Befristeter Mietvertrag
Seit September 2001 ist es zudem gesetzlich vorgeschrieben, dass dem Mieter der Grund für eine Befristung des Mietverhältnisses genannt wird und dieser auch schriftlich festgehalten wird. Ohne diese schriftliche Begründung hat ein befristeter Mietvertrag, der auch als Zeitmietvertrag bezeichnet wird, keine rechtliche Gültigkeit und ist somit automatisch als regulärer unbefristeter Mietvertrag mit den dazu gehörigen gesetzlichen Kündigungsfristen anzusehen (§575 Abs. 3 Satz2 BGB).
Unter welchen Voraussetzungen kann ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden?
Der Gesetzgeber räumt einem Vermieter oder Eigentümer einer Immobilie oder Wohnung drei Möglichkeiten ein, in denen er das Recht hat, einen befristeten Mietvertrag abzuschließen. Nur unter der Voraussetzung, dass einer dieser Tatsachen dem Mietvertrag zugrunde liegt, hat der Zeitmietvertrag rechtliche Gültigkeit.
Ein befristeter Mietvertrag kann abgeschlossen werden, wenn:
- Der Vermieter die vermieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich selbst, einen Familienangehörigen oder einer dem Haushalt angehörigen Person benötigt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn eine dem Haushalt angehörige Person für eine längere Zeit im Ausland ist und die Räume für diese Zeit nicht leer stehen sollen.
- Die vermieteten Räume nach Ende der Mietzeit modernisiert, saniert oder beseitigt werden sollen, sodass ein Fortbestehen des Mieterverhältnisses eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellen würde.
- Die vermieteten Räume im Anschluss zur Dienstleistung verpflichtet werden sollen, um sie dann beispielsweise an Angestellte zu vermieten.
Der vorliegende Grund muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, dies geschieht in der Regel innerhalb des Mietvertrages. Liegt keiner der im §575 Abs.1 BGB genannten Gründe für einen befristeten Mietvertrag vor oder es fehlt die schriftliche Begründung, so wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und kann nur mit den in §573 BGB regelten Kündigungsvoraussetzungen und Kündigungsfristen beendet werden.
Merke: Kein Grund zur Befristung genannt oder Grund nicht schriftlich vereinbart = kein unbefristeter Mietvertrag, sondern ein klassischer unbefristeter Mietvertrag.
Eine vorzeitige Kündigung des Zeitmietvertrages kann nur als außerordentliche Kündigung erfolgen, wenn entsprechende Gründe hierfür eine Grundlage bilden.
Für wie lange kann ein befristeter Mietvertrag abgeschlossen werden und welche Möglichkeiten hat der Mieter im Anschluss an diese Befristung?
Ein befristeter Mietvertrag kann auf einen beliebigen Zeitraum abgeschlossen werden. Der Gesetzgeber nennt hier keine Obergrenzen. Da der Mietvertrag für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wird, ist eine frühere Auflösung des Mietvertrages nur in der Regel nur in Härtefällen möglich, sofern der Mieter dann einen Nachmieter stellen kann.
Frühestens 4 Monate vor Ablauf der befristeten Mietzeit hat der Mieter das Recht beim Vermieter nachzufragen, ob die Gründe für die Befristung weiterhin bestehen und der Vermieter muss innerhalb einer Frist von 4 Wochen das Fortbestehen des Grundes belegen oder widerlegen. Versäumt der Vermieter diese Frist, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietvertrages um die versäumte Frist verlangen.
Liegt hingegen der im Mietvertrag angegebenen Grund für einen befristeten Mietvertrag nicht mehr vor, so kann Mieter gemäß §575 Abs.3 Satz 2 BGB verlangen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert wird.
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