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Kündigung wegen Eigenbedarf nach Kauf

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung tritt der neue Vermieter in alle Rechten und Pflichten des Mietvertrages anstelle des Vorbesitzers, denn nach wie vor gilt: Kauf bricht Miete nicht. Möchte man allerdings nach dem Erwerb die Wohnung selber nutzen, muss man für die Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Kauf einer Wohnung ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Bei Eigenbedarf ist dieses Interesse eigentlich gegeben, jedoch muss der Eigenbedarf stets glaubhaft begründet werden, also stets den Tatsachen entsprechen. Zudem muss dieser Grund dann auch im jeweiligen Kündigungsschreiben angegeben werden, ansonsten ist die Kündigung wegen Eigenbedarf ungültig.

Wird die Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten wieder andere Regeln

Wird die jeweilige Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gelten aber wieder andere Kündigungsfristen und Gesetze. Denn nach dieser Umwandlung tritt stets eine Kündigungsbeschränkung mit einer Sperrfrist in Kraft. Diese Sperrfristen sind allerdings von Bundesland zu Bundesland recht unterschiedlich geregelt und können somit 3, 5 oder sogar 10 Jahre betragen. So kann der Eigentümer erst nach Ablauf der Sperrfrist die Eigenbedarfskündigung mit allen Fristen aussprechen, versucht der jeweilige Eigentümer vor Sperrfristablauf zu kündigen, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf ungültig.

Eine Sperrfrist gibt es immer nur dann, wenn der Mieter bereits vor der Umwandlung in Wohnungseigentum in der Wohnung gelebt hat. Zieht ein Mieter in eine Wohnung in einem bereits in Wohneigentum aufgeteiltes Haus ein, gilt keine Sperrfrist für die Kündigung wegen Eigenbedarf. Grund: Der Mieter wusste ja bereits, dass er eine Eigentumswohnung gemietet hat und keine Wohnung in einem klassischen Miethaus oder Mehrfamilienhaus.

So gilt eine Kündigungssperrfrist von 5 Jahren in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung per Verordnung festgelegt wurden. Voraussetzung für diese Festlegung ist, dass dort die ausreichende Versorgung mit angemessenen Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen sichergestellt ist. Die 10 jährige Sperrfrist hingegen gilt in Regionen, in denen eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde nicht gewährleistet ist.

So gilt in Köln stets eine Sperrfrist von 8 Jahren, in Bayern hingegen gilt in den meisten Ballungsgebieten eine Sperrfrist von sogar 10 Jahren. Diese Sperrfristen treten allerdings immer nur in Kraft, wenn eine Mietwohnung zu einer Eigentumswohnung wird. Ansonsten kann man bei der Kündigung wegen Eigenbedarf nach dem Kauf einer Wohnung die normalen Kündigungsfristen in Anspruch nehmen. Allerdings sollte man auf keinen Fall vergessen den Eigenbedarf auch als Kündigungsgrund anzugeben, ansonsten ist Kündigung schon auf formalen Gründen unwirksam.



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87 Antworten auf "Kündigung wegen Eigenbedarf nach Kauf"

  • Reiner Hartmann
    12. Februar 2012 - 12:02 Antworten

    Vielen Dank, Ihre Seiten sind sehr hilfreich. Nun weiß ich, wie ich mich richtig verhalten soll, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf. Bin gerade dabei eine vermietete Wohnung zu kaufen, um diese selbst zu bewohnen.

    • Merz
      17. September 2012 - 14:58 Antworten

      Hallo Herr Hundt,

      ich wohne in einem Haus seit über 30 Jahren. Mittlerweile bin ich fast 70 Jahre alt, habe chronisches Asthma und eine Rente in Höhe von ca. 630 €. Ich lebe mit meinen zwei Söhnen. Der eine studiert und der andere verdient auch fast so viel wie ich. Unser Problem: Das Haus wurde verkauft. Der jetztige Eigentümer hat auch die hinten stehenden zwei Häuser, die seit 4 Jahren zum Verkauf stehen, mitgekauft. Die Schikanen haben bereits begonnen. Sobald er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, will er uns wegen Eigenbedarf kündigen. Er will alle drei Häuser abreißen und für sich, sowie für seine Familie (bestehtend aus seiner Frau, die Schwägerin und der 1 Jährigen Tochter) ein neues modernes Haus bauen.

      Meine Frage:

      Wenn er die Häuser abreißt und neues baut, ist das dann immer noch Eigenbedarf?
      Gilt diese Sperrfrist auch bei uns?
      So gesehen hat er noch genug Platz anstelle von der hinteren Häuser sein Haus zu bauen!
      Gewinnt Härtefall immer?

      • Dennis Hundt
        17. September 2012 - 15:43 Antworten

        Hallo Herr / Frau Merz,

        leider kann ich zu Ihrem speziellen Fall nicht viel Schreiben, da ich nicht weiß, wie es sich mit dem Abriss der Immobilie(n) verhält. Ich denke jedoch, dass es sich um keine klassische Eigenbedarfskündigung handeln wird. Eine Sperrfrist besteht in meinen Augen nicht, da es hier um keine Eigentumswohnung, sondern offensichtlich um ein Einfamilienhaus geht.

        Viele Grüße

        Dennis Hundt

  • Marion Sch.
    13. Februar 2012 - 13:04 Antworten

    Wir (2 Erw., 3 Kinder (12, 13, 17), 1 Hund) wohnen in einem Reihenmittelhaus. Haben einen Mietvertrag, der besagt, dass wir bis 2016 in dem Haus wohnen bleiben können. Vermieter, der schon länger einen Kapitalanleger für den Hausverkauf sucht, hat jetzt einen Kaufinteressenten gesucht, mit dem Anhang: bei Selbsteinzug müsse eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Ist das zulässig, wie lange hätten wir Zeit, uns etwas passendes (bezahlbares) anderes zu suchen? Nicht jeder möchte eine 5-köpfige Familie mit Hund.

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Marion Sch.

    • Dennis Hundt
      13. Februar 2012 - 13:22 Antworten

      Hallo Marion,

      danke für die Frage und die Schilderung. Wenn Sie einen Mietvertrag haben, in der die Kündigung ausgeschlossen ist, dann wird meiner Meinung nach auch ein Verkauf des Hauses nichts am ausgeschlossenen Kündigungsrecht ändern. Stichwort: „Kauf bricht Miete nicht“

      Hier wird es sicher auf die genaue Formulierung im Vertrag ankommen.

      Wenn ein neuer Eigentümer tatsächlich eine Eigenbedarfskündigung aussprechen möchte und darf, dann muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten. Diese sind abhängig davon, wie lange Sie bereits im dem Haus leben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heike F.
    27. Februar 2012 - 17:39 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    ich habe eine vermietete Wohnung geerbt, in der seit 1988 die Familie Schäft wohnt. Herr Schäft ist nun 2007 gestorben, seine Frau ist mittlerweile 76 Jahre alt. Sie möchte gerne in der Wohnung bleiben. Ich habe nun einen Kaufinteressenten, der im gleichen Haus bereits eine Wohnung besitzt. Dieser Interessent möchte gerne seine Mutter mit ihm Haus haben und würde die Wohnung gerne nach dem Kauf auf Eigenbedarf kündigen. Ich habe ihm gesagt, dass es grundsätzlich so ist, dass Kauf die Miete nicht bricht und er eine Sperrfrist einhalten muss. Ich glaube hier in Ba-Wü. sind es 3 Jahre. Ist dies so korrekt? Herzlichen Dank für Ihre Mithilfe.
    Heike F.

    • Dennis Hundt
      27. Februar 2012 - 22:44 Antworten

      Hallo Heike,

      wie lange die Sperrfrist in Baden-Württemberg ist, kann ich Ihnen leider nicht sagen. Ich könnte mir auch vorstellen, das diese ja nach Stadt variiert.

      Wichtig ist: Die Sperrfrist beginnt zu laufen, wenn der erste Käufer die umgewandelte Eigentumswohnung kauft. (BayObLG, RE v. 24.11.1981 – Allg. Reg. 64/81, NJW 1982, S. 451)

      Möglicherweise ist die Sperrfrist also schon lange verstrichen. Aber selbst wenn dem so ist, kann es immer noch schwierig werden, eine 76 jährige Mieterin zu kündigen (Stichwort: Härtefall)

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Klaus-Peter C.
    9. März 2012 - 20:01 Antworten

    Hallo Zusammen,

    ich habe eine Frage zu einer aktuellen Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter, bei bestehenden unbefristetem Mietvertrag und bis dahin untadeligem Mietverhältnis, zwischen Vermieter und Mieter. Kommen dabei zwingend übliche Kündigungsfristen (3 Monate) zum Tragen oder gelten auch in diesem Fall Sperrfristen? Unabhängig von der Dauer der bisherigen verbrachten Zeit in der Mietwohnung!?
    Ich würde mich für eine Beantwortung sehr freuen.

