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Wer keine Miete zahlt, muss sofort ausziehen – Irrtum Nr. 11

Zahlt der Mieter keine Miete, kündigen viele Vermieter sofort. Denn meistens ist die Immobilie finanziert und die Vermieter benötigen die Mietzahlungen, um die Bankkredite pünktlich bedienen zu können.

Doch zum einen ist die Kündigung an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Und zu anderen bedeutet die Kündigung noch lange nicht, dass der Mieter auch auszieht.

Dann droht ein unter Umständen langwieriger Räumungsrechtstreit. Dieser Artikel zeigt, warum Kündigungen manchmal so schwierig sind. Er gehört zur 20-teiligen Serie “Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Neues BGH-Urteil erleichtert Vermietern die Kündigung

Wollte ein Vermieter bisher seinem zahlungsunwilligen Mieter kündigen, geschah dies in der Regel außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund. Dieser wichtige Grund ist in folgenden Fällen gegeben, §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

Der Mieter

  • zahlt an zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete (dazu gehören auch die laufenden Nebenkosten) oder
  • zahlt an zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nur teilweise und die zwei rückständigen Beträge übersteigen in der Summe eine Monatsmiete oder
  • hat über mehr als zwei Monate hinweg, die nicht zusammenhängend sein müssen, einen Mietrückstand verursacht, der zwei Monatsmieten erreicht.

Liegen diese Voraussetzungen vor und kündigt der Vermieter, kann der Mieter das Mietverhältnis grundsätzlich aber noch retten:

Dazu muss er spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach dem Erhalt einer vermieterseitigen Räumungsklage dem Vermieter die fällige Miete zahlen oder sich eine öffentliche Stelle (etwa Jobcenter) zur Zahlung verpflichten, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Damit läuft das Mietverhältnis weiter, auch wenn der nach einer anhängigen Räumungsklage zahlende Mieter für die Kosten des Rechtsstreits aufkommen muss.

Zahlt der Mieter die Prozesskosten nicht, etwa weil diese bei ihm wegen der Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung nicht beigetrieben werden können, ist das für den Vermieter kein Kündigungsgrund (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 14.07.2010, Az.: VIII ZR 267/09).

Hierzu hat der BGH nun für Vermieter eine Erleichterung geschaffen: Ist der Vermieter mit einer Monatsmiete in Rückstand, kann der Vermieter wegen erheblicher Pflichtverletzung des Mieters ordentlich fristgemäß kündigen, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Damit entfällt aber für den Mieter die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch Zahlung der rückständigen Miete binnen der Zwei-Monats-Frist zu „retten“, weil dies nur für außerordentlich fristlose Kündigungen gelte (BGH, Urteil vom 10.10.2012, Az.: VIII ZR 107/12).

Räumungsklage bleibt schwierig

Trotzdem bleibt es dabei: Zieht der Mieter nach einer Kündigung nicht aus und erhebt der Vermieter Räumungsklage, besteht für den Vermieter nicht nur die Gefahr, dass der Mieter auch während der Prozessdauer keine Miete zahlt und diese wegen Vermögenslosigkeit nebst der Prozesskosten nicht beigetrieben werden kann. Sondern unter Umständen räumt das Gericht auch noch eine Räumungsfrist ein, in der der Mieter ebenfalls keine Miete zahlt. Zieht der Mieter anschließend immer noch nicht aus, sollte der Vermieter sich die hohen Kostenvorschüsse an den Gerichtsvollzieher für die Zwangsräumung dadurch sparen, dass er nach dem sogenannten Berliner Model von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch macht.

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