Ein Vermieter ist gemäß § 558 BGB dazu berechtigt, den Mietpreis für die von ihm vermietete Wohnung unter Angabe von Gründen und unter Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen zu erhöhen. Eine solches Mieterhöhungsverlangen bedarf jedoch der Zustimmung des Mieters. Hierfür ist es notwendig, dass der Vermieter dem Mieter eine Mieterhöhung zukommen lässt. Das BGB besagt in § 558a, dass ein Mieterhöhungsverlangen, dem Mieter in Textform zugehen muss. Hierbei ist es nicht zwingend erforderlich, dass dieses auf dem regulären Postweg erfolgt. Auch das Übersenden des Mieterhöhungsverlangens per Fax oder E-Mail ist zulässig, wobei eine eigenhändige Unterschrift des Vermieters nicht zwingend erforderlich ist. Die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB kann zudem nur dann erfolgen, wenn:
über einen Zeitraum von 15 Monaten keine Veränderungen in der Miethöhe stattgefunden haben und sich die Miete nach der Mieterhöhung um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb der letzten 3 Jahre erhöht hat. (Alle weiteren Fristen für eine Mieterhöhung finden Sie hier.)
Zusätzlich müssen innerhalb des Mieterhöhungsverlangens Angaben zur aktuell geltenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete machen.
Zudem entsteht für den Mieter im Zusammenhang mit der gewünschten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB, auf welches der Vermieter den Mieter hinweisen muss.
Wie ein solches Mieterhöhungsverlangen aussehen kann, zeigen wir Ihnen hier:
Name und Anschrift des Vermieters Musterstraße 1 12345 Musterstadt Name und Anschrift der / des Mieter(s) Musterstraße 2 12345 Musterstadt Ort und Datum Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB Sehr geehrte(r) Herr / Frau ___________, für die von Ihnen seit dem ___________ (Datum des Mietvertrages) gemietete Wohnung _____________ (Straße / Hausnummer), ggf. Etage und Wohnungsnummer, in _______________ (Postleitzahl / Ort), zahlen Sie derzeit eine Kaltmiete in Höhe von monatlich _____,__ Euro per Quadratmeter zuzüglich Nebenkosten. Dieses entspricht nicht dem geltenden Mietspiegel der Stadt / des Kreises __________ , der ____,__ Euro Kaltmiete per Quadratmeter beträgt.
Da Ihre Miete sich innerhalb der letzten 3 Jahre um nicht mehr als 20 Prozent und innerhalb der letzten 15 Monate gar nicht erhöht hat, ziehe ich eine Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Betracht. Die Mieterhöhung in Höhe von gesamt ____,___ Euro wird fristgerecht mit Beginn des dritten Monats nach Erhalt dieses Schreibens fällig. Ihre ab dem 01. Monat. Jahr zu zahlende Miete beträgt demnach _________,___ Euro zuzüglich Nebenkosten. Ich möchte Sie bitte, dieser geplanten Mieterhöhung innerhalb einer Frist von zwei Monaten zuzustimmen oder unter Angabe der Gründe zu widersprechen. Versäumen Sie diese Frist, bin ich berechtige auf Ihre Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen. Gemäß § 561 BGB steht Ihnen in Verbindung mit dem Mieterhöhungsverlangen ein Sonderkündigungsrecht zu. Mit freundlichem Gruß Ihr Vermieter
Anmerkung: Dieses Muster für ein Mieterhöhungsverlangen erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Rechtssicherheit.
