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Urteile Schönheitsreparaturen: Die fünf wichtigsten Urteile

Der Bundesgerichtshof hat zwar schon 1987 fest gelegt, wie Schönheitsreparaturen zu definieren sind und welche Tätigkeiten dabei explizit gemeint sind, seit dem kam es aber immer wieder zu Urteilen und Rechtsprechungen bezüglich der so genannten Schönheitsreparaturklauseln.

Als anerkannte Schönheitsreparaturen gelten demnach:

  • das Tapezieren von Wänden und Decken
  • das Kalken von Wänden und Decken
  • das Anstreichen von Innenböden
  • das Anstreichen von Heizrohren und –körpern
  • das Anstreichen von Innentüren
  • das Anstreichen der Außentüren und Fenster von innen
  • das Ausbessern von Kerben und Löchern, die Schrauben, Nägel oder Dübel in der Wand hinterlassen haben.

Folgende Renovierungsmaßnahmen gelten nicht als Schönheitsreparaturen:

  • das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden
  • das Abschleifen und Grundieren von Decken- und Wandvertäfelungen
  • das Lasieren von Decken- und Wandvertäfelungen
  • das Auswechseln von zuvor vom Vermieter gelegten Teppichböden
  • das Reinigen von Teppichböden, wenn es nicht im Mietvertrag vereinbart ist
  • das Ersetzen von Badezimmer-Kacheln, die vom Mieter angebohrt wurden.

Fakt ist:

Sind Schönheitsreparaturen oder anhängige Klauseln im Mietvertrag nicht genau definiert, hat der Mieter auf den ersten Blick erst einmal nichts mit Renovierungs- bzw. Schönheitsreparaturen zu schaffen. Der Vermieter trägt dann nach dem Auszug die Verantwortung für eine eventuelle Renovierung.

Über entsprechende Formulierungen bzw. Klauseln im Mietvertrag kann diese Verantwortung allerdings auf den Mieter oder die Mietpartei umgewälzt werden. Aber auch dieser Umstand kann nicht als allgemeingültig angesehen werden, da im Laufe der Jahre der Bundesgerichtshof viele dieser Klauseln in bestimmten Fällen und unter Berücksichtigung unterschiedlicher Gegebenheiten als unwirksam erklärte.

Daher kommt es auch häufig vor, dass ein Mieter trotz Verpflichtung seitens des Mietvertrages überhaupt nicht renovieren muss. Allerdings existiert auch ein BGH-Urteil, das Renovierungsverpflichtungen bzw. -klauseln bei korrekter Formulierung als wirksam einstuft.

Starre Fristen bei Abgeltungsklauseln sind unwirksam

BGH VIII ZR 52/06:

Bereits 2006 „kippte“ der Bundesgerichtshof die Wirksamkeit von so bezeichneten Abgeltungsklauseln, die in Formularmietverträgen mit starren Fristen versehen sind. Eigentlich legen diese Abgeltungsklauseln dabei fest, dass ein Mieter anteilige Renovierungskosten an den jeweiligen Vermieter zahlen muss, auch wenn die üblichen Schönheitsreparaturen bei dem Auszug des Mieters noch gar nicht fällig gewesen wären. Dies betrifft gerade Mieter, die innerhalb einer relativ kurzen Zeitspanne bzw. Wohndauer wieder ausziehen oder wenn die letzte verschönernde Renovierung erst vor kurzer Zeit (bis zu zwei Jahre) durchgeführt wurde.

Ausgeführte Schönheitsreparaturen können Erstattungsansprüche nach sich ziehen

BGH VIII ZR 302/07:

Eines der maßgeblichen Urteile bezüglich Schönheitsreparaturen wurde am 27.05.2009 vom Bundesgerichtshof gesprochen. Demnach kann ein Mieter bzw. eine Mietpartei dem Vermieter gegenüber einen Erstattungsanspruch geltend machen, wenn eine unwirksame Endrenovierungsklausel vorliegt und der Mieter die Schönheitsreparaturen bereits ausgeführt hat.

In diesem Fall hatten die Mieter vor der Beendigung des Mietverhältnisses und vor dem endgültigen Auszug Schönheits- bzw. Renovierungsarbeiten auf eigene Kosten durchgeführt. Sie hatten angenommen, dass sie durch der im Mietvertrag integrierten Endrenovierungsklausel dazu verpflichtet seien. Danach reichte die Mietpartei auf Anraten eines Anwalts aber Klage ein und bestritt die wirksame Verpflichtung zur Durchführung von Schönheits- bzw. Endrenovierungsreparaturen. Das Amtsgericht und auch das Berufungsgericht wiesen die Klage aber erst einmal ab, bevor die Revision der Kläger vor dem Bundesgerichtshof Erfolg hatte.

