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Nebenkostenabrechnung prüfen


Gerade bei der Nebenkostenabrechnung sind Zweifel meist angebracht, denn nur die wenigsten Abrechnungen sind wirklich fehlerfrei. So darf ein Vermieter, zum Beispiel, die anfallenden Betriebskosten für leer stehenden Wohnraum, nicht auf die anderen Mieter umlegen. Diese Kosten hat jeder Vermieter selbst zu tragen. Viele Punkte sind gesetzlich vorgeschrieben und müssen somit eingehalten werden. Mietern sei daher dazu geraten ihre Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

Zudem muss die Jahresfrist immer eingehalten werden, das heißt, die Abrechnung der Nebenkosten muss innerhalb eines Jahres nach der Beendigung des Abrechnungszeitraumes erfolgen. In der Regel kann der Vermieter danach eine eventuelle Nachforderung nicht mehr verlangen, es sei denn, ihn trifft keine Schuld am Verzug.

Das müssen Sie unbedingt beachten und in Ihrer Nebenkostenabrechnung prüfen

Nur bestimmte einzelne Kostenpositionen dürfen von einem Vermieter geltend gemacht werden, auch dies ist gesetzlich vorgeschrieben. Darunter fallen unter anderem:

  • Grundsteuer,
  • Abfallbeseitigung,
  • Straßenreinigung,
  • Betriebskosten eines Aufzuges,
  • Kosten für die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Räume,
  • Gartenpflege,
  • Hausmeister, (nicht alle Hausmeisterkosten dürfen umgelegt werden! Nicht umgelegt werden dürfen z.B. Reparaturarbeiten des Hausmeisters – diesen Punkt sollte man in seiner Nebenkostenabrechnung unbedingt prüfen)
  • Gemeinschaftsantenne bzw. Kabelanschluss,
  • Allgemeinstrom,
  • Schornsteinfeger,
  • Versicherungen und sonstige Betriebskosten.

Einzelne Nebenkostenpositionen müssen in einer Abrechnung immer einzeln aufgeführt werden. Des Weiteren muss auch erkennbar und überprüfbar sein, wonach sich der Umlagenschlüssel bemisst. Dies kann an der Personenzahl, den Mieteinheiten oder dem Verhältnis der Wohnflächen zur Gesamtfläche bemessen werden. Zudem muss der Umlagenschlüssel auch immer dementsprechend im Mietvertrag stehen. Außerdem hat der jeweilige Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Möglichkeit der Einsichtnahme in die ihm erteilten Rechnungen zu ermöglichen, damit dieser die Möglichkeit hat die Rechnung zu überprüfen.

Dabei ist es allerdings ganz egal, ob es sich um die Originale oder um Kopien handelt. Des Weiteren muss die Umlegung auf den jeweiligen Mieter immer wirksam vereinbart sein, weitere Voraussetzung der wirksamen Abrechnung der Mietnebenkosten ist außerdem immer die rechtswirksame Vereinbarung im Mietvertrag. Gerade da es bei den Nebenkosten viele Punkte zu berücksichtigen gibt, passieren immer wieder gravierende Fehler und deshalb sollte jeder Mieter seine Nebenkostenabrechnung immer ganz genau prüfen. Allzu oft kommt es vor, das Kosten berechnet werden, die gar nicht oder nur zum Teil berechtigt sind.

51 Antworten auf "Nebenkostenabrechnung prüfen"

  • Wohnungskauf - Beachten Sie diese Punkte beim Wohnungskauf
    8. November 2011 - 17:22 Antworten

    […] Der dafür erforderliche Energiepass informiert den Käufer oder Mieter über die Heiz- und Warmwasserkosten und die Qualität der Dämmung. Bei dem Erwerb einer Wohnung sollte man sich im Vorfeld die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen lassen und auch die Nebenkostenabrechnungen gründlich prüfen. […]

  • Angie
    29. Dezember 2011 - 19:45 Antworten

    Hallo,
    Ich habe eben die Nebenkostenabrechnung 2010 erhalten. Da ich aber nur bis zum 31.07.2010 meine Wohnung gemietet habe stellt sich mir jetzt die frage der 12monatsfrist. Hätte ich die Abrechnung nicht bis zum 31.08.2011 erhalten müssen? Über eine Antwort wäre ich dankbar.

