Sondereigentum: Büro und Gewerbe, was ist erlaubt, was nicht?

Ein Sondereigentümer (Wohneigentümer, Teileigentümer) ist zwar Herr in den eigenen vier Wänden. Dennoch kann er nicht schalten und walten wie er möchte. Er kann sich nur im Rahmen der Gemeinschaftsordnung bewegen und muss auf die Belange der anderen Sondereigentümer Rücksicht nehmen.
Die Rechtsprechung hat in einer Vielzahl von Fällen entscheiden müssen, welche Nutzung des Sondereigentums im konkreten Fall erlaubt ist und welche nicht. Nicht alle Urteile liegen auf einer Linie. Das Verständnis der Urteile und die Einschätzung der eigenen Situation erfordert die Kenntnis der rechtlichen Gegebenheiten. Die Problematik ist immer wieder ein Thema in Wohnungseigentümergemeinschaften.

Inhalt: Sondereigentum: Büro und Gewerbe
1. Zweckbestimmungswidrige Nutzung begründet Unterlassungsansprüche
2. Die Zweckbestimmung der Teilungserklärung gibt die Richtung vor
3. Typisierende Betrachtungsweise bestimmt, was erlaubt ist und was nicht

a. Zweckbestimmung im Teilungsvertrag

b. Allgemein: Typisierende Betrachtungsweise

c. Umstände im Einzelfall bleiben unerheblich

d. Konkret: Typisierende Betrachtungsweise

4. Einzelfälle in Bezug auf die Nutzung als

a. Wohnung

b. Büro

c. Gewerbe

d. Laden

d. a. Laden wird durch vorgegebene Öffnungszeiten geprägt

d. b. Prüfungskriterien der zweckwidrigen Nutzung eines Ladens

d. c. Einzelfälle einer zweckwidrigen Ladennutzung

e. Geschäftsraum

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1. Zweckbestimmungswidrige Nutzung begründet Unterlassungsansprüche

Wird Sondereigentum zweckbestimmungswidrig genutzt, kann jeder andere Wohnungs- und Teileigentümer allein oder gemeinsam mit den anderen Eigentümern vom Nutzer Unterlassung und Beseitigung der Nutzung verlangen (BGH NJW-RR 1995, 715).
Rechtsgrundlagen = §§ 1004 BGB, 15 III, 14 Nr. 1 WEG).

2. Die Zweckbestimmung der Teilungserklärung gibt die Richtung vor

Sondereigentum gibt es in der Form von Wohnungseigentum (§ 1 II WEG) und Teileigentum (§ 1 III WEG). Der Gebrauch des Sondereigentums wird durch die Zweckbestimmung geprägt. Die Zweckbestimmung ist in der Teilungserklärung festgelegt. Die Festlegung ist meist rahmenartig und legt den Zweck oft nur grob fest („Zweckbestimmung im weiteren Sinne“).
Nach § 15 WEG können die Sondereigentümer den Gebrauch ihres Sondereigentums aber auch noch nachträglich konkretisierend durch Vereinbarung regeln oder beschließen (Gebrauchsregelung, „Zweckbestimmung im engeren Sinne“). Die Eintragung im Grundbuch ist nicht notwendig, aber im Hinblick auf die Verpflichtung von Rechtsnachfolgern empfehlenswert.
Erklärt die Teilungserklärung eine Einheit zu Wohnungseigentum, darf dieses Sondereigentum nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Es ist seine Zweckbestimmung. Spricht die Teilungserklärung von Teileigentum, ist damit eine sehr weitgehende (gewerbliche, freiberufliche, sonstige) Nutzung vorgesehen, bei der allerdings die Nutzung zu Wohnzwecken ausgeschlossen ist.
Im Idealfall ergibt sich aus der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung eine konkrete Zweckbestimmung (Gebrauchsregelung). Die Rechtsprechung spricht von einer „Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter“ (BGH ZMR 2004, 278; BayObLG ZMR 2000, 689). Diese Gebrauchsregelung beschreibt konkret wie das Wohnungseigentum oder Teileigentum genutzt werden darf (§ 15 WEG).
Widersprechen sich Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan oder ergeben sich unklare Angaben, soll letztlich die Teilungserklärung für die Zweckbestimmung maßgeblich sein (BGH NZM 2000, 407).
Dafür spricht auch, dass es sich bei Angaben im Aufteilungsplan lediglich um unverbindliche Nutzungsvorschläge handelt, die gegenüber der Teilungserklärung keinen Vorrang haben (u.a. OLG Hamm ZMR 20006, 634). Insbesondere handelt sich meist um Eintragungen des Architekten in der Bauzeichnung. Ist dort ein Raum als Trockenraum bezeichnet, habe dies keine rechtliche Bedeutung. Nicht jede Bezeichnung eines Raums sei eine beabsichtigte Nutzungsbeschränkung.

