Schönheitsreparaturen: Einmal renovieren ist Pflicht – Irrtum Nr. 17

Viele Mieter meinen, eines sei klar: Um mindestens eine Renovierung – entweder bei Ein- oder Auszug – kämen sie nicht herum. In den vergangenen Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch zahlreiche Klauseln, mit denen Mietern Schönheitsreparaturen aufgebürdet wurden, gekippt. Je nach Inhalt des Mietvertrags hat der Mieter daher gute Chancen, ohne eine einzige Renovierung wieder ausziehen zu können.
In diesem Artikel lesen Sie, welche Klauseln von der Rechtsprechung für unzulässig erklärt wurden. Der Artikel gehört zu der 20-teiligen Serie “Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Grundsätzlich zulässig: Mieter muss Schönheitsreparaturen übernehmen

Zwar ist es an sich Sache des Vermieters, die Mietsache in  einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Es ist jedoch grundsätzlich zulässig, wenn vereinbart wird, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

Diese Vertragsklauseln sind nach AGB-Recht unwirksam

Regelmäßig verwenden Vermieter Formularverträge, die für die meisten Mieter gelten. Diese Verträge unterliegen der Inhaltskontrolle des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach §§ 305 BGB. Daher wurden u. a. folgende Klauseln für unwirksam erklärt:

• Formularvertragliche Regelungen, nach denen Mieter die Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter starren Fristen durchführen müssen (BGH, Urteil vom 23.06.2004, Az.: VIII ZR 361/03). Wirksam sind jedoch Klauseln, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen „in der Regel“, „normalerweise“ oder „im Allgemeinen“ nach drei, fünf oder sieben Jahren durchführen muss, da hier gerade Abweichungen möglich sind.
• Starre und daher unwirksamer Fristen liegen bereits vor, wenn festgesetzte, genau bestimmte Zeiträume vorgegeben werden (etwa Schönheitsreparaturen in Küche, Bad und WC sind alle drei Jahre durchzuführen, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre – BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05).
• Ebenfalls starr und damit unwirksam sind Fristen, wenn der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet wird und in der Vereinbarung auf die üblichen Fristen (alle drei Jahre usw.) Bezug genommen wird (BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 152/05).
• Eine Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wenn dieser bestimmte Fristen einhalten und zusätzlich eine Endrenovierung durchführen muss (BGH, Urteil vom 25.06.2003, Az.: VIII ZR 335/02).
• Zusammentreffen einer unwirksamen Vereinbarung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen mit einer zusätzlich vereinbarten, quotenmäßigen finanziellen Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle (BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 178/05).
• Fachhandwerkerklauseln, wonach Mieter die Schönheitsreparaturen durch einen Fachunternehmer ausführen lassen müssen (BGH, Urteil vom 03.07.2002, Az.: 308/02). Eine „fachgerechte Ausführung“ kann der Vermieter aber verlangen.
• Vertragsklauseln, wonach Mieter unbeschadet der Wohndauer und unabhängig von den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen müssen (BGH, Urteil vom 05.04.2006, Az.: VIII ZR 109/05).

Folge dieser Rechtssprechung ist, dass viele in Formularmietverträgen getroffene Vereinbarungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Mieter brauchen in diesem Fall keine Renovierungen durchzuführen.

Individualvereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen bleiben wirksam

Wurde zwischen Vermieter und Mieter nachträglich eine individuelle Vereinbarung (also nicht mittels eines für viele Mieter geltenden Formularvertrags) über die Endrenovierung der Wohnung bei Auszug des Mieters geschlossen, bleibt diese wirksam. Das gilt selbst dann, wenn etwaige Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam sind (BGH, Urteil vom 14.01.2009, Az:. VIII ZR 71/08).

Auch für Abgeltungsklauseln gelten strenge Anforderungen

Häufig ist in Mietverträgen zusätzlich vereinbart, dass Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen zeitanteilig übernehmen müssen, wenn sie vor Ablauf der Renovierungsfristen ausziehen. Für die Zulässigkeit solcher Klauseln gelten jedoch strenge Anforderungen, so dass diese genau zu prüfen sind.