Zeitmietvertrag

Mieter & Vermieter / Mietvertrag

Zeitmietvertrag


Bei einem Zeitmietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag, bei dem neben dem Beginn auch gleichzeitig das Ende des Mietverhältnisses feststeht.

Der seit September 2001 gültige qualifizierte Zeitmietvertrag kann jedoch nur dann zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden, wenn seitens des Vermieters einer der im § 575 BGB aufgeführten Gründe zum Abschluss eines Zeitmietvertrags vorliegen. Liegen keine rechtlich gültigen Gründe vor oder sind diese dem Mieter bei Vertragsabschluss nicht bekannt, so hat der Zeitmietvertrag keine Wirksamkeit.

Gründe für einen Zeitmietvertrag und die maximale Laufzeit für einen Zeitmietvertrag

Im Zuge einer Mietrechtsreform, die zum 1. September 2001 eintrat, fand unter anderem eine Veränderung innerhalb Regeln für den Abschluss eines Zeitmietvertrages statt. Der bis dahin gültige sogenannte einfache Zeitmietvertrag wurde abgeschafft.

Die darin enthaltene Obergrenze bei Zeitmietverträgen von maximal fünf Jahren sowie die Möglichkeit einen Mietvertrag zeitlich zu begrenzen, ohne dass hierfür besondere Gründe vorliegen, wurden aufgehoben.

Der seit September 2001 gemäß § 575 BGB gültige qualifizierte Zeitmietvertrag kann nur noch unter dem Vorhandensein bestimmter Gründe abgeschlossen werden, die dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt werden müssen. Kommt der Vermieter dieser Mitteilungspflicht nicht nach, so ist der Zeitmietvertrag unwirksam und das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575  Abs. 1 BGB).

Ein Zeitmietvertrag ist nur dann wirksam, wenn die gemieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit:

  • Zum Eigenbedarf genutzt werden sollen. Eigenbedarf wird anerkannt, wenn die Räume als Wohnraum für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder andere dem Haushalt angehörigen Personen benötigt werden.
  • Durch eine Modernisierung, Sanierung oder eine andere bauliche Veränderung nicht zur Vermietung geeignet sind oder wenn die Räume nach Ablauf der Mietzeit beseitigt werden sollen.
  • An zur Dienstleistung verpflichtete Personen, beispielsweise Angestellte, vermietet werden sollen (z.B. an einen Hausmeister)

Andere Gründe rechtfertigen keinen Zeitmietvertrag und abweichende Vereinbarungen innerhalb des Mietvertrages, die zum Nachteil des Mieters führen, sind unwirksam.

Bestehen Zweifel an der Gültigkeit des Zeitmietvertrags, so ist es zu empfehlen sich bei einem Anwalt oder dem Mieterverein vor Vertragsabschluss beraten zu lassen.

Die bis September 2001 maximale Laufzeit von 5 Jahren beim Abschluss eines Zeitmietvertrages hat keine Gültigkeit mehr. Bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag besteht keine maximale Mietzeit mehr, somit können Zeitmietverträge die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden auch eine Mietzeit von 10 oder mehr Jahren haben.

Merke: Liegt keiner der genannten Gründe vor, ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages nicht möglich, bzw ein geschlossener Zeitmietvertrag wandelt sich zu einem unbefristeten Mietvertrag. Der Mieter kann den Mietvertrag kündigen, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Diese Rechte hat der Mieter vor Ablauf der Mietzeit

In der Regel läuft ein abgeschlossener Zeitmietvertrag nach Ende der vereinbarten Mietzeit automatisch aus und der Mieter zieht aus der Wohnung aus. Da jedoch ein Zeitmietvertrag seit der Mietrechtsreform 2001 nur noch unter dem Vorhandensein bestimmter Gründe wirksam ist und diese Gründe sich während der bestehenden Mietzeit ändern können, hat der Mieter gemäß § 575 Abs 2 BGB das Recht vor Ablauf des Zeitmietvertrags nachzufragen, ob der Grund für die Befristung des Mietvertrags noch besteht.

