Verteilerschlüssel für Heizkosten
Nach welchem Schlüssel werden die Heizkosten abgerechnet?
Die Heizkosten in einem Mehrparteienhaus sind natürlich möglichst gerecht unter den einzelnen Bewohnern aufzuteilen. Deswegen werden sie zum einen nach einem festgelegten Maßstab, zum anderen nach dem individuellen Verbrauch umgelegt, d.h. in einen Grundkostenanteil und einen Verbrauchskostenanteil aufgeteilt.
Als fester Maßstab beim Grundkostenanteil gilt fast immer die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen im Verhältnis zum Gesamtgebäude. Der Grundkostenanteil muss laut Heizkostenverordnung dabei mindestens 30% und höchstens 50% beantragen. Damit werden die Kosten abgedeckt, die eine Heizungsanlage schon allein durch ihren Betrieb verursacht.
Daraus ergibt sich für den Verbrauchskostenanteil eine vorgeschriebene Verteilung von mindestens 50% und höchstens 70%. Die Verteilung bleibt dem Vermieter überlassen, es sei denn, das Gebäude entspricht nicht den Anforderungen der Wärmeschutzverordnung, dann ist er zu einer Abrechnung nach 30% Grundkosten und 70% Verbrauchskosten verpflichtet.
Kann der Vermieter davon abweichen?
Der Vermieter ist zur exakten Abrechnung der Heizkosten verpflichtet. Die Festlegung einer Warmmiete oder die Nennung einer Heizkostenpauschale im Mietvertrag sind nicht zulässig (Ausnahme Zweifamilienhaus, in dem eine Wohnung vom Vermieter bewohnt wird).
Den Verteilschlüssel kann er jedoch in oben genannten Spannen nach eigenem Ermessen festlegen, wobei die Heizkostenverordnung eine Anhebung des Verbrauchskostenanteils nach Vereinbarung der Parteien auf bis zu 100% zulässt, der Grundkostenanteil allerdings nie über 50% betragen darf.
Zwar kann der Vermieter den einmal festgelegten Abrechnungsmaßstab unter Umständen ändern, aber nur, wenn dafür sachgerechte Gründe vorliegen. Dabei ist eine Änderung aber rückwirkend nicht möglich und kann sich nur auf noch nicht begonnene Abrechnungsperioden beziehen.
Der Mieter muss den Verteilschlüssel meist akzeptieren, es sei denn, im Gebäude befinden sich zum Beispiel gewerbliche Einrichtungen wie ein Solarium oder ein Kino, welche durch hohe Verbrauchskosten die Wohnungsmieter benachteiligen könnte.
Fazit
In der Regel werden 30% der Heizkosten nach Wohnfläche und 70% der Heizkosten nach dem individuellen Verbrauch einer jeden Mietpartei abgerechnet.
- Heizkostenabrechnung prüfen
- Heizkosten sparen
- Hausgeld für Eigentumswohnung | Höhe, Berechnung & Bestandteile
- Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung
- Widerspruch Betriebskostenabrechnung
Widerspruch Betriebskostenabrechnung | Gründe und Fristen!
[...] der anteiligen Berechnung nach Quadratmeter, Verbrauch oder z.B. Personenanzahl). Ebenso muss der Verteilerschlüssel für die Heizkosten ersichtlich [...]
Antje
Hallo,
ich habe eine Frage zu dem Abrechnungsschlüssel.
Wir haben gerade eine Abrechnung bekommen und zum wiederholten Male werden die Heizkosten nach einem Schätzwert berechnet, obwohl wir Lesegeräte an den Heizkörper haben. Die gesamte Heizkosten Haus sind zum Vorjahr um 30% gestiegen, wodurch uns natürlich eine happige Nachzahlung blüht. Ok. Uns wundert, dass die kompletten Heizkosten Einheiten auf die Quadratmeter Wohnfläche umgelegt werden.
Gesamt Heizkosten Haus (gerundet) 40.000 Euro.
Die werden dann aufgeteilt auf 50% Grundkostenheizung 20.000 Euro.
und 50% Verbrauchskosten Heizung 20.000 Euro.
Der eine Anteil Grundkosten wird auf alle qm Wohnfläche Haus umgerechnet x unsere qm= unser Anteil.
Die anderen 20.000 Verbrauchskosten werden auf die Haus HKV-Einheiten (Heizkostenverteiler-Einheiten) umgerechnet, also (20.000 Euro / 183.000 HKV-Einheiten) = 0,11 Euro x (Gesamt HKV Haus 183.000 / unsere qm) = 6.660 HKV Einheiten.
Ist das korrekt dass die kompletten Kosten quasi auf auf die jeweiligen qm der einzelnen Wohnungen umgelegt werden? Und können wir aufgrund der Schätzung allein schon Einspruch einlegen? Wir heizen sehr wenig und es gibt viele Familien im Haus. Ich halte die 1/1 Umlage auf qm nicht für korrekt. Außerdem ist ja nicht ersichtlich ob die qm Wohnfläche Haus auch tatsächlich alle belegt waren. Meines Wissen dürfen leer stehende Wohnungen ja nicht umgelegt werden oder?
Entschuldigen Sie die Masse an Informationen. Ich hoffe, Sie können uns helfen.
Vielen Dank im Voraus
Antje
Dennis Hundt
Hallo Antje,
danke für Ihren ausführlichen Kommentar. Die Heizkosten müssen nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung umgelegt werden. Das heißt, 50 bis 70% nach Verbrauch. Grundsätzlich ist die 50 / 50 Aufteilung bei Ihnen also in Ordnung.
