Mieterhöhung: Fristen beachten
Welche Fristen und Bedingungen müssen bei einer Mieterhöhung eingehalten werden?
Die Mieterhöhung nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist die häufigste Form der Mieterhöhung, die während der Mietzeit durchgeführt werden kann.
Hierbei sind für den Vermieter mehrere Faktoren und Fristen vorhanden, die er berücksichtigten muss.
- So muss zum Beispiel die Miete innerhalb der letzten 15 Monate unverändert gewesen sein und
- Zusätzlich darf die Miete der Wohnung sich innerhalb der vergangen drei Jahre um nicht mehr als maximal 20 Prozent erhöhen.
- Ausgenommen sind hierbei gemäß den §§ 559 und 560 Mieterhöhungen infolge einer Modernisierung oder einer Erhöhung der umlagefähigen Nebenkosten.
- Eine Mieterhöhung muss schriftlich und unter Angabe der Gründe für die Mieterhöhung an den Mieter gerichtet werden.
- Hierbei muss eine Frist von 3 Monaten eingehalten werden, in welcher der Mieter die Richtigkeit der Ansprüche prüfen kann.
Besonders bei der maximalen Erhöhung von 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren kann es zu Fehlern innerhalb der Erhöhung kommen, indem diese Kappungsgrenze von 20 Prozent überschritten wird. Diese Grenze dient jedoch dem Schutz des Mieters und darf gemäß § 558 Abs. 3 BGB nicht überschritten werden.
Entspricht das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht den rechtlichen Vorschriften, so ist die Mieterhöhung unwirksam, jedoch hat der Vermieter das Recht das Mieterhöhungsverlangen nach entsprechender Verbesserung erneut auszusprechen. Hierbei beginnen die für die Mieterhöhung geltenden Fristen dann erneut.
Was kann der Mieter gegen eine Mieterhöhung tun?
Nach Zugang des Mieterhöhungsschreibens hat der Mieter das Recht, die im Schreiben vorgelegten Gründe für die Mieterhöhung zu prüfen und gegebenenfalls dieser schriftlich unter Angaben von Gründen zu widersprechen.
- Für diese Überprüfung hat der Mieter in der Regel eine Frist von 2 Monaten nach Erhalt der Ankündigung.
- Zusätzlich gewährt § 561 BGB dem Mieter im Falle einer Mieterhöhung durch Modernisierung oder durch Anhebung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ein Sonderkündigungsrecht. Dieses kann der Mieter innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Zugang der Ankündigung geltend machen.
- In Verbindung mit der Nutzung des Sonderkündigungsrechts seitens des Mieters tritt die Mieterhöhung nicht ein.
- Kappungsgrenze bei Mieterhöhung
- Mieterhöhung: maximal zulässige Mieterhöhung
- Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung
- Mieterhöhungsschreiben
- Mieterhöhung Musterschreiben
Mieterhöhungsverlangen | Infos und Muster für eine Mieterhöhung
[...] um nicht mehr als 20 Prozent innerhalb der letzten 3 Jahre erhöht hat. (Alle weiteren Fristen für eine Mieterhöhung finden Sie [...]
Mieterhöhung: maximal zulässige Mieterhöhung | Wir klären auf
[...] Erfolgt die Mieterhöhung durch den Vermieter gemäß § 558 BGB, so muss der Vermieter neben der in § 558 Abs. 1 BGB festgelegte Wartefrist zwischen zwei Mietanpassungen auch darauf achten, die einer Mieterhöhung maximal zulässige Höhe nicht zu überschreiten. Hier mehr zu den Fristen. [...]
M. Klein
Ich wohne seit 18 Jahren in einem 5-Familienhaus in einer Eigentumswohnung zur Miete mit meinem Sohn (18 Jahre). Ich bin schwerbehindert mit G. In dem Ort indem ich wohne gibt es laut Gemeinde keinen Mietspiegel. Der Eigentümer sprach am 22.6.2011 die Mieterhöhung von 30,00 Euro aus. Derzeit bezahle ich eine Kaltmiete von 541,74 für 99,00 qm. Ich habe der Mieterhöhung widersprochen. Mein Vermieter hat mir Vergleichswohnungen neueren Baujahres aufgezeigt, mit Aufzug, Fußbodenheizung, 2. Gäste WC, teilweise Neubau, die nicht dem Standard meiner Wohnung entspricht.
Ich hatte zur Güte eine Erhöhung von 10,00 Euro zugestimmt, diese hat er mit Schreiben vom 10. Januar 2011 abgelehnt. Er macht auch eine Erhöhung der angemieteten Garage geltend, obwohl es keinen gesonderten Mietvertrag gibt. Garagenmiete ist Bestandteil des Mietvertrages. Meine Frage: Wie sind die Fristen? Kann er noch klagen und können die Vergleichswohnungen neues Baujahr anerkannt werden. Kann ohne einen Mietspiegel der Eigentümer den qm Preis selber bestimmen? Und muss ich die Mieterhöhung dann akzeptieren? In den letzten 18 Jahren wurde auch keine Renovierung oder Neuerung durch den Eigentümer vorgenommen. Auf Anfrage ob der 18 Jahre alte Bodenbelag Teppichboden ausgetauscht werden könnte, blieb ich ohne Antwort.
Weiterhin stimme ich einer Mieterhöhung nicht zu, da die Hausverwaltung im Hause seit 5 Jahren Mobbing, Stalking mit Beleidigungen, Sachschäden u.a. öffentliche Aushänge im Hausflur mit Beleidigungen tatkräftig gegen mich betreibt, damit ich ausziehe. Polizeilich bekannt. Ein störungsfreies Wohnen ist somit nicht gegeben. So habe ich in den letzten 14 Tagen ein kaputtes Wohnungstürschloss vorgefunden, eine Puppe hängend an einem Strick vor der Wohnungstüre, sowie Beleidigungen im Hausflur übelster Art und Weise ertragen müssen, als mich Herr K. Hausverwaltung im Flur abfing. Dem Eigentümer sind die Aktionen und weitere bekannt und stellt sich in keinster Weise hinter den Mieter. Es wurde in der Waschküche mein Wäschetrockner beschädigt. Weiterhin mein Auto vor der Garage beschädigt. Schneeräumungsarbeit im Zugang zu der Garage muss ich selber durchführen lassen. Hier besteht der Verdacht, das ich aus der Wohnung soll. Vielleicht soll diese ja verkauft werden. Ist das mit einer Schwerbehinderung von 60% mit G. möglich? Wie Sie sehen gibt es viele Punkte und ich bräuchte dringend Ihre Hilfe.
Mit freundlichen Grüßen
M. Klein
Dennis Hundt
Hallo Frau Klein,
danke für den ausführlichen Kommentar. Ihr Fall liegt sicherlich schwierig, daher kann ich hier nicht verbindlich auf Ihre einzelnen Fragen eingehen. Bei einem derartig gestörten Verhältnis zu Ihrem Vermieter und Ihrer Hausverwaltung empfehle ich Ihnen die Beratung durch einen Anwalt.
Dennoch habe ich Ihnen einige Links zu für Sie interessanten Artikeln rausgesucht:
Zustimmungsfrist zur Mieterhöhung
Bei diesem Artikel zur Maximalen Mieterhöhung geht es insbesondere in den Kommentaren um die richtige Auswahl von Vergleichswohnungen.
Viel Spaß beim Lesen und viel Erfolg.
Dennis Hundt