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Winterdienst in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – Wer ist verantwortlich?

Wenn es passiert, will keiner verantwortlich sein. Dennoch gibt es klare Regeln, wie der Winterdienst in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu handhaben ist. Jeder Wohnungseigentümer sollte sein Risiko kennen. Um der Verantwortung gerecht zu werden, sollte angesichts des potentiellen Schadenspotentials gerade der Winterdienst klar geregelt sein. Zwar hat dann kein Wohnungseigentümer mehr Geld in der Tasche. Sein Vorteil besteht aber darin, dass er nicht für verletzungsbedingte Schäden Dritter aufkommen muss.

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1. Wohnungseigentümergemeinschaft ist verkehrssicherungspflichtig

Fakt ist, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft („WEG“) für ihre Immobilie verkehrssicherungspflichtig ist. Dies ergibt sich aus ihrer Teilrechtsfähigkeit (§ 10 VI WEG). Teilrechtsfähigkeit bedeutet die Fähigkeit, Träger von Rechten und Pflichten zu sein. Die Rechte und Pflichten beziehen sich auf die gesamte Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 15 WEG). Adressat dieser Rechte und Pflichten sind nicht die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband. Dem Verwalter obliegt als Organ deren Vertretung. Angelegenheiten der WEG im Außenverhältnis sind mithin die Pflicht zur Verkehrssicherung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bestandteil der Verkehrssicherungspflicht ist die Räum- und Streupflicht im Winter.

Die WEG muss dafür sorgen, dass die unmittelbar an ihr Grundstück angrenzenden Wege sowie Zu- und Abgänge von der Allgemeinheit, den Besuchern des Grundstücks und den einzelnen Wohnungseigentümern gefahrlos genutzt werden können. Zwar ist die Straßenreinigung öffentlicher Wege, zu der auch die Schnee- und Eisbeseitigung zählt, Aufgabe der Gemeinden. Die Gemeinden übertragen den Winterdienst aber regelmäßig auf die Anlieger. Wie der Anlieger als Eigentümer seine Pflicht erfüllt, ist ihm überlassen. Insbesondere darf er Dritte beauftragen (BGH WuM 2008, 235).

Missachtet die WEG diese Verkehrssicherungspflicht, haftet sie bei Verletzungen auf Schadensersatz. Dieser Grundsatz ist unumstößlich (BGH VI ZR 126/07). Der Schadensersatz für Personen- und Sachschäden umfasst auch Schmerzensgeld und Verdienstausfall.

Der Verkehrssicherungspflicht betrifft Eigentümer auch insoweit, als sie gegen Dachlawinen Vorsorge treffen müssen. Dies gilt insbesondere in schneeträchtigen Regionen sowie bei Gebäuden mit steilen Dächern. Die Art der Vorsorge (Aufstellen von Wandtafeln, Schneefanggitter) richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten (Schneemenge, Witterungslage, Neigungsgrad des Daches, Fußgängerfrequenz) (OLG Hamm MJW-RR 2003, 1463). Solange keine konkrete Gefahr besteht, sind Fußgänger selbst verantwortlich (OLG Jena WuM 2007, 138). Fehlt ein örtlich durch die Gemeinde vorgeschriebenes Schneefanggitter, haftet der Gebäudeeigentümer (OLG Dresden WuM 1997, 377), also die WEG.

Die WEG hat drei Möglichkeiten, den Winterdienst zu erledigen:

  • Die Wohnungseigentümer räumen und streuen selbst
  • oder sie beauftragen einen Dienstleister
  • oder übertragen bei vermieteten Wohnungen den Winterdienst auf den Mieter.

2. Regelung des Winterdienstes per Hausordnung

Intern bedarf der Winterdienst einer klaren Regelung. Die Wohnungseigentümer können einen Beschluss fassen, in dem sie den Winterdienst im Rahmen der Hausordnung regeln. Sie können auch den Verwalter zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigen.

Ist der Verwalter ermächtigt, ist er für die Durchführung der Hausordnung verantwortlich (§ 27 I 1 WEG). Zugleich kann er einen säumigen Wohnungseigentümer an seine Verpflichtung ermahnen und förmlich abmahnen. Ob in extremen Fällen die Entziehung des Wohnungseigentums möglich wäre, ist angesichts der Verhältnismäßigkeit zweifelhaft. Gerichtliche Entscheidungen sind nicht bekannt. Will der Verwalter die Winterdienstverpflichtung gerichtlich durchsetzen, benötigt er allerdings eine ausdrückliche Ermächtigung der WEG (§ 27 III S. 1 Nr. 7 WEG). Da der Winterdienst eine „vertretbare Handlung“ ist, kann im Weigerungsfall ein Dritter beauftragt und dem WE die Kosten in Rechnung gestellt werden (§ 8887 ZPO).

