Mietvertrag

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Mietvertrag: Allgemein


Bei der Vermietung einer Immobilie regelt der zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossene Mietvertrag alle relevanten Dinge, die in Verbindung mit der Vermietung stehen. Auch wenn ein Mietvertrag in der Regel schriftlich abgeschlossen wird, so ist dies nicht zwingend vom Gesetzgeber vorgeschrieben.

Sind sich beide Parteien einig, ab wann das Mietverhältnis erfolgen soll und wie hoch die monatlich zu zahlende Miete ist, so kann ein Mietvertrag auch mündlich zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden, wobei in diesem Fall dann grundsätzlich die gesetzlichen Vorgaben und Richtlinien zum Einsatz kommen, welche in den §§ 535 bis 580a BGB festgelegt sind. (mehr zum mündlichen Mietvertrag)

Üblicherweise kommen bei einer Vermietung Formularmietverträge zum Einsatz, die im Handel, im Internet oder bei Mietervereinen erhältlich sind.

Unterschiedliche Arten von Mietverträgen

Je nach Art der Vermietung müssen im Mietvertrag zusätzliche Punkte mit aufgeführt werden, damit der Mietvertrag auch wirksam ist und es nicht zu Unstimmigkeiten kommt, die nicht selten vor Gericht ausgetragen werden. Ganz gleich, um welche Art des Mietvertrags es sich handelt, gelten für das Mietrecht die §§ 535 BIS 580a BGB.

Unbefristeter Mietvertrag

Üblicherweise wird ein unbefristeter Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter geschlossen. Hierbei werden innerhalb des Mietvertrags der Beginn der Mietzeit und die monatlich zu zahlende Nettokaltmiete sowie die Betriebsnebenkosten festgelegt.

Um das Mietverhältnis ordentlich beenden zu können, gilt für den Mieter grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573 c BGB).

Für den Vermieter beträgt die Kündigungsfrist abhängig von der Mietzeit mindestens 3 Monate (§ 573 c Abs. 1 Satz 2 BGB) zusätzlich ist der Vermieter bei einer Vertragskündigung an die Vorgaben des § 573 BGB gebunden (der Vermieter muss eine Kündigung im Gegensatz zum Mieter stets begründen, z.B. mit Eigenbedarf).

Zeitmietvertrag


Unter bestimmten Voraussetzungen, die im § 575 BGB festgelegt sind, besteht ebenfalls die Möglichkeit für einen Zeitmietvertrag. Hierbei wird neben dem Beginn der Mietzeit auch das Ende dieser schriftlich festgelegt. Eine vorzeitige Vertragskündigung ist sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter her ausgeschlossen.

Sollte eine vorzeitige Vertragskündigung zwingend erforderlich sein, so ist dieses nur mit dem Einverständnis der anderen Partei möglich (Muster für eine Mietaufhebungsvereinbarung). Aufgrund der gesetzlichen Vorschriften zum Abschluss eines Zeitmietvertrages sollte dieser grundsätzlich schriftlich erfolgen.

Zwischenmietvertrag (Untermietvertrag)

Der Zwischenmietvertrag, der auch unter dem Begriff Untermietvertrag bekannt ist, ist eine besondere Form des Mietvertrags. Hierbei vermietet der Hauptmieter einer Wohnung ein Zimmer oder unter Umständen auch die gesamte Wohnung an eine dritte Person und erhält dafür eine entsprechende Miete. Ehe ein Hauptmieter einen Zwischenmietvertrag abschließen kann, muss gemäß § 540 BGB grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden.

Wichtig: Auch wenn der Vermieter einer Untervermietung zustimmt, so trägt der Hauptmieter weiterhin Verantwortung für die Wohnung und kann vom Vermieter für Schäden haftbar gemacht werden, die durch den Untermieter entstanden sind (§540 Abs. 2 BGB).

Besondere Formen eines Mietvertrags

Zwei weitere Formen eines Mietvertrags sind der Staffelmietvertrag und der Indexmietvertrag. Das Besondere an diesen beiden Mietverträgen ist, dass hier bereits bei Vertragsabschluss die Mieterhöhung, welche sich von der üblichen Mietanpassung unterscheidet, festgelegt wird.

Staffelmietvertrag

In einem Staffelmietvertrag (§ 557 a BGB) wird bereits bei Vertragsabschluss eine meist jährliche Mieterhöhung vereinbart. Innerhalb des Vertrages werden die Zeiträume ebenso wie die Höhe der Mietsteigerungen festgehalten.

Eine ordentliche Kündigung für den Mieter kann für maximal 4 Jahre ausgeschlossen werden. Im Anschluss daran gelten dann die gesetzlichen Kündigungsfristen für eine Mietvertrag nach § 573 und § 573 a BGB. Häufig kommt es vor, dass ein Staffelmietvertrag mit einem Zeitmietvertrag verbunden wird.

Indexmietvertrag

Bei einem Mietvertrag, in dem die Indexmiete gemäß § 557 b BGB vereinbart wurde, erfolgt eine Mieterhöhung nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

Bei einer Indexmiete wird die Miete anhand des Preisindex für die Lebenserhaltung aller in Deutschland befindlichen privaten Haushalte bestimmt. Dieser Preisindex wird in regelmäßigen Abständen durch das Statistische Bundesamt ermittelt.

