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Ruhestörung – Wie reagieren Mieter am besten?

Kaum ein anderes Thema ist so häufig Anlass für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter wie das Thema Ruhestörung. Insbesondere in Mehrfamilienhäusern, wo unterschiedliche Lebensgewohnheiten unter einem Dach versammelt sind, ist das Thema Ruhe und Lärmbelästigung oftmals ein Streitpunkt.

Üblicherweise wird hier innerhalb der Hausordnung auf die Einhaltung der im Mietrecht üblichen Ruhezeiten hingewiesen. Nicht immer jedoch beschränkt sich die Störung der Ruhe auf Lärm, der durch spielende Kinder oder musizierende Nachbarn verursacht wird. Auch Lärmbelästigungen durch eine benachbarte Diskothek oder eine Baustelle können als Ruhestörung angesehen werden.

Erreicht die Ruhestörung ein solches Ausmaß, dass die Lärmbelästigung für den Mieter als unzumutbare Härte angesehen wird oder die Wohnqualität stark leidet, besteht für den Mieter nach § 537 BGB das Recht zur Mietminderung.

Die Höhe einer eventuellen Mietminderung ist hierbei jedoch, wie bei allen Wohnungsmängeln, stark abhängig von der Ursache und Ruhestörung und der Auswirkung auf die Wohnqualität.

Welche Ursachen als Ruhestörung angesehen werden können

Die Ursachen einer Ruhestörung können vielseitig sein und auch, ab wann eine Störung der Ruhe als Lärmbelästigung empfunden wird, ist individuell von der jeweiligen Person abhängig. Aus diesem Grund kann nicht jede als Belästigung empfundene Ruhestörung als Grund für eine Mietminderung angesehen werden und muss somit vom Mieter geduldet werden. Auch können Lärmbelästigungen, die bereits bei Bezug der Mietwohnung bekannt waren im Nachhinein nicht als Grund für eine Mietminderung genannt werden.

Die am häufigsten genannten Gründe für Ruhestörung sind:

  • Lärm durch Kinder
  • Lärmbelästigung durch Haustiere. Hier besonders Hunde oder bestimmte Vogelarten.
  • Eine Lärmbelästigung durch Feiern, abendliche Partys oder Volksfeste
  • Das Musizieren innerhalb der Wohnung. Zu laut gestellter Fernseher oder Radio Geräusche durch Wasserspülung, Duschen oder Baden.
  • Lärm durch das Bohren mit einer Bohrmaschine
  • Das Wahrnehmen von Alltagsgeräuschen aus der Nachbarwohnung aufgrund einer mangelnden Schallisolierung innerhalb der Wohnung.
  • Übermäßige Geräuschentwicklung der Heizungsanlage oder eine Aufzugsanlage
  • Erhöhter Lärm durch benachbarte Gaststätten, Geschäfte oder Diskotheken
  • Lärmbelästigung durch Baustelle Mäharbeiten mit dem Rasenmäher.

Merke: Nicht jeder der aufgeführten Gründe rechtfertigt eine Mietminderung durch Ruhestörung.

So wird beispielsweise von den Gerichten eine erhöhte Toleranzgrenze bei der Lärmbelästigung erwartet, wenn es sich um den üblichen von Kindern verursachten Lärm beim Spielen oder die üblichen Kindergeräusche handelt.

Die Eltern sollten jedoch besonders auf das Einhalten der üblichen Ruhezeiten achten und zudem die Kinder auch außerhalb der Ruhezeiten übermäßigen Lärm unterbinden.

Nur bei einer regelmäßigen übermäßigen Lärmbelästigung besteht ein Recht auf Mietminderung oder gar einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages.

Andererseits besteht bei einer erheblichen Lärmbelästigung durch in der Nachbarschaft entstehenden Baulärm grundsätzlich ein Recht auf Mietminderung, auch wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Ursache hat oder gegen den Verursacher vorgehen kann.