Die von Ihnen beschriebenen 183.000 HKV-Einheiten ist ja eigentlich die Summe aller abgelesenen Einheiten an den Heizkörpern des gesamten Hauses. Offensichtlich wurde aber nicht abgelesen. Erfolgten im ganzen Haus keine Ablesungen oder nur bei Ihnen nicht?
Sollten die 183.000 Einheiten also irgendein anderer Verbrauchswert sein, so darf dieser natürlich nicht über die Quadratmeter abgerechnet werden. Wie Sie schon schrieben, dann hätten ja auch gleich 100 Prozent der Kosten über die Wohnfläche umgelegt werden können. Was nicht zulässig ist.
Also, so wie Sie es beschrieben haben, halte ich die Umlage des Verbrauchs über die Wohnfläche für nicht korrekt. Sie sollten prüfen, wo der Wert 183.000 herkommt.
Die Grundkosten und die Verbrauchskosten für Leerstand muss der Vermieter tragen, richtig.
Ich hoffe ich konnte helfen.
Dennis Hundt
Antje
Sehr geehrter Herr Hundt,
vielen Dank! Das hilft schon sehr. Wo die Anzahl der Einheiten herkommt, wird nicht genauer aufgeführt. Eine Frage noch…. In der Abrechnung der kalten Betriebskosten, werden die Gesamtkosten auf die Gesamtwohnfläche/Gewerbeeinheit umgelegt. Hier ist die Rede von 2.588 qm. Die Heizkosten werden aber nur auf die Gesamtwohnfläche von 2.150 qm (vermutlich ohne die Gewerbefläche) runter gebrochen. Sprich die Kosten pro Einheit sind dadurch natürlich wesentlich höher als würde man die Fläche nehmen, die auch für die “normalen” Betriebskosten veranschlagt wurde. Ist das korrekt? Die Gewerbefläche ist eine gastronomische Einrichtung, hier wird also definitiv auch geheizt….
Vielen Dank im Voraus
Antje
Dennis Hundt
Hallo Antje,
ich kann Ihnen hierzu leider keine verlässliche Auskunft geben. Ich kenne das Haus und die Abrechnung nicht, daher ist es schwierig. Was ich mir vorstellen könnte ist z.B., dass die Gewerbeeinheit separat beheizt wird (z.B. mit einer Gas-Etagenheizung). Es würde für den Vermieter auch einfach einen Sinn machen, die Heizkosten für das Gewerbe auf die Wohnungsmieter abzuwälzen. Jedenfalls fällt mir nicht schlüssiges ein.
Möglich ist auch, das die Heizkosten nach beheizbarer Fläche abgerechnet werden, die kalten Nebenkosten aber nach Wohnfläche.
Wie Sie sehen, es ist leider nicht ganz so einfach.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Anji Knöppel
Sehr geehrter Herr Hundt,
wir wohnen in einem EFH mit Einliegerwohnung (55qm) und unser Wfl.-Anteil liegt bei 160 qm (Keller, EG, OG). Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt zu 100% nach qm, was uns gegenüber der ELW benachteiligt, da wir überwiegend mit Kaminofen heizen. Beim Einbau von Wärmezählern müssen wir laut Vermieter einen je Stockwerk einbauen, was sehr kostspielig wäre. Ist das korrekt oder würde nicht ein Zähler je Wohneinheit ausreichen?
Herzliche Grüße
Anji Knöppel
Dennis Hundt
Hallo Anji,
danke für Ihren Kommentar. Grundsätzlich muss ein Vermieter die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung abrechnen. Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn ein Vermieter selbst in einem Zweifamilienhaus lebt und die andere Wohnung vermietet. Das gilt auch bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. In einem solchen Fall kann der Vermieter einen anderen Umlageschlüssel mit seine Mieter vereinbaren – z.B. nach Quadratmeter. Aber Achtung: Wurde eine solche Vereinbarung nicht im Mietvertrag geschlossen, so gilt wieder die Heizkostenverordnung mit der entsprechenden verbrauchsabhängigen Komponente.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sonja Pereira
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe eine Frage zu diesem Thema, die sich nicht aus Ihrem Text beantworten lässt. Wir haben im Hof eine große Hackschnitzelanlage, die sämtliche Wohneinheiten mit Wärme versorgt. Der Vermieter, selber Besitzer großer Waldflächen, hat nun in der Nebenkostenabrechnung den Verbrauchswert laut Wärmemengenzähler einfach in einen viel höheren Ölpreis umgerechnet, was in unserem Fall Mehrkosten von mehr als 1000€ in 13 Monaten Abrechnungszeitraum ausmacht (Wir haben insgesamt nur 13 Monate dort gewohnt). Auf unsere Anfragen nach einem Grund und einer Rechnung über die verbrauchten Heizmittel kam nur die Antwort, daß man uns leider keine Rechnung vorlegen könne und daß man diese Umrechnung bei sämtlichen Mietern der Anlage so mache. Im Mietvertrag wird die Art des Heizens nicht erwähnt.
Können Sie einschätzen, ob dieses Gebaren rechtens ist? Vom Gefühl her sicher nicht… Was kann man nun tun? Die Nebenkosten wurden allesamt vorausgezahlt und so hätten wir eine Forderung an den Vermieter.
Ich wäre Ihnen sehr dankbar für eine Antwort und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Sonja Pereira
Dennis Hundt
Hallo Frau Pereira,
danke für den tollen und ausführlichen Kommentar.