    • Dennis Hundt
      29. Dezember 2011 - 19:49 Antworten

      Hallo Angie,

      die 1 Jahres-Frist richtet sich nicht nach den Auszugsdaten der Mieter, sondern nach dem Abrechnungsjahr. Ihr Vermieter wird wahrscheinlich vom 01. Januar 2010 bis 31. Dezember 2010 abrechnen. Für die Übersendung der Abrechnung hat er folglich bis zum 31.12.2011 Zeit. Ihr Vermieter liegt also durchaus noch in der Frist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uwe
    3. Januar 2012 - 06:37 Antworten

    Hallo,
    das der Vermieter für den Anteil von Leerwohnungen aufkommen soll habe ich gelesen, trotzdem hätte ich dazu noch 2 Fragen.
    1. Um seine Kosten zu sparen, hat mein Vermieter in der Leerwohnung die Heizkörper ausgebaut. Darf er nun diese Fläche von der gesamten Hauswohnfläche abziehen bei den Heizkosten?

    2. Soviel ich weiß muss er auf jeden Fall für seinen Teil Gebäudeversicherung, Haftpflicht und Grundsteuer aufkommen, wie sieht der Anteil des Vermieters aus bei Warmwasser, Grundpreis Wasser, Hauslicht und Hausmeister? Darf er da den Leerstand rauskürzen oder nicht?

    Ich danke für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2012 - 11:44 Antworten

      Hallo Uwe,

      1. Heizkörper ausbauen schützt vor den verbrauchsabhänigigen Kosten (ein bisschen heizen müsste ihr Vermieter, wegen Frostschutz). So muss er für die Wohnung die verbrauchsunabhänigen Heizkosten tragen. Das sind 30 – 50% der Heizkosten nach der Heilkostenverordnung. Diese Kosten werden dann nach Quadratmetern abgerechnet. Mehr dazu hier: Verteilerschlüssel für Heizkosten.
      2. Beim Warmwasser sollten die gleichen Regelungen wie bei den Heizkosten gelten. Zum Kaltwasser gibt es auch Rechtsprechung bzgl. den verbrauchsunabhängigen Grundkosten. Leider habe ich hier kein Urteil parat. Hausmeister, Allgemeinstrom, Versicherung und Co. geht nach Quadratmeter – es sein den, es ist im Mietvertrag ein anderer Schüssel vereinbart.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anita
    15. Februar 2012 - 19:21 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich bin zum 01.12.2010 in meine jetzige Wohnung gezogen. Am 01.12.2011 habe ich eine Betriebskostenabrechnung für den Umlagezeitraum 01.01.2010-31.12.2010 (360 Tage) Nutzungsdauer 01.12.2010-31.12.2010 (30 Tage) erhalten. Ich musste also demnach eine Nachzahlung von 106,63 Euro leisten. Auch habe ich eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung zum (ab dem) 01.01.2012 erhalten. Nun sind meine Nebenkosten wesentlich höher. Ich frage mich allerdings warum die Betriebskosten nicht am Anfang des Jahres 2011 angepasst wurden und ob das rechtens ist? Ich werde zum 01.04.2012 ausziehen und befürchte das ich Ende 2012 eine saftige Nachzahlung für das Jahr 2011 erwarten kann? Ich verstehe nicht warum die Anpassung nicht im Januar 2011 stattgefunden hat. Ich hoffe sie können mir weiterhelfen!