In der Urteilsbegründung argumentierten die beteiligten Richter, dass kein Rechtsgrund für die vertragliche Endrenovierungsklausel vorläge und hier eine ungerechtfertigte Bereicherung seitens des Vermieters in Betracht gezogen werden könne. Daher muss der Vermieter in einem solchen Fall die nachweisbaren Kosten erstatten. Schadensersatzansprüche sowie Aufwendungsersatzansprüche konnte die klagende Partei allerdings nicht geltend machen.

Nicht korrekt definierte Schönheitsreparaturen können unwirksam werden

BGH VIII ZR 48/09:

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes, der auch für die Rechtsprechung im Bereich „Wohnraummietrecht“ zuständig ist, musste sich am 13.Januar 2010 mit der Fragestellung befassen, ob es sich beim Abziehen und Wiederaufbereiten einer Parkettversiegelung sowie beim Anstrich von Fenstern und Türen umso bezeichnete Schönheitsreparaturen handle?

Auf Grundlage des §28 Abs. 4 Satz 3 der 2. Berechnungsverordnung (II. BV) hat der Bundesgerichtshof dies eindeutig verneint; gleichzeitig wurde die Vertragsklausel im Mietvertrag, die nämlich genau diese Maßnahmen als Schönheitsreparaturen deklariert hatte, als unwirksam erachtet.

Neben der Unwirksamkeit bzw. Teilwirksamkeit der Klausel bezüglich des Umfangs der zu verschönernden Renovierungsarbeiten wurde auch die Abwälzung der Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf die Mietpartei als nichtig respektive als unwirksam angesehen.

Farbwahlvorgabe für den Innenanstrich der Fenster und Türen nicht erlaubt

BGH VIII ZR 50/09:

Lange Zeit beschäftigte sich der Bundesgerichtshof maßgeblich mit der Rechtsprechung rund um Schönheitsreparaturen. Im Urteil vom 20.10.2010 erklärten die Richter in diesem Zusammenhang auch die Farbwahlklausel in einem Mietvertrag für unwirksam. So entschieden sie, dass vertraglich vereinbarte Farbwahlvorgaben für den Innenanstrich der Fenster und Türen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle.

Obwohl im Mietvertrag eine Verpflichtung für den Mieter integriert war, dass dieser während der Mietzeit anfallende Renovierungs- bzw. Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen muss, erklärten die Richter dieses Anliegen respektive diese Verpflichtung als unwirksam. Unter Berufung auf den § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs dabei der vom Vermieter eingebrachte Klausel bzw. Farbvorgabe („weiß“) Unwirksamkeit bescheinigt und damit den schon zuvor eingeschlagenen Kurs bezüglich der Schönheitsreparaturklauseln weiter verfolgt.

Demnach schränkt ein Vermieter seinen Mieter durch eine vorgegebene Farbwahl in der freien Gestaltung seines eigenen Lebensbereichs drastisch ein, ohne dass ein triftiger Grund oder eine anerkennenswerte Interessenslage seitens des Vermieters vorliegt. Somit kann eine derartige verpflichtende Klausel der Inhaltskontrolle nach gültigem Recht nicht standhalten.

Tapeten müssen nicht entfernt werden

BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05:

Auch wenn in einem Mietvertrag festgelegt wurde, dass der Mieter aufgrund einer so bezeichneten Tapeten-Klausel beim Auszug alle Tapeten entfernen soll, widersprach der Bundesgerichtshof dieser Auslegung und erklärte die Klausel als unwirksam.

So stellten die Richter klar, dass diese Tapeten-Klausel letztlich so behandelt werden muss wie eine so genannte Endrenovierungsklausel. Und diese ist eben genau dann unwirksam, wenn sie einen Mieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet.

Verwaltung und Vermieter müssen auf dem aktuellsten Stand bleiben

Gerade Hausverwalter oder Eigentümer haben es durch die ständig neuen Urteile schwer den Überblick zu behalten. Renovierungsfristen, anteilige Kostenübernahmen bzw. -ansprüche oder ein kontinuierliches Archivieren detaillierter Informationen bzw. von Gesprächsinhalten mit den verschiedenen Mietparteien ist zeitaufwändig und erfordert ein akribisches Arbeiten. Helfen bei dieser bürokratischen und kaufmännischen Fleißarbeit können sicherlich ein professionelles Hausverwalter-Programm.

Die Firma Lexware bietet eine diesbezügliche Software-Lösung an, die sich durch eine komfortable und zuverlässige Verwaltung von Einheiten, Mietobjekten und Wohnungseigentum auszeichnet.

Neben zahlreichen Hilfen rund um Abrechnungsmodalitäten sind beispielsweise auch Schnittstellen integriert, mittels derer ein zügiger Zugriff auf Handwerks- oder Dienstleistungsbetriebe gewährleistet wird. In Bezug auf zu vergebene Renovierungs- oder Instandhaltungsarbeiten ist dieses Faustpfand nicht zu unterschätzen.

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