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Verteilerschlüssel für Heizkosten

Vermieter sind laut Mietrecht dazu verpflichtet, Ihnen eine ordentliche schriftliche Heizkostenabrechnung zuzustellen. Dabei muss sich der Vermieter an die verbindlichen Regelungen der Heizkostenverordnung halten, in der die Berechnung der Kosten nach der verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Verteilung vorgeschrieben ist. Die Abrechnung muss so übersichtlich darstellt sein, dass der Mieter die Heizkostenabrechnung prüfen kann.

Nach welchem Schlüssel werden die Heizkosten abgerechnet?

Die Heizkosten in einem Mehrparteienhaus sind natürlich möglichst gerecht unter den einzelnen Bewohnern aufzuteilen. Deswegen werden sie zum einen nach einem festgelegten Maßstab, zum anderen nach dem individuellen Verbrauch umgelegt, d.h. in einen Grundkostenanteil und einen Verbrauchskostenanteil aufgeteilt.

Als fester Maßstab beim Grundkostenanteil gilt fast immer die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen im Verhältnis zum Gesamtgebäude. Der Grundkostenanteil muss laut Heizkostenverordnung dabei mindestens 30% und höchstens 50% beantragen. Damit werden die Kosten abgedeckt, die eine Heizungsanlage schon allein durch ihren Betrieb verursacht.


Daraus ergibt sich für den Verbrauchskostenanteil eine vorgeschriebene Verteilung von mindestens 50% und höchstens 70%. Die Verteilung bleibt dem Vermieter überlassen, es sei denn, das Gebäude entspricht nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung, dann ist er zu einer Abrechnung nach 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten verpflichtet.

Kann der Vermieter davon abweichen?

Der Vermieter ist zur exakten Abrechnung der Heizkosten verpflichtet. Die Festlegung einer Warmmiete oder die Nennung einer Heizkostenpauschale im Mietvertrag sind nicht zulässig (Ausnahme Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird).

Den Verteilschlüssel kann er jedoch in oben genannten Spannen nach eigenem Ermessen festlegen, wobei die Heizkostenverordnung eine Anhebung des Verbrauchskostenanteils nach Vereinbarung der Parteien auf bis zu 100% zulässt, der Grundkostenanteil allerdings nie über 50% betragen darf.

Zwar kann der Vermieter den einmal festgelegten Abrechnungsmaßstab unter Umständen ändern, aber nur, wenn dafür sachgerechte Gründe vorliegen. Dabei ist eine Änderung aber rückwirkend nicht möglich und kann sich nur auf noch nicht begonnene Abrechnungsperioden beziehen.

Der Mieter muss den Verteilschlüssel meist akzeptieren, es sei denn, im Gebäude befinden sich zum Beispiel gewerbliche Einrichtungen wie ein Solarium oder ein Kino, welche durch hohe Verbrauchskosten die Wohnungsmieter benachteiligen könnte.

Fazit

In der Regel werden 30% der Heizkosten nach Wohnfläche und 70% der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch einer jeden Mietpartei abgerechnet.



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145 Antworten auf "Verteilerschlüssel für Heizkosten"

  • Antje
    8. Dezember 2011 - 10:58 Antworten

    Hallo,
    ich habe eine Frage zu dem Abrechnungsschlüssel.
    Wir haben gerade eine Abrechnung bekommen und zum wiederholten Male werden die Heizkosten nach einem Schätzwert berechnet, obwohl wir Lesegeräte an den Heizkörper haben. Die gesamte Heizkosten Haus sind zum Vorjahr um 30% gestiegen, wodurch uns natürlich eine happige Nachzahlung blüht. Ok. Uns wundert, dass die kompletten Heizkosten Einheiten auf die Quadratmeter Wohnfläche umgelegt werden.
    Gesamt Heizkosten Haus (gerundet) 40.000 Euro.
    Die werden dann aufgeteilt auf 50% Grundkostenheizung 20.000 Euro.
    und 50% Verbrauchskosten Heizung 20.000 Euro.
    Der eine Anteil Grundkosten wird auf alle qm Wohnfläche Haus umgerechnet x unsere qm= unser Anteil.
    Die anderen 20.000 Verbrauchskosten werden auf die Haus HKV-Einheiten (Heizkostenverteiler-Einheiten) umgerechnet, also (20.000 Euro / 183.000 HKV-Einheiten) = 0,11 Euro x (Gesamt HKV Haus 183.000 / unsere qm) = 6.660 HKV Einheiten.
    Ist das korrekt dass die kompletten Kosten quasi auf auf die jeweiligen qm der einzelnen Wohnungen umgelegt werden? Und können wir aufgrund der Schätzung allein schon Einspruch einlegen? Wir heizen sehr wenig und es gibt viele Familien im Haus. Ich halte die 1/1 Umlage auf qm nicht für korrekt. Außerdem ist ja nicht ersichtlich ob die qm Wohnfläche Haus auch tatsächlich alle belegt waren. Meines Wissen dürfen leer stehende Wohnungen ja nicht umgelegt werden oder?
    Entschuldigen Sie die Masse an Informationen. Ich hoffe, Sie können uns helfen.
    Vielen Dank im Voraus
    Antje

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2011 - 11:19 Antworten

      Hallo Antje,

      danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Die Heizkosten müssen nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung umgelegt werden. Das heißt, 50 bis 70% nach Verbrauch. Grundsätzlich ist die 50 / 50 Aufteilung bei Ihnen also in Ordnung.

      Die von Ihnen beschriebenen 183.000 HKV-Einheiten ist ja eigentlich die Summe aller abgelesenen Einheiten an den Heizkörpern des gesamten Hauses. Offensichtlich wurde aber nicht abgelesen. Erfolgten im ganzen Haus keine Ablesungen oder nur bei Ihnen nicht?

      Sollten die 183.000 Einheiten also irgendein anderer Verbrauchswert sein, so darf dieser natürlich nicht über die Quadratmeter abgerechnet werden. Wie Sie schon schrieben, dann hätten ja auch gleich 100 Prozent der Kosten über die Wohnfläche umgelegt werden können. Was nicht zulässig ist.

      Also, so wie Sie es beschrieben haben, halte ich die Umlage des Verbrauchs über die Wohnfläche für nicht korrekt. Sie sollten prüfen, wo der Wert 183.000 herkommt.

      Die Grundkosten und die Verbrauchskosten für Leerstand muss der Vermieter tragen, richtig.

      Ich hoffe ich konnte helfen.

      Dennis Hundt

  • Antje
    8. Dezember 2011 - 14:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank! Das hilft schon sehr. Wo die Anzahl der Einheiten herkommt, wird nicht genauer aufgeführt. Eine Frage noch…. In der Abrechnung der kalten Betriebskosten, werden die Gesamtkosten auf die Gesamtwohnfläche/Gewerbeeinheit umgelegt. Hier ist die Rede von 2.588 qm. Die Heizkosten werden aber nur auf die Gesamtwohnfläche von 2.150 qm (vermutlich ohne die Gewerbefläche) runter gebrochen. Sprich die Kosten pro Einheit sind dadurch natürlich wesentlich höher als würde man die Fläche nehmen, die auch für die „normalen“ Betriebskosten veranschlagt wurde. Ist das korrekt? Die Gewerbefläche ist eine gastronomische Einrichtung, hier wird also definitiv auch geheizt….
    Vielen Dank im Voraus
    Antje

    • Dennis Hundt
      8. Dezember 2011 - 14:55 Antworten

      Hallo Antje,

      ich kann Ihnen hierzu leider keine verlässliche Auskunft geben. Ich kenne das Haus und die Abrechnung nicht, daher ist es schwierig. Was ich mir vorstellen könnte ist z.B., dass die Gewerbeeinheit separat beheizt wird (z.B. mit einer Gas-Etagenheizung). Es würde für den Vermieter auch einfach einen Sinn machen, die Heizkosten für das Gewerbe auf die Wohnungsmieter abzuwälzen. Jedenfalls fällt mir nicht schlüssiges ein.

      Möglich ist auch, das die Heizkosten nach beheizbarer Fläche abgerechnet werden, die kalten Nebenkosten aber nach Wohnfläche.

      Wie Sie sehen, es ist leider nicht ganz so einfach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anji Knöppel
    6. Januar 2012 - 13:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir wohnen in einem EFH mit Einliegerwohnung (55qm) und unser Wfl.-Anteil liegt bei 160 qm (Keller, EG, OG). Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt zu 100% nach qm, was uns gegenüber der ELW benachteiligt, da wir überwiegend mit Kaminofen heizen. Beim Einbau von Wärmezählern müssen wir laut Vermieter einen je Stockwerk einbauen, was sehr kostspielig wäre. Ist das korrekt oder würde nicht ein Zähler je Wohneinheit ausreichen?

    Herzliche Grüße
    Anji Knöppel

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2012 - 13:28 Antworten

      Hallo Anji,

      danke für Ihren Kommentar. Grundsätzlich muss ein Vermieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn ein Vermieter selbst in einem Zweifamilienhaus lebt und die andere Wohnung vermietet. Das gilt auch bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. In einem solchen Fall kann der Vermieter einen anderen Umlageschlüssel mit seine Mieter vereinbaren – z.B. nach Quadratmeter. Aber Achtung: Wurde eine solche Vereinbarung nicht im Mietvertrag geschlossen, so gilt wieder die Heizkostenverordnung mit der entsprechenden verbrauchsabhängigen Komponente.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sonja Pereira
    11. Januar 2012 - 13:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zu diesem Thema, die sich nicht aus Ihrem Text beantworten lässt. Wir haben im Hof eine große Hackschnitzelanlage, die sämtliche Wohneinheiten mit Wärme versorgt. Der Vermieter, selber Besitzer großer Waldflächen, hat nun in der Nebenkostenabrechnung den Verbrauchswert laut Wärmemengenzähler einfach in einen viel höheren Ölpreis umgerechnet, was in unserem Fall Mehrkosten von mehr als 1000€ in 13 Monaten Abrechnungszeitraum ausmacht (Wir haben insgesamt nur 13 Monate dort gewohnt). Auf unsere Anfragen nach einem Grund und einer Rechnung über die verbrauchten Heizmittel kam nur die Antwort, daß man uns leider keine Rechnung vorlegen könne und daß man diese Umrechnung bei sämtlichen Mietern der Anlage so mache. Im Mietvertrag wird die Art des Heizens nicht erwähnt.
    Können Sie einschätzen, ob dieses Gebaren rechtens ist? Vom Gefühl her sicher nicht… Was kann man nun tun? Die Nebenkosten wurden allesamt vorausgezahlt und so hätten wir eine Forderung an den Vermieter.
    Ich wäre Ihnen sehr dankbar für eine Antwort und verbleibe

    mit freundlichen Grüßen

    Sonja Pereira

    • Dennis Hundt
      11. Januar 2012 - 13:59 Antworten

      Hallo Frau Pereira,

      danke für den tollen und ausführlichen Kommentar.

      Betriebskosten sind die Kosten, die dem Vermieter (tatsächlich) entstehen. Das ist ein ganz wichtiger Punkt, der in sämtlicher Fachliteratur auftaucht. Ich kann Ihnen als Quelle leider nur § 556 BGB mit auf den Weg geben, hier kann man den Punkt der (tatsächlichen) Kosten auch gut herauslesen.

      Meiner Meinung nach, darf Ihr Vermieter nur die Kosten umlegen, die er auf dem „Holzmarkt“ für sein Brennholz erzielen kann. Die eingesetzte Brennstoffmenge und den erzielbaren Holzpreis sollte er nachvollziehbar und verständlich belegen können.

      Ein Vermieter kann ja auch nicht bei einer Gas-Heizung die Gas-Kosten aus eigener Tasche bezahlen und dann mit seinen Mietern über den höheren Öl-Preis abrechnen.

      Ich kann mir gut vorstellen, dass Sie zumindest ein Anwaltsschreiben für Ihr Anliegen brauchen werden. Ich denke nicht, dass Ihr Vermieter die 1.000 Euro auf Ihr Bitten hin auszahlt. Schon gar nicht, weil das ja eine Kettenreaktion bei den anderen Mietern des Objektes auslösen könnte. Wenn Sie eine Empfehlung für einen Anwalt brauchen, geben Sie mir bitte Bescheid.

      Eine Anmerkung noch: Ich hoffe Ihr Vermieter hat nicht die 13 Monate in einem Abrechnungszeitraum zusammengefasst. Das wäre nicht zulässig – maximal 12 Monate sind möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sonja Pereira
        11. Januar 2012 - 15:09 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        erstmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

        Ich habe heute bereits mit einer Anwältin beim Verbraucherservice Bayern gesprochen, die mir geraten hat, als nächstes einen offiziellen Widerspruch mit Begründung per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter zu senden. Dort werden wir die Abrechnung nach Holzpreis einfordern, bzw. eine detaillierte Erklärung für das Abrechnen mit Ölpreis verlangen, sowie eine Rechnungskopie der verbrauchten Heizmittel, auf die Mieter einen Rechtsanspruch haben.

        Der Abrechnungszeitraum der kompletten Nebenkosten umfasst tatsächlich 13 Monate, vom 1.10.2010 bis zum 31.10.2011. Bei unserer Nachfrage im Spätsommer 2011, wo die Abrechnung von 2010 denn bliebe, hatten wir bereits gekündigt, und es hieß, dass man dann die kompletten 13 Monate unserer Mietzeit in einem abrechnen würde.
        Auch wenn dies nicht zulässig ist: Was kann ich damit erreichen, wenn ich es bemängele? (Die Abrechnung wurde am 10.11.2011 erstellt, kam aber erst Anfang Dezember mit der Post. Plus: Wir haben ja bereits viel zu hohe monatliche Vorauszahlungen geleistet, sind somit schon in der schwierigeren Rolle des Zurückforderns.

        Wenn Sie mir einen Anwalt empfehlen könnten, wäre ich Ihnen sehr verbunden. Denn genau wie Sie befürchte ich, dass der Vermieter sich nicht so leicht bekehren lässt, auch aus dem von Ihnen genannten Grund, dass dann die anderen Mieter nachziehen könnten. Wir stehen übrigens im Kontakt mit einem noch aktuellen Mieter, dem jetzt eine Nachzahlungsforderung von 1700€ ins Haus geflattert ist. Dieser ist natürlich sehr an dem Ausgang dieser Geschichte interessiert…
        Spielt mein Wohnort bei Ihrer Empfehlung eine Rolle? Mittlerweile wohnen wir in Kaufbeuren, vorher in Altmannstein (Landkreis Eichstätt).

        Ich möchte mich nochmal sehr herzlich bedanken für Ihre kompetente Hilfe in dieser Sache!

        Viele Grüße

        Sonja Pereira

        • Dennis Hundt
          11. Januar 2012 - 15:29 Antworten

          Hallo Frau Pereira,

          danke für die vielen zusätzlichen Infos.

          Zu den 13 Monaten: Im Grunde bringt es Ihnen nichts, wenn Sie sich auf den Punkt beziehen. Der ist oftmals für Abrechnungen interessant, die auf den letzten Drücker zum Mieter kommen. Der Mieter beanstandet dann den Abrechnungszeitraum, der Vermieter muss korrigieren, darf aber nach der mittlerweile abgelaufenen Abrechnungsfrist (1 Jahr) keine Nachforderung mehr stellen. Aber wie gesagt, für Ihren Fall in meinen Augen nicht entscheidend. Wenn man aber eine korrekte Abrechnung über einen Anwalt fordert, dann wird der der zu langen Abrechnungszeitraum sicher bemängeln – damit am Ende wirklich richtige Abrechnung raus kommen.

          Ich schicke Ihnen meine Empfehlung per E-Mail zu. Wo Sie wohnen spielt keine Rolle.

          A: Wird das wohl nicht bei Gericht landen (Ihr Vermieter ist schließlich clever, er versucht sich ja über diesen Weg zu bereichern – daher wird er wohl wissen, dass er damit nicht durchkommt und es nicht auf eine Verhandlung ankommen lassen)

          B: Selbst wenn der Anwalt vor Gericht muss – meine Empfehlung ist deutschlandweit vernetzt (Anwälte schicken dann einen Kollegen zu dem Termin).

