Mieterhöhung: maximal zulässige Mieterhöhung

Jeder Vermieter einer Wohnung oder eines Hauses ist nach § 557 BGB dazu berechtigt, die Miete für ein vermietetes Objekt zu erhöhen, wobei er grundsätzlich die Zustimmung des Mieters benötigt.

Wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf und welche Grundvoraussetzungen seitens des Vermieters erfüllt sein müssen, sind je nach Form der Mieterhöhung ebenfalls fest im BGB verankert und sind für den Vermieter bindend.

In dem Artikel beschreiben wir, an welche Regelung sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung halten muss und wie hoch eine Erhöhung der Miete ausfallen darf. Anhang von einem einfachen Beispiel sollte jeder nachvollziehen können, in welchem Umfang eine Erhöhung zulässig ist.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal ausfallen?

Die häufigste Form der Mieterhöhung ist das Anheben der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete, welche sich nach dem Mietspiegel des Ortes, der Stadt oder der zuständigen Gemeine richtet.

Erfolgt die Mieterhöhung durch den Vermieter gemäß § 558 BGB, so muss der Vermieter neben der in § 558 Abs. 1 BGB festgelegte Wartefrist zwischen zwei Mietanpassungen auch darauf achten, die einer Mieterhöhung maximal zulässige Höhe nicht zu überschreiten. Hier mehr zu den Fristen.

Diese maximale Höhe einer Mieterhöhung wird durch die Einordnung der Wohnung im Mietspiegel und durch die Kappungsgrenze bestimmt. Bei der Kappungsgrenze handelt es sich um einen Prozentsatz, um den die Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren höhstens erfolgen darf. Dieser in § 558 Abs.3 BGB festgelegte Prozentsatz der Kappungsgrenze beträgt 20 Prozent der Miete, die bei einer erstmaligen Mieterhöhung vor 3 Jahren gezahlt wurde.

Tipp: Hier geht es zu einem umfassenden Artikel, der sich ausschließlich mit der Kappungsgrenze bei einer Mieterhöhung beschäftigt.

Was tun, wenn es keinen Mietspiegel gibt?

Gibt es keinen Mietspiegel, wird der Vermieter in der Regel drei vergleichbare Wohnungen benennen, anhand derer er die übliche Miete belegt. Bei der Erhöhung über Vergleichswohnungen gelten im Grunde die gleichen Regeln wie bei der Erhöhung mit Hilfe des Mietspiegels (Wir konzentrieren uns auf die weit verbreitete Mietspiegelvariante).

Beispiel für die Höhe der Kappungsgrenze:

Die Miethöhe beträgt bei Einzug oder nach einer erfolgten Mieterhöhung 700 Euro. Innerhalb von 3 Jahren darf sich die Miete um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Demnach darf eine Mieterhöhung maximal 140 Euro betragen.


Innerhalb der genannten drei Jahre kann der Vermieter diese 140 Euro auf mehrere Mieterhöhungen „verteilen“ oder auch die Miete auf einmal um den Betrag erhöhen. Immer unter der Voraussetzung, dass der Mietspiegel eine Erhöhung in diesem Maße hergibt.

Keine Beachtung der Kappungsgrenze: Eine Mieterhöhung, die höher als die Kappungsgrenze ausfällt, ist nur dann wirksam, wenn es sich um eine Mieterhöhung nach Modernisierung oder aufgrund erhöhter Betriebskosten handelt. Dieses muss jedoch durch den Vermieter belegt werden.

Vereinfacht bedeutet das: Maximale Mieterhöhung = aktuelle Miete + 20% sofern der Mietspiegel oder Vergleichswohnungen die Höhe hergeben. (natürlich muss der Vermieter die genannten Fristen penibel einhalten)

In welcher Höhe erfolgt die maximale Mieterhöhung bei Staffelmiete oder Indexmiete?

In seltenen Fällen wird die Miethöhe durch eine Staffelmiete oder eine Indexmiete bestimmt. Hierbei ist die bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB gültige Kappungsgrenze nicht wirksam.

Bei der Staffelmiete werden neben der zu Beginn der Mietzeit zu zahlenden Miete auch die Mietanpassungen während der Mietzeit bei Vertragsabschluss schriftlich geregelt. Das BGB regelt hier in § 557a BGB lediglich die Wartefrist zwischen zwei Mietanpassungen, welche sich auf mindestens 1 Jahr beläuft.

Wird bei Vertragsabschluss eine Indexmiete vereinbart, so erfolgt eine Mieterhöhung anhand des Preisindex, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Der § 557b BGB legt auch hier zwischen zwei Mieterhöhungen eine Wartefrist von mindestens 1 Jahr fest. Ebenso, wie bei der Staffelmiete hat die Kappungsgrenze auch bei der Indexmiete keine Gültigkeit.

Fazit

Wie hoch eine Mieterhöhung maximal ausfallen darf, ist in erster Linie abhängig davon, welche Form der Mieterhöhung innerhalb des Mietvertrags vereinbart wurde. Sind dort keine besonderen Formen festgelegt (keine Staffelmiete, keine Indexmiete), so kann der Vermieter die Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben und darf die bei einer nach § 558 BGB durchgeführten Mieterhöhung maximale Grenze von 20 Prozent (Kappungsgrenze) nicht überschreiten.

Im Zweifelsfall helfen ein Anwalt oder der Mieterverein (oder Eigentümer-Vereine – für Vermieter) bei der Berechnung der maximal möglichen Mieterhöhung.



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