Mieterhöhung Modernisierung

Um den Wohnwert eines Objektes zu erhalten oder auch zu steigern, ist oftmals eine Modernisierung notwendig.

Wann und in welchem Umfang eine Modernisierung innerhalb der Mietwohnung stattfindet, liegt im Ermessen des Vermieters.

Der Mieter muss diese Modernisierung, zu der auch das Erreichen von Einsparungen an Wasser oder Energie gehört, dulden (Zum Beispiel die Wärmedämmung von Dach oder Fassade). Jedoch nur dann, wenn die anstehenden Modernisierungsarbeiten keine unzumutbare Härte für den Mieter bedeutet.

Wann und wie muss eine Modernisierung vom Vermieter angekündigt werden?

In § 554 BGB hat der Gesetzgeber die Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters in Hinblick auf die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen festgelegt.

Hiernach muss der Vermieter seine Mieter eine geplante Modernisierung spätestens 3 Monate vor dem geplanten Beginn der Arbeiten schriftlich per Post, E-Mail oder auch Fax (in sogenannter Textform) dem Mieter ankündigen. Inhalt dieser Ankündigung muss neben dem geplanten Beginn der Maßnahme auch die Art und der Umfang, sowie die geplante Dauer der Arbeiten sein. Ist nach Abschluss der Modernisierung eine Mieterhöhung geplant, so ist der Vermieter ebenfalls dazu verpflichtet dem Mieter über die zu erwartende Mieterhöhung zu informieren.

Einzig, wenn die Modernisierung auf Anordnung einer Behörde durchgeführt werden muss, entfällt die Ankündigungsfrist von drei Monaten. In einem solchen Fall ist dann eine besondere Dringlichkeit zu berücksichtigen. Dieses entschied der Bundesgerichtshof mit einem Urteil vom 04.03.2009 (BGH VIII ZR 110/08)

Entsteht durch die Modernisierung eine unzumutbare Härte, so kann der Mieter dieser schriftlich widersprechen. Dieses gilt auch, wenn die zu erwartende Mieterhöhung eine untragbare Höhe aufweist.

Ab wann und in welchem Umfang darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?

Hat der Vermieter in Verbindung mit den Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung angekündigt, so kann er diese nach Abschluss der kompletten Arbeiten geltend machen. Hierbei darf die jährliche Mieterhöhung nach §  559 BGB jedoch nicht mehr als 11% der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten betragen.

Kosten, die im Zuge der Modernisierung durch reine Renovierungsarbeiten (Instandhaltungsarbeiten) angefallen sind, dürfen bei der Berechnung der Mieterhöhung nicht mit einbezogen werden. Ebenso dürfen Zuschüsse von staatlicher oder kommunaler Seite nicht mit angerechnet werden (§ 559a BGB).



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