom Vermieter erhobene Mietsicherheit darf die im § 551 BGB festgelegte maximale Obergrenze von drei Nettokaltmieten nicht überschreiten.

Beispiel:

  • Beträgt die Miete einer Wohnung beispielsweise 400 Euro kalt zuzüglich 200 Euro Heiz- und Betriebskostenvorauszahlung, so beträgt die maximale Kautionshöhe 1200 Euro (3 x 400 Euro Kaltmiete).

Eine geforderte Kaution ist grundsätzlich bei Mietbeginn fällig. Wird jedoch die Kaution als Barkaution an den Vermieter gezahlt, so steht dem Mieter gemäß § 551 Abs. 2 BGB das Recht zu, diese in drei Monatsraten zu zahlen. Die Monatsraten müssen alle gleich hoch sein und die erste Rate ist spätestens zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen.

Eine Abweichung von der gesetzlichen Vorgabe ist zulässig, solange sie nicht zum Nachteil für den Mieter ausfällt (§551 Abs. 4 BGB). Dem Vermieter ist es somit untersagt eine Barzahlung der Kaution in voller Höhe zu Mietbeginn zu verlangen, es kann jedoch eine Ratenzahlung vereinbart werden, sofern beide Parteien damit einverstanden sind.

Möglichkeiten der Kautionszahlung

Bei der Zahlung einer Mietsicherheit stehen mehrere Kautionsarten zur Auswahl und der Gesetzgeber stellt es dem Vermieter und dem Mieter frei, durch welche Form die Kautionszahlung letztendlich erfolgt.
Es stehen dem Mieter und Vermieter bis zu 4 Möglichkeiten zur Zahlung der Mietsicherheit zur Auswahl:

  • Bei der Barzahlung erfolgt die Zahlung der Kaution entweder komplett bei Beginn des Mietverhältnisses oder in drei Monatsraten direkt an den Vermieter, der die Kaution dann gemäß § 551 Abs. 3 für die Dauer der Mietzeit zinsbringend anlegt.
  • Durch eine Bürgschaft, bei welcher der Bürge als Mietsicherheit für die Höhe von maximal drei Monatsnettokaltmieten haftet. Hierbei ist zu bedenken, dass die Höhe der Bürgschaft von der Höhe der Nettokaltmiete zu Beginn der Mietzeit abhängig ist. Mieterhöhungen im Laufe der Mietzeit ändern nichts an der Bürgschaftshöhe.

In der Regel wird von einer Bankbürgschaft Gebrauch gemacht, es ist jedoch auch möglich, dass Personen (beispielsweise Eltern für Ihre Kinder) als Bürgen eintreten.

  • Der Vermieter richtet auf den Namen des Mieters ein Sparkonto an, welches mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters versehen ist. Hier zahlt der Mieter dann die vereinbarte Kaution ein. Der Sperrvermerk hat zur Folge, dass lediglich der Vermieter zugriff auf das Sparkonto hat und somit auch die Verwertung und die Auszahlung ohne Einfluss des Mieters steuern kann.
  • Relativ neu ist die Möglichkeit der Kautionsversicherung, die von mehreren Versicherungsunternehmen und auch dem Deutschen Mietkautionsbund e.V. angeboten wird. Beim Abschluss einer Kautionsversicherung zahlt der Mieter als Versicherungsnehmer monatlich einen festen Beitrag an die Versicherung und diese tritt als Gegenleistung als Bürge für den Mieter ein und leistet, wenn der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter gelten machen möchte.

Eine Kautionsversicherung hat für den Mieter den großen Vorteil, dass er keine Barzahlung leisten muss, welches unter Umständen den finanziellen Verfügungsrahmen stark belastet oder bei der Bank um eine Bürgschaft bitten muss.

