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Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung

Als zwingender Bestandteil einer jeden Nebenkostenabrechnung muss ein Umlageschlüssel angegeben werden. Der Umlageschlüssel gibt an, wie die gesamten entstandenen umlegbaren Nebenkosten auf die einzelnen Mieter / Wohneinheiten verteilt werden.

Der Vermieter ist verpflichtet den Umlageschlüssel übersichtlich darzustellen und zu erläutern. Weicht der Verteilerschlüssel bei einzelnen Kostenpositionen ab – was durchaus möglich ist – muss der Vermieter alle angewendeten Schlüssel aufführen und darlegen wie der Anteil des Mieters berechnet wird.

Will der Vermieter für mehrere Häuser auf einem Grundstück eine Abrechnung erstellen, so ist das möglich. Der Vermieter muss allerdings die Kosten separat darlegen, die nur für bestimmte Wohnhäuser anfallen – z.B. Aufzugskosten, wenn nicht alle oder nur einige Häuser über einen Aufzug verfügen. Diese Kosten können selbstverständlich nur auf die Mieter umgelegt werden, die in einem entsprechenden Haus wohnen.

Welcher Umlageschlüssel gilt?

Der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten kann von den Vertragsparteien festgelegt werden. In der Praxis heißt dass, der Vermieter bietet dem Mieter im Mietvertrag einen Umlageschlüssel an und der Mieter akzeptiert diesem mit Unterzeichnung des Mietvertrages. Diese freie Vereinbarung des Umlageschlüssels gilt nicht für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Diese müssen zwingend nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abgerechnet werden.

Wenn im Mietvertrag kein Umlageschlüssel für die Nebenkostenabrechnung vereinbart ist, muss die Verteilung nach dem Anteil der Wohnfläche erfolgen. Einzig Nebenkosten die im Verbrauch oder in der Verursachung erfasst werden, müssen entsprechend nach dem Verbrauch umgelegt werden. Wird also mit einer Wasseruhr der Kaltwasserverbrauch erfasst, kann dieser nicht über die Wohnfläche abrechnet werden, sondern muss nach dem jeweiligen Verbrauch der Mieter berechnet werden.

Die möglichen Umlageschlüssel

Vier Verteilerschlüssel kommen für die Nebenkostenabrechnung in Frage. Auch können diese Umlageschlüssel kombiniert werden.

1. Wohn- und Nutzfläche

Hier werden die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnfläche des jeweiligen Mieters zur Gesamtwohnfläche umgelegt. Beispiel: das Haus umfasst 10 Wohnungen mit insgesamt 500m2 eine Wohnung mit 50 m2 träg folglich 10% der Nebenkosten.

2. Personenanzahl

Bei der Umlage nach der Personenanzahl wird davon ausgegangen, dass ein Einzelmieter weniger Nebenkosten „produziert“ als eine drei- oder vierköpfige Familie. Diese Annahme muss nicht immer zutreffend sein. Hier kommt es auf den Einzelfall an.
Der Vermieter muss bei der Umlage nach Personen beachten, dass hiermit ein erheblicher Verwaltungsaufwand verbunden ist. Der Vermieter muss die Veränderung der Personenanzahl während der Mietzeit und auch in den einzelnen Abrechnungsintervallen berücksichtigen. Auch müssen Untermieter und langandauernder Besuch berücksichtigt werden. Der Vermieter muss in der Nebenkostenabrechnung darlegen, von wann bis wann wie viele Personen in den einzelnen Wohnungen gelebt haben – ein erheblicher Aufwand.

3. Miet- oder Wohneinheiten

Dieser Umlageschlüssel kommt für ein ganzes Haus sicherlich nur in Frage, wenn alle Wohneinheiten eine annährend gleiche Größe haben und auch gleich genutzt werden. Einzeln angewendet findet dieser Schlüssel oftmals bei der Abrechnung von Kabelgebühren seine Anwendung.

4. Verbrauchsabhängig

Die Art des Verteilerschlüssels für die Nebenkostenabrechnung kommt dann in Frage, wenn der Vermieter mit entsprechenden Geräten den Verbrauch oder die Verursachung erfasst. Hier kann als Beispiel ein Kaltwasserzähler  genannt werden. Auch ist die Erfassung des entsorgten Abfalls mit einer entsprechenden Vorrichtung ein gutes Beispiel für den verbrauchsabhängigen Umlageschlüssel. Hierbei sind vom Vermieter die Gesamtkosten, der Einzelverbrauch und die entsprechenden umzulegenden Kosten darzustellen.



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122 Antworten auf "Umlageschlüssel in der Nebenkostenabrechnung"

  • K-H. Jachmann
    11. November 2010 - 22:53 Antworten

    nach langem Suchen wirklich eine Seite, die das Wesentliche der Umlageschlüssel wieder gibt; findet man leider viel zu wenig im Internet ..
    Danke für die Hilfe, die Sie mir dadurch geleistet haben

  • Christine Jahn
    24. Dezember 2011 - 15:21 Antworten

    Ist es zulässig einen Säugling als vollwertige Person bei der Umlage nch Personenzahl zu rechnen? Jetzt schon vielen Dank für Ihre Antwort!

    • Dennis Hundt
      24. Dezember 2011 - 15:39 Antworten

      Hallo Frau Jahn,

      danke für Ihre Frage. Die Antwort fällt kurz und knapp aus: Das Amtsgericht Wuppertal hat entschieden, dass ein Kleinkind durchaus als Person gezählt werden kann. Hier der Verweis auf das Urteil: Amtsgericht Wuppertal, DWW 1988, 282.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rainer
    10. Januar 2012 - 22:34 Antworten

    Frage: Ist es zulässig, die anteiligen Gebühren für Müllabfuhr nach der m²-Zahl der Wohnung zu berechnen? Quadratmeter verursachen doch keinen Müll.

    • Dennis Hundt
      11. Januar 2012 - 12:21 Antworten

      Hallo Rainer,

      genau genommen, ist die Umlage nach Quadratmeter der am häufigsten verwendete Umlageschlüssel. Das ist auch der Umlageschlüssel, den das BGB vorgibt, sollte kein anderer Verteilerschlüssel vereinbart sein. Auch die Umlage der Müllkosten ist nach Quadratmetern absolut üblich. Man geht hier einfach davon aus, dass eine große Wohnung, mit möglicherweise mehreren Bewohnern, mehr Kosten verursacht, als eine halb so große Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophie
    22. Januar 2012 - 14:02 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    in meiner Nebenkostenabrechnung werden als „Personen im Hause gesamt“ 12 angegeben (davon 2 Vermieter).
    Die Punkte „Hausreinigung“ (wird von der Vermieterin übernommen) und „Kosten der Schneebeseitigung u. Streuen bei Glatteis“ werden für mich mit 1/10 abgerechnet.

    …wie ist das zu verstehen? Nehmen sich die Vermieter da raus? Und ist dies rechtens?

    Ich freue mich über eine Antwort.
    Viele Grüße
    Sophie

    • Dennis Hundt
      22. Januar 2012 - 14:28 Antworten

      Hallo Sophie,

      ich verstehe das auch so wie Sie. Wenn nach Personen abgerechnet wird, dann müssten Sie weniger zahlen, nämlich 1/12.

      Hier sollten Sie bei Ihrem Vermieter nachfragen. Im Übrigen darf nur über die Personenanzahl abgerechnet werden, wenn das auch im Mietvertrag vereinbart wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophie
    22. Januar 2012 - 14:31 Antworten

    Vielen Dank für die rasche Antwort – ich werde mich bei meinem Vermieter also nochmals erkundigen.

    Schönen Sonntag noch!
    Sophie

  • Daniel G.
    27. Januar 2012 - 17:16 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    seit 2008 rechne ich das Niederschlagswasser in meinem selbstgenutzten Zweifamilienhaus mit Mietwohnung 50/50 ab. Alle Nutzflächen werden von mir als Vermieter und auch von den Mietern genutzt. Den Verteilerschlüssel 50/50 hab ich von den alten Eigentümern so übernommen und weitergeführt. Nun ist die Mietwohnung aber qm mäßig kleiner als meine Wohnfläche. Ist die Verteilung 50/50 in Ordnung ? Sie wurde erst jetzt durch die Abrechnung 2010 vom Mieter beanstandet. Vorher hat der Mieter den Verteilerschlüssel 50/50 akzeptiert. Gibt es eine rechtliche Grundlage ?

    Vielen lieben Dank für die Antwort.

    MfG Daniel

    • Dennis Hundt
      27. Januar 2012 - 17:34 Antworten

      Hallo Daniel,

      ich würde abkürzen: Es gilt der Umlageschlüssel der im Mietvertrag vereinbart ist. Hier sollten Sie Einblick nehmen. Ist kein Umlageschlüssel vereinbart, so gilt die Umlage nach Quadratmetern.

      Größe Wohnungen werden beiden meisten Nebenkosten stärker belastet. Ich denke Ihr Mieter hat recht gute Chancen auf Abrechnung nach Quadratmetern „umzustellen“. Aber wie gesagt, schauen Sie in den Mietvertrag, dann wissen Sie mehr.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans G.
    1. Februar 2012 - 21:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ist der Umlageschlüssel, welche Arten nach qm und welche nach Personen abgerechnet werden, per Gesetz geregelt?
    In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird bisher alles nach qm abgerechnet. Ist es möglich diesen zu ändern für z.B. Kaltwasserverbrauch?
    Beispiel: in einer 80qm Wohnung lebt einmal eine berufstätige Person und in einer anderen Wohnung mit 80qm eine 5-köpfige Familie (Vater berufstätig)
    Vielen Dank für Ihre Antwort

    • Dennis Hundt
      1. Februar 2012 - 21:59 Antworten

      Hallo Hans,

      danke für Ihren Kommentar. Wenn in einem Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbart ist, dann gilt nach BGB immer die Umlage nach Quadratmetern. Das nur als Beispiel vorab.

      Ich denke, in einer Eigentümergemeinschaft können Sie die Verteilerschlüssel per Beschluss in der Eigentümerversammlung ändern. Um Kaltwasser nach Verbrauch abzurechnen, werden Sie logischerweise Zähler brauchen, auch den Einbau müssen Sie sicher in der Versammlung beschließen.

      Viel mehr kann ich Ihnen dazu leider gar nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Santi
        27. November 2012 - 14:38 Antworten

        Sehr geehrter Herr Hundt,

        in diesem Jahr wurde die ganze Heizkosten zum ersten mal nicht mehr mit unserem üblichen Umschlageschlüssel (50%/50%) abgerechnet, sondern die ganze Heizkosten wurde NUR nach Quadratmeter abgerechnet, ohne den tatsätlichen Verbarcuh zu berüchsichtigen, obwohl der Verbrauch an Heizung bei mir abgelesen worden ist..

