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Mieterhöhung Modernisierung

Um den Wohnwert eines Objektes zu erhalten oder auch zu steigern, ist oftmals eine Modernisierung notwendig.

Wann und in welchem Umfang eine Modernisierung innerhalb der Mietwohnung stattfindet, liegt im Ermessen des Vermieters.

Der Mieter muss diese Modernisierung, zu der auch das Erreichen von Einsparungen an Wasser oder Energie gehört, dulden (Zum Beispiel die Wärmedämmung von Dach oder Fassade). Jedoch nur dann, wenn die anstehenden Modernisierungsarbeiten keine unzumutbare Härte für den Mieter bedeutet.

Wann und wie muss eine Modernisierung vom Vermieter angekündigt werden?

In § 554 BGB hat der Gesetzgeber die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters in Hinblick auf die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen festgelegt.

Hiernach muss der Vermieter seine Mieter eine geplante Modernisierung spätestens 3 Monate vor dem geplanten Beginn der Arbeiten schriftlich per Post, E-Mail oder auch Fax (in sogenannter Textform) dem Mieter ankündigen. Inhalt dieser Ankündigung muss neben dem geplanten Beginn der Maßnahme auch die Art und der Umfang, sowie die geplante Dauer der Arbeiten sein. Ist nach Abschluss der Modernisierung eine Mieterhöhung geplant, so ist der Vermieter ebenfalls dazu verpflichtet dem Mieter über die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren.

Einzig, wenn die Modernisierung auf Anordnung einer Behörde durchgeführt werden muss, entfällt die Ankündigungsfrist von drei Monaten. In einem solchen Fall ist dann eine besondere Dringlichkeit zu berücksichtigen. Dieses entschied der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 04.03.2009 (BGH VIII ZR 110/08)

Entsteht durch die Modernisierung eine unzumutbare Härte, so kann der Mieter dieser schriftlich widersprechen. Dieses gilt auch, wenn die zu erwartende Mieterhöhung eine untragbare Höhe aufweist.

Ab wann und in welchem Umfang darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

Hat der Vermieter in Verbindung mit den Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung angekündigt, so kann er diese nach Abschluss der kompletten Arbeiten geltend machen. Hierbei darf die jährliche Mieterhöhung nach §  559 BGB jedoch nicht mehr als 11% der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.

Kosten, die im Zuge der Modernisierung durch reine Renovierungsarbeiten (Instandhaltungsarbeiten) angefallen sind, dürfen bei der Berechnung der Mieterhöhung nicht mit einbezogen werden. Ebenso dürfen Zuschüsse von staatlicher oder kommunaler Seite nicht mit angerechnet werden (§ 559a BGB).



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77 Antworten auf "Mieterhöhung Modernisierung"

  • Koch
    30. Mai 2011 - 19:52 Antworten

    Unser Vermieter will die Kosten einer Installation von einem Gartenwasseranschluss auf alle Mieter umlegen, obwohl nur ein Mieter diesen Anschluss nutzt und die anderen fünf Mietparteien einen Brunnen nutzen! Ist das legitim? Ich hätte gern eine Ablehung an den Vermieter gesandt, wo alle Mieter unterschreiben, welche via Brunnen versorgt sind. Kann mir jemand eine geeignete Formulierung senden gern mit einem sicheren §. Danke.

    • Dennis Hundt
      31. Mai 2011 - 11:26 Antworten

      Hallo Herr Koch, leider kann ich Ihnen an dieser Stelle keine rechtsverbindliche Auskunft geben. Wenn die Umlage über §559 (Modernisierung) erfolgen soll, ist sicherlich entscheidend, ob Sie als Mieter durch den Wasseranschluss einen Mehrwert erhalten. Hier müssen aber noch einige weitere Punkte einbezogen werden, z.B. ob alle Mieter einen Garten haben / nutzen. Ob die Bewässerung über den vorhandenen Brunnen von Hand oder über eine elektrische Pumpe erfolgt etc.
      Beste Grüße, Dennis Hundt

  • Liedmann Dieter
    12. Dezember 2011 - 15:41 Antworten

    Ich möchte wissen ob eine neue Pelletsheizung eine Modernisierung, nach § 559 ist. Es wurde keine Wärmedämmung vorgenommen auch die alten Holzfenster sind nicht ausgewechselt. Stimmt es, dass bei einer neuen Heizanlage mindestens 30% an Energiekosten eingespart werden müssen.

    Mit freundliche Grüße
    Dieter Liedmann

    • Dennis Hundt
      12. Dezember 2011 - 15:50 Antworten

      Hallo Herr Liedmann,

      danke für Ihren Kommentar. Ich gehe davon aus, dass es bislang keine Zentralheizung in dem Haus gab. Eine Mieterhöhung durch eine Modernisierung kann vorgenommen werden, wenn:

      – der Gebrauchswert Ihrer Wohnung dauerhaft erhöht wird,
      – die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder
      – nachhaltig Energie oder Wasser eingespart wird.

      Bereits einer der genannten Punkte würde genügen. Ich sehe in Ihrem Fall sogar alle drei Punkt als zutreffend an. Das mindestens 30 Prozent Energie eingespart werden müssen, kann ich nicht bestätigen.

      Ohne die Sachlage genau zu kennen, sieht es für mich so aus, als wenn die Mieterhöhung grundsätzlich rechtmäßig ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Karsten Haas
    15. Dezember 2011 - 16:00 Antworten

    Unser Vermieter lässt derzeit umfangreiche Renovierungsmaßnahmen am Haus (6 Parteien) durchführen. Die außen aufgebrachte Wärmedämmung ist seit ein paar Wochen abgeschlossen, die restlichen Verputzarbeiten werden in der nächsten Woche abgeschlossen. Das Haus ist größtenteils bereits neu angestrichen, die Restarbeiten erfolgen im März. Wir wurden Anfang des Jahres darüber informiert, dass renoviert wird. Im September wurde mit der Maßnahme begonnen. Ende November haben wir nun ein Schreiben erhalten, dass sich die Miete zum 1. Januar um 50 Euro erhöht. Ist das in Ordnung? Mir geht es dabei nicht um den Betrag, sondern darum, ob die Erhöhung so schnell möglich ist zumal zwar die Dämmung, nicht aber die Baumaßnahme abgeschlossen ist.
    Vielen Dank. Karsten Haas

    • Dennis Hundt
      15. Dezember 2011 - 16:27 Antworten

      Hallo Herr Haas,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Gerne versuche ich die Lage einzuschätzen. Der Vermieter muss Ihnen mindestens drei Monate vor Baubeginn die Art, den Umfang, den Beginn, die voraussichtliche Dauer der Modernisierung und auch die Höhe der zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen (BGB § 554 (3)). Diese korrekte Ankündigung der Modernisierung ist Grundvoraussetzung für eine Mieterhöhung nach §559 BGB (Modernisierung).

      Das Thema ist stark von Rechtsprechung geprägt. Zum Teil gibt es auch die Auffassung, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten verschiebt, wenn die Ankündigung nicht Anforderungen des BGB § 554 (3) entspricht, z.B. die Mieterhöhung um mehr als 10% von der Ankündigung abweicht oder gar nicht genannt ist.

      Grundsätzlich kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen geltend gemacht werden. Denn hierfür braucht es die Schlussrechnung für die Arbeiten.

      Zur Mieterhöhung: Der Mieter ist verpflichtet die höhere Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhung zu zahlen. Das wäre bei Zugang Ende November der 1. Februar 2012.

      Eins ist noch wichtig, wir reden hier über eine Mieterhöhung nach §559 (Modernisierung). Ein „normale“ Mieterhöhung nach §558 (ortsübliche Vergleichsmiete) kann der Vermieter völlig losgelöst von den Baumaßnahmen durchführen.

      Gut, soviel zu Ihren Fragen. Ich denke es liegt einiges im Argen bei Ihrem Fall. Sie sollten die Unterlagen genauer prüfen (lassen), sich vielleicht Rat bei einem Fachmann in Ihrer Nähe einholen.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniela
    4. Januar 2012 - 12:05 Antworten

    Unser Vermieter hat im letzten Jahr den ganzen Boden des Hofes neu gemacht. Nun haben wir ein Schreiben, mit Zustimmungserklärung zur Bestätigung, zur Mieterhöhung von 100,- EUR monatlich (KM) erhalten. So viel, geht das überhaupt? Das ist doch unfassbar. (Berlin Alt-Tempelhof).

