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Zeitmietvertrag

Zeitmietvertrag


Bei einem Zeitmietvertrag handelt es sich um einen Mietvertrag, bei dem neben dem Beginn auch gleichzeitig das Ende des Mietverhältnisses feststeht.

Der seit September 2001 gültige qualifizierte Zeitmietvertrag kann jedoch nur dann zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen werden, wenn seitens des Vermieters einer der im § 575 BGB aufgeführten Gründe zum Abschluss eines Zeitmietvertrags vorliegen. Liegen keine rechtlich gültigen Gründe vor oder sind diese dem Mieter bei Vertragsabschluss nicht bekannt, so hat der Zeitmietvertrag keine Wirksamkeit.

Gründe für einen Zeitmietvertrag und die maximale Laufzeit für einen Zeitmietvertrag

Im Zuge einer Mietrechtsreform, die zum 1. September 2001 eintrat, fand unter anderem eine Veränderung innerhalb Regeln für den Abschluss eines Zeitmietvertrages statt. Der bis dahin gültige sogenannte einfache Zeitmietvertrag wurde abgeschafft.

Die darin enthaltene Obergrenze bei Zeitmietverträgen von maximal fünf Jahren sowie die Möglichkeit einen Mietvertrag zeitlich zu begrenzen, ohne dass hierfür besondere Gründe vorliegen, wurden aufgehoben.

Der seit September 2001 gemäß § 575 BGB gültige qualifizierte Zeitmietvertrag kann nur noch unter dem Vorhandensein bestimmter Gründe abgeschlossen werden, die dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages schriftlich mitgeteilt werden müssen. Kommt der Vermieter dieser Mitteilungspflicht nicht nach, so ist der Zeitmietvertrag unwirksam und das Mietverhältnis wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575  Abs. 1 BGB).

Ein Zeitmietvertrag ist nur dann wirksam, wenn die gemieteten Räume nach Ablauf der Mietzeit:

  • Zum Eigenbedarf genutzt werden sollen. Eigenbedarf wird anerkannt, wenn die Räume als Wohnraum für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder andere dem Haushalt angehörigen Personen benötigt werden.
  • Durch eine Modernisierung, Sanierung oder eine andere bauliche Veränderung nicht zur Vermietung geeignet sind oder wenn die Räume nach Ablauf der Mietzeit beseitigt werden sollen.
  • An zur Dienstleistung verpflichtete Personen, beispielsweise Angestellte, vermietet werden sollen (z.B. an einen Hausmeister)

Andere Gründe rechtfertigen keinen Zeitmietvertrag und abweichende Vereinbarungen innerhalb des Mietvertrages, die zum Nachteil des Mieters führen, sind unwirksam.

Bestehen Zweifel an der Gültigkeit des Zeitmietvertrags, so ist es zu empfehlen sich bei einem Anwalt oder dem Mieterverein vor Vertragsabschluss beraten zu lassen.

Die bis September 2001 maximale Laufzeit von 5 Jahren beim Abschluss eines Zeitmietvertrages hat keine Gültigkeit mehr. Bei einem qualifizierten Zeitmietvertrag besteht keine maximale Mietzeit mehr, somit können Zeitmietverträge die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden auch eine Mietzeit von 10 oder mehr Jahren haben.

Merke: Liegt keiner der genannten Gründe vor, ist der Abschluss eines Zeitmietvertrages nicht möglich, bzw ein geschlossener Zeitmietvertrag wandelt sich zu einem unbefristeten Mietvertrag. Der Mieter kann den Mietvertrag kündigen, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Diese Rechte hat der Mieter vor Ablauf der Mietzeit

In der Regel läuft ein abgeschlossener Zeitmietvertrag nach Ende der vereinbarten Mietzeit automatisch aus und der Mieter zieht aus der Wohnung aus. Da jedoch ein Zeitmietvertrag seit der Mietrechtsreform 2001 nur noch unter dem Vorhandensein bestimmter Gründe wirksam ist und diese Gründe sich während der bestehenden Mietzeit ändern können, hat der Mieter gemäß § 575 Abs 2 BGB das Recht vor Ablauf des Zeitmietvertrags nachzufragen, ob der Grund für die Befristung des Mietvertrags noch besteht.

§ 575 Abs 2 BGB gibt dem Mieter das Recht frühestens 4 Monate vor Ende des Zeitmietvertrags vom Vermieter Auskunft darüber zu verlangen, ob der Grund für die zeitliche Befristung des Mietvertrages noch besteht.

Liegt der bei Vertragsabschluss genannte Grund nicht mehr vor, so steht dem Mieter das Recht zu, dass der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit weiter geführt wird.