        Ich glaube, dass es nach §6 der Heizverordnung Verbot ist. Oder?

        Mit Frudlichen Grüßen

        Santi

        • Dennis Hundt
          28. November 2012 - 13:24 Antworten

          Hallo Santi,

          schauen Sie sich §12 Kürzungsrecht (1) der Heizkostenverordnung an. Wenn nur nach Wohnfläche abgerechnet wird, ist eine 15% Kürzung möglich.

          Viele Grüße

          Dennis Hundt

  • Jasmin
    16. Februar 2012 - 16:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich fühle mich betrogen. Ich habe 17 Jahre Reparaturen für das Dach und die Balkone, die Reparatur der Elektroanlagen und Reparatur Sanitäranlagen aus Unwissenheit bezahlt.
    Einen Brief an den Vermieter, dass ich oben genannte Kosten nicht mehr bezahlen werde habe ich versendet. Er will das prüfen. Ich hab ihm Zeit gegeben bis 22.02. Der Brief ging per Einschreiben raus. Jetzt fühle ich mich weiter betrogen, bei den Heizkosten.

    Wir haben digitale Zähler von der Ista, ich führe mal auf:

    2010
    Küche: 394 Einheiten
    Bad: 1202 Einheiten
    Wohnzimmer: 2595Einheiten.
    Rechnung für 2011
    Küche: 28 Einheiten
    Bad: 726 Einheiten
    Wohnzimmer: 1756 Einheiten auf den Zählern.

    Ich hab echt gespart und freute mich – da bekomme ich die Abrechnung für 2011 und soll viel mehr zahlen als 2010. Ich habe den Verwalter angerufen:

    Gesamtkosten der Liegenschaft 2010: 14.969Euro
    für 2011: 14.611 Euro.
    Er sagt was von Verteilerschlüssel… dass ist doch betrug, ich spare das die Zähler nicht höher gehen und muss mehr bezahlen. Ich bitte sie um Rat.
    Danke im Voraus.

    • Dennis Hundt
      17. Februar 2012 - 11:10 Antworten

      Hallo Jasmin,

      danke für die Darstellung. Ich kann Ihnen leider nicht viel zu Ihrer Abrechnung schreiben. Ohne in Abrechnung zu sehen, kommt es dem Blick in eine Glaskugel gleich. Ich empfehle Ihnen die Abrechnung professionell prüfen zu lassen. Schauen Sie mal hier, der Werbebanner stellt einen Dienst vor, beim dem Anwälte die Nebenkostenabrechnung kostengünstig für Sie prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingrid Pinzer
    20. Februar 2012 - 14:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ist es zulässig, die Grundsteuer und die verschiedenen Versicherungen nach Anzahl Nutzer (4) zu berechnen? Ich wohne im Dachgeschoss eines 4-Familien-Wohnhauses und meine Wohnfläche weicht von den anderen drei Wohnungen erheblich ab. Im Mietvertrag steht: Neben der Miete sind monatlich, anteilig die nachfolgenden Kosten zu zahlen.

    Vielen Dank im Voraus für die Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen
    Ingrid Pinzer

    • Dennis Hundt
      20. Februar 2012 - 15:22 Antworten

      Hallo Frau Pinzer,

      grundsätzlich ist erst einmal entscheidend, welcher Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart ist. Bei Ihnen scheint kein Umlageschlüssel vereinbart worden zu sein. Das bedeutet, dass Ihrem Fall die Umlage der Grundsteuer zwingend nach der Wohnfläche zu erfolgen hat (§ 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB).

      Ich denke das hilft Ihnen schon weiter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernhard Fitzner
    8. März 2012 - 18:21 Antworten

    Hallo,
    In unserem neuen Mietvertrag steht, dass die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 70 % nach gemessenem Verbrauch gerechnet und zu 30 % im Verhältnis der Mietfläche zur Gesamtwohnfläche auf den Mieter umgelegt werden. Dies würde doch im Widerspruch zu oben stehen!? „Umlageschlüssels gilt nicht für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten.“
    Zumal Heizung extern läuft und nicht in der Warmmiete enthalten ist.
    VG

    • Dennis Hundt
      8. März 2012 - 18:27 Antworten

      Hallo Herr Fitzner,

      Nebenkosten wie z.B. die Gartenpflege können nach der Wohnfläche oder z.B. nach der Anzahlt der Personen umgelegt werden. Die Heizkosten müssen nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung umgelegt werden. Ihre Formulierung im Mietvertrag deckt sich mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung. Wenn Sie eine Gas-Etagenheizung haben und direkt an den Versorger zahlen, ist der Vermieter nicht an die Heizkostenverordnung gebunden. Sie rechen 100% nach Verbrauch mit dem Gasversorger ab. Der Passus in Ihrem Vertrag macht also keinen Sinn, da Sie offensichtlich keine Zentralheizung haben. Der Vermieter hat hier sicherlich einen Standard-Mietvertrag gewählt und diesen nicht angepasst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Irene Breiter
    11. März 2012 - 22:49 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    in unserem vermieteten Haus mit 3 Wohnungen nutzen wir selber als Vermieter nur einen (beheizten) Kellerraum, einen weiteren unbeheizten Kellerraum sowie eine Garage. Ansonsten wohnen wir dort nicht. Ich möchte die Nebenkosten für die 3 Mietparteien nach Wohnfläche abrechnen. Inwieweit müssen/sollten wir uns als Vermieter an den Nebenkosten beteiligen? Bei Mülltonne, Wasser/Kanal würde ich das ausschließen, weil wir da als Vermieter nichts verbrauchen bzw. gebrauchen. Aber müssen wir uns nicht beim Winterdienst, Grundsteuer und Versicherungen beteiligen? Wenn ja, mit welchen Anteilen, da wir ja nur Nutzfläche haben? Da müsste ich ja bei jedem Mieter auch seine Wohnfläche + Nutzfläche, d.h. seine Balkone mit der vollen Fläche mit einbeziehen?
    Ich würde mich freuen, wenn Sie mir zu einer korrekten und fairen Lösung verhelfen könnten.
    Viele Grüße Irene Breiter

    • Dennis Hundt
      11. März 2012 - 23:10 Antworten

      Hallo Frau Breiter,

      ich kann Ihnen für Ihren konkreten Fall hier leider nicht rechtssicher schreiben, wie Sie vorgehen könnten. Aber ich schreibe Ihnen gerne, wie ich es machen würde.

      Entweder Sie behandeln Ihre Nutzfläche wie Wohnfläche und beteiligen sich in den Verhältnis an den verbrauchsunabhängigen Kosten. Das wäre die einfachste Möglichkeit, aber eher nachteilig für Sie.

      Oder Sie stellen die Wohnfläche ins Verhältnis zur Nutzfläche. Das heißt, z.B. Wohnfläche = 80% der Nutzfläche. Jetzt rechnen Sie Ihre Fläche x 80% und haben dann quasi Ihren Teil der Wohnfläche.

      Ob Sie rechtlich damit 100%ig korrekt fahren ist nicht klar. Sie Frage ist aber, ist das Fair für Ihre Mieter? Ich denke schon.

      Bitte schreiben Sie mir gern hier, wie Sie vorgegangen.

      Grüße

      Dennis Hundt

  • Irene Breiter
    12. März 2012 - 16:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt, vielen Dank für die schnelle Antwort. Ehrlich gesagt weiß ich aber noch immer keine Lösung. Kann ich denn bei Ihrem Vorschlag mit dem Verhältnis Wfl. – Nfl die Mieter-Balkone mit der vollen qm Zahl zur Nutzfläche dazurechnen?

    Ein anderer Weg wäre vielleicht, wenn ich unseren beheizbaren Kellerraum wie eine Wohnfläche behandele (wird er auch bei der Heizkostenabrechnung) und dann die Garage und den weiteren Kellerraum zur Hälfte mit dazurechne? Die Mieterbalkone und Terrasse würde ich dann zu 1/4 zur Wohnfläche rechnen.
    Viele Grüße Irene Breiter

  • Kaiser
    21. März 2012 - 16:41 Antworten

    Wir bewohnen eine Eigentumswohnung 90qm. Meine Mutter hat mir diese Wohnung vererbt. Sie war alleinstehend und sehr sparsam.Mit monatlich 85,00€ an Hausgeld ist Sie ausgekommen. Ich habe jetzt das Hausgeld auf 100,00€ erhöht, um einer dicken Nachzahlung aus dem Weg zu gehen. Leider nimmt unser Hausverwalter die neue Zahlung nicht an. Wir sollten doch auch nur den Betrag der von Ihm ermittelt wurde bezahlen. Dieser Betrag resultiert wie gesagt auf der Basis alleinstehende Person und sehr sparsam. Kann der Hausverwalter eine Erhöhung des Hausgeldes durch mich als Eigentümer ablehnen.Wir sind ein 2 Personen Haushalt. Haben es gerne warm und lieben unsere Badewanne.

    • Dennis Hundt
      21. März 2012 - 22:28 Antworten

      Hallo Herr / Frau Kaiser,

      leider kann ich Ihnen nicht sagen, ob der Verwalter „unterjährig“ eine Erhöhung des Wohngeldes akzeptieren muss. Sicher will er das wegen seiner Buchführung vermeiden. Vielleicht legen Sie das Geld einfach zur Seite und leisten dann im Zweifel eine Nachzahlung. Für den nächsten Abrechnungszeitraum wird Ihr Hausgeld dann regulär angepasst. Das ist vielleicht das einfachste.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • David
    2. April 2012 - 15:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    gemäß der Heizkostenverordnung, gilt der Umlageschlüssel ja nach Wohnfläche und dem individuellem Verbrauch.

    Wie verhält es sich aber, wenn die Geräte zur individuellen Kostenerfassung(Heizkostenverteiler) nicht angebracht sind.
    Laut § 4 Abs. 4 Heizkostenverordnung ist der Vermieter ja dazu angehalten. Nach mündlicher Bitte um die Anbringung eines Heizkostenverteilers, des von mir gemieteten Zimmers in einer Wohnung(Zimmermietvertrag) sind nun mehrere Wochen verstrichen.

    Zwar werde ich noch eine schriftliche Forderung der rechtmäßigen Erfassung versenden, jedoch bin ich mir derzeit im Unklaren über die auf mich zukommenden Kosten:

    Wäre eine Berechnung der verbrauchten individuellen Heizkosten rückwirkend noch zulässig?
    Gäbe es im äußersten Falle die Möglichkeit die Zahlung der Nebenkostenabrechnung teilweise zu verweigern, falls es zu keiner eigenen individuellen Heizkostenermittlung kommt?