    Daniela

    • Dennis Hundt
      4. Januar 2012 - 12:59 Antworten

      Hallo Daniela,

      danke für die Frage. Möchte der Vermieter wegen einer Modernisierung erhöhen oder möchte er eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchführen? Es ist entscheidend, wie er die Mieterhöhung begründet. Erhöht er wegen einer Modernisierung, steht erst mal zur Frage, ob überhaupt eine Modernisierung vorliegt. Eine Erhöhung wegen einer Modernisierung muss er zudem genauesten berechnen (Stichwort: 11%) – das haben Sie sicherlich in dem Artikel gelesen. Um Ihnen einen Tipp geben zu können, brauche ich noch mehr Informationen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gerharz
    8. Januar 2012 - 19:46 Antworten

    Mein Vermieter ließ im Frühjahr / Sommer letzten Jahres in meiner gesamten Wohnung eine Spezialtapete zur Wäremämmung von einem Maler an die Decken und Dachschrägen anbringen. Angekündigt hatte er mir diese Maßnahme ein paar Wochen vorher am Telefon, zwecks Terminabsprache. Von einer Erhöhung der Miete war keine Rede.

    Nun kam Anfang diesen Monats ein Schreiben über eine Mieterhöhung: ab Mai um 25 Euro ohne jeden Beleg. Ich zahle derzeit 425 Euro zzgl. 210 Euro NK bei 2 Personen in einer 80qm Wohnung.

    Die Maßnahme hat knapp anderthalb Wochen gedauert. Kann er eine Mieterhöhung trotzdem noch darauf beziehen? Da ohne Belege oder ähnliches die Erhöhung nicht wirksam wird, interessiert mich nun ob er generell das Recht hat, oder worauf ich nun außerdem noch achten muss. Soweit ich weiss ändert sich die Frist zusätzlich auf 6 statt 3 Monate aber detailiertere Informationen finde ich nicht zu so einem Fall.

    Bitte um Hilfe!

    Vielen dank im voraus!

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2012 - 20:10 Antworten

      Hallo Gerharz,

      danke für Ihren Kommentar. Zum einen denke ich, dass es sich tatsächlich um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Sie könnten Ihrem Vermieter erst mal mitteilen, dass sich die Frist bis zur Mieterhöhung von drei auf sechs Monate verlängert, alleine schon deshalb, weil er Ihnen den Erhöhungsbetrag nicht vor der Modernisierung mitgeteilt hat. Dann haben Sie die Mieterhöhung erst einmal vom Tisch. Schauen Sie ins BGB, § 559b ist ganz wichtig für Ihren Fall.

      Ihr Vermieter kann natürlich nicht einfach pauschal 25 Euro erhöhen. Vielmehr muss er ganz genau belegen, wie er diese Summe berechnet. Stichwort: 11% der Kosten. Achtung: Instandhaltungskosten müssen hier wieder heraus gerechnet werden.

      Wie lange nach einer Modernisierung ein Vermieter noch eine Mieterhöhung aussprechen darf ist unklar. Eines ist sicher, er sollte nicht zu lange warten.

      Ich denke, wenn Ihr Vermieter sich genau an die gesetzlichen Vorgaben hält, kommt er zur seiner Erhöhung. Wenn nicht, können Sie die Erhöhung zumindest noch etliche Monate hinausschieben.

      Viele Grüße

      Dennis

      • Gerharz
        10. Januar 2012 - 00:12 Antworten

        Vielen Dank!

  • Siggi
    31. Januar 2012 - 22:32 Antworten

    Wir haben zum 01.02.2012 einen Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschrieben. Heute 31.01.2012 erhielten wir einen Brief, dass das Haus ab April modernisiert werden soll und wir danach circa 83 € mehr Miete zahlen sollen. Ist es rechtens, dass der Vermieter uns dies nicht bei Vertragsabschluss mitgeteilt hat, obwohl er es zu dem Zeitpunkt eigentlich schon hätte wissen müssen und wie können wir reagieren. Wohnen wollen wir weiterhin in der Wohnung, da wir keine Ausweichmöglichkeit haben und auch schon ordentlich Geld in die Renovierung der Wohnung gesteckt haben.

    • Dennis Hundt
      31. Januar 2012 - 22:46 Antworten

      Hallo Siggi,

      danke für den Kommentar. Leider ist mir kein ähnlich gelagerter Fall bekannt, daher kann ich schlecht Stellung nehmen. Die Erhöhung wird ja erst nach Abschluss der Renovierung fällig, von daher vermutlich erst im Sommer. Sie haben im Gegenzug die Möglichkeit die Miete während der Modernisierung wegen den Bauarbeiten zu mindern – das nur als Tipp.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carola
    21. Februar 2012 - 12:47 Antworten

    Ich würde gerne wissen ob Zuschläge für eine Modernisierung ständiger Bestandteil für die Miete sind. Seit dem 01,01,2002 zahlen wir 18.21€ monatlich für eine Balkonverglasung.
    Die Gesamtkosten beliefen sich zum Zeitpunkt der Moderniesirung auf 3,885,00DM/1,986,40€

    • Dennis Hundt
      21. Februar 2012 - 12:49 Antworten

      Hallo Carola,

      ja, eine Mieterhöhung nach einer Modernisierung bleibt „für immer“ Bestandteil der Miete.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Charlotte Werneke
    29. Februar 2012 - 12:17 Antworten

    Auch mich hat es nun getroffen: Ende Dezember 2011 erhielt ich ein Schreiben, das eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen um 1,58 Euro/qm bereits ab dem 01.01.2012 ankündigte (ca. 150 Euro mehr Kaltmiete/Monat). Da ich dieser Forderung nicht zustimmte, wurde zumindest das Fälligkeitsdatum auf den 01.03.2012 verlegt und es wurde mir die Rechnung offen gelegt, die zu dieser Mieterhöhung führt. Nach einer Prüfung dieser Aufstellung gehe ich davon aus, das nicht nur Modernisierungen, sondern auch Instandsetzungsarbeiten mit 11 % umgelegt wurden. Ich komme dazu, da eine baufällige Treppe im Hof durch eine neue ersetzt werden musste. Im Prinzip handelt es sich um die selbe Treppe – aber die neue ist betretbar! Sehe ich das richtig, das es keine Modernisierung, sondern eigentlich eine fällige Instandsetzung war? Mein Vermieter hat mich darauf hingewiesen, das ich verpflichtet bin, dieser Mieterhöhung zuzustimmen, zumal die ortsübliche Vergleichsmiete damit nicht überschritten würde. Wie könnte ich vorgehen? Vielen Dank für Ihre Anregungen!

    • Dennis Hundt
      29. Februar 2012 - 12:29 Antworten

      Hallo Frau Werneke,

      Mitte Dezember zum 01.01. zu erhöhen geht natürlich nicht. Da haben Sie absolut richtig reagiert. Ich halte die Erneuerung der Treppe auch für eine Instandhaltung. Oftmals ist Modernisierung und Instandhaltung schwer abzugrenzen, in Ihrem Fall gehe ich aber stark von Instandhaltung / Instandsetzung aus.

      Ich würde der Erhöhung widersprechen und den Vermieter bitten, die Instandhaltungspositionen zu entfernen. Nennen Sie als Beispiel doch einfach die Treppe. Somit halten Sie sich die Option offen, dass ggf. noch weitere Instandhaltungen versteckt sind. So können Sie auch noch die korrigierte Erhöhung auf Herz und Nieren prüfen.

      Grundsätzlich ist es natürlich schwer aus der Entfernung einen Tipp zu geben, vor allem ohne die Unterlagen zu kennen. Betrachten Sie meine Zeilen einfach als unverbindlichen Ratschlag.

      Gerne können Sie hier nochmals kommentieren, wie es bei Ihnen weiter gegangen ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Charlotte Werneke
    29. Februar 2012 - 13:36 Antworten

    Vielen Dank, Herr Hundt, für die rasche Antwort!

    Es tun sich weitere Fragen auf. Wie verhält es sich mit der Frist der „Zustimmungsfordernis“? Wenn sich die Bedingungen in der Forderung ändern (z.B. Wirksamkeitstermin, oder, wie nun aktuell, eine Neuberechnung der Modernisierungskosten), wird dann erst ab dem Termin einer korrekten Forderung die Frist laufen (ab dato bis zum Ende des 2. Kalendermonats), oder wird die Zeit bereits gezählt ab einem ersten – wenn auch unkorrekten – Schreiben? Gibt es dabei einen unterschied zwischen formal unkorrekt (Meinem ersten Schreiben lag keine Kostenaufstellung bei) und inhaltlich unkorrekt (Instandsetzung fließt in Modernisierung ein)?