Der Vermieter ist zur Auskunft verpflichtet und muss dieser Pflicht mit einer Frist von einem Monat nach Anfrage des Mieters nachkommen. Verweigert der Vermieter die Auskunft oder erfolgt diese verspätet, so verlängert sich die Mietzeit um den entsprechenden Zeitraum.

Besteht der Grund für die Befristung weiterhin, so endet das Mietverhältnis zum im Vertrag angegebenen Datum und der Mieter muss ausziehen

Merke: Besteht der Grund für den Zeitmietvertrag nicht mehr, wandelt sich der Mietvertrag in einem „normalen“ unbefristeten Vertrag um.

Vorzeitige Vertragskündigung, Sonderkündigungsrechte und Mieterhöhungen beim Zeitmietvertrag


Eine vorzeitige ordentliche Kündigung eines Zeitmietvertrags ist sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter ausgeschlossen.

Wird eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses erforderlich, etwa weil sich die Familiengröße oder das Einkommen des Mieters während der Mietzeit stark verändert, so ist dies nur mit Zustimmung des Vermieters möglich. Es bestehen dann beispielsweise die Möglichkeiten, im Einvernehmen eine Mietaufhebungsvereinbarung zu verfassen oder einen Nachmieter für die restliche Mietzeit zu stellen.

Das Recht der außerordentlichen Kündigung für den Vermieter, etwa weil der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, bleibt hiervon unberührt und es gelten die in § 575 a BGB genannten Fristen zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Da ein Zeitmietvertrag bis auf die zeitliche Befristung der Mietzeit sich inhaltlich sonst nicht von einem unbefristeten Mietvertrag unterscheidet, steht dem Vermieter während der Mietzeit auch das Recht zu, die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen (alles zur Mieterhöhung), wenn innerhalb des Mietvertrages kein fester Mietpreis oder eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde. Ebenso kann der Mieter eine Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung ankündigen.

Erfolgt während der Mietzeit eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) oder nach Modernisierung (§ 559 BGB), so steht dem Mieter auch bei einem Zeitmietvertrag das Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB zu.

Merke: Erhöht der Vermieter während der Laufzeit die Miete (weil keine Mieterhöhung ausgeschlossen ist) hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Fazit zum Zeitmietvertrag

Ein Zeitmietvertrag hat besonders für den Mieter Vor- und Nachteile, die vor Abschluss des Vertrages berücksichtigt werden sollten.

Ein großer Vorteil beim Abschluss eines Zeitmietvertrags ist darin zu sehen, dass eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter nicht erfolgen kann und somit ein sicheres Wohnen für die im Vertrag festgelegte Zeit gewährleistet wird. Eine vorzeitige Kündigung des Vermieters, etwa wegen Eigenbedarf, ist ausgeschlossen.

Nachteilig für den Mieter kann sich besonders eine lange Mietzeit auswirken, wenn sich während der Vertragslaufzeit beispielsweise die Familiengröße, der Arbeitsplatz oder das Einkommen verändern und somit eine Veränderung der Wohnsituation erforderlich machen. Hier kann der Zeitmietvertrag zusätzliche Probleme aufwerfen.

Bei Vertragsende muss der Mieter aus der Wohnung oder dem Haus ausziehen unabhängig davon, ob ein geeigneter neuer Wohnraum vorhanden ist oder nicht. Dieses kann unter Umständen in Wohngebieten mit sehr hohen Mieten oder wenig freien Wohnungen zu einem zusätzlichen Problem werden.

15 Antworten auf "Zeitmietvertrag"

  • Rudi
    23. April 2012 - 16:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe einen Mietvertrag unterschrieben, der neben dem Beginn des Mietverhältnisses auch das Datum dessen Ende in ca. 10 Jahren festschreibt. Begründet wird es mit § 575 Absatz 1) Punkt 2 BGB. (Also wohl zunächst ein Zeitmietvertrag). Gleichzeitig wird unter diesem Punkt des Mietvertrages festgehalten: “Das Mietverhältnis kann während der gesamten Mietdauer von jedem Teil mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden.” In einem zwei Seiten später folgenden § des Mietvertrages unter der Überschrift: “Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses” wird ausgeführt: “Bei einer vom Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses haftet der Mieter für den Ausfall an Miete, Betriebskosten und sonstigen Leistungen sowie für allen weiteren Schaden, welchen der Vermieter durch ein Leerstehen der Mieträume während der vertragsmäßigen Dauer des Mietverhältnisses erleidet.” Meine Frage nun: Kann ich einen Mietvertrag mit derartigen Formulierungen jederzeit ordentlich kündigen, ohne das man mich bis zum Ende des Mietverhältnisses in ca. 10 Jahren in Haftung nimmt? Oder habe ich ohne Haftung für den gesamten Zeitraum nur die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung gem. BGB?
    Im Voraus vielen Dank für Ihre Antwort.
    Mit freundlichen Grüßen
    R.T.