    Viele Grüße
    David

    • Dennis Hundt
      4. April 2012 - 17:54 Antworten

      Hallo David,

      zwei Sachen:

      A: Ich denke schon, dass Sie den Vermieter „zwingen“ können den Verbrauch zu messen. Leider finde ich keine Rechtsprechung dazu. Ich gehe aber davon aus, dass dies über einen Einbehalt bei den Heizkosten funktionieren wird.

      B: Ich weiß leider nicht, wie es sich bei der Zimmervermietung verhält. Gut möglich, dass hier andere Regeln gelten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela
    15. April 2012 - 23:08 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir wohnen in einem Haus, das drei Wohnungen hat, allerdings ist die Dachgeschosswohnung nicht komplett ausgebaut, Sie hat eine Eingangstür, Fenster, Balkon etc. ist aber nicht fertig ausgebaut und wird vom Vermieter als Abstellraum genutzt – es gibt aber eine Klingel, eine Tür, ein Briefkasten.
    Die Erdgeschosswohnung wird vom Vermieter bewohnt und die Wohnung im 1. OG von uns. Die Grundsteuer und Versicherung des Hauses wird 50/50 aufgeteilt, obwohl der Vermieter das Dachgeschoss nutzt. Ist dies rechtens? Ab wann ist eine Wohnung Nutzfläche und wann gilt diese als Abstellfläche?

    Viele Grüße
    Daniela

    • Dennis Hundt
      16. April 2012 - 20:38 Antworten

      Hallo Daniela,

      Ihr Anliegen ist kompliziert. Ich vermag nicht einzuschätzen, ob die Fläche schon als Wohnraum gilt, oder noch als Dachboden einzuschätzen ist. Nicht zuletzt muss die neue Fläche bei den Heizkosten beachtet werden. Auch wenn sich Änderungen bei der Versicherung oder der Grundsteuer ergeben, haben Sie gute Argumente die Umlageschlüssel anzupassen. Ich würde die Vorjahresabrechnungen als Grundlage für einen Vergleich nutzen. Oder nehmen Sie Einblick in die Unterlagen der Abrechnung. Dann sehen Sie, was die Grundlage für Grundsteuer und Ko. ist.

      Tut mir Leid, das ich Ihnen hier keine handfesten Argumente liefern kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lange
    17. April 2012 - 13:46 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    kann bei der Nebenkostenumlage nach Wohnfläche die Balkonfläche mitberücksichtigt werden?
    An anderer Stelle im Internet fand ich den Hinweis, dass die Umlage der Heizkosten (infolge der stark gestiegenen Energiekosten nun) auf die tatsächlich beheizbare Wohnfläche zu beziehen ist. Ist dies so richtig, seit wann gilt diese Regelung und wie verhält es sich bei anderen flächenumlagefähigen Nebenkosten?

    mit freundlichen Grüßen

    Stefan Lange

    • Dennis Hundt
      17. April 2012 - 14:22 Antworten

      Hallo Stefan,

      wenn in Ihrem Mietvertrag nicht die beheizte Fläche als Grundlage genannt ist, rechnet Ihr Vermieter nach der Wohnfläche ab. In meinen Augen ist das korrekt. Der Balkon wir ja ohnehin nur zu 25 bis 50% in die Wohnfläche einbezogen. Von einer geänderten Regelung weiß ich nichts, Sie können hier aber gerne Ihren Quelle nennen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lange
    17. April 2012 - 15:27 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die prompte Antwort. Hier nun die Quellenangabe:

    Kammergericht, Urteil vom 28.11.2005, Az. 8 U 125/05

    Der Mietvertrag von 1994 enthält keine Größenangabe zur Wohnung, sämtliche Nebenkostenabrechnungen legen aber eine Wohnfläche von 44m² zugrunde, vermutlich also einschließlich der Balkonfläche zu 25%.

    Mit freundlichen Grüßen

    Stefan Lange

    • Dennis Hundt
      17. April 2012 - 15:32 Antworten

      Hallo Stefan,

      mir scheint hier ein wesentlicher Punkt zu sein, dass nur einen Teil der Wohnungen mit Balkonen ausgestattet ist. Oder es muss eine große Abweichung in der Größe der Balkone bestehen.

      Grüße

      Dennis Hundt

  • Felix Geier
    25. April 2012 - 18:08 Antworten

    Hallo,

    ich habe gestern meine Nebenkostenabrechnung erhalten und habe das Gefühl, dass ich deutlich zu viel zahlen soll. Insbesondere was den Strom angeht. Gemäß meinem Mietvertrag habe ich ein Zimmer X in einer Wohnung Y gemietet. Das ganze Haus besteht aus solchen Wohngemeinschaften bestehend aus 5-6 Leuten, die Mietverträge laufen separat über die Zimmer. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass Strom, Wasser, Abwasser und Heizkosten „Gemäß Abrechnung pro Kopf der Wohnung“ umgelegt werden. Der Vermieter hat nun aber in der Nebenkostenabrechnung das ganze Haus als Abrechnungsgrundlage genommen und teilt die für das gesamte Haus angefallenen Kosten durch die Mieteranzahl (insgesamt 32). Darf er das? Ich verstehe das ganze so, dass er meine WG separat abrechnen muss und die angefallenen Kosten dann durch die Anzahl ihrer Bewohner (6) geteilt werden muss. Vielen Dank schon einmal für Ihre Hilfe!

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      26. April 2012 - 09:22 Antworten

      Hallo Felix,

      danke für Ihren Kommentar. Die Formulierung im Mietvertrag lässt schon darauf schließen, dass die Gesamtkosten pro Wohnung ermittelt werden müssen und dann auf die Bewohner der Wohnung verteilt werden (Kosten / 6). Gerade wenn die Wohnungen in dem Haus nicht gleich groß sind, spricht viel für die von Ihnen genannte Abrechnung. Sind alle Wohnungen und Zimmer einigermaßen gleich groß, werden sich die Ergebnisse der beiden „Methoden“ nicht groß unterscheiden.

      Sie könnten ja in jedem Fall Rücksprache mit Ihrem Vermieter halten. Zur Info: Die Abrechnung jetzt noch umzustellen ist sicherlich möglich, aber schon sehr aufwendig. Sie müssen entscheiden, in wie weit Sie sich auf Ärger und Schriftverkehr einlassen wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa
    26. April 2012 - 09:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    letzte Woche kam die Nebenkostenabrechnung. Unsere Vermieterin berechnet den Verbrauch des Kaltwassers nach eingetragenen Personen im Mietvertrag (keine Wasseruhren vorhanden). Mein Freund und ich sind zu zweit im Mietvertrag eingetragen. In dem Haus wohnt außer uns einmal eine Dame, die regelmäßig Besuch ihres Freundes bekommt und eine zweite Dame, die ebenso regelmäßig Besuch ihres Freundes bekommt. Die jeweiligen Freunde sind aber nicht im Mietvertrag eingetragen. Ist die Abrechnung dann so korrekt?
    Habe im Mietrechtslexikon.de gelesen, dass wenn nichts vereinbart ist und weder Verbrauch, noch die Verursachung vom Vermieter erfasst wird, die Wohnfläche als Umlagemaßstab gilt.
    Was ist nun korrekt?
    Viele Grüße

    Lisa Köhler

    • Dennis Hundt
      26. April 2012 - 09:11 Antworten

      Hallo Lisa,

      Kaltwasser kann nach Personen abgerechnet werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist. Gibt es Zähler, muss nach Verbrauch abgerechnet werden. Ist im Mietvertrag nichts vereinbart, muss nach Wohnfläche abgerechnet werden.

      Besuch, (ob regelmäßig oder unregelmäßig) ist Besuch und ein Mieter ist ein Mieter. Sicher, dass klingt erst mal nicht ganz fair, aber so ist es halt. Anders sieht es aus, wenn der Besuch zum dauerhaften Bewohner wird.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Lisa
        26. April 2012 - 12:57 Antworten

        Vielen Dank für Ihre ausführliche Information, hat mir schon weitergeholfen!

        Liebe Grüße

        Lisa Köhler

  • Klages
    6. Mai 2012 - 13:30 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Ihr Blog beinhaltet wirklich sehr gute und brauchbare Informationen. Vielen Dank für die Mühe, die darin steckt.
    Eine Situation finde ich jedoch nicht dargestellt, sie kommt wahrscheinlich auch nicht sehr häufig vor:
    Ich besitze eine Eigentumswohnung in einem Haus mit 10 Wohnungen. Ich lebe im Ausland und bin nur ca. 14 Tage im Jahr dort. Es handelt sich um ein sehr altes Haus in dem es keine Wasseruhren in den Wohnungen gibt. Aus diesem Grund wird der gesamte Wasserverbrauch nach qm auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt.
    Ich habe großes Verständnis dafür, mich an allen anderen Kosten zu beteiligen, bei den verbrauchsabhängigen Kosten für Wasser allerdings fehlt mir das Verständnis dafür, dass ich mich an den Kosten beteiligen soll. Gibt es hierzu nähere Informationen?

    Vielen Dank und beste Grüße
    Klages

    • Dennis Hundt
      6. Mai 2012 - 15:58 Antworten

      Hallo Frau Klages,

      ich würde sagen, die Gemeinschaft muss den Einbau von Wasserzählern beschließen. Sind erst mal Wasserzähler vorhanden, muss auch verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Allerdings werden Sie alleine mit dem Wunsch nach Zählern wenig bewirken können. Der Einbau von Kaltwasserzählern fällt nicht unter „bauliche Veränderungen“, daher reicht bereits eine einfache Mehrheit aus (OLG Hamburg, 2 Wx 73/01).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • R. Schaffrath
    7. Mai 2012 - 15:48 Antworten

    Hallo,
    unser Zweifamilienhaus hat nur eine Wasseruhr, es besteht leider, ohne großen Aufwand, nicht die Möglichkeit einer Änderung. Die Heizanlage wird mit Heizöl betrieben die auch gleichzeitig das Warmwasser aufbereitet, auch dort fehlt eine Warmwasseruhr. Unser Mieter hat sehr oft Besuch, der auch häufig übernachtet. Zudem höre ich das im Bad des Mieters, sehr lange und oft die Dusche oder das Wasser für die Badewanne läuft. Die Waschmaschine ist fast ständig in Betrieb, wobei auch Fremdwäsche, sehe ich an der Wäscheleine, gewaschen wird. Bei 2 Wohnungen mit je 2 Personen habe ich bei der Mietnebenkostenabrechnung das Kaltwasser und den Heizölverbrauch durch 2 geteilt, finde es aber ungerecht.
    Habe ich rechtlich eine andere Möglichkeit?
    Viele Grüße
    Rina

    • Dennis Hundt
      7. Mai 2012 - 16:40 Antworten

      Hallo Rina,

      das Mietrecht ist leider nicht immer ganz fair. Bei der Umlage nach Wohnfläche müssen Sie es in Kauf nehmen, dass der Mieter im Zweifel mehr Wasser verbraucht als Sie. Aber als Vermieterin haben Sie natürlich alle Möglichkeiten dem ein Ende zu setzen – Sie könnten Wasseruhren installieren lassen. Auch wenn das aufwendig ist – eine andere Möglichkeit sehe ich nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karin
    1. Juni 2012 - 09:03 Antworten

    Ich habe eine kleine Eigentumswohnung als Ferienwohnung (ca. 2Monate im Jahr Aufenthalt) in einem Haus mit 10 weiteren Wohnungen, die alle feste Wohnsitze sind. Ich werde aber in den gesamten Ausgaben total gleich abgerechnet, d.h.es wird nach Miteigentum Anteil abgerechnet. Gibt es eine andere Abrechnungmöglichkeit? Wasser+Kanal und Müllabfuhr werden über Personen-Monate abgerechnet. Danke!