Die Auswahl an Versicherungen, die eine Kautionsversicherung anbieten ist in den letzten Jahren stark angestiegen, es empfiehlt sich daher, vor Abschluss einer Kautionsversicherung mehrere Anbieter zu vergleichen. Auch sollte vor Abschluss einer entsprechenden Versicherung das Einverständnis des Vermieters eingeholt werden, da dieser nicht dazu verpflichtet ist, eine Kautionsversicherung als Mietsicherheit anzuerkennen.

Beim Bezug von ALG 2 oder Harz IV kann die benötigte Mietkaution unter bestimmten Voraussetzungen gemäß § 22 Abs. 6 SGB II als zinsloses Darlehen durch den zuständigen Träger gewährt werden. Hierfür ist es in erster Linie entscheidend, dass der Umzug durch den Träger als notwenig eingestuft wird und eine geeignete Unterkunft ohne Kautionszahlung innerhalb eines angemessenen Zeitraums nicht gefunden werden kann.

Wie der Vermieter die Kaution anlegen muss und wann er sie angreifen darf und Pflichten des Mieters

Der Vermieter ist gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 BGB dazu verpflichtet die Kaution umgehend nach Erhalt getrennt von seinem eigenen Vermögen und auf den Namen des Mieters bei einer Bank seiner Wahl zinsbringend anzulegen. Der hierbei gewählte Zinssatz muss der Höhe einer Spareinlage mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist bei dem gewählten Kreditinstitut entsprechen. Die Wahl des Kreditinstituts bleibt dem Vermieter überlassen und dieser ist auch nicht dazu verpflichtet, die Bank mit den höchsten Zinssatz zu wählen.

Einzige Ausnahme bildet hierbei die erhaltene Mietsicherheit bei einer Vermietung von Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Hier besteht für den Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB keine Verpflichtung die Mietkaution zu verzinsen.

Nur unter bestimmten Voraussetzungen ist es dem Vermieter gestattet, auf die Kaution zuzugreifen. Mit zu diesen Voraussetzungen gehören in erster Linie ein Rückstand bei der Mietzahlung oder auch das Anfallen von Schadensersatzleistungen, denen der Mieter nicht nachkommt. In einem solchen Fall kann der Vermieter auf die Kautionssumme zugreifen. Nimmt der Vermieter von seinem Recht Gebrauch, so ist der Mieter im Gegenzug dazu verpflichtet die Kaution wieder aufzufüllen und zwar auf die ursprüngliche Summe. Diese sogenannte Ergänzungspflicht seitens des Mieters ergibt sich aus dem § 240 BGB.

Wann und wie erfolgt die Rückzahlung der Kaution


Ein Recht auf die Rückzahlung der Mietkaution besteht erst mit Ende des Mietverhältnisses und nachdem der Vermieter überprüft hat, ob eventuelle Ansprüche gegen den Mieter bestehen. Diese Ansprüche können unter anderem aus eventuellen Mietrückständen, Schadensersatzforderungen durch entstandene Schäden an der Mietsache oder auch nicht erfüllten vertraglichen Verpflichtungen seitens des Mieters entstehen.

Für diese Überprüfung haben mehrere Gerichte dem Vermieter einen Zeitraum von maximal sechs Monaten für angemessen angesehen.

Zusätzlich kann der Vermieter einen Teil der Mietkaution als Sicherheitseinbehalt zurück zuhalten. Dieses kann unter Umständen der Fall sein, wenn zu erwarten ist, dass noch Nachforderungen aus der noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind. In einem solchen Fall kann der Vermieter einen Teil der Kaution als Sicherheitsreserve einbehalten. Die Höhe darf jedoch die zu erwartende Höhe der Nachforderung nicht überschreiten. Als Richtwert kann hier der Durchschnitt der Betriebsnebenkostenabrechnungen der letzten Jahre genommen werden.

Sind keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter zu erwarten, muss die Rückzahlung der Kaution ohne Abzüge von eventuellen Kontoführungsgebühren und zuzüglich der angewachsenen Zinsen an den Mieter ausgezahlt werden.

