Go to Top

Wohnungskündigung – Was müssen Mieter und Vermieter beachten?


Wohnungskündigung

Ein bestehendes Mietverhältnis über Wohnraum, kann dieses sowohl durch den Mieter als auch durch den Vermieter nur durch eine Wohnungskündigung beendet werden.

Einzige Ausnahme hierbei ist jedoch ein Zeitmietvertrag. Um einen Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB handelt es sich, wenn das Ende des Mietverhältnisses bereits bei Vertragsabschluss innerhalb des Mietvertrages festgelegt wurde. Eine gesonderte Wohnungskündigung muss dann nicht mehr erfolgen. Dennoch haben sowohl Mieter als auch Vermieter von Zeitmietverträgen das Recht der außerordentlichen Kündigung.

Zeitmietverträge sind allerdings eher die Ausnahme von der Regel, daher wollen wir uns in den nachfolgenden Ausführungen auf die Wohnungskündigung bei einem unbefristeten Mietverhältnis beziehen.

Arten der Wohnungskündigung für Mieter und Vermieter

Neben der fristgerechten ordentlichen Kündigung, unter Einhaltung der in § 573c BGB enthaltenen Kündigungsfristen, eines Mietvertrages bestehen zusätzlich die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Wohnungskündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB) und das Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB, welches dem Mieter im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung durch den Gesetzgeber eingeräumt wird. Zusätzlich räumt der Gesetzgeber sowohl dem Mieter als auch dem Vermieter in § 580 BGB ein Sonderkündigungsrecht nach dem Tod des Mieters ein.

Die Auflösung des Mietverhältnisses bedarf grundsätzlich nicht die Zustimmung des Vertragspartners und bei einer ordentlichen fristgerechten Wohnungskündigung seitens des Mieters auch keiner Begründung. Bei einer außerordentlichen Kündigung oder der Nutzung des Sonderkündigungsrechts muss jedoch der Kündigungsgrund innerhalb des Kündigungsschreibens angegeben werden.

Auch der Vermieter hat das Recht ein bestehendes Mietverhältnis aufzulösen. Auch für ihn bedarf es grundsätzlich nicht der Zustimmung des Mieters, jedoch wird diesem im § 574 BGB ein Widerspruchsrecht gegen die Wohnungskündigung des Vermieters zugesprochen.

Anders als der Mieter ist der Vermieter jedoch auch bei einer ordentlichen fristgerechten Kündigung des Mietvertrages dazu verpflichtet, die Kündigung zu begründen und eine Wohnungskündigung durch den Vermieter kann zusätzlich nur erfolgen, wenn die in den §§ 573 BGB – 573b festgelegten Rahmenbedingungen gegeben sind. Der Vermieter könnte z.B. eine begründete Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen.

Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter

Der § 573c BGB regelt die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter einer Wohnung bei einer ordentlichen Wohnungskündigung. Auch hier gibt es Unterschiede bei den für Mieter und Vermieter geltenden Fristen.

Bei der ordentlichen Wohnungskündigung durch den Mieter besteht unabhängig der bisherigen Mietzeit eine Kündigungsfrist von 3 Monaten. Hier finden Mieter ein Muster zur Wohnungskündigung (der Brief kann kostenfrei genutzt werden).

Für den Vermieter hingegen ist die Dauer der Kündigungsfrist abhängig von der Dauer der Mietzeit in Jahren:

  • Bei einem bestehenden Mietverhältnis bis zu 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist, wie beim Mieter auch, 3 Monate.
  • Eine Kündigungsfrist von 6 Monaten gilt bei einer Mietzeit von 5 bis 8 Jahren.
  • Besteht das Mietverhältnis länger als 8 Jahre, so verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist nach § 573c um weitere 3 Monate auf 9 Monate.

Unter Umständen können auch andere Kündigungsfristen innerhalb des Mietvertrages eingeräumt werden, insbesondere wenn es sich nur um eine kurzfristige und vorübergehende Vermietung handelt. Eine Abweichung von den gesetzlichen Kündigungsfristen darf jedoch zu keiner Zeit nachteilig für den Mieter ausfallen (§ 573c Abs. 4 BGB).

Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes besteht zudem die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung, bei der das Mietverhältnis mit Ablauf des laufenden Monats endet. Die fristlose Kündigung kann sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter ausgesprochen werden, sofern ein wichtiger Grund gemäß § 543 BGB vorliegt.

Auch bei der fristlosen Wohnungskündigung sind Mieter und Vermieter dazu verpflichtet, die Gründe der Kündigung zu nennen.

Sonderregelungen und Sonderkündigungsrechte bei der Wohnungskündigung

Unter bestimmten Voraussetzungen steht dem Mieter beziehungsweise dem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht bei der Wohnungskündigung zu. Grund für dieses Sonderkündigungsrecht ist unter anderem in einer dauerhaften Veränderung einzelner Vertragsbedingungen innerhalb des Mietvertrages durch beispielsweise eine Mieterhöhung oder der Tod des Mieters zu sehen.