    Sollte ich nun bei meinem Widerspruch wegen der Instandhaltungspositionen der Mieterhöhung teilweise zustimmen, oder bedarf es noch keiner Zustimmung?

    Grüße zurück,
    Charlotte

    • Dennis Hundt
      29. Februar 2012 - 15:30 Antworten

      Hallo Charlotte,

      es ist alles sehr komplex. Sie sollten sich bei Bedarf tiefer in das Thema einarbeiten. Ich kann hier immer nur zu einzelnen Punkten und Fragen Stellung nehmen.

      Ich versuche mich kurz zu fassen:

      Wenn Ihr Vermieter die Modernisierung drei Monate vor Beginn der Arbeiten angekündigt hat, dort bereits einen Betrag für die Mieterhöhung genannt hat und er diesen jetzt nicht mehr als 10% überschreitet, müssen Sie zum übernächsten Monat nach Zugang der Mieterhöhung zahlen (3 Monate). Hat er diese Vorgaben nicht erfüllt, muss er 6 Monate länger warten (in der Summe 9 Monate), bis Sie nach der Erhöhung auch zahlen müssen. Siehe hierzu §559 BGB.

      Einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung müssen Sie nicht zustimmen. Wenn alles korrekt ist, müssen Sie die erhöhte Miete einfach zahlen.

      Ich gehe davon aus, dass die Frist, bis zur Zahlung der neuen Miete erst zu laufen beginnt, wenn Sie eine formal und inhaltlich korrekte Erhöhung bekommen. Meiner Meinung nach beginnt die Frist also wieder von neuem zu laufen.

      Aber wie gesagt, ich kann hier schon alleine aus zeitlichen Gründen keine verbindlichen Aussagen treffen. Im Zweifel sollten Sie selbst recherchieren oder einen Anwalt zu Rate ziehen. Ohne Einblick in alle Unterlagen ist es wirklich nicht einfach den Fall zu beurteilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jana W.
    12. März 2012 - 14:02 Antworten

    Guten Tag,

    vielen Dank für diese hilfreichen Informationen.

    Wenn ich es richtig verstanden habe, ist bezüglich des Zeitpunktes der Mieterhöhung allein der Zugang der Erklärung maßgeblich.
    Bedeutet dies, dass die Mieterhöhung bei frühzeitiger und fromgerechter Erklärung tatsächlich schon verlangt werden kann, wenn mit den Modernisierungsarbeiten noch nicht einmal begonnen wurde?

    Sind ferner Modernisierungsarbeiten (Dämmung) an einem Dach eines Mehrfamilienhauses auch von denjenigen Parteien zu tragen, die lediglich das Erdgeschoss bewohnen?

    Vielen Dank!

    • Dennis Hundt
      12. März 2012 - 15:05 Antworten

      Hallo Jana,

      danke für den Kommentar. Nein, die Erhöhung kann man nicht bereits vor der Modernisierung aussprechen. Vielmehr müssen Sie die Maßnahme ankündigen und schon berechnen, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen wird. Erst nach der Modernisierung können Sie die eigentliche Mieterhöhung aussprechen, da Sie erst dann berechnen können, wie hoch die Mieterhöhung nun letztendlich ausfällt. Nach Abschluss der Arbeiten, wenn alle Rechnung als Berechnungsgrundlage vorliegen.

      Ich habe gerade ein wenig zur Umlage auf die EG-Mieter recherchiert. Leider ohne konkretes Ergebnis. Bei der Überlegung muss man am Ende aber nicht nur die EG-Mieter betrachten, sondern wohl auch alle anderen Mieter zwischen Dachgeschoss und Erdgeschoss. Ich würde Ihnen hierzu Fachbücher zur Modernisierung an Herz legen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Bauer
    20. März 2012 - 22:05 Antworten

    Aus der geplanten Modernisierung wird langsam ein Horrorspiel. Aus geplanten 6 Monaten sind bisher 1 1/2 Jahr geworden. Dadurch sind auch alle Kosten gestiegen. Schuld hierfür sind Fehlplanungen usw. Können diese Mehrkosten für Gerüst usw. auch auf die Mieter umgelegt werden?

    Noch eine 2 Frage:

    Durch die Wärmedämmung sollte eine Mieterhöhung von ca. 120.- Euro monatlich auf mich zu kommen.Derzeit habe ich im Jahr 1200 Euro Heiz- und Warmwasserkosten, davon sind 800 Euro Festkosten für die Bereitstellung und 400 Euro Verbrauchskosten. Durch die Erhöhung steigen meine Heiz- und Warmwasserkosten auf 2700 Euro.. DARF das sein. Ich sehe dabei keine Ersparnis für mich.

    Auf eine Antwort würde ich mich freuen..

    Andi

    • Dennis Hundt
      21. März 2012 - 14:51 Antworten

      Hallo Andreas,

      zum Punkt 1: Ich gehe nicht davon aus, das Mehrkosten aus Planungsfehlern auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

      zum Punkt 2: Es geht bei der Modernisierung um die Einsparung von Energie. Diese Energieeinsparung muss nicht unbedingt mit einer Entlastung in Ihrem Geldbeutel einhergehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex
    15. April 2012 - 19:38 Antworten

    Guten Tag,
    wir sind in etwa ähnlicher Situation, wie Karsten Haas (12. Dez. 2011) und zwar hat unserer Vermieter uns Ende März über Mieterhöhung wegen Modernisierung ab Juni informiert. Die Bauarbeiten (Modernisierung und Instandsetzung) wurden korrekt im voraus angekündigt, die Kosten der Instandsetzung wurden extra ausgewiesen und abgezogen.
    Die Bauarbeiten nach dem Plan sind aber immer noch nicht fertig:obwohl die Wärmedämmung schon angebracht ist, laufen die Malerarbeiten an der Fassade immer noch.
    Weiterhin wurde vor Beginn der Bauarbeiten auch die Installation einer Heizung im Treppenhaus angekündigt. Auch die Arbeiten sind noch nicht fertig, wurden aber fairerweise bei der Berechnung der Mieterhöhung nicht berücksichtigt.

    Zitat aus BGB § 559 (Mieterhöhung bei Modernisierung): „(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, …“

    Was uns hier unklar ist, ob damit nur die Bauarbeiten, die zur Modernisierung gehören, gemeint sind oder alles insgesamt nach Bauarbeitsplan, wie es angekündigt war?
    In dem Brief schreibt der Vermieter selbst: „… die Arbeiten (bis auf Restarbeiten) abgeschlossen sind.“

    Darf der Vermieter die Mieterhöhung errechnen, obwohl die Baumaßnahmen der Instansetzung (Verputz- und Malerarbeiten), die eng mit Modernisierungsmaßnahmen (Wärmedämmung) verbunden sind, noch nicht fertig sind?

    Kann er in dem Fall die Kosten der Instandsetzung überhaupt korrekt abrechnen? In seiner Tabelle wird alles ziemlich pauschal aufgelistet. Z.B. nur „Wärmedämmverbundsystem: Bruttokosten 100 T€, davon 5 T€ Instandsetzung und 95 T€ Modernisierung“ und das was, ohne weitere Aufklärung, wie die Kosten zustande kommen.

    Kann er später auch die Kosten der Installation der Heizung im Treppenhaus berücksichtigen und damit noch eine weitere Mieterhöhung rechtfertigen?

    Falls doch die gesamte Arbeiten nach dem Plan gemeint sind, ist damit das Schreiben des Vermieters und entsprechend die Mieterhöhung auch, rechtswidrig und damit ungültig?
    Soll dann der Vermieter uns erst am Ende der Arbeiten laut Plan, d.h. inklusive Heizung im Treppenhaus, ein neues Schreiben senden?

    Auf eine Antwort würden wir uns sehr freuen.

    • Dennis Hundt
      17. April 2012 - 10:56 Antworten

      Hallo Alex,

      danke für die umfassende Schilderung. Leider kann ich keine Quellen finden, die nur von der Beendigung von Modernisierungsmaßnahmen ausgehen. Vielmehr ist wohl anzunehmen, dass die Beendigung sich auf alle mit der Modernisierung in Zusammenhang stehenden Arbeiten bezieht.

      Mehrere Gründe sprechen dafür:

      Sie haben es auch schon geschrieben – die Erhöhung muss genauestens ausgerechnet werden. Hierfür ist die Abschlussrechnung nötig. Einfach auf ein paar Hundert Euro auf- oder abrunden wird der Berechnung nicht genügen.