    • Dennis Hundt
      1. Juni 2012 - 12:49 Antworten

      Hallo Karin,

      die Modalitäten der Umlage sind in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung geregelt. Hiervon kann man nicht so einfach abweichen. Ich befürchte, Sie müssen damit leben, dass Sie bei den verbrauchsunabhängigen Kosten voll mit einbezogen werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Merz
    19. Juni 2012 - 11:44 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben ein Objekt mit 6 Parteien. 4 Wohnungen wurden nach Auszug der alten Mieter vollständig saniert und mit Zwischenzähler für Kaltwasser ausgestattet. Die 2 Dachgeschoßwohnungen sind noch ohne Zwischenzähler. Im Haus gibt es nur einen Hauptzähler für Kaltwasser.
    Wie ist bei der Betriebskostenabrechnung zu verfahren?
    Wir rechnen die 4 Wohnungen mit Zählern nach Verbrauch ab und die 2 Dachgeschoßwohnungen mit der Restsumme aufgeteilt nach Quadratmetern. Ist die so korrekt?

    Viele Grüße und Danke

    • Dennis Hundt
      19. Juni 2012 - 15:10 Antworten

      Hallo Herr Merz,

      ich würde auch so vorgehen, wie Sie es beschrieben haben. Der Weg ist zumindest logisch, ob dieser rechtssicher ist, kann ich leider nicht sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marc
    1. Juli 2012 - 22:19 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    eine sehr informative Seite!
    Das bringt mich auch schon zu meinen Fragen: Wir möchten in unserem Haus die Dachgeschosswohnung vermieten. Z.zt. wird die Wasser und Heizungsinstallation vollständig erneuert, inkl. Solarthermie und Gastherme.
    Wasserzähler: Reicht ein Kaltwassrzähler beim Mieter oder benötige ich auch einen (zusätzlich zum Hausanschlusszähler)?
    Für das Warmwasser habe ich bis jetzt für uns und den Mieter je eine Wasseruhr vorgesehen.
    Muss ich zusätzlich ab 2014 einen Wärmemengenmesser einbauen?
    Kann ich im selbstgenutzten 2-Fam. Haus die Heizkosten problemlos über m² abrechnen? Durch die Solarunterstützung und Fußbodenheizung (FBH) würde ich eine Menge Aufwand für die Wärmemengenzähler (WMZ) benötigen, zumal die Leistung der Solaranlage nicht geeicht erfassbar ist.
    Denkbar wäre natürlich je einen WMZ für die FBH bei uns und beim Mieter, einen WMZ für das Warmwasser?!

    Vielen Dank
    Grüße

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2012 - 17:55 Antworten

      Hallo Marc,

      meiner Meinung nach sollte ein (Zwischen-)Kaltwasserzähler für den Mieter genügen. Und ja, Sie können in einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus die Heizkosten (abweichend von der Heizkostenverordnung) nach der Wohnfläche abrechnen. Das erleichtert Ihnen die Erstellung der Nebenkostenabrechnung erheblich. Auch das Warm- und Kaltwasser könnten Sie ohne Zähler über die Wohnfläche abrechnen. Die Frage ist aber, ob das in Ihrem Sinne ist?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marc
    6. Juli 2012 - 20:43 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Antwort.
    Sie haben natürlich recht, es kann zum Nachteil sein, speziell beim Wasser.
    Daher werde ich nur die Heizkosten über m² umlegen, Wasser über jeweilige Zähler.

    Vielen Dank,

    Schöne Grüße

    Marc

  • Werner
    8. Juli 2012 - 12:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    der Mietvertrag meiner Tochter sieht eine Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten nach Quadratmetern vor. Das ist m. E. im Normalfall, d.h., alle Wohneinheiten werden auch ganzjäjrig bewohnt, soweit in Ordnung. Wie sieht es aber aus, wenn eine Wohneinheit ein gesamtes (1.1.-31.12) Kalenderjahr nicht bewohnt wurde? In diesem Fall erfolgte ja auch kein Verbrauch von Wasser bzw. keine Verursachung von Abwasser durch die betreffende Wohneinheit. Müsste hier der Gesamtanfall Wasser/Abwasserkosten nur auf die m2 der tatsächlich bewohnten, also auch verusachenden Wohneinheiten umgelegt werden oder darf auch auf die unbewohnte, nicht verursachende Wohneinheit umgelegt werden?
    Ihrer Antwort sehe ich mit Interesse entgegen. Vielen Dank im Voraus.
    Grüße, Werner

    • Dennis Hundt
      8. Juli 2012 - 20:19 Antworten

      Hallo Werner,

      wenn die Kosten nach Quadratmetern umgelegt werden und Ihre Tochter die Wohnung nicht ganzjährig nutzt, dann muss sie leider in den sauren Apfel beißen und die Kosten dennoch tragen. Leider ist die Umlage der Nebenkosten nicht immer ganz fair. Beispielsweise muss der Vermieter diese Kosten ebenso tragen, wenn die Wohnung leer stehen würde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Inge
    19. Juli 2012 - 14:26 Antworten

    Hallo Herr Hundt, erst einmal herzlichen Dank für Ihre vielseitigen und interessanten Auskünfte hier! Ich hätte auch drei Fragen zu Umlagen:

    In unserer WEG (ich bin die Verwalterin + auch Eigentümerin) gibt es 6 unterschiedlich große Wohneinheiten. Wasser, Müll, Abwasser wird traditionell seit vielen Jahren per Personenschlüssel abgerechnet, die restlichen Kosten nach qm.
    1. Zwei WEs sind zu einer WE zusammengelegt, im Grundbuch aber weiterhin als zwei eingetragen. In dieser (zusammengelegten) WE wohnt nur eine einzige Person (private Nutzung) – ist es ok, dass ich für eine dieser WEs den Schlüssel 1 Pers. benutze und für die zweite den Schlüssel 0 Pers.?
    2. Eine der WEs ist sehr groß (200qm). Dort wohnt jetzt nur noch 1 Person, die aber die Räume auch als freiberuflich Selbstständiger mit gewissen Publikumsverkehr nutzt (Fotograf). Soll ich hier auch nur 1 Pers. als Schlüssel nehmen oder für die „Besucher“ quasi 1 Person extra berechnen?
    3. Ist es für den Verwalter zumutbar, dass ein Wechsel der Bewohnerzahl mehrfach im Jahr in der Abrechnung berücksichtigt werden kann? Theoretisch z.B.: Jan – April = 2 Pers. / Juni bis September = 1 Pers. / Oktober bis Dezember = 4 Personen?
    Da wird man ja abrechnungstechnisch ziemlich gefordert – vor allem wie soll man da noch einen vernünftigen Wirtschaftsplan machen und vorauskalkulieren?

    Für Ihren geschätzten Rat bedanke ich mich im Voraus 🙂
    MbG Inge

    • Dennis Hundt
      19. Juli 2012 - 20:15 Antworten

      Hallo Inge,

      ja, Verwaltung ist nicht so ganz einfach. Allerdings bringt der Umlageschlüssel nach Personenanzahl auch von Haus aus ein paar Nachteile mit sich.

      1. Ich würde die beiden zusammengelegten Wohnungen jeweils mit einer Person abrechnen. Wenn Sie nach Wohneinheiten abrechnen, würden Sie auch zwei Wohnungen ansetzen.

      2. Wenn sie gewerbliche Nutzung ohne weitere Einschränkungen von der Gemeinschaft akzeptiert und genehmigt ist, bleiben Besucher Besucher und wohnende Personen bleiben wohnende Personen. Was will man hier auch machen: weniger Besucher + 1 Person, viel Besucher + 2 Personen. Das ergibt keinen wirklichen Sinn. Also, meiner Meinung nach eine Person abrechnen.

      3. Ja, es ist schwierig, das bringt dieser Umlageschlüssel mit sich. Es ist aber absolut zumutbar, dass Sie die Personenwechsel erfassen. Beim Wirtschaftsplan sollen Sie ja nur planen, im Schnitt bleibt es im Haus wahrscheinlich bei der annähernd gleichen Personenanzahl.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • LYdia
    31. Juli 2012 - 14:43 Antworten

    Mein Vermieter möchte meine Nebenkosten um 50 € erhöhen. Ich bezahle momentan eine Warmmiete von 290 €. Strom und Telefon bezahle ich seperat. Begründung ist, das mein Freund zu viel bei mir ist. Außerdem haben zuvor immer nur Studenten in der Wohnung gelebt, die am Wochenende zu Hause waren und keine Waschmaschine hatten. Nun ja, ich bin immer da und wasche selber.
    Da mein Freund tatsächlich oft bei mir ist wäre ich bereit ein wenig mehr für Nebenkosten zu zahlen. Jedoch ist in meinem Mietvertrag einfach nur eine Warmmiete von 290 € eingetragen. Keine Aufteilung und Zusammensetzung. Nix.
    Außerdem haben mein Vermieter und ich einen gemeinsamen Wasserzähler, sodass nicht genau zuzuordnen ist, wer wie viel verbraucht.

    Darf mein Vermieter die Miete einfach so erhöhen? Und wie kann ich jetzt die tatsächlichen Nebenkosten rausfinden?

    Gruß und danke schonmal!