Ich habe ein Mieterhöhungsverlangen bekommen, in dem der Hinweis auf mein Sonderkündigungsrecht fehlt. Welche rechtlichen Konsequenzen hat das für mich und/oder den Vermieter? Ist das Mieterhöhungsverlangen damit nicht rechtskräftig? Mit freundlichem Gruß Axel Spiel
Hallo Herr Spiel, ich habe gerade für Sie recherchiert. Leider ohne konkretes Ergebnis. Ich kann Ihnen daher nicht sagen, ob der fehlende Hinweis Folgen für das Mieterhöhungsverlangen hat – tut mir Leid. Beste Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, es handelt sich bei uns um eine sehr einfache Erdgeschoß-Wohnung aus dem Jahr 1960, in der keine Pflege- oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt wurden außer der Erneuerung des Gasboilers für das Badewasser, der nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen entsprach. Da der Vorige Vermieter jegliche Verbesserungs- und Renovierungsmaßnahmen gegenüber der Mieterin verweigert hatte, hat diese, um die Wohnung überhaupt heizen zu können, eine Gasleitung und einen Gasofen auf eigene Kosten installieren lassen, ebenso die defekte Badewanne durch Wanne in Wanne erneuert. Die gesamte Wohnung ist in keiner Weise gedämmt, dadurch erhöhter Heizbedarf. Die Wohnung liegt in der Bauvereinsstraße. Kann diese Wohnung dennoch auf die Vergleichsmiete angehoben werden oder müssen unrenovierte Wohnungen aus den 60’er Jahren anders beurteilt werden? Welche Miete pro Quadratmeter ist für diese Wohnung angemessen? Vielen Dank für Ihre Antwort! Ingrid Siebert
Hallo Frau Siebert, eine Mieterhöhung nach §558 BGB hat nicht direkt etwas mit dem Zustand der Wohnung zu tun. Auch wenn der Vermieter keine Modernisierungen durchführt, kann er die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Die Wohnung muss er nach Baujahr, Art, Größe, Zustand und z.B. der Lage im Geschoss einem Vergleich unterziehen. Entweder schaut man sich die Einordnung im Mietspiegel an oder der Vermieter könnte sich vergleichbare Wohnungen in der Umgebung suchen und die Miete an das ermittelte Niveau anpassen. Aber Achtung: Die Verbesserungen, die der Mieter herbeigeführt hat, darf der Vermieter nicht in den Vergleich einfließen lassen. Das heißt, die Wohnung darf nur mit Wohnungen verglichen werden, die über eine Ofenheizung (das war sicherlich die Heizung vor den Gasöfen) beheizt werden. Siehe hierzu auch folgenden Urteil: AG Hamburg, WuM 1999, 485. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, mein Sohn bewohnt seit September 2009 seine Wohnung und bezahlte bisher 160 Euro Kaltmiete und 100 Euro Nebenkosten. Am 13.8. bekam er jetzt einen „neuen“ Mietvertrag wonach er jetzt 260 Euro kalt bezahlen soll. Ich habe überall gelesen das 20% zulässig sind die hier jedoch überschritten werden, außerdem ist der Vertrag einfach nur neu geschrieben wurden. Es ist kein Erhöhungsschreiben und keine auch keine Begründung vermerkt, ein Datum ab wann dies gültig ist fehlt ebenfalls. Bin ich im Recht wenn ich sage das ist so ungültig und kann ich dagegen vorgehen? Vielen Dank K.Bohne
Hallo Frau Bohne, der Vermieter kann nicht einfach verlangen einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben. Ich Sohn kann und sollte sich auf den aktuellen Vertrag beziehen. Wenn Ihr Vermieter die Miete anheben möchte, kann er das mit einem Mieterhöhungsverlangen tun, nicht jedoch auf diese Weise. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Mein Vermieter hat mir am 23.07.12 mitgeteilt, das sich meine miete zum 01.10.12 erhöht. Wenn ich am 30.08.12 die Kündigung zum 30.10.12 abschicke ist das dann rechtens? Oder habe ich das falsch verstanden?
Mein Freund und ich wohnen seit ein paar Monaten zusammen. Neulich haben wir ein Formular über eine Mieterhöhung erhalten, wo wir ehrlich gesagt nicht mit einverstanden sind. Hier steht, dass solch eine Mieterhöhung der Zustimmung Mieters bedarf. Würde das bedeuten, wenn wir nicht zustimmen, dass es auch zu keinen weiteren Verhandlungen führen würde?
