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Vermietung an Angehörige

Nicht selten planen Eigentümer von Wohnungen oder Immobilien die Vermietung an Angehörige. Dabei wird auch oftmals ein günstigerer Mietzins vereinbart, schließlich möchte man an der eigenen Familie nicht unangemessen verdienen.

Doch ist das so einfach möglich? Darf ich meine Wohnung günstiger an Angehörige vermieten? Und welche steuerlichen Konsequenzen kommen damit auf mich zu?

Vermietung an Angehörige: Steuerliche Besonderheiten

Natürlich ist es Ihnen als Vermieter freigestellt, ihr Wohneigentum den Verwandten zu einem verbilligten Mietpreis zu überlassen. Es muss jedoch darauf geachtet werden, dass eine solche Verbilligung steuerliche Konsequenzen haben kann.

Das Finanzamt kann Ihnen nämlich unterstellen, dass Sie mit einer verbilligten Vermietung einen Mieteinnahmeverlust in Kauf nehmen und dadurch steuerliche Liebhaberei betreiben. Dies hat dann Auswirkungen auf die Höhe der Werbungskosten, die sie steuerlich geltend machen können.

Soll heißen: Wenn Sie mit Ihrer Immobilie keinen Gewinn machen wollen, dürfen Sie auch die Kosten der Immobilie nicht steuerlich geltend machen.

So lassen sich steuerliche Nachteile bei der Vermietung an Angehörige vermeiden

Die bisherige steuerrechtliche Regelung bei der Vermietung an Angehörige, welche bis Ende 2011 Gültigkeit hatte, hat sich mit Beginn des Jahres 2012 geändert. Die im Zusammenhang mit dem Steuerverinfachungsgesetz 2011 erfolgte Änderung betrifft in erster Linie den § 21 Abs. 2 EStG, welcher die Mindesthöhe der verbilligten Vermietung an Angehörige festlegt, bei welcher weiterhin ein ungekürzter Werbungskostenabzug steuerrechtlich geltend gemacht wird.

Seit dem 1. Januar 2012  muss die zu zahlende Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen um die steuerlichen Vorteile uneingeschränkt geltend machen zu können. Liegt die Höhe der Miete unter 66 Prozent, so können diese nur anteilig als Werbungskosten abgezogen werden.

Im folgenden eine kleine Übersicht der ab dem 1.1.2012 geltenden Änderungen:

  • Keine steuerlichen Auswirkungen hat es, wenn die Miete bei mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die bisherige Mindestgrenze von 75 Prozent entfällt.
  • Liegt die zu zahlende Miete unter 66 Prozent, so muss grundsätzlich eine Aufspaltung Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil erfolgen. Als Werbungskosten können nur die Kosten geltend gemacht werden, welche anteilig auf den entgeltlichen Teil anfallen.  Die Bisherige Grenze lag bei 54 Prozent der Vergleichsmiete.
  • Grundsätzlich entfällt die Verpflichtung eine Überschussprognose vorzulegen, wie es bis Ende 2011 noch erforderlich war, wenn die Miete zwischen 56 Prozent und 74 Prozent der Vergleichsmiete lag.

Sollte im Zusammenhang mit der Gesetzesänderung bei der Vermietung an Angehörige eine Mieterhöhung überlegt werden, so darf hierbei der § 558 Abs 3 BGB nicht außer Acht gelassen werden und auf die Höhe der Kappungsgrenze geachtet werden. Diese besagt, dass sich die Miete innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen darf.


Unter Umständen besteht jedoch die Möglichkeit sich mit dem Mieter auf eine höhere Miete zu einigen und diese Einigung schriftlich festzuhalten. Hierbei kann die Regelung des § 558 BGB umgangen werden.

Fazit

Die Vermietung an Angehörige ist im Grunde unproblematisch. Einzig sollte man darauf achten, dass der Mietzins nach Möglichkeit 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Ist das der Fall können Abschreibungen und alle weiteren Werbungskosten (z.B. Reparaturen) wie gewohnt gegenüber dem Finanzamt als Kosten angesetzt werden.

6 Antworten auf "Vermietung an Angehörige"

  • Kerstin Kersten
    20. Februar 2012 - 22:50 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich muss Ihnen ein Kompliment machen. Ihre Website ist sehr informativ und professionell.
    Jedoch konnte ich leider zu meinem speziellen Thema noch keine Antworten finden. Daher wäre Ihnen dankbar, wenn Sie mir diesbezüglich weiterhelfen.
    Wie sieht es mit Abschreibungsmöglichkeiten (Afa usw.) aus, wenn keine Mieterträge erzielt werden. Konkreter Fall: Ein Objekt wird zu einem reduzierten Kaufpreis als Kapitalanlage erworben mit der Auflage eines unentgeltliches Wohnrechts auf Lebenszeit.

    Vielen Dank für Ihre baldige Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen
    Kerstin Kersten

    • Dennis Hundt
      20. Februar 2012 - 23:18 Antworten

      Hallo Frau Kersten,

      danke für die Blumen. Leider kann ich Ihnen bei Ihrer konkreten Frage nicht helfen. Ich würde mich einfach an den Steuerberater Ihres Vertrauens wenden. Dieser kann Ihnen mit Sicherheit weiterhelfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eric Gresing
    17. Januar 2013 - 13:47 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,

    zwar geben mir die Ausführungen hier einiges an Fakten hinsichtlich der 75 bzw 66 %-Grenze und den steuerlichen Vorteilen wieder.

    Jedoch interessiert, mich, ob ich denn, wenn ich keine steuerlichen Vorteile geltend machen möchte, überhaupt dazu gezwungen bin, die Beteiligung meiner Eltern an meinem Haus (monatliche Zahlung einer gewissen Summe XXX,- EUR auf mein separat angelegtes Hauskonto) bei einer Steuererklärung anzugeben.

    Mein Steuerberater, den ich extra hierfür beauftragt habe, kann oder will mir keine wirkliche Auskunft geben – mittlerweile denke ich gar, dass er nur daran interessiert ist, mehr Geld mit einer umfassenderen Steuererklärung scheffeln zu wollen, in dem er alle meine Kosten – Einnahmen und Ausgaben hoch und runterrechnet um auf ein beträchtliches Honorar zu kommen.

    Ich bin der Auffassung, dass, wenn ich nichts vom Staat zurückhaben möchte, ich auch keine Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung angeben brauche.

    Ich wäre für eine Antwort sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    E.Gresing

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 17:44 Antworten

      Hallo Herr Gresing,

      nur weil Sie keine Kosten geltend machen wollen, kann das wohl kaum heißen, dass Sie die Einnahmen nicht versteuern brauchen. Das wäre ja so, als wenn ein Unternehmer ohne Kosten seinen Gewinn nicht versteuern müsste.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Andreas Fahler
    31. März 2013 - 12:19 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für den ausführlichen Beitrag zur Vermietung an Angehörige.
    Ich will meine Wohnung an meine Tochter und Ihren Freund verbilligt vermieten. Meinen Sie es gibt Probleme wenn beide im Mietvertrag stehen?

    Vielen Dank für Ihr Kommentar

    mit freundlichen Grüßen,
    Andreas Fahler

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 10:20 Antworten

      Hallo Andreas,

      ich kann leider nicht mehr schreiben als in dem Beitrag. Lassen Sie sich am besten rechtlich beraten, wenn Sie eine konkrete Fragen zu Ihrem speziellen Fall haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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