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Vermieter (tatsächlich) entstehen. Das ist ein ganz wichtiger Punkt, der in sämtlicher Fachliteratur auftaucht. Ich kann Ihnen als Quelle leider nur § 556 BGB mit auf den Weg geben, hier kann man den Punkt der (tatsächlichen) Kosten auch gut herauslesen.
Meiner Meinung nach, darf Ihr Vermieter nur die Kosten umlegen, die er auf dem “Holzmarkt” für sein Brennholz erzielen kann. Die eingesetzte Brennstoffmenge und den erzielbaren Holzpreis sollte er nachvollziehbar und verständlich belegen können.
Ein Vermieter kann ja auch nicht bei einer Gas-Heizung die Gas-Kosten aus eigener Tasche bezahlen und dann mit seinen Mietern über den höheren Öl-Preis abrechnen.
Ich kann mir gut vorstellen, dass Sie zumindest ein Anwaltsschreiben für Ihr Anliegen brauchen werden. Ich denke nicht, dass Ihr Vermieter die 1.000 Euro auf Ihr Bitten hin auszahlt. Schon gar nicht, weil das ja eine Kettenreaktion bei den anderen Mietern des Objektes auslösen könnte. Wenn Sie eine Empfehlung für einen Anwalt brauchen, geben Sie mir bitte Bescheid.
Eine Anmerkung noch: Ich hoffe Ihr Vermieter hat nicht die 13 Monate in einem Abrechnungszeitraum zusammengefasst. Das wäre nicht zulässig – maximal 12 Monate sind möglich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sonja Pereira
Hallo Herr Hundt,
erstmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!
Ich habe heute bereits mit einer Anwältin beim Verbraucherservice Bayern gesprochen, die mir geraten hat, als nächstes einen offiziellen Widerspruch mit Begründung per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter zu senden. Dort werden wir die Abrechnung nach Holzpreis einfordern, bzw. eine detaillierte Erklärung für das Abrechnen mit Ölpreis verlangen, sowie eine Rechnungskopie der verbrauchten Heizmittel, auf die Mieter einen Rechtsanspruch haben.
Der Abrechnungszeitraum der kompletten Nebenkosten umfasst tatsächlich 13 Monate, vom 1.10.2010 bis zum 31.10.2011. Bei unserer Nachfrage im Spätsommer 2011, wo die Abrechnung von 2010 denn bliebe, hatten wir bereits gekündigt, und es hieß, dass man dann die kompletten 13 Monate unserer Mietzeit in einem abrechnen würde.
Auch wenn dies nicht zulässig ist: Was kann ich damit erreichen, wenn ich es bemängele? (Die Abrechnung wurde am 10.11.2011 erstellt, kam aber erst Anfang Dezember mit der Post. Plus: Wir haben ja bereits viel zu hohe monatliche Vorauszahlungen geleistet, sind somit schon in der schwierigeren Rolle des Zurückforderns.
Wenn Sie mir einen Anwalt empfehlen könnten, wäre ich Ihnen sehr verbunden. Denn genau wie Sie befürchte ich, dass der Vermieter sich nicht so leicht bekehren lässt, auch aus dem von Ihnen genannten Grund, dass dann die anderen Mieter nachziehen könnten. Wir stehen übrigens im Kontakt mit einem noch aktuellen Mieter, dem jetzt eine Nachzahlungsforderung von 1700€ ins Haus geflattert ist. Dieser ist natürlich sehr an dem Ausgang dieser Geschichte interessiert…
Spielt mein Wohnort bei Ihrer Empfehlung eine Rolle? Mittlerweile wohnen wir in Kaufbeuren, vorher in Altmannstein (Landkreis Eichstätt).
Ich möchte mich nochmal sehr herzlich bedanken für Ihre kompetente Hilfe in dieser Sache!
Viele Grüße
Sonja Pereira
Dennis Hundt
Hallo Frau Pereira,
danke für die vielen zusätzlichen Infos.
Zu den 13 Monaten: Im Grunde bringt es Ihnen nichts, wenn Sie sich auf den Punkt beziehen. Der ist oftmals für Abrechnungen interessant, die auf den letzten Drücker zum Mieter kommen. Der Mieter beanstandet dann den Abrechnungszeitraum, der Vermieter muss korrigieren, darf aber nach der mittlerweile abgelaufenen Abrechnungsfrist (1 Jahr) keine Nachforderung mehr stellen. Aber wie gesagt, für Ihren Fall in meinen Augen nicht entscheidend. Wenn man aber eine korrekte Abrechnung über einen Anwalt fordert, dann wird der der zu langen Abrechnungszeitraum sicher bemängeln – damit am Ende wirklich richtige Abrechnung raus kommen.
Ich schicke Ihnen meine Empfehlung per E-Mail zu. Wo Sie wohnen spielt keine Rolle.
A: Wird das wohl nicht bei Gericht landen (Ihr Vermieter ist schließlich clever, er versucht sich ja über diesen Weg zu bereichern – daher wird er wohl wissen, dass er damit nicht durchkommt und es nicht auf eine Verhandlung ankommen lassen)
B: Selbst wenn der Anwalt vor Gericht muss – meine Empfehlung ist deutschlandweit vernetzt (Anwälte schicken dann einen Kollegen zu dem Termin).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sabine Sch.
