Ein kühles Bier nach Feierabend, das Grillen mit der Familie am Wochenende, der gemütliche Sonntagsnachmittagskaffee oder das Sonnenbad an einem freien Vormittag – für viele Mieter ist die Terrasse in den schönen Monaten des Jahres Hauptaufenthaltsort Nummer eins!
Der Außenbereich ist fest in die ständige Nutzung miteinbezogen und gehört für viele ganz klar zum Wohnbereich. Zwar liegen die Gestaltungsmöglichkeiten für den Freisitz in den Händen des Mieters, doch ist für die Instandhaltung der Vermieter verantwortlich. Verständlich also, dass auch für den Terrassenbereich Mietkosten anfallen und die Terrasse irgendwie in die Wohnflächenberechnung mit einfließt. Wie genau, erklären wir im Folgenden.

Zählt die Terrasse zur Wohnfläche?

Je nachdem, wann der Mietvertrag für eine Wohnung geschlossen wurde, gibt es zwei Möglichkeiten, wie die Größe der Terrasse zur Grundfläche der Wohnung gerechnet werden darf:


  • Der Mietvertrag wurde vor dem 01. Januar 2004 geschlossen: Zur Wohnflächenberechnung gilt bis dahin die Zweite Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (kurz: II. BV). Diese sieht vor, dass Balkone und Dachterrassen bis zu 50% in die Berechnung einfließen dürfen, erwähnt allerdings Terrassen im Speziellen nicht. Das hat dazu geführt, dass Gerichte meist nach dem Ortsüblichkeitskriterium über die Höhe der Berechnung entschieden haben, d.h., wenn es in einem Viertel üblich ist, dass Terrassen nur zu 25 % in die Grundfläche einfließen, hat sich der Vermieter daran zu orientieren und kann nicht 50 % berechnen.
  • Der Mietvertrag wurde ab dem 01. Januar 2004 geschlossen: Nun tritt die Wohnflächenverordnung (kurz: WoFlV) in Kraft. Terrassen werden nun normalerweise zu 25 % in die Grundfläche der Wohnung mit einberechnet. Verfügen sie jedoch über eine besondere Qualität, z.B. Südseite und sehr geräumig, darf der Vermieter wieder bis zu 50 % der Fläche der Terrasse in die Wohnflächenberechnung mit einbeziehen.

Wie viel Miete kostet eine Terrasse?

Verfügt eine Wohnung über eine schöne Südterrasse, die mit Blick auf einen Park liegt, von außen nicht eingesehen werden kann und daher eine große Aufwertung für eine Wohnung darstellt, darf der Vermieter bis zu 50 % der Terrassenfläche in die Wohnflächenberechnung einfließen lassen. Ist die Terrasse 25 qm groß, würde sich die Grundfläche der Wohnung also um 12,5 qm vergrößern.


Damit es später nicht zu Unstimmigkeiten kommt, ist es immer ratsam, den Faktor für die Einbeziehung der Terrasse in die Wohnflächenberechnung im Mietvertrag zu vermerken. 12,5 qm x Mietpreis pro Quadratmeter = Kosten der Terrasse.

Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilien­eigentümer. Mit meinem Portal Hausver­walter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Haus­ver­waltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.

27 Gedanken zu „Wohnflächenberechnung Terrasse“

  1. Wieviel darf eine Genossenschaft für eine nicht überdachte Terrasse verrechnen?
    Die Terrasse ist auf der Südseite.
    Danke für eine Antwort
    mit freundlichen Gruß
    Franz Bauernhofer

    Antworten
    • Hallo Herr Bauernhofer,
      ob wir über einen privaten Vermieter oder über eine Genossenschaft reden ist vollkommen egal, das nur vorab.
      Wie Sie im Text lesen, kommt es auf den Einzelfall an. Eine Terrasse kann mit 25 bis 50 % in die Wohnfläche einfließen. Mehr kann ich Ihnen leider nicht dazu schreiben.
      Beste Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  2. Kein Kommentar, eher eine Frage:
    Wie sieht das denn aus, wenn die Terrasse mit festen Pflanzenkübeln versehen ist? Im konkreten Fall ist die sehr große Terrasse mit mindestens 1 Meter breiten Pflanzenkübeln vollständig umrundet. Nach meinem Verständnis verkleinert sich dadurch die die Größe der Terrasse und damit die Mietfläche erheblich? Oder muss ich bei der Berechnung der Größe der Terrasse von den Außenmaßen ausgehen?
    Vielen Dank für eine Antwort,
    Quaasi

