Zahlt der Mieter zusammen mit der monatlichen Miete auch eine Vorauszahlung für die anfallenden Nebenkosten, so besteht für den Vermieter die Pflicht, jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen. Anhand der Nebenkostenabrechnung, die jedem Mieter in textform zugestellt werden muss, werden die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen mit den tatsächlich angefallenen Kosten verrechnet. Das BGB regelt hier in den §§ 556 und 556a Form und die Fristen der Nebenkostenabrechnung. Parallel dazu werden innerhalb der Betriebskostenverordnung (BetrKV) die Kosten festgelegt, welche im Sinne des Mietrechts umlagefähig sind und somit innerhalb der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden dürfen.
Für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung hat der Gesetzgeber im § 556 BGB Abs. 3 eine feste Fristenregelung festgelegt. Hiernach muss die Nebenkostenabrechnung, welche oftmals auch als Betriebskostenabrechnung bezeichnet wird, dem Mieter spätestens mit Ablauf des 12. Monats nach Ende des entsprechenden Abrechnungszeitraums vorliegen, wobei der Abrechnungszeitraum nicht größer als maximal 12 Monate sein darf. Beispiel: Endet der Abrechnungszeitraum mit dem 31.12. eines Jahres, so muss die Nebenkostenabrechnung bis spätestens zum 31.12 des folgenden Jahres dem Mieter in textform vorliegen. (mehr zum Abrechnungszeitraum) Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung steht dem Mieter das Recht zu, die Abrechnung zu prüfen und eventuelle Einwände geltend zu machen. Hierfür steht dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 ebenfalls eine Frist von 12 Monaten zu. Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung prüfen kann, steht dem Mieter das Recht zu, entsprechende Belege und Rechnungen einzusehen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter zudem dazu verpflichtet, dem Mieter entsprechende Kopien anzufertigen. Die Kosten hierfür können jedoch zulasten des Mieters gehen. Wichtig:
Die 12 Monatsfrist zu Überprüfung der Nebenkostenabrechnung besteht unabhängig der Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung. Diese in § 286 Abs.3 BGB geregelte Fälligkeit liegt bei 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung. Sollte ein Verdacht für einen Fehler innerhalb der Nebenkostenabrechnung bestehen, die Überprüfung sich jedoch verzögern, sollte der Mieter den Vermieter auf diese Tatsache hinweise und eventuelle Zahlungen nur unter Vorbehalt mit dem Recht zur Rückforderung leisten. Versäumt ein Vermieter die Abrechnungsfrist von 12 Monaten, so ist er nicht mehr dazu berechtigt, Forderungen gegenüber dem Mieter geltend zu machen, es sei denn, der Vermieter kann belegen, dass eine Fristüberschreitung nicht durch sein Verschulden zustande gekommen ist. Ein Grund wäre beispielsweise, wenn der Mieter nach Auszug keine neue Adresse hinterlassen hat und der Vermieter diese erst ermitteln musste. Enthält die Nebenkostenabrechnung jedoch ein Guthaben auf Seiten des Mieters, so verfällt dieser Anspruch nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht und der Vermieter ist dazu verpflichtet, das Guthaben an den Mieter auszuzahlen. Lässt der Miete die 12 monatige Frist einwandlos verstreichen, bestehen für ihn nach Ablauf der Frist keine Möglichkeiten mehr, Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung zu erheben, es sei denn, es liegen konkrete Gründe dafür vor, dass er diese Verzögerung nicht selbst zu vertreten hat. Mehr zum Widerspruch gegen den Betriebskostenabrechnung.
Form und Inhalt der Nebenkostenabrechnung
Damit der Mieter die Nebenkostenabrechnung nachvollziehen und überprüfen kann, hat der Gesetzgeber bestimmte Mindestinhalte an eine Nebenkostenabrechnung festgelegt. Bei diesen Mindestinhalten handelt es sich vor allem um:
Die komplette und übersichtliche Aufstellung aller Gesamtkosten
Die genaue Angabe des Abrechnungszeitraums
Eine Berechnung des Anteils, der auf jeden Mieter entfällt. Hierbei dürfen leerstehende Wohnungen nicht auf die übrigen Parteien umgelegt werden. Die Nebenkosten für den Leerstand zahlt der Vermieter.
Der jeweils gültige Verteilerschlüssel mitsamt Erklärung
Die Verrechnung der durch den Mieter geleisteten Vorauszahlung mit den entstandenen Gesamtkosten
Grundsätzlich muss eine Nebenkostenabrechnung so erstellt werden, dass sie durch den Mieter rechnerisch nachvollziehbar ist.
Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung
Trotz größter Sorgfalt durch den Vermieter und der in der Betriebskostenverordnung festgelegten umlagefähigen Nebenkosten kommt es immer wieder zu Fehlern in der Nebenkostenabrechnung. Bei diesen Fehlern kann es sich beispielsweise um einen sogenannten Zahlendreher, einen Fehler bei der Berechnung des Umlageschlüssels, einer vom Mietvertrag abweichenden Quadratmeterzahl handeln oder um die Auflistung eines nicht umlagefähigen Postens in der Nebenkostenabrechnung. Der § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt detailliert welche 17 Betriebskosten, unter welchen Umständen auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Kosten für:
Die Grundsteuer
Die Abfallbeseitigung
Die Straßenreinigung
Die Gartenpflege
Den Schornsteinfeger
Versicherungen
Vorhandene Gemeinschaftsantennen oder Kabelanschluss
Die monatliche Vergütung und die zu zahlenden Sozialbeiträge des Hausmeisters. Kosten für Instandhaltungen oder Reparaturen dürfen nicht umgelegt werden. Mehr dazu unter: Hausmeisterkosten in der Nebenkostenabrechnung
Die Wasserversorgung und Entwässerung
Den gemeinschaftlich genutzten Strom (z.B. Treppenhausbeleuchtung, Strom für die gemeinschaftliche Waschmaschine)
Um eventuelle Fehler in der Nebenkostenabrechnung aufzuspüren, sollte die Nebenkostenabrechnung grundsätzlich genauestens überprüft werden. In der Regel ist der Vermieter bei Fragen zu den einzelnen Posten oder der Berechnung behilflich. Ist dies nicht der Fall, so sind der örtliche Mieterverein, der Mieterschutzbund oder ein Anwalt für Mietrecht bei der Überprüfung behilflich.
Mein Name ist Dennis Hundt. Seit 2009 schreibe ich hier Beiträge für Immobilieneigentümer. Mit meinem Portal Hausverwalter-Vermittlung.de helfe ich Eigentümern bei der Suche nach einer neuen Hausverwaltung. Eigentümer können hier kostenfrei und unverbindlich Angebote von Hausverwaltungen aus Ihrer Nähe anfordern.
Hallo Herr Hundt, in unserer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2012-31.12.2012 die wir am 10.01.2013 erhalten haben taucht eine Heizölrechnung unseres Vermieters aus dem Jahre 2011 auf. Genau datiert sie auf den 18.11.2011 mit Posteingangsstempel 21.10.2011. In der Abrechnung für den Zeitraum 01.01.2011-31.12.2011 die wir Anfang Januar 2012 erhielten tauchte diese Rechnung nicht auf. Kann der Vermieter die Ansprüche aus dieser Rechnung überhaupt nocht geltend machen (Verjährungsfrist) bzw. kann er Sie einfach im Zeitraum 01.01.2012-31.12.2012 in Ansatz bringen? Danke & viele Grüße R.Müller
Hallo Herr Müller, das Rechnungsdatum hat in meinen Augen erstmal nicht mit der Abrechnungsfrist zu tun. Nehmen wir mal an der Vermieter tank 10.000 Liter Öl, das reicht dann vielleicht 3 Jahre – diese Kosten müssen ja umgelegt werden. Viele Grüße Dennis Hundt
Wohne seit 2010 alleine in einem 5 Familienhaus. Mein Vermieter hat mir in der Nebenkostenabrechnung alle relevanten Posten durch die gesamten Hausquadratmetern abgerechnet. Gesamt 250,90 m2. Meine Wohnfläche beträgt 64,58 m2. Die Kosten für die Müllabfuhr waren 362,60 Euro. Diese Summe hat er nicht umgelegt sondern mir voll in Rechnung gestellt. Meine Frage ist,darf er das?
Hallo Frau Best, danke für Ihre Frage. Schauen Sie sich dieses Urteil hier an: BGH, Urteil v. 31.05.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006, S. 655. Schauen Sie in Ihren Mietvertrag. Wenn dort die Umlage nach Quadratmetern vereinbart ist (oder keine Umlageschlüssel, denn dann gilt immer die Umlage nach Quadratmeter), muss der Vermieter die Kosten des Mülls dem Leerstand entsprechend selbst tragen. Im selben Urteil wurde wohl auch festgelegt, dass der Vermieter den Umlageschlüssel dann ändern darf, wenn eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ vorliegt. Am besten Sie lesen sich selbst in der Urteil ein. Viel Erfolg Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, Ich habe hier Mitte Januar meine Betriebskostenabrechnung 2011 entgegengenommen und war äußerst erstaunt. Von einem Guthaben in Höhe von 175 Euro 2010, eine Nachzahlung von 328 Euro 2011. Dies ohne ein ersichtliches geändertes oder anderes Verhalten meinerseits. Ich habe daraufhin die Vermieterin gebeten mir doch bitte die entsprechenden Berechnungen, speziell Heizölverbrauch, vorzulegen. Dies führte leider zu einer etwas unverständlichen Reaktion der Empörung. Ich habe die Betriebskostenabrechnung studiert und mir Infos aus dem Web sowie Rechtsprechung eingeholt. Die Vermieterin hat mittlerweile den Schmutzwasseranteil auf die verbrauchte Trinkwassermenge umgerechnet, was zu einer Ersparnis von über 70 Eure führte. Jetzt war ich zu einem Gespräch mit der Vermieterin um die Heizkostenumrechnung erklärt und vorgelegt zu bekommen. (In der Abrechnung sind nur Nachfüll-Beträge, kein Anfang- bzw. Endbestand, keine vernünftige Erklärung oder verständliche Methode). Habe diese jedoch wieder nicht bekommen. Im Gespräch hat mir jetzt meine Vermieterin mitgeteilt, das zukünftig die Kosten für Müllbeseitigung durch Beschaffung zweier extra Tonnen(Rest und Biotonne) für meinen Haushalt von mir übernommen werden müssen. (bisher geteilte Tonnen: 240l). Dies würde eine Erhöhung der Nebenkosten (Müllbeseitigung) von 60% für meinen Haushalt ergeben. Ich habe der Vermieterin einen Einsparungsvorschlag vorgelegt, bei welcher wir (mir Reduktion der Tonnen auf 120l) beide Kosten sparen können. Sie bis zu 60%, ich selbst 4,5%. Sollte Sie nein sagen….ist dies zulässig im Zuge der „Wirtschaftlichkeit“? MfG Stefan
Hallo Stefan, danke für den ausführlichen Kommentar. Es ist schwer aus der Entfernung und ohne Einblick in die Unterlagen Stellung zu beziehen. Die Berechnung des Heizkosten sollte natürlich nachvollziehbar sein, ohne Frage. Ich vermute, dass Sie mit Ihrer Vermieterin unter einem Dach leben? Daher die Trennung der Mülltonnen? Getrennte Mülltonen sind bei kleineren Häusern keine Seltenheit. Natürlich muss sich Ihre Vermieterin an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Die Frage ist, ob Sie einen Grund für die Trennung der Müllbeseitigung hat? Sie haben immer die Möglichkeit die Nachzahlung unter Vorbehalt zu leisten, damit halten Sie sich die Möglichkeit der Prüfung für 12 Monate offen. Viel mehr kann ich Ihnen leider gar nicht schreiben. Beste Grüße Dennis Hundt
Hallo! In meiner Nebenkostenabrechnung taucht keine Aufschlüsselung auf, wie einzelne Beträge zustande kommen. Ich habe mir die Berechnungsformel selbst entwickelt (ich war nur 59 Tage in dieser Wohnung, deshalb x 59/365). Muss das der Vermieter nicht explizit hinschreiben? Und welche Möglichkeiten habe ich jetzt?