Hallo Herr Hundt,
wir vermieten seit ca. 4 Jahren eine Wohnung im Elternhaus meines Mannes. Im Untergeschoss wohnt noch meine Schwiegermutter, das Obergeschoss wurde so umgebaut, dass es eine eigene Wohnung wurde. Wir haben die Heizkosten, seit wir vermietet haben, immer zu 100 % nach der Wohnfläche umgelegt, weil wir der Meinung waren das diese Art der Umlage in unserem Fall in Ordnung ist. Aus aktuellem Anlass (weil es einen Wechsel der Mieter gibt) wollte ich Sie nun fragen, ob das weiterhin zulässig ist, oder ob wir gezwungen sind, Geräte installieren zu lassen, mit denen der Verbrauch genau ermittelt wird. Ich wäre Ihnen für eine Auskunft sehr dankbar, da es sehr schwierig ist, eine korrekte und gut verständliche Information zu bekommen.
Viele Grüße,
Sabine Sch.
Dennis Hundt
Hallo Sabine,
danke für Ihre Frage. Vermieter, die eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus bewohnen und die andere Einheit vermieten, müssen sich nicht an die (strenge) Heizkostenverordnung halten, sofern Sie einen anderen Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbaren (z.B. 100% nach Quadratmetern).
Sie lesen es schon raus, die Voraussetzungen sind:
A: Sie bewohnen eine Wohnung selbst.
B: Sie haben im Mietvertrag eine von der Heizkostenverordnung abweichenden Vereinbarung getroffen.
Bei Ihnen ist sicher entscheidend, ob Sie Eigentümerin sind oder Ihre Schwiegermutter. Wenn Sie Eigentümer der Immobilie sind, kann ich Ihnen leider nicht sagen, ob die dann immer noch von der Heizkostenverordnung abweichen dürfen. Im Zweifel würde ich hier den Rat eines Fachanwalts einholen. Auf der anderen Seite muss man immer bedenken, solange sich niemand beschwert, gibt es auch keine Problem (aber es bleibt sicher ein ungutes Gefühl).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sabine Sch.
Danke für die prompte Antwort! Ihre Aussage hat uns auf jeden Fall schon sehr geholfen. Ob in unserem Fall (Eigentümer des Hauses ist mein Mann) die Tatsache, dass die Mutter meines Mannes eine Wohnung bewohnt, den Sachverhalt erfüllt, ist sicher nicht eindeutig. Aber zumindest kennen wir nun die Rechtslage.
Vielen Dank noch mal!
Henning H.
Hallo Herr Hundt,
wir sind Vermieter eines 6-Parteien Wohnhauses. Bei der diesjährigen Nebenkostenabrechnung ist uns ein Fehler aufgefallen, der sich wohl schon mehrere Jahre durchzieht, aber bisher unbemerkt blieb.
Einer der Mietverträge, der schon seit sehr langer Zeit besteht, enthält einen Verteilerschlüssel von 50/50. Alle anderen Verträge, die neueren Datums sind, enthalten die Angaben 40/60. Die Firma, die die Abrechnung übernimmt (Verdunster an den Heizkörpern) rechnet wohl nach wie vor mit 50/50.
Wir würden jetzt gerne auf die 40/60-Regelung umstellen wollen; zumal die einzige Mieterin mit 50/50 auch schon um einem höheren Verbrauchsanteil gebeten hatte.
Die Frage die sich stellt: Wenn man den Mietern gegenüber den Fehler eingesteht, für welchen Zeitraum rückwirkend besteht eine Pflicht die Abrechnung zu korrigieren?
Wir haben das bereits durch gerechnet und selbstverständlich ergibt sich für ein paar Mieter eine Nachzahlung und für die andere eine Erstattung. Wir sind um den Hausfrieden besorgt und würden am liebsten die jetzt anstehende Abrechnung für 2011 gemäß der 40/60 Verteilung machen. Der Mieterin mit 50/50 würden wir einen Brief (mit Widerspruchsfrist) über die Umstellung auf 40/60 schicken und als Zusatz zum Mietvertrag aufnehmen.
Müssen wir eventuell mit dem Widerspruch eines Mieters rechnen? Wie ist die Rechtslage?
Vielen Dank,
Henning H.
Dennis Hundt
Hallo Henning,
danke für Ihren ausführlichen Kommentar.
Ich versuche mich kurz zufassen, auch wenn Ihr Fall sicher nicht einfach gelagert ist. Ich schildere hier meine Meinung – es geht im Zweifel um relativ viel Geld, von daher betrachten Sie meine Zeilen bitte als vollkommen unverbindlich.
Ich würde die eine Mieterin auf 40/60 umstellen. Klar. Dann haben Sie überall einheitliche Schlüssel. Dann würde ich den “neuen” Schlüssel für alle Mieter an die Ablese- und Abrechnungsfirma melden.
Ab sofort rechnen Sie die Heizkosten nach dem Verteilerschlüssel 40/60 ab.
Sowohl die umgestellte Mieterin, als auch die weiteren Mieter sollten im Grunde keine Einwende haben, da ja jetzt nach der bestehenden Vereinbarung (Mietvertrag) abgerechnet wird.
Nachzahlungen dürfen Sie von den Mietern ohnehin nicht mehr kassieren, nicht wenn die Abrechnungsfrist von jeweils 12 abgelaufen ist (mehr dazu auch unter Nebenkostenabrechnung). Für 2010 und Vorjahre ist die Frist abgelaufen.
Ansprüche auf Guthaben verjähren nach drei Jahren. Bitte nehmen Sie hierzu auf jeden Fall in § 195 BGB (Regelmäßige Verjährungsfrist) und § 199 BGB (Beginn der Verjährungsfrist) Einblick. Das heißt, im Zweifel müssen Sie für diesen Zeitraum rückwirkend Guthaben auszahlen.
Die Frage ist, ob man das so offen kommuniziert, oder ob Sie nicht einfach für 2011 mit dem “neuen” Verteilerschlüssel die Heizkosten abrechnen?
Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Henning H.
Hallo Herr Hundt,
vielen Dank für Ihre Einschätzung. Ich denke wir werden es so machen, dass wir die Abrechnung von 2011 mit 40/60-Verteilung durchführen und die eine Mieterin über die “Umstellung” informieren.
Danach bleibt uns nur zu hoffen, dass sich keiner der Mieter mit dem Wunsch um Rückrechnung meldet. Die Beträge, die wir zu erstatten hätten sind zum Glück aber überschaubar. Danke das Sie bei diesem Punkt Klarheit schaffen konnten.
Viele Grüße
Henning H.
Patrick B.
Es wird bei den Grundkosten immer von Wohnfläche gesprochen. Ist damit die gesamte Wohnfläche gemeint oder nur der Anteil der Wohnung, der auch an die zentrale Heizungsanlage angeschlossen ist ?
Im konkreten Fall sind bei einer Altbauwohnung nur 3 der 6 Räume (incl. Küche und WC) mit Heizkörpern ausgestattet, die über die zentrale Heizungsanlage (Öl) laufen. Bei den 3 restlichen Räumen muss mittels elektrischer Zusatzgeräte geheizt werden, deren Energieverbrauch der Mieter privat an den Stromversorger zahlt.
Da dies nur in dieser Wohnung des MFH so ist (ausgebautes Dach), sehe ich darin eine Benachteiligung gegenüber den anderen Mietern, deren Wohnfläche komplett über die zentrale Ölheizung versorgt wird.
Dennis Hundt
Hallo Patrick,
danke für den Kommentar. Tatsächlich sind Sie durch die Abrechnung nach Wohnfläche benachteiligt. Es gibt bei den Heizkosten zwar den verbrauchsabhängigen Part (30%-50%), aber bei dem Teil der nach Fläche umgelegt wird zahlen Sie drauf.
Es gibt durchaus auch die Möglichkeit die Kosten nach Heizfläche abzurechnen. Hier zählt die Vereinbarung im Mietvertrag.
Ich könnte mir aber gut vorstellen, dass Sie in der aktuellen Konstellation unangemessen benachteiligt werden. Hier sollten Sie mit Ihren Vermieter eine Lösung finden. Ich kann Ihnen für den speziellen Fall leider keine konkrete Handlungsempfehlungen geben. Ich würde das weitere Vorgehen von der Kooperationsbereitschaft Ihres Vermieter abhängig machen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Patrick B.
Danke zunächst mal.
Im Mietvertrag steht nur die schwammige Formulierung 70% nach Verbrauch – 30% nach Wohnfläche. Der Vermieter besteht auf Wohnfläche (lt. Heizkostenverordnung). Aber ich bin inzwischen eh umgezogen in eine warme Wohnung. Das war kein Zustand mehr …
Geht nur um die letzte Abrechnung.
Dennis Hundt
Hallo Patrick,
die Formulierung “70% nach Verbrauch – 30% nach Wohnfläche” ist durchaus üblich. Besser für Sie wäre aber “Heizfläche”.
Viel Erfolg
Dennis Hundt
Maik
Hallo Herr Hundt.
Ich bin seit April letzten Jahres Mieter in einem sanierten Altbau-Objekt mit 8 Wohneinheiten. 2 Wohnungen im Erdgeschoss waren innerhalb der letzten Abrechnungsperiode (01.01.2011 bis 30.06.2011) noch nicht fertig saniert und daher nicht vermietet. Heizkörper waren allerdings schon fertig verbaut und liefen bereits im Januar letzten Jahres, das konnte ich feststellen als ich die Wohnungen mit der Maklerin besichtigt habe. Auf meiner Nebenkostenabrechnung sind jetzt allerdings bei den verbrauchsunabhängigen Heizkosten und bei den anderen umlagefähigen Nebenkosten (Grundsteuer, etc…) zwei verschiedene Gesamtwohnflächen für das Haus als Berechnungsgrundlage aufgeführt – bei den Heizkosten 270qm und bei den anderen Nebenkosten 334qm. Fällt ihnen spontan ein Grund ein warum das so ist? Ferner hätte ich noch eine Frage die Wohnfläche betreffend: wenn im Mietvertrag keinerlei Angaben gemacht wurden, in der Abrechnung aber von 44qm ausgegangen wird und ich berechtige Zweifel an diesem Wert habe, kann ich dann vom Vermieter verlangen die Abrechnung zu korrigieren? Denn selbst wenn ich alle Ecken, Fensterbänke und Türschwellen mit einbeziehe komm ich mit zwei fest zugedrückten Augen maximal auf 35qm, macht also schon einen deutlichen Unterschied.
Dennis Hundt
Hallo Maik,
danke für den ausführlichen Kommentar. Zu den verschiedenen Quadratmeterangeben würden mir zwei Dinge einfallen.
A: Die Nebenkosten werden nach Wohnfläche berechnet, die Heizkosten nach Heizfläche. (Heizfläche = Wohnfläche – z.B. Balkone)
B: Ihr Vermieter wollte die beiden nicht vermieteten Wohnungen außen vor lassen und die Heizkosten nur auf die bestehenden Mietverhältnisse umlegen. Was – wie Sie wahrscheinlich wissen – nicht korrekt ist.
Zu Ihrer Wohnfläche: Der Vermieter darf maximal 10% von der Fläche abweichen die im Mietvertrag steht. Nun steht bei Ihnen keine Wohnfläche im Mietvertrag, der Vermieter geht aber offensichtlich von 44qm aus. Wenn die Wohnung tatsächlich deutlich kleiner ist (mehr als 10% = mehr als 4,4qm kleiner), muss Ihr Vermieter nach der tatsächlichen Fläche abrechnen.