Wünscht der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben oder soll die Miete nach einer Modernisierung oder Sanierung erhöht werden, so steht dem Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu.

Nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens des Vermieters wird dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt, in der er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen kann. In einem solchen Fall tritt die geplante Mieterhöhung während der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht in Kraft.

Ein Grund, bei dem ein Sonderkündigungsrecht für ein bestehendes Mietverhältnis besteht, ist der Tod des Mieters.

War der Verstorbene Alleinmieter der Wohnung, so können sowohl Mieter als auch Vermieter nach § 580 BGB das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist auflösen. Eine Verkürzung der Kündigungsfrist, sofern sie nicht zum Nachteil der Hinterbliebene führt, ist jedoch zulässig und kann mit dem Vermieter vereinbart werden.

Familienmitglieder, Lebenspartner oder andere Personen, mit denen der Verstorbene einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, haben nach § 563 BGB ein automatisches Eintrittsrecht in den bestehenden Mietvertrag, welches dem Vermieter mit einer Frist von einem Monat erklärt werden muss.

Sprechen seitens des Vermieters wichtige Gründe gegen das Fortbestehen des Mietverhältnisses, so steht ihm nach § 563 Abs. 4 BGB ein Sonderkündigungsrecht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen zu.

Wird von diesem Eintrittsrecht nicht Gebrauch gemacht, so muss dieses dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Tod des Mieters erklärt werden und die Wohnungskündigung muss nach § 564 BGB unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgen.

In dieser Form sollte eine Wohnungskündigung erfolgen

Eine Wohnungskündigung sollte grundsätzlich schriftlich erfolgen. Gemäß § 573c BGB muss das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag des laufenden Monats dem Vertragspartner vorliegen. Anderenfalls verlängert sich die Kündigungsfrist um einen weiteren Monat. Dieses gilt bei jeder Wohnungskündigung, unabhängig davon ob es sich um eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung handelt.

Bei einer Kündigung seitens des Vermieters muss dieser grundsätzlich den Kündigungsgrund innerhalb des Kündigungsschreibens mit angeben. Darüber hinaus muss innerhalb der Kündigung, neben der genauen Anschrift auch die Angabe der entsprechend gültigen gesetzlichen Kündigungsfrist und das Ende der Mietzeit angegeben werden.

Zusätzlich sollte der Hinweis auf den § 574 BGB nicht fehlen, der dem Mieter ein Widerspruchsrecht gegen die Kündigung einräumt, sofern diese eine besondere Härte für den Mieter bedeutet.

Bei einer Wohnungskündigung seitens des Mieters bedarf es bis auf die Angabe der Adresse, der Dauer der Mietzeit und die Dauer der Kündigungsfrist von drei Monaten keine besondere Form. Lediglich bei einer außerordentlichen oder gar fristlosen Kündigung muss eine Angabe der Gründe erfolgen.

Wichtig ist zusätzlich, dass sämtliche Personen, die den Mietvertrag zu Beginn der Mietzeit unterschrieben haben, auch die Wohnungskündigung unterschreiben, da die Wohnungskündigung ansonsten unwirksam sein kann oder der nicht erwähnte Mieter schlimmsten Falls zum alleinigen Mieter der Wohnung erklärt werden kann. Alle Vertragsparteien auf Mieterseite müssen also die Wohnungskündigung gemeinsam aussprechen.



Artikel bewerten: 1 Star2 Stars3 Stars4 Stars5 Stars 26 Bewertungen mit 4,73 von 5 Sternen.
Loading...
Was gelernt? Empfehlen Sie uns weiter:

35 Antworten auf "Wohnungskündigung – Was müssen Mieter und Vermieter beachten?"

  • Hilal
    8. Dezember 2011 - 19:43 Antworten

    Ich habe einen Mietvertrag unterschrieben zum 1. Dezember jedoch konnte ich noch nicht einziehen wegen Laminatverlegung und Deckenerneuerung. Also die Übergabe fand noch nicht statt. Kann ich vom Vertrag zurücktreten?

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2011 - 19:58 Antworten

      Guten Abend Hilal,

      Sie können nicht direkt zurücktreten, aber Sie haben ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht nach § 543 BGB aus wichtigem Grund. Ihr Fall scheint mir ein wichtiger Grund zu sein. Denn ein wichtiger Grund ist, wenn „dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“ (Zitat§ 543 BGB).

      Also, ich denke Sie können eine fristlose außerordentliche Kündigung aussprechen.