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Sabine Sch.
    19. Januar 2012 - 15:59 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir vermieten seit ca. 4 Jahren eine Wohnung im Elternhaus meines Mannes. Im Untergeschoss wohnt noch meine Schwiegermutter, das Obergeschoss wurde so umgebaut, dass es eine eigene Wohnung wurde. Wir haben die Heizkosten, seit wir vermietet haben, immer zu 100 % nach der Wohnfläche umgelegt, weil wir der Meinung waren das diese Art der Umlage in unserem Fall in Ordnung ist. Aus aktuellem Anlass (weil es einen Wechsel der Mieter gibt) wollte ich Sie nun fragen, ob das weiterhin zulässig ist, oder ob wir gezwungen sind, Geräte installieren zu lassen, mit denen der Verbrauch genau ermittelt wird. Ich wäre Ihnen für eine Auskunft sehr dankbar, da es sehr schwierig ist, eine korrekte und gut verständliche Information zu bekommen.
    Viele Grüße,
    Sabine Sch.

    • Dennis Hundt
      19. Januar 2012 - 16:08 Antworten

      Hallo Sabine,

      danke für Ihre Frage. Vermieter, die eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus bewohnen und die andere Einheit vermieten, müssen sich nicht an die (strenge) Heizkostenverordnung halten, sofern Sie einen anderen Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbaren (z.B. 100% nach Quadratmetern).

      Sie lesen es schon raus, die Voraussetzungen sind:

      A: Sie bewohnen eine Wohnung selbst.
      B: Sie haben im Mietvertrag eine von der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarung getroffen.

      Bei Ihnen ist sicher entscheidend, ob Sie Eigentümerin sind oder Ihre Schwiegermutter. Wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind, kann ich Ihnen leider nicht sagen, ob die dann immer noch von der Heizkostenverordnung abweichen dürfen. Im Zweifel würde ich hier den Rat eines Fachanwalts einholen. Auf der anderen Seite muss man immer bedenken, solange sich niemand beschwert, gibt es auch keine Problem (aber es bleibt sicher ein ungutes Gefühl).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Sch.
    19. Januar 2012 - 17:00 Antworten

    Danke für die prompte Antwort! Ihre Aussage hat uns auf jeden Fall schon sehr geholfen. Ob in unserem Fall (Eigentümer des Hauses ist mein Mann) die Tatsache, dass die Mutter meines Mannes eine Wohnung bewohnt, den Sachverhalt erfüllt, ist sicher nicht eindeutig. Aber zumindest kennen wir nun die Rechtslage.
    Vielen Dank noch mal!

  • Henning H.
    30. Januar 2012 - 01:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind Vermieter eines 6-Parteien Wohnhauses. Bei der diesjährigen Nebenkostenabrechnung ist uns ein Fehler aufgefallen, der sich wohl schon mehrere Jahre durchzieht, aber bisher unbemerkt blieb.

    Einer der Mietverträge, der schon seit sehr langer Zeit besteht, enthält einen Verteilerschlüssel von 50/50. Alle anderen Verträge, die neueren Datums sind, enthalten die Angaben 40/60. Die Firma, die die Abrechnung übernimmt (Verdunster an den Heizkörpern) rechnet wohl nach wie vor mit 50/50.

    Wir würden jetzt gerne auf die 40/60-Regelung umstellen wollen; zumal die einzige Mieterin mit 50/50 auch schon um einem höheren Verbrauchsanteil gebeten hatte.

    Die Frage die sich stellt: Wenn man den Mietern gegenüber den Fehler eingesteht, für welchen Zeitraum rückwirkend besteht eine Pflicht die Abrechnung zu korrigieren?

    Wir haben das bereits durch gerechnet und selbstverständlich ergibt sich für ein paar Mieter eine Nachzahlung und für die andere eine Erstattung. Wir sind um den Hausfrieden besorgt und würden am liebsten die jetzt anstehende Abrechnung für 2011 gemäß der 40/60 Verteilung machen. Der Mieterin mit 50/50 würden wir einen Brief (mit Widerspruchsfrist) über die Umstellung auf 40/60 schicken und als Zusatz zum Mietvertrag aufnehmen.

    Müssen wir eventuell mit dem Widerspruch eines Mieters rechnen? Wie ist die Rechtslage?

    Vielen Dank,
    Henning H.

    • Dennis Hundt
      30. Januar 2012 - 09:39 Antworten

      Hallo Henning,

      danke für Ihren ausführlichen Kommentar.

      Ich versuche mich kurz zufassen, auch wenn Ihr Fall sicher nicht einfach gelagert ist. Ich schildere hier meine Meinung – es geht im Zweifel um relativ viel Geld, von daher betrachten Sie meine Zeilen bitte als vollkommen unverbindlich.

      Ich würde die eine Mieterin auf 40/60 umstellen. Klar. Dann haben Sie überall einheitliche Schlüssel. Dann würde ich den „neuen“ Schlüssel für alle Mieter an die Ablese- und Abrechnungsfirma melden.

      Ab sofort rechnen Sie die Heizkosten nach dem Verteilerschlüssel 40/60 ab.

      Sowohl die umgestellte Mieterin, als auch die weiteren Mieter sollten im Grunde keine Einwende haben, da ja jetzt nach der bestehenden Vereinbarung (Mietvertrag) abgerechnet wird.

      Nachzahlungen dürfen Sie von den Mietern ohnehin nicht mehr kassieren, nicht wenn die Abrechnungsfrist von jeweils 12 abgelaufen ist (mehr dazu auch unter Nebenkostenabrechnung). Für 2010 und Vorjahre ist die Frist abgelaufen.

      Ansprüche auf Guthaben verjähren nach drei Jahren. Bitte nehmen Sie hierzu auf jeden Fall in § 195 BGB (Regelmäßige Verjährungsfrist) und § 199 BGB (Beginn der Verjährungsfrist) Einblick. Das heißt, im Zweifel müssen Sie für diesen Zeitraum rückwirkend Guthaben auszahlen.

      Die Frage ist, ob man das so offen kommuniziert, oder ob Sie nicht einfach für 2011 mit dem „neuen“ Verteilerschlüssel die Heizkosten abrechnen?

      Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Henning H.
    30. Januar 2012 - 14:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Einschätzung. Ich denke wir werden es so machen, dass wir die Abrechnung von 2011 mit 40/60-Verteilung durchführen und die eine Mieterin über die „Umstellung“ informieren.

    Danach bleibt uns nur zu hoffen, dass sich keiner der Mieter mit dem Wunsch um Rückrechnung meldet. Die Beträge, die wir zu erstatten hätten sind zum Glück aber überschaubar. Danke das Sie bei diesem Punkt Klarheit schaffen konnten.

    Viele Grüße
    Henning H.

  • Patrick B.
    2. Februar 2012 - 00:02 Antworten

    Es wird bei den Grundkosten immer von Wohnfläche gesprochen. Ist damit die gesamte Wohnfläche gemeint oder nur der Anteil der Wohnung, der auch an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen ist ?
    Im konkreten Fall sind bei einer Altbauwohnung nur 3 der 6 Räume (incl. Küche und WC) mit Heizkörpern ausgestattet, die über die zentrale Heizungsanlage (Öl) laufen. Bei den 3 restlichen Räumen muss mittels elektrischer Zusatzgeräte geheizt werden, deren Energieverbrauch der Mieter privat an den Stromversorger zahlt.
    Da dies nur in dieser Wohnung des MFH so ist (ausgebautes Dach), sehe ich darin eine Benachteiligung gegenüber den anderen Mietern, deren Wohnfläche komplett über die zentrale Ölheizung versorgt wird.

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2012 - 09:59 Antworten

      Hallo Patrick,

      danke für den Kommentar. Tatsächlich sind Sie durch die Abrechnung nach Wohnfläche benachteiligt. Es gibt bei den Heizkosten zwar den verbrauchsabhängigen Part (30%-50%), aber bei dem Teil der nach Fläche umgelegt wird zahlen Sie drauf.

      Es gibt durchaus auch die Möglichkeit die Kosten nach Heizfläche abzurechnen. Hier zählt die Vereinbarung im Mietvertrag.

      Ich könnte mir aber gut vorstellen, dass Sie in der aktuellen Konstellation unangemessen benachteiligt werden. Hier sollten Sie mit Ihren Vermieter eine Lösung finden. Ich kann Ihnen für den speziellen Fall leider keine konkrete Handlungsempfehlungen geben. Ich würde das weitere Vorgehen von der Kooperationsbereitschaft Ihres Vermieter abhängig machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Patrick B.
    2. Februar 2012 - 11:59 Antworten

    Danke zunächst mal.
    Im Mietvertrag steht nur die schwammige Formulierung 70% nach Verbrauch – 30% nach Wohnfläche. Der Vermieter besteht auf Wohnfläche (lt. Heizkostenverordnung). Aber ich bin inzwischen eh umgezogen in eine warme Wohnung. Das war kein Zustand mehr …
    Geht nur um die letzte Abrechnung.

    • Dennis Hundt
      2. Februar 2012 - 12:45 Antworten

      Hallo Patrick,

      die Formulierung „70% nach Verbrauch – 30% nach Wohnfläche“ ist durchaus üblich. Besser für Sie wäre aber „Heizfläche“.

      Viel Erfolg

      Dennis Hundt

  • Maik
    3. Februar 2012 - 13:41 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Ich bin seit April letzten Jahres Mieter in einem sanierten Altbau-Objekt mit 8 Wohneinheiten. 2 Wohnungen im Erdgeschoss waren innerhalb der letzten Abrechnungsperiode (01.01.2011 bis 30.06.2011) noch nicht fertig saniert und daher nicht vermietet. Heizkörper waren allerdings schon fertig verbaut und liefen bereits im Januar letzten Jahres, das konnte ich feststellen als ich die Wohnungen mit der Maklerin besichtigt habe. Auf meiner Nebenkostenabrechnung sind jetzt allerdings bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten und bei den anderen umlagefähigen Nebenkosten (Grundsteuer, etc…) zwei verschiedene Gesamtwohnflächen für das Haus als Berechnungsgrundlage aufgeführt – bei den Heizkosten 270qm und bei den anderen Nebenkosten 334qm. Fällt ihnen spontan ein Grund ein warum das so ist? Ferner hätte ich noch eine Frage die Wohnfläche betreffend: wenn im Mietvertrag keinerlei Angaben gemacht wurden, in der Abrechnung aber von 44qm ausgegangen wird und ich berechtige Zweifel an diesem Wert habe, kann ich dann vom Vermieter verlangen die Abrechnung zu korrigieren? Denn selbst wenn ich alle Ecken, Fensterbänke und Türschwellen mit einbeziehe komm ich mit zwei fest zugedrückten Augen maximal auf 35qm, macht also schon einen deutlichen Unterschied.

    • Dennis Hundt
      3. Februar 2012 - 15:42 Antworten

      Hallo Maik,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Zu den verschiedenen Quadratmeterangeben würden mir zwei Dinge einfallen.

      A: Die Nebenkosten werden nach Wohnfläche berechnet, die Heizkosten nach Heizfläche. (Heizfläche = Wohnfläche – z.B. Balkone)
      B: Ihr Vermieter wollte die beiden nicht vermieteten Wohnungen außen vor lassen und die Heizkosten nur auf die bestehenden Mietverhältnisse umlegen. Was – wie Sie wahrscheinlich wissen – nicht korrekt ist.

      Zu Ihrer Wohnfläche: Der Vermieter darf maximal 10% von der Fläche abweichen die im Mietvertrag steht. Nun steht bei Ihnen keine Wohnfläche im Mietvertrag, der Vermieter geht aber offensichtlich von 44qm aus. Wenn die Wohnung tatsächlich deutlich kleiner ist (mehr als 10% = mehr als 4,4qm kleiner), muss Ihr Vermieter nach der tatsächlichen Fläche abrechnen.

      Das Thema ist komplex, ich habe dazu auch nur fix ein Urteil überflogen. Am besten Sie lesen sich selbst in dieses Urteil ein: BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06-2.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jörg R.
    20. Februar 2012 - 17:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt!

    In dem Haus, in dem ich zur Miete Wohne wurde zum Beginn des letzten Jahres der Hausverwalter gewechselt.
    Nachdem ich mit die Abrechnung genauer angeschaut habe ist mir aufgefallen, dass der neue Hausverwalter die Heizkosten 30/70 aufschlüsselt und in den Jahren zuvor wurden die Kosten 50/50 verteilt.
    Jetzt stellt sich mir die Frage, ob die Umschlüsselung so ohne Weiteres geht, zumal ich darüber auch nicht im Vorfeld informiert wurde?

    Viele Grüße
    Jörg R.

    • Dennis Hundt
      20. Februar 2012 - 17:18 Antworten

      Hallo Jörg,

      grundsätzlich ist die Veränderung des Verteilerschlüssels im Rahmen der Heizkostenverordnung möglich. Allerdings wäre es sicher besser gewesen, wenn Ihnen das die neue Hausverwaltung vor Beginn des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt hätte.

      Im Grunde wird es jetzt nur fairer, da der Verbrauchsteil jetzt mehr wiegt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie Z
    4. März 2012 - 01:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe meine Heizkostenrechnung erhalten. Der Vermieter lässt die Heizkosten durch einen Vermessungsdienst errechnen. In der Gesamtübersicht über die Aufteilung der Kosten zur Errechnung der Einheiten je verbrauchtem Messgerät erscheint in der Abrechnung:

    Heizung Grundkosten Betrag: 240,00qm Wohnfläche = Betrag je Einheit
    Heizung Verbrauchskosten Betrag: Verbrauchswerte = Betrag je Einheit

    Warmwasser Grundkosten 184,00qm Wohnfläche = Betrag je Einheit
    Warmwasser Verbrauchskosten Betrag: Kubikmeter=Betrag je Einheit

    Was mich stutzig macht ist das bei der Heizung Grundkosten die Wohnfläche von der Warmwassergrundkosten Wohnfläche abweicht.

    Da mein Vermieter jetzt für 1 Monat im Ausland ist kann ich ihn leider nicht erreichen. Haben Sie eine plausible Erklärung dafür? In den übrigen Nebenkosten sind sonst immer 240qm angegeben.

    Vielen Dank im Voraus.

    • Dennis Hundt
      4. März 2012 - 10:57 Antworten

      Hallo Stefanie,

      danke für den Kommentar. Leider habe ich auch keine Erklärung für die Abweichung in der Wohnfläche bei Warmwasser und Heizung.

      Gerne können Sie uns hier wissen lassen, was es mit der Differenz auf sich hat. Nach Klärung bei Ihrem Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bärbel
    20. März 2012 - 12:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    bei meinem Sohn hat im Haus, in dem er wohnte, 2010 ein Eigentümerwechsel stattgefunden. Bei dem vorherigen Hausbesitzer wurden die Heizkostenverteiler immer zur gleichen Zeit im Dezember des Geschäftsjahres abgelesen. Der neue Verwalter hat die Ablesung für 2010 aber erst im Februar 2011 durchgeführt, so dass inzwischen zwei weitere NK-Vorauszahlungen geflossen sind. Es wurde jedoch der Ablesewert vom 07.02.11 zugrunde gelegt. Jetzt verlangt der neue Vermieter trotzdem noch eine Nachzahlung der Nebenkosten. Ist das rechtens? Wasser und Abwasser wurden auch zum gleichen Zeitpunkt abgelesen und abgerechnet. Die Rechnung bekam mein Sohn allerdings erst am 23.12.2011. Als wir beim Verwalter waren und Einsicht in die Abrechnungen nehmen wollten, wurde uns das nicht gestattet und der Verwalter sagte außerdem, dass die Ablesegeräte der Heizkosten durch Knopfdruck den Wert vom 31.12.2010 anzeigen würden. Dann jedoch hätte der angerechnete Wert kleiner sein müssen, als der am 07.02.11 abgelesene (den sich mein Sohn ja auch so notiert hat). Er hat auch bei der Ablesung kein Protokoll in die Hand bekommen, wobei vom Verwalter angemerkt wurde, dass Protokolle nicht mehr üblich seinen, da alles auf elektronischem Weg übermittelt würde. Damit hat man ja aber als Mieter keine Argumente mehr. Ist das vom Gesetzgeber wirklich so gewollt?