Auch erhöhter Lärm, wie Verkehrslärm, der bereits bei Bezug der Wohnung vorhanden und bekannt war, rechtfertigt in der Regel keine nachträgliche Mietminderung.

Was Mieter und Vermieter bei einer Ruhestörung tun können

Fühlt sich ein Mieter in seiner Ruhe gestört, so stehen ihm mehrere Möglichkeiten zur Verfügung, um gegen die Ruhestörung vorzugehen. Da es bei regelmäßigen und schwerwiegenden Ruhestörungen jedoch üblich ist, den Vermieter über die Ruhestörung zu informieren, übernimmt dieser in der Regel die notwendigen Schritte.

Unabhängig vom Verschulden der Lärmbelästigung, stehen dem Mieter Rechte bei einer unzumutbaren Ruhestörung zu. Schließlich kann der Vermieter nichts für Straßenbauarbeiten vor seinem Haus, der Mieter hat dennoch das Recht auf einen Minderung.

Mieterrecht bei einer unzumutbaren Ruhestörung:

  • Das Recht auf eine angemessene Mietminderung. In der Regel liegt die angemessene Höhe einer Mietminderung bei Ruhestörung bei 5-10 %. Im Einzelfall, etwa bei länger andauernden Bauarbeiten im Haus kann im Einzelfall auch eine Mietminderung bis zu 60% angemessen sein.
  • Anspruch auf Zahlung von Schmerzensgeld, sofern durch die Ruhestörung eine Gesundheitsstörung des Betroffenen nachgewiesen werden kann.
  • Das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages, sofern die Ruhestörung ein Weiterführen des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Je nachdem, ob die fristlose Kündigung nach § 544a BGB oder § 542 BGB erfolgt, muss dem Vermieter ein Verschulden an der Ruhestörung nachgewiesen werden.
  • Das Recht eine Unterlassungsklage gegen den Ruhestörer zu veranlassen.
  • Das Recht die zuständige Behörde zu informieren und um ihre Unterstützung zu bitten. Üblicherweise ist dies die Polizei, die vom Mieter um Hilfe gebeten wird, wenn es sich um eine Ruhestörung, etwa durch zu laute Feierlichkeiten in der Nacht, handelt. Handelt es sich hingegen um eine regelmäßige Ruhestörung durch eine Gaststätte oder eine Diskothek, so kann der Mieter sich auch direkt an die zuständige Behörde wenden.

Wichtig: In Bezug auf das Recht der Mietminderung oder der fristlosen Kündigung bei Ruhestörung ist jedoch zu beachten, dass der Mieter den Vermieter im Vorfeld über die bestehende Ruhestörung unterrichten muss. Gleiches gilt auch, wenn durch den Mieter eine Unterlassungsklage beantragt werden soll.

Bei einer Ruhestörung unter Nachbarn ist es jedoch empfehlenswert zunächst mit dem anderen Mieter zu sprechen, ehe der Vermieter informiert wird. In der Regel lassen sich Kompromisse finden, die den Hausfrieden aufrecht erhalten.

Die Rechte des Vermieters gegen eine Ruhestörung vorzugehen sind hingegen:

  • Das Recht den Störer auf Unterlassung zu verklagen.
  • Das Recht dem störenden Mieter fristlos zu kündigen. Hierbei muss eine verschuldete Vertragsverletzung des Mieters vorliegen und zusätzlich muss ein Fortbestehen des Mietverhältnisses als unzumutbar angesehen werden.
  • Das Recht den Störenden auf Zahlung von Schadensersatz zu verklagen, sofern es aufgrund der Ruhestörung zu einer Mietminderung oder gar fristlosen Kündigung durch andere Mieter kommt.

Wichtig: Sowohl bei dem Einreichen einer Unterlassungsklage als auch bei der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter den störenden Mieter zuvor schriftlich abgemahnt haben und die Ruhestörung muss trotz der Abmahnung weiter bestehen.



