Was gibt es Schöneres, als am Wochenende den Tag mit einem gemütlichen Frühstück auf dem sonnigen Balkon zu beginnen. Ein schön gestalteter Freisitz ist für viele Menschen eine echte Alternative zum Garten und lässt auch in Stadtwohnungen ein herrliches Naturfeeling entstehen. Klar, dass für viele Mieter eine Wohnung ohne Balkon nicht denkbar ist, der Außenbereich gehört fest zu ihrem Wohnraum dazu.
Doch wie verhält es sich mit den Kosten? Zählt der Balkon zur Wohnfläche? Wir erklären die Wohnflächenberechnung für den Balkon.

Wohnflächenberechnung: Balkon wird anteilig zur Wohnfläche gerechnet

Grundsätzlich gilt, dass bei der Berechnung der Grundfläche einer Wohnung der Balkon mitgerechnet wird, jedoch nicht mit der vollen Quadratmeterzahl. Die Berechnung der Fläche erfolgt anteilig. Hierfür gibt es nun zwei Möglichkeiten:


  • Der Mietvertrag wurde vor dem 01. Januar 2004 geschlossen: Der Vermieter darf die Quadratmeter der Dachterrasse oder des Balkons mit einer Höhe bis zu 50% in die Grundflächenberechnung mit aufnehmen. Es gilt hier die Zweite Berechnungsverordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen (kurz: II. BV).
  • Der Mietvertrag wurde ab dem 01. Januar 2004 geschlossen: Ab jetzt gilt die neue Wohnflächenverordnung (kurz: WoFlV). Diese besagt, dass Balkone „in der Regel“ mit 25 % ihrer Quadratmeterfläche in die Wohnflächenberechnung mit einfließen dürfen. Jedoch sind Ausnahmen von der Regel möglich, beispielsweise, weil es sich um einen optimal nutzbaren Südbalkon handelt (Qualitätskriterium). Kann von einer besonders hohen Qualität des Balkons gesprochen werden, darf der Vermieter weiterhin bis zu 50 % der Fläche berechnen. Ausschlaggebend für Gerichte ist ferner auch das Ortsüblichkeitskriterium.

Wie viel Miete kostet ein Balkon?

Findet sich in der Wohnung lediglich ein kleiner Nordbalkon, der gerade die Nutzung mit einem Stuhl erlaubt, kann der Vermieter im Normalfall die Fläche zu 25% in die Wohnflächenberechnung mir einfließen lassen. Bei einer Größe von 3 qm wären das also 0,75 qm, die zur Grundfläche der Wohnung hinzukommen würden.


Verfügt eine Wohnung aber über eine Dachterrasse in bester Südlage mit Blick ins Grüne, auf der sowohl Liege als auch Tisch Platz haben, darf der Vermieter maximal 50% der Balkonfläche zur Wohnflächenberechnung ansetzen. Bei einer Größe von 15 qm würde das die Grundfläche der Wohnung also um 7,5 qm erhöhen.

27 Antworten zu „Wohnflächenberechnung Balkon“

  1. Meine Wohnung hat 65qm + balkon, somit insgesamt 71,68 qm Wohnfläche. Heizkosten zahle ich für 71,68 qm, der Balkon ist aber nicht beheizt und die Manipulationsspesen kommen mir auch nicht richtig vor. Ich habe nachgelesen das das gesetzeswiedrig ist?

