Verteilerschlüssel für Heizkosten

Vermieter sind laut Mietrecht dazu verpflichtet, Ihnen eine ordentliche schriftliche Heizkostenabrechnung zuzustellen. Dabei muss sich der Vermieter an die verbindlichen Regelungen der Heizkostenverordnung halten, in der die Berechnung der Kosten nach der verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Verteilung vorgeschrieben ist. Die Abrechnung muss so übersichtlich darstellt sein, dass der Mieter die Heizkostenabrechnung prüfen kann.

Nach welchem Schlüssel werden die Heizkosten abgerechnet?

Die Heizkosten in einem Mehrparteienhaus sind natürlich möglichst gerecht unter den einzelnen Bewohnern aufzuteilen. Deswegen werden sie zum einen nach einem festgelegten Maßstab, zum anderen nach dem individuellen Verbrauch umgelegt, d.h. in einen Grundkostenanteil und einen Verbrauchskostenanteil aufgeteilt.

Als fester Maßstab beim Grundkostenanteil gilt fast immer die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen im Verhältnis zum Gesamtgebäude. Der Grundkostenanteil muss laut Heizkostenverordnung dabei mindestens 30% und höchstens 50% beantragen. Damit werden die Kosten abgedeckt, die eine Heizungsanlage schon allein durch ihren Betrieb verursacht.


Daraus ergibt sich für den Verbrauchskostenanteil eine vorgeschriebene Verteilung von mindestens 50% und höchstens 70%. Die Verteilung bleibt dem Vermieter überlassen, es sei denn, das Gebäude entspricht nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung, dann ist er zu einer Abrechnung nach 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten verpflichtet.

Kann der Vermieter davon abweichen?

Der Vermieter ist zur exakten Abrechnung der Heizkosten verpflichtet. Die Festlegung einer Warmmiete oder die Nennung einer Heizkostenpauschale im Mietvertrag sind nicht zulässig (Ausnahme Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird).

Den Verteilschlüssel kann er jedoch in oben genannten Spannen nach eigenem Ermessen festlegen, wobei die Heizkostenverordnung eine Anhebung des Verbrauchskostenanteils nach Vereinbarung der Parteien auf bis zu 100% zulässt, der Grundkostenanteil allerdings nie über 50% betragen darf.

Zwar kann der Vermieter den einmal festgelegten Abrechnungsmaßstab unter Umständen ändern, aber nur, wenn dafür sachgerechte Gründe vorliegen. Dabei ist eine Änderung aber rückwirkend nicht möglich und kann sich nur auf noch nicht begonnene Abrechnungsperioden beziehen.

Der Mieter muss den Verteilschlüssel meist akzeptieren, es sei denn, im Gebäude befinden sich zum Beispiel gewerbliche Einrichtungen wie ein Solarium oder ein Kino, welche durch hohe Verbrauchskosten die Wohnungsmieter benachteiligen könnte.

Fazit

In der Regel werden 30% der Heizkosten nach Wohnfläche und 70% der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch einer jeden Mietpartei abgerechnet.



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