Da sowohl bei einem Staffelmietvertrag als auch bei dem Indexmietvertrag eine Mieterhöhung bereist festgelegt wurde, ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen.

Mietvertrag bei Beziehern von ALG II (Hartz IV)

Bei Bezug von ALG II (Hartz IV) werden nur dann die Kosten für die Miete in voller Höhe anerkannt und übernommen, wenn diese nach §  SGB II als angemessen angesehen werden.

Hierfür sind in erster Linie die Anzahl der Personen, die Größe und die Miete der Wohnung ausschlaggebend. Nur wenn die zu zahlende Miete angemessen ist, können durch die ARGE unter Umständen auch die Kosten für einen Umzug oder eine eventuell benötigte Kaution übernommen werden.

Jedoch müssen hierfür die Kosten vor Unterzeichnung des Mietvertrags von der zuständigen Stelle genehmigt und als angemessen anerkannt werden. Ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben und wird die Miete als nicht angemessen angesehen, so kann die ARGE die Mietzahlung kürzen oder verweigern, welches unter Umständen zu Problemen führen kann.

Damit es hier zu keinen Problemen kommt, sollte vor Vertragsunterzeichnung der Sachbearbeiter aufgesucht werden.

Darauf sollte bei Abschluss eines Mietvertrags geachtet werden


Ist der Mietvertrag erst einmal von Vermieter und Mieter unterzeichnet worden, so ist dieser für beide Parteien bindend. Ein einseitiger Rücktritt vom Mietvertrag ist nicht möglich. Aus diesem Grund sollte der Mietvertrag vor Vertragsunterzeichnung in Ruhe durchgelesen werden.

Häufig kommt es vor, dass insbesondere bei den Schönheitsreparaturen unwirksame Klauseln durch den Vermieter eingesetzt werden. Der § 28 Abs. 4 der zweiten Berechnungsverordnung legt hier eindeutig fest, welche Schönheitsreparaturen durch den Mieter ausgeführt werden müssen, sofern der Zustand dies erforderlich macht. Als Richtwert können die vom BGH als angemessene Fristen für Schönheitsreparaturen angesehen werden.

Nimmt der Vermieter unwirksame Klauseln zu den Schönheitsreparaturen in den Mietvertrag auf, so wird in der Regel die gesamte Klausel unwirksam.

Werden dem Mieter innerhalb der Renovierungsklausel zu strenge Fristen zur Renovierung vorgegeben, so sind diese Vorgaben unwirksam. Ebenso sind Klauseln, in denen bei Auszug grundsätzlich die gesamte Wohnung renoviert werden, muss unwirksam und haben zur Folge, dass der Mieter bei Auszug gar nicht renovieren muss.

Sind Kündigungsfristen innerhalb des Mietvertrags angegeben, so dürfen diese sich in keinem Fall nachteilig für den Mieter auswirken und müssen mindestens die im § 573 c Fristen einhalten. Hierbei ist besonders auf die Kündigungsfristen für den Vermieter zu achten, da sich diese mit der Dauer der Mietzeit nach 5 und nach 8 Jahren um jeweils 3 Monate verlängert.

Ebenfalls dürfen das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB nicht ausgeschlossen werden.

Der Vermieter darf während der Mietzeit nur die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Zudem können nicht umlagefähige Nebenkosten zwar im Mietvertrag genannt werden, brauchen aber vom Mieter nicht bezahlt werden.

Umso wichtiger ist es, die Nebenkostenabrechnung aufmerksam zu prüfen und bei Bedarf Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einzulegen. Hier machen viele Vermieter Fehler – nicht unbedingt aus Absicht, sondern vielmehr aus Unwissenheit.

Werden zusätzliche Absprachen im Zusammenhang mit dem Mietvertrag getroffen, so ist es empfehlenswert, diese ebenfalls innerhalb des Mietvertrags festzuhalten. Bei Formularmietverträgen ist in der Regel hierfür entsprechender Platz vorgesehen. Hier können auch bestehende Mängel oder Beschädigungen eingetragen werden, wenn diese nicht in einem Abnahmeprotokoll festgehalten werden.

Ein grundsätzlicher Tipp am Ende des Artikels:

Der Vermieter kann sich nur in einem sehr schmalen Bereich des Mietrechts bewegen. Soll heißen, das Mietrecht ist sehr mieterfreundlich.

Verbaut der Vermieter also unwirksame Vereinbarungen im Mietvertrag so sind diese im Regelfall nicht wirksam und sind am Ende oftmals nachteilig für den Vermieter. Zum Beispiel weil der Mieter die gesamte Auszugsrenovierung aufgrund einer unwirksamen Klausel nicht durchführen muss.

Besteht Unsicherheit, ob alle Klauseln im Mietvertrag wirksam sind, so können die örtlichen Mietervereine oder ein Anwalt weiter helfen.

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von Dennis Hundt | 5 Kommentare