Info: Hausordnung Vorlage

Info: Hausverwaltung: Aufgaben, Rechte und Verantwortlichkeit des WEG-Verwalters

3. Details, wenn Wohnungseigentümer winterdienstpflichtig sind

a. Wer verhindert ist, muss für Vertretung sorgen

Im einfachsten Fall erledigen die Wohnungseigentümer („WE“) den Winterdienst persönlich. Ist ein WE berufsbedingt außer Haus und kann nicht räumen, muss er in dieser Zeit für eine Vertretung sorgen, beispielsweise sich mit den Nachbarn absprechen (OLG Hamburg MDR 1969, 483). Überwachen muss er den Vertreter nur im Rahmen der ihm zumutbaren Möglichkeiten. Die Überwachungspflicht entfällt bei der Urlaubsvertretung (OLG Köln WuM 1995, 316). Missachtet der Vertreter die ihm übertragene Verpflichtung, haftet er selbst. Es handelt sich dabei nicht um eine reine Gefälligkeit, sondern um eine rechtsgeschäftliche verpflichtende Übertragung.

b. Erdgeschosseigentümer sind nicht per se verpflichtet

Es gibt es keinen Gewohnheitssatz, der beispielsweise den Wohnungseigentümer im Erdgeschoss verpflichtet, den Winterdienst zu übernehmen. Insbesondere benachteiligt eine Regelung in der Hausordnung, die nur den Wohnungseigentümer im Erdgeschoss zum Winterdienst verpflichtet, unangemessen und ist unwirksam (AG Köln Urt.v.14.9.2011, 221 C 170/11; OLG Frankfurt 16 U 123/87). Daran ändert auch nichts der Umstand, dass jener WE den Winterdienst lange Jahre ausgeübt hat und dann altersbedingt ausfiel.

c. Alters- oder krankheitsbedingter Ausfall des Wohnungseigentümers

Problematisch ist, wenn der Wohnungseigentümer infolge von Alter, Gebrechlichkeit oder Krankheit außer Stande ist, die ihm übertragenen Streu- und Räumpflicht zu erfüllen. Nach einer Entscheidung des OLG Oldenburg (Urteil v. 13.2.2014 , Az. 1 U 77/13) haftet die WEG für Glatteisunfälle, wenn der Wohnungseigentümer als 82-jähriger Rentner körperlich nicht mehr imstande ist, den Winterdienst zu erledigen. Die WEG hätte die Gegebenheiten überprüfen müssen. In jedem Fall ist der Verwalter anzusprechen und eine Ersatzlösung zu realisieren (z.B. Beauftragung eines Dritten gegen Kostenerstattung).

d. Winterdienst muss koordiniert werden

Die Übertragung des Winterdienstes auf mehrere Wohnungseigentümer setzt einen konkreten Streuplan voraus. Nur so kann sich die WEG ihrer Verantwortung aus der Verkehrssicherungspflicht entledigen (vgl. AG Waldshut-Tiengen Urt.v.30.6.2000, 1 O 60/00).

In der Praxis empfehlen sich „Schneekarten“. Der WE, der die Schneekarte in Besitz hat, muss für einen Tag räumen. Danach darf er die Karte an den nächsten WE weitergeben, aber auch nur, wenn er tatsächlich witterungsbedingt räumen musste. So wird sichergestellt, dass jeder WE an die Reihe kommt (OLG Hamm WuM 1985, 299 für einen Mieter). Um zu vermeiden, dass ein WE an schneereichen Tagen mehr arbeiten muss, als ein anderer WE an schneearmen Tagen, kann der Winterdienst auch tage-/wochenweise vergeben werden. Fällt kein Schnee, hat der eine Glück, der andere eben Pech. Irgendwann gleicht es sich wohl aus.

4. Was beinhaltet der Winterdienst?

Winterdienst verpflichtet nicht rund um die Uhr zu streuen und räumen. In den kommunalen Straßenreinigungssatzungen ist in der Regel eine Streu- und Räumpflicht für die Zeit zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends vorgeschrieben. Gleiche zeitliche Vorgaben macht die Rechtsprechung (OLG Koblenz ZMR 2008, 625; LG Köln WuM 1995, 107). An Sonn- und Feiertagen beginnt die Streu- und Räumpflicht meist um ein bis zwei Stunden später.

