Nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter denken oft, der Mieter könne beim Nachweis von drei möglichen Nachmietern (Ersatzmietern) das Mietverhältnis jederzeit beenden. Auf Mieterseite kursieren manchmal sogar Sprüche wie: „Lässt der Vermieter mich nicht gehen, wird er sich noch wundern.“ Solche Annahmen und Äußerungen sind jedoch nicht richtig.
Warum die Kündigungsfristen regelmäßig vorgehen und wann eine vorzeitige Beendigung ausnahmsweise durch einen Nachmieter möglich ist, steht in folgendem Artikel. Dieser gehört zur 20-teiligen Serie “Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Der Mietvertrag geht grundsätzlich vor

Es gibt keine gesetzliche Regelung, wonach ein Mieter einen Nachmieter stellen kann, um vor Ablauf der Kündigungsfristen das Mietverhältnis beenden zu können. Vielmehr sind Mieter und Vermieter an den Mietvertrag und damit grundsätzlich an die für das Mietverhältnis geltenden Kündigungsfristen gebunden. Dies gilt ebenso, wenn im Mietvertrag für eine bestimmte Dauer auf die Möglichkeit zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung verzichtet wurde oder ein (qualifizierter) Zeitmietvertrag geschlossen wurde.

Ausnahme aufgrund von Treu und Glauben

In bestimmten Einzelfällen kann jedoch ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses vorliegen. Dies trifft etwa zu bei


  • einer Versetzung durch den Arbeitgeber,
  • der Unterbringung des Mieters in einem Pflegeheim oder
  • Überlegung der Wohnung durch die Geburt eines weiteren Kindes.

Bei solchen gewichtigen, den Mieter unfreiwillig treffenden Gründen kann dieser einen – also nicht drei – geeigneten und zumutbaren Nachmieter zu stellen, um das Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können. Dieser Anspruch des Mieters wird auf den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gestützt, wobei der Vermieter den gestellten Nachmieter nur selten ablehnen kann (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 22.01.2003, Az.: VIII ZR 244/02).

Ausnahme aufgrund vertraglicher Nachmieterklausel

In seltenen Fällen kann im Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthalten sein, wonach ebenfalls ein vorzeitiger Auszug des Mieters in Betracht kommt. Enthält also der Mietvertrag eine individuelle Regelung, wonach der Mieter bei Gestellung eines Nachmieters vor Ablauf der regulären Kündigungsfrist ausziehen darf, ist zwischen der „echten“ und „unechten“ Nachmieterklausel zu unterscheiden:


Bei einer „echten“ Nachmieterklausel muss der Vermieter den Nachmieter akzeptieren, den der Mieter stellt. Der Vermieter hat also keinen Einfluss darauf, wer sein neuer Mieter wird und muss das Mietverhältnis mit diesem fortsetzen.
Liegt dagegen eine „unechte“ Nachmieterklausel vor, kann der Vermieter zwar den gestellten Nachmieter akzeptieren, muss es aber nicht. Ist der Vermieter mit dem vorgeschlagenen Mieter nicht einverstanden, endet das Mietverhältnis trotzdem zu dem Datum, in dem der neue Mieter in den Mietvertrag hätte eintreten können. Ob sich Vermieter auf solche Klauseln einlassen, ist jedoch meistens fraglich.

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