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15 Antworten auf "Ruhestörung – Wie reagieren Mieter am besten?"

  • Karin H.
    7. Juni 2012 - 09:35 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren!

    Seit einigen Wochen wird in unserem Haus der Keller renoviert. Die hörbaren Arbeiten sind sehr unregelmäßig. Manchmal beginnt der Schlagbohrer um 6.30 in der Früh, manchmal dauert der Lärm bis nach 22.00 und erst nachdem wir zu den Bauarbeitern gegangen sind und auf die Uhrzeit hingewiesen haben. Auch am Wochenenden und an Feiertagen ist manchmal Baulärm zu hören.
    Meine Frage: Sind die Zeiten in denen Renovierungsarbeiten von der Hausverwaltung angeordnet werden auch gesetzlich geregelt, oder ist das jederzeit möglich.
    Da mein Freund und ich zum Teil auch nachts arbeiten, ist es zur Zeit ziemlich nervenaufreibend, da es manchmal tagelang nicht möglich ist, 5 Stunden durchzuschlafen. Vor allem die Arbeiten am Wochenende und an Feiertagen irritieren uns.
    Vielen Dank und freundliche Grüße,
    Karin H.

    • Dennis Hundt
      7. Juni 2012 - 10:38 Antworten

      Hallo Karin,

      danke für die Schilderung. Die Arbeiten nach 20 Uhr und an Sonn- und Feiertagen sind sicher nicht in Ordnung. Hier sollten Sie auf jeden Fall Rücksprache mit Ihrem Vermieter halten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Logohtetis
    7. Oktober 2012 - 12:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    Ich habe ein sehr heikles und auch für mich in mancher Hinsicht peinliches Problem mit meiner Nachbarin. Diese empfängt meist am Wochenende und auch an Feiertagen in den Abendstunden und weiterführend in der Nacht wechselnde männliche Begleiter. Ihr Hobby, ich nenn es einfacherhalber mal so, beginnt dann schon in entsprechender Bekleidung, wohl gemerkt, im Hausflur, dabei wird in keinster Weise auf Rücksicht der Nachtruhe geachtet. Ihr Hobby wird weitergeührt in ihrer Wohnung. Auch dabei ist die Geräuschkullisse dermaßen laut, das auch dann nicht an Nachtruhe zu denken ist. Es ist teilweise schon so arg, das mein fats 2 jähriger Sohn davon aufwacht und ängstlich zur Decke schaut. Gespräche mit ihr zeigen keine Wirkung. Im Gegenteil, sie lacht mir noch frech ins Gesicht, Ihre Begleitung sag mir auch noch wie lange er bleibt. Ich habe nun schriftlich wie auch telefonisch die Hausvermietung verständigt. Meine Frage lautet nun, kann ich, wenn sich nichts ändert auf Grund dieser Belästigung die Miete kürzen.
    Mit freundlichen Grüßen
    J. Logothetis