3. Typisierende Betrachtungsweise bestimmt, was erlaubt ist und was nicht

Im Grundsatz darf der Wohnungseigentümer seine Wohnung nur zu Wohnzwecken nutzen. Gleichfalls darf der Teileigentümer seine Räumlichkeiten grundsätzlich zu allen anderen Zwecken nutzen, nur eben nicht zu Wohnzwecken.

a. Zweckbestimmung im Teilungsvertrag

Bei der Interpretation der Zweckbestimmung ist vorrangig auf den Wortlaut und Sinn des Teilungsvertrages abzustellen. Maßgebend ist die Sichtweise eines unbefangenen Betrachters (BGH ZMR 2003, 937). Es komme nicht auf den Willen des Verfassers der Teilungserklärung an, sondern darauf, was der gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss (BGH ZMR 1991, 231).

b. Allgemein: Typisierende Betrachtungsweise

Ob eine Nutzungsart im Einzelfall erlaubt ist oder über den grundsätzlichen Nutzungszweck hinausgeht, bestimmt sich danach, ob die von der zweckbestimmungswidrigen Nutzung ausgehende Störung aufgrund einer typisierenden (verallgemeinernden) Betrachtungsweise noch als zulässig erachtet wird oder eben keine typische Nutzungsform mehr darstellt (BGH NZM 2010, 285).
Beispiel für Wohnungseigentum: Nutzung einer Wohnung als Büro ohne Kundenfrequenz
Beispiel für Teileigentum: Nutzung einer Ladeneinheit als Gaststätte

c. Umstände im Einzelfall bleiben unerheblich

Aufgrund der typisierenden Betrachtungsweise sind alle Nutzungen erlaubt, die nicht mehr stören oder beeinträchtigen als die zweckbestimmte Nutzung (OLG Hamm ZMR 2005, 219: Büro). Nach der Rechtsprechung ist für die Frage der Zulässigkeit einer bestimmten Nutzung nicht darauf abzustellen, ob sie im Einzelfall konkret tatsächlich Störungen verursacht oder nicht (BGH NZM 2010, 285; BayObLG NZM 2001, 137). Es wird eben jene typisierende Betrachtungsweise angewandt. Dennoch berücksichtigte das OLG München (ZMR 2005, 728) auch die konkreten Umstände des Einzelfalls.

d. Konkret: Typisierende Betrachtungsweise

Im Rahmen der typisierenden Betrachtungsweise sind zwei Aspekte zu prüfen:
Ausmaß einer Störung: Es ist festzustellen, welche Störungen und Beeinträchtigungen von einer zweckwidrigen Nutzung im Verhältnis zu einer zweckgemäßen Nutzung ausgehen.
Zum anderen ist festzustellen, ob der typische Nutzer ebenfalls stören würde. Auf eine massive Störung kommt es dabei nicht an (BayObLG ZMR 2000, 778).
Beispiel (nach Harz u.a./Elzer: Miet- und WE-Recht, 2. Aufl. 22. Kap. R. 520): Es ist unerheblich, ob der gegenwärtige Betreiber eines Restaurationsbetriebes auch noch nach 22.00 Uhr Fleisch klopft oder nicht. Entscheidend ist vielmehr, ob auch in einem normalen Restaurant um diese Zeit noch solche Störungen zu erwarten sind. Sind in einem normalen Restaurant keine solchen Störungen zu erwarten, handelt der Nutzer zweckwidrig.
Die typisierende Betrachtungsweise rechtfertigt sich mithin darauf, dass die Regelungen eines Teilungsvertrages abstrakt sind und nicht auf den konkreten Fall abstellen. Vor allem sei es den übrigen Wohnungseigentümern nicht zuzumuten, im Einzelfall feststellen lassen zu müssen, ob im Einzelfall eine zweckwidrige Nutzung vorliegt oder nicht. Es kommt also darauf an, ob die typisierende (verallgemeinernde) Betrachtungsweise eine zweckwidrige Nutzung begründet oder nicht.