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    • Hallo Frau Huber,
      danke für Ihren Kommentar. Ihr Vermieter darf den verbrauchsabhängigen Teil der Heizkosten (30 bis 50 Prozent der Gesamtenkosten) auf die gesamte Wohnfläche anwenden. Der Balkon geht mit bis zu 50 Prozent in die Wohnfläche ein. Das heißt, sie müssen auch für bis zu 50 Prozent der Balkonfläche Heizkosten bezahlen. Zumindest dann, wenn die Umlage der Nebenkosten nach Wohnfläche vereinbart wurde (und nicht nach der Heizfläche). Die Umlage nach Wohnfläche ist die Regel.
      Leider weiß ich nicht, was sie mit „Manipulationsspesen“ meinen. Ich hoffe ich konnte helfen.
      Mehr Infos finden sie auch hier: Verteilerschlüssel für Heizkosten
      und hier: Heizkostenabrechnung prüfen
      Beste Grüße
      Dennis Hundt

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  2. Wir als Architekturbüro und Immobiliengesellschaft möchten Wohnungen in einem Haus aus den 60er Jahren
    durch nachträgliche Balkone erweitern. Teilweise wohnen die Mieter schon über 20 Jahre in dem Haus, so daß
    die Wohnfläche noch nach der 2. Berechnungsverordnung ermittelt wurde.
    Wie muß ich die Wohnfläche ermitteln, wenn die Wohnungen einen neuen Balkon erhalten? Zählt dieser Balkon
    nach altem Stand noch zu 50 % der Grundfläche oder nach neuem Stand zu 25 % in der Wohnflächenermittlung?
    Zwei Wohnungen stehen zur Zeit leer und werden erst nach Anbau der Balkone neu vermietet.
    Darf ich dann diese Wohnungen komplett nach der Wohnflächenverordnung berechnen?
    Vielen Dank schon im Voraus für Ihre Hilfe

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    • Hallo Frau Teipel,
      danke für Ihren Kommentar. Ich bin keine Fachmann für die Wohnflächenberechnung und kann daher nur vermuten. Das vorweg.
      Ich denke, dass Sie die Balkonflächen der Wohnungen mit 2. BV auch nach dieser berechnen. Also 50%.
      Bei Neuvermietungen schließen Sie Verträge ohnehin nach der Betriebskostenverordnung ab. 25% bis 50% geht der Balkon in die Wohnfläche ein. Individuell, je nach Mehrwert für den Mieter.
      Viel mehr kann ich leider gar nicht dazu schreiben.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  3. Ich habe eine Frage zur Ermittlung der tatsächlichen Balkongröße. Wird die Quadratmeterzahl inklusive Brüstung bzw. Geländer ermittelt oder bis zu selbigen? In meinem konkreten Fall ist das Geländer umlaufend ca 10-15 cm breit. Ermittelt sich die Fläche aus der Größe der „Balkonplatte“ oder aus der nutzbaren Fläche?
    MfG

    Antworten
    • Hallo Herr Michaelis,
      danke für die Frage. Die Berechnung hängt von mehreren Faktoren und von Ihren Gegebenheiten vor Ort ab. Ich würde sie dafür an die Wohnflächenverordnung (WoFlV) verweisen, hier ist aufgeführt, was zur Fläche gehört und wann eine Brüstung zum Beispiel nicht mit berechnet wird.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Hallo Herr Hundt,
        für mich stellt sich eine ähnliche Frage. Die Grundfläche von meinem Balkon, ergibt sich aus der Länge x Breite bis zur Balkonbrüstung. Ein auf der Innenseite der Brüstung montiertes Geländer baut jedoch an 2 Seiten ca. 7-8 cm nach innen auf, wodurch die Nutzfläche entsprechend kleiner ist.
        Ist bei der Flächenberechnung das Geländer abzuziehen ?
        Können Sie konkret auf eine Definition verweisen ?
        In der WoFIV habe ich dazu nichts gefunden.
        Vielen Dank
        Oswald Weber

        Antworten
        • Hallo Herr Oswald,
          ich kann Ihnen bei Ihrer Frage leider nicht helfen. Wenn Ihnen das Thema wichtig ist, würde ich an Ihrer Stelle nach passender Rechtsprechung oder anwaltliche Hilfe suchen.
          Viele Grüße
          Dennis Hundt

          Antworten
  4. Wie wirkt sich eine Mieterhöhung auf die Einbeziehung des Balkons aus, wenn der Mietvertrag vor dem 01.01.2004 geschlossen wurde?
    Bleibt es für alle Zeiten bei der 50%-Bewertung? Oder sind mit Wirksamwerden der Mieterhöhung 25% in Ansatz zu bringen?