Hallo Florian, die Nebenkostenabrechnung muss nachvollziehbar und verständlich sein. Mehr auch unter: Mindestanforderung für die Nebenkostenabrechnung. Wenn die Abrechnung für die nicht nachvollziehbar ist, sollten Sie um eine entsprechende Korrektur bitten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, habe meine fristgerecht Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 & 2011 erhalten. Auf beiden findet sich der Punkt Thermenwartung mit 100€. Im Mietvertrag steht „Thermenwartung in Vorauszahlung“ . Es handelt sich um eine Gas Etagenheizung die einmal im Jahr vom Schornsteinfeger überprüft wird. Sie war im Jahr 2010 einmal defekt (Platine) und wurde sonst nicht gewartet. Sind die 100€ berechtigt auch ohne Wartung in meiner Wohnung und wenn die Abrechnungszeiträume aus den Jahren 2010 & 2011 unterschiedlich sind muss die Wartung nicht anteilig berechnet werden? Vielen Dank
Hallo Siggi, der Vermieter kann nur die Kosten umlegen, die er auch anhand von Belegen nachweisen kann. Wenn keine Kosten entstanden sind, können keine umgelegt werden. Möglicherweise handelt es sich bei den Kosten auch um die Überprüfung durch den Schornsteinfeger? Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, in meinem Mietvertrag (2873) von 2004 steht unter einem allgemeinen Passus, wo auf mögliche Betriebskosten (Rückseite des Vertrags) hingewiesen wird, der Eintrag “ Vorauszahlung Euro 50 (40 Heizung, 10 Wasser)“. So war das damals auch mündlich besprochen. Die Heizung wurde jedes Jahr abgerechnet. Jetzt hat die Tochter der Vermieterin das Haus übernommen und verlangt jetzt alle möglichen Nebenkosten (rückwirkend für 2010/2011). Ist das nach meinem Vertrag zulässig? Soll ich es auf eine Klage ankommen lassen?
Hallo Christine, die Rechtsprechung sagt ganz klar, dass nur die Nebenkosten umgelegt werden dürfen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Ein neuer Eigentümer ändert daran nichts. Aber Achtung: ggf, kann auch ein Verweis auf die II Berechnungsverordnung oder auf die Betriebskostenverordnung (im Mietvertrag) für die wirksame Umlage der Kosten genügen. Kurz: Sie brauchen nur Nebenkosten zahlen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrte Damen und Herren, in meiner Betriebskostenabrechnung ist eine Postion Gebühr Hausnebenkosten. Was ist das und ist dies korrekt, da alle umlagefähigen Betriebskosten abgerechnet wurden. Auf den Kalt- und Warmwasseruhren ist der Vermerk des Eichdatums, beglaubigt bis 2005. Das sind nun 7 Jahre her, bis heute wurde keine erneute Eichung vorgenommen. Darf ich die Wasserkostenabrechnung bis auf 15% mindern. Kann ich auf eine neue Eichung der Wasseruhren bestehen? Ich danke Ihnen für eine Beantwortung meiner Fragen und wünsche Ihnen ein schönes Osterfest. Mit freundlichen Grüßen S. Richter
Hallo Frau Richter, was Ihr Vermieter unter „Hausnebenkosten“ versteht, ist mir nicht klar. Das sollten Sie erfragen und ggf. die Belege für diese Position einsehen. Wenn das Eichdatum abgelaufen ist, muss der Vermieter nachweisen, dass sie Zähler trotzdem korrekt messen. Dann ist die Abrechnung auch mit den ungeeichten Zählern in Ordnung. Das sagt folgendes Urteil aus dem Jahr 2010: BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10. Kann er das nicht nachweisen, muss er nach Quadratmetern Abrechnung und den Betrag um 15% mindern (LG Kleve, Urteil v. 19.04.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007, S. 621). Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ein Mieter zahlt seit 2004 mit den Nebenkosten u.a. anteilig für die Grundbesitzer-Haftpflicht. Nun stellt er sich auf den Standpunkt, er habe eine eigene Privathaftpflichtversicherung und fordert die gezahlten Beträge zurück. Kann er das? Vielen Dank für Ihre Einschätzung. Freundliche Grüße Florian
Hallo Florian, sofern die Umlage im Mietvertrag korrekt vereinbart ist, muss der Mieter auch die Kosten tragen. Die Grundbesitzer-Haftpflicht sichert Sie als Eigentümer ab, die Versicherung hat überhaupt nichts mit dem Mieter zu tun. Wenn zum Beispiel im Winter jemand auf Ihrem Grundstück verunglückt, greift diese Grundbesitzer-Haftpflicht. Viele Grüße Dennis Hundt
Guten Tag, ich habe heute (15.05.2012) die Nebenkostenabrechnung von einer Wohnung erhalten bei der ich nur bis März 2010 gewohnt habe. Der Vermieter hatte damals einen Teil der Kaution beibehalten (300€) – um mögliche Nachzahlungen damit abdecken zu können. Nun will er 50,00 € abziehen und mir den Rest überweisen. Die 50€ resultieren aus folgenden Rechnung: Ausgaben 2010 minus 12 x Nebenkostenvorauszahlungen x 3 (weil ich ja in 2010 nur 3 Monate in der Wohnung gelebt habe). Meine 3 Fragen: 1: Die Forderung über die Nachzahlung ist verjährt, korrekt? 2: Darf er diese Rechnung machen? Ich kann ja nichts dafür, wenn die Nachmieter überdurchschnittlich viel verbraucht haben oder Preise ab April gestiegen sind 3: Da der Vermieter verpflichtet ist die Kaution zu verzinsen stehen mir doch auch mehr als 300,00 € zu, oder? Tausend Dank!
Hallo Jessica, ich versuche mich kurz zufassen: 1: Ja, ich gehe davon aus, das Ihr Vermieter die Abrechnungsfrist überschritten hat und keine Nachzahlung mehr geltend machen kann. 2: Die Rechnung ist stark vereinfacht. Gerade die verbrauchsabhängigen Kosten darf Ihr Vermieter nicht so pauschal abrechnen. 3: Ja, die Kaution muss verzinst werden. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, ich wohne seit Juli 2009 in einer 3-Zimmerwohnung alleine mit meinem mittlerweile fast 5-jährigen Sohn. Die anderen beiden Mietparteien und ich haben bislang noch nicht eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Im Februar diesen Jahres habe ich meinen Vermieter nochmals auf die Nebenkostenabrechnung aufmerksam gemacht – mündlich -. Seine Antwort war: „Ich habe die Abrechnungen schon vorbereitet und werde sie im Mai Ihnen zukommen lassen.“ Heute ist der 01. Juni und noch immer keine Abrechnungen im Briefkasten. Stichwort Briefkasten. Wir sind hier im Hause drei Parteien und müssen uns einen Briefkasten teilen. Es ist schon vorgekommen, dass meine Nachbarin versehentlich meine Post geöffnet hat. Auch hierauf habe ich den Vermieter im Februar angesprochen und seine Antwort war:“ich werde mal sehen was es so für Briefkästen gibt“. Auch hier hat sich noch immer nichts geändert. Der Strom aus dem gemeinschaftlichen Hausflur und den Kellerräumen der einzelnen Parteien läuft über meinen Stromzähler. Bei Einzug in die Wohnung 2009 sagte er mir, dass der Strom aus dem Hausflur auf meine Rechnung ginge, ich aber von ihm das Geld für den „Flurstrom“ wieder bekäme. Bis heute habe ich keinen Cent gesehen. Durch einen dummen Zufall ist meiner Nachbarin und mir aufgefallen, dass ich auch Strom für ALLE Kellerräume zahle, wovon ich nichts wusste, bzw. der Vermieter mir nie mitgeteilt hat. Im Mietvertrag ist weder festgehalten, dass ich den „Flurstrom“ noch der Strom für alle Kellerräume zahle aber diese vom Vermieter erstattet bekäme. Meine Nachbarin über mir und meine Nachbarin unter mir bekommen eine Stromrechnung, die sie sich teilen müssen. Die alleinstehende Dame unter mir ist berufstätig und den ganzen Tag nicht zu Hause und die Dame über mir ist halbtags beschäftigt und ihr Mann arbeitslos (also den ganzen Tag zu Hause). Nun meine Fragen: 1. Was kann ich tun, zwecks der Nebenkostenabrechnung? 2. Ist es rechtens, dass sich drei Mietparteien nur einen Briefkasten teilen müssen? 3. Wie kann ich das mir nach knapp 3 Jahren zustehende Geld aus Flur und Kellerräumen einfordern und habe ich überhaupt noch Anspruch darauf? 4. Ist es rechtens, dass sich zwei Parteien mit verständlicherweise unterschiedlichem Stromverbrauch eine Rechnung teilen müssen? LG Anna
Hallo Anna, Sie sollten den Vermieter schriftlich anmahnen, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Reagiert er immer noch nicht, können Sie die aktuellen Vorauszahlungen so lange einbehalten, bis Ihr Vermieter die Abrechnung erstellt. Ich denke es ist nicht in Ordnung, dass sich alle Mieter einen Postkasten teilen müssen. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört auch der diskrete Empfang von Post im eigenen Briefkasten. Auch hier sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich darauf hinweisen. Hier müsste man mal genauer Recherchieren, ob eine Mietminderung in Frage kommt. Zum Stromzähler: In meinem Augen muss Ihr Vermieter hier Zwischenzähler einbauen, damit der Allgemeinstrom ganz eindeutig von Ihrem Verbrauch getrennt werden kann. Auch hier halte ich meine Mietminderung nicht für ausgeschlossen. Schließlich brauchen Sie als Mieter ein Druckmittel falls Ihr Vermieter nicht von alleine reagiert. Viele Grüße Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt, ich habe folgendes Problem: Ab Januar 2011 habe ich (mit einer Bekannten zusammen) einen privaten Arbeits- und Lagerraum angemietet. Das Mietverhältnis wurde nun regulär zum 31.05.2012 beendet. Im Mietvertrag war unter anderem ein monatlicher separater Heizkostenvorschuss in Höhe von 30,- Euro aufgeführt, der zusammen mit der Miete regelmäßig von uns an die beauftragte Hausverwaltung gezahlt wurde. Ab März 2012 wurde die Hausverwaltung (aufgrund von Problemen mit dieser) von einer neuen Gesellschaft übernommen. Da der Raum während unseres Mietverhältnisses nur äußerst selten genutzt wurde, sind in dieser Zeit unsererseits keine Heizkosten entstanden. Die gezahlten Vorschüsse habe ich nun von der jetzigen Hausverwaltung zurückgefordert. Diese hat sich auch zur Erstattung von 90,- Euro für die Monate März – Mai 2012 bereit erklärt. Gleichzeitig teilten sie mir, dass ich mich wegen der Erstattung für die Monate Januar 2011 – Februar 2012 an die vorherige Hausverwaltung wenden müsste. Ist diese Auskunft korrekt, oder ist die neue Hausverwaltung mit der Übernahme ihrer Tätigkeiten ab März 2012 auch in die entsprechenden Pflichten der vorherigen Hausverwaltung eingetreten (Rückzahlung der geleisteten Heizkostenvorschüsse)? Herzlichen Dank vorab für Ihre Antwort und viele Grüße!