      Zudem sind die angekündigten Arbeiten im Treppenhaus noch nicht abgeschlossen. Diese wurden aber offensichtlich in der Ankündigung einbezogen.

      Dem Vermieter wird sein Vorgehen spätestens dann zu Verhängnis, wenn Sie als Mieter Einblick in die Unterlagen / Rechnungen / Berechnung für die Modernisierung nehmen wollen. Es würde mich schwer wundern, wenn hier nicht Fehler aufzuspüren sind. Nicht zuletzt, wegen der nicht vorhandenen Abschlussrechnungen.

      Tut mir Leid, dass ich Ihnen hier keine härteren Fakten bieten kann. Ich würde die Erhöhung zurückweisen, anschließend werden Sie ja sehen, wie Ihr Vermieter reagiert. Aber das ist nur meine subjektive Meinung. Schlussendlich müssen Sie entscheiden, wie Sie vorgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marco
    23. April 2012 - 22:42 Antworten

    Guten Abend,

    wenn der Vermieter eine Modernisierung durchführt, aktuell geplant 650 Euro Sat-Anlage, 1000 Euro Unterputz arbeiten, kann er laut Artikel nur von 650 die 11 % ansetzten, oder? Nicht die 1650 Euro?!

    Kann ich das verweigern? Wir nutzen ja aktuell Kabel. Muss er dann auch einen Receiver kaufen für mich?

    Wenn jetzt 10 Einheiten dort wohnen würden, hätte er diese im ersten Jahr wieder bezahlt, muss er mit der Miete wieder runter?

    Gruß Marco

    • Dennis Hundt
      24. April 2012 - 19:53 Antworten

      Hallo Marco,

      ich kann aus der Entfernung leider nicht eindeutig sagen, ob die Unterputzarbeiten zur Anbringung der SAT-Anlage notwendig sind oder nicht. Vielleicht kann er die 1000 Euro auch nur zum Teil einfließen lassen.

      Ich kenne mich mit Kabelanschlüssen und SAT-Anlagen leider nicht so gut aus. Aber die Frage ist, ob es sich überhaupt um eine Modernisierung handelt?

      Grundsätzlich: Alle Mieter im Haus die eine Modernisierung bezahlen, teilen sich die 11% Umlage aus einem Jahr. Die Investition rechnet sich für den Vermieter also erst nach circa 9 Jahren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • susanne
    25. April 2012 - 19:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unsere Wohnungsgenossenschaft hat im Februar umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in einer Mieterversammlung vorgestellt (neue Fassade, neue Iso-Fenster, Verbreiterung des Balkons/Loggia). Die Mieterhöhung wird bereits ab Mai eingefordert, was ja schon nicht rechtens ist, da im Moment gerade erst das Gerüst aufgebaut wird. Heute habe ich vom Bauleiter erfahren, dass die Fenster wieder wie gehabt Kastenfenster werden und die Balkonerweiterung komplett entfällt. Müssten diese Änderungen nicht wenigstens schriftlich mitgeteilt werden, da sie ja auch Einfluss auf die Mieterhöhung haben? Wie kann man dagegen vorgehen? Verlängert sich durch diese Umstände meine Einspruchsfrist gegen die Mieterhöhung?
    Schon vorab danke für eine eventuelle Antwort,
    viele Grüße, Susanne

    • Dennis Hundt
      26. April 2012 - 11:07 Antworten

      Hallo Susanne,

      danke für den Kommentar. Mich wundert es, dass eine Wohnungsgenossenschaft sich offensichtlich eher weniger gut mit dem Mietrecht auskennt. Eine Modernisierung und eine folgende Mieterhöhung wegen der Modernisierung ist ja gerade für große Bestandshalter nichts neues.

      Sie haben es gelesen, mit der Ankündigung sollte über die zu erwartende Mieterhöhung aufgeklärt werden. Die eigentliche Mieterhöhung wird aber erst nach dem Abschluss der Modernisierung durchgeführt (genaue Erhöhung muss anhand der Handwerkerrechnungen berechnet werden). Von daher hatte ich die Erhöhung ab Mai (bei laufenden Arbeiten) für unzulässig.

      Der §559b sagt aus, dass sich die Mieterhöhung um sechs Monate nach hinten verschiebt, wenn die Erhöhung um 10% höher ausfällt als angekündigt. Welche Auswirkungen die Änderung / Minimierung der Modernisierung hat (z.B. keine Erweiterung der Balkone) kann ich Ihnen leider nicht sagen. Im jedem Fall könnte man zumindest erwarten, dass Sie über derart große Veränderungen informiert werden.

      Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht schreiben.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Leue
    26. April 2012 - 15:24 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben vor 3 Jahren eine Wohnung gemietet, deren Bad noch das Ursprungsbad (60er Jahre) war und ist. Die Fliesen sind übersät mit Bohrlöchern und Beschädigungen, die Armaturen sind teilweise noch die alten. Es gab einen Wasserschaden aufgrund von zugerosteten Leitungen, als wir einziehen wollten. Ein Teilstück wurde saniert, der Rest der Leitungen blieb (ziemlich zugerostet) drin. Das Wasser ist oftmals orange und dadurch unser Duschvorhang nach ein paar Wochen ebenfalls.Wir fragten vor Vertragsabschluss, ob es möglich sei, dass das Bad noch erneuert wird. Die Vermieterin argumentierte, dass sie bereits soviele andere Dinge in der Wohnung erneuert habe, dass das Geld fehlte und schlug daher vor, im Mietvertrag festzuhalten, das Bad innerhalb der ersten 2 Jahre zu erneuern.
    Wir stimmten zu und zogen ein. Die restliche Wohnung ist übrigens toll, nur das Bad ist und bleibt ein Schandfleck. Nach 1,5 Jahren fragten wir wegen der Baderneuerung nach, auch weil der Duschabfluss inzwischen kaputt war. Gemacht wurde dann aber (aus steuerlichen Gründen) nur der Duschbereich. Der Rest des Bades blieb alt. Auch war nicht klar, was unter Baderneuerung zu verstehen ist. Die Vermieterin vertrat den Standpunkt, lediglich neue Fliesen auf die alten zu kleben. Das Bad sei ja nicht kaputt… Für uns waren auch die Sanitärobjekte zu ersetzen.

    Inzwischen sind fast 3 Jahre vergangen und die Vermieterin hat die Verwaltung abgegeben. Bei dieser habe ich mich wegen der Baderneuerung gemeldet. Der Verwalter will nun das Bad – auch aufgrund der Mängel – komplett erneuern und neu planen und auch die Leitungen ersetzen lassen. Er will außerdem Dinge reinbringen, die wir gar nicht verlangen (Glasinnentür, Dusch-Glaskabine, abgehängte Decke mit Spots). Die Kosten der Baderneuerung steigen dadurch natürlich. Er sprach (noch nicht) von Mieterhöhung, wir wollen aber auch nicht nachfragen, weil er dann vielleicht noch auf die Idee gebracht wird.

    Lange Ausführungen, nun meine Fragen: Wäre eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung überhaupt möglich? Auch wenn die Baderneuerung ja schon bei Vertragsschluss vereinbart und lediglich vom Zeitpunkt her verschoben wurde? Ein großer Teil der Arbeiten wäre sicherlich eher einer Instandsetzung zuzuordnen.

    • Dennis Hundt
      26. April 2012 - 15:34 Antworten

      Hallo Sabine,

      ich sehe nicht wirklich eine Modernisierung. Sie haben ja ein gefliestes Bad, das wird einfach auf einen aktuellen Stand gebracht. Alles wird nur getauscht. Dusche gegen eine neue Dusche, Toilette gegen eine neue Toilette, usw. Mit den Leitungen (ganz klar Instandhaltung) haben Sie auch nichts zu tun. Am Ende wird der Wohnwert erhöht, klar. Aber auch ein neuer Treppenhausanstrich erhöht den Wohnwert des Mieters, gehört aber zur Instandhaltung.

      Zudem sind wohl alle Maßnahmen auch (irgendwie, je nach Auslegung) Vertragsbestandteil im Mietvertrag. In dem Summe sehe ich keine wirklich Gefahr für eine Mieterhöhung. Und selbst wenn am Ende 500 Euro der Gesamtkosten zur Modernisierung gezählt werden sollen, dann entsprechen 11 Prozent davon 55 Euro. Im Jahr. Dass sind gerade mal 4,83 im Monat.

