Ruhestörung

Kaum ein anderes Thema ist so häufig Anlass für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter wie das Thema Ruhestörung. Insbesondere in Mehrfamilienhäusern, wo unterschiedliche Lebensgewohnheiten unter einem Dach versammelt sind, ist das Thema Ruhe und Lärmbelästigung oftmals ein Streitpunkt.

Üblicherweise wird hier innerhalb der Hausordnung auf die Einhaltung der im Mietrecht üblichen Ruhezeiten hingewiesen. Nicht immer jedoch beschränkt sich die Störung der Ruhe auf Lärm, der durch spielende Kinder oder musizierende Nachbarn verursacht wird. Auch Lärmbelästigungen durch eine benachbarte Diskothek oder eine Baustelle können als Ruhestörung angesehen werden.

Erreicht die Ruhestörung ein solches Ausmaß, dass die Lärmbelästigung für den Mieter als unzumutbare Härte angesehen wird oder die Wohnqualität stark leidet, besteht für den Mieter nach § 537 BGB das Recht zur Mietminderung.

Die Höhe einer eventuellen Mietminderung ist hierbei jedoch, wie bei allen Wohnungsmängeln, stark abhängig von der Ursache und Ruhestörung und der Auswirkung auf die Wohnqualität.

Welche Ursachen als Ruhestörung angesehen werden können

Die Ursachen einer Ruhestörung können vielseitig sein und auch, ab wann eine Störung der Ruhe als Lärmbelästigung empfunden wird, ist individuell von der jeweiligen Person abhängig. Aus diesem Grund kann nicht jede als Belästigung empfundene Ruhestörung als Grund für eine Mietminderung angesehen werden und muss somit vom Mieter geduldet werden. Auch können Lärmbelästigungen, die bereits bei Bezug der Mietwohnung bekannt waren im Nachhinein nicht als Grund für eine Mietminderung genannt werden.

Die am häufigsten genannten Gründe für Ruhestörung sind:

  • Lärm durch Kinder
  • Lärmbelästigung durch Haustiere. Hier besonders Hunde oder bestimmte Vogelarten.
  • Eine Lärmbelästigung durch Feiern, abendliche Partys oder Volksfeste
  • Das Musizieren innerhalb der Wohnung. Zu laut gestellter Fernseher oder Radio Geräusche durch Wasserspülung, Duschen oder Baden.
  • Lärm durch das Bohren mit einer Bohrmaschine
  • Das Wahrnehmen von Alltagsgeräuschen aus der Nachbarwohnung aufgrund einer mangelnden Schallisolierung innerhalb der Wohnung.
  • Übermäßige Geräuschentwicklung der Heizungsanlage oder eine Aufzugsanlage
  • Erhöhter Lärm durch benachbarte Gaststätten, Geschäfte oder Diskotheken
  • Lärmbelästigung durch Baustelle Mäharbeiten mit dem Rasenmäher.

Merke: Nicht jeder der aufgeführten Gründe rechtfertigt eine Mietminderung durch Ruhestörung.

So wird beispielsweise von den Gerichten eine erhöhte Toleranzgrenze bei der Lärmbelästigung erwartet, wenn es sich um den üblichen von Kindern verursachten Lärm beim Spielen oder die üblichen Kindergeräusche handelt.

Die Eltern sollten jedoch besonders auf das Einhalten der üblichen Ruhezeiten achten und zudem die Kinder auch außerhalb der Ruhezeiten übermäßigen Lärm unterbinden.

Nur bei einer regelmäßigen übermäßigen Lärmbelästigung besteht ein Recht auf Mietminderung oder gar einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages.

Andererseits besteht bei einer erheblichen Lärmbelästigung durch in der Nachbarschaft entstehenden Baulärm grundsätzlich ein Recht auf Mietminderung, auch wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Ursache hat oder gegen den Verursacher vorgehen kann.

Auch erhöhter Lärm, wie Verkehrslärm, der bereits bei Bezug der Wohnung vorhanden und bekannt war, rechtfertigt in der Regel keine nachträgliche Mietminderung.

Was Mieter und Vermieter bei einer Ruhestörung tun können

Fühlt sich ein Mieter in seiner Ruhe gestört, so stehen ihm mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, um gegen die Ruhestörung vorzugehen. Da es bei regelmäßigen und schwerwiegenden Ruhestörungen jedoch üblich ist, den Vermieter über die Ruhestörung zu informieren, übernimmt dieser in der Regel die notwendigen Schritte.

Unabhängig vom Verschulden der Lärmbelästigung, stehen dem Mieter Rechte bei einer unzumutbaren Ruhestörung zu. Schließlich kann der Vermieter nichts für Straßenbauarbeiten vor seinem Haus, der Mieter hat dennoch das Recht auf einen Minderung.

Mieterrecht bei einer unzumutbaren Ruhestörung:

  • Das Recht auf eine angemessene Mietminderung. In der Regel liegt die angemessene Höhe einer Mietminderung bei Ruhestörung bei 5-10 %. Im Einzelfall, etwa bei länger andauernden Bauarbeiten im Haus kann im Einzelfall auch eine Mietminderung bis zu 60% angemessen sein.
  • Anspruch auf Zahlung von Schmerzensgeld, sofern durch die Ruhestörung eine Gesundheitsstörung des Betroffenen nachgewiesen werden kann.
  • Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages, sofern die Ruhestörung ein Weiterführen des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Je nachdem, ob die fristlose Kündigung nach § 544a BGB oder § 542 BGB erfolgt, muss dem Vermieter ein Verschulden an der Ruhestörung nachgewiesen werden.
  • Das Recht eine Unterlassungsklage gegen den Ruhestörer zu veranlassen.
  • Das Recht die zuständige Behörde zu informieren und um ihre Unterstützung zu bitten. Üblicherweise ist dies die Polizei, die vom Mieter um Hilfe gebeten wird, wenn es sich um eine Ruhestörung, etwa durch zu laute Feierlichkeiten in der Nacht, handelt. Handelt es sich hingegen um eine regelmäßige Ruhestörung durch eine Gaststätte oder eine Diskothek, so kann der Mieter sich auch direkt an die zuständige Behörde wenden.

Wichtig: In Bezug auf das Recht der Mietminderung oder der fristlosen Kündigung bei Ruhestörung ist jedoch zu beachten, dass der Mieter den Vermieter im Vorfeld über die bestehende Ruhestörung unterrichten muss. Gleiches gilt auch, wenn durch den Mieter eine Unterlassungsklage beantragt werden soll.

Bei einer Ruhestörung unter Nachbarn ist es jedoch empfehlenswert zunächst mit dem anderen Mieter zu sprechen, ehe der Vermieter informiert wird. In der Regel lassen sich Kompromisse finden, die den Hausfrieden aufrecht erhalten.

Die Rechte des Vermieters gegen eine Ruhestörung vorzugehen sind hingegen:

  • Das Recht den Störer auf Unterlassung zu verklagen.
  • Das Recht dem störenden Mieter fristlos zu kündigen. Hierbei muss eine verschuldete Vertragsverletzung des Mieters vorliegen und zusätzlich muss ein Fortbestehen des Mietverhältnisses als unzumutbar angesehen werden.
  • Das Recht den Störenden auf Zahlung von Schadensersatz zu verklagen, sofern es aufgrund der Ruhestörung zu einer Mietminderung oder gar fristlosen Kündigung durch andere Mieter kommt.

Wichtig: Sowohl bei dem Einreichen einer Unterlassungsklage als auch bei der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter den störenden Mieter zuvor schriftlich abgemahnt haben und die Ruhestörung muss trotz der Abmahnung weiter bestehen.



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