    Klaus- Peter C.

    • Dennis Hundt
      10. März 2012 - 11:02 Antworten

      Hallo Klaus-Peter,

      wie Sie gelesen haben: Sperrfristen gibt es nur, wenn der Mieter in einem Miethaus wohnt, das aufgeteilt wird und dann eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird. Zieht der Mieter bereits in eine Eigentumswohnung, gibt es auch keine Sperrfrist bei einer Eigenbedarfskündigung.

      Die Kündigungsfristen des Vermieters richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Die Fristen für den Vermieter finden Sie unter: Kündigungsfrist Mietvertrag.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christa D.
    13. April 2012 - 15:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die sehr hilfreichen Ausführungen.
    Wir haben zwei Wohnungen gekauft auf einer Ebene, die wir zusammenlegen möchten. Wir möchten also die Etage komplett nutzen. Die kleinere der beiden Wohnungen wird allerdings noch vermietet. Die jetzige Mieterin hat selber eine Wohnung in diesem Haus gekauft, nutzt unsere kleinere Wohnung allerdings auch noch als Abstellraum. Wie genau formuliere ich nun die Kündigung auf Eigenbedarf (natürlich mit Einhaltung der Sperrfrist)? Wir ziehen jetzt schon in die eine freie Wohnung ein, möchten aber natürlich beide selber nutzen (mit späterem Durchbruch). Ich habe etwas Sorgen, dass es Probleme geben könnte, da wir uns familiär nicht verändern werden und somit unser Anspruch nicht „wächst“.

    Vielen Dank und viele Grüße!

    • Dennis Hundt
      13. April 2012 - 21:13 Antworten

      Hallo Christa,

      wie eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussehen kann, lesen Sie zum Beispiel hier: Muster Kündigung wegen Eigenbedarf.

      Wie die Chancen bei Ihnen stehen, mit der Kündigung Erfolg zu haben, kann ich leider nicht sagen. Es sind immer Einfallentscheidungen der Gerichte (wenn so was vor Gericht geht). Nicht zuletzt ist entscheidend, ob sich die bisherigen Mieter „wehren“.

      Ich wünsche in jedem Fall viel Erfolg.

      Dennis Hundt

  • Ida
    21. April 2012 - 09:59 Antworten

    Hallo,
    wohne seit Anfang 2004 in einer vermieteten Eigentumswohnung. Der jetzige Eigentümer will verkaufen und der wahrscheinlich neue hat angekündigt wegen Eigenbedarf zu kündigen.
    Er würde sich an die gesetzlichen Regeln halten. (Bayern)
    Wie lange ist die Frist?
    Danke

    • Dennis Hundt
      22. April 2012 - 21:24 Antworten

      Hallo Ida,

      leider kann ich Ihnen nicht sagen, wie lange die Sperrfrist bei Ihnen ist. Ich würde Ihnen raten, dass Sie bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung die Sperrfrist erfragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Markus Janser
    24. April 2012 - 10:39 Antworten

    Hallo erst mal,

    ich habe ein Haus gekauft welches 2 Einliegerwohnungen hat. Da wir das Haus extra für uns und unsere 2 Kinder gekauft haben möchten wir die beiden kleinen Wohnungen nun wegen Eigenbedarf kündigen. Welche Fristen sind hierbei zu beachten bzw. welche Probleme können auftreten?

    Die beiden Mieterinnen (2 junge Frauen im Alter von ca. 30 Jahren) wohnen seit ca. 2,5 Jahren in den beiden Einliegerwohnungen im Hause und Ihnen ist bekannt, dass das Haus seit mehr als einem Jahr zum Verkauf steht.

    Spielt es eine Rolle, dass beide mehrere Katzen haben, obwohl dies laut Mietvertrag untersagt ist? Dies ist angeblich auch der Grund, warum sie momentan keine neue Wohnung finden.

    Ich möchte mich im Guten von den beiden trennen und bin daher für Tipps dankbar.

    Markus

    • Dennis Hundt
      25. April 2012 - 11:08 Antworten

      Hallo Markus,

      die Fristen, die Sie je nach Wohndauer der Mieter beachten müssen finden Sie in diesem Artikel: Eigenbedarf anmelden.

      Das größte Problem das auftreten kann ist, dass die beiden Mieterinnen Ihre Kündigung nicht akzeptieren bzw. den Eigenbedarf anzweifeln. Zum Beispiel weil die Mieterinnen behaupten, dass das Haus (ohne Einliegerwohnungen) genug Platz für Ihre Familie bietet. Oder aus welchen Gründen auch immer. Die Katzen spielen in meinen Augen überhaupt keine Rolle.

      Spielen die Mieter mit, ist die Kündigung wegen Eigenbedarf kein Problem. Wehren sich die Mieter, kommt es zwangsläufig zu Schwierigkeiten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • enrico winkler
    15. Mai 2012 - 21:32 Antworten

    Hallo,
    ich wollte fragen, ob es arge Probleme gibt, wenn ich wegen Eigenbedarf kündige.

    Weder ich noch andere Angehörige besitzen eine Immobilie und ich ziehe in die obere Wohnung ein und meine Eltern in die Erdgeschosswohnung.

    In der Erdgeschosswohnung lebt eine 70 Jährige Frau seit 16 Jahren.
    Meine Eltern sind allerdings auch schon 60 Jahre alt.

    Vielen Dank im Voraus

    RICO

    • Dennis Hundt
      16. Mai 2012 - 09:20 Antworten

      Hallo Rico,

      Probleme gibt es immer dann, wenn der Mieter Probleme macht. Es kommt auf die individuelle Situation an. Ggf. gibt es keinen passenden Wohnraum für die 70-jährige Mieterin, ggf. ist Sie Krank und kann nicht umziehen (Härtefall). Vielleicht kennt sie auch einen Anwalt, der Ihnen als Vermieter Paroli bietet. Vielleicht zieht sie aber auch einfach aus.

      Sie sehen, es ist vollkommen offen, ob Sie mit der Kündigung wegen Eigenbedarf schnellen und unkomplizierten Erfolg haben werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christopher
    4. Juni 2012 - 16:31 Antworten

    Hallo,
    ich wohne seit drei Jahren allein in einem von vier Einliegerwohnungen in einem Einfamilienhaus. Die Vermieter wollen nun das Haus verkaufen. Ich habe viel Geld in diese Wohnung investiert. Vor drei Jahren habe ich Fußboden verlegt und das unentgeltliche Zimmer auf Kellerebene trockengelegt (ca EUR 6000).. Vor einem Jahr habe ich eine Küche einbauen lassen (ca EUR 4000). Die jetzigen Vermieter meinen, sie hätten keine Vorteile, wenn die jetzigen Mieter vor Verkauf ausziehen, dass sie uns aber ein großzügiges Angebot machen, wenn wir von der Kündigungsfrist befreit werden und einen Monat umsonst wohnen dürfen (um Doppelmiete zu vermeiden). Finanzielle Angebote – Umzug, Provisionskosten, betätigte Investitionen – machen sie uns keine. Ich habe nun Befürchtung, dass die neuen Käufer Eigenbedarf anmelden werden um dann das Haus zu einem Einfamilienhaus umzubauen. Ich habe aber auch gleichzeitig die Vermutung, dass das Haus ohne Vermieter ein deutlicher Vorteil für die jetzigen Besitzer wäre.
    Meine Fragen:
    a) Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass dieser Art Eigenbedarf stattgegeben wird?
    b) Wie soll ich mich verhalten, um den finanziellen Belastungen meinerseits entgegenzuwirken?
    Viele Grüße
    Christoph

    • Dennis Hundt
      4. Juni 2012 - 21:02 Antworten

      Hallo Christoph,

      leider kann Ihnen wohl keiner wirklich sagen, ob ein potenzieller Käufer mit einer Eigenbedarfskündigung durch kommt. „Stattgeben“ würde im Übrigen bedeuten, dass Sie gegen die Kündigung vorgehen und Sie sich mit dem Vermieter vor Gericht treffen.

      Ihre Küche können Sie ja mitnehmen, bei den anderen Arbeiten kommt es sicher auf die Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter an.

      Viel mehr kann ich Ihnen leider nicht dazu schreiben.