4. Einzelfälle in Bezug auf die Nutzung als Wohnung, Büro, Gewerbe, Laden, Geschäftsraum

Letztlich entscheidet nach Maßgabe dieser allgemeinen Grundsätze immer der Einzelfall.

a. Wohnung

Ein als Wohnung bezeichnetes Sondereigentum dient ausschließlich Wohnzwecken. Die Nutzung als Arztpraxis mit Patientenverkehr ist unzulässig (BayObLG ZMR 2000, 778). Auch die Ausübung der Prostitution ist verboten (BayObLG 1985, 325).
Inwieweit eine Wohnung als Büro genutzt werden kann, entscheidet sich nach den Umständen im Einzelfall. Insbesondere kommt es auf die Art des Bürobetriebs an (BayObLG ZMR 2001, 41). Der Betrieb eines Patentanwaltsbüros ohne Publikumsverkehr wurde für zulässig erachtet (OLG Köln NZM 2002, 258).
Allgemein ist anzunehmen, dass nach außen nicht wahrnehmbare Tätigkeiten problemlos bleiben. Sie verändern den Wohncharakter nicht. Die Situation ändert sich, wenn der Besucherverkehr über das allgemeine wahrnehmbare Maß hinausgeht und die übrigen Wohnungseigentümer in ihrer Wohnqualität unzumutbar beeinträchtigt werden.

b. Büro

Der Betrieb einer Arztpraxis in einer als Büro bezeichneten Teileigentumseinheit ist nicht erlaubt (OLG Stuttgart ZMR 1987, 60). Bewertungsmaßstab dürfte der Patientenverkehr sowie die von einer Arztpraxis eventuell ausgehende Geruchs- und Lärmbelästigung sein. Gleiches gilt für den Betrieb eines Spielsalons (LG Bielefeld RPfleger 1981, 355) und die Ausübung einer Kinderarztpraxis (OLG Düsseldorf WE 1086. 72).

c. Gewerbe

Erlaubt die Teilungserklärung die gewerbliche Nutzung, ist von einem umfassenden Zweck auszugehen. Danach ist jede gesetzlich erlaubte gewerbliche Nutzung gestattet (OLG Hamm ZMR 2006, 149). Auch der Betrieb einer Zahnklinik kann danach erlaubt sein (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 449), ebenso die Nutzung als Restaurant (KG DWE 2000, 73).
Nicht erlaubt ist die Errichtung einer Bierschwemme (BGH DWW 1964, 89) und der Betrieb einer Sauna außerhalb der allgemeinen Ladenschlusszeiten (BayObLG NJW-RR 1986, 317).

