Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag = Mietminderung – Irrtum Nr. 19

Stellen Mieter fest, dass die Wohnfläche ihres Zuhauses kleiner ist als im Mietvertrag angeben, sind sie mit Mietkürzungen schnell zur Hand. Selbstverständlich fühlen sich die Mieter im Recht. Tatsächlich ist aber noch lange nicht jede Mietkürzung rechtens. Zudem bestehen manchmal Meinungsverschiedenheiten darüber, mit wie viel Quadratmetern etwa Terrassen in die Wohnfläche einzuberechnen sind.
Wann eine Mietminderung wegen einer zu kleinen Wohnfläche gerechtfertig ist, lesen Sie in diesem Artikel.
Er gehört zu der 20-teiligen Serie „Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Wann Mieter mindern dürfen

Ist die Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete kürzen, sofern dies ein Mietmangel ist. Das trifft in zwei Fällen zu:

• Die tatsächliche Wohnfläche ist mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.04.2009, Az.: VIII ZR 142/08). Dabei spielt es keine Rolle, ob im Mietvertrag die Wohnungsgröße genau angeben oder nur eine Ca-Fläche genannt wurde (BGH, Urteil vom 10.03.2010, Az.: VIII ZR 144/09). Zudem muss die Wohnungsgröße nicht im Mietvertrag genannt sein, sondern kann sich etwa auch aus einer Annonce ergeben (BGH, Urteil vom 23.06.2010, Az.: VIII ZR 256/09). Umgekehrt stellt eine Wohnung, die bis zu 10% kleiner ist als angegeben, keinen Mietmangel dar. Hier müssen die Mieter auch Mieterhöhungen für die nicht vorhandene Wohnfläche zahlen (BGH, Urteil vom 08.07.2009, Az.: VIII ZR 205/08).
• Dem Mieter kam es erkennbar auf die genaue Wohnungsgröße an (Landgericht (LG) Mannheim, Urteil vom 27.07.1988, Az.: 4 S 167/87) oder die Wohnfläche ist eine zugesicherte Eigenschaft. Eine Zusicherung ist etwa gegeben, wenn im Mietvertrag ein Quadratmeterpreis genannt und danach die Miethöhe errechnet wurde (LG München, Urteil vom 28.01.1987, Az.: 31 S 7058/86).

Nicht nur die Miete, sondern auch die Betriebskosten können in beiden Fällen um den Prozentsatz gekürzt werden, um den die Wohnfläche kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Das gilt auch rückwirkend bis zur  Verjährungsfrist von drei Jahren.
Es kann aber auch vorkommen, dass die Wohnung um 20% und mehr kleiner ist als im Mietvertrag angegeben und der Mieter trotzdem keine Rechte hat: Das ist der Fall, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die angegebene Quadratmeterzahl nicht verbindlich ist (BGH, Urteil vom 10.11.2010, Az.: VIII ZR 306/09).

Wie die Wohnfläche ermittelt wird

Die seit dem Jahr 2004 in Kraft getretene Wohnflächenverordnung (WoFlV) gilt zwar für den öffentlich geförderten Wohnraum (etwa Sozialwohnungen), allerdings nicht für den frei finanzierten Wohnungsbau. Trotzdem wenden die Gerichte die WoFlV auch für frei finanzierte Wohnungen an.

Nach dieser Verordnung zählen etwa Flächen (Schrägen) mit einer Höhe von bis zu einem Meter nicht als Wohnfläche, ab einem Meter bis unter zwei Metern zur Hälfte und ab zwei Metern voll als Wohnfläche von Balkonen und Terrassen zu einem Viertel und wenn diese besonders windstill und gut nutzbar sind zur Hälfte als Wohnfläche von Wintergärten bei fehlender Beheizbarkeit zur Hälfte und bei vorhandener Beheizbarkeit voll zur Wohnfläche.