      Leider darf ich Sie hier nicht rechtlich beraten, zudem kenne ich nicht die genauen Umstände. Für eine qualifizierte Information sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgit Troska
    13. Dezember 2011 - 16:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    meine Tochter Iris hat zusammen mit 2 Personen am 01.08.2011 eine 3-WG gegründet und die Wohnung bezogen. Alleiniger Hauptmieter ist Thomas. Nach 2 Monaten wurde starker Schimmelbefall im Badezimmer und im Zimmer von Britta festgestellt. Lt. Hausverwaltung wird der ET nichts unternehmen, die Vormieter sind deswegen auch wieder ausgezogen. Thomas hat also kurzerhand die Wohnung zum 28.02.2011 wieder gekündigt. Nun sind noch Differenzen zwischen Thomas und den beiden Mädels aufgetreten, woraufhin Thomas reagiert mit Glühbirnen herausdrehen in Flur, Bad und Küche, um Strom zu sparen, sowie alle Heizungen ständig abdrehen, um auch hier zu sparen. Nun haben die Mädchen eine neue WG gefunden und möchten dort gerne zum 01.01.2012 einziehen. Zu sagen ist noch, dass Thomas zum 01.02.2011 seine neue Wohnung bezieht, Waschmaschine, Lampen und allgemeines Mobiliar mitnimmt. Meine Tochter hat einen mündlichen Mietvertrag, pauschal 250,000 €, Britta schriftlichen Mietvertrag 230,00 €. Britta schläft inzwischen im Zimmer meiner Tochter, da aufgrund des Schimmels (1 schwarze Wand) ein schlafen in dem von ihr gemieteten Zimmer unmöglich ist. Können die beiden für Jan. und Febr. die Miete kürzen? Oder brauchen Sie für 02/2011 überhaupt nicht mehr zahlen wg. Unzumutbarkeit? Für eine schnelle Antwort wäre ich sehr dankbar, vielen, vielen Dank und Gruß Troska

    • Dennis Hundt
      13. Dezember 2011 - 16:45 Antworten

      Hallo Frau Troska,

      danke für die ausführliche Schilderung. Die Sachlage ist nicht einfach und Untervermietung ist auch nicht mein Fachgebiet. Ich schildere Ihnen hier gerne meine Meinung, kann und darf Sie aber nicht rechtlich beraten.

      Ist der Schimmel ist der Wohnung baulich bedingt, wovon wohl auszugehen ist, ist der Eigentümer verantwortlich. Der (Haupt)mieter ist zur Mietminderung berechtigt, bis der Schimmel beseitigt wurde. Wie hoch eine solche Minderung ausfallen kann, ist abhängig von der Beeinträchtigung durch den Schimmel. Mehr dazu finden Sie hier: Mietminderung bei Schimmel + eine Vorlage zur Mietminderung.

      Gut, zu den eigentlichen Fragen.

      Ihre Tochter hat einen mündlichen Mietvertrag. Hier gilt in sämtlichen Belangen das BGB. Sei es die Kündigungsfrist, keine Abrechnung der Nebenkosten (da Inklusivmiete) oder die Termine für die Mietzahlungen.

      Bei Britta gelten die im Vertrag getroffenen Vereinbarung und sicherlich in vielen Punkten auch das BGB. Untermietverträge beziehen sich oftmals auf das BGB, da die Verträge in der Regel kürzer sind als normale Mietverträge.

      Jetzt kommt der Knackpunkt: Zwischen Untermieter und Vermieter (Eigentümer) gibt es keine vertraglichen Beziehungen. In Ihrem WG-Fall ist der Hauptmieter Vermieter und Ihre Tochter + Freundin sind Mieterinnen beim Hauptmieter. Das heißt, der Hauptmieter ist auch verpflichtet die vermieteten Zimmer in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Ob der Hauptmieter für die Mängel (hier, der Schimmel) etwas kann oder nicht spielt keine Rolle. Ihre Tochter und Britta können also durchaus die Miete mindern. Ihre Tochter wegen dem Schimmel im Bad und Britta wegen dem Schimmel im Bad und in ihrem Zimmer. Die Mietminderungen fallen logischerweise unterschiedlich hoch aus.

      Der Hauptmieter wiederum kann gegenüber dem Vermieter (Eigentümer) die Miete mindern.

      Ob es ein Problem ist, dass der Hauptmieter Lampen, Waschmaschine und Co. mit nimmt ist sicherlich eine Streitfrage und auch davon abhängig in welchen Maße die Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen und -gegenstände vereinbart wurde.

      Kurz und knapp: Wenn Britta ihr Zimmer nicht mehr bewohnbar ist, kann eine Minderung von 100% gerechtfertigt sein. Für Ihre Tochter sehe ich (bis auf das Bad) keinen wirklichen Minderungsgrund.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen helfen.