      Beste Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter Wardsack
    13. Juni 2012 - 19:59 Antworten

    Guten Abend,
    ich bin seit 5 Jahren Mieter einer Eigentumswohnung.
    Nun will der Eigentümer schnellstmöglich verkaufen. Wenn der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet und mein Mietverhältnis kündigt, wie lange beträgt dann die Kündigungsfrist?
    Ich muss anmerken, dass ich 59 Jahre und zu 90% schwerbehindert bin. Ein Umzug wäre für mich mit viel Strapazen und finanziellen Verlusten verbunden, bzw. garnicht möglich.
    Vielen Dank im vorraus für Ihre Antwort,

    Peter W.

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2012 - 22:44 Antworten

      Hallo Herr Wardsack,

      wenn Sie länger als 5 Jahren in der Wohnung leben, hätte der Käufer / Ihr neuer Vermieter 6 Monate Kündigungsfrist. Wenn es noch weniger als 5 Mietjahre sind, beträgt die Frist 3 Monate.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Guni
    2. Juli 2012 - 16:22 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben folgendes Problem:
    Wir sind vor ca 11 Monaten zur Miete in ein RMH gezogen.
    Zu dem Zeitpunkt hatten wir bereits zwei Kinder, die hier am Ort in die Schule gehen und ich war bereits bei der Besichtigung des Hauses deutlich sichtbar mit dem 3. Kind schwanger. Wir haben damals extra betont, dass wir nur langfristig mieten möchten.
    Auch der Vermieter hat geäußert, er habe nur an einem langfristigen Mietverhältnis Interesse.
    Das Haus gehörte seiner Mutter, die vor eineinhalb Jahren ins Heim gekommen ist. Er hat hier renoviert, bevor er es zur Miete angeboten hat.

    Drei Monate nach unserem Einzug haben wir unserem Vermieter mehrere Mängel angezeigt, u.a. Schimmelbefall im Keller, kaputte Rolläden…
    Wir hatten dann ein gemeinsames längeres Gespräch, indem wir auch zur Sprache gebracht haben, dass die Wohnungsgröße die er in dem Mietvertrag angegeben hat nicht korrekt ist (er hat 128m² angegeben, wir haben 117m² gemessen). Wir haben um eine Anpassung des Mietpreises gebeten, worauf er nicht eingehen wollte. Er meinte er hätte das RMH als Objekt vermietet. Auf unser Argument, dass wir mit ihm keinen Mietvertrag über ein Objekt sondern über 128m² Wohnfläche geschlossen haben wurde er pampig und meinte, er würde mit der Miete nicht runtergehen. Kurz darauf äußerte er dann, er würde das RMH verkaufen.

    Er hat dieses RMH als Kapitalanlage übers Internet zum Verkauf angeboten. Dort stand zu lesen, das Objekt hätte eine Wohnfläche von 120m².
    Zwei Interessenten haben sich das Haus angesehen, konnten sich aber mit dem Besitzer nicht über die Höhe des Kaufpreises einigen.
    Mittlerweile sind noch weitere Mängel aufgetreten und das Verhältnis ist sehr schwierig.
    Jetzt hat der Vermieter Interessenten gefunden, die selbst Kinder haben und bei Kauf des Hauses Eigenbedarf anmelden werden.

    Das bedeutet für uns sehr hohe Kosten (Maklergebühren, ein weiterer Umzug etc).
    Wie hoch stehen die Chancen, dass der Eigenbedarf durchgeht, bzw, wie sind die Möglichkeiten, dass sich der jetzige Besitzer oder der neue Besitzer an den Kosten für einen Auszug unsererseits beteiligen müssen?

    MfG,
    Guni

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2012 - 18:07 Antworten

      Hallo Guni,

      leider haben Sie bei einer Flächenabweichung von weniger als 10% keine Chance die Miete anzupassen. Es sei denn, der Vermieter tut dies freiwillig. Bei einer Abweichung von mehr als 10% sehen Gerichte einen Sachmangel. Das kurz vorweg.

      Leider kann ich nicht einschätzen, wie hoch die Chancen sind, dass der potenzielle neue Eigentümer Ihnen wegen Eigenbedarf kündigen kann. Möglich ist es aber auf jeden Fall. Wenn der Eigenbedarf gerechtfertigt ist, haben Sie auch keine Möglichkeit jemanden an Ihren Kosten zu beteiligen. Wenn beide Parteien sich langfristig binden wollen, besteht immer die Möglichkeit das Kündigungsrecht für Mieter und Vermieter für bis zu vier Jahre auszuschließen. Das würde dann auch für den Käufer gelten.

      Tipp: Vielleicht können Sie sich mit Ihrem aktuellen Vermieter einigen, dass dieser sich an Ihren (Umzugs-)Kosten beteiligt. Vorteil für den Vermieter: Ein leergezogenes Haus verkauft sich in der Regel besser und zu einen höheren Preis.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    5. Juli 2012 - 12:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Problem ist folgendes: Ich wohne seit über 11 Jahren in einem Appartement eines großen Mehrfamilienhaus. Früher wurde die Garage für die Fahrräder der Kinder und als Unterstellraum genutzt.
    Pö a pö sind alle anderen Familien ausgezogen, sodass ich die letzten Jahre allein in dem Riesenhaus gewohnt habe. Somit habe ich die Garage auch für mich alleine nutzen können. Nun hat das Haus einen neuen Eigentümer. Abgesehen das ich mich am besten sofort in Luft auflösen sollte, soll ich die Garage sofort räumen. Ich weiß im Augenblick, beim besten Willen, nicht wohin mit dem ganzen Kram (Reifen Tischtennisplatte und und und). Wieviel Zeit muß der Eigentümer mir einräumen die Sachen umzulagern?
    Vielen Dank Peter

    • Dennis Hundt
      6. Juli 2012 - 12:04 Antworten

      Hallo Peter,

      wenn Sie den Vermieter im Recht sehen, sollte er Ihnen eine angemessene Frist setzen. 14 Tage halte ich durchaus für annehmbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Peter
    6. Juli 2012 - 13:54 Antworten

    Vielen Dank Herr Hundt, ich denke das wird schon klappen.

  • Ann
    10. Juli 2012 - 13:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir haben unsere Wohnung, in der wir über 6 Jahre gewohnt haben aufgegeben und sind Anfang Dezember in ein Haus in HH mit vier Mieteinheiten gezogen. Im Rahmen des Umzugs sind Maklerkosten und Renovierungskosten für die neue Wohnung angefallen. Das Haus wurde von einer GbR mit zwei Gesellschaftern gekauft. Die Auflassung erfolgte im April und die Eintragung der neuen Eigentümer im Grundbuch (je zu 1/2) einen Monat später. Vor dem Kauf gehörte das Haus 5 Jahre lang einer Erbengemeinschaft. Die Mieter wurden über den Kauf des „Zinsobjekts“ im April informiert, im Mai und Juni wurde dann allen Parteien durch die GbR wegen Eigenbedarfs gekündigt. Ein Gesellschafter möchte die Wohnungen im EG und 1.OG zusammenlegen und bewohnen, der andere die Wohnungen im 2. und 3 OG. Auf dem Immobilienmarkt sind die Preise für unbewohnte Häuser um 1/3 teurer als für Häuser, die von Mietern bewohnt werden. Ist es nicht unbillig den Kauf eines Zinsobjekts vorzutäuschen, um im Anschluss Eigenbedarf anzumelden? Würde eventuell eine Sperrfrist greifen?
    Viele Grüße,
    Ann

    • Dennis Hundt
      10. Juli 2012 - 14:42 Antworten

      Hallo Ann,

      Ihr Fall ist kompliziert. Ich möchte Ihnen hier kein Halbwissen weitergeben, das Ihnen auch nicht weiterhelfen würde. Wenn Sie ernsthaft beabsichtigen gegen den Eigenbedarf vorzugehen, dann sollten Sie sich auf jeden Fall einen Anwalt nehmen. Alleine hierdurch signalisieren Sie dem Vermieter, dass Sie nicht einfach das Feld räumen werden. Möglicherweise können Sie so schon eine Entschädigen bei Ihren neuen Vermietern für Ihren Auszug „rausholen“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julie
    12. Juli 2012 - 11:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir möchten ein Mehrfamilienhaus (3 Mietparteien) kaufen.
    Problem:
    Alle drei Mieter sind erst vor wenigen 3 / 4 / 5. Monaten eingezogen. Diese haben auch in die Wohnungen investiert.
    In die Erdgeschoßwohnung möchten wir selber einziehen (2 Kinder). Allerdings wohnt in dieser Etage eine Mutter mit 5 Kindern. Der Vater wohnt dort, ist aber nicht offiziell angemeldet. Auch soll er von der ARGE unterstützt sein.Die Miete wird von der ARGE bezahlt. Die Familie hat bereits signalisiert, dass sie so schnell nicht ausziehen wird und auch nicht kann, weil Ihnen die finanziellen Mittel fehlen und weil sie sich vom jetzigen Eigentümer arglistig getäuscht fühlen, da sie die heruntergekommene Wohnung renoviert haben. Der jetzige Eigentümer muss dringend aus wirtschaftlichen Gründen verkaufen. Angeblich wusste die Familie bereits vor der Unterzeichnung des Mietvertrages, dass das Haus zum Verkauf steht. Inzwischen ist die Situation noch verzwickter. Der Vater hat den Eigentümer bedroht, der Eigentümer ihn bei der Polizei angezeigt. Eine fristlose und ordentliche Kündigung soll der Eigentümer gegenüber der Mieterin eingereicht haben.