Hallo Thomas, Ihr Ansprechpartner ist Ihr Vermieter. Wenn sich der Vermieter durch eine Hausverwaltung vertreten lässt, ist in meinen Augen die aktuelle Verwaltung verantwortlich. Über die Heizkosten muss doch ohnehin abgerechnet werden, spätestens dann sollten Sie Ihr Guthaben erstattet bekommen. Im Übrigen kann die alte Verwaltung Ihnen nichts mehr erstatten, da diese natürlich keinen Zugriff mehr auf die Konten des Vermieters haben wird. Viele Grüße Dennis Hundt
Wir haben für 2011 eine Nebenkostenabrechnung erhalten über 2101 Euro (3000 Euro wurden bereits an Vorauszahlungen geleistet, die Wohnung ist 135 qm groß) Die Wohnung wurde im Juli 2010 bezogen, für 2010 haben wir KEINE Nebenkostenabrechnung erhalten. Darf der Vermieter ohne Abrechnung 2010 eine Abrechnung für 2011 erstellen? Vielen Dank für Ihre kurzfristige Rückmeldung
Hallo! Gibt es auch eine ganz einfache Tabelle, aus der zu ersehen ist, welche Nebenkosten auf die Personenzahl und welche auf die m²-Zahl umgerechnet werden? LG Monika
Hallo Monika, die vereinbarten Umlageschlüssel entnehmen Sie Ihrem Mietvertrag. Wenn nichts vereinbart ist, gilt die Umlagen nach Quadratmetern. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo, wir sind voriges Jahr im August in eine neue Wohnung umgezogen. Vor 3 Wochen haben wir die Nebenkostenabrechnung von unserem alten Vermieter erhalten. Wir erhalten eine Rückerstattung. Zusätzlich muß uns der Vermieter noch die 2. Hälfte der Kaution zurückzahlen. In seinem Schreiben hat er auch mitgeteilt, das er den Betrag innerhalb von 14 Tagen auf unser Konto überweist. Inzwischen sind schon 3 Wochen um und das Geld ist noch nicht überwiesen. Ich will ja nicht kleinlich sein, aber wir hatten eh schon die ganze Mietzeit Ärger mit ihm. Wie sollen wir uns jetzt verhalten?
Hallo Herr Hundt, ich habe da mal eine Frage und zwar haben wir im Januar 2011 die Heizkostenabrechnungen für 2007, 2008, 2009 und 2010 bekommen. Die Vermieter haben darauf hingewiesen, dass die ersten Drei bereits verjährt sind, was ja auch stimmt. Da sich darauf aber Guthaben und Nachzahlungen ergeben, die gegeneinander gerechnet für uns ein Guthaben ergeben nun meine Frage, ob das korrekt ist und wir als Mieter das Guthaben vom Vermieter einfordern können. Für 2007 ist eine Nachzahlung für 2008 ein Guthaben für 2009 ein Guthaben und 2010 eine Nachzahlung. Vielen Danke für eine möglichst schnelle Antwort. MfG E.Gallo
Hallo Gallo, Ihr Guthaben von 2008 verjährt in meinen Augen Ende 2012. Sie können also noch die Guthaben aus 2008 + 2009 einfordern, müssen die Nachzahlungen aus 2007 und 2010 nicht mehr leisten. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt, danke für die schnelle Antwort. Worauf kann ich mich da beziehen? In der Heizkostenverordnung habe ich nichts gefunden. Die Verjährungsfrist beginnt doch mit Bekanntgabe der Abrechnung, also in meinem Fall Januar 2011 oder? Danke E. Gallo
Hallo, mein Vermieter hat Ende Dezember 2012 eine Nebenkostenabrechnung erstellt. Ich erhalte 51 Euro Guthaben. Man teilte mir mit, dass ich es Anfang Januar 2013 auf mein Konto bekomme. Ist aber nach dreimaliger Nachfrage und telefonischer Zusage noch nicht geschehen. Da ich Hartz 4 bekomme, hat das Jobcenter mir schon das Geld abgezogen. Ich brauche natürlich jeden Cent. In der o.g. Wohnung wohne ich nicht mehr. Das ist also die allerletzte Abrechnung von diesem Vermieter. Ich habe Angst, das Geld gar nicht mehr zu bekommen. Danke für Hinweise Silvia
Guten Abend Herr Hundt, in meiner Nebenkostenabrechnung sind diverse Kosten enthalten, die ich nicht so recht nachvollziehen kann. Zum einen ist die Gemeinschaftsantenne aufgelistet. Für die Bereitstellung das von mir genutzen Kabelanschlusses innerhalb des Hauses muss aber schon ein Betrag an das Kabelfehrnsehunternhemen (unitymedia) gezahlt werden, bei dem ich auch meinen TV Vertrag habe. Dazu kommen Kosten für die Treppenhausreinigung. Zum Treppenhaus habe ich keinen Zugang, da meine Wohnung im Innenhof der Gebäudes liegt und ich einen eigenen Eingang ohne Treppenhaus habe. Ebenfalls Kosten (gering aber kleinfieh macht auch mist) für die Wartung der Feuerlöcher, welche ebenfalls im besagten Treppenhaus stehen müssen (noch nie gesehen), zu dem ich keinen Zugang habe. Meine Frage, sind diese Kosten gerechtfertigt? Mfg Sebastian
Mein Vermieter hat in der Nebenkostenabrechnung 2011 die Wasser und Abwasser Gebühren nicht berechnet. Er fordert diese jetzt nach, ist das rechtens. Vielen Dank für Ihre Bemühungen Andreas Gambka
Hallo Herr Hundt, unsere Wohnung wurde vor einem Jahr in einem bestehenden Haus neu erstellt. Ein Anschluss für eine Wasseruhr ist im Bad vorhanden. Eine Wasseruhr wurde nicht eingebaut, da die anderen Wohnungen nicht über solch einen Anschluss verfügen. Ist es rechtens, dass die Wohnungsbaugesellschaft unseren Wasserverbrauch nicht nach Wasseruhr abrechnet? Dieser wird in unserem Haus nach m² abgerechnet und nicht nach Anzahl der Personen. Auch hier frage ich mich ob das in Ordnung ist. Meiner Meinung nach sollte ein 2-Personen Haushalt auf ca. 70 m² nicht mehr Wasser verbrauchen als ein 2-Personen Haushalt mit weniger m². Für Ihre Bemühungen, vielen Dank im Voraus. MfG Annika
Hallo Annika, wenn kein besonderer Umlageschlüssel vereinbart wurde gilt die Umlage nach Wohnfläche. Dieses Vorgehen ist auch beim Wasserverbrauch absolut üblich. Viele Grüße Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt. Ich bin am 27.10.2016 umgezogen. Und nur gestern ein Betriebskostenabrechnung von meiner ex-Vermieter bekommen. Zeitraum: 01.01.2015 -3 1.12.2016. Sagen Sie bitte: kann er für November und Dezember das Geld abrechnen , wenn ich ende Oktober schon umgezogen bin? Danke
Hallo Herr Hundt. Wir haben von der Hausverwaltung für das Jahr 2021 im Dezember 2022 die Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben erhalten.Dieses wurde im Januar 2023 an uns ausgezahlt.Nun im Februar 2023 haben wir per Mail eine neue Abrechnung für 2021 bekommen mit der Aussage,das es ihnen Leid tut aber das bei der Abrechnung leider zwei Systemfehler Vorlagen.Einmal bei der Ablesungsfirma Wms und einmal bei der Hausverwaltung selber.Jetzt sollen wir das Guthaben zurück erstatten und noch zusätzlich eine Nachzahlung bezahlen.Ist das so Rechtens?Da ja die Korrektur erst Ende Februar 2023 kam?LG Mandy
Keine Rechtsberatung Wir weisen darauf hin, dass auf diesen Internetseiten lediglich allgemeine Informationen bereitgestellt wurden. Die Informationen auf dieser Homepage berücksichtigen nicht die individuellen Umstände und Gegebenheiten eines Einzelfalls. Ebenso können aufgeführte Urteile und Rechtsfälle keinesfalls 1:1 in andere Belange übertragen und angewendet werden. Die erstellten Informationen können eine Rechtsberatung nicht ersetzen. Für die rechtliche Beratung, wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.
Nutzer die über Hausverwalter-Vermittlung.de Angebote von Hausverwaltungen anfordern, erklären sich mit der Übermittlung der angegebenen personen- und objektbezogenen Daten an ausgewählte Hausverwaltungen einverstanden. Die abgefragten Angaben der Nutzer sind auf ein Minimum beschränkt, werden verschlüsselt übertragen und ausschließlich zur einmaligen Angebotserstellung von den Hausverwaltungen genutzt. Ohne die Weitergabe dieser Daten wäre die Erstellung von Angeboten durch die Hausverwaltungen nicht möglich.
Allgemeine Hinweise
Die folgenden Hinweise geben einen einfachen Überblick darüber, was mit Ihren personenbezogenen Daten passiert, wenn Sie unsere Website besuchen. Personenbezogene Daten sind alle Daten, mit denen Sie persönlich identifiziert werden können. Ausführliche Informationen zum Thema Datenschutz entnehmen Sie unserer unter diesem Text aufgeführten Datenschutzerklärung.
Datenerfassung auf unserer Website
Wer ist verantwortlich für die Datenerfassung auf dieser Website?
Die Datenverarbeitung auf dieser Website erfolgt durch den Websitebetreiber. Dessen Kontaktdaten können Sie dem Impressum dieser Website entnehmen.
Wie erfassen wir Ihre Daten?
Ihre Daten werden zum einen dadurch erhoben, dass Sie uns diese mitteilen. Hierbei kann es sich z. B. um Daten handeln, die Sie in ein Kontaktformular eingeben.
Andere Daten werden automatisch beim Besuch der Website durch unsere IT-Systeme erfasst. Das sind vor allem technische Daten (z. B. Internetbrowser, Betriebssystem oder Uhrzeit des Seitenaufrufs). Die Erfassung dieser Daten erfolgt automatisch, sobald Sie unsere Website betreten.
Wofür nutzen wir Ihre Daten?
Ein Teil der Daten wird erhoben, um eine fehlerfreie Bereitstellung der Website zu gewährleisten. Andere Daten können zur Analyse Ihres Nutzerverhaltens verwendet werden.
Welche Rechte haben Sie bezüglich Ihrer Daten?
Sie haben jederzeit das Recht unentgeltlich Auskunft über Herkunft, Empfänger und Zweck Ihrer gespeicherten personenbezogenen Daten zu erhalten. Sie haben außerdem ein Recht, die Berichtigung, Sperrung oder Löschung dieser Daten zu verlangen. Hierzu sowie zu weiteren Fragen zum Thema Datenschutz können Sie sich jederzeit unter der im Impressum angegebenen Adresse an uns wenden. Des Weiteren steht Ihnen ein Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu.
Analyse-Tools und Tools von Drittanbietern
Beim Besuch unserer Website kann Ihr Surf-Verhalten statistisch ausgewertet werden. Das geschieht vor allem mit Cookies und mit sogenannten Analyseprogrammen. Die Analyse Ihres Surf-Verhaltens erfolgt in der Regel anonym; das Surf-Verhalten kann nicht zu Ihnen zurückverfolgt werden. Sie können dieser Analyse widersprechen oder sie durch die Nichtbenutzung bestimmter Tools verhindern. Detaillierte Informationen dazu finden Sie in der folgenden Datenschutzerklärung.
