Verkaufspreis berechnen | Verkaufspreisermittlung bei Immobilen

Ich habe in der Vergangenheit ja bereits einen Artikel zur Berechnung der Immobilienrendite geschrieben und hier im Blog veröffentlicht. Ebenso erst vor wenigen Tagen den Beitrag zur Mietrendite.
Beide Artikel richten sich eher an Käufer bzw. Kaufinteressenten für Immobilien,um den Kaufpreis bzw. die Immobilienrendite zu bestimmen.
Auch für den Verkäufer einer Immobilie ist es in der Regel nicht einfach, den Verkaufspreis zu berechnen bzw. den Verkaufspreis seines Hauses zu bestimmen. In diesem Fachartikel möchte ich also darauf eingehen, wie Immobilieneigentümer den Verkaufspreis berechnen können.  Grundsätzlich bieten sich hierfür drei Verfahren zur Bestimmung des Verkaufspreises einer Immobilie an.
1.    Sachwertverfahren
2.    Vergleichswertverfahren
3.    Ertragswertverfahren (klassische Berechnung des Verkaufspreises)

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren richtet sich am Wert der einzelnen Baubestandteile aus. Fragen, die in dieses Verfahren einfließen, sind zum Beispiel: Was hat  das Parket im Wohnzimmer gekostet? Wieviel ist die Einbauküche Wert? Ist das Bad hochwertig ausgestattet? Was haben die Armaturen gekostet?
Das Sachwertverfahren wird vorwiegend bei eigengenutzten Immobilien (Stichwort: Einfamilienhaus) angewendet. Besonders in den Fällen, in denen es keine vergleichbaren Objekte gibt, die einen Anhaltspunkt zum Verkaufspreis geben könnten.
Das Sachwertverfahren spielt bei den drei Verfahren zur Ermittlung des Verkaufspreises mit Sicherheit und Abstand die unwichtigste Rolle.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren recherchiert man am Markt nach vergleichbaren Immobilien, die zum Verkauf stehen bzw. verkauft wurden. Anhand dieser Immobilien bestimmt man anschließend den Verkaufpreis der eigenen Immobile. So kann man z.B. auch den durchschnittlichen Verkaufspreis pro Quadratmeter berechnen und dann auf seine eigene Immobilie projizieren.

Das Vergleichswertverfahren findet in sehr vielen Fällen seine Anwendung. Auch Makler nutzen oftmals nichts anderes als eine Art Vergleich zur Bestimmung des Verkaufspreises.
Die Makler schöpfen aus Erfahrungen und Marktbeobachtungen, um den möglichen Preis einer Immobilie zu bestimmen. Dieses Verfahren ist eine gute Möglichkeit, Angebot und Nachfrage bestmöglich gerecht zu werden.

Ertragswertverfahren

Welchen Ertrag bringt eine Immobilie? Diese Frage wird mit dem Ertragswertverfahren beantwortet. Dieses Verfahren dient zur Berechnung des Verkaufspreises bei Renditeimmobilien. Käufer einer Immobilie als Kapitalanlage erwarten einen festen Mietzins und eine dem Risiko (Lage der Immobilie) entsprechende Rendite.
Um über das Ertragswertverfahren eine bestmögliche Rendite zu erlangen, ist es natürlich sinnvoll, die Einnahmen so weit wie möglich zu steigern. Konkret: die Mieten zu erhöhen. Führt bereits der Verkäufer die möglichen Mieterhöhungsverlangen durch, wird er die Immobilie dadurch rentabler machen und somit auch einen besseren Verkaufspreis erzielen.
Die Rendite und der Verkaufspreis sind natürlich stark abhängig von der Lage der Immobilie. Je besser und sicherer die Lage, desto höher ist auch der Verkaufspreis und desto niedriger ist folglich die Rendite für den Käufer (niedriger, aber dafür sicherer und nachhaltiger).
Bei der Berechnung der Rendite muss man eine Vielzahl von Faktoren beachten. Mehr dazu unter: Mietrendite.

Vereinfacht kann man sagen, dass ein Eigentümer mit Verkaufsabsicht den Vervielfältiger bestimmen sollte, mit dem Anlageimmobilien wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser in seiner Umgebung verkauft werden.
Der Vervielfältiger ist ein Faktor, mit dem man die Kaltmiete multipliziert, um den Verkaufspreis zu berechnen. Der Vervielfältiger ist in der Regel ein Wert zwischen 5 und 20. Das heißt, zum 5 bis 20 fachen der Kaltmiete wird ein Haus veräußert. Je besser die Lage, desto höher der Vervielfältiger.
Ok, neben wir an, ähnliche Immobilie wie das Haus in unserer Lage wurden zum 12 fachen der Jahresnettomiete verkauft (Vervielfältiger = 12).
Dann neben wir unsere Jahreskaltmiete x 12 = Verkaufspreis.
Beispiel: Unser Haus verfügt über fünf 2-Zimmerwohnungen mit je 60qm. Die Mieter bezahlen 5,00 € Kaltmiete pro Quadratmeter.
5 (Wohnungen) x 60 (qm) x 5,00 (Euro) x 12 (Monate) = 18.000 Euro Jahresnettokaltmiete.
Die 18.000 Euro multiplizieren wir mit dem in unsere Lage üblichen Vervielfältiger 12 und erhalten somit den Verkaufspreis.
12 x 18.000 Euro = 216.000 Euro  Die 216.000 Euro sind ein erster Richtwert zum Verkaufspreis der Immobilie.

Fazit zur Verkaufspreisermittlung

Alle ausgeführten Darstellungen sind sehr vereinfacht und sollen als Grundlage dienen, dem Verkaufspreis näher zu kommen. Oftmals werden auch das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren kombiniert.
Am Ende des Tages kann eine Ertragswertberechnung noch so schön sein, der Verkäufer wird trotzdem nur den Preis für seine Immobilie erzielen können, den ein Käufer bereit ist, auszugeben.
Wenn es also möglich ist, sollte der Vergleich mit anderen zum Verkauf stehenden Immobilien hinzugezogen werden, um den bestmöglichen Marktüberblick zu erhalten. Nur wenn der aufgerufene Verkaufspreis dem Marktpreis entspricht, ist der Verkauf möglich.