    Gründe: verspätete Mietzahlungen, das Wohnenlassen des Mannes und der Großmutter, Verstoß gegen Hausordnung und Schulden als Grund für den Hausverkauf. Der zweite Mieter hat ebenfalls in die Wohnung investiert und soll 5 Jahre bleiben. Da beim Kauf die Miete nicht bricht, würden wir diese Verpflichtung auch erfüllen. Uns geht es lediglich um die Erdgeschoßwohnung.
    Wie sehen Sie die Chancen, dass der jetzige Vermieter die untere Wohnung erfolgreich kündigen kann? Oder sollen wir von der Immobilie die Finger lassen?

    Vielen Dank Julie

    • Dennis Hundt
      12. Juli 2012 - 23:03 Antworten

      Hallo Julie,

      ich kann leider nicht einschätzen wie gut die Chancen für eine erfolgreiche Kündigung stehen. Die Mieter könnten nächste Woche ausziehen, vielleicht muss der aktuelle Eigentümer die Wohnung aber auch erst in 10 Monaten mit einem Gerichtsvollzieher öffnen und räumen lassen. Das ist einfach überhaupt nicht abzusehen.

      Ich würde empfehlen erst zu kaufen, wenn die Wohnung im EG frei ist. Das könnte zum Beispiel auch eine Voraussetzung im Kaufvertrag sein.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elke
    16. Juli 2012 - 12:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    heute habe ich erfahren das unser Haus zur Miete verkauft wurde.Nun meine Frage, muss der neue Vermieter mir ein neues, gleichwertiges Haus zur miete suchen?
    Gruß Elke

    • Dennis Hundt
      16. Juli 2012 - 15:34 Antworten

      Hallo Elke,

      nein, das muss Ihr Vermieter für den Fall das er Eigenbedarf anmeldet nicht. Wenn Sie raus müssen, müssen Sie sich auch ein neues Haus zur Miete suchen. Damit hat Ihr Vermieter nichts zu tun.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • G.S.
    22. Juli 2012 - 19:12 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    wir sind in Begriff unsere Eigentumswohnung zu verkaufen. Der neue Käufer wird die Wohnung selbst in Anspruch nehmen und dort einziehen. Wir haben diese Wohnung vermietet. Die Mieterin sagt jetzt einfach, sie geht aus der Wohnung nicht raus. Der neue Besitzer kann doch aber Eigenbedarf anmelden, oder? Wie genau geht das von statten ?

    Vielen Dank im Voraus für ihre Bemührungen.

    • Dennis Hundt
      22. Juli 2012 - 21:09 Antworten

      Hallo,

      ja, grundsätzlich kann der neue Eigentümer eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Zum Teil gibt es Sperrfristen und Härtefallregelungen zu beachten, aber grundsätzlich sollte Eigenbedarf möglich sein. Es gibt aber sicherlich viele Möglichkeiten wie die Mieterin dem neuen Eigentümer das Leben schwer machen kann.

      Der Ablauf ist einfach: Wenn keine Sperrfrist zu beachten ist, schreibt der neue Eigentümer die Mieterin die Kündigung unter Beachtung der Kündigungsfrist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Christian B.
    24. Juli 2012 - 13:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    von 05/2008 bis 09/2011 haben wir (meine Frau und ich sowie unsere 4 Kinder) in der Nähe von Stuttgart (Nähe Waiblingen) in einem Miethaus gewohnt. Dieses Miethaus wird seit einigen Jahren ausschließlich als Miethaus verwandt. Zum damaligen Zeitpunkt wollten die Vermieter das Haus (ein Reihenendhaus) nicht verkaufen.
    Beruflich bedingt sind wir Ende 09/2011 in die Nähe von Frankfurt gezogen. Anfang 2013 werden wir wieder in den Stuttgarter Raum zurückkommen und könnten nun das Objekt, in dem wir von 2008 bis 2011 gewohnt haben kaufen.
    Allerdings wohnt in dem Objekt nun selbst seit 10/2011 eine Familie mit drei Kindern zur Miete. Deren Mietvertrag sieht keine zeitliche Befristung vor, sondern die normalen gesetzlichen Fristen (bei der derzeitigen Mietdauer 3 Monate).
    Können wir das Objekt nun bedenkenlos kaufen und den aktuellen Mietern mit dem Hinweis auf den konkreten Eigenbedarf kündigen? Gibt es Punkte, die wir ansonsten zu beachten haben?

    Vielen Dank für Ihre Mühe im Voraus.

    Viele Grüße,

    Christian B.

    • Dennis Hundt
      24. Juli 2012 - 19:43 Antworten

      Hallo Christian,

      also zum bedenkenlosen Kauf kann ich Ihnen natürlich nicht raten. Hier sollten Sie sich unter Beachtung aller Umstände einen fachlichen Rat einholen. Aber ich persönlich wüsste nicht, was gegen eine Eigenbedarfskündigung spricht, gerade wenn es sich um ein Reihenhaus und keine Mietwohnung (die erst vor kurzem in Wohneigentum umgewandelt wurde) handelt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Beate
    2. August 2012 - 09:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    meine Eltern wohnen über 400km weit weg von mir und würden jetzt gerne in meiner Nähe eine kleine ETW als Zweitwohnung erwerben, um mich regelmäßig zu besuchen und im nächsten Jahr, wenn mein Baby zur Welt kommt, mir öfter und für längere Zeit bei der Kinderbetreuung zu helfen. Ihren Erstwohnsitz würden sie aber weiter behalten. Die meisten angebotenen ETW sind derzeit vermietet. Hätten meine Eltern durch ihr Nutzungsvorhaben einen ausreichenden berechtigten Kündigungsgrund?
    Vielen Dank!
    Mfg
    Beate K.

    • Dennis Hundt
      3. August 2012 - 17:34 Antworten

      Hallo Beate,

      § 573 BGB spricht nur von einer Wohnung. Auch die Nutzung der Wohnung als Zweitwohnung scheint grundsätzlich denkbar. Das Amtsgericht Hamburg hat entschieden, dass eine Kündigung aufgrund der beruflichen Nutzung als Zweitwohnung ab einem Aufenthalt von 8 Arbeitstagen möglich ist (Landesgericht Hamburg AZ 316 S 168/93). Das Landgericht Berlin schließt sich dem grundsätzlich an, mit dem Urteil, dass die Nutzung einmal die Woche nicht reicht (LG Berlin AZ 3 C 575/94).

      Viel mehr kann ich leider nicht schreiben, aber vielleicht finden Sie noch passendere Urteile.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • dw
    11. August 2012 - 23:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Ich beabsichtige mit weiteren Bekannten ein Haus mit sechs vermieteten Wohnungen zu kaufen und selbst zu nutzen . Diese Wohnungen sind bereits seit ca 30 Jahren in Einzelwohnungen aufgeteilt.
    Wie ja in Ihrem Einleitungstext zu lesen ist, dűrfte nun keine Sperrfrist mehr gelten.
    Frage: Ist dies auch der Fall, wenn die Mieter nicht wussten, dass Sie in aufgteilten Einzelwohnungen leben, da alle Wohnungen dem selben Eigentűmer gehőren, der Sie nach und nach aufgekauft hat. Nach aussen sieht somit alles nach Mehrfamilien“Miets“-Wohnhaus aus.
    Dieses ist natűrlich ein entscheidener Punkt fűr uns zum Kauf?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Dennis Hundt
      13. August 2012 - 20:21 Antworten

      Hallo dw,

      eine gute Frage. Ich kann Ihnen leider nicht sagen, wie es sich in dem Fall verhält. Ich könnte mir vorstellen, dass die Frist nicht gilt, wenn die Mieter wissen, das sie in Eigentumswohnungen leben. Aber das ist nur eine Vermutung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anika
    23. August 2012 - 15:52 Antworten

    Einen wunderschönen guten Tag Herr Hundt,

    ich habe eine ETW erworben und meinem Mieter ordentlich zwecks Eigenbedarf gekündigt.
    Erzweifelt nun aber meinen Anspruch an, Begründung:

    “ Sie sind ja noch garnicht Eigentümerin der ETW, da Sie ja noch nicht im Grundbuch stehen“

    Die Vorbesitzerin hatte Ihm aber ein Vorkaufsrecht eingeräumt und sie hatten sogar 2 Notartermine, die er platzen lies. Ebenfalls wurde es von mir in Kenntniss gesetzt, dass wenn ich die Wohnung kaufe, ich dies zum Eigenbedarf tue.

