WEG-Verwalter drängt auf bestimmte Angebote / Handwerker – Was tun?

Hat der Hausverwalter für jedes Problem eine Lösung ist das auf den ersten Blick für die Eigentümergemeinschaft sehr vorteilhaft — zumindest, solange sich niemand im Entscheidungsprozess übergangen fühlt. Das etablierte Hausverwaltungen für alle anfallenden Reparaturen, Wartungen und Instandhaltungen bereits mindestens einen Handwerker oder eine Dienstleistungsfirma an der Hand haben ist auch nicht verwunderlich. Jedoch sind die Eigentümer mit der Auswahl der Handwerker nicht immer einverstanden: Oft stellt sich die Frage, ob bei der Auswahl tatsächlich die Interessen der Eigentümergemeinschaft beachtet wurden oder ob hier ggf. Drittinteressen im Vordergrund stehen. Wann besteht ein Bestimmungsrecht durch die Eigentümer und wie weit geht der eigenständige Handlungsspielraum des WEG- Verwalters?

Der nachfolgende Artikel erklärt daher für Eigentümer und Verwalter was bei der Auswahl von Handwerkerfirma und anderen Dienstleistungsangeboten vor Vertragsabschluss zu beachten ist.

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I. Darf der WEG-Verwalter die Auswahl der Angebote / Handwerker bestimmen?

Jein. Hier kommt es immer auf den Einzelfall und den Umfang der zu beauftragenden Maßnahmen an:

Grundsätzlich hat der Verwalter die Befugnis und die Pflicht nach § 27 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung zu treffen, die entweder

• von untergeordneter Bedeutung sind und keine erheblichen Verpflichtungen nach sich ziehen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG) oder
• die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG).

Das bedeutet, der Verwalter darf innerhalb dieser Befugnis eigenständig — ohne Rücksprache mit den Eigentümern und ohne Eigentümerbeschluss — z.B. Angebote für Reparaturen einholen und Handwerker auswählen und beauftragen. Die Auswahl der Handwerker und die Einholung der Angebote bleibt der Entscheidung des Verwalters überlassen. Entscheidend ist nur, dass die Auswahl der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht — auch in finanzieller und hauswirtschaftlicher Hinsicht.

Die Befugnisse zum eigenständigen Handeln des Verwalters sind zudem in der Regel im Verwaltervertrag und/oder durch gewisse Eigentümerbeschlüsse noch konkretisiert. Eine Beschränkung oder Ergänzung der Verwalterbefugnis durch Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft ist nach § 27 Abs. 2 WEG ausdrücklich gestattet. So kann z.B. ein Entscheidungsspielraum des Verwalters bei der Beauftragung von Handwerkern für Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten, der Beauftragung von Fachfirmen oder Sachverständigen nach der Höhe der anfallenden Kosten bestimmt werden (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 11.06.2021, Az.: V ZR 215/20).

Bei Maßnahmen deren Beauftragung eine Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft voraussetzen, kann der WEG-Verwalter die Auswahl der Angebote und Handwerker nicht allein bestimmen, da hier ein Eigentümerbeschluss notwendig ist. Nichtsdestotrotz hat der Verwalter einen entscheidenden Einfluss da es Teil seiner Verwaltungsaufgaben ist Handwerkerangebote für anfallende Reparaturen oder Sanierungen etc. im Vorfeld der Eigentümerversammlung einzuholen. Damit gibt der WEG-Verwalter auch hier indirekt die Auswahl der Angebote und Handwerker vor, über die ein Eigentümerbeschluss zu fassen ist. Wollen Eigentümer alternative Angebote ist die Eigeninitiative der Wohnungseigentümer gefragt.

Wie weit die Verwalterbefugnis reicht und wann Verwalter auch ohne Beschluss der Eigentümer handeln darf, erklären diese Artikel:

• Was darf der Hausverwalter ohne Beschluss? und
• Verwalter vergibt Aufträge ohne Beschluss: Möglichkeiten und Grenzen

II. Wie können Eigentümer die Handwerkerauswahl bei Aufträgen der WEG vorgeben?

Eigentümer können die Handwerkerauswahl immer auch persönlich treffen. Es steht jedem Eigentümer frei selbst Angebote von Handwerkerfirmen einzuholen oder Kostenvoranschläge zu beauftragen. Allerdings können die Eigentümer nur dann die Handwerkerauswahl und die Angebotseinholung vorgeben, wenn sie über den Bedarf bzw. das anstehende Sanierungs-/ Reparatur-/Instandhaltungsprojekt ausreichend informiert sind. Das sind die meisten Eigentümer aber erst dann, wenn sie die Einladung zu der anstehenden Eigentümerversammlung in der Hand halten und von dem anstehenden Sanierungs-/ Reparatur-/Instandhaltungsprojekt unter einem Tagesordnungspunkt lesen. Effiziente WEG- Verwalter haben zu diesem Zeitpunkt allerdings meist schon die entsprechenden Handwerksfirmen kontaktiert und Angebote eingeholt.

Den Eigentümern bleibt allerdings dennoch die Möglichkeit sich unabhängig Alternativangebote einzuholen, den WEG- Verwalter über die Angebote anderer Handwerker zu informieren und ggf. die Abstimmung darüber in der Tagesordnung ergänzen zu lassen. Wie das geht, lesen Sie hier: Nachträgliche Änderung der Tagesordnung einer WEG – Möglich oder nicht?

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III. Was können Eigentümer tun, wenn WEG- Verwalter auf bestimmte Angebote/ Handwerker drängt?

Ist für eine Beauftragung ein Eigentümerbeschluss erforderlich kann der WEG- Verwalter keinen Eigentümer dazu zwingen für die Beauftragung eines bestimmten Handwerkers abzustimmen. Hier ist allein die Mehrheitsentscheidung maßgeblich. Hat ein Miteigentümer Zweifel an der Notwendigkeit der Beauftragung, der Wirtschaftlichkeit der zu beauftragende Maßnahme oder der Kompetenz des zur Auswahl gestellten Handwerkers, sollte dies offen in der Eigentümerversammlung angesprochen werden. Eigentümer können anregen die Beschlussfassung bis zur Einholung alternativer Angebote zu vertagen.

Drängt der Verwalter auf ein bestimmtes Angebot oder einen Handwerker, weil die Reparatur zeitnah zu erfolgen hat, kann die Eigentümergemeinschaft immer beschließen, den Beschluss über die Auswahl des Handwerkers bzw. des Angebotes im Umlaufbeschlussverfahren zu treffen.

IV. Fazit und Zusammenfassung

Drängt der WEG- Verwalter auf bestimmte Angebote oder Handwerker, sollten Eigentümer sich nicht unter Druck setzen lassen. Solange die Entscheidung bei Ihnen liegt, steht es Ihnen immer frei alternative Angebote einzuholen und darüber in einer weiteren Beschlussfassung zu entscheiden. Es gibt allerdings Bereiche, in denen die Auswahl der Angebote und Handwerker aufgrund seiner Alleinentscheidungskompetenz allein bei dem Verwalter liegt. Solange der Verwalter bei seiner Entscheidung dann nicht gegen den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt, sind seine Entscheidungen in der Regel nicht angreifbar.