Das Thema ist komplex, ich habe dazu auch nur fix ein Urteil überflogen. Am besten Sie lesen sich selbst in dieses Urteil ein: BGH, Urteil vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06-2.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Jörg R.
Hallo Herr Hundt!
In dem Haus, in dem ich zur Miete Wohne wurde zum Beginn des letzten Jahres der Hausverwalter gewechselt.
Nachdem ich mit die Abrechnung genauer angeschaut habe ist mir aufgefallen, dass der neue Hausverwalter die Heizkosten 30/70 aufschlüsselt und in den Jahren zuvor wurden die Kosten 50/50 verteilt.
Jetzt stellt sich mir die Frage, ob die Umschlüsselung so ohne Weiteres geht, zumal ich darüber auch nicht im Vorfeld informiert wurde?
Viele Grüße
Jörg R.
Dennis Hundt
Hallo Jörg,
grundsätzlich ist die Veränderung des Verteilerschlüssels im Rahmen der Heizkostenverordnung möglich. Allerdings wäre es sicher besser gewesen, wenn Ihnen das die neue Hausverwaltung vor Beginn des Abrechnungszeitraumes mitgeteilt hätte.
Im Grunde wird es jetzt nur fairer, da der Verbrauchsteil jetzt mehr wiegt.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Stefanie Z
Hallo Herr Hundt,
ich habe meine Heizkostenrechnung erhalten. Der Vermieter lässt die Heizkosten durch einen Vermessungsdienst errechnen. In der Gesamtübersicht über die Aufteilung der Kosten zur Errechnung der Einheiten je verbrauchtem Messgerät erscheint in der Abrechnung:
Heizung Grundkosten Betrag: 240,00qm Wohnfläche = Betrag je Einheit
Heizung Verbrauchskosten Betrag: Verbrauchswerte = Betrag je Einheit
Warmwasser Grundkosten 184,00qm Wohnfläche = Betrag je Einheit
Warmwasser Verbrauchskosten Betrag: Kubikmeter=Betrag je Einheit
Was mich stutzig macht ist das bei der Heizung Grundkosten die Wohnfläche von der Warmwassergrundkosten Wohnfläche abweicht.
Da mein Vermieter jetzt für 1 Monat im Ausland ist kann ich ihn leider nicht erreichen. Haben Sie eine plausible Erklärung dafür? In den übrigen Nebenkosten sind sonst immer 240qm angegeben.
Vielen Dank im Voraus.
Dennis Hundt
Hallo Stefanie,
danke für den Kommentar. Leider habe ich auch keine Erklärung für die Abweichung in der Wohnfläche bei Warmwasser und Heizung.
Gerne können Sie uns hier wissen lassen, was es mit der Differenz auf sich hat. Nach Klärung bei Ihrem Vermieter.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Bärbel
Hallo Herr Hundt,
bei meinem Sohn hat im Haus, in dem er wohnte, 2010 ein Eigentümerwechsel stattgefunden. Bei dem vorherigen Hausbesitzer wurden die Heizkostenverteiler immer zur gleichen Zeit im Dezember des Geschäftsjahres abgelesen. Der neue Verwalter hat die Ablesung für 2010 aber erst im Februar 2011 durchgeführt, so dass inzwischen zwei weitere NK-Vorauszahlungen geflossen sind. Es wurde jedoch der Ablesewert vom 07.02.11 zugrunde gelegt. Jetzt verlangt der neue Vermieter trotzdem noch eine Nachzahlung der Nebenkosten. Ist das rechtens? Wasser und Abwasser wurden auch zum gleichen Zeitpunkt abgelesen und abgerechnet. Die Rechnung bekam mein Sohn allerdings erst am 23.12.2011. Als wir beim Verwalter waren und Einsicht in die Abrechnungen nehmen wollten, wurde uns das nicht gestattet und der Verwalter sagte außerdem, dass die Ablesegeräte der Heizkosten durch Knopfdruck den Wert vom 31.12.2010 anzeigen würden. Dann jedoch hätte der angerechnete Wert kleiner sein müssen, als der am 07.02.11 abgelesene (den sich mein Sohn ja auch so notiert hat). Er hat auch bei der Ablesung kein Protokoll in die Hand bekommen, wobei vom Verwalter angemerkt wurde, dass Protokolle nicht mehr üblich seinen, da alles auf elektronischem Weg übermittelt würde. Damit hat man ja aber als Mieter keine Argumente mehr. Ist das vom Gesetzgeber wirklich so gewollt?
Mit freundlichen Grüßen
Bärbel
Dennis Hundt
Hallo Bärbel,
der Fall ist aus der Entfernung schwierig zu beurteilen und sehr komplex. Ihr Sohn sollte auf sein Recht pochen, die Unterlagen bei der Verwaltung einzusehen. Dieses Recht zur Prüfung steht dem Mieter vor der Begleichung einer Nachzahlung zu. Dort können Sie dann sehen, welcher Wert als Grundlage dient: 07.02.2011 oder 31.12.2011.
Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben. Im Zweifel sollten Sie sich bei Ihnen vor Ort beraten lassen. Der direkte Einblick in die Unterlagen ist hier unerlässlich.