    • Dennis Hundt
      16. Februar 2012 - 00:00 Antworten

      Hallo Anita,

      Sie zahlen das ganze Jahr über Heizkosten voraus, auch wenn Sie im Sommer nicht heizen. Das heißt, die im Winter entstehenden Heizkosten werden auch von den Vorauszahlungen aus dem Sommer getragen. Sie haben 2010 nur im Winter in der Wohnung gelebt und konnten keine Vorauszahlungen aus dem Sommer „ansparen“. Die Nachzahlung scheint mir daher durchaus korrekt und verwundert mich nicht.

      Die Nebenkosten konnten noch nicht zum 01.01.2011 angepasst werden, da die Nebenkostenabrechnung für 2010 (wie auch üblich) erst zum Ende des Jahres 2011 erstellt wurde.

      Wie gesagt, die Nachzahlung basiert in meinem Augen auf dem „Sommer / Winter Vorauszahlungsproblem“. Von daher ist nicht zwangsläufig mit einer enormen Nachzahlung für 2011 zu rechnen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mietminderung von Kaltmiete oder Warmmiete? | Wir klären auf!
    24. Februar 2012 - 19:54 Antworten

    […] Dieses ist eine nicht ganz einfache Berechnung, welche leicht zu einem Rechenfehler innerhalb der Nebenkostenabrechnung führen kann. Um Zweifelsfall sollte Vermieter sich hier Hilfe holen. Mieter die eine derartige Abrechnung erhalten, sollten die Nebenkostenabrechnung ganz genau überprüfen. […]

  • Cornelia
    1. März 2012 - 19:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bin am 1.8.2011 in meine Wohnung gezogen. (lt. Mietvertrag 98 m2) Der Vermieter hat mir bei Abschluss des Mietvertrags eine Nebenkostenpauschale von 100,00 Euro zugesichert (lt. seiner Aussage würde das auf jeden Fall reichen, da die anderen Mieter auch damit auskämen) Ich bin alleinerziehende Mutter eines Sohnes. Wir sind also 2 Personen. Vorher war eine 4 köpfige Familie in dieser Wohnung.
    Aufgrund der Gesamtmiete, die GERADE noch so in meinem Budget lag, habe ich die Wohnung gemietet. Nun kommt die Nebenkostenabrechnung….. Nachzahlung über 780 Euro. Eine Nebenkostenberechnung von 1280 Euro für 5 Monate.

    Somit würden für diese Wohnung Nebenkosten in Höhe von 250,00 Euro anfallen…. was ich mir nicht leisten kann und das 21/2 fache von dem ist, was was mir zugesagt hat. Ist der Vermieter nicht verpflichtet, realistische Zahlen in den Mietvertrag zu schreiben? (Der Vermiete möchte das Wohnhaus, welches 9 Wohnungen hat, seit fast einem Jahr verkaufen… „top-vermietet“)

    Kann ich den Vermieter haftbar machen für Vortäuschung falscher Tatsachen? Welche Möglichkeiten habe ich? Werde mir eine günstigere Wohnung suchen müssen, kann ich den Vermieter dafür die Kosten berechnen?

    Der Vermieter hat derzeit die Wohnung über mir (genauso groß) auch wieder im Internet zur Vermietung angeboten. Wieder mit 100 Euro Nebenkosten, obwohl diese – wie er weiß – nicht ausreichend sind.

    Ich danke für Ihre Auskunft!

    Besten Gruß Cornelia

    • Dennis Hundt
      1. März 2012 - 20:42 Antworten

      Hallo Cornelia,

      danke für die ausführliche Darstellung Ihrer Situation. Gerne schreibe ich Ihnen meine Einschätzung dazu.

      Die Frage ist, ob Ihr Vermieter Sie bewusst getäuscht hat und wenn ja, ob Sie Ihm das beweisen können.

      Urteil 1: LG Berlin, Urteil v. 07.08.2001, 64 S 109/01, GE 2001, S. 1605

      Hier hat der Vermieter für 100qm Wohnfläche weniger als 5 Euro Vorauszahlung verlangt (im Monat). Das Gericht hat entschieden, dass es sich um eine bewusste Täuschung handelt. Seither muss der Mieter überhaupt keine Betriebskosten mehr zahlen.