    Antworten
    • Hallo Herr Frau / Hegerfeld,
      ich gehe stark davon aus, dass auch bei einer Mieterhöhung die Balkonfläche berücksichtigt wird, die im Vertrag vereinbart ist. In Ihrem Fall also wohl die 50 Prozent.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  5. Wir wohnen in einem Altbau Bj.1928 seit 1990. 2008 wurde an unsere Häuser eine Balkonanlage installiert. Gilt hier die Flächenberechnung 50 oder 25%? (Stichtag 2004, Mietvertragsdatum oder Änderungsdatum) Die Miete wurde mit der Info „neuer Balkon“ um 50% der Grundfläche des Balkons erhöht. Dies allerdings nicht um unsere Quadratmetermiete, 4,37€, sondern um einen Betrag „durchschnittliche Zielmiete“ 5,11€/m2. Warum ist die qm-Miete für den Balkon höher als für den Rest der Wohnung?
    Vielen Dank im Voraus
    J. Engelmann

    Antworten
  6. Hallo Herr Hundt,
    habe am 01.03.2016 eine Penthouse Wohnung gekauft 83qm. Nun zieht der Mieter aus und ein anderer hat schon einen neuen Mietvertrag unterschrieben. Dieser erklärt nun den Mietvertrag für nichtig und will auch nicht die gesetzliche Kündigungszeit einhalten, da die Wohnung nur 65qm groß ist und die Balkone insgesamt 40qm sind und zu 50% mit angerechnet wurden, was ich vorher auch nicht wusste. In der Teilungserklärung, die ich mir jetzt genauer durchgelesen haber steht 50% der Balkone.Gilt jetzt die Bestimmung von 1972 wo das Gebäude gebaut wurde oder die nach 2004 wo man Balkone nur noch mit 25% anrechnen darf. Kann der neue Mieter den Mietvertrag einfach so ignorieren wegen falscher Angabe der Wohnfläche oder muss er die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten ? LG

    Antworten
    • Hallo Irene,
      wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen, müssen Sie auch die aktuellen Gesetze / Berechnungsvorschriften einhalten. Auf der anderen Seite sehe ich nicht, dass der Mieter aufgrund der aufgeführten Gründe außerordentlich (fristlos) kündigen kann. Lassen Sie sich dazu bitte rechtlich beraten.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Vielen Dank Herr Hundt, für die schnelle Antwort.
        Wie sieht es denn bei mir aus. Ich als Käufer nach 2004 gelten da nicht auch die aktuellen Gesetze/ Berechnungsvorschriften ? Die Quadratmeter wirken sich doch dann auch auf den Kaufpreis sowie auf Miete aus. LG

        Antworten
  7. Guten Tag!
    Wird ein Balkon ohne jegliche Überdachung nach den gleichen Kriterien berechnet wie überdachte Balkone?
    Mit besten Grüßen

    Antworten
  8. Hallo Zusammen,
    wir haben einen Balkon, der auch mit 50% berechnet wird, aber unser Balkon ist nicht überdacht und kann somit nicht immer genutzt werden – kann ich somit die Berechnung von 50% anfechten? Oder spielt das keine Rolle bei der Nutzung?