    Antworten
    • Hallo Quaasi,
      leider kann ich Ihnen keine konkrete Antwort geben. Natürlich nehmen die Pflanzenkübel Platz ein, auf der anderen Seite werten die Pflanzen die Terrasse vielleicht sogar auf. Es kommt sicherlich auf den Einzelfall an.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Hallo, Herr Hundt.
        Danke erst mal für die schnelle Antwort! Damit hatte ich gar nicht gerechnet – umso erfreulicher!
        In unserem Fall wird die Terrasse ganz bestimmt durch die Pflanzen aufgewertet. Sie verhindern nämlich, dass jemand auf die Terreasse blicken kann, und spenden obendrein noch Schatten.
        Also gehe ich davon aus. dass man in so einem Fall die Verkleinerung der eigentlichen „Nutzfläche“ in Kauf nimmt, da die Vorteile überwiegen? Demzufolge ist wohl auch die Einbeziehung mit 50 Prozent in die Grundfläche nicht zu hoch?
        Viele Grüße
        Quaasi

        Antworten
  3. Lieber Herr Hundt,
    zu unserem Haus gehört ein Innenhof, eine Holzterasse mit Pergola (direkt vom Haus und über den Innenhof erreichbar, im Erdgeschoss) und ein Garten.
    Dass der Garten nicht zur Wohnfläche gezählt werden darf, ist mir klar.
    Mein Verständnis ist aber, dass ich die Terasse zu 25% zur Wohnfläche zählen darf, richtig?
    Und was ist mit dem Innenhof, darf ich diese wie eine Terasse zählen, oder zählt er wie ein Garten mit?
    Was unterscheidet den Innenhof von der Terasse?
    Danke und besten Gruss,
    NB

    Antworten
    • Hallo NB,
      eine Terrasse zählt mit 25 bis 50% zur Wohnfläche, je nach Wertigkeit. Wie ein Innenhof bewertet wird hängt sicherlich von vielen Faktoren ab. Grundsätzlich halte ich einen normalen Innenhof eher für eine Garten- / Außenfläche.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Guten Tag Herr Hundt,
    Gilt das eigentlich auch für Gemeinschaftsterrassen, die von allen Mietern genutzt werden können? Meine Terrasse hat keinerlei Abgrenzungen zu den Nachbarn, kein Sichtschutz usw. Also eigentlich sind es nur Waschbetonplatten die vor den ebenerdigen Fenstern aller Erdgeschossmietern liegen.
    Danke für eine Antwort
    Klessburgerin

    Antworten
    • Hallo Klessburgerin,
      ob es einer besonderen Abgrenzung bedarf kann ich Ihnen nicht sagen – ich denke allerdings nicht. Nicht zuletzt sind die Grenzen auf den Terrassen durch die Wohnungen (Wohnungsbreite) halbwegs definiert.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Hallo.
    In meinem Mietvertrag steht nicht vermerkt, das die Terrasse ( in diesem Fall ein etwas größeres gepflastertes Stück vom Gehweg ab ) als Wohnfläche mitgezählt wird. Nun, wo meine Vermieter Stress machen, heißt es, das sie mir diese nach 7 Jahren Wohnzeit mit einbeziehen wollen. Dürfen die das ohne weiteres?

    Antworten
  6. Sehr geehrte Damen und Herren,
    wir sind vor etwa 10 Monaten im Nov. 13 in eine Wohnung (Erstbezug) mit Terasse ( ca. 6, 5 qm) und Garten (ca. 40 qm) eingezogen. Die Quadratmeteranzahl steht nicht im Mietvertrag, sondern nur 3, 5 Zi.. Außerdem ist die Terasse in die Kaltmiete voll eingerechnet.
    Frage 1: Darf die Quadratmeteranzahl im Mietvertag fehlen?
    Frage 2: Kann man gegen die „Falschberechnung“ der Kaltmiete vorgehen?
    Vielen Dank im Voraus.

    Antworten
  7. Frage : Eigentumswohnung Neubau 2001
    Darf eine Terrasse mit 15% und ein Balkon ( beides Südseite ) eines Hauses mit 50% zur Wohnfläche berechnet werden ?