    Mit freundlichen Grüßen

    Bärbel

    • Dennis Hundt
      21. März 2012 - 14:47 Antworten

      Hallo Bärbel,

      der Fall ist aus der Entfernung schwierig zu beurteilen und sehr komplex. Ihr Sohn sollte auf sein Recht pochen, die Unterlagen bei der Verwaltung einzusehen. Dieses Recht zur Prüfung steht dem Mieter vor der Begleichung einer Nachzahlung zu. Dort können Sie dann sehen, welcher Wert als Grundlage dient: 07.02.2011 oder 31.12.2011.

      Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben. Im Zweifel sollten Sie sich bei Ihnen vor Ort beraten lassen. Der direkte Einblick in die Unterlagen ist hier unerlässlich.

      Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    10. April 2012 - 18:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe soeben meine Betriebskostenabrechnung erhalten und bin wie jedes Jahr geschockt. Es geht um die Heizkosten. Die Abrechnung wird von einem Messdienst durchgeführt. Die Verteilung der Kosten ist bei 50/50. Der Verbrauch liegt bei 211,24 € und die Kosten nach Wohnfläche liegen bei 459,48 €. Das sind über 100% mehr, ist das rechtens? Wir wohnen in einem 12 Parteien Haus. Es gibt keine innenliegenden Wohnungen. Alle haben Außenwände. Da wir am Ende wohnen haben wir sogar 2 Außenwände. Ich verstehe nicht was an diesem Verteilermaßstab gerecht sein soll. Die Abrechnung sieht jedes Jahr so aus. Immer 100% mehr Kosten bei der Wohnfläche. Kann ich auf einen anderen Verteilerschlüssel bestehen?

    • Dennis Hundt
      10. April 2012 - 18:35 Antworten

      Hallo Marco,

      ohne die Abrechnung gesehen zu haben, vermute ich, dass Sie einfach wesentlich weniger verbrauchen als Ihre Mitmieter. So könnte ich mir die Differenz zwischen den Verbrauchs- und Flächenteil erklären.

      Nein, auf einen anderen Abrechnungsmaßstab können Sie nicht bestehen. Ihr Vermieter rechnet nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung ab. Diese sagt, das mindestens 50% und maximal 70% der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.

      Unabhängig davon, ist nicht auszuschließen, dass die Abrechnung Fehler enthält.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre Hennig
    11. April 2012 - 14:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben gestern unsere Nebenkostenabrechnung erhalten.
    Dabei wurden alle Nebenkosten addiert und durch die gesamt Wohnfläche des Wohnhauses geteilt und mit unseren qm multipliziert.

    Jetzt wohnen wir aber im Dachgeschoss und haben auch noch über einen Kamin selber zu geheizt.
    Des weiteren befindet sich im Erdgeschoss ein Verkaufsladen von Bäckereiartikeln wo nicht extra betrachtet wurde, und der Bruder von der Vermieterin wohnt im Erdgeschoss mit einem 2000l Salzaquarium.

    In der Nebenkostenabrechnung sind auch keine Zählerstände oder sonst was zu finden nur die angeblichen Kosten für das letzte Jahr.

    Wie kann ich vorgehen.

    Mit freundlichen Grüßen
    A. Hennig

    • Dennis Hundt
      11. April 2012 - 22:01 Antworten

      Hallo Herr Hennig,

      zuerst sollten Sie in Ihren Mietvertrag schauen, ob tatsächlich alle Positionen nach Quadratmetern abgerechnet werden. Nebenkosten, bei denen der Verbrauch gemessen wird (z.B. Kaltwasser), müssen auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Zwingend muss Ihr Vermieter bei einer Zentralheizung nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abrechnen (teilweise nach Verbrauch).

      Hier können Sie zudem den Mindestinhalt einer Nebenkostenabrechnung einsehen.

      Ggf. muss auch das Gewerbe separat betrachtet werden. Zum Beispiel bei der Grundsteuer und beim Müll.

      Sie sollten Ihren Vermieter um die Korrektur der Nebenkostenabrechnung bitten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Wolfgang Markwart
    23. April 2012 - 10:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich wohne Seit 06/2009 in einer Altbauwohnung, die keine Gebäudeisolierung hat und die Abwasserleitungen außen an der Wand abgeführt werden. Der Verteilerschlüssel ist 50/50 und die Betriebskosten werden nach Personen abgerechnet. Nun zu meinem Problem.
    Ich habe mehrmalig die Heiz- und Nebenkosten für 2009/2010 anfordern müssen. Die Heizkostenabrechnung kam dann verspätet im Juni 2011, die Nebenkostenabrechnung wurde verweigert, da sie sich für die Vermieter nicht lohne.(Begründung kam schriftlich) Im August 2011 erhielt ich die Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung aus 2010/2011 (immer vom 01.05. bis 30.04.) Dadurch konnte ich zumindest die Heizkosten vergleichen und habe festgestellt, dass in 2009/2010 eine zu beheizende Wohnfläche von 358 qm steht und in 2010/2011 eine zu beheizende Wohnfläche mit 336qm steht. Ich schreibe bewusst Wohnfläche, da das Haus 4 Mieteinheiten mit ca. 210qm Wohnfläche hat und ca. 140qm Gewerberäume sind (komplettes EG). Die Gewerberäume stehen seit August 2009 leer. Im Jahr 2010 habe ich die ersten 6 Monate allein im aus gelebt und es wurden im II. OG umfangreiche Renovierungsarbeiten durch geführt. (Stromverbrauch + Heizkosten) Hinzu kommt, dass die Heizkosten + Nebenkosten vom Amt vorab gezahlt wurden =1.560,00 Euro und auf der Abrechnung nur 720,00 Euro als Vorauszahlung auftauchen, Nebenkostenabrechnung nicht erstellt.
    Der Vermieter weigert sich die Nebenkosten (Verteilerschlüssel nach Personen) zu erklären und die Verwaltungsgebühr (Abrechnungsgebühr) aus den Betriebskosten zu entfernen und mir eine Korrektur zu erstellen. Der Verteilerschlüssel ist für mich deshalb sehr interessant, da der Verdacht besteht, dass nicht alle Hausbewohner in die Nebenkostenabrechnung mit einbezogen wurden. Mit einem Verteilerschlüssel könnte ich dies prüfen. Das Gleiche gilt für 2009/2010 hier ist gar keine Nebenkostenabrechnung erstellt, da sich die Informationen häufen, das die Mieteinnahmen ohne dem Finanzamt gemacht wurden. Was kann ich tun, da ich befürchte, dass ich auch mit einer Klage an keine Korrektur der Abrechnung 2010/2011 und die fehende Nebenkostenabrechnung 2009/2010 erhalte.
    Das Grundsicherungsamt fordert aber immer wieder die fehlenden Abrechnungen an. Die Mitteilung an das Amt , dass ich keine der geforderten Abr. erhalten habe (mit Anwalt) und auch nicht erhalten werde, habe ich bereits im Februar 2012 der Sachbearbeiter übergeben. Kein Einbehalt der Nebenkosten-Vorauszahlung durch das Amt, statt dessen habe ich am 18.04.2012 eine erneute Aufforderung zur Abgabe der geforderten Nebenkostenabrechnung erhalten. Bin ich dazu verpflichtet nun eine Klage zu führen? (Bin 100% Schwerbehindert mit G/ B beantragt.)

    • Dennis Hundt
      23. April 2012 - 14:31 Antworten

      Hallo Herr Markwart,

      ich denke in Ihrem Fall ist einiges im Argen – ich werde versuchen Ihnen zu helfen. Ob Sie Klage einreichen müssen kann ich Ihnen nicht sagen, das vorab.

      Der Vermieter muss die Nebenkosten für Leerstand (auch Leerstand wegen Umbauarbeiten) selber tragen.

      Wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet, droht Ihnen keine Nachzahlung mehr. Das Recht auf eine Nachzahlung hat der Vermieter durch eine Verspätung verwirkt.

      Will der Vermieter partout nicht abrechnen, können Sie Ihn dazu zwingen, indem Sie die aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten. Nach der Nebenkostenabrechnung müssen Sie den zurück gehaltenen Betrag an den Vermieter zahlen. Diesen Einbehalt müssen Sie natürlich mit dem Amt klären, da das Amt ja offensichtlich direkt an den Vermieter zahlt.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reiner
    29. April 2012 - 17:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    bei der Abrechnung der Heizkosten geht es nicht nur um den Schlüssel der Verteilung. Es gibt auch immer wieder Diskussionen welche Kosten alle in die verbrauchsabhängigen Kosten nach Verteilerschlüssel (30/70) ein zurechnen sind. Gemeint sind die Kosten für Wartung, Ablesung, Messdienst, Kaminkehrer, usw. In unser WEG ist jemand der Meinung, dass nur die Kosten fürs Öl oder Gas nach dem Verteilerschlüssel umzulegen sind und alle anderen Kosten nach WEG-Anteilen.
    Nach meiner Meinung lässt die Heizkostenverordnung dies nicht zu.
    Reiner

    • Dennis Hundt
      29. April 2012 - 19:15 Antworten

      Hallo Reiner,

      ich sehe in der Heizkostenverordnung auch keine Grundlage für die Gedankengänge Ihres Miteigentümers. Zitat aus der Heizkostenverordnung §7: „(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.“

      Hier liest man ganz deutlich, die „Kosten des Betriebs“ der Anlage. Das sagt im Grunde alles. Hiermit sind in meinen Augen ganz klar alle Kosten gemeint, die zum Betrieb notwendig sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Judith
    10. Mai 2012 - 10:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe nun meine Betriebskostenabrechnung 2011 bekommen. Es gab letztes Jahr schon Diskussionen mit meinem Vermieter über dieses Thema. Kurz erklärt: Es ich wohne in einem Zweifamilenhaus, wo beide Wohnungen Vermietet sind. Im Mietvertrag ist eine Abrechnung zu 50 vereinbart. Auf meiner BK-Abrechnung steht aber zum wiederholten male 100% Heizkosten. Ich habe wieder darauf hingewiesen das das so nicht stimmt, die Vermieterin sagte sie hat alle angaben an Fa. Techem weitergereicht und kann jetzt auch nix mehr machen und sie wundere sich das wir so viel verbrauchen :-). Auf der Internetseite von Techem gibt es ein Rechenbeispiel für Mieter, leider kann ich dieses bezüglich meiner Abrechnung nicht nachvollziehen, da dort nach Grund- und Verbrauchskosten berechnet wird. Aufgrund der 100% Angaben in meiner Abrechnung feheln einige Faktoren um diese Formel „durchzuspielen“. Wie verhalte ich mich nun am schlausten?
    Vielen Dank

    Grüße Judith

    • Dennis Hundt
      10. Mai 2012 - 11:00 Antworten

      Hallo Judith,

      leider kann ich Ihnen nicht wirklich helfen. Man muss die Unterlagen einfach in Augenschein nehmen. Ich kann Ihnen nur empfehlen, Ihre Abrechnung überprüfen zu lassen. Ich sende Ihnen eine E-Mail mit einem Link zu einem passendem Angebot.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus Ranke
    12. Mai 2012 - 13:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mich beschäftigt folgende Frage: Ich habe von meinem Vermieter die Nebenkostenabrechnung erhalten, in der die Heizungsanlage (Öl) einen Stromverbrauch von 704,4Kw haben soll. Für 75qm Wohnraum in 12 Monaten. Der Stromverbrauch wurde angeblich über einen Zwischenzähler ermittelt. Ist das möglich? Das Haus besitzt 4 Wohneinheiten unterschiedlicher Größen.
    Der Stromverbrauch steht komplett in meiner Abrechnung!?

    • Dennis Hundt
      13. Mai 2012 - 17:53 Antworten

      Hallo Herr Ranke,

      ich habe leider keine Erfahrungswerte, wie viel KW Strom eine Heizung verbraucht. Daher kann ich dazu leider nichts sagen. In jedem Fall müssen die Stromkosten der Heizung auf alle Wohnungen umgelegt werden, die durch die Heizung mit Wärme versorgt werden. Also vermutlich auf alle vier Wohnungen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Klaus Ranke
        20. Mai 2012 - 11:36 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für Ihre schnelle Antwort, sie auf jeden Fall eine Hilfe.

  • Dirk Wepler
    21. Juni 2012 - 11:09 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir sind Beirat in einer 21 Partei Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungen verfügen über eine Fußbodenheizung sowie ein Gemeinschaftsschwimmbad im Keller. Es gibt keine Wärmemengenzähler in den Wohnungen als auch im Schwimmbad.

    Bis dato wurden die Heizkosten nach Quadratmeter Wohnfläche abgerechnet. Laut Aussage vom Installateur ist die Nachrüstung von Wärmemengenzähler in den Verteilerkästen der Wohnungen ohne weiteres nicht möglich. Hierfür müsste der Verteilerkasten der Wohnungen erweitert werden und die Wände der Wohnungen neu tapeziert werden. Kosten pro Wohnung rund 1.000,00 bis 1.500,00 Euro

    Die Umrüstung eines Wärmemengenzählers ist ohne weiteres möglich. Die Gesamtkosten würden sich so auf rund 27.000 Euro belaufen. Die Heizkosten für Warmwasser und Heizung des Hauses und dem Schwimmbad belaufen sich auf jährlich 32.000 Euro.

    Da durch die Installation der Heizkostenverteiler im Grunde keine Einsparung der Heizkosten entsteht ist aus unserer Sicht auch keine Amortisation der Kosten vorauszusehen. Gibt es eine Möglichkeit, ähnlich wie bei den Wärmemengenzählern für Warmwasser, auch die Heizkostenverteiler wegen unwirtschaftlich hohen Installationskosten zu umgehen und weiterhin mit Quadratmeter abzurechnen.

    • Dennis Hundt
      22. Juni 2012 - 11:55 Antworten

      Hallo Herr Wepler,

      ich würde sagen, die Gemeinschaft entscheidet, ob Zähler eingebaut werden oder nicht. Gibt es eine Mehrheit, wird umgerüstet, wenn nicht, dann nicht. Die Einsparung besteht darin, dass die einzelnen Eigentümer weniger Energie verbrauchen werden, weil nicht mehr der Gedanke vorherrscht „wird ja eh durch alle Eigentümer geteilt“ oder „wenn der Nachbar voll aufdreht, dann wäre ich ja schön dumm, wenn ich sparen würde“. Langfristig gesehen macht die Umrüstung also wohl durchaus Sinn.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja
    23. Juni 2012 - 12:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Eigentümer einer Wohnung, die von mir selbst genutzt wird. Mit dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom Mai 2013 wurde mir mitgeteilt, dass der Verteilerschlüssel der Heizkosten von bislang 30/70 auf 50/50 geändert wurde. Durch diese Umverteilung entstehen mir persönlich Nachteile. Ich würde gern von Ihnen erfahren, ob ich diese Nachteile schlichtweg in Kauf nehmen muss oder ob ich einen Nachweis anfordern kann, dass diese Umverteilung tatsächlich gerechtfertigt und fair ist?

    Um was für eine Immobilie handelt es sich? Das Haus wurde 1981 errichtet und verfügt über sechs Wohneinheiten. Die Ausstattung des Hauses entspricht nach meiner Kenntnis größtenteils noch dem Stand von 1981. Die Ausnahme bildet eine neue Heizanlage, die vor ca. zwei Jahren installiert wurde. Änderungen an den Heizungsrohren, den Heizkörpern oder der Isolierung des Hauses wurden dabei jedoch nicht vorgenommen.