Bei Glatteis muss meist sofort gehandelt werden, notfalls auch abends, wenn die nächtliche Glatteisbildung vorhersehbar ist. Schneit es dauerhaft, muss nicht fortlaufend geräumt werden, da diese Sisyphusarbeit nutzlos wäre. Spätestens sobald die Witterung sich normalisiert, muss aber mit der Arbeit begonnen werden. Nach Ende des Schneefalls soll eine halbe Stunde Zeit bestehen, zu prüfen, ob der Schneefall nur vorübergehend unterbrochen wurde (OLG Naumburg MDR 2000, 520). Schneit es dauerhaft, muss der WE während des Tages wiederholt räumen (BGH WuM 1986, 66).

Bei Eisregen entfällt die Streupflicht. Sie muss aber spätestens eine Stunde danach wieder aufgenommen werden (OLG Celle NJW-RR 2004, 1251).

Bürgersteige sind so zu räumen, dass Fußgänger gefahrlos gegenläufig aneinander vorbeigehen können. Dies bedingt regelmäßig einen 1 bis 1, 5 Meter breiten Streifen. Eine Räumung idealerweise am Rande des Bürgersteigs kann nicht erwartet werden (OLG Nürnberg NJW-RR 2002, 23).

5. Wohnungseigentümer kann Winterdienstpflicht an Mieter weiterreichen

Nicht jeder Immobilieneigentümer möchte oder kann selbst räumen und streuen. Gleiches gilt für den Wohnungseigentümer als Vermieter einer Mietwohnung. Er kann diese Verpflichtung selbstverständlich auf andere, z.B. seinen Mieter, übertragen. Voraussetzung ist, dass die Übertragung im Mietvertrag ausdrücklich geregelt wird (BGH GE 1996, 1301). In der Regel genügt es, den Winterdienst formularmäßig im Rahmen allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Mietvertrag einzubeziehen (OLG Frankfurt WuM 1988, 399) und auf die Verpflichtung des WE in der Hausordnung zu verweisen. Allerdings kann der Vermieter seine Mieter nicht nachträglich zum Schneeräumen verpflichten (LG Bonn NJW 1958, 146).

Mit der Übertragung bleibt er verpflichtet, denjenigen, dem er die Streu- und Räumpflicht übertragen hat, regelmäßig und fortlaufend zu kontrollieren und zu überprüfen, ob und inwieweit diese Person der ihr übertragenen Pflicht tatsächlich ordnungsgemäß nachkommt. Er haftet, wenn ihm eine mangelhafte Kontrolle nachgewiesen wird.

6. Übertragung des Winterdienstes auf einen Dritten (Hausmeisterfirma)

Der Winterdienst darf keinesfalls als zu vernachlässigende Pflicht verstanden werden. Folgender Beispielfall zeigt die Relevanz: Überträgt der Vermieter oder ein Verwalter von Wohnungseigentum den Winterdienst an eine Hausmeisterfirma, haften beide Parteien, wenn der Winterdienst nicht ordentlich erbracht wird. In einem Fall des OLG Karlsruhe (Urt.v.30.12.2008, 14 U 107/07) rutschte die Mieterin einer Eigentumswohnung auf einer nicht gestreuten 1 x 2 Meter großen vereisten Fläche am Durchgang zur Tiefgarage aus und verletzte sich schwer.

Das Gericht wies den Einwand zurück, die Hausmeisterfirma sei nicht verpflichtet gewesen, die meist eis- und schneefreien Geh- und Fahrwege der Wohnanlage und insbesondere die der Tiefgarageneinfahrt auf nicht erkennbare Eisflächen hin zu untersuchen. Gerade weil in diesem Fall die Wege der Anlage und die Einfahrt zur Tiefgarageneinfahrt schnee- und eisfrei waren, sei die Fußgängerin zu der Annahme verleitet wurden, dass sie auch schadlos durch die Durchfahrt gehen könne. Die Wohnungseigentümergemeinschaft und die Hausmeisterfirma wurden verurteilt, neben dem Ersatz des Personenschaden und des zu erwartenden Folgeschadens in 5 Jahren (Arthrose) Schmerzensgeld in Höhe von 10.000 Euro zu zahlen.