    Meine Frage ist nun, ab welchem Zeitpunkt kann ich zwecks Eigenbedarf meinem Mieter kündigen?

    Wohnungsbesichtigung war im April, Notartermin inkl. Kaufvertrag war im Mai und Eintragung ins Grundbuch erfolgte im Juli.

    Vielen lieben Dank für Ihre Unterstützung.

    Mit freundlichen Grüßen
    Anika

    • Dennis Hundt
      23. August 2012 - 18:03 Antworten

      Hallo Anika,

      selbst eine Mieterhöhung können Sie erst nach der Eintragung ins Grundbuch an den Mieter richten. Ich vermute stark, dass es sich so auch bei der Eigenbedarfskündigung verhält.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Axel
    11. September 2012 - 11:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir planen für unsere Tochter eine Eigentumswohnung als „Studentenbude“ zu kaufen. Leider gibt es fast nur vermietete Angebote. Sollen wir das Risiko eingehen und eine vermietete Wohnung kaufen und dann Eigenbedarf anmelden? Wird der auf jeden Fall anerkannt?

    Mit freundlichen Grüßen

    Axel

    • Dennis Hundt
      11. September 2012 - 11:57 Antworten

      Hallo Axel,

      Vorteile: Eine vermietete Wohnung ist in der Regel günstiger und das Angebot ist (wie Sie schon schrieben) größer. Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist mitunter einfach umzusetzen.
      Nachteile: Wenn der aktuelle Mieter Probleme macht (auch wenn der Eigenbedarf rechtmäßig ist) muss Ihre Tochter Ihr Studium möglicherweise ein oder zwei Semester verschieben :).

      Kurz um: Wenn Sie sich auf dem Gebiet sicher fühlen und eine Wohnung ohne Speerfrist und Härtefall-Mieter kaufen, kann man sicherlich mit der Eigenbedarfskündigung Erfolg haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas
    17. September 2012 - 11:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    zunächst vielen Dank für Ihren gut formulierten Blog!

    Ich habe heute erfahren, dass mein Vermieter meine Mietwohnung verkauft. In dem Haus in dem ich lebe, hat der Vermieter noch eine Wohnung die er auch verkaufen will und die ebenfalls vermietet ist. Können Sie mir sagen worauf ich achten muss, wenn es darum geht, ob eine Sperrfrist gilt für die Kündigung durch einen möglichen Käufer? In nur einer Wohnung des Hauses wohnt ein Eigentümer, 2 Wohnungen und ein Büro im Haus gehören einem selbständigen Berater, der das Büro selbst nutzt und die Wohnungen genau wie mein Vermiter vermietet. Ist dies dann ein Mietshaus?

    Viele Grüße

    Andreas

    • Dennis Hundt
      17. September 2012 - 15:59 Antworten

      Hallo Andreas,

      eine Kündigungssperrfrist gilt nur, wenn das Haus vor Ihrem Einzug einem einzigen Eigentümer gehört hat (Miethaus) und dieser das Haus dann in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt hat. Wenn Sie in eine Eigentumswohnung eingezogen sind, besteht leider kein Schutz bei einer Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mike
    25. September 2012 - 11:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ein Mieter bewohnt ein kleines Appartment im DG eines von der Vermieterin bewohnten 1-Familienhauses (kein separates Treppenhaus vorhanden). Der Mieter hatte vor längere Zeit selbst (nach Rücksprache mit dem Vermieter) ledigllich diesen Wohnrum mit einer Tür zum Treppenhaus separiert um einen größeren Schallschutz zu gewährleisten. Es besteht ein regülärer Mietvertag für das Appartment. In diese Haus muss nun kurzfristig eine Pflegerin ins 1.OG einziehen um den pflegebedürftigen Vermmieter zu betreuen. Es kann der Pflegerin kaum zugemutet werden dass an ihrem Schlafzimmer und badezimmer im 1.OG nun der besagte Mieter aus dem DG tags wie nachts vorbei geht (es handelt sich um ein offenes Treppenhaus vom Keller bis zum DG). Außerdem besuchen die Kinder und Enkelkinder des Vermieters (alle von außerhalb) diesen in mehr oder weniger regelmäßigen Abständen und müssen dort übernachten. Spätestens dann kommt es zu dem Problem dass nicht mehr alle im Haus des Vermieters übernachten können.
    Das Ziel ist daher die Pflegeperson dauerhaft im DG wohnen zu lassen, damit diese dort einen separaten Bereich bewohnen kann und dort ungestört von Besuchen der sie besuchenden und bei ihr übernachtenden Verwandtschaft sein kann.

    Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ?
    Gruß
    Mike

    • Dennis Hundt
      26. September 2012 - 10:15 Antworten

      Hallo Mike,

      ich kann im Grunde nur auf den § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) verweisen. Hier heißt es: „…der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt..“.

      Ich könnte mit gut vorstellen, dass eine Pflegekraft eine angehörige des Haushalts ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Denis Kozjak
    30. September 2012 - 18:55 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    Wir haben eine 4 Zimmer Wohnung für uns gekauft.Die Wohnung ist vermietet an eine Zahnärztin. Sie lebt alleine in der 4 Zimmer Wohnung. Wir leben derzeit in einer 3 Zimmer Wohnung in Miete. Der Mieterin haben wir schon gekündigt wegen Eigenbedarf. Sie hat noch neuen Monate Kündigungs Frist. Heute haben wir ein Gespräch mit ihr gehabt und sie hat uns ungefähr klar gemacht das sie nicht ausziehen möchte. Was kann passieren nach den neuen Monaten falls sie noch nicht draußen ist? Sie begründet es irgendwie damit das sie Zahnärztin ist und keine Zeit hat für Wohnung suche. Sind wir eigentlich verpflichtet ihr bei der Wohnungs suche zu helfen?

    • Dennis Hundt
      30. September 2012 - 21:07 Antworten

      Hallo Denis,

      wenn die Mieterin nicht auszieht, müssen Sie rechtliche Schritt einleiten. Sie sind in meinen Augen nicht zur Wohnungssuche verpflichtet, aber wie Sie sehen, kann es förderlich sein, wenn Sie die Mieterin bei der Suche nach einer neuen Wohnung unterstützen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mario Schulze
    12. Oktober 2012 - 12:58 Antworten

    Hallo,

    wir möchten ein Haus kaufen in dem seit knapp 35 Jahren entfernte Verwandte der Eigentümer wohnen. Einen konkreten Mietvertrag gibt es nicht. Zudem beträgt die Kaltmiete nur 3,50€/qm für die 165qm große Wohnung. Für diese Lage nicht mal 2/3 der Durchschnittsmiete. Das Ehepaar dass in der Wohnung lebt ist 80 und 75 Jahre alt. Das die nicht freiwillig ausziehen möchten, kann man ja fast nachvollziehen. Es gibt noch eine zweite, kleinere Wohnung im Haus aber die interessiert erst mal nicht.
    Meine Frage ist jetzt welche Möglichkeiten uns gegeben sind die Miete anzupassen oder besser noch, die Mieter doch zu überreden auszuziehen. Ich habe gehört dass Eigenbedarf an zu melden nach der Mietdauer sehr, sehr schwer sein wird. Gibt es noch andere Methoden?

    Gruß,
    Mario

    • Dennis Hundt
      12. Oktober 2012 - 16:25 Antworten

      Hallo Mario,

      die Miete können Sie in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20% anheben. Ansonsten besteht natürlich immer die Möglichkeit ein Mietverhältnis einvernehmlich auszulösen. Aber wie Sie schon schrieben, ist das dann wohl eher ein „Überreden“ der Mieter.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Svetlana
    2. November 2012 - 22:32 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Schwester und ihr Mann haben vor einem halben Jahr über einen Makler ein Haus gemietet. Nun haben die Vermieter das Haus verkauft. Die ehemaligen Vermieter haben ihre Verkaufsabsichten gegenüber meiner Schwester und ihrem Mann niemals geäußert. Im Gegenteil, als die Kaufinteressenten zur Besichtigung kamen, haben sie gelogen und gesagt bei der Objektbesichtigung handelt es sich um Sicherheitenneubewertung seitens der Bank. Die neuen Eigentümer beabsichtigen das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zu kündigen. Den Eigenbedarf können sie glaubhaft nachweisen, da sie zwei Kinder haben und derzeit nur in einer Eigentumswohnung leben. Da meine Schwester zwei große Schäferhunde hat, ist es recht schwierig einen Vermieter zu finden der diese Tatsache akzeptiert. Welche Möglichkeiten gibt es die Mietdauer zu verlängern? Und gibt es irgendwelche Regelungen hinsichtlich der Maklerkosten?