      Ich hoffe ich konnte Ihnen die Bedenken einigermaßen nehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Patrick
    10. Mai 2012 - 11:17 Antworten

    Geehrter Herr Hundt,

    nochmals eine Frage zur Mieterhöhung Modernisierung, muss der Mieter die Verlegung von hochwertige Granitfliesen (jetzt nur einfacher Betonboden) im Eingangbereich/Gehweg des Wohnhauses als umlagefähige Modernisierungsmaßnahme dulden (zustimmen)?

    Vielen Dank im voraus,

    Patrick

    • Dennis Hundt
      10. Mai 2012 - 11:23 Antworten

      Hallo Patrick,

      wenn der Gehweg ins Haus erneuert wird, klingt es für mich wie eine Instandhaltungsmaßnahme. Instandhaltungskosten können nicht umgelegt werden. Wenn Sie Zweifel an der Modernisierungsankündigung oder an der Mieterhöhung haben, sollten Sie sich an einen Anwalt oder an einen Mieterverein wenden. Ich kann Ihnen hier bei Detailfragen leider nur sehr eingeschränkt helfen.

      Dennis Hundt

  • Patrick
    10. Mai 2012 - 12:28 Antworten

    Herzlichen Dank Herr Hundt,

    der Gehweg ist bereits Instandgehalten, es bestehen keine erforderliche Maßnahmen zur Instandsetzung.

    Der Vermieter geht davon aus dass die jetztige Maßnahme als eine ästhetische „Wohnumfeldverbesserungen“ zur verstehen ist. Der Eingang/Gehweg wird neu gestaltet – Granitfliesen, Bodenbeleuchtung, Edelstahlgeländer, Blumenkasten/Begrünung, usw.

    Gibt es Rechtsprechung zum Thema was im Sinne des § 559
    „Gebrauchswert“ oder „Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern“ zu verstehen ist?

    Danke nochmals,

    Patrick

  • AnneR
    3. Juni 2012 - 09:31 Antworten

    Mein Vermieter hat letzten Oktober meine Miete um 20% erhöht. Seit Ende Mai laufen Wärmedämmungsarbeiten (angekündigt). Nach Abschluss dieser wird meine Miete nochmals um die zulässigen 11% erhöht. Dies bedeutet für mich eine Mieterhöhung von 39% innerhalb von 10 Monaten. Dies kann ich nicht bezahlen, und verliere nach 37 Jahren mein Zuhause.Ist eine 39%ige Erhöhung innerhalb dieser Zeitspanne zulässig?
    Danke im voraus für eine Antwort.

    • Dennis Hundt
      3. Juni 2012 - 22:47 Antworten

      Hallo Anne,

      eine prozentual so stark ansteigende Miete kommt im Normalfall nur bei einer sehr geringen Ausgangsmiete zu Stande. Ohne hier alle Eckdaten zu kennen, kann ich es leider schlecht einschätzen, ob die Erhöhung zumutbar ist. Ich vermute jedoch schon. Im Zweifel sollten Sie die Erhöhungen von einem Anwalt prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    15. Juni 2012 - 10:45 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe im Oktober 2011 den Vertrag für meine jetzige Mietwohnung unterschrieben. Gestern erhielt ich einen Brief der Hausverwaltung zur Mieterhöhung zum 01.07.12 auf Grund abgeschlossene Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (Solaranlage und Dachsanierung). Im Brief wird darauf hingewiesen, dass die Mieter des Hauses in einem Schreiben vom 10.05.2011 von den anstehenden Baumaßnahmen in Kenntnis gesetzt wurden.

    Das trifft in meinem Fall allerdings nicht zu. Bei Unterzeichnung des Mietvertrags wurde auch nicht darauf hingewiesen. Bei Besichtigung der Wohnung und seitdem waren auch keine Anzeichen für laufende Baumaßnahmen erkennbar, d.h. ich habe erst gestern mit Erhalt des Briefes zur Mieterhöhung davon Kenntnis gehabt.

    Meine Fragen nun: Bin ich in dieser Situation zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet? Ist es normal und zulässig, dass (scheinbar) laufende Modernisierungsarbeiten Mietinteressenten bzw. neue Mieter nicht erläutert werden?

    Haben Sie vielen Dank im voraus, und beste Grüße,

    Sandra

    • Dennis Hundt
      15. Juni 2012 - 20:52 Antworten

      Hallo Sandra,

      Ihr Fall ist sehr speziell, ich schreibe Ihnen meine persönliche Meinung dazu. Wenn die Modernisierungsarbeiten bereits vor Ihrem Einzug abgeschlossen waren, sehe ich keine Möglichkeit Sie überhaupt an der Modernisierung zu beteiligen. Diese wäre quasi bereits in der Miete eingepreist.

      Wenn die Modernisierung während Ihrer Mietzeit durchgeführt wurde, kann es schon sein, dass Sie die Mieterhöhung zahlen müssen. Da die Modernisierung Ihnen aber nicht angekündigt wurde, verlängert sich die Frist für die Erhöhung um sechs Monate (von drei auf neun).

      Hier kommen wir auch schon zum letzten Punkt: „Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung“. Wenn Ihr Vermieter die Mieterhöhung im Juni ausspricht, kann die Erhöhung erst zum 01.08. wirksam werden. Lesen Sie hier am besten nochmal selbst im § 559b BGB nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    18. Juni 2012 - 09:22 Antworten

    Sehr geehrte Herr Hundt,

    vielen herzlichen Dank für die ausführliche und weiterführende Antwort!

    Schöne Grüße,

    Sandra

  • Rita
    13. Juli 2012 - 11:18 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich schreibe Ihnen als Vermieter. Ich habe Ende März 2009 eine Wohnung gekauft, ca 35m², separate Küche, Balkon. Das Haus wurde vor und nach dem Einzug der Mieterin renoviert/ bzw. energetisch saniert, Wärmedämmung, neue Fenster etc. Der Mietvertrag wurde von einem Maklerbüro Mitte März 2009, veranlasst durch den ehemaligen Eigentümer, abgeschlossen, bevor ich die Wohnung kaufte. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass im ersten Jahr keine Mieterhöhung stattfindet. Die Mieterin ist zum 1.4.2009 eingezogen. Jetzt habe ich mich nach dem Mietspiegel in diesem Stadtteil informiert. Dieser Mietspiegel liegt über der im Moment bezahlten Miete. Meine Frage: kann ich die Miete um 20% erhöhen §558 BGB und auch für die Modernisierung laut §559b BGB um 11 % dazu? Muss ich die 3 Monate bis die Erhöhung bezahlt werden kann, abwarten? Sind nur 20%, ohne die 11% Sanierung dazu, möglich? Vielen Dank im Voraus. Herzliche Grüße Rita

    • Dennis Hundt
      13. Juli 2012 - 11:40 Antworten

      Hallo Rita,

      ich denke die Kosten der Modernisierung des Voreigentümers können Sie nicht mehr umlegen. Hierzu müssten Sie die Modernisierungskosten genau berechnen und dann 11% dieser Kosten umlegen. A: werden Sie kaum die Kosten ermitteln können und B: ist die Modernisierung ja auch schon 3 Jahre her. In der Regel wird direkt nach der Modernisierung erhöht.

      Gegen eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete spricht in meinen Augen nichts. Die Fristen hierfür sind im § 558b BGB geregelt. Sofern der Mieter zugestimmt hat, muss er die neue Mieter mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang der Mieterhöhung zahlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lukas
    1. August 2012 - 00:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    Unser Innenhof wird energetisch saniert, was nach Aussage des Vermieters den Mietern Heizkosten ersparen soll. Die Erhöhung von 56,18 Euro pro Monat liegt allerdings höher als meine durschnittlichen Heizkosten pro Monat.
    Kann mein Vermieter Modernisierungskosten für den Innenhof nach § 554 BGB auf mich umlegen, wenn in meinem Mietvertrag eine Staffelmiete nach § 557a vereinbart ist ?

    Mit besten Grüßen
    Lukas

    • Dennis Hundt
      1. August 2012 - 00:33 Antworten

      Hallo Lukas,

      wie Sie in § 557a (Staffelmiete) gelesen haben, ist eine Erhöhung nach §559 (Modernisierung) nicht möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tino Schubbert
    4. August 2012 - 17:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe da auch eine Frage. Ich wohne in einem Haus mit mehreren Parteien und mit vorhandenem Kabelanschluss und jeder bezahlt auch schön seinen Beitrag.
    Die Kabel sind aber aus der Steinzeit, so auch das Bild. Nun werden komplett neue aufputz Kabelverbindungen verlegt. Ist diese Maßnahme eine Instandhaltung oder Modernisierung?

