Quadratmeter berechnen

Die Größe einer Wohnung oder eines Hauses ist nicht nur ausschlaggebend für die Berechnung der Miete oder des Kaufpreises, sondern in den meisten Fällen auch ein wichtiger Faktor bei der Suche nach der passenden Wohnung oder dem passenden Haus.
Für den Eigentümer und Vermieter ist es daher besonders wichtig, eine korrekte Berechnung der Quadratmeter und somit der Wohnfläche durchzuführen und diese innerhalb der Anzeige und des Miet- oder Kaufvertrages fest zuhalten.
Welche Richtlinien hierbei für die Quadratmeterberechnung geltend sind und worauf besonders geachtet werden muss, wenn beispielsweise Dachschrägungen vorhanden sind, wird innerhalb der Wohnflächenverordnung (WoFIV) festgehalten.
Wir zeigen hier, worauf Eigentümer und Vermieter aber auch Mieter achten müssen, wenn sie Feststellung der Wohnungsgröße die Quadratmeter berechnen wollen.

Was gehört zur Wohnfläche und worin besteht der Unterschied zwischen Wohnfläche und Grundfläche?

Dass die Grundfläche einer Wohnimmobilie nicht das Gleiche ist, wie die Wohnfläche ist zwar im Regelfall bekannt, dennoch kommt es immer wieder vor, dass irrtümlicherweise innerhalb eines Mietvertrages oder auch einer Vermietungs- oder Verkaufsanzeige die Grundfläche als Wohnfläche angegeben wird.
Die Grundfläche bezeichnet lediglich die Gesamtfläche eines Haues, beziehungsweise bei einer Wohnung die Grundfläche der gesamten Wohnung.

Insbesondere bei Dachgeschosswohnungen oder Häusern führt diese oftmals zu Missverständnissen.
Auch dürfen Kellerräumen Dachboden sowie Wirtschaftsräume und Garagen nicht bei der Quadratmeterberechnung der Wohnfläche einbezogen werden. Bei Terrassen und Balkonen gelten ebenfalls besondere Berechnungsmethoden.

Quadratmeterzahl richtig berechnen – so geht es richtig:

Es können immer mal wieder Gründe vorliegen, die einen Mieter oder Vermieter dazu veranlassen, die im Mietvertrag angegebene Quadratmeterzahl zu überprüfen.
Nach welchen Berechnungsgrundlagen die Quadratmeter richtig berechnet werden, wollen wir hier unter Berücksichtigung des § 4 WoFlV Anrechnung von Grundflächen leicht verständlich aufführen. In der Wohnflächenverordnung sollten Mieter und Eigentümer bei speziellen Fragen auch genau nachlesen. Wir geben an dieser Stelle die wesentlichen Eckpunkte wieder.

Vollständig zur Wohnfläche werden gerechnet:

• Grundflächen von Wohnzimmer, Schlafzimmer, der Küche, Badezimmer und WC sowie der sich innerhalb der Wohnung befindlichen Abstellräume, sofern die Deckenhöhe mindestens 2 Meter beträgt, werden zu 100% bei der Quadratmeterberechnung berücksichtigt.
• Die Grundflächen beheizbarer Wintergärten und Schwimmbäder zählen ebenfalls zu 100% zur Wohnfläche, sofern die Mindestdeckenhöhe erreicht wird.

Zu 50% zur Wohnfläche zählen:

• Sämtliche Wohnräume und Räume mit Dachschrägungen, bei einer Deckenhöhe zwischen 1 Meter und 2 Metern.
• Wintergärten und Schwimmbäder, die nicht beheizt werden können, zählen ebenfalls nur zur Hälfte zur Wohnfläche.

Lediglich mit 25% der Grundfläche werden zur Wohnfläche gezählt:

• Balkone und Loggien werden nur mit 1/4 der Grundfläche angerechnet. Ausnahme lediglich, wenn eine besonders hohe Qualität vorliegt. In einem solchen Fall können Grundflächen von Balkonen und Loggien mit bis zu 50% angerechnet werden.
• Dachgärten und Terrassen können ebenfalls zu 25% angerechnet werden

Diese Flächen zählen nicht mit zur Wohnfläche:

• Sämtliche Nebenräume, wie beispielsweise Keller, Waschküche oder Garagen sowie Abstellräume, die sich nicht innerhalb der Wohnung befinden, dürfen innerhalb der Quadratmeterberechnung der Wohnfläche nicht enthalten sein.
• Liegt die Deckenhöhe unter 1 Meter, so zählt dieser Bereich der Grundfläche ebenfalls nicht mit zur Wohnfläche.
• Entsprechen Räume nicht den baulichen Anforderungen des Bauordnungsrechtes, so dürfen auch diese Grundflächen nicht Bestandteil der Wohnflächenberechnung sein.

Wichtig – II. Berechnungsverordnung

Bei älteren Mietverträgen für Wohngebäude, deren Berechnung der Wohnfläche vor 2003 erfolgte und bei denen auch nach 2003 keine baulichen Veränderungen am Wohnraum erfolgte, werden die Quadratmeter auf Grundlage der II. Berechnungsverordnung durchgeführt.
Für Gebäude, die nach dem 31.Dezember 2003 fertiggestellt wurden gilt grundsätzlich die Berechnungsmethode der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Unter welchen Umständen es sich lohnt, die Wohnfläche nach zumessen:

Insbesondere bei Wohnungen oder Häusern, bei denen Dachschrägungen vorhanden oder sehr verwinkelt sind, kommt schnell der Gedanke auf, dass zwischen der im Mietvertrag oder Kaufvertrag angegeben Quadratmeterzahl und der tatsächlichen Wohnfläche Differenzen bestehen.
In einem solchen Fall ist es ratsam, die Quadratmeter nach zumessen und das Ergebnis zu vergleichen.
Je nach Größe und baulichen Gegebenheiten kann dies recht aufwendig sein, da gerade bei Dachschrägungen mehrere Berechnungsmethoden miteinander kombiniert werden müssen, um auf ein korrektes Ergebnis zu kommen.
Trotz des Aufwandes lohnt es sich die Quadratmeter neu zu berechnen, da dieses unter Umständen direkte Auswirkung auf die Höhe der zu zahlenden Miete hat.

Welche Folgen können falsche Angaben der Wohnfläche innerhalb eines Mietvertrages haben?

Entspricht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht der tatsächlich vorhandenen Wohnfläche und unterschreitet diese um mindestens 10%, so liegt nach Meinung des Bundesgerichtshofes ein Wohnungsmangel vor.
Dieser wohnwertmindernde Mangel berechtigt den Mieter zum einen zur Mietminderung für die weiteren Mietzahlungen und nach Urteil des BGH auch zur Zurückforderung der in Vergangenheit zu viel gezahlten Miete (BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03 und VIII ZR 44/03).
Fazit zur Berechnung der Quadratmeter eine Wohnung
Die korrekten und tatsächlichen Quadratmeter zu berechnen ist oftmals ein zeitraubender und aufwendiger Akt, der aufgrund der unterschiedlichen Berechnungsgrundlagen auch eine erhöhte Fehlerquelle vorweist.
Dennoch ist es grundsätzlich ratsam, die vorhandene Wohnfläche nachzumessen und mit den Angaben im Mietvertrag zu vergleichen, sofern der Verdacht auf fehlerhafte Angaben besteht.
Um Berechnungsfehler zu reduzieren, sollten, verwinkelte Räume und Räume mit Dachschrägungen in mehrere Bereiche unterteilt werden und die Gesamtfläche erst zum Schluss addiert werden.