    • Dennis Hundt
      1. August 2012 - 00:26 Antworten

      Hallo LYdia,

      es macht grundsätzlich schon Sinn, die Vorauszahlung an die Realität anzupassen. Wenn die Umlage der Nebenkosten allerdings nicht vereinbart ist, brauchen Sie auch keine Nebenkosten zu zahlen. Ich denke Sie haben eine Pauschalmiete vereinbart. Das sollten Sie genauer in Ihrem Vertrag prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bernd R.
    2. August 2012 - 13:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir (gewerbl.) haben ein Gebäude, dass wir zum Teil vermietet haben. Es befinden sich in dem Gebäude zwei Büros und eine Halle. Das eine Büro ist vermietet, das andere nicht. Die Halle ist an jemanden anderen vermietet.

    Bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung sind wir nach dem Verteilerschlüssel m² gegangen.
    Alle Nebenkosten durch Gesamt² * vermietete Fläche pro Mieter. Nun hat der Mieter der Halle geschrieben, das der Hallen-m² nur als 1/2 m² gewertet werden soll und er sich nun nicht mit seinen vollen m² an der Nebenkostenabrechnung beteiligen will. Das bedeutet, dass er nicht 1000m² von 1390m² zahlen möchte, sondern nur 500m² von 890 m².

    Im Mietvertrag ist kein besonderer Verteierschlüssel erwähnt. Dort steht nur:
    „Der Mieter trägt von den Betriebskosten die nur von ihm verursachten Betriebskosten vollständig und anderweitig anfallende Betriebskosten entsprechend den Anteilen der jeweiligen Mietzinszahlungen bezogen auf das Gesamtobjekt. Führt dieser Verteilungsmaßstab zu unbilligen Ergebnissen, hat der Vermieter dieses Betriebskosten auf andere Weise angemessen zu verteilen.“

    Nun möchte er die Nebenkostenabrechnung korrigiert haben. Ist dieses rechtens?

    In Bezug auf die angepasste Vorauszahlung für des aktuelle Jahr ist er mit der Anpassung nicht einverstanden, da er aufgrund gesunkener Betriebsaktivitäten annimmt, dass deutlich weniger Gas und Strom verbraucht wird.
    Er will nun weniger zahlen. Kann er darauf bestehen?

    Gruß
    Bernd

    • Dennis Hundt
      3. August 2012 - 17:41 Antworten

      Hallo Bernd,

      die ganze Formulierung im Mietvertrag lässt natürlich wahnsinnig viel Spielraum zu. Im Grunde verteilen Sie die Nebenkosten anteilig nach der Kaltmiete. In der Tat wird der Hallenmieter hier wohl weniger Mieter pro Quadratmeter zahlen, als ein Büromieter. Wenn Sie nach Miete umlegen, stellt sich die Frage, ob Sie als Vermieter die Nebenkosten für die leere Bürofläche tragen. Normalerweise wäre das der Fall.

      Ich kann leider nicht viel mehr dazu schreiben, da die Schwierigkeit in dem unkonkreten Mietvertrag liegt. Wenn der Mieter in der letzen Abrechnung ein Guthaben hatte, kann er schon auf eine Anpassung bestehen. Einfach nur so auf Verdacht wäre ein Entgegenkommen von Ihnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Betriebskostenabrechnung erstellen
    8. August 2012 - 08:56 Antworten

    […] die erstellten Abrechnungen direkt von der Seite downloaden. Die Verwendung von verschiedenen Umlageschlüsseln ist möglich, ebenso wie Mieterwechsel und Leerstände berücksichtig werden können. PRO: […]

  • Kölle S.
    1. September 2012 - 14:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin gerade auf der Suche nach einem Aufteilungsschlüssel für Warmwasser- und Heizungskosten.

    Ich bekomme eine Abrechnung für zwei Wohnungen, da die Therme nur in meiner Wohnung steht. Die beiden Wohnungen waren früher mal verbunden. Ich rechne dann immer mit den Mietern der anderen Wohnung ab. Die Wohnungen sind etwa gleich groß. Allerdings wohnen in der anderen Wohnung 2 Personen, in meiner wohne ich alleine.

    Der Aufteilung kann also nur geschätzt werden. Haben Sie Ideen für eine sinnvolle Aufteilung?

    Vielen Dank für eine kurze Rückmeldung.

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      2. September 2012 - 18:58 Antworten

      Hallo Frau Kölle,

      der beste Weg wäre die Erfassung über Messgeräte an der Heizung. Nach Personen wäre in meinen Augen auch nicht fair. Am einfachsten und fairsten ist möglicherweise die Aufteilung nach Quadratmetern. Was besseres fällt mir leider auch nicht ein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ulrike L.
    6. September 2012 - 22:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir wohnen in einer Wohnung mit 95,40 qm Wohnfläche. Die Preis je Einheit Hausnebenkosten (dies sind bei uns: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung) wird aber mit 128,7 qm Wohnfläche multipliziert. Das sind 35 % mehr als die definitive Wohnfläche – woraus könnte sich der Vermieter dieses Recht ableiten? Im Mietvertrag steht der Umlageschlüssel „nach Wohnflächenanteil“. Insgesamt machen allein o.g. Hausnebenkosten pro Jahr 450,– € für unsere Wohnung aus. Ist das nicht sehr viel?

    Wasser, Heizung etc. wird extra abgerechnet.

    Weitere Frage: In unserem Haus (insgesamt 6 Parteien) befindet sich eine Apotheke. Inwiefern muss diese anders als die übrigen Parteien abgerechnet werden?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe!

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      7. September 2012 - 07:52 Antworten

      Hallo Ulrike,

      ich weiss leider nicht, wie der Vermieter auf die Fläche kommt. Ich denke Sie werden Einblick in die Abrechnungsunterlagen nehmen (Ihr Recht) oder den Vermieter einfach auf die Flächendifferenz ansprechen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Walenta
    7. September 2012 - 23:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich hoffe sehr, dass Sie uns helfen können.

    wir wohnen in einem Miethaus von insges. 3 Mietparteien. Darunter eine Arztpraxis. Unser Vermieter hat nun festgestellt, dass er die Kabelgrundgebühren fälschlicherweise auch der Arztpraxis in den Nebenkosten in Rechnung gestellt hat (seit mehreren Jahren). Er will die Kosten für den 3. Anschluss nun ab August 2012 auf die beiden verbleibenden Privatwohnungen aufteilen. Ist das rechtens? Nach welchem Umlageschlüssel erfolgt die Abrechnung dafür grundsätzlich?

    Vielen Dank.
    Mit freundlichen Grüßen
    Sabine Walenta

    • Dennis Hundt
      8. September 2012 - 13:39 Antworten

      Hallo Frau Walenta,

      wenn die Arztpraxis einen Kabelanschluss hat, müssen die Kosten in meinen Augen durch drei geteilt werden (z.B. nach Quadratmetern). Hat die Praxis keinen Anschluss, ist die Umlage auf die beiden Wohnungen üblich und fair.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Walenta
        10. September 2012 - 23:28 Antworten

        Vielen Dank für ihre Antwort, Herr Hundt.

        Mit freundlichen Grüßen

        S. Walenta

  • Nadine Bauer
    12. September 2012 - 10:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne in einer Wohnanlage mit 24 Wohnungen. Im Mietvertrag finden sich bezüglich der Umlage der Nebenkosten keine Angaben. Kosten wie z. B. Müllgebühren, Allgemeinstrom, Versicherungen etc. werden immer durch die Anzahl der aktuell vermieteten Wohnungen geteilt. D. h. sind z. B. nur 20 Wohnungen vermietet, beträgt mein Anteil an den Müllgebühren mehr, als wenn alle Wohnungen vermietet wären. Ist dies so rechtens?
    Für Ihre HIlfe im voraus besten Dank.

    Mfg
    Nadine Bauer

    • Dennis Hundt
      12. September 2012 - 17:36 Antworten

      Hallo Nadine,

      wenn kein Umlageschlüssel im Mietvertrag genannt ist, muss nach der Wohnfläche umgelegt werden. Die Kosten für die leerstehenden Wohnungen (egal ob die Umlage nach Wohnfläche oder nach Anzahl der Wohnungen erfolg) trägt immer der Vermieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nina
    18. September 2012 - 13:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unsere Wohnung gehört zu einer WEG von insgesamt 3 Objekten. Jedes Haus hat seine eigene Gebäudeversicherung. Bei einem Haus wurde auf Grund von Schäden die Police erhöht. Die Summe (3 Häuser) der Kosten der Versicherung wird immer, lt. Vermieter, nach Gesamtwohnfläche von allen 3 Häusern umgelegt, da es eine Eigentümergemeinschaft ist. Aber somit steigen auch unsere Kosten obwohl wir im Nachbarhaus wohnen. Ist das rechtens?
    Vielen Dank!!

    • Dennis Hundt
      18. September 2012 - 13:15 Antworten

      Hallo Nina,

      ich Abrechnung nach Quadratmetern / Miteigentumsanteilen erscheint mir schon richtig. Da kommen Sie nur wieder raus, in dem Sie mit einfacher Mehrheit die Umlage der Versicherungskosten pro Haus beschließen. Sie müssten also den Umlageschlüssel verändern. Ihr Verwalter wird sich darüber aber mit Sicherheit nicht gerade freuen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Burkhard Mertens
    18. September 2012 - 13:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Mitvertrag eines Praxishauses (3 Praxen) wurde vereinbart, die Kosten für die Gartenpflege anteilig zu verechnen. Nun ist seit einiger Zeit ein Praxisraum nicht vermietet. Kann der Vermieter (er besitzt selber 1 Praxisraum) die Kosten nun auf nur 2 Parteien verteilen? Meiner Meinung ist es ja Risiko des Vermieters, wenn er nicht alle Räume vermieten kann. Können durch Nichtvermietung die Nebenkosten für andere Mieter steigen?