Überträgt der Vermieter den Winterdienst auf einen Dritten, kann er sich gegenüber dem Geschädigten nur entlasten, wenn er nachweist, dass er diesen Dritten gewissenhaft ausgewählt, sorgsam angewiesen und fortlaufend überwacht hat.

Lesen Sie: Winterdienst Preise & Aufgaben

7. Missachtung des Winterdienstes begründet Schadensersatzrisiko

Missachtet der Wohnungseigentümer die ihm wirksam übertragene Streu- und Räumpflicht, haftet er gegenüber dem Geschädigten auf Schadensersatz. Der Vermieter haftet als Eigentümer nur dann, wenn ihm der Vorwurf gemacht werden kann, dass er es versäumt habe, die Mieter regelmäßig zu überwachen und zu kontrollieren.

Wohnungseigentümer (Vermieter) und Mieter können sich im Rahmen einer Gebäudehaftpflichtversicherung bzw. privaten Haftpflichtversicherung gegen eine eventuelle Inanspruchnahme absichern. Soweit der Mieter über die Nebenkostenabrechnung die Gebäudehaftpflichtversicherung mitbezahlt, profitiert er auch vom Versicherungsschutz.

Wohnen viele Mietparteien in einem Haus, erhöht sich das Risiko, dass ein einzelner Mieter seiner Verpflichtung zum Winterdienst nicht ordnungsgemäß nachkommt. Insoweit trifft den Vermieter eine erhöhte Kontrollpflicht. In einem Urteil des OLG Hamm (Urt.v.16.1.2012, 1 6 U 206/11) wurde die Kontrollpflicht des Vermieters dahingehend konkretisiert, dass er den Mieter zumindest zwei- bis dreimal in der Woche kontrollieren muss. Eine monatliche Kontrolle genüge nicht.

Wird kontrolliert, genügen regelmäßig stichprobenartige Kontrollen. In dieser Entscheidung ging es auch darum, dass der Geschädigte nicht nachweisen konnte, dass die Missachtung der Streupflicht für den Unfall ursächlich war. Er scheiterte mit dem Nachweis, dass die Vereisung bereits erkennbar gewesen wäre, wenn die letzte stichprobenartige Kontrolle 2 oder 3 Tage vor dem Unfall erfolgt wäre. Genauso gut hätte die zum Unfall führende Vereisung erst danach eintreten können.

8. Mitverschulden des Geschädigten

Nicht jeder, der stürzt und sich verletzt, kann ausschließlich andere für seinen Schaden verantwortlich machen. Vielfach ist ein Mitverschulden anzurechnen. Wer ausgerechnet die Straßenseite benutzt, die erkennbar wieder geräumt noch gestreut ist, handelt leichtfertig (LG Trier 3 S 100/03: ¾ Mitverschuldensanteil; OLG Oldenburg Urteil v. 13.2.2014, Az. 1 U 77/13: 40 %, da Weg erkennbar nicht gestreut war).

9. Wer muss was beweisen?

Macht ein Geschädigter Schadensersatz geltend, muss er beweisen, wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet hat (BGH WuM 2009, 241). Derjenige, der räumpflichtig war, kann sich entlasten, wenn er nachweist, dass die Schneeräumung oder Eisbeseitigung zwecklos und damit unzumutbar war (BGH NZM 2005, 599). Wer verpflichtet ist, sollte wissen, dass die Gerichte an die Streu- und Räumpflicht hohe Anforderungen stellen und Entlastungsbeweise nur schwierig zu führen sind.

10. Wer stellt Schneeschaufel und Streusalz bereit?

Ein Wohnungseigentümer ist nicht ohne Weiteres verpflichtet, die für den Winterdienst notwendigen Gerätschaften und das Streumaterial selbst anzuschaffen und zu bezahlen. Regelmäßig obliegt die Bereitstellung der WEG. Eine Verpflichtung des einzelnen WE oder Mieters bedarf der ausdrücklichen Vereinbarung in der Hausordnung bzw. im Mietvertrag (AG Wuppertal WuM 1982, 114).

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Eine Antwort auf "Winterdienst in einer Wohnungseigentümergemeinschaft – Wer ist verantwortlich?"

  • Yannic Phillip
    21. August 2017 - 13:51 Antworten

    Unter 1. sollte bei der am Ende getroffenen Aussage etwas eindeutiger auf das BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11 eingegangen werden. Denn dieses beschränkt die am Ende von 1. genannten 3 Möglichkeiten erheblich und stellt hohe Anforderungen an Punkt 1 und 3.

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