Sie können dieser Analyse widersprechen. Über die Widerspruchsmöglichkeiten werden wir Sie in dieser Datenschutzerklärung informieren.
2. Allgemeine Hinweise und Pflichtinformationen
Datenschutz
Die Betreiber dieser Seiten nehmen den Schutz Ihrer persönlichen Daten sehr ernst. Wir behandeln Ihre personenbezogenen Daten vertraulich und entsprechend der gesetzlichen Datenschutzvorschriften sowie dieser Datenschutzerklärung.
Wenn Sie diese Website benutzen, werden verschiedene personenbezogene Daten erhoben. Personenbezogene Daten sind Daten, mit denen Sie persönlich identifiziert werden können. Die vorliegende Datenschutzerklärung erläutert, welche Daten wir erheben und wofür wir sie nutzen. Sie erläutert auch, wie und zu welchem Zweck das geschieht.
Wir weisen darauf hin, dass die Datenübertragung im Internet (z. B. bei der Kommunikation per E-Mail) Sicherheitslücken aufweisen kann. Ein lückenloser Schutz der Daten vor dem Zugriff durch Dritte ist nicht möglich.
Hinweis zur verantwortlichen Stelle
Die verantwortliche Stelle für die Datenverarbeitung auf dieser Website ist:
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen Körnerstraße 18 15345 Eggersdorf
Verantwortliche Stelle ist die natürliche oder juristische Person, die allein oder gemeinsam mit anderen über die Zwecke und Mittel der Verarbeitung von personenbezogenen Daten (z. B. Namen, E-Mail-Adressen o. Ä.) entscheidet.
Widerruf Ihrer Einwilligung zur Datenverarbeitung
Viele Datenverarbeitungsvorgänge sind nur mit Ihrer ausdrücklichen Einwilligung möglich. Sie können eine bereits erteilte Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bis zum Widerruf erfolgten Datenverarbeitung bleibt vom Widerruf unberührt.
Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde
Im Falle datenschutzrechtlicher Verstöße steht dem Betroffenen ein Beschwerderecht bei der zuständigen Aufsichtsbehörde zu. Zuständige Aufsichtsbehörde in datenschutzrechtlichen Fragen ist der Landesdatenschutzbeauftragte des Bundeslandes, in dem unser Unternehmen seinen Sitz hat. Eine Liste der Datenschutzbeauftragten sowie deren Kontaktdaten können folgendem Link entnommen werden: https://www.bfdi.bund.de/DE/Infothek/Anschriften_Links/anschriften_links-node.html.
Recht auf Datenübertragbarkeit
Sie haben das Recht, Daten, die wir auf Grundlage Ihrer Einwilligung oder in Erfüllung eines Vertrags automatisiert verarbeiten, an sich oder an einen Dritten in einem gängigen, maschinenlesbaren Format aushändigen zu lassen. Sofern Sie die direkte Übertragung der Daten an einen anderen Verantwortlichen verlangen, erfolgt dies nur, soweit es technisch machbar ist.
SSL- bzw. TLS-Verschlüsselung
Diese Seite nutzt aus Sicherheitsgründen und zum Schutz der Übertragung vertraulicher Inhalte, wie zum Beispiel Bestellungen oder Anfragen, die Sie an uns als Seitenbetreiber senden, eine SSL-bzw. TLS-Verschlüsselung. Eine verschlüsselte Verbindung erkennen Sie daran, dass die Adresszeile des Browsers von “http://” auf “https://” wechselt und an dem Schloss-Symbol in Ihrer Browserzeile.
Wenn die SSL- bzw. TLS-Verschlüsselung aktiviert ist, können die Daten, die Sie an uns übermitteln, nicht von Dritten mitgelesen werden.
Auskunft, Sperrung, Löschung
Sie haben im Rahmen der geltenden gesetzlichen Bestimmungen jederzeit das Recht auf unentgeltliche Auskunft über Ihre gespeicherten personenbezogenen Daten, deren Herkunft und Empfänger und den Zweck der Datenverarbeitung und ggf. ein Recht auf Berichtigung, Sperrung oder Löschung dieser Daten. Hierzu sowie zu weiteren Fragen zum Thema personenbezogene Daten können Sie sich jederzeit unter der im Impressum angegebenen Adresse an uns wenden.
3. Datenerfassung auf unserer Website
Cookies
Die Internetseiten verwenden teilweise so genannte Cookies. Cookies richten auf Ihrem Rechner keinen Schaden an und enthalten keine Viren. Cookies dienen dazu, unser Angebot nutzerfreundlicher, effektiver und sicherer zu machen. Cookies sind kleine Textdateien, die auf Ihrem Rechner abgelegt werden und die Ihr Browser speichert.
Die meisten der von uns verwendeten Cookies sind so genannte “Session-Cookies”. Sie werden nach Ende Ihres Besuchs automatisch gelöscht. Andere Cookies bleiben auf Ihrem Endgerät gespeichert bis Sie diese löschen. Diese Cookies ermöglichen es uns, Ihren Browser beim nächsten Besuch wiederzuerkennen.
Sie können Ihren Browser so einstellen, dass Sie über das Setzen von Cookies informiert werden und Cookies nur im Einzelfall erlauben, die Annahme von Cookies für bestimmte Fälle oder generell ausschließen sowie das automatische Löschen der Cookies beim Schließen des Browser aktivieren. Bei der Deaktivierung von Cookies kann die Funktionalität dieser Website eingeschränkt sein.
Cookies, die zur Durchführung des elektronischen Kommunikationsvorgangs oder zur Bereitstellung bestimmter, von Ihnen erwünschter Funktionen (z. B. Warenkorbfunktion) erforderlich sind, werden auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO gespeichert. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Speicherung von Cookies zur technisch fehlerfreien und optimierten Bereitstellung seiner Dienste. Soweit andere Cookies (z. B. Cookies zur Analyse Ihres Surfverhaltens) gespeichert werden, werden diese in dieser Datenschutzerklärung gesondert behandelt.
Server-Log-Dateien
Der Provider der Seiten erhebt und speichert automatisch Informationen in so genannten Server-Log-Dateien, die Ihr Browser automatisch an uns übermittelt. Dies sind:
Browsertyp und Browserversion
verwendetes Betriebssystem
Referrer URL
Hostname des zugreifenden Rechners
Uhrzeit der Serveranfrage
IP-Adresse
Eine Zusammenführung dieser Daten mit anderen Datenquellen wird nicht vorgenommen.
Grundlage für die Datenverarbeitung ist Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet.
Kontaktformular
Wenn Sie uns per Kontaktformular Anfragen zukommen lassen, werden Ihre Angaben aus dem Anfrageformular inklusive der von Ihnen dort angegebenen Kontaktdaten zwecks Bearbeitung der Anfrage und für den Fall von Anschlussfragen bei uns gespeichert. Diese Daten geben wir nicht ohne Ihre Einwilligung weiter.
Die Verarbeitung der in das Kontaktformular eingegebenen Daten erfolgt somit ausschließlich auf Grundlage Ihrer Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Sie können diese Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bis zum Widerruf erfolgten Datenverarbeitungsvorgänge bleibt vom Widerruf unberührt.
Die von Ihnen im Kontaktformular eingegebenen Daten verbleiben bei uns, bis Sie uns zur Löschung auffordern, Ihre Einwilligung zur Speicherung widerrufen oder der Zweck für die Datenspeicherung entfällt (z. B. nach abgeschlossener Bearbeitung Ihrer Anfrage). Zwingende gesetzliche Bestimmungen – insbesondere Aufbewahrungsfristen – bleiben unberührt.
Kommentarfunktion auf dieser Website
Für die Kommentarfunktion auf dieser Seite werden neben Ihrem Kommentar auch Angaben zum Zeitpunkt der Erstellung des Kommentars, Ihre E-Mail-Adresse und, wenn Sie nicht anonym posten, der von Ihnen gewählte Nutzername gespeichert.
Speicherung der IP-Adresse
Unsere Kommentarfunktion speichert die IP-Adressen der Nutzer, die Kommentare verfassen. Da wir Kommentare auf unserer Seite nicht vor der Freischaltung prüfen, benötigen wir diese Daten, um im Falle von Rechtsverletzungen wie Beleidigungen oder Propaganda gegen den Verfasser vorgehen zu können.
Abonnieren von Kommentaren
Als Nutzer der Seite können Sie nach einer Anmeldung Kommentare abonnieren. Sie erhalten eine Bestätigungsemail, um zu prüfen, ob Sie der Inhaber der angegebenen E-Mail-Adresse sind. Sie können diese Funktion jederzeit über einen Link in den Info-Mails abbestellen. Die im Rahmen des Abonnierens von Kommentaren eingegebenen Daten werden in diesem Fall gelöscht; wenn Sie diese Daten für andere Zwecke und an anderer Stelle (z. B. Newsletterbestellung) an uns übermittelt haben, verbleiben die jedoch bei uns.
Speicherdauer der Kommentare
Die Kommentare und die damit verbundenen Daten (z. B. IP-Adresse) werden gespeichert und verbleiben auf unserer Website, bis der kommentierte Inhalt vollständig gelöscht wurde oder die Kommentare aus rechtlichen Gründen gelöscht werden müssen (z. B. beleidigende Kommentare).
Rechtsgrundlage
Die Speicherung der Kommentare erfolgt auf Grundlage Ihrer Einwilligung (Art. 6 Abs. 1 lit. a DSGVO). Sie können eine von Ihnen erteilte Einwilligung jederzeit widerrufen. Dazu reicht eine formlose Mitteilung per E-Mail an uns. Die Rechtmäßigkeit der bereits erfolgten Datenverarbeitungsvorgänge bleibt vom Widerruf unberührt.
Verarbeiten von Daten (Kunden- und Vertragsdaten)
Wir erheben, verarbeiten und nutzen personenbezogene Daten nur, soweit sie für die Begründung, inhaltliche Ausgestaltung oder Änderung des Rechtsverhältnisses erforderlich sind (Bestandsdaten). Dies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet. Personenbezogene Daten über die Inanspruchnahme unserer Internetseiten (Nutzungsdaten) erheben, verarbeiten und nutzen wir nur, soweit dies erforderlich ist, um dem Nutzer die Inanspruchnahme des Dienstes zu ermöglichen oder abzurechnen.
Die erhobenen Kundendaten werden nach Abschluss des Auftrags oder Beendigung der Geschäftsbeziehung gelöscht. Gesetzliche Aufbewahrungsfristen bleiben unberührt.
Datenübermittlung bei Vertragsschluss für Dienstleistungen und digitale Inhalte
Wir übermitteln personenbezogene Daten an Dritte nur dann, wenn dies im Rahmen der Vertragsabwicklung notwendig ist, etwa an das mit der Zahlungsabwicklung beauftragte Kreditinstitut.
Eine weitergehende Übermittlung der Daten erfolgt nicht bzw. nur dann, wenn Sie der Übermittlung ausdrücklich zugestimmt haben. Eine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte ohne ausdrückliche Einwilligung, etwa zu Zwecken der Werbung, erfolgt nicht.
Grundlage für die Datenverarbeitung ist Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO, der die Verarbeitung von Daten zur Erfüllung eines Vertrags oder vorvertraglicher Maßnahmen gestattet.