    Antworten
  9. Guten Morgen,
    ich wohne seit 2015 in einer neuen Wohnung.
    Da ich seitdem regelmäßig bis zu 500 € Heizkosten nachzahlen muss, habe ich mir den Mietvertrag genauer angeschaut. Und habe jedes Jahr, die Vermieter, die mit im Haus wohnen, um Einsicht gebeten Was mir verwehrt würde. Um des lieben Frieden willens, habe ich seit 2 J. zähneknirschend, die Nachzahlung beglichen.
    Dieses Jahr kommt ein Posten Heizungsmiete? dazu. Und jetzt ist Schluss.
    Wenn ich soviel heizen würde, könnte ich nur nackt in meiner Wohnung Überleben.
    Und:
    Im Mietvertrag stehen 49 qm Wohnfläche.
    In der Heizkostenabrechnung 42 q m.
    Nun habe ich nachgemessen, 42 qm.
    Der Balkon hat 6 qm.
    Mit den Mietrechtsaspekten bin ich bestens vertraut.
    Das Ganze wird vor wohl vor Gericht gehen und Recht
    werde ich vermutlich vor dem Landgericht bekommen.
    Aber das ein Vermieter so handelt und es nötig, bei 18 Mietwohnungen, solche Dinge zu machen, lässt tief blicken.
    Zumal mein Vermieter zu den Honoratioren der betreffenden
    Hauptstadt gehört.
    Dies ist ein Kommentar! Helfen kann mir selbst!
    Eigentum verpflichtet, zum ?????
    LG Sabine
    Bin ja Mal gespannt, ob mein Kommentar veröffentlicht wird.
    Sehr geehrter Herr Hundt?

    Antworten
  10. Hallo Herr Hundt,
    zum leidlichen Thema der Berechnung der Balkone:
    Ist es rechtens, das die Balkone (bei uns 2 Stck., ingesamt 20 m2) zur Hälfte zur Gesamt-Wohnfläche hinzugerechnet werden, wenn sie vor 2004 schon am Haus waren und nur zu einem Viertel, wenn sie nach 2004 erst angebaut wurden?
    Wir haben die Wohnung erst 02/2017 gemietet und müssen 10 m2 für die beiden Balkone am Mietzins zahlen. Durch die neue Berechnungsverordnung, die ab 2004 gilt, werden die Mieter, deren Balkone schon vor 2004 am Haus waren, schlechter gestellt (weil 50 %ige Anrechnung der Fläche) als die Mieter, deren Balkone vllt. erst 2005 oder später angebaut wurden (weil dort nur 25 %ige Anrechnung der Fläche).
    Ist das nicht ungerecht? Müßten nicht alle Balkone ab 2004 mit nur 25 % angerechnet werden, außer vielleicht jene, die eine sehr gute Lage oder eine aufwändige Verarbeitung haben; bei uns ist das nicht der Fall. Danke im Voraus für Ihre Bemühungen. Mfg – M. Fischer

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  11. Guten Morgen !
    Ich möchte im März in eine Senioren-Residenz ziehen .Habe den Mietvertrag schon unterschrieben .Dieses Appartement hat einen 4,63 qm großen Balkon. Ist überdacht von dem nächsten Etagenbalkon. Mir wird der Balkon mit dem vollen Mietpreis der Wohnfläche des Appartements berechnet.
    Das Haus wurde 1998 erbaut. Ist das rechtens?
    Mit freundlichem Gruß G:B:

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  12. Herbert
    Hallo Herr Hundt,
    das Mehrfamilienhaus ist Baujahr 1922.
    Jetzt sollen Balkone angebaut werden.
    Werden dann 50% der Fläche angerchnet?
    Mit frewundlichen Grüßen
    Herbert

    Antworten
    • Hallo Herbert,
      das kommt immer auf den Einzelfall und den Nutzwert an. Nordbalkon zur lauten Straße kann sicher nicht 50% Wohnfläche bringen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  13. Hallo,
    mein Vermieter verlangt eine Mieterhöhung auf Grundlage der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche samt Balkon. Die Wohnung (Baujahr 1996)haben wir 2006 angemietet.
    Der Balkon wird mit 50% einberechnet. Ein Vermerk im Grundriss(nach Vertragsschluss überreicht) lautet : „Fläche berechnet nach DIN und II. BV“. Im Mietvertrag direkt gibt es keinen Passus. Welche Wohnflächenberechnung ist anwendbar?
    Mit freundlichen Grüßen
    S. Griem

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