      Urteil 1: BGH, Urteil vom 11.2.2004 – VIII ZR 195/03

      Hier hat der Vermieter 200 DM für 100qm Wohnfläche verlangt. Viel zu wenig. Aber das Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter im Recht war. Der Mieter musste nachzahlen. Denn er durfte nicht darauf vertrauen, dass die gesamte Vorauszahlung reicht, um die Nebenkosten eines Jahres zu decken.

      Aber auch hier gilt: Anders sieht es auch, wenn der Vermieter den Mieter bewusst getäuscht hätte.

      Zu Ihren Fall:

      Nun wird es schwierig, Ihrem Vermieter eine konkrete Täuschung zu beweisen. Es seit denn, er hat Ihnen zugesichert, dass die Vorauszahlung ausreicht. Das am besten noch schriftlich. Leider ziemlich unwahrscheinlich. Der Fakt, dass vorher 4 Personen und jetzt zwei Personen in der Wohnung leben, spricht leider auch für Ihren Vermieter. Hierdurch werden die Nebenkosten ja für gewöhnlich gesenkt.

      In der Summe ist die Fall schwierig. Ich persönlich denke, dass Sie wohl gegen den Vermieter nichts ausrichten werden können. Insbesondere nicht ohne finanziellen Aufwand. Kündigen und eine neue Wohnung suchen ist sicher der einfachste, wenn auch bitterste Weg. Wenn Sie (kostengünstig) eine weitere Meinung einholen wollen, kann ich Ihnen nur den „Werbebanner“ am Anfang des Artikels empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sandra
    3. März 2012 - 23:19 Antworten

    Hallöschen,

    habe unsere BK 2011 erhalten. Nun meine Frage: Der Winterdienst wird durch eine Drittfirma erledigt. Müsste uns denn nicht eigentlich der Nettobetrag der Firma abgerechnet werden, da die Hausverwaltung die Steuer in Ihrer Umsatzsteuervoranmeldung ja wieder geltend macht oder der Hauseigentümer die kompletten Kosten in seiner Einkommenssteuererklärung.

    • Dennis Hundt
      4. März 2012 - 10:26 Antworten

      Hallo Sandra,

      die Hausverwaltung verwaltet nur. Die Winterdienst-Ausgaben haben nichts mit den Einkünften der Hausverwaltung zu tun. Einzig dem Vermieter entstehen die Kosten. Als Vermieter von Wohnimmobilien ist man nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Ihr Vermieter bekommt die USt. also nicht zurück. Daher ist es absolut korrekt, den Brutto-Betrag in den Nebenkosten aufzunehmen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Melli2202
    8. März 2012 - 18:35 Antworten

    Hallo,

    ich habe meine Nebenkostenabrechnung für 2010 erst am Montag, 05.03.2012 erhalten. Meine Vermieterin kam persönlich vorbei und brachte mir diese.

    Anfang Februar 2012 war sie schon mal bei uns in der Wohnung und sagte, dass die Abrechnung demnächst fertig sein müsste und sie würde diese her bringen oder die Sekräterin schmeisst diese in den Briefkasten. Dies ist aber bis letzten Montag nicht geschehen…..

    Ohne einmal einen Blick auf die Abrechnung zu werfen, habe ich diese angenommen und mich noch kurz mit der Vermieterin unterhalten.

    Später stellte ich dann fest, dass ich eine Nachzahlung von 386,76 habe.

    Da ich mich leider mit diesen Abrechnungen nicht auskenne, sprach ich heute mit meiner Nachbarin, welche ebenfalls im gleichen Haus wohnt und ich zeigte ihr die Abrechnung…

    Dann der Schock… auf dem Schreiben war das Datum vom 18.10.2011 drauf. D.h. obwohl meine Vermieterin mir die Abrechnung für 2010 erst am 05.03.2012 brachte, kann sie diese Nachzahlung geltend machen, da ich vorher gar nicht gesehen habe, dass das Schreiben auf Oktober 2011 zurück datiert war.