Cookies und Meldungen zu Zugriffszahlen
Wir setzen „Session-Cookies“ der VG Wort, München, zur Messung von Zugriffen auf Texten ein, um die Kopierwahrscheinlichkeit zu erfassen. Session-Cookies sind kleine Informationseinheiten, die ein Anbieter im Arbeitsspeicher des Computers des Besuchers speichert. In einem Session-Cookie wird eine zufällig erzeugte eindeutige Identifikationsnummer abgelegt, eine sogenannte Session-ID. Außerdem enthält ein Cookie die Angabe über seine Herkunft und die Speicherfrist. Session-Cookies können keine anderen Daten speichern. Diese Messungen werden von der INFOnline GmbH nach dem Skalierbaren Zentralen Messverfahren (SZM) durchgeführt. Sie helfen dabei, die Kopierwahrscheinlichkeit einzelner Texte zur Vergütung von gesetzlichen Ansprüchen von Autoren und Verlagen zu ermitteln. Wir erfassen keine personenbezogenen Daten über Cookies.
Viele unserer Seiten sind mit JavaScript-Aufrufen versehen, über die wir die Zugriffe an die Verwertungsgesellschaft Wort (VG Wort) melden. Wir ermöglichen damit, dass unsere Autoren an den Ausschüttungen der VG Wort partizipieren, die die gesetzliche Vergütung für die Nutzungen urheberrechtlich geschützter Werke gem. § 53 UrhG sicherstellen. Eine Nutzung unserer Angebote ist auch ohne Cookies möglich. Die meisten Browser sind so eingestellt, dass sie Cookies automatisch akzeptieren. Sie können das Speichern von Cookies jedoch deaktivieren oder Ihren Browser so einstellen, dass er Sie benachrichtigt, sobald Cookies gesendet werden.
Datenschutzerklärung zur Nutzung des Skalierbaren Zentralen Messverfahrens
Unsere Website und unser mobiles Webangebot nutzen das „Skalierbare Zentrale Messverfahren“ (SZM) der Kantar Deutschland GmbH für die Ermittlung statistischer Kennwerte zur Ermittlung der Kopierwahrscheinlichkeit von Texten. Dabei werden anonyme Messwerte erhoben. Die Zugriffszahlenmessung verwendet zur Wiedererkennung von Computersystemen alternativ ein Session-Cookie oder eine Signatur, die aus verschiedenen automatisch übertragenen Informationen Ihres Browsers erstellt wird. IP-Adressen werden nur in anonymisierter Form verarbeitet. Das Verfahren wurde unter der Beachtung des Datenschutzes entwickelt. Einziges Ziel des Verfahrens ist es, die Kopierwahrscheinlichkeit einzelner Texte zu ermitteln. Zu keinem Zeitpunkt werden einzelne Nutzer identifiziert. Ihre Identität bleibt immer geschützt. Sie erhalten über das System keine Werbung.
4. Analyse Tools und Werbung
Google Analytics
Diese Website nutzt Funktionen des Webanalysedienstes Google Analytics. Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Google Analytics verwendet so genannte „Cookies“. Das sind Textdateien, die auf Ihrem Computer gespeichert werden und die eine Analyse der Benutzung der Website durch Sie ermöglichen. Die durch den Cookie erzeugten Informationen über Ihre Benutzung dieser Website werden in der Regel an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert.
Die Speicherung von Google-Analytics-Cookies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
IP Anonymisierung
Wir haben auf dieser Website die Funktion IP-Anonymisierung aktiviert. Dadurch wird Ihre IP-Adresse von Google innerhalb von Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder in anderen Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum vor der Übermittlung in die USA gekürzt. Nur in Ausnahmefällen wird die volle IP-Adresse an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gekürzt. Im Auftrag des Betreibers dieser Website wird Google diese Informationen benutzen, um Ihre Nutzung der Website auszuwerten, um Reports über die Websiteaktivitäten zusammenzustellen und um weitere mit der Websitenutzung und der Internetnutzung verbundene Dienstleistungen gegenüber dem Websitebetreiber zu erbringen. Die im Rahmen von Google Analytics von Ihrem Browser übermittelte IP-Adresse wird nicht mit anderen Daten von Google zusammengeführt.
Browser Plugin
Sie können die Speicherung der Cookies durch eine entsprechende Einstellung Ihrer Browser-Software verhindern; wir weisen Sie jedoch darauf hin, dass Sie in diesem Fall gegebenenfalls nicht sämtliche Funktionen dieser Website vollumfänglich werden nutzen können. Sie können darüber hinaus die Erfassung der durch den Cookie erzeugten und auf Ihre Nutzung der Website bezogenen Daten (inkl. Ihrer IP-Adresse) an Google sowie die Verarbeitung dieser Daten durch Google verhindern, indem Sie das unter dem folgenden Link verfügbare Browser-Plugin herunterladen und installieren: https://tools.google.com/dlpage/gaoptout?hl=de.
Widerspruch gegen Datenerfassung
Sie können die Erfassung Ihrer Daten durch Google Analytics verhindern, indem Sie auf folgenden Link klicken. Es wird ein Opt-Out-Cookie gesetzt, der die Erfassung Ihrer Daten bei zukünftigen Besuchen dieser Website verhindert: [google_analytics_optout]Google Analytics deaktivieren[/google_analytics_optout].
Wir haben mit Google einen Vertrag zur Auftragsdatenverarbeitung abgeschlossen und setzen die strengen Vorgaben der deutschen Datenschutzbehörden bei der Nutzung von Google Analytics vollständig um.
Demografische Merkmale bei Google Analytics
Diese Website nutzt die Funktion “demografische Merkmale” von Google Analytics. Dadurch können Berichte erstellt werden, die Aussagen zu Alter, Geschlecht und Interessen der Seitenbesucher enthalten. Diese Daten stammen aus interessenbezogener Werbung von Google sowie aus Besucherdaten von Drittanbietern. Diese Daten können keiner bestimmten Person zugeordnet werden. Sie können diese Funktion jederzeit über die Anzeigeneinstellungen in Ihrem Google-Konto deaktivieren oder die Erfassung Ihrer Daten durch Google Analytics wie im Punkt “Widerspruch gegen Datenerfassung” dargestellt generell untersagen.
Google AdSense
Diese Website benutzt Google AdSense, einen Dienst zum Einbinden von Werbeanzeigen der Google Inc. („Google“). Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Google AdSense verwendet sogenannte „Cookies“, Textdateien, die auf Ihrem Computer gespeichert werden und die eine Analyse der Benutzung der Website ermöglichen. Google AdSense verwendet auch so genannte Web Beacons (unsichtbare Grafiken). Durch diese Web Beacons können Informationen wie der Besucherverkehr auf diesen Seiten ausgewertet werden.
Die durch Cookies und Web Beacons erzeugten Informationen über die Benutzung dieser Website (einschließlich Ihrer IP-Adresse) und Auslieferung von Werbeformaten werden an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert. Diese Informationen können von Google an Vertragspartner von Google weiter gegeben werden. Google wird Ihre IP-Adresse jedoch nicht mit anderen von Ihnen gespeicherten Daten zusammenführen.
Die Speicherung von AdSense-Cookies erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
Sie können die Installation der Cookies durch eine entsprechende Einstellung Ihrer Browser Software verhindern; wir weisen Sie jedoch darauf hin, dass Sie in diesem Fall gegebenenfalls nicht sämtliche Funktionen dieser Website voll umfänglich nutzen können. Durch die Nutzung dieser Website erklären Sie sich mit der Bearbeitung der über Sie erhobenen Daten durch Google in der zuvor beschriebenen Art und Weise und zu dem zuvor benannten Zweck einverstanden.
Google AdWords und Google Conversion-Tracking
Diese Website verwendet Google AdWords. AdWords ist ein Online-Werbeprogramm der Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, United States (“Google”).
Im Rahmen von Google AdWords nutzen wir das so genannte Conversion-Tracking. Wenn Sie auf eine von Google geschaltete Anzeige klicken wird ein Cookie für das Conversion-Tracking gesetzt. Bei Cookies handelt es sich um kleine Textdateien, die der Internet-Browser auf dem Computer des Nutzers ablegt. Diese Cookies verlieren nach 30 Tagen ihre Gültigkeit und dienen nicht der persönlichen Identifizierung der Nutzer. Besucht der Nutzer bestimmte Seiten dieser Website und das Cookie ist noch nicht abgelaufen, können Google und wir erkennen, dass der Nutzer auf die Anzeige geklickt hat und zu dieser Seite weitergeleitet wurde.
Jeder Google AdWords-Kunde erhält ein anderes Cookie. Die Cookies können nicht über die Websites von AdWords-Kunden nachverfolgt werden. Die mithilfe des Conversion-Cookies eingeholten Informationen dienen dazu, Conversion-Statistiken für AdWords-Kunden zu erstellen, die sich für Conversion-Tracking entschieden haben. Die Kunden erfahren die Gesamtanzahl der Nutzer, die auf ihre Anzeige geklickt haben und zu einer mit einem Conversion-Tracking-Tag versehenen Seite weitergeleitet wurden. Sie erhalten jedoch keine Informationen, mit denen sich Nutzer persönlich identifizieren lassen. Wenn Sie nicht am Tracking teilnehmen möchten, können Sie dieser Nutzung widersprechen, indem Sie das Cookie des Google Conversion-Trackings über ihren Internet-Browser unter Nutzereinstellungen leicht deaktivieren. Sie werden sodann nicht in die Conversion-Tracking Statistiken aufgenommen.
Die Speicherung von “Conversion-Cookies” erfolgt auf Grundlage von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat ein berechtigtes Interesse an der Analyse des Nutzerverhaltens, um sowohl sein Webangebot als auch seine Werbung zu optimieren.
Mehr Informationen zu Google AdWords und Google Conversion-Tracking finden Sie in den Datenschutzbestimmungen von Google: https://www.google.de/policies/privacy/.
Sie können Ihren Browser so einstellen, dass Sie über das Setzen von Cookies informiert werden und Cookies nur im Einzelfall erlauben, die Annahme von Cookies für bestimmte Fälle oder generell ausschließen sowie das automatische Löschen der Cookies beim Schließen des Browser aktivieren. Bei der Deaktivierung von Cookies kann die Funktionalität dieser Website eingeschränkt sein.
5. Plugins und Tools
Google Web Fonts
Diese Seite nutzt zur einheitlichen Darstellung von Schriftarten so genannte Web Fonts, die von Google bereitgestellt werden. Beim Aufruf einer Seite lädt Ihr Browser die benötigten Web Fonts in ihren Browsercache, um Texte und Schriftarten korrekt anzuzeigen.
Zu diesem Zweck muss der von Ihnen verwendete Browser Verbindung zu den Servern von Google aufnehmen. Hierdurch erlangt Google Kenntnis darüber, dass über Ihre IP-Adresse unsere Website aufgerufen wurde. Die Nutzung von Google Web Fonts erfolgt im Interesse einer einheitlichen und ansprechenden Darstellung unserer Online-Angebote. Dies stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO dar.
Wenn Ihr Browser Web Fonts nicht unterstützt, wird eine Standardschrift von Ihrem Computer genutzt.
Diese Seite nutzt über eine API den Kartendienst Google Maps. Anbieter ist die Google Inc., 1600 Amphitheatre Parkway, Mountain View, CA 94043, USA.
Zur Nutzung der Funktionen von Google Maps ist es notwendig, Ihre IP Adresse zu speichern. Diese Informationen werden in der Regel an einen Server von Google in den USA übertragen und dort gespeichert. Der Anbieter dieser Seite hat keinen Einfluss auf diese Datenübertragung.
Die Nutzung von Google Maps erfolgt im Interesse einer ansprechenden Darstellung unserer Online-Angebote und an einer leichten Auffindbarkeit der von uns auf der Website angegebenen Orte. Dies stellt ein berechtigtes Interesse im Sinne von Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO dar.