      Dennis Hundt

  • Julia
    17. Dezember 2011 - 23:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mein Partner und ich haben im Oktober unsere Wohnung gekündigt. Leider kam die Kündigung unseres Wissens nach nicht rechtzeitig bei dem Vermieter an (die Sendungsverfolgung war nicht eindeutig, die Post gab an, dass Zustelldatum nicht genau lesen zu können, dass der Bote eingetragen hatte. Eingetragen wurde von der Post dann der 8.Nov.). Eine Reaktion auf die Kündigung haben wir nicht erhalten. Um unseren vertraglichen Pflichten nach zu kommen, haben wir im November nochmals fristgerecht zum 29.02. gekündigt. Für unsere neue Wohnung haben wir demnach einen Mietvertrag zum 01.02. unertschieben. Mitte Dezember haben wir jetzt die Nebenkostenabrechnung erhalten und eine Überprüfung eingefordert. Gleichzeit haben wir die fachgerechte Reperatur eines Wasserschadens im Bad gefordert, und mit erneuter Mietkürzung gedroht (seit mindestens Mai bestand ein Dachschaden, wodurch sich ein Wasserschaden mit Schimmel gebildet hat. Das Dach wurde im November mit Metallplatten überdeckt, an der feuchten Wand hat die Vermieterin persönlich lediglich die Tapete abgezogen, ein antischimmel Mittel aufgetragen und neue Tapete drüber geklebt, die nasse Gipskartonwand blieb. Dies geschah erst nach einer Mietminderung die wir nach Ankündigung im November vorgenommen hatten). Heute kam dann eine E-Mail vom Vermieter, dass unsere 1. Kündigung doch gültig wäre (sie wäre wohl am 4.Nov. eingegangen, was durch einen Feiertag am 1.Nov. der dritte Werktag war) und der Badschaden außerdem behoben wäre, der neue Schimmel durch uns verursacht würde. Für die Prüfung der Betriebskosten wird uns diese Woche für 1 Stunde Einblick in die Unterlagen gewährt.
    Die Frage ist nun, ob unsere erste oder zweite Kündigung gültig ist. Außerdem ob es rechtens ist uns bei der Prüfung der Betriebskosten so unter druck zu setzen?
    Grüße

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2011 - 11:10 Antworten

      Hallo Julia,

      danke für Ihren Kommentar. Ich fasse mich kurz. Ich weiß leider nicht, ob es ähnliche Fälle wie Ihre doppelte Kündigung gab, bzw. ob es Rechtsprechung dazu gibt. Ich würde aber davon ausgehen, dass Sie zum 31.01. ausziehen können, ganz einfach, weil Ihre Vermieterin Ihnen den fristgerechten Eingang der Kündigung per E-Mail bestätigt hat.

      Zum Punkt 2: Eine Stunde ist sicherlich nicht genug Zeit um die Unterlagen zu prüfen. Das Amtsgericht München sagt, dass 2,5 Stunden auf keine Fall eine zu lange Prüfzeit ist (AG München, Urt. v. 7.7.2006, AZ: 453 C 26483/05).

      Ich hoffe ich konnte helfen.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    18. Dezember 2011 - 13:22 Antworten

    Vielen Dank für die Antwort,
    da unsere neue Wohnung erst ab Februar frei ist, können wir im Januar eben noch nicht umziehen. Außerdem würde der Umzug so in die Zeit der Zwischenprüfung meiner Ausbldung fallen. Für die zweite Kündigung haben wir zumindest eine Eingangsbestätigung erhalten, wodurch wir davon ausgingen das diese Kündigung gültig ist. Drei Wochen nach der Eingangsbestätigung der zweiten Kündigung, in Verbindung mit der angedrohten Mietkürzung und dem Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung, kam dann jetzt die Ansage, dass wir zum 31.1. ausziehen müssen.
    Grüße

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2011 - 18:52 Antworten

      Hallo Julia,

      verstehe, Sie wollen erst Ende Februar ausziehen. Die Situation ist verfahren. Im Grunde sollten Sie ein klärendes Gespräch anstreben. Ja nach Beziehung zu Ihrer Vermieterin kann das natürlich schwierig werden. Vielleicht können Sie auch ein paar Tage eher in der neue Wohnung? Leider habe ich keinen weiteren tollen Tipp auf Lager – tut mir Leid.

      Dennoch wünsche ich viel Erfolg bei der Lösung des Problems.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    22. Januar 2012 - 16:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich möchte mein WG-Zimmer, wo ich derzeit zur Untermiete wohne, kündigen. Jedoch ist der Vermieter, in diesem Falle der Hauptmieter, weder schriftlich noch telefonisch zu erreichen und dies schon seit Wochen. Einschreiben werden von der Post wieder an den Absender zurück geschickt. Der Hausbesitzer weist die Zuständigkeit jedoch dem Vermieter zu.
    Wie ist es mir nun möglich trotzdem von dem Mietvertrag zurück zu treten? Reicht es als Nachweis des Kündigungsversuchs aus, wenn ich die Kündigung als Einschreiben von der Post zurück erhalte?
    Mit freundlichen Grüßen
    Anna

    • Dennis Hundt
      22. Januar 2012 - 16:35 Antworten

      Hallo Anna,

      das ist wirklich eine kuriose Situation. Leider weiß ich in dem Fall auch nicht weiter. Ich könnte mir durchaus vorstellen, dass es genügt nachzuweisen, dass Sie „Alles“ versucht haben um den Vermieter / Hauptmieter zu erreichen. Schließlich hat Ihr Vermieter Pflichten, dazu zählt wohl auch, für die Zustellbarkeit von Post zu sorgen.