    • Dennis Hundt
      7. Oktober 2012 - 18:00 Antworten

      Hallo Herr / Frau Logothetis,

      ich sehe schon eine Lärmbelästigung. Hier müssen Sie den reguläreren Weg gegen. Zur Vorbereitung auf eine Mietminderung sollten Sie auf jeden Fall ein Lärmprotokoll führen und das nach Möglichkeit zusammen mit anderen Mietern im Haus unterschreiben. Eine Mietminderung halte ich durchaus für realistisch.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sophia Velltus
    9. November 2012 - 09:11 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    seit 11 Jahren wohne ich in einem Mehrfamilen – Bauernhaus, gesamt 7 Wohnungen, im hinteren Eingang mit zwei Wohnungen, im Erdgeschoss. Ich wende mich heute an Sie, weil ich nicht weiß, wie die Rechtslage im folgenden ist und was ich tun kann.
    Der Vermieter wohnt im vorderen Bereich. Bisher war über die Jahre alles wunderbar. Seit einigen Monaten sind neue Mieter über mir eingezogen, zwei junge Männer, die gern Gäste haben und auch außer Haus feiern, um in der Nacht um 2 um 4 um 6 Uhr zusammen oder getrennt mit Besuch oder nicht, nach Hause zu kommen. Zu diesem Zweck knallen sie erst die Haustür, poltern die Treppe hoch, trampeln durch die Wohnung zum Balkon, um in der Nacht draußen zu rauchen und auch zu reden und entsprechende Geräusche zu machen, die mich wecken. Ich nehme dann eine Schlaftablette und wenn ich gerade eingeschlafen bin, kommt oft der zweite und weckt mich wieder. . . Tagsüber kann ich mich wohl nicht beschweren, auch wenn sie poltern, Ball spielen, laut auf dem Balkon sind, Sachen auf meine Terrasse „fallen“,Glas zerbricht, Zigarettenasche, Handy, Klamotten..und weil ich mehrmals mit ihnen geredet habe und mich dann beim Vermieter ebenfalls mehrmals beschwert habe, einschließlich 3 x Lärmprotokoll, reden sie in „F“ Worten über mich, knallen extra und toben durch die Wohnung und rülpsen noch extra laut vor meiner Tür, wenn sie nachts nach Hause kommen. Angeblich bin ich die einzige Mieterin, die das hört, obwohl die Frau des Vermieters auch einmal wach wurde, der Vermieter selbst einmal und auch mit den Herren Gespräche geführt hat. Diese sagen ihm, das alles nicht stimmt bis auf das eine mal, wo der Vermieter auch wach wurde und so Aussage gegen Aussage steht. Die Herren machen fröhlich weiter, kommen vor jedem freien Tag nachts nach Hause und knallen die Tür. Meist schlafe ich an diesen Tagen nur drei Stunden und die Schlaftabletten helfen auch nicht mehr, wenn ich nach zwei Stunden wieder geweckt werde, habe ich Herzrasen. Mein Vermieter meint ich brauche einen Zeugen oder soll ihn anrufen, aber wenn die Tür schon geknallt ist, hört er doch auch nichts mehr. Was kann ich tun?
    Vielen Dank für eine Antwort im voraus.
    Mit freundlichen Grüßen
    S.Velltus

    • Dennis Hundt
      9. November 2012 - 18:08 Antworten

      Hallo Frau Velltus,

      ich würde mir in der Tat einen Zeugen besorgen, der auch das Lärmprotokoll gegenzeichnet. Irgendwann ist sicherlich eine Mietminderung möglich. Viel mehr werden Sie als nächsten Schritt nicht unternehmen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexandra
    15. November 2012 - 18:33 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    im Sommer dieses Jahres sind wir in eine Altbau-Wohnung mit sehr hohen Decken eingezogen. Offenbar ist die Schallisolierung in diesem Haus jedoch mangelhaft.
    Grundsätzlich haben wir keine Probleme damit, uns mit den anderen Mietern zu arrangieren, nur ein Nachbar (er wohnt gleich über uns) macht uns das Leben in der neuen Wohnung mehr als unangenehm.
    Sobald wir im Wohnzimmer Musik anmachen, macht er sich durch die Decke mit einem Besenstiehl bemerkbar. Da wir keinen Ärger wollen, drehen wir die Lautstärke dann sofort herunter, das Problem ist nur, dass die Musik teilweise schon so leise ist, dass selbst wir sie im Raum nebenan kaum noch hören können und trotzdem klopft unser Nachbar gegen unsere Decke. Hinzu kommt, dass ich Klavier spiele. Das ist natürlich nicht jedermanns Sache, doch halten wir alle gängigen Hausordnungen ein. Auch wenn es um das Betätigen unserer Musikanlage geht. Es kam bereits zu einer lautstarken Diskussion mit diesem Herrn, in dem er zugab, u.a. beim Gehen absichtlich besonders laut aufzustampfen, um uns zu ärgern. Das empfinde ich als Schikane, wenn man bedenkt, dass wir uns um ein Entgegenkommen bemühen. Mittlerweile klopft er so heftig gegen die Decke, dass sich die Halterung unseres Kronleuchters um einige Zentimeter von der Decke abgelöst hat und ich schon befürchte, dass der Leuchter bald herunterfällt und das Parkett beschädigt.
    Was sollen wir nun am besten unternehmen, damit sich diese Situation ändert? Ich wollte unserer Vermieterin einen Brief schreiben, in dem wir die Situation schildern. Wäre es eventuell auch eine Idee, sich um bessere Schallisolierung zu bemühen?
    Vielen Dank schon jetzt für Ihre Antwort.
    Viele Grüße,
    Alexandra S.