§ 575 Abs 2 BGB gibt dem Mieter das Recht frühestens 4 Monate vor Ende des Zeitmietvertrags vom Vermieter Auskunft darüber zu verlangen, ob der Grund für die zeitliche Befristung des Mietvertrages noch besteht.

Liegt der bei Vertragsabschluss genannte Grund nicht mehr vor, so steht dem Mieter das Recht zu, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit weiter geführt wird.

Der Vermieter ist zur Auskunft verpflichtet und muss dieser Pflicht mit einer Frist von einem Monat nach Anfrage des Mieters nachkommen. Verweigert der Vermieter die Auskunft oder erfolgt diese verspätet, so verlängert sich die Mietzeit um den entsprechenden Zeitraum.

Besteht der Grund für die Befristung weiterhin, so endet das Mietverhältnis zum im Vertrag angegebenen Datum und der Mieter muss ausziehen

Merke: Besteht der Grund für den Zeitmietvertrag nicht mehr, wandelt sich der Mietvertrag in einem “normalen” unbefristeten Vertrag um.

Vorzeitige Vertragskündigung, Sonderkündigungsrechte und Mieterhöhungen beim Zeitmietvertrag


Eine vorzeitige ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrags ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ausgeschlossen.

Wird eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses erforderlich, etwa weil sich die Familiengröße oder das Einkommen des Mieters während der Mietzeit stark verändert, so ist dies nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Es bestehen dann beispielsweise die Möglichkeiten, im Einvernehmen eine Mietaufhebungsvereinbarung zu verfassen oder einen Nachmieter für die restliche Mietzeit zu stellen.

Das Recht der außerordentlichen Kündigung für den Vermieter, etwa weil der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, bleibt hiervon unberührt und es gelten die in § 575 a BGB genannten Fristen zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Da ein Zeitmietvertrag bis auf die zeitliche Befristung der Mietzeit sich inhaltlich sonst nicht von einem unbefristeten Mietvertrag unterscheidet, steht dem Vermieter während der Mietzeit auch das Recht zu, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen (alles zur Mieterhöhung), wenn innerhalb des Mietvertrages kein fester Mietpreis oder eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde. Ebenso kann der Mieter eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung ankündigen.

Erfolgt während der Mietzeit eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach Modernisierung (§ 559 BGB), so steht dem Mieter auch bei einem Zeitmietvertrag das Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB zu.

Merke: Erhöht der Vermieter während der Laufzeit die Miete (weil keine Mieterhöhung ausgeschlossen ist) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Fazit zum Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag hat besonders für den Mieter Vor- und Nachteile, die vor Abschluss des Vertrages berücksichtigt werden sollten.

Ein großer Vorteil beim Abschluss eines Zeitmietvertrags ist darin zu sehen, dass eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter nicht erfolgen kann und somit ein sicheres Wohnen für die im Vertrag festgelegte Zeit gewährleistet wird. Eine vorzeitige Kündigung des Vermieters, etwa wegen Eigenbedarf, ist ausgeschlossen.

Nachteilig für den Mieter kann sich besonders eine lange Mietzeit auswirken, wenn sich während der Vertragslaufzeit beispielsweise die Familiengröße, der Arbeitsplatz oder das Einkommen verändern und somit eine Veränderung der Wohnsituation erforderlich machen. Hier kann der Zeitmietvertrag zusätzliche Probleme aufwerfen.

Bei Vertragsende muss der Mieter aus der Wohnung oder dem Haus ausziehen unabhängig davon, ob ein geeigneter neuer Wohnraum vorhanden ist oder nicht. Dieses kann unter Umständen in Wohngebieten mit sehr hohen Mieten oder wenig freien Wohnungen zu einem zusätzlichen Problem werden.

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von Dennis Hundt | 3 Kommentare