      Ich geh mal davon aus, dass Sie die Anschrift des Hauptmieters verwenden die auch im Mietvertrag aufgenommen wurde. In meinen Augen haben Sie Ihre Pflicht erfüllt. Was sollten Sie auch sonst noch tun? Sollten Sie ohne Beisein des Vermieters ausziehen, würde ich Ihnen eine ausführliche Dokumentation und die Hinzuziehung eines Zeugens empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Anna
        22. Januar 2012 - 16:48 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort!
        Meine einzige Frage bleibt jetzt nur noch, ob ich mich in diesem Falle auch an eine Kündigungsfrist halten müsste.
        Da ich ja nicht erwarten kann, dass ich die Kaution zurück bekomme, wäre dies mit der Miete verrechenbar, oder?
        Vielen Dank erneut!
        MfG, Anna

        • Dennis Hundt
          22. Januar 2012 - 21:14 Antworten

          Hallo Anna,

          also ich würde Ihnen auf jeden Fall raten, die gesetzliche Kündigungsfrist einzuhalten. Anschließend sollten Sie die Kaution zurückbekommen. Das ist der übliche Weg. Ein sogenanntes „Abwohnen“ der Kaution ist im Mietrecht nicht vorgesehen.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Jonas
    7. Februar 2012 - 11:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir sind vor 9 Monaten in unsere schöne Wohnung eingezogen. Vor dem streichen haben wir ganz minimale Schimmelspuren gefunden, die aber wie gesagt sehr winzig waren.
    Doch seit paar Wochen in diesen kalten Winterwochen wächst und wächst dieser im Schlafzimmer und Bad, bzw. Küche.
    Am meisten ist das Schlafzimmer betroffen, worin man auch nicht mehr schlafen kann. Die Wände, der Einbauschrank und über den Rollläden ist Feuchtigkeit und große erkennbare Schimmelspuren zu finden.

    Unsere Frage: Wenn wir kündigen, gilt dann die Kündigungsfrist (3Monate) dennoch auch wenn das ein solcher Fall ist und das Schlafzimmer nicht mehr nutzbar ist ..(Mietminderung?)

    Vielen Dank schon mal für die Antwort.
    Mit freundlichem Gruß

    Jonas

    • Dennis Hundt
      7. Februar 2012 - 12:31 Antworten

      Hallo Jonas,

      das Thema Schimmel ist sehr komplex, Sie finden dazu auch viel hier im Blog. Ich will daher nicht allzu weit ausholen und konkret auf Ihre Frage eingehen.

      Ich denke nicht, dass Sie die 3-monatige Kündigungsfrist nicht beachten müssen. Vielmehr haben Sie das Recht auf eine Mietminderung. Ist die Wohnung nicht mehr zu bewohnen, können Sie theoretisch 100% mindern. Mehr dazu hier: Mietminderung bei Schimmel.

      Grundsätzlich kommt es bei Mietminderungen immer auf den Einzelfall an. Woher kommt der Schimmel (Stichworte: baulich bedingt, lüften)? Wie groß ist die Beeinträchtigung? Gibt es auch in anderen Wohnungen Schimmel?

      Ich würde im ersten Schritt versuchen, mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung zu finden.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen einigermaßen helfen.

      Dennis Hundt

  • Yvonne
    21. Februar 2012 - 19:13 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    am 27.1.2012 habe ich per Einschreiben meine Mietwohnung fristgemäß zum 30.04. gekündigt.
    Heute habe ich mit dem Vermieter telefoniert – das Einschreiben (Einwurfeinschreiben) ist nicht angekommen.

    Bei der Post habe ich telefonisch die Nachforschung beantragt. Beim Aufnehmen der Daten fiel der Postangestellten auf, dass die Postleitzahl falsch ist. Diese hatte ich aus der letzten Nebenkostenabrechnung vom Vermieter übernommen.

    Der Vermieter besteht auf Einhaltung der Frist – nun also zum 31.05., da er ja erst heute Kenntnis über die Kündigung erlangt hat.
    Die Post haftet ja bekanntlich nur bis 25 € und hat zudem noch das Argument, dass die PLZ falsch war (was allerdings laut Aussage der Angestellten auch kein Grund für die Nicht-Zustellung sein kann, der Brief hätte zumindest an mich zurück geschickt werden müssen…)

    Ich jedoch habe den Einlieferungsbeleg und meinen Partner als Zeugen, dass ich den Brief abgeschickt habe.
    Habe ich eine Möglichkeit, zum 30.04. aus dem Vertrag heraus zu kommen?
    Vielen Dank schon mal für Ihre Antwort.

    Viele Grüße
    Yvonne

    • Dennis Hundt
      21. Februar 2012 - 19:25 Antworten

      Hallo Yvonne,

      danke für Ihren Kommentar. Es ist schwierig. Vorab: Besser wäre die Zustellung mit einem Boten oder per Einschreiben mit Rückschein gewesen. Gut, hinterher ist man immer klüger.

      Fakt ist, Sie können den Zugang nicht beweisen. Sie könnten sich natürlich auf die falsche PLZ berufen, die Ihnen Ihr Vermieter offensichtlich versehentlich mitgeteilt hat. Doch am Ende können Sie nichts machen, wenn Ihr Vermieter sich quer stellt. Vielleicht würde man mit dem PLZ-Argument vor Gericht durchkommen. Aber auch das hilft jetzt nichts.