    Vielen Dank im Voraus!

    • Dennis Hundt
      3. November 2012 - 13:16 Antworten

      Hallo Svetlana,

      ich wüsste nicht, wie Sie eine berechtige Kündigung wegen Eigenbedarf abwehren könnten. Was Ihren Auszug und mögliche Maklergebühren anbelangt, gibt es hier auch keine Verpflichtung für eine Beteiligung des Vermieters. Allerdings kann man ggf. durch einen schnellen und unkomplizierten Auszug Ihrerseits eine Beteiligung des Vermieters vereinbaren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carsten Maaß
    15. November 2012 - 12:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bewohne mit meiner Frau seit 12 Jahren die Erdgeschoßwohnung eines 2-Familienhauses zur Miete. Auch die Wohnung im 1.OG war bis August d.J. vermietet. Nachdem die Mieter der oberen Wohnung ausgezogen sind, möchte unser Vermieter jetzt das komplette Haus verkaufen.
    Die Kaufinterressenten haben schon angedeutet, selbst in die von uns bewohnte Wohnung einziehen zu wollen. Gilt hier eine Sperrfrist, bzw. wie hoch wäre die Kündigungsfrist?

    Viele Grüße.

    Carsten Maaß

    • Dennis Hundt
      15. November 2012 - 13:55 Antworten

      Hallo Carsten,

      ob eine Speerfrist gilt kann ich Ihnen leider nicht sagen, ich vermute nein. Die Kündigungsfrist eines neuen Eigentümers wäre 9 Monate.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Cazcar
    17. November 2012 - 14:34 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    ich lebe in Köln in einer ehemaligen Postwohnung. Ich habe nun vom neuen Eigner nach nunmehr insgesamt 15 Jahren die Kündigung wegen Eignebedarfs erhalten.

    Meine Frage: Ich weiß von älteren Mietern, dass sie lebenslangen Schutz geniessen, da sie oder ihre Ehepartner bei der Dt. Post beschäftigt waren. Ich habe damals die Wohnung über die Immoabt. der Telekom bekommen, die ja ein Teil der Dt. Post war, als befristet angestellter Mitarbeiter. Die Beziehung der Whg. fiel also in diese Zeit. Könnte ich ggf. auch Kündigungsschutz geniessen?

    Mit schönem Gruß

    • Dennis Hundt
      18. November 2012 - 11:28 Antworten

      Hallo Herr Cazcar,

      ob Sie auch in den Kündigungsschutz fallen kann ich Ihnen leider nicht sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Herr Weber
    18. November 2012 - 23:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe eine Vermietewohnung in NRW gekauft, habe den Mietvertrag übernommen wie es war, und will die Wohnung so schnell wie möglich selbst bewohnen. Der Mietvertrag ist 2 Jahre alt.
    In diesem Fall die Kündigungfrist wegen Eigenbedarf ist 3 Monate, richtig?

    Vielen dank im Voraus für Ihre Antwort. Viele Grüße, Herr Weber.

    • Dennis Hundt
      19. November 2012 - 19:18 Antworten

      Hallo Herr Weber,

      wenn es keine Sperrfrist gibt, sind es 2 Jahre, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sebastian
    11. Dezember 2012 - 14:19 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir sind ein 3-Personen-Haushalt (4-jähriges Kind) und bewohnen seit 6 1/2 Jahren eine Wohnung in einem 3-Familienhaus. Nun hat unser Vermieter dieses Haus verkauft und die neuen Eigentümer haben bereits angekündigt, dass sie uns alle im Haus lebenden Mieter wegen Eigenbedarf kündigen wollen. Ich bin immer davon ausgegegangen, dass es sich bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs in unserem Falle um eine Kündigungsfrist von 6 Monaten handelt. Nun meinte der Makler allerdings zu den neuen Eigentümern, dass diese uns bereits mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen können – es gäbe da so ein neues Gesetz. Können Sie mir sagen, ob der Makler damit Recht hat?

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort und liebe Grüße

    • Dennis Hundt
      11. Dezember 2012 - 19:05 Antworten

      Hallo Sebastian,

      an den Kündigungsfristen für Vermieter hat sich meines Wissens nach gar nichts geändert. Nur Mieter haben eine maximale Kündigungsfrist von drei Monaten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Julia
    18. Dezember 2012 - 00:06 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    wir haben am 11.08.11 (Kaufvertragsdatum) eine vermietete Wohnung in Berlin Mitte erworben. Grundbucheintragung ist am 05.10.11 erfolgt, als die Bank das letzte Teil des Darlehens an den Eigentümer überwiesen hat und der Mieter endlich von seinem Vorkaufsrecht schriftlich abgetreten ist.
    Nun wurde der Bezirk ab 01.09.11 (In-Kraft-Treten der Verordnung) zu den Bezirken mit 7-jährigen Kündigungsschutz bei der Umwandlung zu Eigentumswohnung (was hier der Fall ist) hinzu addiert. Davor waren es nur 3 Jahre.
    Meine Frage an Ihnen ist, welche Frist gilt für diesen Fall, 7 oder 3?
    Vielen Dank im Voraus!

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2012 - 13:50 Antworten

      Hallo Julia,

      leider kann ich Ihnen die Frage nicht beantworten. Fragen Sie doch beim zuständigen Amt nach.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Familie Maas
    22. Februar 2013 - 00:15 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,
    wir drei – meine Frau, unser Sohn und ich – möchten uns gerne endlich – mit 34 – den Traum des Eigenheims verwirklichen. In dem schönen Reihenmittelhaus – zur Zeit vermietet – wohnt eine [alleinerziehende] Frau mit ihren zwei Kindern.
    Wir drei wohnen selbst zur Zeit noch zur Miete und möchten dieses Reihenmittelhaus gerne kaufen und dann selbst nutzen. Das Haus ist von 2004. Gehen wir also mal davon aus, dass die Frau dort seit 9 Jahren zur Miete wohnt. Habe ich – sollte sie Einspruch einlegen – überhaupt eine reelle Chance innerhalb von drei bis vier Monaten dort einziehen zu können? Oder sollte ich lieber eine Nadel nehmen und die Seifenblase zum Platzen bringen?

    • Dennis Hundt
      22. Februar 2013 - 22:38 Antworten

      Hallo Fam. Mass,

      ab 8 Jahren Mietdauer beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter 9 Monate.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sylvia
    10. März 2013 - 02:31 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin Hauseigentümer eines 3 Mietparteien-Hauses und nutze selbst eine davon (2-Raum-Wohung ca. 60,0 qm). Mit meinem neuen Lebensgefährten und der dazu gehörigen Familienplanung möchten wir eine Immobilie erwerben. Es handelt sich um ein Einfamilienhaus, welches zur Zeit vermietet ist. Die zwei weiteren Mietparteien des „alten“ Objektes sollen nicht durch „Eigenbedarf“ in Anspruch genommen werden, da diese Mieter mir am Herzen liegen. Gibt es trotzdem für das „neue“ Objekt die rechtliche Möglichkeit „Eigenbedarf“ anzumelden?
    Vielen Dank im Voraus.

  • Nikita
    10. März 2013 - 17:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihr informatives Blog. Ich wohne in einem Haus mit fünf Mietparteien, das einem alleinigen Eigentümer gehört. Dieser Eigentümer will dieses Haus nun möglichst an eine Baugemeinschaft mit fünf Familien verkaufen, die die einzelnen Wohnungen dann natürlich selbst nutzen möchten. Ich habe verstanden, dass die Sperrfrist von drei Jahren nur dann gilt, wenn die Mietwohnungen in ETW umgewandelt werden.

    Hätte die Baugemeinschaft aus Ihrer Sicht eine Möglichkeit, diese Frist zu umgehen, zum Beispiel in dem sie auf eine Umwandlung in ETW verzichtet? Könnte eine einzelne Partei dieser Baugemeinschaft mir meine Wohnung auf Eigenbedarf kündigen, ohne diese vorher in eine ETW umzuwandeln?