    Weshalb wurde eine Umverteilung der Heizkosten vorgenommen? Das Protokoll der Eigentümerversammlung führt den folgenden Grund auf: „Im Objekt handelt es sich um ein Einrohrsystem, das Wärme über die verlegten Rohre angibt, was zu einer Verzerrung des Heizverhaltens führt. Um eine gerechtere Aufteilung der Kosten zu erhalten, sollte der Verteilerschlüssel auf 50/50 geändert werden.“

    Was ist mein persönliches Heizverhalten? Ich nutze meine Wohnung sehr selten, da ich beruflich und privat viel auf Reisen bin. Konkret heißt dies, dass ich in den letzten Jahren meine Wohnung an ca. 4-6 Tagen im Monat bewohnt habe. In diesem Jahr halte ich mich vorwiegend im Ausland auf, so dass ich meine Wohnung in 2012 lediglich an 11 Tagen im gesamten Jahr nutze. Dies führt dazu, dass ich einen deutlich geringeren Heizbedarf habe, als die anderen Parteien, welche ihre Wohnungen das gesamte Jahr über bewohnen. Mein geringen Heizkosten sind in der Jahresabrechnung zu ersehen, was dazu geführt haben kann, dass die Hausverwaltung oder die anderen Eigentümer das Gefühl haben, dass ich einen unfairen Anteil an den Gesamtheizkosten trage und daher eine Veränderung des Verteilerschlüssels erwirkt haben.

    Persönlich möchte ich nur ungern das (im Vergleich zu mir) intensivere Heizverhalten der anderen Parteien finanzieren, zumal keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, die eine Änderung des Verteilerschlüssels rechtfertigten. Kann ich die Veränderung des Verteilerschlüssels anfechten und wenn ja, wie?

    Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort!

    Katja

    • Dennis Hundt
      24. Juni 2012 - 13:29 Antworten

      Hallo Katja,

      danke für die ausführliche Schilderung. Ich fürchte Sie müssen die Änderung des Verteilerschlüssels hinnehmen. Die Gemeinschaft kann den Verteilerschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern. MIt der 50/50 Verteilung liegt die Gemeinschaft zudem auch absolut im Spielraum der Heizkostenverordnung. Leider ist die Verteilung der Nebenkosten nicht immer ganz fair.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katja
    24. Juni 2012 - 16:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre Antwort! Ich finde es wirklich toll, wie schnell und unkompliziert Sie hier mit Ihrem Rat zur Seite stehen. Für Unwissende ist es oft schwierig die entsprechenden Verordnungen zu finden und vor allem korrekt zu interpretieren.

    Viele Grüße aus China,
    Katja

  • Claus Kienle
    8. Juli 2012 - 11:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich lebe in einem 2 Familien Haus, mit fast identischen Wohnungen.
    Meine Frage, darf mein Vermieter die jährlichen Heizölkosten zu je 4000 Litern in 2010 und 2011
    50% aufteilen.
    Liebe Grüße
    Claus Kienle

    • Dennis Hundt
      13. Juli 2012 - 13:55 Antworten

      Hallo Herr Kienle,

      diese Aufteilung nach Quadratmetern (oder nach Wohnungen, wenn diese nahezu gleich groß sind) ist nur zulässig, wenn der Vermieter eine Wohnung in dem Haus bewohnt. Sind beide Wohnungen vermietet, muss der Vermieter sich an die Heizkostenverordnung halten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Isi
    22. Juli 2012 - 12:11 Antworten

    Hallo,
    zu meiner Heizkostenabrechnung 2011 habe ich eine Frage betreffend Nutzer Liegenschaft.
    Ich wohne in einem 3-Fam-Haus und es wird über die ISTA abgerechnet – bisher 3 Parteien.
    Nun ist bei der Gebäudesanierung in 2010 ein weiteres – bereits vorhandenes – Gebäude des Vermieters mit an die neue Heizung angeschlossen worden.
    Ist es richtig, das dieses Gebäude nun als 4. Partei in unsere Abrechnung mit aufgenommen wird, ober wäre es richtiger, dass dieses Gebäude separat berechnet wird?
    Die Kosten für Verbrauchserfassung sind ja jetzt wesentlich höher und fließen so ja mit in die Heiznebenkosten, die ja nun für die bisherigen 3 Parteien wesentlich höher sind.
    Es gibt einen Wärmezähler, der den Verbrauch des zusätzlichen Gebäudes mißt.
    Über eine Antwort wäre ich dankbar.

    Freundl. Grüße
    Isi

    • Dennis Hundt
      22. Juli 2012 - 21:14 Antworten

      Hallo Isi,

      mir ist offen gesagt nicht ganz klar, warum die Kosten für die Verbrauchserfassung höher sein sollten. Die Kosten werden ja jetzt nicht durch drei geteilt, sondern durch vier Nutzer.

      Ich kenne die genaue Situation vor Ort nicht, aber grundsätzlich gehe ich davon aus, dass es durchaus Sinn macht die vierte Einheit an eine zentrale Heizungsanlage anzuschließen. Zumindest sehe ich keine Gründe, die für eine separate Heizung sprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Isi
        22. Juli 2012 - 22:43 Antworten

        Hallo Herr Hundt, danke für Ihre rasche Antwort. Die Kosten der Gebäude-Erfassung betrugen 341,00 Euro für 2010 (3-Fam.-Haus plus zusätzl. Gebäude).
        Im Jahr 2009 und in den Jahren zuvor betrugen die Gebäude-Erfassungs-Kosten durch die ISTA 180,00 Euro (nur das 3-Fam.-Haus).
        Ich denke schon, dass es einen Unterschied macht, ob 341,00 Euro in den Heiznebenkosten stehen oder 180 Euro; da sich dadurch ja auch die Höhe der „Summe Heizkostenanlage“ verändert.
        Vielleicht hätte ich meine Frage anders stellen sollen, denn ich möchte gerne wissen, ob der Vermieter dies einfach so machen kann und ob die 3 Parteien des Mehrfamilienhauses dies so hinnehmen müssen!
        Das 3-Familien-Haus wird über die Heizung auch mit Warmwasser versorgt; das separate Gebäude nicht.
        Vielleicht können Sie mir auf die Sprünge helfen, aber ich habe im Moment das Gefühl, dass meine Gesamtkosten für die Abrechnung ohne diese 4. Partei niedriger liegen würden. Habe die ISTA-Abrechnung halt durchgerechnet mit den niedrigeren Gebäude-Erfassungs-Kosten und dann erhalte ich einen niedrigeren End-Rechnungs-Wert für meine ISTA-Abrechnung.
        Wäre nett, wenn Sie vielleicht helfen könnten, dass ich es evtl. auch verstehe, falls ich mit meinem Gedanken falsch liege.
        Danke schon mal im voraus.

  • Paul
    31. Juli 2012 - 15:17 Antworten

    Hallo,

    haben gerade unsere Heiz- und Nebenkosten Abrechnung für 2011 bekommen. Hier ist sowohl für Heiz als auch Warmwasserkosten eine Aufteilung nach dem Schlüssel: 70% Grundkosten, 30% Verbrauchskosten – genauso und eben nicht umgekehrt – dargelegt.

    Ist dies so ueberhaupt zulässig?

    Dazu muss gesagt werden dass 2 Etagen des 5 Etagen Gebäudes gewerblich durch ein Büro genutzt werden (welches immer gut geheizt ist, Nutzer ist der Vermieter) so dass wir kaum heizen müssen. Neben dem Büro gibt es zusammen mit uns insgesamt 3 Mietparteien – jeder jeweils eine komplette Etage – fraglich ist inwieweit diese besondere 70/30 Regelung uns bevor- bzw. benachteiligt.

    Vielen Dank für ein kurzes Feedback.

    • Dennis Hundt
      1. August 2012 - 00:28 Antworten

      Hallo Paul,

      zwischen 50 und 70% müssen nach Verbrauch abgerechnet werden. Eine andere Regelung ist in der Heizkostenverordnung nicht vorgesehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Paul
    2. August 2012 - 09:23 Antworten

    So ist auch mein Verständnis – d.h. ich kann den Vermieter darauf hinweisen & habe einen Rechtsanspruch, das mindestens zu 50/50 abgerechnet wird. Idealer- und sinnvollerweise wären ja eigtl. 30/70 Grund- /Verbrauchskosten… Falls er sich nicht auf mind. 50/50 einlassen will handelt er außerhalb der gesetzl. vorgeschriebenen Abrechnungsmethodik lt. Heizkostenverordnung und damit rechtswidrig.

    Gruss

  • Dolcan Tristan
    4. August 2012 - 08:47 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen in einem 3 Familienhaus:
    1. Stock – 2 Personen mit 113 qm – Heikosten 2011: 452,00 Euro
    2. Stock – 2 Personen mit 113 qm -Heizkosten 2011: 593,00 Euro
    3. Stock – Büro mit 106 qm – Heizkosten 2011: 490,00 Euro

    In den obigen Kosten sind Kaminkehrer, Wartung Heizung und Betriebsstrom nicht enthalten.

    Der Vermieter meint die Heizkosten sind relativ hoch und möchte nun eine Solaranlage einbauen, um die künftigen steigenden Ölkosten zu senken.

    Frage: Also mir kommen die Kosten für die Heizung relativ günstig vor, wenn ich die Foren so durchlese. Auch in den vergangen Jahren war das nicht anderst gewesen. Was meinen Sie daszu?

    Frage: Der Vermieter möchte die Anschaffung der Solaranlage auf die Mieter umlegen, darf er das?

    Danke und Gruß

    Tristan Dolcan

    • Dennis Hundt
      6. August 2012 - 09:09 Antworten

      Hallo Tristan,

      danke für den Kommentar. Ich kann leider nicht beurteilen, ob Sie derzeit viel oder wenig für die Heizung bezahlen. Das ist am Ende auch unerheblich. Entscheidend ist, das die Solaranlage nachhaltig zur Einsparung von Energie führt. Ist die Voraussetzung erfüllt, kann der Vermieter die Kosten über eine Mieterhöhung wegen der Modernisierung auf die Mieter umlegen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    27. August 2012 - 19:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus, bislang war die Aufteilung der Heizkosten wie folgend: 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten. Nun wurde die Verteilung geändert auf ausschließlich 100% Grundkosten, die eigentlichen Verbrauchskosten tauchen gar nicht mehr auf. Kann man das so einfach machen? Vielen Dank und Gruß Marco

    • Dennis Hundt
      28. August 2012 - 08:25 Antworten

      Hallo Marco,

      nein, die ausschließliche Umlage nach Quadratmetern ist bei den Heizkosten zwar einfacher, aber nicht erlaubt. Der Vermieter muss sich bei einer zentralen Wärmeversorgung zwingend an § 7 der Heizkostenverordnung halten. Dieser schreibt die Umlage von 50 bis 70% nach Verbrauch vor.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rosemarie
    28. August 2012 - 17:04 Antworten

    Wir bewohnen ein Bauernhaus mit 130 qm zur Miete in Österreich. Das Haus wird mir Hackschnitzel beheizt, die der Vermieter aus dem eigenen Wald bezieht und sebst verarbeitet.
    Die Heizung ist an die gesamte Heizanlage des Hofes angeschlossen. Ich möchte nun gerne wissen, wie der Vermieter die Heizung abrechnen kann, also mit welchem Schlüssel. Was wäre ein angemessener Grundpreis pro kwh? In welche Unterlagen kann ich Einsicht nehmen? Im Internet finde ich aktuelle kwh-Preise von 2,5- 3 cent. Was kann der Vermieter noch dazu rechnen? Für eine baldige Antwort wäre ich sehr dankbar.

    Freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      29. August 2012 - 12:33 Antworten

      Hallo Rosemarie,

      ich kann zu Ihrem speziellen Fall leider nicht viel schreiben. Meiner Meinung nach kann der Vermieter die Kosten abrechnen, die Ihm entstehen würden, wenn der die Hackschnitzel kauft.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Rosemarie
        29. August 2012 - 15:14 Antworten

        Hallo Herr Hundt,
        schade, hätte gerne irgendeinen Anhaltspunkt gehabt, z.B. Cent pro kwh, pi mal Daumen.
        Der Vermieter nennt 8 c, das sei die Angabe der Wirtschaftskammer. Selbst wenn er das Material kaufen und alles andere machen lassen würde, erscheint uns dieser Preis als zu hoch.
        Aber wie sollen wir das nachprüfen, nicht so einfach.
        Trotzdem danke.

  • Marco
    28. August 2012 - 19:11 Antworten

    Vielen Dank für das schnelle Feedback, es bestätigt meine Auffassung zu diesem Thema…

  • Andre Marck
    5. September 2012 - 21:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir stehen vor dem Umzug (zum 01.11.2012) in einem 3-Familienhaus (Baujahr 1972-1973) in dem der Vermieter Parterre wohnt (ca. 100 qm). Wir würden die Wohnung im ersten Stock übernehmen (ca. 80 qm) und ein weiterer Mieter wohnt im Dachgeschoß (ca. 60 qm). Wir haben bereits den neuen Mietvertrag unterschrieben.

    Während der Besichtigung war uns dies nicht aufgefallen, allerdings im Nachhinein ist uns aufgefallen, dass keine Röhrchen an den Heizungen installiert sind. Ich habe den Vermieter deshalb jetzt darauf angesprochen und gebeten mir zu erklären wie er die Heizkosten und das Warmwasser gesetzesgemäß verbrauchsabhängig abrechnet. Er erklärte dazu es gäbe für ihn keine gesetzliche Verpflichtung verbrauchsabhängig abzurechnen. Er würde einfach den Heizöltank bei Bedarf nachfüllen lassen und dann pro Kopf die Kosten aufteilen. Wenn ich Verdunstungsröhrchen oder eine andere Messeinrichtung möchte, müsste ich mich selbst darum kümmern und die Kosten für den Dienstleister selber tragen. Selbst wenn ich das tun würde, es würde ja nichts bringen denn die anderen Wohnungen (die des Vermieters und die des Mieters im Dachgeschoß) könnten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden und somit wäre ein Umlageschlüssel nicht anwendbar, oder?

    Aufgrund dessen was ich im Internet gelesen habe, müsste dies gesetzeswidrig sein, oder? Auch die Kosten für die Installation der Messeinrichtung und das Ablesen sind doch Vermieter Angelegenheit, oder? Da der Vermieter dies kategorisch ablehnt und auch nicht nachrüsten will, kann ich den Mietvertrag aus wichtigem Grund fristlos kündigen, also noch vor dem Einzug?

    Ich würde mich freuen wenn Sie dazu etwas sagen könnten und bedanke mich im voraus für Ihre Bemühungen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Andre Marck

    • Dennis Hundt
      6. September 2012 - 08:03 Antworten

      Hallo Andre,

      der Vermieter ist bei einer zentralen Heizungsanlage an die Heizkostenverordnung gebunden. Er hat die Pflicht zur Verbrauchserfassung (§ 4 HeizkostenV) und muss auch 50 bis 70% der Kosten nach individuellem Verbrauch abrechnen. Vielleicht weisen Sie den Vermieter einfach auf die Heizkostenverordnung hin. Ansonsten kann ich Ihnen leider nicht sagen, ob der Sachverhalt zur außerordentlichen fristlosen Kündigung genügen würde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andre Marck
    6. September 2012 - 09:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Vielen Dank für Ihre Antwort und die Bestätigung, dass auch mein Vermieter an die Heizkostenverordnung gebunden ist. So hatte ich es auch verstanden, war aber etwas irritiert da mein Vermieter die gesetzliche Pflicht von sich weist. Ich werde den Vermieter auf die Heizkostenverordnung hinweisen und mich bei negativem Ausgang des Gesprächs (was ich leider erwarte) anwaltlich beraten lassen.

    Herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen

    Andre Marck

    • Dennis Hundt
      6. September 2012 - 09:56 Antworten

      Hallo Andre,

      dann viel Erfolg dabei.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bertram
    20. September 2012 - 18:21 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für die Möglichkeit, Ihnen eine Frage bzgl. der Heizkostenabrechnung stellen zu können.