Die Betreiber der Seiten nehmen am Amazon EU- Partnerprogramm teil. Auf unseren Seiten werden durch Amazon Werbeanzeigen und Links zur Seite von Amazon.de eingebunden, an denen wir über Werbekostenerstattung Geld verdienen können. Amazon setzt dazu Cookies ein, um die Herkunft der Bestellungen nachvollziehen zu können. Dadurch kann Amazon erkennen, dass Sie den Partnerlink auf unserer Website geklickt haben.
Die Speicherung von “Amazon-Cookies” erfolgt auf Grundlage von Art. 6 lit. f DSGVO. Der Websitebetreiber hat hieran ein berechtigtes Interesse, da nur durch die Cookies die Höhe seiner Affiliate-Vergütung feststellbar ist.
Das Internetportal www.Hausverwalter-Vermittlung.de wird angeboten durch:
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen Körnerstraße 18 15345 Eggersdorf
Die folgenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen regeln das Vertragsverhältnis zwischen Nutzern der Webseite www.Hausverwalter-Vermittlung.de (Immobilieneigentümer oder deren Vertreter) und Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen.
Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen stellt mit dem Portal www.Hausverwalter-Vermittlung.de einen Dienst zur Verfügung, der es Immobilieneigentümern oder deren Vertretern ermöglicht, Angebote von interessierten Hausverwaltungen aus einer bestimmten Region zu erhalten.
Die Inanspruchnahme des angebotenen Dienstes ist für die Nutzer der Webseite kostenlos und unverbindlich.
Die Angebote der Hausverwaltungen basieren auf den vom Nutzer gemachten Angaben. Für die Erstellung und Übermittlung der Angebote sind ausschließlich die Hausverwaltungen verantwortlich. Dennis Hundt Immobilien & Online Dienstleistungen hat keinen Einfluss auf Erstellung, Übermittlung, Umfang und Inhalt der Angebote und lehnt somit jegliche, sich hieraus ergebene Haftung ab. Es besteht kein Anspruch auf die Vermittlung an eine oder mehrere Hausverwaltungen.
Die Inhalte unserer Seiten wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen. Als Diensteanbieter sind wir gemäß § 7 Abs.1 TMG für eigene Inhalte auf diesen Seiten nach den allgemeinen Gesetzen verantwortlich. Nach §§ 8 bis 10 TMG sind wir als Diensteanbieter jedoch nicht verpflichtet, übermittelte oder gespeicherte fremde Informationen zu überwachen oder nach Umständen zu forschen, die auf eine rechtswidrige Tätigkeit hinweisen. Verpflichtungen zur Entfernung oder Sperrung der Nutzung von Informationen nach den allgemeinen Gesetzen bleiben hiervon unberührt. Eine diesbezügliche Haftung ist jedoch erst ab dem Zeitpunkt der Kenntnis einer konkreten Rechtsverletzung möglich. Bei Bekanntwerden von entsprechenden Rechtsverletzungen werden wir diese Inhalte umgehend entfernen.
Haftung für Links
Unser Angebot enthält Links zu externen Webseiten Dritter, auf deren Inhalte wir keinen Einfluss haben. Deshalb können wir für diese fremden Inhalte auch keine Gewähr übernehmen. Für die Inhalte der verlinkten Seiten ist stets der jeweilige Anbieter oder Betreiber der Seiten verantwortlich. Die verlinkten Seiten wurden zum Zeitpunkt der Verlinkung auf mögliche Rechtsverstöße überprüft. Rechtswidrige Inhalte waren zum Zeitpunkt der Verlinkung nicht erkennbar. Eine permanente inhaltliche Kontrolle der verlinkten Seiten ist jedoch ohne konkrete Anhaltspunkte einer Rechtsverletzung nicht zumutbar. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Links umgehend entfernen.
Urheberrecht
Die durch die Seitenbetreiber erstellten Inhalte und Werke auf diesen Seiten unterliegen dem deutschen Urheberrecht. Die Vervielfältigung, Bearbeitung, Verbreitung und jede Art der Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtes bedürfen der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Autors bzw. Erstellers. Soweit die Inhalte auf dieser Seite nicht vom Betreiber erstellt wurden, werden die Urheberrechte Dritter beachtet. Insbesondere werden Inhalte Dritter als solche gekennzeichnet. Sollten Sie trotzdem auf eine Urheberrechtsverletzung aufmerksam werden, bitten wir um einen entsprechenden Hinweis. Bei Bekanntwerden von Rechtsverletzungen werden wir derartige Inhalte umgehend entfernen.
Datenschutz
Soweit auf unseren Seiten personenbezogene Daten (beispielsweise Name, Anschrift oder eMail-Adressen) erhoben werden, erfolgt dies, soweit möglich, stets auf freiwilliger Basis. Diese Daten werden ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht an Dritte weitergegeben. Hiervon unberührt, bleibt selbstverständlich die Weiterleitung an die teilnehmenden Hausverwaltungen. Ohne die Weitergabe Ihrer Daten wäre die Erstellung von Angeboten durch die Hausverwaltungen nicht möglich. Wir weisen darauf hin, dass die Datenübertragung im Internet (z. B. bei der Kommunikation per E-Mail) Sicherheitslücken aufweisen kann. Ein lückenloser Schutz der Daten vor dem Zugriff durch Dritte ist nicht möglich. Der Nutzung von im Rahmen der Impressumspflicht veröffentlichten Kontaktdaten durch Dritte zur Übersendung von nicht ausdrücklich angeforderter Werbung und Informationsmaterialien wird hiermit ausdrücklich widersprochen. Die Betreiber der Seiten behalten sich ausdrücklich rechtliche Schritte im Falle der unverlangten Zusendung von Werbeinformationen, etwa durch Spam-Mails, vor. Mehr Informationen zum Datenschutz: https://www.hausverwalter-vermittlung.de/datenschutz/
Rechtswirksamkeit dieses Haftungsausschlusses
Dieser Haftungsausschluss ist als Teil des Internetangebotes zu betrachten, von dem aus auf diese Seite verwiesen wurde. Sofern Teile oder einzelne Formulierungen dieses Textes der geltenden Rechtslage nicht, nicht mehr oder nicht vollständig entsprechen sollten, bleiben die übrigen Teile des Dokumentes in ihrem Inhalt und ihrer Gültigkeit davon unberührt.
In nur wenigen Minuten fordern Sie kostenfrei Angebote von bis zu 6 Hausverwaltungen an. Wir bringen Sie mit passenden Hausverwaltungen zusammen.
2. Schnelle Zusendung per E-Mail
Die Hausverwaltungen senden Ihnen binnen kürzester Zeit Angebote per E-Mail zu.
3. Angebote objektiv vergleichen
Auf Grundlage Ihrer Angaben erstellen die Hausverwaltungen die Angebote. Alle Verwaltungen haben aufgrund Ihrer Angaben die gleiche Ausgangssituation, deshalb werden die Angebote für Sie objektiv vergleichbar.
4. Keine Verpflichtungen
Sie gehen keinerlei Verpflichtungen ein, wenn Sie unser Portal nutzen. Die erhaltenen Angebote dürfen Sie natürlich gerne annehmen, müssen es aber nicht. Sie bleiben vollkommen frei in Ihrer Entscheidung.
5. Regionale Hausverwaltungen
Niemand kennt den Markt besser als eine Verwaltung im Umkreis zu Ihrer Immobilie. Die Nähe zum Objekt ist für uns und Sie wichtig – daher vermitteln wir Ihnen ausschließlich Hausverwaltungen aus Ihrer Region.
6. Bestimmte Hausverwaltungen ausschließen
Sie möchten nicht, dass Ihre aktuelle oder eine bestimmte Hausverwaltung von Ihrer Suche erfährt? Schießen Sie einfach eine oder mehrere Hausverwaltungen bei der Anfrage aus.
mein Name ist Dennis Hundt. Ich bin der Betreiber des Portals Hausverwalter-Vermittlung.de und habe dieses im März 2009 in Berlin gegründet.
Als Immobilienkaufmann weiß ich, wie schwer es ist, eine gute Hausverwaltung für sein Eigentum zu finden. Deshalb wollte ich an der Lösung dieses Problems mitwirken.
Ich bin stolz und dankbar, dass in den vergangenen 15 Jahren bereits über 36.700 Immobilieneigentümer mein Portal bei der Suche nach einer Hausverwaltung genutzt haben.
Für Eigentümer ist das Portal kostenlos. Denn mit jeder Anfrage unterstütze ich auf der anderen Seite Hausverwaltungen bei der Auftragsgewinnung. Die Verwaltungen vergüten mich für meine Arbeit am Portal. Derzeit arbeite ich mit mehreren Hunderten Hausverwaltungen in Deutschland zusammen.
PS: Im Blog des Portals berichte ich regelmäßig über verschiedene Immobilienthemen – für Eigentümer, Hausverwalter und Mieter.
Diese Website benutzt Cookies. Wenn Sie die Website weiter nutzen, gehen wir von Ihrem Einverständnis aus. Weitere Informationen finden Sie in unser Datenschutzerklärung.Verstanden
Hallo Herr Hundt,
in unserer Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.01.2012-31.12.2012 die wir am 10.01.2013 erhalten haben taucht eine Heizölrechnung unseres Vermieters aus dem Jahre 2011 auf. Genau datiert sie auf den 18.11.2011 mit Posteingangsstempel 21.10.2011.
In der Abrechnung für den Zeitraum 01.01.2011-31.12.2011 die wir Anfang Januar 2012 erhielten tauchte diese Rechnung nicht auf.
Kann der Vermieter die Ansprüche aus dieser Rechnung überhaupt nocht geltend machen (Verjährungsfrist) bzw. kann er Sie einfach im Zeitraum 01.01.2012-31.12.2012 in Ansatz bringen?
Danke & viele Grüße
R.Müller
Hallo Herr Müller,
das Rechnungsdatum hat in meinen Augen erstmal nicht mit der Abrechnungsfrist zu tun. Nehmen wir mal an der Vermieter tank 10.000 Liter Öl, das reicht dann vielleicht 3 Jahre – diese Kosten müssen ja umgelegt werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Wohne seit 2010 alleine in einem 5 Familienhaus. Mein Vermieter hat mir in der Nebenkostenabrechnung alle relevanten Posten durch die gesamten Hausquadratmetern abgerechnet. Gesamt 250,90 m2. Meine Wohnfläche beträgt 64,58 m2. Die Kosten für die Müllabfuhr waren 362,60 Euro. Diese Summe hat er nicht umgelegt sondern mir voll in Rechnung gestellt.
Meine Frage ist,darf er das?
Hallo Frau Best,
danke für Ihre Frage. Schauen Sie sich dieses Urteil hier an: BGH, Urteil v. 31.05.2006, VIII ZR 159/05, WM 2006, S. 655.
Schauen Sie in Ihren Mietvertrag. Wenn dort die Umlage nach Quadratmetern vereinbart ist (oder keine Umlageschlüssel, denn dann gilt immer die Umlage nach Quadratmeter), muss der Vermieter die Kosten des Mülls dem Leerstand entsprechend selbst tragen. Im selben Urteil wurde wohl auch festgelegt, dass der Vermieter den Umlageschlüssel dann ändern darf, wenn eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ vorliegt. Am besten Sie lesen sich selbst in der Urteil ein.
Viel Erfolg
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
Ich habe hier Mitte Januar meine Betriebskostenabrechnung 2011 entgegengenommen und war äußerst erstaunt.