    Gruß Tino

    • Dennis Hundt
      6. August 2012 - 09:04 Antworten

      Hallo Tino,

      in meinen Augen handelt es sich bei der Erneuerung der Kabel um Instandhaltung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Helge
    23. Oktober 2012 - 09:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus (Altbau) in bester Wohnlage einer mittelgroßen Stadt, welches über diesen Sommer energieeffizient modernisiert wurde (Neue Fenster + Fassadendämmung).

    Seitens der Hausverwaltung wurde eine Mieterhöhung erstmals im Frühjahr diesen Jahres angekündigt u.a. mit der Begründung eines Einsparpotentials für Energie. Diese Erhöhung wurde uns zunächst zum 01.05. und dann auf Grund diverser Verzögerungen in der Umsetzung und Beschwerden der Anwohner zum 01.10. jeweils schriftlich mitgeteilt. (Nach der Erhöhung liegt unsere Miete nun direkt am oberen Ende des 2012er Mietspiegels)

    Die Hausverwaltung bat jeweils um eine Zustimmung der wir NICHT nachgekommen sind. Vielmehr haben wir der Ankündigung zum 01.05. sogar schriftlich widersprochen mit der Aufforderung einen Nachweis des avisierten Einsparpotentials zu erbringen. (Gutachten, Energiepass etc.) Wir wurden schriftlich vertröstet mit einer Einsichtgewährung in die Akten, die die entstandenen Kosten belegen sollen. (?) Dieser Gewährung sind wir nicht nachgegangen.

    Nach Widerruf der Einzugsermächtigung überweisen wir seither die Miete (per Dauerauftrag).

    Ohne weiteren Schriftverkehr zu wechseln haben wir für den Monat 10.2012 weiter die alte Miete (ohne Erhöhung) überwiesen. Der Differenzbetrag zwischen alter und neuer Miete wurde jetzt von der Hausverwaltung angemahnt.

    Da im September und auch an mehreren Tagen im Oktober (42.KW) immer noch Handwerker vorm Haus waren und Ausbesserungen an der Fassade vorgenommen haben (nach Auskunft einiger Nachbarn wurden offenbar Maße und Abstände der Dämmung nicht richtig eingehalten) sowie darüber hinaus erst im Oktober der Anstrich des unteren Sockels vorgenommen wurde – ist aus unserer Sicht die Modernisierung noch nicht abgeschlossen gewesen und die Erhöhung zum 01.10. nicht rechtens.

    Sehr geehrter Herr Hundt, wie ist aus Ihrer Sicht die Rechtslage. Wie sollten wir uns weiter verhalten und welche Möglichkeiten bestehen eine Aufschiebung der Mieterhöhung zum 01.11. oder gar später zu erwirken ?

    Mit freundlichen Grüßen
    Helge

    • Dennis Hundt
      24. Oktober 2012 - 09:49 Antworten

      Hallo Helge,

      Sie laufen Gefahr mit der Miete in Verzug zu geraten, das kann im schlimmsten Fall bis zur Kündigung führen. Daher nur soviel: Um die Mieterhöhung zu berechnen, müssen die Arbeiten abgeschlossen sein, damit die Höhe genau berechnet werden kann. Möglicherweise fallen die Restarbeiten nicht mehr in die Modernisierung sondern unter Instandhaltung oder es handelt sich um Nachbesserungen?

      Anders als bei einer Mieterhöhung nach §558 BGB bedarf es bei einer Erhöhung nach §559 keiner Zustimmung des Mieters.

      Für alle weiteren Fragen würde ich Ihnen die Beratung durch einen Anwalt empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rene
    24. Oktober 2012 - 18:42 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt/ Lieber Dennis,

    vielleicht kannst Du uns ja kurz ein Denkanstoß geben?

    Wir haben heute ein Schreiben unserer Hausverwaltung bekommen. Sie möchte nun die die Nachspeicherheizung gegen eine „Fernwärme-Zentralheizung“ (Ihr begriffliche Definition) austauschen.

    In dem Schreiben dazu gibt Sie lediglich die gesamtkosten von 3 Mio Euro für die gesamte Wohnanlage an, wie sich dieser Betrag aufschlüsselt ist nicht geschildert (ich kann also an dieser Stelle als Mieter gar nicht nachvollziehen ob da nicht versteckte Instandhaltungskosten eingerechnet sind?). Auch hat Sie keinerlei Aussagen dazu gemacht ob öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden oder nicht.

    Sie hat uns neben dem eigentlichen Schreiben das die oben stehenden Eckpunkte beinhaltet auch das Angebot einer „Modernisierungs- und Mieterhöhungsvereinbarung“ gemacht. Sie möchte uns damit bereits jetzt die Sicherheit über die Zukünftige „feste/ zugesicherte“ Mieterhöhung anbieten (natürlich verzichten wir damit im Gegenzug so ziemlich auf alle Rechte;-)

    Auch wird von Ihr damit einhergehend eine Kostenersparnis von 200,-€ mtl. kalkuliert, dem gegenüber dann zukünftig der Heizkostenvorschuss in Höhe von 75,€ stehen soll (derzeit zahlen wir bei sehr sparsamen verbrauch aber lediglich 56,-€ mtl. für die Nachtspeicherheizung)

    Nun hat Sie uns gebeten wenn wir diese Vereinbarung nicht vorab abschließen/ unterschreiben wollen Ihr doch aber bitte das Anschreiben unterzeichnet zurückzusenden um damit zu mindestens unsere Zustimmung zur Modernisierung zu geben.

    Abschließend sei zu erwähnen, dass diese Maßnahme im Winter geplant ist (Januar) und Sie für die 2 wöchigen Arbeiten je Hauseingang eine Mietminderung von 10% angeboten hat

    Was ich glaube bereits zu wissen:

    – Die Nachspeicherheizungen (unsere) müssen spätestens 2019 außer Betrieb genommen werden und von Gesetz wegen gegen eine neue Heizung ausgetauscht werden.
    – Sofern öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen werden, müssen dies entsprechend mit dem finaziellen Vorteil aus der Berechnung gehalten werden.
    – Diese „Moderniesierungs- und Mieterhöhungsvereinbarung“ sollten wir im Vorfeld nicht unterzeichnen, es entstehen uns dadurch im Nachgang keine finanziellen Nachteile gegenüber Mieter die dieses getan haben

    Fragen:

    – Ist das entfernen der Nachspeicherheizungen nicht doch als eine Instandhaltung zu sehen
    – Sind 10 % Mietminderung angesichts des zu erwartenden Lärm/ Schmutz und dem zeitweisen Ausfall der Heizung (Januar = Winter) nicht ein bisschen wenig? (Es werden ja komplette Heizungsrohre überall in der Wohnung verlegt
    – Muss der Vermieter im Vorfeld einen detaillierten Kostenvoranschlag über die Gesamtsumme und die darin enthaltenen Arbeiten/ Positionen offen legen oder reicht die Pauschale Angabe “ 3 Mio Euro“ für Haupt- und Nebenarbeiten
    – Eigentlich braucht Sie doch bei dieser geplanten Maßnahme gar nicht meine Zustimmung als Mieter, also warum sollen wir jetzt wenigstens den Brief unterschrieben zurücksenden (versteckte Erklärung?)

    Vielen Lieben Dank für Deine Unterstützung im Vorfeld wir wissen das zu würdigen!

    Danke Rene

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 19:42 Antworten

      Hallo Rene,

      ich versuche auf ein paar Fragen einzugehen. Bitte sei nicht böse, dass ich hier nicht auf alle Fragen eingehen kann. Ich habe dich so verstanden, dass es keine wirklich Modernisierungsankündigung ist, denn hier müsste sogar die geplante Mieterhöhung auf 10% genau definiert sein. Die Verwaltung versucht sich einvernehmlich zu einigen und möchte durch die Zustimmung maximale Sicherheit erhalten.

      Ich würde vermuten, das du auch ganz normal auf die Mieterhöhung nach der Modernisierung warten kannst. Wie viel Mietminderung angemessen ist, kann ich von außen natürlich noch schwieriger abschätzen als du.