    • Dennis Hundt
      15. November 2012 - 18:37 Antworten

      Hallo Alexandra,

      ich denke Sie gehen den richtigen Weg. Informieren Sie die Vermieterin und bitten Sie um Abhilfe. Eine bessere Isolierung ist mit hohen Kosten verbunden, aber das ist wohl die beste Möglichkeit den Konflikt zu lösen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • enna
    14. Januar 2013 - 21:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    seit über einem Monat hört meine Nachbarin übermäßig laut Musik. Mittlerweile ist es täglich mindestens 1/2 Stunde laute Musik, die trotz geschlossener Türen in allen Räumen deutlich zu hören ist. Ich wohne in einem 6-Parteien-Haus und die Nachbarin wohnt direkt neben meiner Wohung. Ihr Wohnzimmer (wo die Musikanlage steht) befindet sich direkt neben dem Kinderzimmer meiner 2jährigen Tochter. Dort ist natürlich die Musik am lautesten zu hören. Es wird keine Rücksicht auf die Mittags- oder die Nachtruhe genommen. Gespräche mit ihr sind erfolglos verlaufen, auch die Polizei war schon erfolglos da. eine Abmahnung vom Vermieter hat sie auch schon deswegen. Da der Lärm unerträglich ist, möchte ich den Vermieter nochmal zum Handeln auffordern und dann gegebenenfalls die Miete kürzen. Da ich mir aber nicht sicher bin um wieviel Prozent ich diese kürzen kann, würde ich gerne wissen, wie man feststellt, was angemessen ist. Ich als Laie kann das nicht einschätzen. Oder ist es besser, wenn ich die Miete dann ersteinmal unter Vorbehalt zahle, um dann rückwirkend die Höhe festzulegen? Ein Lärmprotokoll als Beweis führe ich schon, habe aber meistens keine Zeugen, da mein Mann im Schichtdienst arbeitet und die anderen Nachbarn auf unserer Etage schon älter sind und nicht mehr so gut hören, und die in der Etage darunter oft nicht da sind und es nicht bis dahin schallt.

    • Dennis Hundt
      15. Januar 2013 - 23:33 Antworten

      Hallo Enna,

      Sie sollten sich informieren wie Gerichte in ähnlichen Fällen entschieden haben. Im Normalfall orientiert man sich an Minderungsquoten, die Gerichte als angemessen beurteilt haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stefanie Lippert
    23. April 2013 - 20:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich wohne seit Februar in einer Mietwohnung. Nach ein paar Tagen habe ich immer wieder ein Klavierspielen gehört. Es ist so laut, dass ich mich kaum konzentrieren kann (Studentin, die lernen muss) selbst das Lauter stellen des Fernsehers brachte nichts und konnte das nervige „Spielen“ nicht übertönen.

    Also ging ich zur Nachbarin, um sie zu bitten, das Klavierspielen doch bitte etwas zu reduzieren oder auf den Lärm zu achten. Sie war verständnisvoll und man hörte 2 Tage lang gar nichts.