    Vielen Dank im Voraus,
    Nikita

  • Hardi Föhr
    15. März 2013 - 10:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ein Investor hat 5 Eigentumswohnungen in einem MFH gekauft (insgesamt 12 Wohnungen). Diese Wohnungen hat er nun an einzelne Personen mit entsprechendem Gewinn weiterverkauft.
    Frage: Kann der neue Eigentümer einer Wohnung ohne die Sperrfrist von 3 Jahren wegen Eigenbedarf kündigen?
    PS: Er hat mit einer Frist von 3 Monaten wegen Eigenbedarf gekündigt.
    Vielen Dank & beste Grüße
    Hardi Föhr

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 12:28 Antworten

      Hallo Herr Föhr,

      das kommt drauf an, wann die Mieter in die Wohnungen gezogen sind. Ich würde eine rechtliche Beratung empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lynn
    27. März 2013 - 11:19 Antworten

    Guten Morgen Herr Hundt,

    wir sind eine Familie mit 4 kleinen Kindern und wohnen in Moment in Belgien. Mein Mann hat einen befristeten Auslandsarbeitsvertrag bis Ende 2014. In dem Moment kann sein Arbeitgeber uns wieder ins Ausland schicken, verlängern für Belgien oder nach Deutschland (Heimat meines Mannes) holen. Am wahrscheinlichste wird der Vertrag verlängert für eine kürzere Zeit (6 Monaten oder 1 Jahr) um dann in München eine feste Stelle zu kriegen. Aber sicher ist es gar nicht.

    Wir bauen im Moment im Süden von München eine DHH. Die wird ab September 2013 fertig sein. Dürfen/sollten wir überhaupt unbefristet vermieten? Wenn wir nach Deutschland umziehen müssen, wollen wir auf jeden Fall in die DHH einziehen. Könnte der Mieter in so einem Fall sagen, dass Missbrauch da ist, weil wir von Anfang an wussten, dass Eigenbedarf eintreten wird?

    Wir möchten natürlich eine Lösung finden, wo wir mögliche Problemen vorbeugen können. Wir haben auch schon überlegt, dass wir nur einen befristeten Vertrag aufgrund Eigenbedarf anbieten, aber was wenn dann Ende 2014 die Firma sagt, wir können noch 2 Jahre in Belgien bleiben?

    Wir haben auch schon überlegt eine Ferienwohnung rauszumachen, aber dann müssen wir natürlich alles einrichten. Weiterhin müssten wir die Familie in Deutschland um Hilfe bitten bei jeder Übergabe.

    Wie sollen wir das machen um Problemen vorzubeugen?

    vielen Dank
    mit freundlichen Grüßen

    Lynn

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 10:57 Antworten

      Hallo Lynn,

      ich würde einen Mietvertrag für eine bestimmte Dauer schließen. Damit wissen alle Beteiligten warum sie sich einlassen. Ansonsten sind Probleme vorprogrammiert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Root Viktor
    4. April 2013 - 00:35 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,
    meine Frau und ich haben uns ein Zweifamielienhaus gekauft und die Obere Etage ist derzeit an zwei alte Damen vermietet. Die Obere Etage wollen meine Schwiegereltern nutzen! Ist es jetzt richtig wegen Eigenbedarf zu kündigen und wie lange dauert es bis die Damen ausziehen können, da sie schon seit 22 Jahren in der Wohnung leben!? So einen Punkt gibt es da noch und zwar nach dem Mietvertrag vor 22 Jahren haben die Damen seit dem moment keine Nebenkosten bezahlt. Ist es mir jetzt erlaubt Nebenkosten von ca. 150€ zu verlangen?

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 09:42 Antworten

      Hallo Viktor,

      bezüglich der Nebenkosten muss man sich an die mietvertraglichen Vereinbarungen halten. Die Fristen für die Eigenbedarfskündigung können bis zu 9 Monate betragen (abhängig von der Wohndauer).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Sabine P.
        19. April 2013 - 17:59 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        mein Mann unsere 4 Kinder und ich sind im April 2008 in ein Haus zur Miete gezogen. Nachdem unsere drei großen jetzt zur Bundeswehr und zur Uni gegangen sind, haben unsere jüngste Tochter (18) und wir mit unserem Vermieter im August 2012 zwei Mietverträge bekommen und das Haus in zwei Wohnungen aufgeteilt. In beiden Mietverträgen ist der Eigenbedarf ausgeschlossen. Jetzt hat unser Vermieter uns vorgestern telefonisch mitgeteilt, dass das Haus verkauft ist und der neue Eigentümer nun selbst einziehen will. Gestern war dann der neue Eigentümer hier und wollte uns mitteilen, dass er in 3 Monaten einziehen will. Das alles ist aber nur mündlich geschehen. Wir haben dann dem neuen Eigentümer unseren Mietvertrag gezeigt und ihm erklärt, dass wir nicht ausziehen können, weil ich auch psychisch krank bin und nicht einmal allein das Haus verlassen kann. Jetzt will der neue Eigentümer vom Kaufvertrag zurücktreten. Kann er das? Und kann er uns trotzdem wegen Eigenbedarf kündigen? Ich danke Ihnen im voraus für Ihre Hilfe.

        Viele Grüße

        Sabine P.

  • Maik
    6. April 2013 - 22:10 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe mir im Dez.2012 eine vermietete Eigentumswohnung gekauft welche von einem 75 Jährigen Herren seit über 20 Jahren bewohnt wird. Der Herr hatte letzten Jahres eine schwere OP,seine Lebensgefährtinn sowie seine Tochter, wohnen ebenfalls mit Ihm zusammen. Ich möchte nun auf Eigenbedarf kündigen mit einer Frist von 9 Monaten, da ich einen tägl. Arbeitsweg von 43km einfach habe welcher sich auf 3km verringert da die Wohnung im Nachbarort meines Arbeitsplatzes liegt. Desweiten spare ich 2h tägl. wegen der verkürzten Fahrzeit. Der momentane Mieter zahlt einen Mietpreis welcher um 35% geringer ist als der Ortsübliche Durchschnit(der Vorbesitzer hat die Miete Jahrelang nicht erhöht) Hätte meine Kündigung erfolg oder wird das Gericht zu gunsten des Mieters (Härtefall) entscheiden? Für Ihren Rat danke ich Ihnen bereits im Vorraus und verbleibe,

    Mit Bestem Gruß Maik

  • Ann
    14. Mai 2013 - 18:54 Antworten

    Hallo. Eine Freundin von mir will eine Wohnung kaufen. Die Wohnung ist 65m2 groß und derzeit bewohnt. Die aktuelle Mieterin ist ca 50-60 und lebt in dieser Wohnung seit 15 Jahren.
    Der Mietvertrag ist unbefristet. Meine Freundin will wegen Eigenbedarf kündigen. Gemäß dem Kündigungsschutz wäre eine Frist von 7 Jahren angebracht. Dann wird die derzeitige Mieterin wohl 70 sein. Meine Freundin würde die Wohnung gerne alleine beziehen. Stehen ihre Chancen wegen Kündigung aufgrund von Eigenbedarf gut?

  • Dirk
    10. Juni 2013 - 14:11 Antworten

    Hallo, meine Frau und ich wohnen seit 2 Jahren in einem Haus zur Miete. Das Besitzer Paar hat sich jetzt getrennt. Die Frau möchte gerne das Haus von ihrem Mann übernehmen und uns anschließend wegen Eigenbedarf kündigen. Tritt in diesem Fall die Sperrfrist ein, da es auf Seite der Vermieter ja die Änderung gibt das nur noch einer als Vermieter auftritt?

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2013 - 17:41 Antworten

      Hallo Dirk,

      eine Speerfrist bezieht sich auf Eigentum, welches nach Einzug des Mieters in Wohneigentum umgewandelt wurde. Mir ist nicht bekannt, das es für ein Einfamilienhaus auch Speerfristen gibt. Im Zweifel sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel
    1. Juli 2013 - 14:42 Antworten

    Hallo,

    ich bin auf der Suche nach einer Wohnung fündig geworden. Vom Markler kam nun die Information, dass diese Wohnung vermietet ist.

    Das mit der Sperrfrist habe ich – glaube ich – verstanden. Wenn die Wohnung schon vorher einem Eigentümer gehört hat, der Sie mir nun weiterverkauft gibt es keine Sperrfrist (vorausgesetzt die jetzigen Mieter wohnen schon etwas länger in der Wohnung) Wenn die Wohnung jedoch in einem Mietshaus ist, das nun in einzelne Wohnungen aufgeteilt wird, dann gilt diese Sperrfrist, richtig? Das heißt für mich, dass ich mich informieren muss, ob es in diesem Wohnhaus nur Eigentumswohnungen gibt, oder ob ich „der erste“ bin, der in einem Mietshaus eine Eigentumswohnung kauft. Wenn ich alles richtig verstanden habe.

    Es handelt sich um eine 3-Zimmer-Wohnung. Meine Freundin und ich wohnen zur Zeit in einer 2-Zimmer-Wohnung. Inwiefern kann man hier Eigenbedarf anmelden?