    • Dennis Hundt
      23. April 2012 - 16:35 Antworten

      Hallo Rudi,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Ich werden gerne versuchen Ihnen zu helfen.

      Zum einen ist Ihr Zeitmietvertrag nur wirksam, wenn Ihr Vermieter den Grund für die Befristung bei Vertragsabschluss (also z.B. im Mietvertrag) schriftlich mitgeteilt hat (siehe § 575
      Zeitmietvertrag (1)). Die möglichen Gründe lesen Sie oben in dem Artikel. Hat er Ihnen die Gründe nicht schriftlich benannt, ist Ihr Vertrag automatisch als unbefristeter Mietvertrag zu sehen, den Sie auch mit der normalen gesetzlichen dreimonatigen Frist kündigen können.

      Ich vermute stark, Ihr Vermieter den Vertrag selbst zusammengestellt oder zusammen kopiert hat. „Zeitmietvertrag“ und die Möglichkeit jederzeit zu kündigen stehen ja in einem absoluten Gegensatz. Ich würde vermuten alleine deshalb hat der Zeitmietvertrag keinen Bestand.

      Wenn Sie also vorzeitig aus den Vertrag wollen, könnten Sie sich auf diese beiden Punkte beziehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Rudi
    25. April 2012 - 08:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    vielen Dank für Ihre Antwort.
    Ein Grund wurde sehrwohl benannt, wie ich im zweiten Satz ausführe, zusätzlich auch wörtlich: … in zulässiger Weise die Räume beseitigen…
    Demnach wäre nach meiner Meinung zunächst alles offen. Soll heißen, die max. Mietzeit ist begrenzt auf diesen Stichtag in ca. 10 Jahren, es kann während dieser Zeit allerdings auch gesetzlich gekündigt werden. Dies macht deshalb Sinn, weil sich das Immobilienunternehmen zu diesem Zeitpunkt von allen Mietern befreien will, wegen der o.a. Maßnahmen.
    Somit wäre für mich alles i.O., weil ich jederzeit gesetzl. kündigen kann.
    Was mich aber stutzig macht, ist ein Folgeparagraph im Mietvertrag mit der Überschrift „Vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses“.
    Das kann ich nicht zuordnen und deshalb die Anfrage.
    Kann es sein, dass sich dieser § im Gesamtkontext auf einen Schadensausgleich für den Vermieter bezieht, der bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durch eine ordnungsgemäße gesetzl. Kündigung entsteht und nicht, wie man unterstellen könnte, bis zum Ende der max. Mietzeit in ca. 10 Jahren.
    Überwiegt also in diesem Fall die Zeitvorgabe im Mietvertrag mit der von-/bis-Regelung (Zeitmietvertrag) oder der Zusatz: … kann mit der gesetzl. Kündigungsfrist gekündigt werden?
    Ihren Ausführungen entnehme ich, das es kein Zeitmietvertrag sein kann. Aber was soll dann dieser „Vorzeitige Beendigung…“ Paragraph?
    Mit freundlichen Grüßen
    R.T.

  • Evi
    13. Juni 2012 - 18:06 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    sind die oben genanten Gründe auch bei zeitmietverträgen für gewerbliche Räume gültig?
    Besten Dank für ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      13. Juni 2012 - 18:09 Antworten

      Hallo Evi,

      bei einem Gewerbemietvertrag schließen Kaufleute einen Mietvertrag. Hier kann so ziemlich alles vereinbart werden. Das Recht weicht hier vollkommen vom Wohnraummietrecht ab.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torsten O.
    9. September 2012 - 11:04 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    meine Eltern (76 und 78 Jahre) wollen ihre Eigentumswohnung ca. 3 Jahre fremdvermieten, da sie diese zu eigen Zwecken (als Altersruhesitz) nutzen wollen. Dafür wäre ein Zeitmietvertrag ja sehr gut geeignet, aber wie ist das ggf. mit einer Verlängerung, wenn meine Eltern dann doch noch nicht in die Wohnung einziehen wollen und dies erst z.B. 2 Jahre später.
    Entsteht bei einer Verlängerung eines Zeitmietvertrages automatisch einer unbefristeter Mietvertrag und wie ist das mit der Gültigkeit der Sozialklausel bei Zeitmietverträgen?

    Schöne Grüße
    Torsten O.