Kann der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren und was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Auch die Rückzahlung der Kaution unterliegt der Verjährungsfrist von drei Jahren. Hat er Vermieter bis dahin die Kaution nicht zurückgezahlt und der Mieter sich während dieser Zeit auch nicht um die Rückzahlung bemüht hat, verfällt sein Anspruch. Die Verjährungsfrist beginnt hierbei grundsätzlich im Januar des Folgejahres.

Kommt der Vermieter mit der Rückzahlung der Kaution in Verzug oder behält er diese ohne Berechtigten Grund zurück, so sollte der Mieter zur Wahrung seines Rechts den Vermieter schriftlich zur Rückzahlung der Kaution mit einer Frist von zwei Wochen nach Erhalt des Schreibens auffordern.

Gleichzeitig ist es ratsam in diesem Schreiben auch bereits weitere Schritte, wie beispielsweise den Gang zum Anwalt oder zum Mieterschutzbund / Mieterverein an zukündigen. Verweigert sich der Vermieter weiterhin, können die Ansprüche des Mieters nur durch einen Anwalt gerichtlich durchgesetzt werden.

13 Antworten auf "Mietkaution – Was müssen Vermieter und Mieter wissen?"

    • K. Marschall
      6. August 2012 - 14:15 Antworten

      Sehr geehrter Herr Hundt,
      Sie beantworten in Ihrem Blog so geduldig Fragen die sich zu oben genanntem Themenfeld sehr ähneln und doch individuell sind. Deswegen würde ich Ihnen gern mein derzeitiges „Problem“ kurz schildern, in der Hoffnung auf Ihre kurze Rückantwort: Ich bin im August 2011 aus meiner damaligen Wohnung ausgezogen (Einzug Okt.09), diese wurde von mir in einwandfreiem Zustand übergeben. Während meiner Mietzeit gab es einen Hausverwalterwechsel. Nach den obligatorischen 6 Monaten Bearbeitungszeit forderte ich vom Vermieter meine Kaution wieder ein. Erst nach mehreren Anläufen erhielt ich die Nachricht, selbige hätte die Hausverwaltung niemals erhalten und es wäre auch noch eine Kaltmiete aus 07/2010 offen. Einen Zahlungsbeleg für die Kaution habe ich daraufhin vorgelegt und meine Recherche ergab, dass die eine besagte Kaltmiete aufgrund eines Zahlendrehers rückgebucht wurde. Ich habe dies selbst nicht bemerkt zu dem damaligen Zeitpunkt und wundere mich, dass seitens des Vermieters hier nicht schon eher „reklamiert“ wurde (zumal ja angeblich keine Kaution vorliegt). Die Betriebskostenabrechnung aus 2010 ergibt ein Guthaben für mich in Höhe von 139 Euro, auch dies wurde bis dato nicht an mich ausgezahlt. Was ist jetzt der worst case? Im Normalfall müsste ich jetzt, ein Jahr nach dem Auszug die letzte BK-Abrechnung erhalten, kann der Vermieter erneut die Rückzahlungen herauszögern, indem er sagt, er mache erst Ende des Jahres die Abrechnung für 2011? Was ist (mit Sicherheit ergibt sich auch für meine Abrechnung aus 2011 ein Guthaben) wenn er mir überhaupt keine BK Abrechnung macht. Die Hausverwaltung fährt grundsätzlich die Taktik des „Nichtreagierens“. Bleibt mir nur der Weg zum Anwalt? Ab wann kann ich definitiv mein Geld zurückfordern, ohne dass es noch „Schlupflöcher“ (Ausnahmeregelungen) für den Vermieter gibt? Herzlichen Dank für Ihr Feedback.