    Antworten
  8. Frage:
    Bin im Begriff meine Eigentumswohnung zu vermieten.
    Frage zur Terrasse. Diese hat hat etwas mehr als 50qm. Den ganzen Tag Sonne. Sicherlich gibt es Einblick von Nachbarn gegenüber. Kein Blick in einen Park. Auf der Terrasse ist aber genügend Platz für Liegestühle, Grill usw. Markisse ist vorhanden und ein Pavillion mit Sichtschutz. Wie ist den da meine Berechnung. 25% oder hab ich das Recht 50% zu verlangen?
    Mit freundlichen Grüßen

    Antworten
  9. Ich habe zwar eine ruhige Terrasse auf der Südseite, aber: meine Wohnung ist voll mit Häusern umbaut, ich habe keine Sicht in die Landschaft, ich sehe nur die Bäume meines kleinen Gartens und die Nachbarhäuser. Da kann doch von meiner Terrassenfläche nur 25% verlangt werden, oder?

    Antworten
  10. Eine Frage:
    Beim Bau der Wohnung wurde der Balkon (>30qm Dachterrasse) von der Baugenossenschaft mit 25% bewertet. Beim Exposé des Kaufobjektes stehen auch die 25%.
    Nun verlangt der Mieter jedoch 50% für die gleiche Terrasse im Mietpreis. Ist dies zulässig?
    Vielen Dank!

    Antworten
  11. Hallo,
    Ich bin vor kurzem in einen Neubau gezogen. Die gesamte öffentlichen Außenanlagen sowie mein Garten und die Terrasse wurden bisher nicht fertig gestellt. Im Vertrag steht, dass man die Miete für nicht fertiggestellte Außenanlagen nicht mindern darf. Trifft dies auch auf die Terrasse zu? Diese wurde zur Wohnfläche der Wohnung hinzuberechnet.
    Vielen Dank!

    Antworten
  12. Habe eine Wohnung gekauft mit 90 m2- stelle nun Fest das die Wohnung nur 80 m2 hat und die fehlenden
    10 m2 -die ganze Fläche der kompletten Terrasse entspricht. Also ein Betrug darstellt.Wie geht man in diesem Fall vor. Meines wissen darf die Terrassen Fläche nur mit 25% berechnet werden. Wäre für eine entsprechende Rückmeldung dankbar.

    Antworten
  13. Hallo.
    ich möchte eine Wohnung vermieten. Dazu gehört ein Kellerraum mit WC und Dusche.
    Die Raumhöhe ist genau 2 Meter.
    Kann dieser Keller als Wohnfläche berechnet werden?
    Vielen Dank und viele Grüße
    Elsa

    Antworten
  14. Da die Pflanzkübel, das sagt schon der Name, nicht fest als Mauer oder aufgehendes Bauteil die Terrasse begrenzen und sie auch jeder Zeit versetzt werden können (auch wenn es wegen der Größe vielleicht etwas schwierig sein dürfte, zählt also uneingeschränkt die Fläche von den Außenmaßen.
    Pete 1203

    Antworten
  15. Ich habe eine Wohnung seit dem 01.02.2000 vermietet. Bisher habe ich keine Miete für die Terasse von 20 qm berechnet. Also liegt der Abschluss ja vor dem 01.01.2004 – wo ich ja bis zu 50% berechnen könnte.
    Darf ich hier nun die Miete für die Terasse verlangen?
    Gruß
    Marcel

    Antworten
  16. Vielen Dank für den Beitrag und für die freundliche Beantwortung von Fragen.

    Auch ich kämpfe mit der Definition ‚Terrasse‘.

    Unser Haus hat einen gepflasterten Bereich, der als L um eine Ecke geht. ca. 1m*9m und 1m*12m.
    An der Ecke ist auch die Terrasse, diese ist genauso gepflastert wie der Weg und ragt um ca. 4m * 2m aus diesem heraus.

    Gilt der Weg ums Haus mit als Terrasse, oder nur auf der Seite, wo auch die Terrasse ist?
    Ist die Terrasse nur der Teil, der den Weg überragt oder wird der Weg mit hinzugerechnet?

    Sprich, wie grenze ich Weg und Terrasse voneinander ab?

    Antworten
    • Hallo Kai,

      ich kann die Situation bei Ihnen nicht beurteilen. Orientieren Sie sich am besten an der Definition einer Terrasse.

      Ein Weg der eine Terrasse quert ist meiner Auffassung nach einer Terrasse gleichgestellt. Im Zweifel muss wie immer der Einzelfall betrachte werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      Antworten

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