    • Dennis Hundt
      10. September 2012 - 12:43 Antworten

      Hallo Torsten,

      wenn der Grund für die Befristung entfällt, entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis. Grundlage ist § 575 (Zeitmietvertrag) – hier sollten Sie sich am besten einlesen. Hier findet man auch: „Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.“

      Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um den Mietvertrag möglichst rechtssicher zu formulieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Georg
    26. Oktober 2012 - 12:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei meinem Mietvertrag wir läuft das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit (fixiertes Datum) und es gibt auch einen konkreten Grund für die Befristung, so das es sich meiner Meinung nach um einen qualifizierten Zeitmietvertrag handelt.

    Darüber hinaus wurde aber zusätzlich eine Kündigunsfrist mit aufgenommen:

    „Das Mietverhältnis läuft auf bestimmte Zeit und ist befristet bis max. zum 30.11.2017.
    Es ist vereinbart, dass die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten für Vermieterin und Mieter in dieser Zeit Gültigkeit hat.“

    1. Handelt es sich damit noch um einen Zeitmietvertrag?
    2. Kann ich somit den Mietvertrag jederzeit mit der Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen?

    Besten Dank!

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 18:44 Antworten

      Hallo Georg,

      das klingt für mich in der Tat wie ein Widerspruch. Man könnte meinen, dass Sie trotz Befristung jederzeit kündigen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • fs
    29. Oktober 2012 - 12:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe einen qualifizierten Zeitvertrag als Mieter, der bis 2017 läuft.

    nun möchte die Familie umziehen, da sich unser Lebensmittelpunkt in eine andere Stadt verschoben hat.

    Ich weiß, dass der dortige eigene Hauskauf kein Sonderkündigungsgrund ist, aber vielleicht diese:

    1. Die Schwiegermutter ist in diese benachbarte Stadt gezogen, und zeigt plötzlich starke Demenz-symptome und muss von uns relativ zeitaufwendig betreut werden, was mit einem Vrortwohnen wesentlich leichter wäre.

    2. Weiter hat der Vermieter im letzten Jahr die Miete erhöht!
    Bedeutet dieses, dass der Zeitmietvertrag sich nach aktuellem Recht in einen normalen unbefristeten Mietvertrag verwandelt? Oder wäre nur zum Erhöhungszeitpunkt die Möglichkeit zur Kündigung gegeben?

    im Mietvertrag selber ist keine Erhöhung der Miete vorgesehen bzw. beschrieben!

    MfG
    FS

    • Dennis Hundt
      31. Oktober 2012 - 12:26 Antworten

      Hallo FS,

      die Schwiegermutter wird in meinen Augen nicht zur Auflösung des Mietvertrages führen. Das wäre auch unfair gegenüber dem Vermieter. In der Regel ist der Zeitmietvertrag mit einer Staffelmiete verbunden. In meinen Augen hätten Sie im Rahmen der Mieterhöhung von Ihren Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen können. Diese Möglichkeit ist jetzt aber verstrichen.

      Ich kann hier nur meine Vermutungen äußern, im Zweifel sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anke Kugler
    10. Dezember 2012 - 23:08 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich habe einen unbefisteten Staffelmietvertrag. Der Vertrag ist 2005 abgeschlossen worden.
    Da inzwischen ein Vermieterwechsel stattgefunden hat und der neue Vermieter modernisiert hat möchte er jetzt die Miete erhöhen.
    Die Aussage des Vermieters ist, dass die Staffelung nach 10 Jahren beendet ist. In meinem Mietvertrag steht jedoch kein Enddatum. Die Staffelungen sind für 10 Jahre ausgeshrieben und darunter befindet sich der Text: und so weiter siehe § 20 sonstige Vereinbarungen.
    Der Punkt sonstige Vereinbarungen ist jedoch unbeschrieben.
    Ist es nun wirklich so, dass die Staffelung nach 10 Jahren beendet ist? Kann der Vermieter nun wirklich erhöhen?

    • Dennis Hundt
      11. Dezember 2012 - 19:18 Antworten

      Hallo Frau Anke,

      schauen Sie in § 557a BGB, Staffelmiete. Wenn der Staffelmietvertrag ausläuft, kann der Vermieter nach §558 erhöhen, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Schwamberger
    10. Februar 2013 - 23:20 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vor einem halben Jahr sind wir in ein EFH mit Zeitmietvertrag gezogen der zwei Jahre läuft. Danach nutzen die Vermieter das Haus selbst.
    Zufällig haben wir ein Haus gefunden dass wir gerne Kaufen würden. Was für Möglichkeiten habe ich aus dem Vertrag heraus zu kommen.

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2013 - 01:09 Antworten

      Hallo Herr Schwamberger,

      Sie haben sich vertraglich verpflichtet. Versuchen Sie eine gütliche Einigung mit den Vermietern herbei zuführen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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