      • Dennis Hundt
        6. August 2012 - 21:02 Antworten

        Hallo Frau Marschall,

        danke für den ausführlichen Kommentar. Ich würde so vorgehen:

        Schließen Sie alle Schlupflöcher indem Sie die fehlende Miete zahlen. Fordern Sie dann das Guthaben aus der 2010er Abrechnung und den Großteil Ihrer Kaution ein, setzen Sie hierzu eine angemessene Frist (14 Tage). Einen kleinen Teil der Kaution kann Ihr Ex-Vermieter bis zur Abrechnung des Jahres 2011 einbehalten, falls sich aus der Abrechnung eine Nachzahlung ergibt. Für die Abrechnung hat Ihr Vermieter nicht bis zu 12 Monate nach Ihrem Auszug Zeit, sondern bis zu 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum, in Ihrem Fall also bis Ende 2012.

        Wenn Ihr Brief samt Frist keine Wirkung zeigt, lassen Sie einen ähnlichen Brief von einem Anwalt verfassen.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Anne Domke
    2. Januar 2012 - 21:16 Antworten

    Ich bin im Juli 2011 aus meiner Wohnung ausgezogen und mit meinem Mann in eine neue gezogen.Vermieter sind verschiedene.
    Nun meine Fragen:
    1. Wie kann ich mir meine Kaution zurückholen?
    2. Es kam dieses Jahr (also bis ende 2011) keine Betriebskostenabrechnung für 2010. Muss ich noch warten oder ist eine eventuell später kommende Betriebskostenabrechnung noch rechtens? Es kamen die Betriebskostenabrechnungen immer Ende Dezember.
    Ich würde mich freuen, wenn sie mir ein paar Tipps geben könnten um mir einen eventuellen Gang zum Anwalt zu ersparen.

    • Dennis Hundt
      2. Januar 2012 - 21:49 Antworten

      Hallo Frau Domke,

      danke für den Kommentar, ich werde versuchen Ihnen zu helfen:

      – 1. Ihr Vermieter hat bis zu sechs Monate Zeit, über die Mietkaution abzurechnen und Ihnen die Kaution zurück zu zahlen (nach Mietvertragsende). Wenn Ich Sie richtig verstanden habe, läuft diese Frist in Kürze aus. Aber Achtung: Einen angemessenen Teil der Kaution darf der Vermieter auch noch länger einbehalten. Für den Fall, dass es zu einer Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung 2011 kommt. Diesen Teil darf er dann bis zur Nebenkostenabrechnung 2011 zurückhalten (bei Ihnen sollte das wohl spätestens der 31.12.12 sein). Sollte Ihr Vermieter die Kaution auch nach Ihrer Aufforderung nicht zurückzahlen, bleibt Ihnen nur der Gang zum Anwalt.

      – 2. Wenn Ihr Vermieter nach Kalenderjahr abrechnet (vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010) hätte er Ihnen die Nebenkostenabrechnung für 2010 bis zum 31.12.11 zustellen müssen. Da er die Abrechnung nicht zugestellt hat, hat er seine Ansprüche auf eine mögliche Nachzahlung verloren. Einzige Ausnahme: Der Vermieter hat die verzögerte / zu späte Zustellung nicht selbst zu vertreten.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred
    8. September 2012 - 12:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    der Mieter hat die Duschkabine beschädigt und hat gekündigt. Kann ich mit der Kaution diesen Schaden beheben lassen? Was wenn der Schaden nicht repariert werden kann? Kann ich dann eine komlett neue Duschkabine mit der Kaution beschaffen?

    Besten Gruss
    Manfred

    • Dennis Hundt
      8. September 2012 - 13:36 Antworten

      Hallo Manfred,

      grundsätzlich haftet der Mieter mit der Kaution für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Auch für Schäden, die er in der Wohnung hinterlässt. Falls die Duschkabine nicht repariert werden kann, weiss ich leider nicht, ob der Mieter bis zum Neuwert (einer neuen Kabine) haftet oder ggf. nur bis zu Zeitwert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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