Go to Top

Stromumlage, Anbieterwahl und Stromklau in der Wohnungseigentümergemeinschaft

Nach § 16 II WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Sein Anteil bestimmt sich nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 I 2 WEG).

Es sollte klar sein, dass der Stromverbrauch von der Gemeinschaft bezahlt werden muss. Erörterungswürdig ist lediglich, wie die Umlage im Einzelfall erfolgt.

In diesem Artikel erklären wir, wie die Umlage der allgemeinen Stromkosten (Treppenhaus, Keller, Garten, technische Anlagen) erfolgt, wie man den passenden Stromanbieter auswählt und wie sich die WEG gegenüber „Stromdieben“ verhält.


Inhalt: Allgemeinstrom in der Eigentümergemeinschaft

1. Stromumlage innerhalb der WEG

a. Individueller Stromverbrauch wird gesondert abgerechnet

b. Stromverbrauch für Gemeinschaftsanlagen betrifft alle Wohnungseigentümer

c. Kosten der Beleuchtung

d. Betriebsstrom für technische Anlagen

2. Anbieterwahl

a. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

b. Vergleichsportale reduzieren Auswahlermessen

3. Stromklau in der WEG

a. Zählermanipulation

b. Anzapfen fremder Stromleitungen

c. Stromdieb droht Entziehung seines Wohneigentums


Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

1. Stromumlage innerhalb der WEG

a. Individueller Stromverbrauch wird gesondert abgerechnet

Die Kosten des Sondereigentums, also diejenigen Kosten, die die jeweilige Eigentumswohnung betreffen, trägt jeder Eigentümer selbst. Dazu gehört insbesondere der individuelle Stromverbrauch, der regelmäßig über separate Zähler von den Elektrizitätswerken abgelesen und gegenüber dem Wohnungseigentümer einzeln abgerechnet wird.

b. Stromverbrauch für Gemeinschaftsanlagen betrifft alle Wohnungseigentümer

Soweit der Strom der laufenden Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums dient, erfolgt die Stromumlage auf die Eigentümergemeinschaft. Grundlage ist die Betriebskostenverordnung. Danach sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch von Gebäude, Anlagen, Einrichtungen und Grundstück fortlaufend entstehen. Nur eine ordnungsgemäße und nachvollziehbare Abrechnung verhindert Missbrauch und gewährleistet die Kontrolle durch den einzelnen Wohnungseigentümer.

c. Kosten der Beleuchtung

In § 2 Ziffer 11 BetrKV sind die Kosten der Beleuchtung, insbesondere die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Wohnungseigentümern gemeinsam genutzten Gebäudeteile (Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen) bezeichnet.

Auch der Betriebsstrom für die Beleuchtung der Tiefgarage und des Parkplatzes kann nach Ziffer 11 umgelegt werden (AG Neuss WuM 1997, 471). Gleiches gilt für die Kosten für den Betrieb eines Notstromaggregats (AG Koblenz NZM 2000, 238). Da in der Vorschrift nur die Stromkosten bezeichnet werden, können die Kosten für Lampen und Glühbirnen nur nach § 2 Ziffer 17 BetrKV umgelegt werden (OLG Düsseldorf NZM 2000, 762). Gleiches betrifft Stromkosten für den Betrieb von Rolltoren und Duplexstellplätzen in einer Tiefgarage.

d. Betriebsstrom für technische  Anlagen

Am einfachsten wäre es, die Stromkosten für den Betrieb technischer Anlagen insgesamt umzulegen. Nach der Systematik der Betriebskostenverordnung ist jedoch eine Aufteilung erforderlich. Der Verbrauch wird im Regelfall durch Zwischenzähler erfasst. Gemäß § 16 III WEG können die Wohnungseigentümer auch eine andere Kostenverteilung vereinbaren (z.B. nach der Anzahl der Wohnungen oder der Bewohnerzahl), sofern diese nicht unbillig ist (AG Recklinghausen ZMR 2010, 242).

Soweit die Stromkosten einen individuellen Bezug haben (Heizung, Warmwasser), werden sie im Rahmen der jeweiligen Nutzungsart auf die Miteigentümer umgelegt. Die in der Betriebskostenverordnung bezeichneten Bewirtschaftungskosten sind zugleich diejenigen Betriebskosten, die der Wohnungseigentümer im Fall der Vermietung der Eigentumswohnung auch auf seinen Mieter umlegen kann.

Soweit also Stromkosten anlässlich des Betriebs der Zentralheizungsanlage anfallen, werden diese gemäß § 2 Ziffer 4 BetrKV als Betriebskosten der Heizungsanlage erfasst. Gleiches gilt für die Kosten des Betriebsstroms für den Betrieb eines Personen- oder Lastenaufzugs (Ziffer 7), die Stromkosten für den Betrieb einer Gemeinschafts-Antennenanlage (Ziffer 15) und die Stromkosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege (Ziffer 16).

Der jeweilige Betriebsstrom kann nicht zusammen mit dem Strom für Beleuchtung (Ziffer 11) abgerechnet werden. Betriebsstrom ist immer nur der Stromverbrauch für die Anlage selbst. Soweit der Verbrauch im Hinblick auf die Unverhältnismäßigkeit eines dadurch entstehenden Aufwandes für die Einrichtung eines Zwischenzählers nicht zumutbar gemessen werden kann, wird eine Schätzung für zulässig erachtet. Die Grundlagen für die Schätzung  müssen noch nicht in der Abrechnung, spätestens aber im Prozess offengelegt werden (BGH GE 2008, 662).