Von einem Guthaben in Höhe von 175 Euro 2010, eine Nachzahlung von 328 Euro 2011.
Dies ohne ein ersichtliches geändertes oder anderes Verhalten meinerseits.
Ich habe daraufhin die Vermieterin gebeten mir doch bitte die entsprechenden Berechnungen, speziell Heizölverbrauch, vorzulegen. Dies führte leider zu einer etwas unverständlichen Reaktion der Empörung.
Ich habe die Betriebskostenabrechnung studiert und mir Infos aus dem Web sowie Rechtsprechung eingeholt. Die Vermieterin hat mittlerweile den Schmutzwasseranteil auf die verbrauchte Trinkwassermenge umgerechnet, was zu einer Ersparnis von über 70 Eure führte.
Jetzt war ich zu einem Gespräch mit der Vermieterin um die Heizkostenumrechnung erklärt und vorgelegt zu bekommen. (In der Abrechnung sind nur Nachfüll-Beträge, kein Anfang- bzw. Endbestand, keine vernünftige Erklärung oder verständliche Methode). Habe diese jedoch wieder nicht bekommen.
Im Gespräch hat mir jetzt meine Vermieterin mitgeteilt, das zukünftig die Kosten für Müllbeseitigung durch Beschaffung zweier extra Tonnen(Rest und Biotonne) für meinen Haushalt von mir übernommen werden müssen. (bisher geteilte Tonnen: 240l).
Dies würde eine Erhöhung der Nebenkosten (Müllbeseitigung) von 60% für meinen Haushalt ergeben.
Ich habe der Vermieterin einen Einsparungsvorschlag vorgelegt, bei welcher wir (mir Reduktion der Tonnen auf 120l) beide Kosten sparen können. Sie bis zu 60%, ich selbst 4,5%.
Sollte Sie nein sagen….ist dies zulässig im Zuge der „Wirtschaftlichkeit“?
MfG
Stefan
Hallo Stefan,
danke für den ausführlichen Kommentar. Es ist schwer aus der Entfernung und ohne Einblick in die Unterlagen Stellung zu beziehen.
Die Berechnung des Heizkosten sollte natürlich nachvollziehbar sein, ohne Frage.
Ich vermute, dass Sie mit Ihrer Vermieterin unter einem Dach leben? Daher die Trennung der Mülltonnen? Getrennte Mülltonen sind bei kleineren Häusern keine Seltenheit. Natürlich muss sich Ihre Vermieterin an das Gebot der Wirtschaftlichkeit halten. Die Frage ist, ob Sie einen Grund für die Trennung der Müllbeseitigung hat?
Sie haben immer die Möglichkeit die Nachzahlung unter Vorbehalt zu leisten, damit halten Sie sich die Möglichkeit der Prüfung für 12 Monate offen.
Viel mehr kann ich Ihnen leider gar nicht schreiben.
Beste Grüße
Dennis Hundt
Hallo!
In meiner Nebenkostenabrechnung taucht keine Aufschlüsselung auf, wie einzelne Beträge zustande kommen. Ich habe mir die Berechnungsformel selbst entwickelt (ich war nur 59 Tage in dieser Wohnung, deshalb x 59/365). Muss das der Vermieter nicht explizit hinschreiben? Und welche Möglichkeiten habe ich jetzt?
Hallo Florian,
die Nebenkostenabrechnung muss nachvollziehbar und verständlich sein. Mehr auch unter: Mindestanforderung für die Nebenkostenabrechnung.
Wenn die Abrechnung für die nicht nachvollziehbar ist, sollten Sie um eine entsprechende Korrektur bitten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
habe meine fristgerecht Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 & 2011 erhalten. Auf beiden findet sich der Punkt Thermenwartung mit 100€. Im Mietvertrag steht „Thermenwartung in Vorauszahlung“ .
Es handelt sich um eine Gas Etagenheizung die einmal im Jahr vom Schornsteinfeger überprüft wird. Sie war im Jahr 2010 einmal defekt (Platine) und wurde sonst nicht gewartet.
Sind die 100€ berechtigt auch ohne Wartung in meiner Wohnung und wenn die Abrechnungszeiträume aus den Jahren 2010 & 2011 unterschiedlich sind muss die Wartung nicht anteilig berechnet werden?
Vielen Dank
Hallo Siggi,
der Vermieter kann nur die Kosten umlegen, die er auch anhand von Belegen nachweisen kann. Wenn keine Kosten entstanden sind, können keine umgelegt werden. Möglicherweise handelt es sich bei den Kosten auch um die Überprüfung durch den Schornsteinfeger?
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
in meinem Mietvertrag (2873) von 2004 steht unter einem allgemeinen Passus, wo auf mögliche Betriebskosten (Rückseite des Vertrags) hingewiesen wird, der Eintrag “ Vorauszahlung Euro 50 (40 Heizung, 10 Wasser)“. So war das damals auch mündlich besprochen. Die Heizung wurde jedes Jahr abgerechnet. Jetzt hat die Tochter der Vermieterin das Haus übernommen und verlangt jetzt alle möglichen Nebenkosten (rückwirkend für 2010/2011). Ist das nach meinem Vertrag zulässig? Soll ich es auf eine Klage ankommen lassen?
Hallo Christine,
die Rechtsprechung sagt ganz klar, dass nur die Nebenkosten umgelegt werden dürfen, die im Mietvertrag vereinbart sind. Ein neuer Eigentümer ändert daran nichts. Aber Achtung: ggf, kann auch ein Verweis auf die II Berechnungsverordnung oder auf die Betriebskostenverordnung (im Mietvertrag) für die wirksame Umlage der Kosten genügen.
Kurz: Sie brauchen nur Nebenkosten zahlen, die im Mietvertrag vereinbart sind.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrte Damen und Herren,
in meiner Betriebskostenabrechnung ist eine Postion Gebühr Hausnebenkosten. Was ist das und ist dies korrekt, da alle umlagefähigen Betriebskosten abgerechnet wurden.
Auf den Kalt- und Warmwasseruhren ist der Vermerk des Eichdatums, beglaubigt bis 2005. Das sind nun 7 Jahre her, bis heute wurde keine erneute Eichung vorgenommen. Darf ich die Wasserkostenabrechnung bis auf 15% mindern. Kann ich auf eine neue Eichung der Wasseruhren bestehen?
Ich danke Ihnen für eine Beantwortung meiner Fragen und wünsche Ihnen ein schönes Osterfest.
Mit freundlichen Grüßen
S. Richter
Hallo Frau Richter,
was Ihr Vermieter unter „Hausnebenkosten“ versteht, ist mir nicht klar. Das sollten Sie erfragen und ggf. die Belege für diese Position einsehen.
Wenn das Eichdatum abgelaufen ist, muss der Vermieter nachweisen, dass sie Zähler trotzdem korrekt messen. Dann ist die Abrechnung auch mit den ungeeichten Zählern in Ordnung. Das sagt folgendes Urteil aus dem Jahr 2010: BGH, Urteil v. 17.11.2010, VIII ZR 112/10. Kann er das nicht nachweisen, muss er nach Quadratmetern Abrechnung und den Betrag um 15% mindern (LG Kleve, Urteil v. 19.04.2007, 6 S 205/06, ZMR 2007, S. 621).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ein Mieter zahlt seit 2004 mit den Nebenkosten u.a. anteilig für die Grundbesitzer-Haftpflicht.
Nun stellt er sich auf den Standpunkt, er habe eine eigene Privathaftpflichtversicherung und fordert die gezahlten Beträge zurück. Kann er das?
Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Freundliche Grüße
Florian
Hallo Florian,
sofern die Umlage im Mietvertrag korrekt vereinbart ist, muss der Mieter auch die Kosten tragen. Die Grundbesitzer-Haftpflicht sichert Sie als Eigentümer ab, die Versicherung hat überhaupt nichts mit dem Mieter zu tun. Wenn zum Beispiel im Winter jemand auf Ihrem Grundstück verunglückt, greift diese Grundbesitzer-Haftpflicht.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Tag,
ich habe heute (15.05.2012) die Nebenkostenabrechnung von einer Wohnung erhalten bei der ich nur bis März 2010 gewohnt habe. Der Vermieter hatte damals einen Teil der Kaution beibehalten (300€) – um mögliche Nachzahlungen damit abdecken zu können. Nun will er 50,00 € abziehen und mir den Rest überweisen.
Die 50€ resultieren aus folgenden Rechnung: Ausgaben 2010 minus 12 x Nebenkostenvorauszahlungen x 3 (weil ich ja in 2010 nur 3 Monate in der Wohnung gelebt habe).
Meine 3 Fragen:
1: Die Forderung über die Nachzahlung ist verjährt, korrekt?
2: Darf er diese Rechnung machen? Ich kann ja nichts dafür, wenn die Nachmieter überdurchschnittlich viel verbraucht haben oder Preise ab April gestiegen sind
3: Da der Vermieter verpflichtet ist die Kaution zu verzinsen stehen mir doch auch mehr als 300,00 € zu, oder?
Tausend Dank!
Hallo Jessica,
ich versuche mich kurz zufassen:
1: Ja, ich gehe davon aus, das Ihr Vermieter die Abrechnungsfrist überschritten hat und keine Nachzahlung mehr geltend machen kann.
2: Die Rechnung ist stark vereinfacht. Gerade die verbrauchsabhängigen Kosten darf Ihr Vermieter nicht so pauschal abrechnen.
3: Ja, die Kaution muss verzinst werden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
ich wohne seit Juli 2009 in einer 3-Zimmerwohnung alleine mit meinem mittlerweile fast 5-jährigen Sohn. Die anderen beiden Mietparteien und ich haben bislang noch nicht eine Nebenkostenabrechnung erhalten. Im Februar diesen Jahres habe ich meinen Vermieter nochmals auf die Nebenkostenabrechnung aufmerksam gemacht – mündlich -. Seine Antwort war: „Ich habe die Abrechnungen schon vorbereitet und werde sie im Mai Ihnen zukommen lassen.“ Heute ist der 01. Juni und noch immer keine Abrechnungen im Briefkasten.
Stichwort Briefkasten. Wir sind hier im Hause drei Parteien und müssen uns einen Briefkasten teilen. Es ist schon vorgekommen, dass meine Nachbarin versehentlich meine Post geöffnet hat. Auch hierauf habe ich den Vermieter im Februar angesprochen und seine Antwort war:“ich werde mal sehen was es so für Briefkästen gibt“. Auch hier hat sich noch immer nichts geändert.
Der Strom aus dem gemeinschaftlichen Hausflur und den Kellerräumen der einzelnen Parteien läuft über meinen Stromzähler. Bei Einzug in die Wohnung 2009 sagte er mir, dass der Strom aus dem Hausflur auf meine Rechnung ginge, ich aber von ihm das Geld für den „Flurstrom“ wieder bekäme. Bis heute habe ich keinen Cent gesehen. Durch einen dummen Zufall ist meiner Nachbarin und mir aufgefallen, dass ich auch Strom für ALLE Kellerräume zahle, wovon ich nichts wusste, bzw. der Vermieter mir nie mitgeteilt hat. Im Mietvertrag ist weder festgehalten, dass ich den „Flurstrom“ noch der Strom für alle Kellerräume zahle aber diese vom Vermieter erstattet bekäme.
Meine Nachbarin über mir und meine Nachbarin unter mir bekommen eine Stromrechnung, die sie sich teilen müssen. Die alleinstehende Dame unter mir ist berufstätig und den ganzen Tag nicht zu Hause und die Dame über mir ist halbtags beschäftigt und ihr Mann arbeitslos (also den ganzen Tag zu Hause).