    Vielen Dank

  • Daniel Schulz
    18. Juli 2013 - 17:57 Antworten

    Hallo Herr Hundt, Ich wohne seit über 2 Jahren mit meiner „Lebensgefährtin“ (nicht verheiratet) in einer 1 1/2 Zimmer Wohnung mit rund 52qm im Erdgeschoss eines Hauses, das insgesamt 4 Wohnungen beinhaltet. Dieses wurde nun von einer Erbengemeinschaft verkauft an einen Herren der uns nun die Kündigung ausprach und die Nutzung von Eigenbedarf anmeldete. Selbst so formulierte er, er habe eine Wohnung mit 150qm für sich, seinen Sohn und seine „Lebensgefährtin“ die jedoch selbst noch Wohnraum in einer WG besitzt. Zudem besitzt der Herr ein Geschäfft sowie ein Büro ausserhalb seiner Wohnung zur Miete. In unserer Kündigung steht nun Er wolle die 2 Wohnungen über uns zusammen ca. 170qm zusammenlegen mithilfe eines durchbruches. Danach will Er diese für sich und seine Familie nutzen. In unserem Fall würde er die Wohnung als Büro nutzen wollen um nah bei seiner Familie zusein, Zeit zu sparen und vorallem auch die Miete für ein Büro.

    Meine Frage ist nun, ob er dies so einfach begründen könne und somit die Kündigung geltend sei.

    Für uns besteht die Härte was das Budget angeht immerhin haben wir die Möglichkeit unsere PKW`s dirket auf dem Grundstück zu parken (3 Autos + 1 Firmenwagen) was aus unserer sicht ja schon Luxus bedeutet vorallem aber weil wir dafür nix zahlen müssen und uns auch versicherungstechnisch einiges spart. Desweiteren liegt das Haus im Herzen eines Dorfkerns mit viel Natur und wenig Lärm drum rum. Eine Wohnung zu finden die wie unsere jetzige Parkplätze sowie unsere Mietsituation in einem ich nenne es mal Mehrfamilienhaus mit einem Hof/Garten von rund 7000qm fläche entspricht, was wir ebenfalls nutzen können, kostet uns das 3-4 vierfache wie unsere jetzige Miete. Zudem meine Lebensgefährten noch in der Probezeit ist, was ihre berufliche Tätigkeit angeht. Aber auch die Vorraussetzung ihrer Anstellung war die geringe Distanz zu ihrem Arbeitsplatz.

    Was können wir nun tun? Vielen dank im Voraus!

  • Inga
    28. August 2013 - 15:40 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    mein Freund und ich beabsichtigen, evtl. ein Mehrfamilienhaus in Köln zu kaufen. Das Haus hat vier Wohnungen.
    Bei einem Kauf würden wir gerne drei der Mietverhältnisse bestehen lassen und den Bewohnern der Erdgeschosswohnung wegen Eigenbedarf kündigen und selbst in diese Wohnung ziehen.
    Der Mietvertrag der Bewohner der Erdgeschosswohnung ist unbefristet und am 1.10.2010 unterzeichnet worden.
    Gilt in diesem Fall die sogenannte „Sperrfrist“? Also hätten wir erst in acht Jahren die Möglichkeit, den Mietern wegen Eigenbedarf zu kündigen?

    Herzlichen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen.

  • Brigitte
    12. Oktober 2013 - 19:52 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    zunächst möchte ich Ihnen mitteilen, dass ich Ihren Blog und Ihre Hilfsbereitschaft via Frage/Antworten wirklich toll finde.

    Ich habe Ihren Hinweis bezgl. Fragen beantworten gelesen, vielleicht finden Sie aber demnächst Zeit zum Antworten… daher frage ich nun trotzdem.

    Ich habe ebenfalls eine Frage zum Thema Eigenbedarf:

    Zur Vorgeschichte:

    Wir (Mann, zwei Kinder, ich) sind vor 4 Jahren in einen neuen Landkreis gezogen, hatten zunächst eine Wohnung angemietet. Die Vermieterin hatte uns aber bereits nach kurzer Zeit rausgemobbt, weil mein Sohn (heute 8 Jahre alt) Autist und hyperaktiv ist und ihr das zu anstrengend war.

    Händeringend haben wir 7 Monate lang etwas Neues gesucht. Die Busfahrerin, die unseren Sohn jeden Tag in die heilpädagogische Einrichtung fährt, hat uns schließlich ihrem Sohn vorgestellt. Der hat ein sehr altes, freistehendes Haus, was er selbst nicht bewohnt, da er bei seiner Lebensgefährtin wohnt. Wir konnten dieses Haus auch mit dem Umstand mit unserem Sohn anmieten.

    Wir wohnen also mittlerweile 4 Jahre hier. Heute teilte uns unser Vermieter – mit dem wir ein gutes Verhältnis haben – mit, dass er hier her ziehen möchte. Wann genau, hat er nicht gesagt, nur dass er noch vor dem Schuleintritt seiner Tochter das Haus selbst beziehen möchte, uns aber frühzeitig bescheid geben würde.

    Er plant auch abzureisen und neu zu bauen. Würde aber auch zunächst erst mal so weiter hier wohnen.

    Es ist sicher kein Traumhaus. Es gibt keine Heizung und teilweise ist es auch „baufällig“. Man muss Kompromisse eingehen. Angesichts der Tatsache mit der Behinderung unseres Sohnes finden wir derzeit aber nichts „kinderfreundlicheres“. Noch dazu, weil unser Vermieter uns noch letztes Jahr einen Hund erlaubt hat, dachten wir, wir können noch viel länger hier wohnen bleiben.

    Mit „behindertem“ Kind und Hund ist die Suche nach etwas Passendem noch mal so schwierig, wie ohnehin schon.

    Nun endlich meine Frage: Kann er uns einfach so wegen Eigenbedarf kündigen? Könnte man denn die Eigenbedarfskündigung ein Paar Jahre hinausschieben? Könnten Sie mir denn einen Rat geben, wie wir im Falle des Falles möglichst diplomatisch und sachlich vorgehen können, ohne den Vermieter zu verärgern, raus wollen bzw. können wir derzeit aber auf keinen Fall.

    Wenn wir noch ein paar Jahre mehr Zeit hätten, so drei bis 4, dann könnten wir uns selbst Eigentum kaufen und es gäbe keine Probleme wegen meinem Sohn oder dem Hund …

    Für eine Antwort bin ich sehr dankbar

    Herzliche Grüße

  • Eheleute Müller
    1. November 2013 - 13:25 Antworten

    Wir haben folgende Frage: Vor 11 Monaten sind wir in unsere Wohnung zur Miete eingezogen. Die Vermieterin hatte uns unter Zeugen ein langfristiges Mitverhältnis zugesagt. Kürzlich erhielten wir von ihr eine email, in der Sie uns die Wohnung zum Kauf anbot (Kaufpreis sehr hoch). Da mein Mann schwerbehindert ist, wäre ein erneuter Umzug gesundheitlich und finanziell unzumutbar. Sollte es zum Vermieterwechsel kommen: wie lang ist die Kündigungszeit bei Eigenbedarf? Gibt es eine Sperrfrist?Über eine baldige Nachricht wären wir sehr dankbar.

  • Lena
    12. November 2013 - 00:26 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben vor einem Jahr eine vermietete Wohnung in München gekauft. Der Mieter ist schon seit über 20 Jahren in der Wohnung, von 2004 gibt es eine Teilungserklärung der Wohnung. Im Oktober 2005 wurde die Wohnung verkauft, an eine Firma, seitdem gibt es eine 10 jährige Sperrfrist für den Mieter. Nun sind wir die neuen Eigentümer seit einem Jahr und würden gerne wissen, ob die Sperrfrist bis Oktober 2015 läuft oder ob diese durch unseren Kauf erneut in Kraft getreten ist.

    Der Mieter hätte vor einem Jahr das Vorverkaufsrecht gehabt, hat diese Chance aber nicht wahrgenommen. Kann es sogar sein, dass die Sperrfrist dadurch erlischt?

    Herzlichen Dank für Ihre Nachricht.

  • Martina
    13. Juni 2016 - 03:59 Antworten

    Guten Tag,
    Seit Anfang diesen Jahres haben wir einen neuen Vermieter. Wir wohnen seit 2 Jahren zur Miete in einer Wohnung in einem Haus mit 5 Parteien. Nun möchte der Vermieter aus allen Wohnungen Eigentumswohnungen machen.
    Habe ich es richtig verstanden, dass derjenige, der unsere Wohnung dann kauft, eine Frist von mindestens 3 Jahren einhalten muss, ehe er uns wegen Eigenbedarfs kündigen könnte?

    Mit freundlichen Grüßen
    Martina

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2016 - 09:00 Antworten

      Hallo Martina,

      ja, das ist die Kündigungssperrfrist nach Aufteilung und Erstverkauf.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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