Hallo Herr Hundt, meine Wohnungsgenossenschaft hat am 23.06.2017 (Brief ohne Stempel und Briefmarke) eine Anhebung der Miete zum 01.10.2017 angekündigt und diesem Schreiben eine Zustimmungserklärung beigelegt, die ich bis 28.07.2017 zurücksenden sollte, wobei ich ja zumindest bis zum 31.08.2017 eine Überlegungsfrist gehabt hätte. Die Mieterhöhung ist wohl rechtens, aber aufgrund einer schlimmen Erkrankung eines Familienmitglieds habe ich die Erklärung bisher nicht zurückgesendet. Jetzt habe ich heute am 28.12.2017 die Zustimmungsklage zugestellt bekommen. Wie kann ich jetzt am besten verfahren?? 1. ist die Zustimmungsfrist zunächst falsch angegeben worden. Datum des Schreibens 23.06.2017 -> Zustimmungsfrist mindestens 31.08.2017 2. fehlen die Hinweise auf ein Sonderkündigungsrecht, der Hinweis, dass die Zustimmung notfalls eingeklagt werden kann 3. nach meiner Berechnung ist die Frist zur am 30.11.2017 abgelaufen Datum des Schreibens 23.06.2017 / Hierbei handelt es sich ja um eine Ausschlussfrist!!! Da aber der Umschlag keinerlei Datum/Briefmarke/Poststempel enthält, kann ich leider nicht mehr sagen, wann der Brief wirklich zugestellt wurde!! Die Wohnungsgesellschaft könnte ja jetzt einfach behaupten, dass der Brief erst im Juli eingeschmissen wurde!! Dafür hätten Sie auf Ihrer Seite auch stehen, dass die Mieterhöhung erst am dem 01.10.2017 gelten sollte!! Für mich würde sprechen, dass dann die Bitte die Zustimmungserklärung bis zum 28.07.2017 komplett falsch wäre. Ich überlege der Klage zu widersprechen und würde auf die Punkte 1-3 verweisen, wobei ich nicht weiß, inwiefern die ersten beiden Punkte überhaupt einen Mangel darstellen und bei Punkt 3 würde die Wohnungsgenossenschaft bestimmt behaupten, dass die Ankündigung der Mieterhöhung zwar am 23.06.2017 geschrieben, aber irgendwann im Juli wohl erst persönlich eingeworfen wurde, obwohl dann die Zustimmungsfrist KOMPLETT falsch wäre!! Was würden Sie mir raten?? Hätte ich eine Chance mit meinen Begründungen, besonders bzgl. Punkt 3: Klagefrist überschritten!? Vielen dank im Voraus. Katja Kaiser
Hallo Katja, ich kenne zufällig einen ähnlichen Fall aus meinem Umfeld. Hier hat der betroffene Mieter einfach das offene Gespräch mit dem Vermieter / dem Anwalt gesucht und die Klage wurde entsprechend zurückgezogen. Viele Grüße Dennis Hundt
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mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 12 Jahren bereits über 32.400 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
Ich habe ein Mieterhöhungsverlangen bekommen, in dem der Hinweis auf mein Sonderkündigungsrecht fehlt.
Welche rechtlichen Konsequenzen hat das für mich und/oder den Vermieter?
Ist das Mieterhöhungsverlangen damit nicht rechtskräftig?
Mit freundlichem Gruß
Axel Spiel
ich habe gerade für Sie recherchiert. Leider ohne konkretes Ergebnis. Ich kann Ihnen daher nicht sagen, ob der fehlende Hinweis Folgen für das Mieterhöhungsverlangen hat – tut mir Leid.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
es handelt sich bei uns um eine sehr einfache Erdgeschoß-Wohnung aus dem Jahr 1960, in der keine Pflege- oder Renovierungsmaßnahmen durchgeführt wurden außer der Erneuerung des Gasboilers für das Badewasser, der nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen entsprach. Da der Vorige Vermieter jegliche Verbesserungs- und Renovierungsmaßnahmen gegenüber der Mieterin verweigert hatte, hat diese, um die Wohnung überhaupt heizen zu können, eine Gasleitung und einen Gasofen auf eigene Kosten installieren lassen, ebenso die defekte Badewanne durch Wanne in Wanne erneuert. Die gesamte Wohnung ist in keiner Weise gedämmt, dadurch erhöhter Heizbedarf. Die Wohnung liegt in der Bauvereinsstraße.
Kann diese Wohnung dennoch auf die Vergleichsmiete angehoben werden oder müssen unrenovierte Wohnungen aus den 60’er Jahren anders beurteilt werden? Welche Miete pro Quadratmeter ist für diese Wohnung angemessen?
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Ingrid Siebert
eine Mieterhöhung nach §558 BGB hat nicht direkt etwas mit dem Zustand der Wohnung zu tun. Auch wenn der Vermieter keine Modernisierungen durchführt, kann er die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen.
Die Wohnung muss er nach Baujahr, Art, Größe, Zustand und z.B. der Lage im Geschoss einem Vergleich unterziehen. Entweder schaut man sich die Einordnung im Mietspiegel an oder der Vermieter könnte sich vergleichbare Wohnungen in der Umgebung suchen und die Miete an das ermittelte Niveau anpassen.
Aber Achtung: Die Verbesserungen, die der Mieter herbeigeführt hat, darf der Vermieter nicht in den Vergleich einfließen lassen. Das heißt, die Wohnung darf nur mit Wohnungen verglichen werden, die über eine Ofenheizung (das war sicherlich die Heizung vor den Gasöfen) beheizt werden. Siehe hierzu auch folgenden Urteil: AG Hamburg, WuM 1999, 485.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
mein Sohn bewohnt seit September 2009 seine Wohnung und bezahlte bisher 160 Euro Kaltmiete und 100 Euro Nebenkosten. Am 13.8. bekam er jetzt einen „neuen“ Mietvertrag wonach er jetzt 260 Euro kalt bezahlen soll. Ich habe überall gelesen das 20% zulässig sind die hier jedoch überschritten werden, außerdem ist der Vertrag einfach nur neu geschrieben wurden. Es ist kein Erhöhungsschreiben und keine auch keine Begründung vermerkt, ein Datum ab wann dies gültig ist fehlt ebenfalls.