    Bei uns gilt die 30%Grundkosten/70%Verbrauchskosten-Verteilung.
    Die Verbrauchskosten werden durch die Verbrauchsgesamteinheiten geteilt, um dann mit den eigenen Verbrauchseinheiten multipliziert zu werden.

    Meine Frage bezieht sich auf die Verbrauchsgesamteinheiten, ich finde leider nirgends eine Antwort dazu.

    Diese Verbrauchsgesamteinheiten schwanken jedes Jahr stark.

    Kann man, darf man sich diese Verbrauchsgesamteinheiten vom Vermieter (ich weiß: Summe aller Verbräuche minus/plus gewisser Faktoren) aufschlüsseln lassen?

    Könnte nicht der Vermieter (sofern er die Abrechnung selbst erstellt), die Verbrauchsgesamteinheiten willkürlich festlegen, da die Aufschlüsselung in keinem Gesetz verlangt wird und vielleicht in die Privatsphäre jedes Mieters fällt?

    Schließlich bestimmen sie den Multiplikationsfaktor für die Eigenen Verbrauchseinheiten.

    Vielen vielen Dank und viele Grüße!

    Bertram

    • Dennis Hundt
      21. September 2012 - 07:57 Antworten

      Hallo Bertram,

      ich weiss leider nicht, ob Sie konkret nachvollziehen können müssen, wie sich die Gesamteinheiten aus allen Wohnparteien zusammensetzen. Ich jeden Fall können Sie Belegeinsicht nehmen. Ggf. finden Sie hier schon die Zusammenstellung der Gesamteinheiten. Im Zweifel (also vor Gereicht) muss der Vermieter die Zusammenstellung sicherlich offenlegen. Ob das jetzt schon der Fall ist weiss ich nicht.

      Aber vielleicht bringt Sie die Belegeinsicht schon weiter – das wäre auf jeden Fall der nächste Schritt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bertram
    21. September 2012 - 15:58 Antworten

    Vielen herzlichen Dank für die schnelle Antwort.
    Noch einen schönen Tag.
    Bertram

  • Benno
    1. Oktober 2012 - 18:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in einem Mehrfamilienhaus werden in einer Heizkostenabrechnung von der Heizkostenabrechnungsfirma (über die Wohnungsverwaltung) die Kosten zu 30% nach Grundkosten und zu 70% nach Verbrauch verrechnet.

    Im Mietvertrag steht aber keine Angabe über diesen Schlüssel, kann ich als Mieter nun dennoch verlangen, dass mein Vermieter im Verhältnis 50/50 abrechnet?

    Mit freundlichen Grüßen

    Benno

    • Dennis Hundt
      2. Oktober 2012 - 08:09 Antworten

      Hallo Benno,

      nein, das können Sie nicht verlangen. Der Vermieter hat nach der Heizkostenverordnung einen Spielraum (50 bis 70% nach Verbrauch). Er bewegt sich absolut in diesem Spielraum.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fabian Frei
    19. Oktober 2012 - 16:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unser Vermieter möchte im Gebäude eine verbesserte und transparente Heizkostenabrechnung durch techem einführen lassen. Die Kosten der Gebäude-Erfassung steigen dabei für alle Parteien deutlich an. Darf unser Vermieter das?

    Mit freundlichen Grüßen

    Fabian

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2012 - 09:56 Antworten

      Hallo Fabian,

      die Kosten für den so genannten Abrechnungsservice dürfen nach der Heizkostenverordnung auf diese Mieter umgelegt werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uli
    4. November 2012 - 08:59 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in meiner Wohnungseigentümergemeinschaft mit 17 Parteien werden die Heizkosten nach Wohnflächenanteilen umgelegt und zwar seit 1985. Dabei fließen die Balkone (nicht überdacht oder umschlossen, nicht beheizbar) in jeweilig unterschiedlicher Größe zu 100 % in die zugrunde liegende Wohnfläche ein.

    Dürfen Heizkosten nach der gesamten Wohnfläche umgelegt werden, auch wenn diese nicht beheizbare Flächen enthält? Meiner Meinung nach würde diese Methode nicht dem Sinn und Zweck der Heizkostenverordnung entsprechen.

    Unter Berücksichtigung des Abrechnungsbeginns seit 1985 dürfte diese Berechnungsweise nach der II. BV und danach ab Gültigkeit der WoFlVo schon immer falsch gewesen sein.

    Ist eine rückwirkende Korrektur durchsetzbar?

    • Dennis Hundt
      6. November 2012 - 12:35 Antworten

      Hallo Uli,

      an eine rückwirkende Korrektur glaube ich nicht wirklich. Schließlich reden wir über fast 30 Jahre. Sie haben allerdings Recht, diese Aufteilung der Kosten widerspricht der Heizkostenverordnung. Ich würde bei Ihrer WEG-Verwaltung anfragen, warum die Kosten zu 100% nach Wohnfläche abgerechnet werden. Das ist ungewöhnlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexander
    6. November 2012 - 12:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vorab ein Lob an Sie, mit wieviel Mühe und Professionalität Sie all diese Fragen beantworten.
    Ich erstelle gerade meine 1. Nebenkostenabrechnung und habe mich dafür in unterschiedlichste Foren und Webseiten eingelesen, aber leider komme ich nicht weiter. Wir haben ein Einfamilinhaus mit einer vermieteten Einliegerwohnung. Das Haus ist BJ. 1999 und hat eine zentrale Gastherme für Heizung und Warmwasser, ebenso unterstützen Solarkollektoren die Warmwassererwärmungg. Im kompletten Haus sind Fussbodenheizungen und Heizkörper. Wir haben keine Warmwasserzähler sowie Wärmemengenmesser installiert.
    So wie ich verstehe kann ich als Annahme nun 18% für den Brennstoffverbrauch für Warmwasser verwenden oder Qtw mit der Formel 32 x (kWh/m²xAWohnfl.) x AWohnfl. x 1,11 berechnen. Aber dabei kommen schon unterschiedliche Ergebnisse heraus. Basierend auf der Aufteilung (z.B. 18% für Warmwasser, 82% für Heizung) sollten im Nächsten Schritt die Grundkosten mit 30% und der Verbrauch mit 70% berechnet werden. Aber ich habe ja keinen Verbrauch. Kann ich dabei jeweils für Warmwasser und Heizung 100% für die Wohnfl. verwenden? Im bestehenden Mietvertrag ist nichts vereinbart. Dies werde ich allerdings nachholen, sobald ich weiß, wie ich es korrekt berechnen kann (muss).

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Freundliche Grüße,
    Alexander

    • Dennis Hundt
      6. November 2012 - 13:20 Antworten

      Hallo Alexander,

      in einem vom Vermieter bewohnten Zweifamilienhaus können Sie die Heizkosten doch einfach nach Quadratmetern umlegen (Ausnahme von der Heizkostenverordnung). Recherchieren Sie am besten in diese Richtung weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manfred Schulz
    23. November 2012 - 09:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Frage: Ich wohne in einer Erdgeschosswohnung, das Haus ist wärmeisoliert jedoch nicht die Decke der sich unter meiner Wohnung befinglichen Garagen.Mein Fußboden ist spürbar kalt, die dünnen Garagentore halten keine Kälte ab und sind immer wieder einmal lange offen womit natürlich die Garagen noch zusätzlich auskühlen.Gibt es einen Verteilerschlüssel nach dem eine Erdgeschosswohnung anders veranschlagt wird als die sich darüber berfindlichen Wohnungen? Denn schließlich wird von unten nach oben geheizt, meine Heizwärme ist die Fussbodenheizung der über mir liegenden Wohnung.
    Ich könnte mir vorstellen, dass aus beschrieben Gründen ein anderer Schlüssel für eine untere Wohnung als für eine darüberliegende, „warm“ eingepackte, Anwendung finden müßte.
    Danke vorab schon für Ihre Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen,

    Manfred Schulz

    • Dennis Hundt
      23. November 2012 - 09:58 Antworten

      Hallo Herr Schulz,

      ich sehe hier keinen wirklichen Bedarf nach einem anderen Schlüssel. Um solche kleineren Ungerechtigkeiten auszugleichen, wird die Umlage über den Verbrauch und über die Wohnfläche geregelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Kuropka
    25. November 2012 - 13:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne in einer Dachgeschosswohnung eines Altbau-Mehrfamilienhauses (9 Mietwohnungen, 1 Gewerbeeinheit: Gemüseladen im Erdgeschoss). Der Verteilerschlüssel für die Heizkosten beträgt 50/50. Die Erdgeschosswohnung soll in Zukunft durch eine Tagesmutter zur Betreuung von 5 Kleinkindern genutzt werden. Es ist so, dass vor 2 Jahren diese Wohnung von einer Mutter mit Kind bewohnt wurde und diese im Jahr knapp ein Drittel der Heizkosten des gesamten Hauses verursachte. Der erhöhte Verbrauch ist zum Teil auf die baulichen Gegebenheiten ( 3,50m Deckenhöhe, Heizkörper unter den Fensterbänken verbaut, wahrscheinlich undichte Fenster) zurückzuführen. Nach dem Auszug normalisierte sich meine Heizkostenabrechnung im letzten Jahr wieder. Meine Befürchtung ist, dass durch die Tagespflege mein Anteil an den Heizkosten wieder extrem steigt!
    Meine Frage: Können bzw. müssen die Heizkosten der Tagespflege gesondert erfasst und abgerechnet werden? Wie ich bereits oben gelesen habe, ist eine Änderung des Verteilerschlüssels wohl nicht zu erreichen. Welche Möglichkeiten bestehen um meine Beteiligung am erhöhten Verbrauch der „gewerblich“ genutzten Mietwohnung zummindest zu minimieren.

    Vielen Dank und freundliche Grüße,
    Thomas Kuropka

    • Dennis Hundt
      25. November 2012 - 22:37 Antworten

      Hallo Thomas,

      Sie könnten den Vermieter im ersten Schritt bitten die Heizkosten nach 70 Prozent Verbrauch und 30 Prozent nach Fläche abzurechnen. Das können Sie schließlich gut begründen. So würde ich zumindest handeln.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    4. Dezember 2012 - 17:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe Ihnen schon einmal eine Frage geschickt die Sie mir netterweise beantwortet haben und wäre Ihnen sehr dankbar wenn Sie mir nochmals helfen könnten.
    Wir sind eine Eigentümergemeinschaft mit 4 Parteien in einem ausgebauten Bauernhof. Bei dem Ausbau (1985) wurde ein zweiter Heizkreislauf errichtet, den eine zweite Heizung speist. Nun laufen 2 Wohnungen über eine 25 Jahre alte Heizung und die anderen 2 Wohnungen über eine nagelneue Heizung. Da Heizung ‚zwingend‘ Gemeinschaftseigentum ist, bin ich der Meinung, dass beide Heizungen als ‚eine‘ behandelt werden müssen und so alle Eigentümer des Hauses den gleichen m3 Preis für das Gas zahlen sollten. Die neue Heizung wurde ja auch von allen 4 Parteien bezahlt. Das ist eine Benachteiligung von ca. € 400,- pro Jahr. Vielen Dank. Martin

    • Dennis Hundt
      4. Dezember 2012 - 18:53 Antworten

      Hallo Martin,

      das ist wirklich ein sehr schwieriger Fall. Ich kann Ihnen hierzu leider gar nichts schreiben. Gerne hätte ich Ihnen geholfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • K.-Ulrich Rehm
    18. Dezember 2012 - 18:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    in unserer Wohnanlage (31 Parteien – 22 Selbstnutzer, 9 Mieter- Bj 1978), in der ich sowohl Selbstnutzer, als auch Vermieter bin sollen die Wärmemengenverdunster Warmwasser in Warmwasserzähler ausgetauscht werden.

    Bisher gibt es einige Wohnungen, welche bereits über Warmwasserzähler verfügen.
    Dieser Verbauch wird entsprechend abgerechnet, der Rest wird nach dem Verbrauch der Wärmemengenverdunster Warmwasser abgerechnet.

    Wie wird ab 01.01.2014 abgerechnet, wenn bis dahin nicht einheitlich alle Wohnungen über Warmwasserzähler verfügen.
    Lt. Aussage unserer Abrechnungsfirma – BFW, MUSS dann insgesamt nach m² abgerechnet werden.

    Besten Dank für Ihre Antwort und freundliche Grüße

    • Dennis Hundt
      19. Dezember 2012 - 10:13 Antworten

      Hallo Herr Rehm,

      wenn beide Messverfahren nicht unter einen Hut gebracht werden können, kann es durchaus sein, das nur die Abrechnung nach Quadratmetern möglich ist. Ich bin hier kein Fachmann, Ihre Abrechnungsfirma wird das schon wissen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Günter Hardings
    23. Dezember 2012 - 12:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    hier ist eine Diskusion entstanden, ob und wie weit Bewohner einer OG-Wohnung einen Nutzen davon haben, wenn die Erdgeschoss-Wohnung überwiegend mit einem großen Kohle-/Holz-Ofen beheitzt wird und ob sich die OG-Bewohner mit an den Brennstoffkosten der EG-Bewohner (Vermieter) beteiligen sollten.

    Zugegeben, dass die Fußböden im OG (offenbar durch die Stauwärme an der Decke des EG) deutlich wärmer sind, wenn der Ofen im EG befeutert wird (ist im OG in der Tat schon fast eine Fußbodenheizung), was u.U. die Heizkosten im OG etwas reduziert.

    Es kommt hinzu, dass es eine offene Treppe vom EG ins OG mit einem kleinen Flur im OG gibt.
    In diesem kleinen OG-Flur ist so viel Stauwärme (vom Ofen unten), dass es teilweise reicht, die Tür vom der OG-Wohnung zum kleinen Flur etwas zu öffnen. Dann kommt richtig Wäre in die OG-Wohnung.

    Ist das Ansinnen, dass sich die OG-Bewohner an den Brennstoffkosten im EG beteiligen, OK?
    Gibt es da vielleicht Urteile etc.?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Günter Hardings

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2012 - 14:06 Antworten

      Hallo Herr Hardings,

      wenn beide Wohnungen separat beheizt werden, halte ich einen Beteiligung an den Heizkosten für nicht üblich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jürgen
    25. Dezember 2012 - 10:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir bewohnen ein 3 Parteienhaus. In einem Nebenhaus wohnt der Vermieter mit eigenem Gasanschluss, er nutzt aber unseren Wasch- und Trockenkeller. Dieser wird auf Wunsch des Vermieters bei geöffneten Fenstern beheizt.
    Derzeit wird einfach der Preis je KW/h mit der Nutzfläche des 3 Parteienhauses multipliziert und durch 4 Parteien geteilt. Der Rest wird nach Verbrauchserfassung abgerechnet.
    Bei einer 30/70 Abrechnung so steht es eigentlich auch im Mietvertrag, wäre der Anteil für den Vermieter deutlich höher.
    Meine eigentliche Frage: Kann der Grundkostenantei von 30% auch auf die Personenanzahl je Partei umgelegt werden oder ist eine Flächenabrechnung zwingend?
    Vorab vielen Dank und freundliche Grüße – Jürgen

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2012 - 13:12 Antworten

      Hallo Jürgen,

      nach der Heizkostenverordnung (§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser) wird der verbrauchsunabhängige Teil nach Wohn- oder Nutzfläche abgerechnet.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heinz Dietel
    25. Dezember 2012 - 12:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben eine seit eineinhalb Jahren leerstehende ETW im Wallis. Im Haus selbst befinden sich total 3 Wohnungen und wir haben einen Anteil ( Wertquote von 40 %. Das letzte Jahr haben wir aus Kulanzgründen den Anteil 40 % an die Heizkosten bezahlt, obwohl die Wohnung nur das das Minimum beheizt ist. Dieses Jahr haben wir dem Miteigentümer gesagt, dass wir nur noch 10 % übernehmen werden. Wir übernehmen beim Strom Allgem., Wasser, Kaminfeger und Heizungsunterhalt weiterhin die 40 %. Es würde mich brennend Ihre Meinung interessieren und wie sieht die Rechtslage dazu aus?

