Untervermietung ist immer verboten – Irrtum Nr. 18

Weit verbreitet ist die Meinung, ein Mieter dürfe niemanden bei sich zur Untermiete wohnen lassen. Daran ist allenfalls richtig, dass der Mieter für die Untervermietung vom Vermieter eine Erlaubnis braucht.
Was aber die wenigsten wissen: Der Vermieter ist unter ganz bestimmten Voraussetzungen sogar verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen, § 553 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Dieser Artikel räumt mit dem Irrglauben auf, eine Untervermietung sei generell verboten. Er gehört zu der 20-teiligen Serie “Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Der Mieter muss um Erlaubnis fragen

Möchte ein Mieter seine Wohnung oder einen Teil davon untervermieten, muss er zuvor den Vermieter um Erlaubnis fragen. Grund dafür ist, dass eine unerlaubte Untervermietung eine Verletzung der vertraglichen Mieterpflichten ist. Das gilt selbst dann, wenn der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch darauf hat, die Zustimmung zur beabsichtigten Untervermietung zu erhalten. Verstößt der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten und vermietet die Wohnung ohne Erlaubnis an einen Untermieter, kann dies für den Mieter im Einzelfall die außerordentliche fristlose Kündigung nach sich ziehen.

Wann der Vermieter die Erlaubnis erteilen muss

Möchte der Mieter seine komplette Wohnung untervermieten, kann der Vermieter dies ablehnen. Anders sieht es jedoch aus, wenn der Mieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten möchte und dafür ein berechtigtes Interesse hat, welches nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist. Hier muss der Vermieter grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen.

Mögliche Gründe für ein berechtigtes Interesse, das erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden ist, sind

• persönliche bzw. familiäre Gründe wie etwa der Auszug oder Tod eines Mitbewohners, aufgrund dessen sich die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen verkleinert
• finanzielle Gründe wie etwa die Verpflichtung zu Unterhaltszahlungen oder eine doppelte Haushaltsführung mit der Folge, dass der Mieter dringend auf eine Kostenreduzierung angewiesen ist.

Zwar muss der Mieter auch weiterhin in der Wohnung leben. Es ist allerdings nicht erforderlich, dass Mieter und Untermieter sich überwiegend gemeinsam in der Wohnung aufhalten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.02.2011, Az.: VIII ZR 74/10). Umgekehrt kann der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, sofern ihm die Überlassung der Mietsache sonst nicht zuzumuten wäre (etwa wegen erhöhtem Verschleiß bestimmter Einrichtungsgegenstände), § 553 Abs. 2 BGB.

Wann der Vermieter die Erlaubnis verweigern darf

Die Erlaubnis zur Untervermietung darf der Vermieter verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt (etwa wegen einer vergangenen erheblichen Straftat gegen den Vermieter), der Wohnraum überlegt würde oder sonstige triftige Gründe vorliegen. Hat allerdings ein Vermieter ohne eine solchen Grund die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert und der Mieter trotzdem unerlaubt untervermietet, darf der Vermieter dem Mieter deswegen nicht kündigen. Denn eine solche Kündigung ist rechtsmissbräuchlich, weil der Vermieter zuvor durch seine Verweigerung selbst nicht rechtens gehandelt hat (BGH, Urteil vom 02.02.2011, Az.: VIII ZR 74/10).