    Die Müllgebühren für das gesamte Haus (2 Wohnungen) betragen 156,72 € und mein Anteil lt. dieser Abrechnung ist ebenfalls 156,72…

    Biomüll – Gesamt 51,60 € und mein Anteil 50% = 25,80
    Wasser – Verbrauch 151,02 cbm x 1,37 € = 206,90 €
    Abwasser – Verbrauch 151,02 cbm x 3,42 € = 516,49 €

    Irgendetwas scheint hier ja nicht richtig zu sein, oder irre ich mich da…

    • Dennis Hundt
      8. März 2012 - 23:20 Antworten

      Hallo Melli,

      zwei Punkte:

      Zum einen Spielt das Datum auf der Abrechnung keine Rolle. Ihre Vermieterin hat bis zu 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum 2010 Zeit, die Abrechnung zu erstellen. Diese Frist hat Sie nicht eingehalten und kann daher keine Nachzahlung für 2010 mehr geltend machen.

      Zu den inhaltlichen Punkten kann ich Ihnen leider nicht viel Schreiben. Aber Sie haben natürlich Recht, wenn Sie nur eine Mietpartei in dem Haus sind, können Sie nicht die gesamten Müllgebühren tragen.

      Wenn Sie Hilfe brauchen, wie Sie sich jetzt verhalten sollen, kann ich Ihnen nur die fachliche Prüfung Ihrer Nebenkostenabrechnung empfehlen. Sie haben sicherlich den Werbebanner oben in dem Artikel gesehen, dort können Sie Ihre Abrechnung überprüfen lassen und erhalten dann genaue „Instruktionen“ zum weiteren Vorgehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Richter
    15. April 2012 - 15:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen Dank für Ihre immer schnellen Beantwortungen der Anfragen. Sie haben mir schon sehr geholfen und in das für mich große „Universum“ der Betriebskostenabrechnung ein Lichtblick geschaffen.

    Ein letzte Frage:

    Auf der Abrechnung sind enthalten:
    1. Kostenanteil: KWZ Ablesen / Abrechnen
    2. Kostenanteil Gebühr Hausnebenkosten
    3. Wohnungswechselgebühr (es fand aber kein Wohnungswechsel statt)

    Sind diese Postionen umlagefähig, der Vermieter hat keine Erklärung, da die Abrechnung eine Firma übernimmt.
    Ich bin der Annahme, dass dies Verwaltungstechnische Umlagen sind.

    Vielen Dank.

    Mit freundlichen Grüßen

    S. Richter

    • Dennis Hundt
      15. April 2012 - 15:45 Antworten

      Hallo Frau Richter,

      danke für Ihren erneuten Kommentar. Vielleicht sollten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung von einem Anwalt oder einen Mietverein prüfen lassen. Ganz kurz zu Ihren Punkten: Ablesen des Kaltwasserzählers ist sicher umlagefähig. Bei der Abrechnung könnte es sich um Verwaltungskosten handeln. Ich wüsste nicht, was eine Wohnungswechselgebühr in der Abrechnung zu suchen hätte.

      Grüße

      Dennis Hundt

  • Christina
    24. Mai 2012 - 15:08 Antworten

    Hallo,

    seit Jahren liegt meine Umlagenvorauszahlung viel zu hoch. Im Schnitt bekomme ich jährlich 300 EUR zurück. Die Abrechnung kommt immer Mitte Mai und die Rückzahlung erfolgt nicht vor Oktober.
    Darf sich meine Vermieterin solange Zeit lassen mit der Rückzahlung? Bei einer Nachzahlung muss schließlich auch sofort gezahlt werden. Darf die Vermieterin eine derart überhöhte Vorauszahlung fordern? Ich komme mir vor wie eine Bank. Kann ich, die Nebenkosten eigenmächtig reduzieren wenn sie auf meinen schriftlichen Vorschlag nicht reagiert?