    Besten Dank im Voraus
    Heinz Dietel

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2012 - 12:38 Antworten

      Hallo Heinz,

      ich würde sagen, die Abrechnung der Heizkosten sollte nach der Heizkostenverordnung erfolgen. Das heisst, 50 bis 70 Prozent der Kosten werden nach Verbrauch und der Rest nach Wohnfläche umlegt. Ob Sie die Wohnung nutzen oder nicht, ist hierbei vollkommen egal – man könnte auch sagen: es ist Ihre Entscheidung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sigmund Monika
    28. Dezember 2012 - 10:56 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt
    habe gerade meine Heizkostenabrechnung bekommen.Wir wohnen in einen 3 Parteienhaus.
    Davon ist das Erdgeschoß gewerblich genutzt. Da wir unsere Wohnung im Dachgeschoss fast nur mit Kamin beheizen haben wir einen Verbrauch von 100€ und die Grundkosten belaufen sich auf 400 €. Leider ist es so das im Erdgeschoss wo das Gewerbe ist nur die Türen aufstehen. Zudem ist nichts gedämmt. Wenn Schnee auf den Dach liegt, dann schmitzt er sofort. Es wird buchstäblich nur für den Hof geheizt .Deshalb ist der Gesamtverbrauch dementsprechend. Wir wissen nicht was wir machen können, das dies geändert wird. Der Vermieter betreibt das Gewerbe selbst (Bestattung). Die Fläche betragt ca. 250 qm. Wir haben auch mehrmals darauf hingewiesen, aber leider ändert sich nichts.Ich finde bei der Berechnung müsste das Gewerbe rausgenommen werden. Verteilerschlüssel ist 30/70. Was können wir tun?
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2012 - 11:46 Antworten

      Hallo Monika,

      wenn das Gewerbe viel mehr Energie verbraucht als die Wohnungen, wäre eine separate Betrachtung fairer. Bei einem Bürobetrieb ist das aber wohl nicht unbedingt der Fall. Ihr geringer Verbrauch wird ja schon berücksichtigt, da 70% nach Verbrauch abgerechnet werden – mehr geht nach der Heizkostenverordnung auch nicht (mindestens 50%, maimal 70% nach Verbrauch).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sylvia
    3. Januar 2013 - 15:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir leben in einem 6-Familienhaus und benutzen die Ölheizung nicht da wir über Strom mit Infrarot heizen. Müssen wir trotzdem den Anteil von 30 bzw. 50 % nach Heizkostenverordnung zahlen?

    Lieben Dank im Voraus

    Sylvia

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2013 - 21:06 Antworten

      Hallo Sylvia,

      ob Sie die Heizung anstellen oder nicht spielt für die Abrechnung im Grunde keine Rolle. Daher gibt es ja einen verbrauchs- und einen flächenabhängig Teil. Damit geringerer Verbrauch berücksichtigt wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sylvia
    7. Januar 2013 - 21:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    herzlichen Dank für Ihre Antwort.

    Sylvia

  • Rudolf Unrau
    13. Januar 2013 - 16:16 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Ich habe diesen Artikel mit großen Interesse gelesen, weil ich mich derzeit mit diesem Thema auseinandersetzen muss.

    Ich bin Eigentümer eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung (Baujahr 2012). Unser Teil hat eine Wohnfläche von ca. 160 m². Die Wohnung ist 86 m² groß. Wir haben eine Gemeinsame Heizungsanlage (Wärmepumpe). Die Warmwasseraufbereitung für meinen Teil läuft auch über die WP. Der dafür benötigte Strom wird über einen eingenen Zähler erfasst. Die Anlage selbst sagt mir welchen Anteil (Prozent) ich für das Warmwassser und für die Heizung verbraucht habe. Somit habe ich die Warmwasseraufbereitung schon mal klar getrennt. Um noch die Heizkosten zu trennen habe ich zwei Wärmemengenzähler eingebaut. Der eine zählt wieviel in meinen Teil des Haus geht und der andere Zähler misst den Verbrauch der Mieter.

    Nun meine Frage:
    Was macht für mich am meisten sinn? Kann ich nur nach Verbrauch abrechnen, oder muss ich die 30/70 Regel beachten? Was wäre für mich als Vermieter am wirtschaftlichsten (ohne den Mietern das Geld aus der Tasche zu ziehen.) 🙂

    Wie würde dann die Abrechnung aussehen wenn ich die 30/70 Regel beachten müsste. Welchen Grundwert nehme ich um die 30 % davon abzuleiten?
    Über eine Antwort würde ich mich freuen und bedanke mich schon im vorraus.

    Rudi Unrau

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2013 - 17:14 Antworten

      Hallo Rudolf,

      ich kann Ihnen hier leider nicht schreiben wie man eine Heizkostenabrechnung erstellt. Wie sie günstiger fahren hängt von Ihrem Verbrauch und vom Verbrauch des Mieters ab. Da Sie den Verbrauch verfassen, kann ich mir gut vorstellen, dass Sie auch nach Verbrauch abrechnen müssen. Die Frage ist nur mit wie viel Prozent Grundkosten. Und das kann man wie gesagt nicht pauschal sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Rudolf Unrau
        13. Januar 2013 - 21:15 Antworten

        Hall Herr Hundt,

        danke für die schnelle Antwort. Muss ich denn überhaupt die Grundkosten abrechnen? Ich habe ja Wärmemengenzähler, die exakt berechnen?

        Die weitere Frage wäre wenn ich angenommen 30% als Grundkosten abrechne. Welche Wert ist dann 100 %? Die Gesamtkosten, die ich investiere um mein Haus (inkl. MIetwohnung) warm zu bekommen?

        Schöne Grüße

        Rudolf Unrau

  • Tina Fritzen
    15. Februar 2013 - 22:09 Antworten

    Hallo,
    ich benötige mal ihre Hilfe. Wir sind letztes Jahr in eine 140 qm Wohnung eingezogen die wir nur mit einem Holzofen beheizen. Jetzt haben wir unsere Abrechnung bekommen wo der Vermietet mit dem Schlüssel 50/50 abrechnet. Dies finden wir total ungerecht da wir überhaupt keine Heizkosten hatten. Wir fänden ein Schlüssel von 30/70 gerechter.
    Kann der Vermieter das noch ändern? Oder kann er es einfach so lassen? In unserer vorherigen Wohnung wurde auch mit 30/70 abgerechnet.

    Viele Grüsse
    Tina Fritzen

    • Dennis Hundt
      16. Februar 2013 - 18:12 Antworten

      Hallo Tina,

      wenn Sie an eine Zentralheizung angeschlossen sind, obliegt die Wahl des Umlageschlüssels (50 bis 70% nach Verbrauch) dem Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah Hausmann
    8. April 2013 - 08:12 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe eine Frage bzgl. Heizkosten in einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Die Einliegerwohnung hat 42 qm, besitzt 3 Heizkörper und wird nur 3 Tage pro Woche von einem Familienmitglied bewohnt. Der Rest des Hauses ist circa 120 qm (inkl. Keller) groß und verfügt über 12 Heizkörper. Dieser Teil soll nun vermietet werden. Da eine Einbringungen von Heizzählern an jedem Heizkörper uns zu teuer erscheint, möchten wir die Heizkosten gerne umlegen. Würden diese jedoch nach qm umgelegt werden, kommt das Familienmitglied in der Einliegerwohnung sehr viel schlechter weg, da es nur 1/2 Woche die Wohnung bewohnt und im Verhältnis zur qm Zahl weniger Heizkörper besitzt als die „große“ Wohnung. Haben Sie eine Idee, wie dieser Fall zu lösen wäre?

    Herzlichen Dank im Voraus!

    Sarah Hausmann

  • Norbert
    29. April 2013 - 11:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben vor eine Eigentumswohnung zu Kaufen. Nach der Einsicht der Heizkostenabrechnung, haben wir festgestellt, dass der bisherige Eigentümer 30% der Heizwärme (ca.27% der Heizkosten) verbraucht, wobei die Wohnung 21% der Gesamtwohnfläche des Hauses ausmacht. Die Wohnung befindet sich im 1 OG eines 6-Famillien Hauses mit 2 Obergeschossen, also unterhalb und oberhalb der Wohnung befinden sich Wohnungen. Dieses Haus ist ein Endhaus einer 4 Häuser-Reihe. Die Eigentümergemeinschaft bildet sich aus dieser und einer weiteren 4 Häuser-Reihe, also aus insgesamt 8 Häusern. Die Wohnung, die wir vor haben zu kaufen, befindet sich somit in einem Endhaus an der Außenseite. Die Häuser sind Bj. 1951 und nicht gedämmt, die Eigentümergemeinschaft der 8 Häuser hat sich dagegen entschieden. Die Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung von 2009 legt die Aufteilung von 30% zu 70% fest. Dies ergibt unseres Erachtens eine ungerechte Verteilung der Heizkosten für die am Rand liegenden Wohnungen im Vergleich zu den Wohnungen die von anderen Wohnungen umgeben sind. Die frühere Aufteilung 50 zu 50 hat diese Nachteile besser ausgeglichen.
    Frage1: Welche Möglichkeiten oder Gesetze gibt es um mindestens eine teilweise Dämmung der Häuser durchsetzen zu können mit dem Ziel eine vergleichbare Energieaufteilung /Energieeffizienz der einzelnen Wohnungen zu erreichen. Z.B. eine Dämmung der Endwände des 1-en und des 4-en Hauses (nicht so teuer, da jeweils nur 1 normales Fenster pro Geschoß + eine Dämmung des Bodens auf dem Dachboden und deine Dämmung der Kellerdecken?
    Frage 2: Welche Möglichkeiten oder Gesetze gibt es um, solange die Gemeinschaft gegen eine Dämmung ist, die ungleichen Energieeigenschaften und die hohen Heizungskosten der einzelnen Wohnungen als dessen Folge über ein 50zu 50 Verhältnis besser ausgleichen zu können?

    Anmerkung:
    Zur Zeit Wohnen wir in einer Mietwohnung im 2 OG eines 6 Familien Hauses, dass ein Mittelhaus ist. Somit befindet sich über uns keine Wohnung. Zu beiden Seiten haben wir Nachbarn. Das Haus wurde 2009 gedämmt.
    Vor der Dämmung lag unser Wärmeverbrauch anteilmäßig bei 28% bei 16,7% Flächenanteil (6 gleichgroße Wohnungen). Durch die 50 zu 50 Regel lagen unsere Heizkosten anteilmäßig bei 22,7% der gesamten Heizkosten. Man könnte meinen: selbst schuld wenn man so viel heizt. Unsere Wohnung war immer kalt!

    Nach der Dämmung liegt unser Wärmeverbrauch bei knapp 17% des Gesamtverbrauches. Die Heizkosten, bei der Regel 30:70, betragen 16,8% der Gesamtkosten was bei einem Flächenanteil für unsere Wohnung von 16,7% ziemlich exakt einem sechstel des Gesamtverbrauches aller 6 Wohnungen ausmacht! Und wir haben eine warme Wohnung!
    Fazit: Der ungleich hohe Wärmeverbrauch in der Vergangenheit war alleine durch die schlechten energetischen Eigenschaften unserer Wohnung bedingt. Durch die 50:50 Regel wurde dieser Nachteil damals teilweise ausgeglichen.

    • Dennis Hundt
      9. Mai 2013 - 11:51 Antworten

      Hallo Norbert,

      in einer Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet immer die Mehrheit. Das gilt für bauliche Maßnahmen (z.B. die Dämmung) als auch die Festlegung der Verbrauchsumlage im Rahmen der Heizkostenverordnung (50 bis 70% nach Verbrauch).

      Mit anderen Worten: Ohne die Mehrheiten können Sie nicht machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • louise
    13. Mai 2013 - 10:05 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,

    wir wohnen mit unserem Vermieter in einem Haus. Sie wohnen oben. Wir wohnen unten. Wir zahlen nach der Wohnfläche 30% der Gaskosten.

    In diesem Jahr haben sie 30% der HOLZKOSTEN (nach der Wohnfläche) in der Abrechnung gestellt.

    Sie heizen das Haus mit Gas. Sie haben oben einen Kaminofen. Jedes Jahr kaufen sie Holz dafür. Es ist nur Eigennutzung, nicht für das Haus. (Sollten wir 30% der Stromkosten dafür bezahlen, wenn sie im Winter oben eine Elektroheizung statt Kamin benutzen würden?)

    Sie meinen, dadurch wird die Gaskosten reduziert. Deswegen sollen wir ein Teil der Holzkosten bezahlen.

    Meine Frage ist, ob das korrekt ist.

    Herzlichen Dank im Voraus!

    Louise

  • Pia
    27. Mai 2013 - 00:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Unser Haus besteht aus insgesamt 6 Wohnungen. Alle 6 Wohnungen sind Maisonette-Wohnungen mit wohnungsinterner Wendeltreppe zwischen den 2 Etagen. 3 dieser Wohnungen befinden sich im 1.OG + DG. Die anderen 3 Wohnungen befinden sich im EG + UG.

    Bei der Einteilung vom Haus sind bei den Wohnungen im 1.OG + DG die gesamten Flächen auf beide Etagen als Wohnfläche angegeben. Bei den Wohnungen im EG + UG jedoch nur die EG-Fläche als Wohnfläche und die UG-Fläche als „Nutzfläche“, obwohl beide Etagen ebenfalls mit einer Wendeltreppe verbunden.

    Somit sind die „Wohnflächen“ der 3 Wohnungen im 1.OG + DG jeweils ca. 106 qm.
    Die „Wohnflächen“ der 3 Wohnungen im EG + UG sind jedoch jeweils nur ca. 63 qm.
    Die „Nutzflächen“ der 3 Wohnungen im EG + UG sind zusätzlich jeweils ca. 23 qm.

    Sind bei der Kalkulation der 30% Grundkosten (Heiz- und Warmwasserkosten) nur die „Wohnflächen“ zu berücksichtigen oder sind die „Nutzflächen“ der 3 Wohnungen im EG + UG ebenfalls bei der Kalkulation der 30% Grundkosten einzubeziehen? Ist so ein Fall eindeutig gesetzlich geregelt?

    Danke im voraus.

    Pia

  • Franka
    4. Juni 2013 - 21:37 Antworten

    Guten Abend, Herr Hundt,
    wenn die Heizkosten in einem Mehrfamilienhaus zu 30% nach Wohnfläche und zu 70% nach Verbrauch berechnet werden, wie ist dann für eine Wohnung abzurechnen, die innerhalb eines Abrechnungszeitraumes (1 Kalenderjahr) nur 6 Monate lang vermietet war und die restlichen 6 Monate leer stand? Gehe ich recht in der Annahme, dass dann der errechnete Wert für die 70% Verbrauchsanteil voll und die 30% Grundkosten nur anteilig, also zur Hälfte zu Lasten des Mieters gehen und die übrigen 15% Grundkosten vom Vermieter zu tragen sind? (Vorausgesetzt, die Ablesewerte bei Auszug des Mieters am 30.06. stimmen mit den Ablesewerten der Jahresendablesung überein.) Danke!
    Herzliche Grüße, Franka

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2013 - 18:06 Antworten

      Hallo Franka,

      die Grundkosten werden nach Zeit aufgeteilt und der Verbrauch wird durch Ablesung ermittelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    7. Juni 2013 - 20:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    erst einmal finde ich es Klasse das sie hier so unkompliziert Hilfestellungen geben.
    auch bei uns gibt es eine große Frage zu dem Verteilerschlüssel.
    Aber erst einmal die Situation:
    Wir sind ein 4-Parteien-Haus wo alle Wohnungseigentümer diese auch nutzen. Wir haben eine Gas-Zentral-Anlage für Warmwasser und Heizung sowie eine Solaranlage welche ca. 20% der gesamten Wärmeerzeugung abdeckt.