Nun meine Fragen:
1. Was kann ich tun, zwecks der Nebenkostenabrechnung?
2. Ist es rechtens, dass sich drei Mietparteien nur einen Briefkasten teilen müssen?
3. Wie kann ich das mir nach knapp 3 Jahren zustehende Geld aus Flur und Kellerräumen einfordern und habe ich überhaupt noch Anspruch darauf?
4. Ist es rechtens, dass sich zwei Parteien mit verständlicherweise unterschiedlichem Stromverbrauch eine Rechnung teilen müssen?
LG Anna
Hallo Anna,
Sie sollten den Vermieter schriftlich anmahnen, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Reagiert er immer noch nicht, können Sie die aktuellen Vorauszahlungen so lange einbehalten, bis Ihr Vermieter die Abrechnung erstellt.
Ich denke es ist nicht in Ordnung, dass sich alle Mieter einen Postkasten teilen müssen. Zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört auch der diskrete Empfang von Post im eigenen Briefkasten. Auch hier sollten Sie Ihren Vermieter schriftlich darauf hinweisen. Hier müsste man mal genauer Recherchieren, ob eine Mietminderung in Frage kommt.
Zum Stromzähler: In meinem Augen muss Ihr Vermieter hier Zwischenzähler einbauen, damit der Allgemeinstrom ganz eindeutig von Ihrem Verbrauch getrennt werden kann. Auch hier halte ich meine Mietminderung nicht für ausgeschlossen. Schließlich brauchen Sie als Mieter ein Druckmittel falls Ihr Vermieter nicht von alleine reagiert.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Sehr geehrter Herr Hundt,
ich habe folgendes Problem: Ab Januar 2011 habe ich (mit einer Bekannten zusammen) einen privaten Arbeits- und Lagerraum angemietet. Das Mietverhältnis wurde nun regulär zum 31.05.2012 beendet.
Im Mietvertrag war unter anderem ein monatlicher separater Heizkostenvorschuss in Höhe von 30,- Euro aufgeführt, der zusammen mit der Miete regelmäßig von uns an die beauftragte Hausverwaltung gezahlt wurde. Ab März 2012 wurde die Hausverwaltung (aufgrund von Problemen mit dieser) von einer neuen Gesellschaft übernommen.
Da der Raum während unseres Mietverhältnisses nur äußerst selten genutzt wurde, sind in dieser Zeit unsererseits keine Heizkosten entstanden. Die gezahlten Vorschüsse habe ich nun von der jetzigen Hausverwaltung zurückgefordert. Diese hat sich auch zur Erstattung von 90,- Euro für die Monate März – Mai 2012 bereit erklärt. Gleichzeitig teilten sie mir, dass ich mich wegen der Erstattung für die Monate Januar 2011 – Februar 2012 an die vorherige Hausverwaltung wenden müsste.
Ist diese Auskunft korrekt, oder ist die neue Hausverwaltung mit der Übernahme ihrer Tätigkeiten ab März 2012 auch in die entsprechenden Pflichten der vorherigen Hausverwaltung eingetreten (Rückzahlung der geleisteten Heizkostenvorschüsse)?
Herzlichen Dank vorab für Ihre Antwort und viele Grüße!
Hallo Thomas,
Ihr Ansprechpartner ist Ihr Vermieter. Wenn sich der Vermieter durch eine Hausverwaltung vertreten lässt, ist in meinen Augen die aktuelle Verwaltung verantwortlich. Über die Heizkosten muss doch ohnehin abgerechnet werden, spätestens dann sollten Sie Ihr Guthaben erstattet bekommen. Im Übrigen kann die alte Verwaltung Ihnen nichts mehr erstatten, da diese natürlich keinen Zugriff mehr auf die Konten des Vermieters haben wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Wir haben für 2011 eine Nebenkostenabrechnung erhalten über 2101 Euro (3000 Euro wurden bereits an Vorauszahlungen geleistet, die Wohnung ist 135 qm groß)
Die Wohnung wurde im Juli 2010 bezogen, für 2010 haben wir KEINE Nebenkostenabrechnung erhalten.
Darf der Vermieter ohne Abrechnung 2010 eine Abrechnung für 2011 erstellen?
Vielen Dank für Ihre kurzfristige Rückmeldung
Hallo Bianka,
das darf er grundsätzlich. Sie sollten allerdings die Abrechnung für 2012 anfordern (das ist Ihr Recht).
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo!
Gibt es auch eine ganz einfache Tabelle, aus der zu ersehen ist, welche Nebenkosten auf die Personenzahl und welche auf die m²-Zahl umgerechnet werden?
LG
Monika
Hallo Monika,
die vereinbarten Umlageschlüssel entnehmen Sie Ihrem Mietvertrag. Wenn nichts vereinbart ist, gilt die Umlagen nach Quadratmetern.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo,
wir sind voriges Jahr im August in eine neue Wohnung umgezogen. Vor 3 Wochen haben wir die Nebenkostenabrechnung von unserem alten Vermieter erhalten. Wir erhalten eine Rückerstattung. Zusätzlich muß uns der Vermieter noch die 2. Hälfte der Kaution zurückzahlen. In seinem Schreiben hat er auch mitgeteilt, das er den Betrag innerhalb von 14 Tagen auf unser Konto überweist. Inzwischen sind schon 3 Wochen um und das Geld ist noch nicht überwiesen. Ich will ja nicht kleinlich sein, aber wir hatten eh schon die ganze Mietzeit Ärger mit ihm. Wie sollen wir uns jetzt verhalten?
Hallo Birgit,
weisen Sie Ihren Vermieter doch auf die zugesagt Auszahlung der Kaution hin. So würde ich jedenfalls anfangen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
ich habe da mal eine Frage und zwar haben wir im Januar 2011 die Heizkostenabrechnungen für 2007, 2008, 2009 und 2010 bekommen. Die Vermieter haben darauf hingewiesen, dass die ersten Drei bereits verjährt sind, was ja auch stimmt.
Da sich darauf aber Guthaben und Nachzahlungen ergeben, die gegeneinander gerechnet für uns ein Guthaben ergeben nun meine Frage, ob das korrekt ist und wir als Mieter das Guthaben vom Vermieter einfordern können.
Für 2007 ist eine Nachzahlung
für 2008 ein Guthaben
für 2009 ein Guthaben und
2010 eine Nachzahlung.
Vielen Danke für eine möglichst schnelle Antwort.
MfG E.Gallo
Hallo Gallo,
Ihr Guthaben von 2008 verjährt in meinen Augen Ende 2012. Sie können also noch die Guthaben aus 2008 + 2009 einfordern, müssen die Nachzahlungen aus 2007 und 2010 nicht mehr leisten.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt,
danke für die schnelle Antwort. Worauf kann ich mich da beziehen? In der Heizkostenverordnung habe ich nichts gefunden.
Die Verjährungsfrist beginnt doch mit Bekanntgabe der Abrechnung, also in meinem Fall Januar 2011 oder?
Danke
E. Gallo
Auf § 195 BGB – Regelmäßige Verjährungsfrist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo, mein Vermieter hat Ende Dezember 2012 eine Nebenkostenabrechnung erstellt.
Ich erhalte 51 Euro Guthaben. Man teilte mir mit, dass ich es Anfang Januar 2013 auf mein Konto bekomme. Ist aber nach dreimaliger Nachfrage und telefonischer Zusage noch nicht geschehen.
Da ich Hartz 4 bekomme, hat das Jobcenter mir schon das Geld abgezogen. Ich brauche natürlich jeden Cent.
In der o.g. Wohnung wohne ich nicht mehr. Das ist also die allerletzte Abrechnung von diesem Vermieter. Ich habe Angst, das Geld gar nicht mehr zu bekommen.
Danke für Hinweise Silvia
Hallo Silvia,
Sie können nur dran bleiben und auf Auszahlung des Guthabens drängen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Guten Abend Herr Hundt,
in meiner Nebenkostenabrechnung sind diverse Kosten enthalten, die ich nicht so recht nachvollziehen kann.
Zum einen ist die Gemeinschaftsantenne aufgelistet. Für die Bereitstellung das von mir genutzen Kabelanschlusses innerhalb des Hauses muss aber schon ein Betrag an das Kabelfehrnsehunternhemen (unitymedia) gezahlt werden, bei dem ich auch meinen TV Vertrag habe.
Dazu kommen Kosten für die Treppenhausreinigung. Zum Treppenhaus habe ich keinen Zugang, da meine Wohnung im Innenhof der Gebäudes liegt und ich einen eigenen Eingang ohne Treppenhaus habe.
Ebenfalls Kosten (gering aber kleinfieh macht auch mist) für die Wartung der Feuerlöcher, welche ebenfalls im besagten Treppenhaus stehen müssen (noch nie gesehen), zu dem ich keinen Zugang habe.
Meine Frage, sind diese Kosten gerechtfertigt?
Mfg Sebastian
Mein Vermieter hat in der Nebenkostenabrechnung 2011 die Wasser und Abwasser Gebühren nicht berechnet. Er fordert diese jetzt nach, ist das rechtens.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen
Andreas Gambka
Hallo Herr Hundt,
unsere Wohnung wurde vor einem Jahr in einem bestehenden Haus neu erstellt. Ein Anschluss für eine Wasseruhr ist im Bad vorhanden. Eine Wasseruhr wurde nicht eingebaut, da die anderen Wohnungen nicht über solch einen Anschluss verfügen.
Ist es rechtens, dass die Wohnungsbaugesellschaft unseren Wasserverbrauch nicht nach Wasseruhr abrechnet?
Dieser wird in unserem Haus nach m² abgerechnet und nicht nach Anzahl der Personen. Auch hier frage ich mich ob das in Ordnung ist. Meiner Meinung nach sollte ein 2-Personen Haushalt auf ca. 70 m² nicht mehr Wasser verbrauchen als ein 2-Personen Haushalt mit weniger m².
Für Ihre Bemühungen, vielen Dank im Voraus.
MfG Annika
Hallo Annika,
wenn kein besonderer Umlageschlüssel vereinbart wurde gilt die Umlage nach Wohnfläche. Dieses Vorgehen ist auch beim Wasserverbrauch absolut üblich.
Viele Grüße
Dennis Hundt
Hallo Herr Hundt.
Ich bin am 27.10.2016 umgezogen. Und nur gestern ein Betriebskostenabrechnung von meiner ex-Vermieter bekommen. Zeitraum: 01.01.2015 -3 1.12.2016. Sagen Sie bitte: kann er für November und Dezember das Geld abrechnen , wenn ich ende Oktober schon umgezogen bin? Danke
Hallo Herr Hundt.
Wir haben von der Hausverwaltung für das Jahr 2021 im Dezember 2022 die Betriebskostenabrechnung mit einem Guthaben erhalten.Dieses wurde im Januar 2023 an uns ausgezahlt.Nun im Februar 2023 haben wir per Mail eine neue Abrechnung für 2021 bekommen mit der Aussage,das es ihnen Leid tut aber das bei der Abrechnung leider zwei Systemfehler Vorlagen.Einmal bei der Ablesungsfirma Wms und einmal bei der Hausverwaltung selber.Jetzt sollen wir das Guthaben zurück erstatten und noch zusätzlich eine Nachzahlung bezahlen.Ist das so Rechtens?Da ja die Korrektur erst Ende Februar 2023 kam?LG Mandy
Hallo Mandy,
Danke für Ihren Kommentar leider nicht soweit aufholen, bitte Sie aber darum „Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters“ zu suchen.
Viele Grüße
Dennis Hundt