    Vielleicht können Sie mir ja weiterhelfen da ich mich rechtlich nicht auskenne.

    Vielen Dank und viele Grüße
    Christina

    • Dennis Hundt
      29. Mai 2012 - 10:23 Antworten

      Hallo Christina,

      Ihre Vermieterin muss die Rückzahlung an Sie binnen 30 Tage (Faustformel) veranlassen. Diese 30 Tage entsprechen auch Ihrer Zahlungspflicht bei einer Nachzahlung. Zudem können Sie Ihre Vermieterin natürlich um eine Anpassung der Vorauszahlungen bitten. Sie haben ja gute Argumente, da Sie ja stets zu viel voraus gezahlt haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Martin
    17. Juli 2012 - 16:59 Antworten

    Hallo,
    ich bin grade auf Ihre Seite gestoßen und möchte gleich mal ein Lob los werden.
    Nun zu meiner Frage. Ich habe für meine Wohnung letzes Jahr im Juni die Schlüssel (Wohnungsübergabe) bekommen und ab 1. August war laut Vertrag Mietbeginn. Ab wann können Betriebskosten z.B Steuer, Betriebstrom, Hausmeister abgerechnet werden?
    Die Miete zahlte ich ab dem 1.August.

    Über eine Antwort freue ich mich. Gruß
    Martin

    • Dennis Hundt
      17. Juli 2012 - 22:07 Antworten

      Hallo Martin,

      ich würde sagen, es ist entscheidend was vereinbart ist. Oft wird die Netto-Kaltmiete als Freimiete vereinbart und die Nebenkosten sind zu zahlen. Wenn nichts vereinbart ist, würde ich aber davon ausgehen, dass die Nebenkosten auch erst ab Mietbeginn (1. August) zu zahlen sind.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eugi
    20. Juli 2012 - 12:40 Antworten

    Hallo,
    hoffe hier kann mir weiter geholfen werden.
    Ich wohne noch bei meinen Eltern und mein Freund übernachtet öfters bei mir.
    Jetzt wird er in unserer Nebenkostenabrechnung mitgezählt.
    Also des heißt bei uns werden die Kosten nicht auf 3 sondern auf 4 Personen berechnet.
    Habe mich umgehört und erfahren das, dass nicht erlaubt ist, solange er nicht bei uns gemeldet ist.

    Können wir gegen die Nebenkostenabrechnung einen Widerspruch einlegen.
    Wenn ja, wie soll ich das formulieren.

    Über eine Antwort wäre echt froh.

    Mit freundlichen Grüßen
    Eugi

    • Dennis Hundt
      21. Juli 2012 - 16:51 Antworten

      Hallo Eugi,

      ab und an Übernachten bedeutet nicht das die Person in der Wohnung lebt. Hier ist zwischen Besuch und Bewohnern zu unterscheiden. Ja, hier sollten Sie einen Widerspruch einlegen. Den Brief können Sie in ganz normalen Worten an den Vermieter richten. Wie so ein Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung aussehen kann sehen Sie hier.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Pietsch
    7. August 2012 - 16:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich besitze eine Eigentumswohnung.

    Meine Frage: Sind Wartungs- und Reparaturarbeiten an Fenstern umlagefähig?

    Mein Verwalter hat diesen Punkt auf die Abrechnung 2011 gesetzt, mit der Erklärung, dass es umlagefähige Kosten seien, für vermietete Wohnungen.
    Da ich aber selbst in der Wohnung wohne und bei mir kein Handwerker die Fenster gewartet hat, versuche ich mich natürlich dagegen zu wehren.

    Was ist Ihr Tipp?