      Wenn der Vermieter hart bleibt, werden Sie erneut kündigen müssen. Aber vielleicht können Sie sich auch auf einen Kompromiss einigen. Zum Beispiel was Renovierungen in der Wohnung angeht. Oder Sie zeigen Bereitschaft, das bereits jetzt Nachmieter Ihre Wohnung besichtigen können.

      Viel mehr kann ich Ihnen dazu leider nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Yvonne
    21. Februar 2012 - 20:05 Antworten

    Herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort,
    wir werden uns jetzt selbst um einen Nachmieter bemühen, vielleicht klappt es ja zum 01.05.
    Viele Grüße
    Yvonne

  • Lothar
    12. Juni 2012 - 11:12 Antworten

    Meine Schwiegermutter will ihr Haus verkaufen. Sie hat aber vor zirka 5Monaten die Einliegerwohnung vermietet. Wie sieht es da mit den Kündigungsfristen aus?
    Sie will das Haus aus gesundheitlichen Gründen verkaufen. Welche Pflichten muss sie einhalten, das die Mieter der Wohnung nicht vor ein Gericht ziehen.

    Viele Grüße

    Lothar

    • Dennis Hundt
      12. Juni 2012 - 19:27 Antworten

      Hallo Lothar,

      Ihre Schwiegermutter kann den Mietern nicht aufgrund des beabsichtigen Verkaufs kündigen. Wenn überhaupt, können die Käufer aufgrund von Eigenbedarf eine Kündigung aussprechen.

      Der Verkauf ändert grundsätzlich nichts an dem bestehenden Mietverhältnis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas & Lisa
    26. Juni 2012 - 17:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir befinden uns evtl. bald in einem Mietrechtstreit mit unserem Vermieter und haben hierzu noch offene Fragen.

    Schilderung des Falls:
    Im Oktober 2009 zogen meine Freundin und ich in unsere erste gemeinsame Wohnung. Es handelt sich um eine ca. 70m2 große 3-Zimmer-Wohnung mit zwei Balkonen, ein Kellerabteil und einen Carport. Wir hatten zuvor die Wohnung der Tochter des Vermieters besichtigt, da die Mieter der eigentlichen Wohnung, die zur Vermietung stand, gerade Besuch von außerhalb hatten. Somit hatten wir unsere Wohnung unrenoviert (ungestrichen) nicht gesehen.

    Nachdem wir drei Monate dort gelebt hatten, viel uns ein Schimmelbefall an allen Außenwänden auf. Wir informierten unseren Vermieter darüber mit der Aufforderung, den Schimmel zu entfernen. Daraufhin kam er mit einem Maler vorbei, der den Schimmel mit einem Schwamm und Chlorreiniger „entfernte“ und nach einigen Tagen die zuvor behandelten Stellen mit einem anderen als ursprünglich aufgetragenen weiß überstrich, sodass diese überstrichenen Stellen bis heute zu sehen sind. Da ich schon seit meiner Kindheit äußerst allergisch auf Feuchtigkeit reagiere, begannen meine Freundin und ich umgehend mit der Suche nach einer neuen Wohnung, was sich als äußerst schwierig und zeitraubend darstellte, da wir in einer sehr begehrten Gegend Deustchlands wohnen.

    Anfang 2012 stellten wir erneuten Schimmel an allen zuvor überstrichenen Stellen fest. Wieder informierten wir unseren Vermieter darüber mit dem Hinweis, dass ich die Miete um 25% mindern werde, wenn er nicht den Schimmel beseitige. Daraufhin schickte er seinen Anwalt und einen Gutachter, der Messungen in unserer Wohnung machte. Im Anschluss erhielten wir ein Schreiben von besagtem Anwalt mit der Aufforderung, möglichst bald auszuziehen und der Option eine Firma zu beauftragen, den Schimmel zu entfernen. Von dem Ergebnis des Gutachtens erfuhr ich, trotz mehrfacher telefonischer Nachfrage bei dem Gutachter, nichts. Außerdem betonte der Anwalt, dass eine Mietminderung von 25% vollkommen überzogen sei.

    Da ich zwei Monate nach dem Besuch des Gutachters immer noch keine Rückmeldung bekommen hatte und ohne Rückmeldung den Schimmel nicht entfernen lassen wollte, kürzte ich die Miete zum übernächsten Monat um 25%.

    Nun erhielt ich letzte Woche ein neues Schreiben des Anwalts mit der erneuten Aufforderung, möglichst bald auszuziehen. Der Behauptung, dass wir nachweislich für die Entstehung des Schimmels verantwortlich seien und dem Hinweis, dass der Vermieter wegen der Mietkürzung gegen uns prozessieren werde. Wir haben zwischenzeitlich eine Wohnung gefunden und können diese in 2 Monaten beziehen. Meine Frage lautet iest es möglich eine Kündigung in eine Abhängigkeit zu stellen, da ich nicht einsehe diese Wohnung renovieren zu lassen, dies aber laut Mietvertrag von mir übernommen werden muss, desweiteren will ich vermeiden das der Vermiter die Kaution hierfür herranzieht.

