Kündigung wegen Eigenbedarf nach Kauf

Allgemein / Kündigung

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung tritt der neue Vermieter in alle Rechten und Pflichten des Mietvertrages anstelle des Vorbesitzers, denn nach wie vor gilt: Kauf bricht Miete nicht. Möchte man allerdings nach dem Erwerb die Wohnung selber nutzen, muss man für die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Kauf einer Wohnung ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Bei Eigenbedarf ist dieses Interesse eigentlich gegeben, jedoch muss der Eigenbedarf stets glaubhaft begründet werden, also stets den Tatsachen entsprechen. Zudem muss dieser Grund dann auch im jeweiligen Kündigungsschreiben angegeben werden, ansonsten ist die Kündigung wegen Eigenbedarf ungültig.

Wird die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten wieder andere Regeln

Wird die jeweilige Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten aber wieder andere Kündigungsfristen und Gesetze. Denn nach dieser Umwandlung tritt stets eine Kündigungsbeschränkung mit einer Sperrfrist in Kraft. Diese Sperrfristen sind allerdings von Bundesland zu Bundesland recht unterschiedlich geregelt und können somit 3, 5 oder sogar 10 Jahre betragen. So kann der Eigentümer erst nach Ablauf der Sperrfrist die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen aussprechen, versucht der jeweilige Eigentümer vor Sperrfristablauf zu kündigen, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf ungültig.

Eine Sperrfrist gibt es immer nur dann, wenn der Mieter bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum in der Wohnung gelebt hat. Zieht ein Mieter in eine Wohnung in einem bereits in Wohneigentum aufgeteiltes Haus ein, gilt keine Sperrfrist für die Kündigung wegen Eigenbedarf. Grund: Der Mieter wusste ja bereits, dass er eine Eigentumswohnung gemietet hat und keine Wohnung in einem klassischen Miethaus oder Mehrfamilienhaus.

So gilt eine Kündigungssperrfrist von 5 Jahren in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung festgelegt wurden. Voraussetzung für diese Festlegung ist, dass dort die ausreichende Versorgung mit angemessenen Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sichergestellt ist. Die 10 jährige Sperrfrist hingegen gilt in Regionen, in denen eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde nicht gewährleistet ist.

So gilt in Köln stets eine Sperrfrist von 8 Jahren, in Bayern hingegen gilt in den meisten Ballungsgebieten eine Sperrfrist von sogar 10 Jahren. Diese Sperrfristen treten allerdings immer nur in Kraft, wenn eine Mietwohnung zu einer Eigentumswohnung wird. Ansonsten kann man bei der Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Kauf einer Wohnung die normalen Kündigungsfristen in Anspruch nehmen. Allerdings sollte man auf keinen Fall vergessen den Eigenbedarf auch als Kündigungsgrund anzugeben, ansonsten ist Kündigung schon auf formalen Gründen unwirksam.

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von Dennis Hundt | 15 Kommentare