    Danach ging das ganze von vorne los. Morgens/mittags/abends immer mal wieder, keine geregelten Spielzeiten, auch nach 20-21 Uhr.

    Es ist so unerträglich, dass ich schon auf Wohnungssuche bin. Auf das Klingeln an der Haustür reagieren sie nicht mehr, außerdem werden zusätzlich noch Türen zu geschlagen usw.

    Meine Frage ist, was ich dagegen tun kann. Polizei rufen wegen Ruhestörung?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

    Grüße Stefanie Lippert

  • Marko S.
    27. Mai 2013 - 10:15 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Ich werde seit über einem halben Jahr regelmäßig zwischen 5 und 6 Uhr aus dem Bett getrampelt. Ich habe an die betreffenden Mieter seitdem 2 freundliche Briefe geschrieben und sie auch persönlich angesprochen. Meine Bitte ein vernünftiges Gespräch mit mir zu führen bzw. mir den Grund für ihr Verhalten zu nennen wurde nicht beantwortet. Man versucht mir weitgehenst aus dem Wege zu gehen. Wie sehen meine rechtlichen Optionen aus? Kann ich den Mieter auf Unterlassung verklagen (mit der Privatrechtschutzversicherung) oder läuft alles nur über den Vermieter ? Eine Mietrechtschutz habe ich leider nicht. Haben Sie Tipps zum weiteren Vorgehen?

    Vielen Dank und viele Grüße
    Marko S.

  • Olga P
    21. September 2013 - 13:45 Antworten

    Wie sieht es aus, wenn der Ruhestörer ein unter Demenz leidender älterer Herr ist, der sich in einer rechtlichen Betreuung befindet? Kann man hier ebenfalls eine Unterlassungsklage in Erwägung ziehen? Der Lärm entstammt einer Stereoanlage bevorzugt am Wochenende Samstag und Sonntag von ca. 12:00 – 15 oder 16:00 Uhr. Die Quelle könnte man ja durchaus entfernen. Aussage des Betreuungsbüros und der Hausverwaltung bislang „da kann man nichts machen“. Bei uns vibriert allerdings der Fußboden und informiert wurden wir vor dem Einzug ebenfalls nicht über die Situation.

  • Manuela L.
    12. Januar 2014 - 02:12 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,

    was kann ich machen und wie ist die Rechtslage?

    Ich wohne in einem Altbau, dieser hellhörig ist, was ich bei Begehung vor Einzug nicht wusste.

    Meine Nachbarin hält sich, seit der neue Partner da ist, an keine Ruhezeiten mehr.
    Nächtliches Getrampel.,lautes Fernsehen, laufen und rennen auch mit Schuh Absätzen über den Holzboden bis spät in die Nacht und Türen zu schlagen.
    Gespräche brachten nichts, auf schriftliches, keine Reaktion. Und Vermieter nimmt mich nicht ernst. Lärmprotokoll führe ich bereits.
    Der Lärm zermürbt mich und ich weiß nicht mehr weiter….

    Was ist zu tun?

    Besten Dank für Ihre Rückantwort.

  • Matthias E.
    5. November 2015 - 23:15 Antworten

    Interessant wäre ja auch, was eigentlich wirkungsvoll ist, wenn der Vermieter sich nicht kümmert. Lärmprotokolle und Beschwerde wurde beim Vermieter eingereicht, alles unterschrieben von 3 Mietern. Gesprochen wurde mit den Verursachern auch 2 mal höflich, null Wirkung.

    Anzeige beim Ordnungsamt läuft. Selbst das Ordnungsamt (Berlin) sagte mir, die Vermieter tun sich heutzutage oft schwer damit, einzuschreiten. Warum auch immer. Am Geld kann es nicht liegen, es ist eine große Gesellschaft mit weltweit 200.000 Wohnungen.

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