Wohnungskündigung

Kündigung / Mieter & Vermieter / Mietvertrag

Wohnungskündigung

Ein bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, kann dieses sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter nur durch eine Wohnungskündigung beendet werden.

Einzige Ausnahme hierbei ist jedoch ein Zeitmietvertrag. Um einen Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB handelt es sich, wenn das Ende des Mietverhältnisses bereits bei Vertragsabschluss innerhalb des Mietvertrages festgelegt wurde. Eine gesonderte Wohnungskündigung muss dann nicht mehr erfolgen. Dennoch haben sowohl Mieter als auch Vermieter von Zeitmietverträgen das Recht der außerordentlichen Kündigung.

Zeitmietverträge sind allerdings eher die Ausnahme von der Regel, daher wollen wir uns in den nachfolgenden Ausführungen auf die Wohnungskündigung bei einem unbefristeten Mietverhältnis beziehen.

Arten der Wohnungskündigung für Mieter und Vermieter

Neben der fristgerechten ordentlichen Kündigung, unter Einhaltung der in § 573c BGB enthaltenen Kündigungsfristen, eines Mietvertrages bestehen zusätzlich die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Wohnungskündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) und das Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB, welches dem Mieter im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung durch den Gesetzgeber eingeräumt wird. Zusätzlich räumt der Gesetzgeber sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter in § 580 BGB ein Sonderkündigungsrecht nach dem Tod des Mieters ein.

Die Auflösung des Mietverhältnisses bedarf grundsätzlich nicht die Zustimmung des Vertragspartners und bei einer ordentlichen fristgerechten Wohnungskündigung seitens des Mieters auch keiner Begründung. Bei einer außerordentlichen Kündigung oder der Nutzung des Sonderkündigungsrechts muss jedoch der Kündigungsgrund innerhalb des Kündigungsschreibens angegeben werden.

Auch der Vermieter hat das Recht ein bestehendes Mietverhältnis aufzulösen. Auch für ihn bedarf es grundsätzlich nicht der Zustimmung des Mieters, jedoch wird diesem im § 574 BGB ein Widerspruchsrecht gegen die Wohnungskündigung des Vermieters zugesprochen.

Anders als der Mieter ist der Vermieter jedoch auch bei einer ordentlichen fristgerechten Kündigung des Mietvertrages dazu verpflichtet, die Kündigung zu begründen und eine Wohnungskündigung durch den Vermieter kann zusätzlich nur erfolgen, wenn die in den §§ 573 BGB – 573b festgelegten Rahmenbedingungen gegeben sind. Der Vermieter könnte z.B. eine begründete Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen.

Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Der § 573c BGB regelt die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter einer Wohnung bei einer ordentlichen Wohnungskündigung. Auch hier gibt es Unterschiede bei den für Mieter und Vermieter geltenden Fristen.

Bei der ordentlichen Wohnungskündigung durch den Mieter besteht unabhängig der bisherigen Mietzeit eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Hier finden Mieter ein Muster zur Wohnungskündigung (der Brief kann kostenfrei genutzt werden).

Für den Vermieter hingegen ist die Dauer der Kündigungsfrist abhängig von der Dauer der Mietzeit in Jahren:

  • Bei einem bestehenden Mietverhältnis bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist, wie beim Mieter auch, 3 Monate.
  • Eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gilt bei einer Mietzeit von 5 bis 8 Jahren.
  • Besteht das Mietverhältnis länger als 8 Jahre, so verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c um weitere 3 Monate auf 9 Monate.

Unter Umständen können auch andere Kündigungsfristen innerhalb des Mietvertrages eingeräumt werden, insbesondere wenn es sich nur um eine kurzfristige und vorübergehende Vermietung handelt. Eine Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsfristen darf jedoch zu keiner Zeit nachteilig für den Mieter ausfallen (§ 573c Abs. 4 BGB).