    Viele Grüße
    Bukhard Mertens

    • Dennis Hundt
      18. September 2012 - 13:21 Antworten

      Hallo Herr Mertens,

      Sie haben vollkommen Recht. Die Kosten für die leerstehende Praxis trägt der Vermieter (es sei den, es ist etwas anderes vereinbart). Ihre Nebenkosten können sich nicht oder nicht essentiell erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Burkhard Mertens
    19. September 2012 - 14:04 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

    MfG
    Burkhard Mertens

  • Cornelia Schneider
    7. Oktober 2012 - 13:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    welcher Umlageschlüssel ist beim Neukauf einer ETW in einem Haus mit 4 ETWs (Neubau ,ohne bisherige Regelungen/Vereinbarungen) zu erwarten.
    ETW 1-3 mit Kellerraum von jeweils 15 qm
    ETW 4 mit Kellerraum von 20 qm, der jedoch direkt über die nach unten reichende Wohnung zu erreichen ist und daher schon im Kaufpreis der gesamten ETW voll berücksichtigt wird .
    Wird bei der Nebenkostenabrechnung entsprechend der anderen ETWs die Größe der Kellerräume nicht in Anrechnung gebracht? (Wohnungsfläche ETW 4 abzüglich 15qm für Kellerraum)
    Viele Grüße
    Cornelia Schneider

    • Dennis Hundt
      7. Oktober 2012 - 17:56 Antworten

      Hallo Frau Schneider,

      in aller Regel erfolgt die Abrechnung nach Miteigentumsanteilen. Diese Miteigentumsanteile (am Gemeinschaftseigentum) richten sich wiederum im Normalfall nach der Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans Müller
    1. November 2012 - 09:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich kaufe ein Haus mit 3 Wohnungen wo alle 3 Wohnungen vermietet sind.
    Und die Mieter wohnen teilweise seit über 40 Jahren in dieser Wohnung aber zu einem sehr günstigen Quadratmeterpreis von ca 2 Euro bei uns in der Gegend sind 6-8 Euro üblich. Die letzte Mieterhöhung war im Jahr 2010. Darf ich als neuer Eigentümer die Miete unserer gegend anpassen d.h 4 Euro mehr pro Quadratmeter?
    Und alle 3 Mieter haben bestehende Mietverträge kann ich nach Erwerb neue Mietverträge mit den Mietern abschließen?
    Vielen dank

    • Dennis Hundt
      1. November 2012 - 09:09 Antworten

      Hallo Herr Müller,

      Sie treten in die Mietverträge als Vertragspartner ein. Die Mietverträge haben Bestand. Die Miete kann innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% erhöht werden (§558 BGB). Als neuer Eigentümer haben Sie keine anderen Möglichkeiten als der alte Eigentümer.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Mertes
    3. November 2012 - 20:12 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin im Besitz eines 2 Familienhauses. Den ich mit meiner Frau bewohne. Die obere Wohnung ist vermietet. Dort wohnt man zu dritt. Die Wohnungen haben jeweils die gleichen Quadratmeter. Wenn ich jetzt nach Quadratmeter die Nebenkosten abrechne, zahle ich da nicht mehr als die Mieter? Das Verhältnis ist 2/3?

    Oder denke ich da in eine falsche Richtung.

    Vorab vielen Dank

    • Dennis Hundt
      6. November 2012 - 13:25 Antworten

      Hallo Peter,

      wenn Sie davon ausgehen, dass drei Mieter mehr Nebenkosten verursachen als zwei, dann denken Sie richtig. Entscheidend ist allerdings, welcher Umlageschlüssel im Mietvertrag vereinbart wurde. Da können Sie jetzt ohnehin nicht mehr von abweichen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Zaunbrecher
    28. November 2012 - 13:39 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    wie sollte man verfahren wenn im Mietvertrag ein Umlageschlüssel (z.B. Wärmemengenzähler) bei einer Erdwärmepumpe vereinbart wurde es sich jedoch bei Ablesung herausstellt, dass der Zähler defekt ist und insoweit keine Ablesewerte vorhanden sind. Darf man dann hilfsweise nach qm für den Zeitraum abrechnen in dem der Wärmemengenzähler defekt war.
    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      29. November 2012 - 13:43 Antworten

      Hallo Herr Zaunbrecher,

      es wird Ihnen garnichts anderes übrig bleiben, als nach Wohnfläche abzurechnen. Nach der Heizkostenverordnung ist der Mieter dann allerdings berechtigt die Kosten um 15% zu mindern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike
    5. Dezember 2012 - 15:26 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    nachdem ich nach 6 Jahren das erste Mal eine Betriebskostenabrechnung für 2011 bekommen habe, verstehe ich den Umlageschlüssel (Wasser/Abwasser/Oberflächenentwässerung und Müll) der Gesamtpersonen nicht. (Umlageschlüssel von 4 Personen) Aber dabei handelt es sich um ein Wohn-Geschäftshaus mit 2 Wohnungen und einem Büro. Eine Wohnung mit 124,33 qm bewohnt der Vermieter mit selber. Eine Wohnung mit 46,72 qm mein Sohn und ich. Das Büro mit 59,84 qm wird von meinem Vermieter betrieben. Er hat mindestens eine Festangestellte. Beide halten sich regelmäßig für mindestens 8 Stunden im Büro auf. Müss das nicht mitgerechnet? Ich komme da auf mindestens 6 Personen, die berücksichtigt werden müssen. Nun soll ich aber die Hälfte der Kosten zahlen, da er nur 4 Personen als Umlageschlüssel angegeben hat. Das finde ich ziemlich ungerecht. (500 € soll ich insgesamt nachzahlen)

    Als zweites hat er ja nie eine Abrechnung gemacht und mein Sohn befand sich von Januar 2011 bis Anfang Mai 2011 in einer vollstationären Einrichtung. Dies hatte ich ihm damals nicht mitgeteilt Ich fand es nicht wichtig, da er ja nie eine Abrechnung gemacht hatte. Kann ich hier verlangen, dass er in diesem Zeitraum nur eine Person berücksichtigt? (Beleg vorhanden)

    Als drittes habe ich in der Abrechnung zum ersten Mal die Richtige qm der Wohnung gesehen. Im Mietvertrag ist nichts eingetragen. Damals 2006 als ich die Wohnung über eine Maklerin bekam, stand im Internet und im Expose ca. 54 qm. Die Wohnung hat aber tatsächlich mit Terrasse nur 50,54 qm. Kann ich dagegen vorgehen? Wenn ich nämlich ausrechne, was ich zuviel bezahlt habe, sind das ca. 2.200 € in den 6 Jahren. Er will nähmlich noch die Kaltmiete um 50 € nachträglich zum 01.01.2012 erhöhen.

    Vielen Dank und Grüße

    • Dennis Hundt
      5. Dezember 2012 - 18:31 Antworten

      Hallo Heike,

      das Büro mit einer Person anzusetzen halte ich für sehr grenzwertig. Mit zwei Personen im Büro könnten Sie wahrscheinlich schon eher leben.

      Die Miete kann nicht rückwirkend angehoben werden, dass ist – entschuldigen Sie – Blödsinn. Sie als Mieterin sollten noch in diesem Jahr die Abrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 verlangen. Eine Nachzahlung ist nicht mehr möglich, ein Guthaben könnte für Sie aber rauskommen.

      Solange die Fläche nicht mehr als 10% abweicht, können Sie nicht machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Bollo
    14. Dezember 2012 - 03:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wann müssen die Schlüssel bei einer ordentlichen Kündigung übergeben werden?
    Die Wohnunggesellschaft möchte die 5 Tage vor dem Ultimo haben.
    Ein Übergabegespräch wg. evtl. Schönheitsreparaturen erfolg 4 Wochen vorher. Das finde ich ja noch ok.

    Vielen Dank für ein Rückmeldung.

    Lieben Gruß

    • Dennis Hundt
      16. Dezember 2012 - 21:05 Antworten

      Hallo Frau Bollo,

      den Schlüssel geben Sie in der Regel am letzten Miettag ab. Ohne Schlüssel können Sie die Wohnung schließlich nicht nutzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Boost Lothar
    17. Dezember 2012 - 10:54 Antworten

    Hallo !
    Sind Hausmeistertätigkeiten (Rasenmähen / Papiertonnen rausstellen / Winterdienst u.s.w.) nicht für jede Mietpartei gleich zu bewerten? Also die Nebenkosten dafür durch die Anzahl der Parteien zu dividieren? Oder muß der Anteil, wie zum Beispiel bei den „Versicherungen“, entsprechend der Wohnfläche berechnet werden ?

    Danke für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2012 - 13:29 Antworten

      Hallo Lothar,

      entscheidend ist der Umlageschlüssel, der im Mietvertrag vereinbart wurde, in der Regel ist es die Umlage nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melanie
    27. Dezember 2012 - 11:31 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben unsere BK-Abrechnung für 2011 erhalten und müssen (wie sollte es auch anders sein) nachzahlen.
    Wir wohnen in einem Mehrfamilienobjekt mit zwei Eingängen. Jeder Eingang hat einen separaten Müllplatz. ein Eingang enthält 8 2-R-Wohneinheiten, der andere (in dem wir wohnen) enthält 4 3-R-Wohneinheiten.

    Nun sind einige Unklarheiten aufgetreten. Zum einen erscheinen die Hausmeisterkosten recht hoch und sie sind pauschal mit 1800 Euro für das Objekt abgerechnet und werden auf die Mieter anteilig umgelegt. Die Umlage scheint in Ordnung, aber sollten nicht die tatsächlichen Tätigkeiten abgerechnet werden? Kann ich die Aufschlüsselung der Hausmeisterkosten verlangen und was ist, wenn der Vermieter diese nicht vorlegen kann bzw. ich die Vermutung habe, das die Stundenzettel nachträglich erstellt und auf den Betrag angepasst wurden? Der Vermieter hat verschiedene Unternehmen wie Bauunternehmen, Fuhrunternehmen und nun auch eine Immobilienverwaltung. Die Hausmeistertätigkeiten werden durch Mitarbeiter seiner Unternehmen durchgeführt.

    Zum anderen erscheinen mir die Versicherungen sehr hoch. Gibt es hier Richtwerte an denen man sich orientieren kann?

    Ein weiteres Problem sind die Müllkosten. Die werden insgesamt mit über 2000 Euro abgerechnet. Dabei hat er beide Eingänge zusammen abgerechnet. Wir wissen vom Hausmeister, der die Müllbanderolen abringt, dass der 8-Parteien Eingang den Müll nicht trennt und somit sehr viel höhere Kosten entstanden sind, als in unserem 4-Parteien Eingang.
    Können wir vom Vermieter verlangen, die Kosten nach Eingang zu berechnen bzw. für 2013 beantragen, dass jede Wohnung eine eigene Mülltonne zugewiesen bekommt sowie die dazu gehörigen Pflichtmüllmarken?

    Es gibt im Haus auch keinen fest gelegten Reinigungstag an dem die Fußabtreter hoch genommen werden sollen bzw. an dem wir erkennen können, dass die Hausreinigung auch wirklich statt gefunden hat. Gibt es hier eine Mögliochkeit einen solchen festen Tag zu verlangen?

    Für Ihre Hilfe bedanke ich mich bereits im Voraus!
    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      28. Dezember 2012 - 12:28 Antworten

      Hallo Melanie,

      das sind sehr viele Fragen. Einen festen Reinigungstag und einzelne Mülltonnen können Sie meinen Augen nicht verlangen. Auch können beide Häuser als eine Wirtschaftseinheit abgerechnet werden – sofern Sie als eine Wirtschaftseinheit betrachtet werden.

      Zu den Nebenkosten: Hier sollten Sie die Belege einsehen und dann die strittigen Position überprüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Michaela
    3. Januar 2013 - 00:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wie werden die Kabelanschlußgebühren in den Betriebskosten abgerechnet, nach Personenanzahl oder nach Wohneinheiten. Die letzten 5 Jahren wurden diese Kosten, pro Wohneinheit abgerechnet, für 2011 wird der Posten nun personenbezogen berechnet?

    Vielen Dank vorab für Ihre Hilfe 🙂

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2013 - 09:14 Antworten

      Hallo Michaela,

      der Kabelanschluss ist ein Klassiker für die Abrechnung nach Wohneinheiten. Ich kann mir gut vorstellen, dass das auch so in Ihrem Mietvertrag verankert ist. Auf diesen sollten Sie sich dann auch beziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Roland Dittebrandt
    6. Januar 2013 - 02:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Wir haben in unserem 3 Fam. Haus die Wohnung im 2.OG neu vermietet.Laut Mietvertrag wurde die Wohnung an 2 Pers. vermietet. Jetzt haben wir aber mitbekommen das der Sohn unserer Mieter jedes Wochenende auch in der Wohnung wohnt. Da das Kaltwasser aber über den Prokopfverbrauch abgerechnet wird zahlen die anderen Mitbewohner im EG und DG die Kosten für den Sohn mit .
    Kann ich das irgendwie auf die Nebenkosten der Bewohner vom 2 OG umlegen ?

    • Dennis Hundt
      6. Januar 2013 - 20:54 Antworten

      Hallo Roland,

      gegen Besuch am Wochenende können Sie nichts machen, den dürfen Sie auch nicht in der Nebenkosenabrechnung als Person ansehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Giesl
    14. Januar 2013 - 11:35 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    wir wohnen in einer Eigentumswohnung und der Müll wird nach qm abgerechnet. Nachdem unsere Wohnung die Größte ist, bezahlen wir sehr viel Müllgebühren. Obwohl in kleinen Wohnungen mehr Personen leben. Können wir uns eine eigene Mülltonne anschaffen und mit dem Landratsamt selbst abrechnen? In der Teilungserklärung steht diesbezüglich nichts darin.
    Danke für Ihre Antwort.
    Grüße

    • Dennis Hundt
      15. Januar 2013 - 23:44 Antworten

      Hallo Giesl,

      es ist normal, das große Wohnungen größere Teile der Gemeinschaftskosten tragen. Ob Sie sich mit einer eigenen Mülltonne „ausklingen“ können, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich kann es mir aber kaum vorstellen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuela
    13. Februar 2013 - 11:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben ein Ladenlokal angemietet, darüber sind noch Wohnungen vermietet. Der Umlageschlüssel für den Wasserverbrauch richtet sich gem. Mietvertrag nach der qm-Anzahl. Welche Möglichkeiten gibt es in diesem Fall den Umlageschlüssel gerechter an zu wenden. Wir haben im Ladenlokal keine Waschmaschine, Spülmaschine und es ist keine Dusche bzw. Badewanne vorhanden. Gibt es dafür eine Regelung bzw. gesetzliche Vorgaben? Kann man mit Abschlägen rechnen? Den Personen-Umlageschlüssel sehe ich auch nicht als gerecht an.

    Vielen Dank für ein schnelle und klärende Antwort.

    Viele Grüße
    Manuela

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2013 - 01:02 Antworten

      Hallo Manuela,

      warum haben Sie den Umlageschlüssel im Mietvertrag akzeptiert?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Manuela
    14. Februar 2013 - 14:25 Antworten

    Das war eine Entscheidung der Geschäftsführung, jetzt soll versucht werden es zu ändern und damit für uns gerechter.

  • Andreas
    22. Februar 2013 - 13:23 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    ich besitze eine Wohnung in einem 2 Familienhaus und möcht diese gerne vermieten. Geplant wurde einst das Haus als EFH. Jetzt ist es so, dass ich gerne die Wohnung im DG vermieten möchte und das EG dauerhaft leerstehende bleibt. Wie berücksichtige ich am besten das EG hinsichtlich der Heizkosten. Kann ich z.B vereinbaren pauschal 200 l Heizöl für die leerstehende Wohnung oder wie löst man sowas am geschicktesten. Muß ich die dauerhaft leerstehende Wohnung generell berücksichtigen?
    Vielen Dank vorab für Ihre Hilfe

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2013 - 22:34 Antworten

      Hallo Andreas,

      Sie müssen nach der Heizkostenverordnung abrechnen, das heisst 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, den Rest nach Wohnfläche.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Andreas
        25. Februar 2013 - 13:43 Antworten

        Hallo Hr. Hundt
        vielen Dank für ihre Antwort.
        Mein Problem ist, ich kann den Verbrauch nicht vernüftig erfassen. Verbrauchsmesser an den Heizkörper stehen mit Sicherheit in keiner wirtschaftlichen Relation bei mir.
        Die leerstehende Wohnung im EG wird von mir als Lagerraum verwendet. Ich habe der HKV gelesen, dass bei Zeifamileinhäusern wo der Mieter selbst eine Wohnung nutzt die HKV nicht zwingend gilt. Deshalb mein Gedanke das mit der Pauschalenmethode bei der leerstehenden Wohnung.

        mfg
        Andreas

  • Eleonora Hunkemöller
    21. März 2013 - 00:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich schrieb bereits in Ihrem Blog über die Zeiträume des versendens der Neko. Wie dort bereits erwähnt wohne ich seit 10 Jahren in meiner Wohnung, erhielt bis 2009 die Abrechnungen durch meinen Vermieter, bis ein Hausverwalter zwischengeschaltet worden ist.
    Unsere Neko für Hausstrom, Müllgebühren, Versicherungen und Gartenpflege etc. wurde stehts durch 3 Mietparteien geteilt. Steht zwar so nicht im Mietvertrag wurde aber mündlich so vereinbart.
    Da wir ein sehr „junges“ Haus sind – es wohnen überall nur Einzelpersonen, wo allenfalls sich die Lebensgefährten zeitweise mit aufhalten steht diesem Procedre auch nichts entgegen und wurde von allen so akzeptiert und für gut geheisen. Jetzt hat sich dieser Hausverwalter dazwischengeschaltet und erklärte mir bei seinem Antrittsbesuch, das ich stets zu wenig Nebenkosten zahle für die Allgemenheit, und er nun festlegen wollte, das die neko auf qm umverlegt wird. Da ich eine DG Maisionettewohnung habe erklärte ich ihm, das dies auch nichts macht- habe ich auf Grund der Dachflächenabzugsberechnung dennoch in etwa adäquat die reine Mietfläche der darunter liegenden Wohnungen nur das meine von der reinen Grundfläche natürlich größer ist. Nach inaugenscheinnahme der Wohnung durch ihn stellte er fest, das ich mit meiner Feststellung richtig lag – und bot ihm an – die Wohnung für seine komplizierte Berechnung durch ihn Aufmessen zu lassen – was nicht erfolgte. (Ich muss dazu sagen, das ich keinen Mietvertrag besitze, in dem Aufgeführt ist wieviel ich Quadratmeter eigentlich in der Wohnung habe – da ich die Wohnung wie gesehen gemietet habe und damit im Gegenseitigen Einvernehmen mit meinem Vermieter (da ich mich gleichzeitig auch stets um alles technische Geplänkel wie Heizungsmonteur, Schornsteinfeger – da die Heizung in meiner Wohnung ist für das gesamte Haus kümmerte)). Jetzt kommt natürlich wieder finale doof…. der Hausverwalter erklärte mir, das dies wider jeglichen deutschen REchtes wäre und ich müsse nun aufgrund meiner größer dimensionierten Wohnung auch den Löwenanteil der Neko tragen für das Haus.
    Wenn es eine mündliche Vereinbahrung gibt mit meinem Vermieter vor 10 Jahren und dieses Procedre des Schlüssels nach Mietparteien geht, so hat doch ein Verwalter nicht – und erst recht nicht nach einem Gespräch in dem ich nicht damit einverstanden bin – einfach festzulegen dass ich nun nach einer fiktiven Mietfläche abzurechnen bin…. es gibt doch immerhin auch soetwas wie ein Gewohnheitsrecht… Kann diesr Verwalter einfach so das ändern ohne mein Einverständniss?
    Der Vermieter hält sich logischerweise schadlos und ist nicht erreichbar – da in China und jetzt ist seit 2012 das Haus auch verkauft worden (mit denen gehen wir konvergent da sie nebenan wohnen). Mich nervt halt gerade die Neko für 2011 total auf – weil ich da den Löwenanteil nachzahlen soll – immerhin 500 Euro – und sonst habe ich stehts zwischen 100 -150 Euro zurückbekommen…. und wir reden ja hier nicht von einer Zeitspanne von einem Jahr sonderen immerhin von 10 Jahren Miete…
    Können Sie mir weiterhelfen?
    Vielen Dank.
    E. Hunkemöller

  • Anette Fischer
    22. Mai 2013 - 16:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Frage zur HK-Abrechnung. Nachdem ich mehrere Jahre verglichen habe, sah ich, dass es HKV-(Heizkostenverteiler)Einheiten gibt. Diese werden zur Ermittlung meiner Kosten (und zwar der 70% Verbrauchskosten) herangezogen.Diese „Einheiten“ variieren von Jahr zu Jahr und drücken oder erhöhen damit erheblich meine Abrechnung. Um was für Einheiten handelt es sich hier? Wohnfläche bleibt immer gleich, Heizkörperanzahl der Wohnanlage bleibt immer gleich, Stückzahl der Ableseröhrchen bleibt immer gleich.???
    Vielen Dank für eine kurze Erklärung, bei vista konnte ich leider niemanden erreichen.
    MfG
    A. Fischer

  • Catharina
    16. Juni 2013 - 13:07 Antworten

    Hallo.

    Ich habe da mal 2 Fragen:

    1. Müllkosten: wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit 8 Mietparteien. Unsere Wohnung ist mit 89m² die größte Wohnung, alle anderen fassen ca. 60-75m². Somit zahlen wir wesentlich mehr Gebühr als die anderen. Was mich am meisten stört, sind die Kosten für die Müllabfuhr- wir sind 2 Personen- verbrauchen dementsprechend weniger als im restlichen Haus mit 3 Personen. Kann man da nicht was gegen machen?

    2. Wäschetrockner: Unser toller Vermieter ist der Meinung gewesen, einen Wäschetrockner zu kaufen und in den Keller zu stellen, da seiner Meinung nach, viele ihre Wäsche in der Wohnung trocknen – obwohl jeder ! einen Balkon hat und wir im Keller einen Trockneplatz und auf dem Hof einen überdachten Wäscheleinenplatz haben.
    Nun meint er, dass er dies auch wieder je m² abrechnen wird. Zum 1. hat er uns nicht darum gefragt – nur angekündigt und beschlossen und zum 2. werden wir definitiv diesen Trockner nicht verwenden, da wir unsere Wäsche eh immer auf dem Balkon / im Keller trocknen!
    Als ich ihm sagte, dass wir es ungerecht finden, da wir den nicht benutzen werden und wir die größte Wohnung haben, meinte er, dass wir dann halt eine kleine Wohnung uns suchen müssten.
    Darf er das einfach so entscheiden?