      Im Zweifel gilt wie immer: Rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas
    2. November 2012 - 14:29 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne seit 10 Jahren in einer Mietwohung in München. Bei Einzug habe selbst umfangreiche Renovierungsarbeiten auf meine Kosten durchgeführt (u.a. Bad gefließt, Laminatboden verlegt). Der Vermieter hat deshalb die Miete auf 600 DM ohne Mieterhöhungsklausel festgelegt. Eine damals schon relativ günstige Miete für München. Heute bezahle ich 300 Euro kalt.
    Im Sommer wurde das Mehrpateienhaus (8 Einheiten) verkauft. Der neue Vermieter hat mich kürzlich benachrichtigt umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen aus Energiespargründen ab Anfang Januar auszuführen. Das Haus wird Kernsaniert. U.a. soll die Gasheizung durch eine Zentralheizung ersetzt werden, Dach neu gedeckt, Böden, Fenster, Bad neu. Des Weiteren ein Aufzug. Es handelt sich um eine sog. Luxussanierung.
    Der Vermieter Schüsselt sämtliche Kostenblöcke (geschätz) auf die Quadratmeter um und legt davon 11% auf die alte Kaltmiete um. Der Vermieter verlangt von mir nach Abschluss der Modernisierung knapp 900 Euro kalt (300% mehr).
    Ist soetwas im Einklang mit unseren Gesetzen? Was kann ich tun? Ab wann läuft die drei Monate Vorankündigungsfrist (Monat der Zustellung +2 weitere? Oder 3 volle Monate)?
    Vielen Dank
    Ein verzweifelter Mieter

    • Dennis Hundt
      3. November 2012 - 13:42 Antworten

      Hallo Andreas,

      die Ankündigungsfrist beträgt drei volle Monate. Die Frist ergibt sich aus § 554 BGB (Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen). Da es bei Ihnen ja um jede Menge Geld geht, würde ich auf jeden Fall eine Beratung durch einen Anwalt oder Mieterbund nahe legen. Nur unter Betrachtung aller Unterlagen kann man feststellen, ob die Erhöhung berechtig ist oder vielleicht nur in Teilen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Denise
    13. November 2012 - 11:38 Antworten

    Der Vermieter hat ohne Anmeldung das Dach komplett neu gemacht und die Mieterin des Dachgeschosses saß mehrere Wochen im Dunkeln, ohne Fenster, nur Planen auf dem Dach… Jetzt kommt der Vermieter plötzlich mit einer telefonischen Anmeldung einer Mieterhöhung um 20 Euro pro Monat ab 01.01.2013.
    Ist dies rechtens?

    • Dennis Hundt
      13. November 2012 - 15:30 Antworten

      Hallo Denise,

      eine Mieterhöhung muss immer in schriftlicher Form erfolgen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    30. November 2012 - 09:59 Antworten

    Guten Morgen,

    mein Vermieter hat vor dem Beginn einer Maßnahme zur Modernisierung nicht mitteilt, um wie viel die Miete sich erhöht, nicht einmal, dass die Miete erhöht wird. Darf dann die Mieterhöhung erst nach 9 Monaten wirksam werden, statt zum 3. Monat nach Zugang der Mieterhöhung? Die Miete soll ab 02/2013 höher ausfallen.

    Weiter geht nicht hervor, wie groß der Anteil der Instandhaltungskosten war, die Fassade war total bröckelig, sie wurde neu gemacht und mit einer Dämmung versehen

    Gruß,
    Peter

    • Dennis Hundt
      1. Dezember 2012 - 14:52 Antworten

      Hallo Peter,

      ja, wenn die essentiellen Angaben fehlen, verschiebt sich die Erhöhung um weitere 6 Monate nach hinten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • André
    4. Januar 2013 - 06:55 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    nach einer erfolgten Modernisierung(Fenstertausch) soll die neuberechnete Miete über 20%,
    der ortsüblichen Miete(Mietspiegel) liegen.
    Kann ich der Mieterhöhung widersprechen?

    André

    • Dennis Hundt
      5. Januar 2013 - 19:47 Antworten

      Hallo André,

      Sie sprechen die Kappungsgrenze an. Diese bezieht sich auf §558 BGB, nicht auf eine Erhöhung wegen einer Modernisierung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Frank Z.
    12. Januar 2013 - 13:52 Antworten

    Mein Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen zum 16.04.13 angekündigt, Abschluss der Arbeiten voraussichtlich Mitte Juli. Voraussichtliche Mieterhöhung: über 100 €. Soweit okay.

    Allerdings wohne ich im Erdgeschoss einen 5 stöckigen Hauses und die Modernisierungsarbeiten umfassen neben Fassadendämmung auch die Dämmung und Modernisierung des Dachbodens. Diesen nutze ich allerdings nicht und die Nutzung ist mir auch nicht ermöglicht.

    Kann der Vermieter mich trotzdem an den Modernisierungskosten des Dachbodens beteiligen? Oder ist das unter Umständen anfechtbar?

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2013 - 16:43 Antworten

      Hallo Frank,

      wenn der Dachboden gedämmt wird (oder auch das Dach selbst) dann sparen alle Mieter im Haus Energie. Sie im EG allerdings wahrscheinlich am wenigsten (das spielt in meinen Augen allerdings keine Rolle).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    19. Januar 2013 - 22:10 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unser Vermieter hat mit Schreiben vom 18.12.2012 Sanierungsmaßnahmen (das Austauschen der gesamten Fenster unserer Wohnung, das Aufbringen von Wärmedämmerung auf die Außenfassade, die Überprüfung der Gasetagenheizung/Warmwasserversorgung und die Innendämmung der Geschossdecken) angekündigt. Das Schreiben ist bei uns erst unter dem 18.01.2013 eingegangen. Die Maßnahmen sollen im 2. Quartal 2013 durchgeführt werden. Beginn ist der 01.04.2013 und endet spätestens am 30.06.2013. In seinem Schreiben teilt er mit, dass er uns hiermit fristgerecht darüber informiert hat und beziffert die Gesamtkosten gemäß seiner Kostenschätzung auf ca. 35.000,00 € bis 45.000,00 €.

    Wir konnten in Erfahrung bringen, dass der Vermieter gem. § 554 BGB verpflichtet ist, uns mindestens drei Monate vor Beginn der Sanierungsmaßnahme Mitteilung hinsichtlich des Beginns, der Dauer und des Ausmaßes der Arbeiten sowie der dann zu erwartenden Mieterhöhung zu machen.

    Da sich das Schreiben des Vermieters, datiert auf den 18.12.2012, erst am 18.01.2013 in unserem Briefkasten befand, konnten wir aus diesem Grund erst an diesem Tag von der Willenserklärung Kenntnis nehmen und nicht eher. Nun stellen wir uns die Frage, ob er uns, wie er es mit seinem Schreiben erwähnt hat, fristgerecht über die Sanierungsmaßnahmen informiert hat. Wir sind der Meinung, dass dies nicht der Fall ist, da der Brief als zugegangen gilt, wenn er im Machtbereich des Adressaten landet – sprich im Briefkasten.

    Verschiebt sich somit die Sanierungsmaßnahmen um einen Monat, demzufolge zum 01.05.2013 oder darf er mit den Maßnahmen schon ab dem 01.04.2013 beginnen.

    Wir hoffen, dass Sie unsere Frage zeitnah beantworten können und bedanken uns im Voraus.

    Gruß
    Maria

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 12:11 Antworten

      Hallo Maria,

      Sie sind schon sehr gut informiert. Ich würde Ihnen auch raten sich am BGB zu orientieren. Lesen Sie am besten § 559b BGB – hier werden Ihre Fragen beantwortet. In meinen Augen wird sich nicht die Modernisierung verschieben, sondern nur die Mieterhöhung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    20. Januar 2013 - 20:56 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre schnelle Anwort.

    Können wir somit gem. § 559 b BGB i. V. m. § 554 Abs. 3 BGB von einer Fristverlängerung bzgl. der Mieterhöhung um 6 Monaten (insgesamt 9 Monate) ausgehen, da er uns nicht fristgerecht über die Modernisierungsmaßnahmen in Kenntnis gesetzt hat? Sehen wir das richtig so?

    Mit freundlichen Grüßen

    Maria

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 21:32 Antworten

      Hallo Maria,

      ja, ich denke Sie liegen mit Ihrer Einschätzung richtig. Zudem hatte Ihr Vermieter Ihnen wohl ohnehin nicht die zu erwartende Mietererhöhung mitgeteilt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Maria
    22. Januar 2013 - 23:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    die zu erwartende Mieterhöhung hat der Vermieter uns in dem Schreiben mitgeteilt gehabt, nur haben wir vergessen, dies zu erwähnen. Wir haben heute unseren Vermieter hinsichtlich der Fristverlängerung der Mieterhöhung um 6 Monate angeschrieben und baten ihn darum, dies zu berücksichtigen und einzukalkulieren.
    Nun stellen wir uns die Frage, wie die Rechtslage aussehen würde, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen ab dem 01.04.2013 aufheben würde und uns diesen Monat noch ankündigen würde, diese erst ab dem 01.05.2013 beginnen zu wollen? Dieses würden wir ihm nämlich zutrauen! Wäre eine Aufhebung der uns schon angekündigten Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Neuankündigung der Modernisierungsarbeiten wirksam?