    Vielen Dank schon mal für die Antwort.
    Mit freundlichem Gruß

    Thomas & Lisa

    • Dennis Hundt
      26. Juni 2012 - 20:33 Antworten

      Hallo Lisa,

      danke für den ausführlichen und spannenden Kommentar. Wenn Sie kündigen, werden Sie Ihren Auszug kaum damit verknüpfen können, die Wohnung unrenoviert zurück zu geben. Wenn Sie den Eindruck haben, dass Ihr Vermieter sich darauf einlassen könnte, dann würde ich eine Mietaufhebungsvereinbarung schließen. Hier nehmen Sie dann alle zu vereinbarenden Punkte auf.

      Eine andere Möglichkeit sehe ich eher nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martina Meyer
    24. August 2012 - 14:24 Antworten

    Hallo, Herr Hundt.

    Ich habe ein „kleines“ Anliegen:

    Der Sohn einer Freundin hat in den letzten Tagen die fristlose Kündigung seiner Wohnung erhalten.
    Grund: Er ist mit mehreren Mieten und Betriebskosten im Rückstand (soll sich um die 5000 Euro belaufen). Der Junge nimmt keine Hilfe an und lässt die Sache laufen.

    Nun meine Frage: Wann muss er wohl aus der Wohnung raus? Hier streiten sich die Geister….jemand meint, er müsse zum Ende des Monats die Wohnung verlassen, andere sagen, er kann warten, bis der Vermieter ihm eine Räumungsklage zustellt.
    Kann der Vermieter Wertsachen des Jungen einbehalten, um seine Forderungen zu decken?

    War es ausreichend, dass der Vermieter dem Jungen die Kündigung „nur“ in den Briefkasten geschmissen hat?

    Wäre schön, wenn Sie hierauf eine Antwort für mich hätten.

    Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

    Martina Meyer

    • Dennis Hundt
      24. August 2012 - 18:39 Antworten

      Hallo Frau Meyer,

      ich kann und will Ihnen hier keine Tipps geben, wie der Mieter möglichst Lange in der Wohnung bleiben kann (ohne Miete zu zahlen). Wenn er keine Miete zahlt, sollte er vielleicht einfach schnellstmöglich ausziehen. Je mehr Zeit verstreicht, desto schlimmer wird alles.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Martina Meyer
        30. August 2012 - 09:08 Antworten

        Hallo, Herr Hundt.

        Mir ging es auch nicht darum, wie man ohne Miete in einer Wohnung leben kann. Mir ging es um die anderen Fragen, die ich gerne beantwortet hätte.

        Gruß

        Martina Meyer

        • Dennis Hundt
          31. August 2012 - 11:35 Antworten

          Hallo Frau Meyer,

          ich wollte auch keine böse Absicht unterstellen. Eine Empfehlung von mir würde aber vielleicht dazu anregen, länger als nötig in der Wohnung zu bleiben.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Meggie
    28. August 2012 - 14:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe gestern 27.08.2012 ein Zimmer bei Studentenwohnheim besichtigt. Nach der Besichtigung habe ich den Mietvertrag unterschriben. Es ist noch keine Kaution bezahlt und keine Schlüsselübergabe stattgefunden. Der Einzug wird erst am 01.10.2012 sein. Heute 28.08.2012 habe ich noch ein Objekt angeschaut und das wird für mich geschäftlich besser passen. Ich rief die Frau der Vermieter an und schilderte es Ihr. Sie sagte sie wird Ihr Mann Bescheid sagen und Sie wird sich telefonisch melden. Jetzt moechte ich von Ihnen wissen, ob ich recht habe von dem Vertrag zurueckzutreten? Der wurde gestern unterschrieben?

    • Dennis Hundt
      29. August 2012 - 12:36 Antworten

      Hallo Meggie,

      ich denke Sie können nur auf Kulanz des Vermieters hoffen. Einen Anspruch den Vertrag ohne Beachtung der Kündigungsfrist wieder aufzulösen sehe ich nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Claudia Wolf
    31. August 2012 - 11:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt!

    Seit ca. einem Jahr vermiete ich eine 2-Zimmer- Einliegerwohnung an einen Studenten. Da dieser oft nur nach mehrfacher Nachfrage, die sich teilweise über Wochen hinzieht, bezahlt , möchte ich das Mietverhältnis beenden. Der Vater des Mieters, der in den letzten beiden Monaten nach meinem Anruf für die Miete aufkam sagte mir, er würde nun nicht mehr zahlen.
    Worauf muss ich bei der Kündigung achten, bzw. habe ich überhaupt das Recht, dem Mieter zu kündigen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort!
    Mit freundlichen Grüßen, Claudia