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes besteht zudem die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung, bei der das Mietverhältnis mit Ablauf des laufenden Monats endet. Die fristlose Kündigung kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden, sofern ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB vorliegt.

Auch bei der fristlosen Wohnungskündigung sind Mieter und Vermieter dazu verpflichtet, die Gründe der Kündigung zu nennen.

Sonderregelungen und Sonderkündigungsrechte bei der Wohnungskündigung

Unter bestimmten Voraussetzungen steht dem Mieter beziehungsweise dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht bei der Wohnungskündigung zu. Grund für dieses Sonderkündigungsrecht ist unter anderem in einer dauerhaften Veränderung einzelner Vertragsbedingungen innerhalb des Mietvertrages durch beispielsweise eine Mieterhöhung oder der Tod des Mieters zu sehen.

Wünscht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben oder soll die Miete nach einer Modernisierung oder Sanierung erhöht werden, so steht dem Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.

Nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters wird dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt, in der er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann. In einem solchen Fall tritt die geplante Mieterhöhung während der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht in Kraft.

Ein Grund, bei dem ein Sonderkündigungsrecht für ein bestehendes Mietverhältnis besteht, ist der Tod des Mieters.

War der Verstorbene Alleinmieter der Wohnung, so können sowohl Mieter als auch Vermieter nach § 580 BGB das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist, sofern sie nicht zum Nachteil der Hinterbliebene führt, ist jedoch zulässig und kann mit dem Vermieter vereinbart werden.

Familienmitglieder, Lebenspartner oder andere Personen, mit denen der Verstorbene einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, haben nach § 563 BGB ein automatisches Eintrittsrecht in den bestehenden Mietvertrag, welches dem Vermieter mit einer Frist von einem Monat erklärt werden muss.

Sprechen seitens des Vermieters wichtige Gründe gegen das Fortbestehen des Mietverhältnisses, so steht ihm nach § 563 Abs. 4 BGB ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu.

Wird von diesem Eintrittsrecht nicht Gebrauch gemacht, so muss dieses dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters erklärt werden und die Wohnungskündigung muss nach § 564 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen.

In dieser Form sollte eine Wohnungskündigung erfolgen

Eine Wohnungskündigung sollte grundsätzlich schriftlich erfolgen. Gemäß § 573c BGB muss das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des laufenden Monats dem Vertragspartner vorliegen. Anderenfalls verlängert sich die Kündigungsfrist um einen weiteren Monat. Dieses gilt bei jeder Wohnungskündigung, unabhängig davon ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt.

Bei einer Kündigung seitens des Vermieters muss dieser grundsätzlich den Kündigungsgrund innerhalb des Kündigungsschreibens mit angeben. Darüber hinaus muss innerhalb der Kündigung, neben der genauen Anschrift auch die Angabe der entsprechend gültigen gesetzlichen Kündigungsfrist und das Ende der Mietzeit angegeben werden.

Zusätzlich sollte der Hinweis auf den § 574 BGB nicht fehlen, der dem Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung einräumt, sofern diese eine besondere Härte für den Mieter bedeutet.

Bei einer Wohnungskündigung seitens des Mieters bedarf es bis auf die Angabe der Adresse, der Dauer der Mietzeit und die Dauer der Kündigungsfrist von drei Monaten keine besondere Form. Lediglich bei einer außerordentlichen oder gar fristlosen Kündigung muss eine Angabe der Gründe erfolgen.

Wichtig ist zusätzlich, dass sämtliche Personen, die den Mietvertrag zu Beginn der Mietzeit unterschrieben haben, auch die Wohnungskündigung unterschreiben, da die Wohnungskündigung ansonsten unwirksam sein kann oder der nicht erwähnte Mieter schlimmsten Falls zum alleinigen Mieter der Wohnung erklärt werden kann. Alle Vertragsparteien auf Mieterseite müssen also die Wohnungskündigung gemeinsam aussprechen.

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von Dennis Hundt | 17 Kommentare