d. Laden

d. a. Laden wird durch vorgegebene Öffnungszeiten geprägt

Laden ist eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann. Damit ist eine gewerbliche Nutzung erlaubt. Eine Einschränkung ergibt sich sinngemäß daraus, dass die Räume grundsätzlich nur als Laden während der normalen Ladenöffnungszeiten genutzt werden dürfen (OLG München ZMR 2007, 484).
Teils wird aber auch darauf abgestellt, dass die Ladungsöffnungszeiten dynamisch zu verstehen seien und verlängerte Öffnungszeiten zu akzeptieren sind. Soweit auf Ladenöffnungszeiten abgestellt wird, ist die Nutzung als Restaurationsbetrieb (Restaurant, Gaststätte, Bistro) nicht möglich. Maßgebend ist hier, dass aufgrund der damit nicht mehr bestimmbaren Öffnungszeiten abends und am Wochenende mit Störungen zu rechnen ist, die mit der Nutzung als Laden nicht verbunden sind (OLG Celle ZMR 2004, 689; OLG Köln NJW-RR 1995, 851).
Ein Imbiss kann zulässig sein, wenn anhand der Umstände im Hinblick auf die Öffnungszeiten sowie Lärm- und Geruchsbeeinträchtigungen nicht mehr Störungen bestehen als bei einer zweckbestimmten Nutzung (OLG Schleswig ZMR 2004, 463). Genau gegenteilig entschied hingegen das Bayrische Oberlandesgericht (NZM 2000, 289). Eine pauschale allgemein verbindliche Antwort erweist sich angesichts dieses Beispiels als nicht möglich. Es kommt immer die Umstände im Einzelfall an.

d. b. Prüfungskriterien der zweckwidrigen Nutzung eines Ladens

Soweit es um die Frage einer Störung geht, prüft die Rechtsprechung folgende Aspekte (nach Harz u.a./Elzer, 2. Aufl. Miet- und WE-Recht 22.Kap.R 535):

• Öffnungszeiten
• Lärm- und Geruchsbeeinträchtigung
• Häufigkeit der Störungen
• Charakter der Wohnanlage
• Nähere Umgebung der Wohnanlage
• Wohn- oder Gewerbegebiet
• Art des Publikums

d. c. Einzelfälle einer zweckwidrigen Ladennutzung

Anhand dieser Kriterien wurden folgende Aktivitäten als unzulässig beurteilt (Aufzählung nach Harz u.a./Elzer: Miet- und WE-Recht 2. Aufl. 22. Kap. R 537)

• Kleingaststätte mit Öffnungszeiten bis 22 Uhr (BayObLG ZMR 2000, 234).
• Stehpizzeria (OLG Düsseldorf ZMR 1993, 222)
• Sportstudio (OLG Schleswig NZM 2003, 483)
• Betrieb einer chemischen Reinigung wegen der Geruchsbelästigung (BayObLG WE 1998, 194)
• Automaten-Sonnenstudio außerhalb der gesetzlichen Ladenöffnungszeiten ohne Aufsichtspersonal des Betreibers (BayObLG WE 1996, 479)
• Fischgroßhandlung (OLG München GuT 2007, 40)
• Pizza Lieferservice (BayObLG WE 1998, 507)
• Sex-Kino, Sex-Shop (LG Passau MDR 1983, 758)
• Spielothek, Spielsalon (BayObLGZ 1990, Nr. 5)
• Tanzcafe (BayObLG DWE 1986, 126)
• Teestube mit Spielsalon (BayObLG WuM 1985, 235)
• Betrieb einer Kindertagesstätte bei Betreuung bis zu 12 Kindern im Alter von 6 bis 12 Jahren tagsüber (KG NJW-RR 1992, 1102)
• Sportstudio (OLG Schleswig NZM 2003, 483)
• Verkaufskiosk (OLG Düsseldorf WE 1996, 276)
• Betrieb einer Eisdiele (OLG Schleswig DWE 2000, 130)

e. Geschäftsraum

Die Zweckbestimmung eines Geschäftsraums ist weitergehender als die des Ladens. Sie unterliegt nicht den Vorgaben von Ladenöffnungs- und Ladenschlusszeiten. Es handele sich um einen Oberbegriff, der sowohl die Nutzung als Laden als auch als Gaststätte erlaube (BayObLGZ 1982, 6).
Gleiches gelte für den Betrieb einer chemischen Reinigung (BayObLG ZMR 1994, 425) sowie für ein Speiserestaurant und einen Rauchwarenladen (BayObLG MDR 1982, 496). Auch der Betrieb eines bis in die Morgenstunden geöffneten Nachtlokals mit Musikveranstaltungen sei zulässig, wenn die Nutzung dem Charakter der Wohnanlage entspreche (KG WE 1989, 26).

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