    • Dennis Hundt
      2. September 2012 - 19:27 Antworten

      Hallo Frau Wolf,

      ich würde empfehlen in den § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) Einblick zu nehmen, hier ist genau erklärt, wann Sie als Vermieterin bei welchem Mietrückstand kündigen können. Worauf Sie achten müssen kann ich hier leider nicht in zwei Sätzen zusammenfassen. Sie könnten sich entweder eine Vorlage besorgen / kaufen oder einen Anwalt zu Rate ziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anneliese
    31. August 2012 - 19:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    unser Nachbarin hat vor 8 Monaten eine Wohnung in ihrem Haus vermietet.
    Krankheitsbedingt musst Sie ins Krankenhaus und kommt nun in ein Pflegeheim. Sie möchte nun das Mietverhältnis kündigen und bat uns ein Kündigungsschreiben zu schreiben.
    Im Internet lesen wir, dass eine Kündigung schwierig durchzusetzen ist und nur mit Eigenbedarf begründet werden kann. Was würden Sie empfehlen ?

    • Dennis Hundt
      2. September 2012 - 19:07 Antworten

      Hallo Anneliese,

      ja, eine Kündigung ist nicht so einfach. Auch Eigenbedarf besteht in Ihrem Fall ja nicht. Vielleicht sollten Sie einfach das offene Gespräch mit den Mietern suchen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela S.
    26. November 2015 - 07:11 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt

    Ich möchte meine Wohnung gern aus beruflichen Gründen kündigen. Zum 29.2.16 beziehungsweise zum 01.03.16.
    Wenn ich also heute noch die Kündigung abschicke per Einschreibung plus Unterschrift/ Empfangsbestätigung, würde diese ja noch fristgerecht beim Vermieter eingehen. Gehe ich da recht mit meiner Annahme? ( der Vermieter wohnt im selben Ort)
    Ich habe aber von den anderen Mietern munkeln hören, das die Vermieter im Urlaub sind. Wenn das der Fall ist, zählt dann der Eingang des Einschreiben, an dem die Post es versucht hat auszuhändigen? Weil ich kann ja dann nichts dafür,wenn die Vermieter im Urlaub sind.
    Desweiteren steht auch folgender Satz zur Kündigung in meinen Mietvertrag:

    „Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreiben an“

    Dieses Satz kann ich nicht so ganz einordnen, zum angegebenen Verdacht das die Vermieter im Urlaub sind. Dann erhalten sie Ihn ja später. Oder wie kann man diesen Satz verstehen?

    Ganz lieben Dank für Ihre Hilfe.

    Lieber Gruß

    Daniela

    • Dennis Hundt
      26. November 2015 - 07:29 Antworten

      Hallo Daniela,

      die Kündigung zum 29.02.2016 muss bis spätestens 03.12.2015 (dritter Werktag) beim Vermieter im Briefkasten sein. Es ist also noch genug Zeit für die Zustellung (per Boten, mit einem Zeugen oder z.B. per Einwurf Einschreiben). Der Satz in Ihrem Mietvertrag meint, dass es nicht reicht, wenn die Kündigung am 03.12. abgeschickt wird, sondern, dass die Kündigung dann schon beim Vermieter sein muss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela S.
    26. November 2015 - 10:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Ganz lieben Dank für Ihre schnelle Antwort.

    Also müsste ich dann ein Einschreiben mit Rückschein machen?

    Oder kann man auch beim normalen Einschreiben Einwurf, einen Nachweis über die Rechtzeitige Zusendung bekommen?

    Weil ich dücke es mal noch nett aus, die Vermieter sind nicht gerade vorbildlich.

    Daher brauche ich einen Beleg der beweißt das, die Kündigung rechtzeitig eingegangen ist.
    Gerade weil ich nicht weiß, ob die Gerüchte über den Urlaub der Vermieter stimmen.

    Lieber Gruß Daniela

  • Jessy
    31. März 2016 - 10:17 Antworten

    Hallo,
    brauche dringend Rat.
    Mein Bruder hat eine Wohnung bezogen, für die er den Mietvertrag noch nicht unterzeichnet hat. Es wurde alles erstmal mündlich abgemacht und auf einen kleinen zettel geschrieben. Die erste miete und die Kaution wurde auch schriftlich mit erhalten vor Ort unterzeichnet. Der Mietvertrag wurde im Nachhinein unter die Tür geschoben. Jedoch nur vom Vermieter unterzeichnet. Der Mietvertrag war befristet für 1 Jahr.
    So, jetzt hatte mein Bruder einen schweren Autounfall im Ausland und liegt dort noch für unbestimmte Zeit. Da er jetzt keine Einnahmen mehr hat und die Wohnung auch nicht beziehen kann, wollte ich für ihn eine außerordentliche Kündigung schreiben aus wichtigem Grund. Nach Paragraph 543 BGB.
    Jetzt wollte ich wissen ob das auch ein wichtiger Grund ist und dr Mietvertrag nicht mehr zumutbar ist?
    P.s Wohnungsschlüssel sind per einschreiben schon abgeschickt. Und telefonisch wurde schon alles von mir mitgeteilt.

    Lieben Gruß
    Jessy

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *