Umlagefähige Nebenkosten
Grundsätzlich muss die Abrechnung so erstellt sein, dass diese für den Mieter nachvollziehbar ist und der Mieter eine Chance hat, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen.
Diese Kosten sind umlagefähig
- Laufende öffentliche Lasten eines Gebäudes: Darunter fällt vor allem die Grundsteuer, die auf den Mieter umgelegt werden kann
- Wasser und Abwasser: Dazu zählen alle Kosten für den Wasserverbrauch, Grundgebühren, Zähler, Betrieb der hauseigenen Wasserversorgungsanlage und Wasseraufbereitungsanlage, Gebühren für kommunale Haus- und Grundstücksentwässerung und Kanalgebühren
- Heizung und Warmwasserversorgung: Brennstoffkosten (auch für deren Lieferung), Heizungswartung und -pflege (auch durch einen Fachmann), Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz, Reinigung des Betriebsraumes, Wartung und Ablesen der Messgeräte in den Wohnungen (hier mehr zum Thema Heizkostenabrechnung prüfen erfahren)
- Kosten für den Personenaufzug: Dazu gehören Kosten für den Strom, die Überwachung, Wartung, Reinigung und Bedienung, außerdem die Gewährleistung der Betriebssicherheit
- Müllabfuhr und Straßenreinigung: Sowohl Kosten für die öffentliche als auch die nicht-öffentliche Straßenreinigung können umgelegt werden, ebenso bei den Müllbeseitigungskosten
- Reinigung des Gebäudes und Ungezieferbeseitigung: Dabei handelt es sich um die Pflege der gemeinschaftlich genutzten Plätze, auch Spielplätze und nicht öffentlichen Wegen und Parkplätzen des Gebäudes
- Gartenpflege: Kosten für die gärtnerische Instandhaltung der Außenanlagen und Gartenflächen
- Beleuchtung: alle Ausgabe, die durch Außenbeleuchtung und Beleuchtung gemeinschaftlicher genutzter Gebäudeteile wie Treppenhaus, Keller, Waschraum usw. entstehen
- Schornsteinreinigung: soweit nicht bei den Heizkosten mitgeführt, gehören hierzu die Abgaben für den Schornsteinfeger
- Versicherung: Haftpflichtversicherungen des Gebäudes, des Aufzugs und des Öltanks, Sachversicherung gegen Sturm-, Wasser-, Glas-, Feuer- und Elementarschäden
- Hausmeister: die Vergütung des Hausmeisters inklusive der Sozialabgaben für seine Tätigkeiten (Achtung, hier gibt es eine Reihe von Ausnahmen, mehr dazu unter Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung)
- Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen: Wartungskosten und monatliche Grundgebühr
- Wäschepflegeraum: Kosten für den Betrieb von Waschmaschine und Trockner, dazu gehören Betriebsstrom und Wartung, Prüfung und Pflege der Geräte
- Sonstige Betriebskosten: die durch Nebengebäude oder Gemeinschaftsanlagen wie Sauna oder Schwimmbad entstehen
Abrechnung der Kosten
Die Betriebskosten müssen im Mietvertrag genannt werden, damit sie als vereinbart gelten. Wenn Sie eine monatliche Vorauszahlung leisten, muss der Vermieter einmal im Jahr die Nebenkosten abrechnen.
Welche Nebenkosten nicht vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden dürfen erfahren Sie in dem Artikel: Nicht umlagefähige Nebenkosten.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten
- Nebenkostenabrechnung prüfen
- Mietnebenkosten im Durchschnitt
- Gartenpflege = Nebenkosten?
- Heizungswartung in den Nebenkosten
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nina
Ich hätte eine Frage, wenn ich nun seit knapp 3 Monaten in einer Wohnung wohne ist es dann legitim die umlagefähigen Nebenkosten nur zu einem drittel zu zahlen und die restlichen Zweidrittel den Vormieter zahlen zu lassen, oder wie ist das geregelt?
Dennis Hundt
Hallo Nina,
die Nebenkosten zahlt immer der Mieter, der in der Wohnung lebt. Das heißt, bei einem Mieterwechsel werden die Nebenkosten nach der Monaten aufgeteilt, in denen die jeweiligen Mieter in der Wohnung gelebt haben. Verbrauchsabhängige Kosten wie z.B. Wasser oder Heizung werden Zwischenabgelesen, sodass eine faire Abrechnung für beide Mieter erstellt werden kann.
Beste Grüße
Dennis Hundt
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Heimbrodt, Marion
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ihre Seite finde ich spitze, denn Ihre Antworten sind sehr hilfreich.
Meine Frage: Meine Nebenkostenabrechnung enthält eine Grundgebühr von 134,-€ für Kabelfernsehen. Ich besitze aber keinen Fernseher. Was kann ich tun? Kann man den Anschluss verblomben lassen?
Vielen Dank
Gruß Marion
Dennis Hundt
Hallo Frau Heimbrodt,
danke für Ihre Frage. Es ist umstritten, ob Sie die Gebühren zahlen müssen, wenn Sie sich einen “Sperrfilter” an die Kabeldose bauen lassen und somit den Anschluss nachweislich nicht nutzen. Die Rechtsexperten sind sich da uneins. Ich habe auch kein passendes Urteil gefunden, nur das folgende.
Der Bundesgerichtshof hat in diesem Urteil (BGH, Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 202/06) bzgl. einer Modernisierungsmaßnahme entschieden, dass auch Mieter ohne Fernseher die Modernisierungserhöhung zahlen müssen und auch die laufenden Kosten für den Anschluss.
Ich hoffe Ihnen auch ohne ganz klare Antwort helfen zu können.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Marschalkowski
Ich habe eine Frage bezüglich der Abrechnung des Kabelfernsehens. In unserem Haus bestehen 10 Wohneinheiten verschiedener Größe, unser Vermieter legt die Betriebskosten des Kabelfernsehens nicht nach Anzahl der Wohneinheiten um, sondern nach Größe der jeweiligen Wohneinheiten (nach qm). So ergeben sich natürlich erhöhte Kosten für größere Wohneinheiten, obwohl die Anzahl der TV-Anschlüsse je Wohneinheit gleich sind. Ist das so rechtlich gesehen zulässig, oder muss hier jede Wohneinheit gleich abgerechnet werden?
Vielen Dank für Ihr bemühen im Voraus
Beste Grüße
G. Marschalkowski
Dennis Hundt
Hallo Frau Marschalkowski,
grundsätzlich ist auch die Umlage des Kabelanschlusses nach der Wohnfläche möglich. Der Vermieter kann diesen Umlagemaßstab wählen, wenn hierdurch kein Mieter unzumutbar benachteiligt wird. Das wäre der Fall, wenn ein Mieter unzumutbar durch den Kabelanschluss mehr belastet wird.
Was in welcher Form und Höhe eine Unzumutbarkeit darstellt, ist stets im Einzelfall zu beachten. Solange keine Unzumutbarkeit vorliegt, können Sie als Mieter auch keine Änderung des Verteilerschlüssel für den Kabelanschluss erzwingen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Rothhaar
Als Vermieter einer ETW, stehe ich vor der Frage, ob die Kosten für die Umrüstung der Satellitenanlage für digitalen Empfang auf den Mieter umgelegt werden kann.
Mfg
Rothhaar
Dennis Hundt
Hallo Herr Rothhaar,
ich vermute ganz stark, dass Sie die Kosten für die Umrüstung der Satellitenanlage nicht über die Nebenkosten umlegen können. Betriebs- bzw. Nebenkosten müssen laufend (also wiederkehrend) anfallen. Ein sehr wichtiges Merkmal für die Umlegbarkeit.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Reni
Gartenpflege und Gartenabfallbeseitigung in den Nebenkosten 2010?
Es ist ein 4 Familienhaus – die Nebenkostenabrechnung besagt unter anderem:
Gartenabfuhr (Deponie): 143,50 Euro jährlich
Gartenpflege: 480,00 Euro jährlich
Bio-Tonne für Gartenabfall: 46,80 Euro jährlich
Die Gartenpflege wird vom Vermieter vorgenommen, wobei er lediglich gelegentlich , eventuell 4 x im Jahr Rasen mäht. Beete usw. werden sehr selten bis gar nicht gemacht.
Die sogenannte Gartenabfuhr zur Deponie erscheint mir zu hoch, weil sie kaum statt findet. Diese 3 Posten gehören von der Sache her doch eigentlich zusammen oder irre ich mich? Kann der Vermieter wirklich Abfuhr , Pflege (Rasen mähen) und dann auch noch die grüne Tonne für Gartenabfall extra berechnen?
Seit Oktober 2011 wohne ich alleine in diesem Haus, da die anderen Mieter ausgezogen sind wegen zu hoher Nebenkosten.
Die Grüne Tonne stand seit Oktober 2011 nicht mehr zur Verfügung – ich habe sie auch nie vorher benutzt und es wurde trotzdem berechnet. Ständig habe ich den Vermieter angeschrieben dass er die Grüne Tonne abmelden soll ; aber macht er nicht. Somit muss er für alle anstehenden Kosten inklusive Hausstrom , Gartenpflege , Abfuhr /Deponie,Grüne Tonne ect. für seine 3 leerstehenden Wohnungen aufkommen, richtig?
Wünsche noch einen schönen Tag
16.05.2012
Dennis Hundt
Hallo Reni,
ja, die Nebenkosten für die leerstehenden Wohnungen trägt der Vermieter. Grundsätzlich könnte man wohl alle drei Kostenpositionen unter “Gartenpflege” zusammenfassen. Es spricht aber auch nichts dagegen, die Positionen einzeln auszuweisen.
Die Kosten der einzelnen Position muss Ihr Vermieter nachweisen. Die Kosten für die Deponie, kann man mit einer Quittung nachweisen. Gleiches gilt für die Bio-Tonne. Seine eigene Arbeitsleistung muss der Vermieter mit eine Art “Stundenzetteln” belegen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Reni
Hallo, Herr Hundt
danke für die schnelle Antwort. Ich werde mir künftig auch notieren wann der Vermieter Arbeiten und welche , getätigt hat. Auch die Zeit , somit habe ich gegebenfalls einen Beweis. Besser noch von einer Nachbarin bestätigen lassen. Traurig das man zu solchen Mitteln greifen muss. Aber die meisten Vermieter sind so “gierig”- ich weiß auch nicht warum.
Beim Wasserverbrauch das gleiche Dilemma – wenn ich nicht aufpassen würde , wäre ich die “Dumme” . Und wenn man sich dagegen wehrt , wird man noch als “Feind” angesehen. Dabei ist es so einfach eine ehrliche vernünftige Nebenkostenabrechnung anzufertigen, aber nein, es muß erst zum Krach kommen und das Vertrauen ist dahin.
Ich bezahle doch auch immer pünktlich meine Miete , Nebenkostenvorauszahlung ect. Dann kann ich auch eine anständige korrekte Nebenkostenabrechung erwarten, finde ich.
Tschüßi und noch einen schönen Tag
16.05.2012