Grüße
Dennis Hundt
Marco
Hallo Herr Hundt,
ich habe soeben meine Betriebskostenabrechnung erhalten und bin wie jedes Jahr geschockt. Es geht um die Heizkosten. Die Abrechnung wird von einem Messdienst durchgeführt. Die Verteilung der Kosten ist bei 50/50. Der Verbrauch liegt bei 211,24 € und die Kosten nach Wohnfläche liegen bei 459,48 €. Das sind über 100% mehr, ist das rechtens? Wir wohnen in einem 12 Parteien Haus. Es gibt keine innenliegenden Wohnungen. Alle haben Außenwände. Da wir am Ende wohnen haben wir sogar 2 Außenwände. Ich verstehe nicht was an diesem Verteilermaßstab gerecht sein soll. Die Abrechnung sieht jedes Jahr so aus. Immer 100% mehr Kosten bei der Wohnfläche. Kann ich auf einen anderen Verteilerschlüssel bestehen?
Dennis Hundt
Hallo Marco,
ohne die Abrechnung gesehen zu haben, vermute ich, dass Sie einfach wesentlich weniger verbrauchen als Ihre Mitmieter. So könnte ich mir die Differenz zwischen den Verbrauchs- und Flächenteil erklären.
Nein, auf einen anderen Abrechnungsmaßstab können Sie nicht bestehen. Ihr Vermieter rechnet nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung ab. Diese sagt, das mindestens 50% und maximal 70% der Kosten nach Verbrauch abgerechnet werden müssen.
Unabhängig davon, ist nicht auszuschließen, dass die Abrechnung Fehler enthält.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Andre Hennig
Hallo Herr Hundt,
wir haben gestern unsere Nebenkostenabrechnung erhalten.
Dabei wurden alle Nebenkosten addiert und durch die gesamt Wohnfläche des Wohnhauses geteilt und mit unseren qm multipliziert.
Jetzt wohnen wir aber im Dachgeschoss und haben auch noch über einen Kamin selber zu geheizt.
Des weiteren befindet sich im Erdgeschoss ein Verkaufsladen von Bäckereiartikeln wo nicht extra betrachtet wurde, und der Bruder von der Vermieterin wohnt im Erdgeschoss mit einem 2000l Salzaquarium.
In der Nebenkostenabrechnung sind auch keine Zählerstände oder sonst was zu finden nur die angeblichen Kosten für das letzte Jahr.
Wie kann ich vorgehen.
Mit freundlichen Grüßen
A. Hennig
Dennis Hundt
Hallo Herr Hennig,
zuerst sollten Sie in Ihren Mietvertrag schauen, ob tatsächlich alle Positionen nach Quadratmetern abgerechnet werden. Nebenkosten, bei denen der Verbrauch gemessen wird (z.B. Kaltwasser), müssen auch nach Verbrauch abgerechnet werden. Zwingend muss Ihr Vermieter bei einer Zentralheizung nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abrechnen (teilweise nach Verbrauch).
Hier können Sie zudem den Mindestinhalt einer Nebenkostenabrechnung einsehen.
Ggf. muss auch das Gewerbe separat betrachtet werden. Zum Beispiel bei der Grundsteuer und beim Müll.
Sie sollten Ihren Vermieter um die Korrektur der Nebenkostenabrechnung bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Wolfgang Markwart
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich wohne Seit 06/2009 in einer Altbauwohnung, die keine Gebäudeisolierung hat und die Abwasserleitungen außen an der Wand abgeführt werden. Der Verteilerschlüssel ist 50/50 und die Betriebskosten werden nach Personen abgerechnet. Nun zu meinem Problem.
Ich habe mehrmalig die Heiz- und Nebenkosten für 2009/2010 anfordern müssen. Die Heizkostenabrechnung kam dann verspätet im Juni 2011, die Nebenkostenabrechnung wurde verweigert, da sie sich für die Vermieter nicht lohne.(Begründung kam schriftlich) Im August 2011 erhielt ich die Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung aus 2010/2011 (immer vom 01.05. bis 30.04.) Dadurch konnte ich zumindest die Heizkosten vergleichen und habe festgestellt, dass in 2009/2010 eine zu beheizende Wohnfläche von 358 qm steht und in 2010/2011 eine zu beheizende Wohnfläche mit 336qm steht. Ich schreibe bewusst Wohnfläche, da das Haus 4 Mieteinheiten mit ca. 210qm Wohnfläche hat und ca. 140qm Gewerberäume sind (komplettes EG). Die Gewerberäume stehen seit August 2009 leer. Im Jahr 2010 habe ich die ersten 6 Monate allein im aus gelebt und es wurden im II. OG umfangreiche Renovierungsarbeiten durch geführt. (Stromverbrauch + Heizkosten) Hinzu kommt, dass die Heizkosten + Nebenkosten vom Amt vorab gezahlt wurden =1.560,00 Euro und auf der Abrechnung nur 720,00 Euro als Vorauszahlung auftauchen, Nebenkostenabrechnung nicht erstellt.
Der Vermieter weigert sich die Nebenkosten (Verteilerschlüssel nach Personen) zu erklären und die Verwaltungsgebühr (Abrechnungsgebühr) aus den Betriebskosten zu entfernen und mir eine Korrektur zu erstellen. Der Verteilerschlüssel ist für mich deshalb sehr interessant, da der Verdacht besteht, dass nicht alle Hausbewohner in die Nebenkostenabrechnung mit einbezogen wurden. Mit einem Verteilerschlüssel könnte ich dies prüfen. Das Gleiche gilt für 2009/2010 hier ist gar keine Nebenkostenabrechnung erstellt, da sich die Informationen häufen, das die Mieteinnahmen ohne dem Finanzamt gemacht wurden. Was kann ich tun, da ich befürchte, dass ich auch mit einer Klage an keine Korrektur der Abrechnung 2010/2011 und die fehende Nebenkostenabrechnung 2009/2010 erhalte.