Der Kostenaufwand für den jeweiligen Betriebsstrom von Heizung und Warmwasseraufbereitung wird entsprechend des Energieverbrauchs und der Miteigentumsanteile (oder bei entsprechender Vereinbarung gemäß der Wohnfläche oder Personenzahl) auf die jeweiligen Wohnungseigentümer und im Fall der Vermietung auf die Mieter umgelegt. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Abrechnung von mindestens 50 % vor.

2. Anbieterwahl

a. Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Gerade bei steigenden Strompreisen kommt es auf die sachgerechte Auswahl des richtigen Energieversorgers an. Jeder Wohnungseigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen (§ 21 IV WEG). Dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen. Soweit kostenverursachende Maßnahmen beschlossen werden, ist vom Standpunkt eines vernünftigen Betrachters zu beurteilen, ob und inwieweit ein vertretbares Kosten-Nutzungsverhältnis besteht. Insofern braucht der Verwalter nicht die billigste Lösung zu wählen, sondern kann alle sachlichen Aspekte bei der Auswahl eines Anbieters heranziehen. Dabei wird man dem Verwalter einen gewissen Entscheidungsspielraum zugestehen müssen. Auf seine persönlichen Kenntnisse und Möglichkeiten kommt es dabei nicht an.

Es  widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung dann, wenn der Verwalter sich auf unangemessene, marktunübliche und überhöhte Entgeltvereinbarungen einlässt (OLG Celle ZMR 1999, 240 für das Verhältnis Vermieter/Mieter). Im Mietrecht wird es unter Heranziehung der Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zugelassen, dass die aufgewendeten die üblichen Kosten um bis zu 20 % übersteigen (AG Köln WuM 221).

b. Vergleichsportale reduzieren Auswahlermessen

Gerade in Zeiten, in denen Strompreise über Vergleichsportale auf einfachste Weise verglichen werden können, dürfte das Auswahlermessen des Verwalters eher eingeengt werden. Bei der Auswahl sind sicher auch die Bonität des Anbieters, seine Zuverlässigkeit und Erfahrungswerte aus der Vergangenheit zu berücksichtigen.

Übrigens: Die allermeisten WEG-Verwaltungen nutzen nichts anderes als Online-Portale zum Vergleich der Stromanbieter. Vergleichsanbieter gibt es viele, speziell Verivox empfehlen wir hier gerne weiter, denn es ist eines der bewährtesten, ältesten und größten Portale.

3. Stromklau in der WEG

a. Zählermanipulation

Wer Strom klaut, macht sich strafbar. Mit steigenden Strompreisen steigt nach Angaben der RWE die Zahl manipulierter Zähler. Der Kunde habe das Recht, seinen Stromzähler überprüfen zu lassen. Stellt sich heraus, dass er ordnungsgemäß funktioniert, muss der Kunde  allerdings die Kosten zahlen (laut RWE ci 150 €). Gut 1/3 der 900 in 2012 überprüften Zähler sei manipuliert gewesen. Das Risiko, aufzufallen, sei. Stadtwerke werden misstrauisch, wenn der Stromverbrauch eines Kunden vom Stromverbrauch der Vorjahre nach unten oder oben erheblich abweicht. Auch beim Mieterwechsel fällt der Missbrauch oft auf. Die Manipulation eines Stromzählers ist als „Fälschung technischer Aufzeichnungen“ (§ 268 StGB) strafbar.

b. Anzapfen fremder Stromleitungen

Die Variante ist, dass Strom abgezapft wird. § 248c StGB (Entziehung elektrischer Energie) bestraft denjenigen, der „einer elektrischen Anlage fremde elektrische Energie mittels eines Leiters entzieht, der zur ordnungsgemäßen Entnahme von Energie aus der Anlage nicht bestimmt ist“, mit Freiheitsstrafe bis zu 5 Jahren oder mit Geldstrafe. Bereits der Versuch ist strafbar. Zu deutsch: Wer eine fremde Stromleitung anzapft und den Strom für sich selbst verbraucht, ist ein Stromdieb. Regelmäßig tritt der Tatbestand der „Sachbeschädigung“ (§ 303 StGB) hinzu.

In einem Fall des OLG Hamm (Az.: 19 U 69/11) wurde ein Stromdieb zur Zahlung einer Entschädigung von 50.000 € verurteilt, weil er für seine Cannabisplantage drei Jahre lang den Stromzähler so manipulierte, dass er unbegrenzt Strom abzapfen konnte. Nach der  Stromgrundversorgungsverordnung (StromGVV) kann der Versorger den Stromverbrauch schätzen.

c. Stromdieb droht Entziehung seines Wohneigentums

Über die strafrechtliche Dimension hinaus verhält sich die betreffende Person natürlich auch wenig nachbarschaftlich und ruiniert das in einer Wohnungseigentümergemeinschaft unabdingbare Vertrauensverhältnis. In schwerwiegenden Fällen riskiert der Täter, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Entziehung des Wohneigentums (§ 18 WEG) betreibt und ihn aus der Gemeinschaft verstößt.

Sie suchen eine Hausverwaltung? Hier kostenlose Angebote anfordern!

Eine Antwort auf "Stromumlage, Anbieterwahl und Stromklau in der Wohnungseigentümergemeinschaft"

  • Maria Rosenbaum
    23. Oktober 2018 - 11:35 Antworten

    Stromkosten Trocknungsgeräte bei einem Wasserschaden

    Guten Tag,

    ich habe eine Frage. Wir hatten einen Wasserschaden im Keller, wegen Grundwasser. Versicherung übernimmt nicht. Wer zahlt Stromkosten für Trocknungsgeräte? Unsere Hausverwaltung meint, nur wenn alle Eigentümer zustimmen, dann werden die Kosten übernommen.

    Danke und mit freundlichen Grüßen

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.