Bin ich im Recht wenn ich sage das ist so ungültig und kann ich dagegen vorgehen?
Vielen Dank
K.Bohne
der Vermieter kann nicht einfach verlangen einen neuen Mietvertrag zu unterschreiben. Ich Sohn kann und sollte sich auf den aktuellen Vertrag beziehen. Wenn Ihr Vermieter die Miete anheben möchte, kann er das mit einem Mieterhöhungsverlangen tun, nicht jedoch auf diese Weise.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo
Mein Vermieter hat mir am 23.07.12 mitgeteilt, das sich meine miete zum 01.10.12 erhöht.
Wenn ich am 30.08.12 die Kündigung zum 30.10.12 abschicke ist das dann rechtens? Oder habe ich das falsch verstanden?
das haben Sie richtig verstanden. Wenn Sie nochmals im Detail nachlesen wollen, schauen Sie in den § 561 BGB.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Mein Freund und ich wohnen seit ein paar Monaten zusammen. Neulich haben wir ein Formular über eine Mieterhöhung erhalten, wo wir ehrlich gesagt nicht mit einverstanden sind. Hier steht, dass solch eine Mieterhöhung der Zustimmung Mieters bedarf. Würde das bedeuten, wenn wir nicht zustimmen, dass es auch zu keinen weiteren Verhandlungen führen würde?
der Vermieter kann auf Zustimmung klagen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
meine Wohnungsgenossenschaft hat am 23.06.2017 (Brief ohne Stempel und Briefmarke) eine Anhebung der Miete zum 01.10.2017 angekündigt und diesem Schreiben eine Zustimmungserklärung beigelegt, die ich bis 28.07.2017 zurücksenden sollte, wobei ich ja zumindest bis zum 31.08.2017 eine Überlegungsfrist gehabt hätte.
Die Mieterhöhung ist wohl rechtens, aber aufgrund einer schlimmen Erkrankung eines Familienmitglieds habe ich die Erklärung bisher nicht zurückgesendet.
Jetzt habe ich heute am 28.12.2017 die Zustimmungsklage zugestellt bekommen.
Wie kann ich jetzt am besten verfahren??
1. ist die Zustimmungsfrist zunächst falsch angegeben worden.
Datum des Schreibens 23.06.2017 -> Zustimmungsfrist mindestens 31.08.2017
2. fehlen die Hinweise auf ein Sonderkündigungsrecht, der Hinweis, dass die Zustimmung notfalls eingeklagt werden kann
3. nach meiner Berechnung ist die Frist zur am 30.11.2017 abgelaufen
Datum des Schreibens 23.06.2017 / Hierbei handelt es sich ja um eine Ausschlussfrist!!!
Da aber der Umschlag keinerlei Datum/Briefmarke/Poststempel enthält, kann ich leider nicht mehr sagen, wann der Brief wirklich zugestellt wurde!!
Die Wohnungsgesellschaft könnte ja jetzt einfach behaupten, dass der Brief erst im Juli eingeschmissen wurde!! Dafür hätten Sie auf Ihrer Seite auch stehen, dass die Mieterhöhung erst am dem 01.10.2017 gelten sollte!! Für mich würde sprechen, dass dann die Bitte die Zustimmungserklärung bis zum 28.07.2017 komplett falsch wäre.
Ich überlege der Klage zu widersprechen und würde auf die Punkte 1-3 verweisen, wobei ich nicht weiß, inwiefern die ersten beiden Punkte überhaupt einen Mangel darstellen und bei Punkt 3 würde die Wohnungsgenossenschaft bestimmt behaupten, dass die Ankündigung der Mieterhöhung zwar am 23.06.2017 geschrieben, aber irgendwann im Juli wohl erst persönlich eingeworfen wurde, obwohl dann die Zustimmungsfrist KOMPLETT falsch wäre!!
Was würden Sie mir raten?? Hätte ich eine Chance mit meinen Begründungen, besonders bzgl. Punkt 3: Klagefrist überschritten!?
Vielen dank im Voraus.
Katja Kaiser
ich kenne zufällig einen ähnlichen Fall aus meinem Umfeld. Hier hat der betroffene Mieter einfach das offene Gespräch mit dem Vermieter / dem Anwalt gesucht und die Klage wurde entsprechend zurückgezogen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Wie kann ich am besten, für den Raum Berlin, die maximal erlaubte Miete ermitteln?
Vielen dank im Voraus!!!