    Vielen Dank für Ihre Bemühungen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Maria

  • René
    21. März 2013 - 21:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin mit meiner Partnerin seit längerer Zeit auf Wohnungssuche und sind mittlerweile auch fündig geworden!

    Nun haben wir in der neuen Wohnung einige Mängel festgestell wie z.B. fehlende Sanitär Anschlüße in der Küche für Geschirrspüler und Waschmaschine. Weiterhin haben wir die Sanitär einrichtung wie Waschtisch, Spülkasten und Toilettenbecken bemängelt aufgrund des alters und der Abnutzungsspuren.

    Diese sollten nun vom Eigentümer erledigt werden, da wir uns ja an der Anlage nicht vergreifen dürfen.

    Da wir den Mietvertrag bereits in den Händen halten und der Kaltmietpreis feststeht wurde uns mitgeteilt das es durch die Mängelbeseitigung der Mietpreis angeglichen wird.

    Unsere Frage wäre hiemit ob der § 559 BGB auch dort in Kraft tritt bzw. ob es im Allgemeinen überhaupt rechtens ist?

    Vielen dank im vorraus!!!

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 12:00 Antworten

      Hallo René,

      die genannten Punkte scheinen für mich nicht unter eine „Modernisierung“ zu fallen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • MamiMO
    29. April 2013 - 21:35 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    unser Vermieter will das Dach sanieren und hat eine Rüstung gestellt. Dadurch war für uns kein Satelittenempfang mehr möglich und wir mussten unsere Sat-Anlage umbauen lassen, um wieder Empfang zu haben. Muss er die Kosten übernehmen? Er ist der Meinung das ist unsere Sache, weil die Anlage unser Eigentum ist. Aber Grund ist ja die Aufstellung der Rüstung.
    Und kann der Vermieter nach der Dacherneuerung die Miete erhöhen?

    Vielen Dank für Ihre Antwort!

  • Maria
    14. Juni 2013 - 09:17 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich wohne in einem Haus mit 6 Wohnungen (verteilt auf drei Etagen). Vergangenen Sommer wurde das Haus von Privatleuten gekauft. Diese haben uns die Bodenkammern weggenommen, da diese nicht im Mietvertrag standen. Seit Januar laufen nun immer wieder in unregelmäßigen Abständen Bauarbeiten dort oben ab. Die neuen Besitzer hatten vergangenen Sommer mündlich in einer Mieterversammlung angekündigt, den Boden ausbauen zu wollen. Jedoch erfolgte nie eine schriftliche Mitteilung. Während der Bauarbeiten, bei denen inzwischen auch Presslufthammer und andere laute Geräte zum Einsatz kommen, lassen sie oben die Türen offen, so dass sich der Lärm noch intensiver im Haus verbreitet. Diese Maßnahmen dienen lediglich den Zwecken des Vermieters, da sie sich die oberste Etage und den Dachboden zur eigenen Nutzung ausbauen und modernisieren. Sind die Vermieter, welche kürzlich erst eine Mietpreisanpassung gemäß Mietspiegel bei mir vorgenommen haben, dazu verpflichtet, mich über die Modernisierungsmaßnahmen zu informieren? Muss ich den Lärm einfach erdulden oder kann ich wegen Lärmbelästigung eine Mietminderung geltend machen?
    Vielen Dank!
    Maria

  • Sylvie
    18. August 2013 - 14:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    das Haus in dem ich wohne, ist gut 26 Jahre alt. Zu dieser Wohnung gehört eine Einbauküche.
    Diese ist nach 26 Jahren einfach mal hin. Nun habe ich eine neue beantragt, da meine unmittelbare Nachbarin auch eine neue Küche bekommen hat.
    Nun hörte ich aber aus der Nachbarschaft, dass die Miete dann um 0,50 Euro pro qm erhöht werden soll, wenn eine neue Küche eingebaut werden soll.
    Im übrigen hat meine Nachbarin für ihre neue Küche keine Mieterhöhung erhalten.
    Wäre das rechtens, wenn ich dann dadurch eine Mieterhöhung bekäme und wie verhalte ich mich da?

    LG
    Sylvie

    • Dennis Hundt
      23. August 2013 - 18:57 Antworten

      Hallo Sylvie,

      für die Instandhaltung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Ob die Küche komplett erneuert werden muss ist vielleicht strittig. Ein Kompromiss wäre möglicherweise eine kleine Mieterhöhung (auch wenn ich hierfür bei keiner Wohnwerterhöhung keine Grundlage sehe).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Vanessa
    1. Oktober 2014 - 20:09 Antworten

    Bei meinem Freund wurde das Dach erneuert. Also sie sind gerade noch dabei es zu erneuern. Es wurde auch angekündigt und es verlief alles gut. Bis mein Freund einen Tag in die Kammer geguckt hat und die Bauarbeiter dort das ganze Glasfaser liegen lassen haben. Und zu guter letzt haben wir vor 2 Tagen einen Brief bekommen ueber eine Mieterhöhung. Ohne Ankündigung. Ist das so rechtens?

  • Tom
    15. Oktober 2014 - 11:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im Jahr 2013 wurden in unserer Mietwohnung die alten gegen neue Fenster ausgetauscht. Das Mieterhöhungsbegehren zum 01.03.2014 war bzgl. der Form und der Fristen völlig in Ordnung. Auch die schriftliche Ankündigung der Modernisierung war im gesetzlichen Rahmen. Die Mieterhöhung wurde dann fristgerecht vollzogen. Jetzt (Sept. 2014) teilte uns der Vermieter mit, dass er bei Ermittlung des der Mieterhöhung zugrunde gelegten Betrages schlichtweg Kosten i. H. v. rund 2.500 € vergessen hätte. Diese (11%) möchte er nun rückwirkend geltend machen. Ist sein Anspruch mit dem ersten Schreiben und der Mieterhöhung zum 01.03.2013 soweit durchgesetzt und eine Nachberechnung damit verwirkt? Oder gilt für so einen Fall auch die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB?

    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2014 - 13:07 Antworten

      Hallo Tom,

      ich kann Sie leider nur darum bitte den Fall von einem Anwalt beurteilen zu lassen. Die Modernisierungsankündigung und die Mieterhöhung ist ein recht kompliziertes Thema. Ohne alle Unterlagen vor sich zu haben, kann man die Dinge leider nicht bewerten.

      Viel Erfolg bei Ihrem Vorhaben,

      Dennis Hundt

  • Heidi
    22. Oktober 2014 - 11:57 Antworten

    Guten Tag, bin heute auf diese Seite gekommen und möchte eine Frage zur Mieterhohung nach abgesch lossener Baumaßnahmen stellen.Alles wurde richtig geregelt, die Information zu den Baumaßnahmen und auch viele Termin angegeben. Gleichzetig wurde die neue Miete aufgerechnet, nur erstmal als Beispiel, bisher 229,00 Grundmiete 60,00 BK 108,00€ WEärme/Wasser
    ergibt 397,00 €.
    Neu oder Beispiel, 315,,67 Grundmiete Bk 76,00€ Wärme/Wasser 78,00€ Gesamt 469,67€, das war die Voranzeige.

    Nach der Bk-Abrechnung aus dem Jahr 2013 ergab es eine neue Miete für mich ab 03,08,2014
    Grundmiete 229,00€ 60,00BK 76,00€ Wasser/Wärme Gesamt 365,00€ und auf diese Miete erfolgt nun die Neuberecnung für die Sanierung..

    Grundmiete 315,67€ BK 75,00€ Wärme/Wasser 66,00€ Gesamz 456,67€ ab 01.12.2014.
    Ist das richtig?

    MfG
    Heidi

  • Gertim L.
    20. Dezember 2014 - 14:15 Antworten

    Hallo,
    habe eine Ankündigung zur Modernisierung auf einem Vordruck des GEV erhalten. Datum war der 25.11.14, mit der Aufforderung dieses bis zum 15.12.14 an den Vermieter zurück zu schicken. Einer meiner Nachbarn meinte, wir hätten dazu 3 Monate Zeit ! Stimmt das, weil der Vermieter ja eigentlich auch genügend Vorlauf für die Arbeiten benötigt.

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