    • Dennis Hundt
      7. August 2012 - 19:06 Antworten

      Hallo Frau Pietsch,

      zum Teil sind die Fenster Gemeinschaftseigentum. Daher müssen alle Eigentümer sich an den Kosten beteiligen. Es wäre sicher interessant zu erfragen, welche Fenster gewartet wurden. Vielleicht sind es ja auch Treppenhausfenster. Ihre Hausgeldabrechnung hat im Grunde auch nicht mit einer Nebenkostenabrechnung für einen Mieter zu tun, das nur zur Info für Sie.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Nebenkostennachzahlung in Raten bezahlen - geht das?
    14. August 2012 - 17:53 Antworten

    […] Mieter nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung eine Frist von 12 Monaten zugesprochen wird, um die Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung zu überprüfen, kann es jedoch im Zusammenhang mit der Fälligkeit zu Konflikten kommen, wenn der Mieter […]

  • Sandra
    24. August 2012 - 13:13 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich besitze eine Eigentumswohnung. Jetzt wurde im neuen Protokoll von der Hausverwaltung angegeben, sie hätte 3 Angebote von verschiedenen Firmen. Auch die Preise stehen schon dran. Jetzt habe ich bei einer Firma nachgefragt, und diese teilten mir mit, die HV hätte zwar angefragt, aber sie hatten noch gar keine Zeit eins zu erstellen. Ich habe auch schon mit einem anderen Eigentümer gesprochen, der darüber genauso empört ist, wie ich. Kann man da was machen?

    Freundliche Grüße

    Sandra

    • Dennis Hundt
      25. August 2012 - 11:20 Antworten

      Hallo Sandra,

      vielleicht können Sie eine Vertragsverletzung nachweisen – falls zum Beispiel beschlossen wurde, dass immer drei Angebote eingeholt werden müssen. Das kann am Ende bis zu einer fristlosen Kündigung der Hausverwaltung führen. Ob es dafür in Ihrem Fall reicht, kann ich leider nicht sagen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne W
    27. August 2012 - 14:49 Antworten

    Hallo,

    ich habe vor über 2 Jahren eine neue Wohnung bezogen.
    Für die alte Wohnung bekam ich schon nach 3 Monaten die Kaution zurückerstattet.
    Innerhalb der Jahresfrist (und nach der Kautionsauszahlung) kam auch die Nebenkostenabrechnung, der ich schriftlich innerhalb von einer Woche widersprach. In dem Schreiben fügte ich bei, dass die Summe nach Prüfung der Nebenkostenabrechnung beglichen wird. Bis zum heutigen Tag wurde noch nicht die vollständige Einsicht in die Originalbelege gestattet.
    Nun droht der Vermieter der alten Wohnung mit Mahnverfahren, um die Zahlung zu erzwingen.
    Ist das rechtens?
    Mit freundlichen Grüßen
    Anne

    • Dennis Hundt
      27. August 2012 - 15:13 Antworten

      Hallo Anne,

      grundsätzlich ist es denkbar, dass der Vermieter Ihnen einen Mahnbescheid schickt. Ob gerechtfertigt oder nicht ist eine andere Frage. Dem Mahnbescheid müssten Sie dann wiederum widersprechen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Enrico I
    7. September 2012 - 11:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    meine Frage lautet: Müssen die Hausmeisterkosten auf alle Mieter gleich verteilt werden oder können diese nach den Quadratmetergröße der Wohnung verteilt werden. Wir wohnen in einem Zweifamilienhaus mit 150 qm und unser Nachbar hat 90 qm und wir zahlen den größeren Anteil, welchen ich als ungerecht empfinde, weil die Hausmeisterarbeiten für uns beide Parteien gleich groß sind, wie z.B. Mülltonnen wegbringen, Hecke schneiden, Kehren und etc..

    Wie ist in unserem Fall die rechtliche Lage? Gibts überhaupt eine?