    Jede Wohnung hat Fußbodenheizung mit einem eigenem Wärmemengenzähler, sowie je Wohnung einen Warmwasserzähler. Das Gebäude ist nach KFW errichtet und alle Wohnungstüren haben eine Dichtlippe am Boden um entweichende Wärme zu verringern.

    EG hat ca. 84qm, 1.te Etage hat 124qm (wobei ca. 40qm über einer Tordurchfahrt liegen), 2.te Etage links bzw. rechts haben jeweils ca. 84qm verteilt über 2 Etagen.

    Jetzt haben wir folgende Situation:
    3 Parteien (1.te und 2.te Etage) heizen im Winter (egal ob an- oder abwesend) in den normalen Tageszeiten (6-22 Uhr) die Wohnräume auf 20-22°C, Schlafräume alle gleich um die 18°C.
    Die vierte Partei schießt jetzt quer und meint alle Räume auf ca. 25°C zu heizen.

    Jetzt die Frage:
    Kann in der Eigentümerversammlung ein abweichender Schlüssel von 50/50 bis 70/30 über Mehrheitsbeschluss vereinbart werden? Z.B. 85/15? Wobei 85% echte Ablesung und 15% Allgemeinkosten sind.

    Die weiteren Heiznebenkosten (Schornsteinfeger, Brennerwartung usw.) werden sowieso bei uns extra aufgeführt wobei diese nach Eigentumsanteilen geteilt werden soll (was im Verhältnis ja der Wohnfläche entspricht).

    Hintergrund:
    Wir wollen den vierten Eigentümer dazu bewegen Umweltbewusster zu heizen. Man muss dazu sagen das der Besitzer von Wohnzimmer und Küche das Thermostat deaktiviert hat und sich die Heizung mittels einem Handrad einstellt. Damit ist die gesamte Temperaturregelung außer Kraft gesetzt. Als wir den Heizungsmonteur zum einstellen der Heizkreise im Haus hatten hatte dieser eine Besitzer seine Kreise nicht einstellen lassen (obwohl er anwesend war).

    Wir als restliche Eigentümergemeinschaft sind dementsprechend sauer da wir nicht gewillt sind diese immensen Mehrkosten zu tragen.
    Als Zahlen mal ausgedrückt:

    Wohnung 124qm, eine Person, Raumtemperatur tagsüber 21°C, nachts 19°C (auch im Winter) hat eine Energiemenge von 108KW verbraucht. Wohnung 84qm, 3 Personen, Raumtemperatur tagsüber 25°C (oder mehr… selbst im Winter sind sie in der Wohnung in kurze Hose und T-Shirt gelaufen), nachts unbekannt hat eine Energiemenge von 1068KW. Die anderen beiden Wohnungen (2 Personen) haben bei gleicher Heizgewohnheit wie die 124qm einen Verbrauch von ca. 97KW.

    Daher die Frage ob man sich, da ja nicht vermietet sondern von allen selbst genutzt, auf jeden beliebigen Schlüssel einigen kann?

    Über eine Info würden wir uns sehr freuen und verbleiben mit freundlichen Grüßen.

    Peter

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2013 - 17:52 Antworten

      Hallo Peter,

      mir ist nicht bekannt, dass Sie durch Mehrheitsbeschluss von der Heizkostenverordnung abweisen können. Ich kann mir vorstellen, dass die – wenn überhaupt – nur Allstimmig geht. Sie sollten Ihr Anliegen rechtlich prüfen lassen, am besten von einem WEG-Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boris Großstedt
    7. August 2013 - 15:01 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei einem gerichtlichen Vergleich vor drei Jahren haben sich mein Vermieter und ich auf Anraten des Richters darauf geeinigt, den Verteilerschlüssel von 30:70 auf 50:50 zu ändern.

    Die letzten drei Abrechnungen hat der Vermieter dann auch den Verteilerschlüssel 50:50 angewendet, bei der aktuellen Abrechnung für 2012/2013 rechnet er allerdings wieder 30:70 ab.

    Seine Begründung: Das Gebäude erfüllt nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1994, er müsse nach 30:70 abrechnen.

    Was wiegt mehr – der gerichtliche Vergleich zukünftig immer den 50:50 Verteilerschlüssel anzuwenden oder der einseitig von meinem Vermieter geänderte Verteilerschlüssel 30:70?

    Halten Sie einen Widerspruch gegen die Heizkosten-Abrechnung für aussichtsreich?

    Ich bedanke mich im Voraus für Ihre Zeit und Mühe, sich mit meiner Frage zu beschäftigen und freue mich auf Ihre fachliche Einschätzung.

    MIt freundlichen Grüßen,
    Boris Großstedt

  • Karsten
    8. August 2013 - 08:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unser Vermieter (Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheiten) hat uns bei der soeben erhaltenen Nebenkostenabrechnung mitgeteilt, dass man Veränderungen an der Heizkostenabrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum 2012 vorgenommen habe. In unserem Mietvertrag steht Abrechnung ausschließlich nach Verbrauch und der Vermieter hat für alle Mieter nunmehr „rückwirkend“ für 2012 einen Verteilerschlüssel von 50/50 angesetzt. Diese einseitig festgelegte Umstellung bedeutet für uns Mehrkosten iHv. etwa 450,00 €.
    Ich verstehe die Regelung in der Heizkostenverordnung so, dass der Vermieter nur für „künftige“ Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern die Abrechnungsmaßstäbe ändern darf. (§ 6 Abs. 4 S.2 HKV)
    Wenn das so ist und der Vermieter uns letzte Woche erst mitteilte, die Abrechnung nach HKV erfolgen muss, heisst das doch, die Änderung tritt erst mit dem Abrechnungszeitraum 2014 ein, weil der Abrechnungszeitraum 2013 ja bereits läuft?
    Ist das richtig?
    MfG

  • Ulrike
    8. August 2013 - 15:37 Antworten

    Guten Tag,
    wir haben 9 Monate( Januar bis September) in einer Wohnung gewohnt, an der an den Heizungen Heizkostenverteiler von Techem sind. Die Einheiten die abgelesen wurden stimmen, denn wir haben bei Einzug und Auszug alles mit abgelesen.
    Meine Frage: Im, z.B. Wohnzimmer waren 3274 Einheiten abgelesen.
    Wobei in der Abrechnung für eine Einheit 19 Cent angegeben ist.
    Sind diese 19 Cent korrekt, wie kommt der Vermieter auf diese 19 Cent?
    Die Abrechnung von den Heizkosten kommt von einem Wärmemessbüro.
    Vielen Dank im voraus.
    Gruß Ulrike

  • Christiane L.
    10. August 2013 - 21:08 Antworten

    Sehr geehrter Hundt,
    vorweg vielen Dank für Ihre ausführlichen Ausführugen.
    Ich habe für meine ehemalige Wohnung (ich bin aufgrund von Schimmelbefall ausgezogen) die Heizkostenabrechnung bekommen. Alle Heizungen haben elektronische Heizkostenverteiler. Ich habe alle Werte je bei Ein- und Auszug notiert. Ein Zimmer konnte ich komplett nicht bewohnen, da der Schimmelbefall zu akut war (es hat reingeregnet). Daher habe ich in diesem Raum auch nicht geheizt. Da dieser Heizungswert gegenüber der anderen Heizungen nun sehr gering war (durch das nicht-heizen) hat die Verwaltung einfach einen Wert geschätzt bzw. schätzen lassen, da vermutet wurde, dass der HKV defekt wäre. Auf eine Bitte über Richtigstellung wurde mit unsahlichen Argumenten gerechtfertigt (Mieter hätten gemerkt, dass Dauerbesuch zugegen gewesen sei, die Verwaltung also davon ausgehen muss, dass die Heizung benutzt wurde, etc.).
    Meine Frage: Wird ein Defekt vom Gerät nicht gemeldet? Kann dies nicht die beauftragte Firma nachvollziehen? Mir sind die Aussagen viel zu schwammig und ich sehe mich nicht in der Verantwortung, diesen Mehrwert auszugleichen, zumal ich die Heizung nicht benutzt habe.
    Kann ich mir auch ein Geräteeichtermin o.ä. zeigen lassen und Widersprechen, falls dieser überschritten wurde?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe im Voraus,

    Christiane L.

  • Dieter Fluck
    20. August 2013 - 17:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    nach der Aufschlüsselung der Heiz- bzw. WW-Kosten nach dem Schlüssel 30:70 hat unsere Eigentümergemeinschaft beschlossen, die 30 Prozent nicht mehr nach qm Wohnfläche, sondern nach den Wohneinheiten aufzuteilen.

    Ist das nach der Heizkosten-VO überhaupt gestattet und was kann ich ggf. dagegen unternehmen? Ich bin nun mit der kleinsten Wohnung am stärksten belastet.

    Viele Grüße

    Dieter Fluck

    • Dennis Hundt
      23. August 2013 - 18:51 Antworten

      Hallo Dieter,

      so eine Aufteilung sieht die Heizkostenverordnung in der Tat nicht vor. Möglicherweise ist der Beschluss nichtig oder anfechtbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Philipp Dohmen
    5. September 2013 - 09:05 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    vorab möchte ich Ihnen sagen, dass dies ein wirklich informativer und kompetenter Blog ist. Sowas findet sich ja selten im Internet.
    Meine Frage. Wird bei Rheihenhäusern im Verteilschlüssel zwischen Eckhaus und Mittelhaus unterscheiden?
    Wir haben die Situation, dass die Eckhäusser doppelt soviel Aussenfläche haben wie die mittleren. Wie bewertet man dies?
    Wenn der Energiebezug gemessen wird, braucht man ja nicht mehr die Bezugsfläche in den Schlüssel zu integrieren, oder? Eine große Einheit bezieht ja dementsprechend mehr.
    Danke und mit freundlichen Grüßen

  • sebastian
    13. September 2013 - 03:30 Antworten

    Hallo Dennis,

    wir haben die Lesegeräte an den Heizkörper,ab 1.10 vermieten wir unsere Wohnung. Wie kann ich wissen, wie viel Erwärmung ich bisher verbraucht und wieviel darf ich benutzen? Ich drucke die Lesegeräte und Zahlen erscheinen (von A bis F) aber…was bedeutet diese Nummer?

    Vielen Dank
    Sebastian

  • Silvia Voss
    16. September 2013 - 16:56 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich versuche , es so kurz wie möglich zu fassen: wir wohnen mit einer alten Dame Tür an Tür in einem Haus, das mal komplett ihr gehörte. Das Gebäude ist winklig gebaut und sie hat uns quasi unterbaut und wir sie überbaut. Hier hat früher mal ihre Mutter gewohnt und außerdem waren es mal Geschäftsräume, alles sehr verwinkelt. Demnach gehört auch nur eine alte Ölheizung . Die Wohnung nebenan ist um einiges größer und bezieht auch Heißwasser über die Heizung,deshalb kann sie über den Sommer nie ganz ausgestellt werden. Wir haben Durchlauferhitzer, außerdem mußte in unserer Küche der Heizkörper wegen des Kühlschranks weg. Nun haben wir eine elektrische Fußbodenheizung. Das Haus ist aus den 60ern, also nicht mehr taufrisch, nun meine Frage, kann man hier noch halbwegs korrekt abrechnen ??
    Für Ihre Antwort bedanke ich mich ganz herzlich im voraus.
    S.Voss

  • N. Schuette
    17. September 2013 - 15:50 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich habe eine Frage bezgl. der Heizkostenabrechnung meiner Schwester:

    Sie wohnt in einem Haus mit drei Wohnungen im Erdgeschoss wohnt der Vermieter (2 Personen) im Dachgeschoss dessen Sohn und in der Mitte meine Schwester mit insgesamt 4 Personen. Der Vermieter hat die Heizung nie ablesen lassen und möchte jetzt die Ölheizung über die Personen abrechnen, ist das zulässig?

    Er hat die Heizungen zwar mit Geräten zum ablesen ausgestattet hat aber nie abgelesen (zu viel Aufwand seiner Meinung). Jetzt kann er natürlich nicht verbrauchsabhängig abrechnen, was gilt dann??

    Mit freundlichem Gruß
    N.Schuette

  • V. Hahn
    1. Dezember 2013 - 15:14 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Wir werden zum 01.01. Erstmalig eine Wohnung in einem von uns erworbenen und selbst bewohnten Zweifamilienhaus vermieten. Aufgrund umfangreicher Sanierungs- und Energiersparmaßnahmen haben wir keinen Anhaltspunkt wie sich die Heizkosten entwickeln.

    Dass wir nicht nach Heizkostenverordnung abrechnen müssen ist mir bereits bekannt. Aufgrund der hohen Betriebskosten würden wir gerne auf den Einbau von Zählern verzichten.

    Und nun die eigentliche Frage:

    Wir haben in unserer Wohnung einen Holzofen einbauen lassen, mit dem wir 65% unserer Wohnfläche heizen möchten.
    Wie kann hier eine faire Abrechnung aussehen? Nur die Heizöl- und Betriebskosten nach qm umzulegen würde uns benachteiligen. Kann ich die Holzkosten in die Gesamtbetrachtung einbeziehen?

    Gibt es eine Prozentsatz für die Warmwassererwärmung?

    Herzlichen Dank für eine kurze Rückmeldung – für uns ist dies komplett Neuland.
    Beste Grüße
    Vanessa Hahn

  • Lena Syndian
    10. Dezember 2013 - 17:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir bewohnen eine EG Wohnung in einem 3 Familien Haus.

    Der Heizkostenschlüssel ist 50:50, unserer Meinung nach sollten es 30:70 sein.
    Jedoch weigert sich der Vermieter

    – Öl Heizung
    – Alle Heizungsleitungen liegen unter Putz
    – Das Haus ist Baujahr 1961 und entspricht nicht der WärmeschutzVo 1994.

    Sollte hier eine Klage angestrebt werden, wenn ja, wie kann das über Sie erfolgen, danke.

    Mit freundlichen Grüßen,
    Lena Syndian

  • Frau Fischer
    1. Januar 2014 - 20:50 Antworten

    Hallo Herr Hundt.
    Ich bin selber Vermieterin und wohne mit meinem Schwager in einem Haus zusammen. Heizkosten legen wir auf m2 um. Leider weiß ich nicht wie ich den Strom für den HeizKessel auf den Mieter umlegen kann.. SeiT 2 Jahren bezahle ich das für beide Wohnungen. Können sie mir sagen mit wieviel Prozent ich das auf den Mieter umlegen kann bzw wie kann ich einen Stromverbrauch für das HeizGerät errechnen?Leider haben wir das nicht so detailliert im Mietvertrag stehen das die Heizkosten über m2 abgerechnet werden sondern als Vorauszahlung Heizung/Warmwasser. Kann ich das im Nachhinein noch im Vertrag ändern bzw ist das überhaupt nötig?Im Moment zahlen beide Parteien die Hälfte da die Wohnflächen gleich groß sind.Gag hoffe sie können mir weiterhelfen.

  • Silvana
    27. Januar 2014 - 22:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich habe bis vor kurzem in der Einliegerwohnung eines Einfamilienhauses gewohnt, in dem auch mein Vermieter wohnt. Da die Einliegerwohnung laut Vermieter halb so groß wie der vom Vermieter bewohnte Teil sein soll, vereinbarten wir eine Heizkostenabrechnung von 1/3 für mich. Dies ist allerdings nicht im Mietvertrag aufgeführt. Muss die Heizkostenabrechnung trotzdem so berechnet werden? Mein Vermieter hat zusätzlich zur Ölheizung noch einen eigenen Specksteinofen in seiner Wohnung, der nicht an die Heizanlagen von mir angeschlossen ist. Das dafür verbrauchte Holz hat er aber in Ölverbrauch umgerechnet und in meine Heizkostenabrechnung mit einbezogen. Darf er das, obwohl ich ja nichts von seinem Ofen habe? Im Vorab schonmal vielen Dank für Ihren Rat.