Das Grundsicherungsamt fordert aber immer wieder die fehlenden Abrechnungen an. Die Mitteilung an das Amt , dass ich keine der geforderten Abr. erhalten habe (mit Anwalt) und auch nicht erhalten werde, habe ich bereits im Februar 2012 der Sachbearbeiter übergeben. Kein Einbehalt der Nebenkosten-Vorauszahlung durch das Amt, statt dessen habe ich am 18.04.2012 eine erneute Aufforderung zur Abgabe der geforderten Nebenkostenabrechnung erhalten. Bin ich dazu verpflichtet nun eine Klage zu führen? (Bin 100% Schwerbehindert mit G/ B beantragt.)
Dennis Hundt
Hallo Herr Markwart,
ich denke in Ihrem Fall ist einiges im Argen – ich werde versuchen Ihnen zu helfen. Ob Sie Klage einreichen müssen kann ich Ihnen nicht sagen, das vorab.
Der Vermieter muss die Nebenkosten für Leerstand (auch Leerstand wegen Umbauarbeiten) selber tragen.
Wenn der Vermieter nicht fristgerecht abrechnet, droht Ihnen keine Nachzahlung mehr. Das Recht auf eine Nachzahlung hat der Vermieter durch eine Verspätung verwirkt.
Will der Vermieter partout nicht abrechnen, können Sie Ihn dazu zwingen, indem Sie die aktuellen Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten. Nach der Nebenkostenabrechnung müssen Sie den zurück gehaltenen Betrag an den Vermieter zahlen. Diesen Einbehalt müssen Sie natürlich mit dem Amt klären, da das Amt ja offensichtlich direkt an den Vermieter zahlt.
Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Reiner
Sehr geehrter Herr Hundt,
bei der Abrechnung der Heizkosten geht es nicht nur um den Schlüssel der Verteilung. Es gibt auch immer wieder Diskussionen welche Kosten alle in die verbrauchsabhängigen Kosten nach Verteilerschlüssel (30/70) ein zurechnen sind. Gemeint sind die Kosten für Wartung, Ablesung, Messdienst, Kaminkehrer, usw. In unser WEG ist jemand der Meinung, dass nur die Kosten fürs Öl oder Gas nach dem Verteilerschlüssel umzulegen sind und alle anderen Kosten nach WEG-Anteilen.
Nach meiner Meinung lässt die Heizkostenverordnung dies nicht zu.
Reiner
Dennis Hundt
Hallo Reiner,
ich sehe in der Heizkostenverordnung auch keine Grundlage für die Gedankengänge Ihres Miteigentümers. Zitat aus der Heizkostenverordnung §7: “(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.”
Hier liest man ganz deutlich, die “Kosten des Betriebs” der Anlage. Das sagt im Grunde alles. Hiermit sind in meinen Augen ganz klar alle Kosten gemeint, die zum Betrieb notwendig sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Judith
Hallo Herr Hundt,
ich habe nun meine Betriebskostenabrechnung 2011 bekommen. Es gab letztes Jahr schon Diskussionen mit meinem Vermieter über dieses Thema. Kurz erklärt: Es ich wohne in einem Zweifamilenhaus, wo beide Wohnungen Vermietet sind. Im Mietvertrag ist eine Abrechnung zu 50 vereinbart. Auf meiner BK-Abrechnung steht aber zum wiederholten male 100% Heizkosten. Ich habe wieder darauf hingewiesen das das so nicht stimmt, die Vermieterin sagte sie hat alle angaben an Fa. Techem weitergereicht und kann jetzt auch nix mehr machen und sie wundere sich das wir so viel verbrauchen
. Auf der Internetseite von Techem gibt es ein Rechenbeispiel für Mieter, leider kann ich dieses bezüglich meiner Abrechnung nicht nachvollziehen, da dort nach Grund- und Verbrauchskosten berechnet wird. Aufgrund der 100% Angaben in meiner Abrechnung feheln einige Faktoren um diese Formel “durchzuspielen”. Wie verhalte ich mich nun am schlausten?
Vielen Dank
Grüße Judith
Dennis Hundt
Hallo Judith,
leider kann ich Ihnen nicht wirklich helfen. Man muss die Unterlagen einfach in Augenschein nehmen. Ich kann Ihnen nur empfehlen, Ihre Abrechnung überprüfen zu lassen. Ich sende Ihnen eine E-Mail mit einem Link zu einem passendem Angebot.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Klaus Ranke
Hallo Herr Hundt,
mich beschäftigt folgende Frage: Ich habe von meinem Vermieter die Nebenkostenabrechnung erhalten, in der die Heizungsanlage (Öl) einen Stromverbrauch von 704,4Kw haben soll. Für 75qm Wohnraum in 12 Monaten. Der Stromverbrauch wurde angeblich über einen Zwischenzähler ermittelt. Ist das möglich? Das Haus besitzt 4 Wohneinheiten unterschiedlicher Größen.
Der Stromverbrauch steht komplett in meiner Abrechnung!?
Dennis Hundt
Hallo Herr Ranke,
ich habe leider keine Erfahrungswerte, wie viel KW Strom eine Heizung verbraucht. Daher kann ich dazu leider nichts sagen. In jedem Fall müssen die Stromkosten der Heizung auf alle Wohnungen umgelegt werden, die durch die Heizung mit Wärme versorgt werden. Also vermutlich auf alle vier Wohnungen.
Viele Grüße
Dennis Hundt