    Liebe Grüße

    • Dennis Hundt
      16. Juni 2013 - 20:54 Antworten

      Hallo Catharina,

      der Umlageschlüsel für die Müllgebühren ist im Mietvertrag geregelt, hier werden Sie nichts unternehmen können. Ob die laufenden Kosten des neuangeschafften Trockners umgelegt werden können, kann ich Ihnen leider nicht sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    9. Juli 2013 - 21:19 Antworten

    Hallo,

    ich habe zwei Fragen zur Abrechnung der Nebenkosten meiner Wohnung.
    1. Ich wohne bereits länger in meiner Wohnung und habe mich erst jetzt zum ersten Mal mit der Nebenkostenabrechnung auseinander gesetzt.
    Bei meinem Mietvertrag handelt es sich um einen üblichen Vordruck in dem unter „Vereinbarung zum Verteilerschlüssel“ keine abweichenden Angaben gemacht wurden (d.h. nur die Abrechnung nach anteiliger Nutzfläche ist angeben).
    Die Nebenkosten werden jedoch seit Beginn des Mietverhältnisses teilweise nach Personenzahl und teilweise nach Wohneinheiten abgerechnet.
    Im Mietvertrag ist unter dem Punkt „Miete und Betriebskosten“ folgende Formulierung hinzugefügt worden „Die Aufstellung der Nebenkosten liegt dem Vertrag bei“. Zusammen mit dem Mietvertrag habe ich damals auch eine Aufstellung der Nebekosten erhalten.
    Meine Frage ist: Gilt diese Aufstellung der Nebenkosten als Verteilerschlüssel, auch wenn unter dem Punkt „Vereinbarung zum Verteilerschlüssel“ im Mietvertrag keine entsprechenden Angaben vorhanden sind?

    2. Falls die Aufstellung der Nebenkosten als Verteilierschlüssel ausreichend sein sollte: Meine Wohnung ist deutlich kleiner als der Rest der Wohnungen in unseren Mietshaus. Grundsteuer und Gebäudeversicherung werden z.B. anteilig per Wohnheit abgerechnet. Ist dies rechtens? Ich fühle mich diesbezüglich deutlich benachteiligt. (Meine Wohnung hat ca. 30qm, die anderen Wohnungen sind alle 60qm oder größer).

    Vielen Dank und viele Grüße,
    Martin

  • Julius
    30. Oktober 2013 - 12:50 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus.
    Es gibt nur eine Wasseruhr für alle Parteien und zurzeit erfolgt die Umlage nach m².
    Ich habe eine große Wohnung, welche ich alleine bewohne. Die meisten kleineren Einheiten werden von mehreren Personen bewohnt.
    Nun meine Frage: Kann der Verteilerschlüssel auf die Anzahl der Personen im Haushalt geändert werden?

    Vielen Dank und herzliche Grüße,

    Julius

  • Daniel
    26. Oktober 2014 - 19:07 Antworten

    Wir wohnen in einer Dachgeschosswohnung, die nachträglich auf das Haus aufgebaut wurde. Alle Wohnungen unter uns werden nach Verbrauch berechnet. Dagegen werden alle Dachgeschosswohnungen im ganzen Wohnblock (ca. 20 Hausnummern) miteinander verrechnet und mit der Anzahl der Fläche für uns berechnet.

    Ist es zulässig, dass Wasser flächenmäßig mit anderen Häusern (alle Dachgeschosse in ca. 20 weiteren Häusern, die an unseres angrenzen) zu verrechnen? Die Wasserleitungen sind anscheinend für die DGs abgegrenzt.

  • Marc Jacob
    10. Oktober 2015 - 17:14 Antworten

    Hallo,

    ist es zulässig innerhalb einer Nebenkostenabrechnung den Verteilerschlüssel zu ändern?

    Beispiel.

    Im Keller Steht eine Waschmaschine. Strom, Wasser und Abwasser werden von der Allgemeinheit getragen da der Verbrauch nicht separat erfasst wird. Umlageschlüssel hierfür sind die Quadratmeter.

    Nun ist ein Münzautomat eingebaut damit die Leute das gerät nur nach Zahlung verwenden. Da sämtliche Kosten jedoch bereits von der Allgemeinheit getragen werden, sind diese Einnahmen als Überschuss zu betrachten und den Mietern zurückzuerstatten.

    Hierfür wurde nun nicht nach Quadratmetern umgelegt sondern nach Wohneinheiten.

    Ist das Möglich ?

    Ich zahle mit meiner großen Wohnung mehr wie alle anderen und bekomme von dem Überschuss jedoch genau wie alle wieder zurück.

    Dort wäre meiner Meinung nach auch der Selbe Schlüssel anzuwenden wie bei der gesamten Abrechnung.

    Ich Bitte um kurze Klärung.

    Vielen Dank

    Jacob

  • Yvonne
    4. November 2015 - 15:18 Antworten

    Hallo,
    in unserem Mehrfamilienhaus wurden Mitte letzten Jahres in ein paar Wohnungen Wasserzähler eingebaut.
    Ist es rechtlich OK, wenn die erste Hälfte des Jahres nach m² abgerechnet wird und die zweite Hälfte des Jahres nach Verbrauch? und die Wohnungen die noch keine Zähler haben das ganze Jahr nach m² ? Oder muss innerhalb eines Abrechungszeitraums einheitlich, also entweder nach m² oder nach Verbrauch, abgerechnet werden?
    Vielen Dank und herzliche Grüße
    Yvonne

  • Brandner
    25. Dezember 2015 - 19:52 Antworten

    Ich habe 2013 eine Eigentumswohnung gekauft. Fertigstellung und Bezug und Vermietung war Juni 2014.
    Im Dezember 2015 erfolgte endlich die Verwaltungsabrechnung,
    Bei Prüfung der Heizkostenabrechnung habe ich festgestelt, das die Wärmemenge für die Erzeugung des Warmwassers nicht mit dem seit 1.1.2014 vorgeschriebenen Wärmemengenmesser erfolgte sondern mit Formel wie bis 31.12.2013 erlaubt.
    Der Verwaltung ist nicht mal bekannt, ob der Wärmemesser eingebaut ist.
    Wie muss ich mich gegenüber meinem Mieter und der Verwaltung bzw. dem Messdienstleister BRUNATA-METRONA verhalten.
    Kann ich wie auf dre WEB-Seite BRUNATA-METRONA aufgeführt 15% der Heizkosten einbehalten und meinem Mieter vergüten?

    • Dennis Hundt
      27. Dezember 2015 - 02:04 Antworten

      Hallo Brandner,

      bei nicht verbrauchsabhängiger Heizkostenabrechnung steht dem Mieter gegenüber dem Eigentümer ggf. ein 15%iges Kürzungsrecht zu. Wie Sie sich gegenüber Ihrer Eigentümergemeinschaft verhalten, sollten Sie am besten mit einem Anwalt besprechen. Im schlechtesten Fall bleiben Sie auf den 15% sitzen, das ist auch meine starke Vermutung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Naeder
    23. Februar 2016 - 20:16 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus als Eigentümer in einer von 5 Einheiten (3xWohnung,2xgewerblich).
    Der Verteilschlüssel der Müllgrundgebühr wird nach Personen im Haushalt abgerechnet, sodass wir mit 3 Personen von insgesamt 6 (Summe der 3 Wohnungen – 3,2,1) die Hälfte zahlen sollen.

    Wie wird das Gewerbe berücksichtigt?
    Wo wird der Verteilungsschlüssel festgelegt?

    Wir haben bald Eigentümerversammlung, dort möchte ich das Thema auf jeden Fall ansprechen.

    Vielen Dank für ihre Auskunft

    M. Naeder

    • Dennis Hundt
      24. Februar 2016 - 05:54 Antworten

      Hallo Herr Naeder,

      Sie ahnen bereits, dass die Personenanzahl einfach ein ungeeigneter Schlüssel ist, wenn Sie Gewerbeeinheiten im Haus haben, welchen die gemeinsamen Mülltonnen nutzen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thiele
    26. Februar 2016 - 19:29 Antworten

    Darf der Vermieter die Warmwasserkosten,in verschiedenen Wohnblöcken anders berechnen? Mein Warmwasser wurde mal 3 berechnet, der Block gegenüber mal 2 und ein anderer Block mal 1. Einspruch habe ich eingelegt und mir wurde §9 halbwegs erklärt. Ist das rechtens?

    • Dennis Hundt
      26. Februar 2016 - 20:47 Antworten

      Hallo Frau Thiele,

      ich weiss leider nicht, was die mit mal 1 / 2 / 3 meinen?

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela
    27. Februar 2016 - 01:07 Antworten

    Hallo,
    mein Vermieter berechnet die Schornsteinfegerkosten durch die Personenzahl? Muss er das nicht durch Wohneinheiten berechnen?
    Und mein Freund ist öfters bei mir darf der Vermieter ihn mitberechnen?
    Obwohl er nicht im Mietvertrag steht?

    MfG Daniela

    • Dennis Hundt
      27. Februar 2016 - 03:43 Antworten

      Hallo Daniela,

      die Umlage kann durchaus auch nach Personenanzahl oder z.b. nach Wohnfläche erfolgen. Was ist im Mietvertrag vereinbart?

      Ein Besucher kann nicht ohne weiteres zum Bewohner gemacht werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela
    27. Februar 2016 - 12:52 Antworten

    Guten Tag

    im Mietvertrag steht kein Verteilerschlüssel.
    Es steht nur:
    Neben der Miete wird zusätzlich erhoben:
    Wasser xxx€
    Heizung xxx€
    Müll xxx€
    Schornsteinfeger xxx€.

    Meine Frage bezieht sich auf den Schornsteinfeger und zwar ist es legitim Pro Kopf zu rechnen oder nach Wohneinheitt?
    Vielen dank für Ihre schnelle Antwort.
    MfG
    Daniela

    • Dennis Hundt
      28. Februar 2016 - 02:52 Antworten

      Hallo Daniela,

      wenn kein Verteilerschlüssel vereinbart ist, wird nach BGB nach Wohnfläche abgerechnet. Prüfen Sie aber erstmal, ob überhaupt Nebenkostenvorauszahlungen mit entsprechender Abrechnung vereinbart wurden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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