  • Beatrix
    12. Juli 2014 - 13:36 Antworten

    Hallo Herrn Hundt,
    ich wohne in einem 4Parteienhaus mit je 65qm. Seit ungefähr 2 Jahren werden 2 Enkelkinder der unterliegenden Partei an 3 Tages über Nacht aufgenommen, obwohl sie in die Kita könnten, weil die Tochter und der Mann arbeiten. Letztes Jahr waren die Kinder von Juni-Oktober fast jeden Tag da, meitens über Nacht. Die Kinder werden gebadet, es werden Plaschtbecken aufgestellt usw. und ich als allerziehende Mutter zahle alle Nebenkosten mit. Die Tochter wohnt nur eine Straße, noch nicht mal 2 Gehminuten von uns entfernt. Ist das rechtens oder kann ich mich dagegen wehren. Anteilmäßig müssten die 2 Kinder doch Wasser-/Abwsser und Müllkostenmäßig angerechnet werden, weil die Oma eine Ausübung als Tagesmutter betreibt.

    Bitte antworten Sie schnell.

    • Dennis Hundt
      15. Juli 2014 - 16:43 Antworten

      Hallo Beatrix,

      wir müssen hier echte Bewohner und Besuch unterscheiden. Der der Besuch Nebenkosten verursacht, dann ist das ärgerlich, aber wohl hinzunehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gehard
    8. November 2014 - 13:31 Antworten

    Hallo,

    Ich wohne seit geraumer Zeit in einer fast 130qm großen Wohnung. Ich habe mir über Nebenkosten erstmal keine Sorgen gemacht, nun aber schon was man so liest. In dem Haus leben noch andere Parteien.

    Folgendes:

    Im Mietvertrag steht:“Die Betriebskosten sind nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten sind bei vorhanden Messeinrichtungen nach Verbrauch abzurechnen. Der Mieter trägt die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung gemäß der Heizkostenverordnung.“

    Da steht leider kein Verteilerschlüssel oder sonstiges, meiner Meinung könnte es 100% auf Wohnfläche heißen, steht aber auch so nicht korrekt da. Wenn das so sein sollte, könnte man da streiten? Alle Messeinrichtungen sind vorhanden und geeicht. Darf der Vermieter mit so einer schwammigen, meiner Meinung nach, Formulierung abrechnen wie er mag?

    Danke für die Antwort.

    Grüße Gerhard

    • Dennis Hundt
      10. November 2014 - 06:13 Antworten

      Hallo Gerhard,

      die Formulierung ist nicht schwammig. Alles was messbar ist, wie nach Verbrauch und Heizkostenverordnung abgerechnet, der Rest nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thorsten
    18. Februar 2015 - 10:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin gerade dabei die Nebenkostenabrechnung 2013 für unser Ladengeschäft zu überprüfen.

    Das Gebäude besteht aus einem Ladengeschäft , welches zum 1.11.2013 durch uns angemietet wurde und einer über 100qm großen Wohnung.

    Im Ladengeschäft haben wir Nachtspeicherheizung sowie 2 Boiler zur Warmwassererzeugung.

    Die Wohnung wird mit einer Ölheizung versorgt.

    Was mich jetzt etwas stört ist folgender Punkt in den Nebenkosten :

    Aufstellung der Heiz- und Warmwasserkosten mit Brennstoff Heizöl = Verbrauch 1831,39 €

    Verteilung der Kosten :

    100% Verbrauchskosten 1867,23€ / MWh

    Betriebskosten auf Einheiten 785,83€ : 2 Einheiten = 392,91500 €/Einheit

    Diese 392,91500 € / Einheit wurden nun auf 61/365 angerechnet, also 65,66€

    Ich weiß von dem Mieter der Wohnung, dass er z. B. nur einen Stromzähler hat, wo auch die Ölheizung mit betrieben wird, da er diese ja alleine benutzt.

    Müssen wir nun trotzdem für diese Heizung anteilig bezahlen ???

    Wie gesagt, wir haben Stromheizung und Boiler, also völlig abgeschnitten von der Ölheizung.

    Ich kann mir nicht vorstellen das mich dann die Anzahl der getankten Liter Heizöl oder ähnliches zu interessieren hat.

    • Dennis Hundt
      20. Februar 2015 - 16:04 Antworten

      Hallo Thorsten,

      ohne alle Einzelheiten verstanden oder geprüft zu haben, dürfen Sie in meinem Augen davon ausgehen, dass Sie mit einer Heizung, die Sie nicht nutzen, und den Kosten dafür nichts zu tun haben. Lassen Sie Ihren Nebenkostenabrechnung bei Bedarf prüfen und lesen Sie zudem am besten nochmals im Mietvertrag nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marcus Hein
    6. März 2015 - 19:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    zuerst einmal ein Lob zu Ihrer Seite. Ich bin auf ihr aufmerksam geworden da mir heute eine andere Vermieterin mitgeteilt hat das etwas an unsere Nebenkostenabrechnung nicht stimmen könnte.
    Nun zu meiner Frage:

    Ich wohne mit meiner Frau und 3 Kinder in einem 3 Familienhaus. Unten wohnen die Vermieter und über uns noch ein Pärchen. Wir teilen uns die Gesamten Nebenkosten mit dem Vermieter die über uns werden separat abgerechnet. Nun sieht die Verteilung bei uns so aus das zb. die gesamten Heizkosten pro Person abgerechnet werden. Was natürlich für den Vermieter von Vorteil ist da wir ja fast das 3 fache zahlen trotz gleicher Quadratmeter und Zimmer Zahl der Wohnung. Ist das rechtlich korrekt oder werden wir über den Tisch gezogen? Die machen das mit den gesamten Nebenkosten sodass wir jedes Jahr min. 300 Euro nachzahlen müssen.

    Mit freundlichem Gruß und schönes Wochenende,

    Marcus Hein

    • Dennis Hundt
      7. März 2015 - 11:03 Antworten

      Hallo Marcus,

      die Heizkosten müssen nach den Regelungen der Heizkostenverordnung und nicht nach Personen abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Brigitte Haug
    17. April 2015 - 07:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir bewohnen eine DG Mietwohnung mit Fußbodenheizung und Flachdach in einem nach 20013 gebauten Haus mit 3 Wohneinheiten. In unserem Mietvertrag wurde ein Heizung Verteilerschlüssel von 50% nach Verbrauch und 50% nach Heizfläche vereinbart. Unsere Wohnung liegt im Vergleich zu den beiden anderen Wohnungen im Haus in einer exponierten Lage, die beiden anderen Wohnungen sind in den Hang hineingebaut und benötigen dementsprechend weniger Heizenergie.
    In den beiden anderen Wohnungen wurde jedoch bei Einzug im gleichen Jahr ein Verteilerschlüssel von 30% nach Heizfläche und 70% nach Verbrauch im Mietvertrag vereinbart.

    Unser Vermieter hat nun die letzten 3 Jahre unseren vertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel auf 30% / 70% zu unserem Nachteil geändert. Dadurch sind unsere Heizkosten jedes jahr stark gestiegen. Seit 2009 stiegen somit unsere Nebenkosten um 62%, während die Nebenkosten der anderen Mieter im gleichen Zeitraum um 10% gesunken sind. Mittlerweile bezahlen wir 40% mehr an Heizkosten wie die anderen 2 Mieter des Hauses zusammen gerechnet.

    Können wir auf den mit uns im Mietvertrag vereinbarten Verteilerschlüssel 50% / 50% bestehen?

    Mit freundlichen Grüßen

    Brigitte Haug

    • Dennis Hundt
      21. April 2015 - 09:43 Antworten

      Hallo Frau Brigitte,

      ich würde den Mietvertrag nach einer Möglichkeit zur Änderung des Schlüssels prüfen und mich auf die vereinbarten 50% beziehen. Dann werden Sie sehen, wie Ihr Vermieter reagiert.

      Die Heizkostenverordnung lässt dem Vermieter einen Anteil von 50% bis 70% zur verbrauchsabhängigen Abrechnung. Was grundsätzlich vollkommen in Ordnung ist, da die Kosten (bei z.B. 70%) so stärker nach Verbrauch abgerechnet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barbara
    28. Mai 2015 - 20:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich miete eine Wohnung in einem Doppelhaus. Wir haben hier ein junges Ehepaar, dass in einem Haus wohnt und in zweitem wohne ich oben und unten eine ältere Dame. Wir haben Nebenkosten durch 4 geteilt. 50% nach qm und 50% nach Personenzahl. Vor 2 Jahren hat das Ehepar ein Kind bekommen und das Kind wird nicht als zusätzliche Person in der Abrechnung berücksichtig. Dieses Jahr soll ich nachzahlen, obwohl ich 120 Euro für mich alleine und 60qm Wohnung Nebenkosten monatlich zahle. Meine Frage ist: zählt das Kind nicht als Person? Ich muss dazu sagen, dass ich als einzige hier zur Miete wohne und die Dame unten ist die Oma von der Mutter des Kindes. Der Vermieter ist der Schwiegersohn von der Oma, da das Haus in dem ich wohne, schon auf die Tochter und Schwiegersohn überschrieben worden ist.
    Meine Frage ist auch: kann der Vermieter alle Betriebskosten und eine Ölrechnung einfach summieren und nach diesem Verteilungsschlüssel umlegen? 50% Öl und Betriebskosten nach qm und 50% Öl und Betriebskosten nach Personenzahl. Wir haben keine Wärmeverteiler im Haus und keine Warmwasseruhren und Kaltwasseruhren in den Wohnungen. Alles läuft über eine Kaltwasseruhr und als Heizkosten wird einfach Ölrechnung verwendet. Keine Restbestände oder sonstiges wird vorgelegt. Ist das zulässig?
    MfG
    Barbara

  • Stefanie
    29. Oktober 2015 - 21:36 Antworten

    Ich hätte auch eine Frage und hoffe, dass Sie mir hier vielleicht netterweise weiterhelfen könnten,
    nach 12 Jahren in denen ich nun schon in meiner Wohnung lebe wurde die Abrechnung der Heizkosten immer nach Heizkostenverordnung im Verhältnis 30% zu 70% abgerechnet.
    Nun wurde das Gebäude veräussert und ich habe gerade die erste Abrechnung des neuen Vermieters erhalten.
    Dieser hat nun die Kosten der Heizung zu 100% verbrauchsabhängig berechnet.
    In dem Haus in dem ich lebe befinden sich 6 Mieteinheiten, 3 davon standen das gesamte Jahr über leer.
    Dem zu folge hat der neue Vermieter die Heizkosten zu 100% auf die vermieteten Wohnungen umgelegt.
    Ich würde gerne wissen ob er das einfach so machen kann bzw darf.
    Ich habe Widerspruch hiergegen eingelegt und habe heute seine schriftliche Antwort erhalten er schreibt die Zähler in den leeren Wohnungen wären kaputt gewesen und eine Abrechnung der Wärmemengenzähler mache nur Sinn wenn alle Einheiten erfasst werden können. Er meint er könne ja nicht dafür dass der Vorbesitzer die Zähler nicht hat prüfen und eichen lassen und dass die gängige Rechtsprechung ihm daher erlauben würde die Kosten zu 100% auf die vermieteten Wohnungen umzulegen, daher hätte ich auch keinerlei Anspruch auf Kürzung der Heizkostenabrechnung.

    Darf mein neuer Vermieter das einfach so machen? Bin völlig ratlos und wäre dankbar für eine Erklärung.

    Liebe Grüße
    Stefanie

    • Dennis Hundt
      30. Oktober 2015 - 13:10 Antworten

      Hallo Stefanie,

      die Kostenverteilung der Heizkosten hat zwingend nach der Heizkostenverordnung zu erfolgen.

      Recherchieren Sie nach 15%igem Kürzungsrecht bei unerlaubten Abweichungen von der Heizkostenverordnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Stefanie
        31. Oktober 2015 - 00:17 Antworten

        Vielen lieben Dank für die schnelle Antwort das werde ich umgehend tun.

        Ganz liebe Grüße

        Stefanie

  • Schmidt
    2. März 2016 - 19:10 Antworten

    Guten Tag,
    ein etwas komplizierterer Fall:
    Ich habe einen Teil eines Gebäudes zur gewerblichen Nutzung angemietet.
    Es handelt sich um ein relativ großes Gebäude und der Gasbrenner steht auf der anderen Seite des Gebäudes.
    Ich habe extra Wärmemengenzähler an meinem Gewerbe mit anbringen lassen.
    Nun fordert der Vermieter zu 100% die Heizkosten für das gesamte Gebäude, auch für den Grundbetrieb der Heizungen außerhalb meiner Räumlichkeiten mit der Aussage ohne mich hätte er die Heizanlage ja komplett aus.
    Im Mietvertrag war vereinbart das ich den tatsächlichen Verbrauch meinerseits zzgl. Grundgebühr für den Anschluss bezahle.
    MfG

  • Paul
    3. April 2016 - 22:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    mit großen Interesse habe ich mich durch die beantworteten Kommentare gelesen. Dazu schonmal vielen Dank!. Meine Frage:
    Reiheneckhaus laut Baugesuch, real in zwei separat nutzbare Ebenen aufgeteilt. Daher aber Zentrale Heizung, Warmwasser, etc ohne Möglichkeit seperater Ablesung. Nun soll ein Teil vermietet werden.
    Haus gehört meinen Eltern (die darin eine Einheit bewohnen) zu 1/2 und mir zur 1/2 (wohne nicht darin). Heizung/Warmwasser über Wfl. abrechenbar? Weiterhin kann der Strom der vermieteten Einheit nur per ungeeichtem Zwischenzähler abgelesen werden (wird von uns im Voraus an Versorger bezahlt und vom Mieter nachgezahlt) => in Ordnung? Besten Dank im Voraus für Ihre Antwort und die damit verbundene Mühe.

    • Dennis Hundt
      3. April 2016 - 23:10 Antworten

      Hallo Paul,

      ohne Heizkostenverordnung kann nur im vom Vermieter selbstbewohnten Zweifamilienhaus abgerechnet werden. Ob das bei Ihnen zutrifft, sollten Sie ggf. von einem Anwalt bewerten lassen.

      Warum lassen Sie den Stromzähler nicht eichen oder erneuern? So ist möglicher Ärger ja vorprogrammiert?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frau K.
    2. Mai 2016 - 12:37 Antworten

    Guten Tag,
    ich habe jetzt die Nebenkostenabrechnung von meinem ehemaligen Vermieter erhalten und eine Frage zur der Techem-Rechnung im allgemeinen.
    In der von Techem erstellten Rechnung sind Heizungswartung, Brennstoff, Betriebsstrom, Heizkostenverteiler-Miete ect bereits in den Gesamtkosten erfasst. Mein ehemaliger Vermieter stellt mir diese Kosten jedoch noch einmal separat in der Nebenkostenabrechnung in Rechnung. Ist das richtig oder sind diese Kostenanteile nicht schon bereits durch die Techem-Rechnung „beglichen“?

    Vielen Dank für eine schnelle Antwort, da ich nur eine zweiwöchige Frist erhalten habe um die Abrechnung zu prüfen und die extrem hohe Nachzahlungsforderung zu begleichen

    • Dennis Hundt
      3. Mai 2016 - 08:52 Antworten

      Hallo Frau K.,

      grundsätzlich darf darf Vermieter keinen Kosten doppelt berechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Robert Helmuth
    14. Mai 2016 - 07:09 Antworten

    Guten Morgen,

    Ich hätte auch eine Frage wo ich Antwort dringend suche. Vieleicht können Sie mir helfen.
    Ich muß für 840 gelesene Einheiten an die Heitzkörper etwa 2400 € insgesamt zahlen (Heizungsvorkosten + Nachzahlung). Meine Nachbarin hat die genau gleiche Wohnng und hat für etwa 4800 (!) Einheiten etwa 6600 (!) € Heitzkosten. Irgentwo ist doch ein Fehler, oder?
    Mathemathisch gesehen nach der Verbrauch müste ich nur etwa 1150 € insgesamt zu zahlen haben (drei Satz, 840*6600/2400)!
    Vieleicht können Sie mir Rat geben.
    Vielen Dank im voraus.

    Robert

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