    Vielen Dank

    Enrico

    • Dennis Hundt
      7. September 2012 - 11:40 Antworten

      Hallo Enrico,

      den Umlageschlüssel finden Sie im Mietvertrag. Der übliche Schlüssel ist tatsächlich die Umlage nach Quadratmetern. Wenn keine Umlageschlüssel angegeben ist, dann gilt auch die Verteilung nach Quadratmetern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Fanny
    23. Oktober 2012 - 12:40 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich habe am 20.09.2012 meine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2011 erhalten. Abrechnungszeitraum ist vom 01.01.2011 bis zum 31.12.2011! Ich bin am 31.01.2012 ausgezogen.

    Nachdem ich mir die Abrechnung angeschaut habe, musste ich feststellen, dass diese fehlerhaft ist. Nach einem Telefonat, am selben Tag, mit der Hausverwaltung wurde mir eine Korrektur innerhalb von vier Wochen zugesichert. Nun liegt mir bisher noch keine Korrektur vor!

    Meine Fragen:
    1.) Bis wann muss mir die Hausverwaltung meine Abrechnungskorrektur zusenden?
    2.) Bis wann muss mir die Hausverwaltung die Abrechnung meines letzten Mietmonats (01.01.2012-31.01.2012) zukommen lassen?
    3.) Bis wann müsste mir die Hausverwaltung mein Kautionssparbuch zurück senden?

    Vielen lieben Dank
    Fanny

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 19:47 Antworten

      Hallo Fanny,

      1. bis zum 31.12.2012
      2. bis zum 31.12.2013
      3. die Verwaltung hat sechs Monate Zeit für die Auszahlung der Kaution. Ein Teil kann auch noch für eine mögliche Nachzahlung aus 2011 bis Ende 2013 einbehalten werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Namalschaun
    25. Oktober 2012 - 22:18 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir, meine Freundin und ich (beide alleinerziehend mit jeweils einem Kind) haben unsere Nebenkostenabrechnung in dieser Woche erhalten. Wir haben das Gefühl, dass mit unseren Abrechnungen irgendetwas nicht stimmt. Meine Freundin hat eine 75 Quadratmeter große Wohnung und soll 1031 Euro nachzahlen für 12 Monate. Zudem muss ich sagen hatte sie im Jahr zuvor eine Nachzahlung von 550 Euro für 5 Monate und der Mietpreis erhöhte sich damals um 50 Euro pro Monat. Ihre Lebenssituation hat sich von 2010 – 2011 nicht verändert. Und ich habe eine 60 Quadratmeter große Wohnung und eine Nebenkostenabrechnung von 620 Euro für 11 Monate. Zudem erzählen uns andere Mieter, dass die Nebenkosten jährlich sehr hoch sind obwohl der Mietpreis erhöht wurde. Viele Mieter ziehen nach der 1. Nebenkostenabrechnung wieder aus, da die Nachzahlungen sehr hoch sind obwohl wir eine Solaranlage auf dem Dach haben und extra einen Wasserzähler für Regenwasser.
    Was können wir machen, wie sollen wir uns verhalten?
    Vielleicht können Sie uns weiterhelfen.

    • Dennis Hundt
      26. Oktober 2012 - 18:57 Antworten

      Hallo Namalschaun,

      pauschal kann man zu den Nebenkostenabrechnungen natürlich nichts sagen. Man muss die Abrechnungen sehen und prüfen. Sie haben sicherlich oben den Banner gesehen, dort könnten Sie Ihren Nebenkostenabrechnung überprüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gaby
    14. November 2012 - 16:38 Antworten

    Hallo,
    ich ärger mich schon seit längerem über unsere Betreibskostenabrechnung. Wir haben ein Reihenmittelhaus bei einer Wohnungsgesellschaft gemietet. In unserer Abrechnung ist immer eine Gartenpflege enthalten.
    Obwohl wir unsere Gesellschaft schon mehrmals angeschrieben haben das wir die Pflege ja selbst machen und nicht einsehen warum wir dann noch dafür bezahlen sollen. Nun ja die Wohnungsgesellschaft widerspricht immer wieder und meinte das mit diesen Kosten für die Pflege der Außenanlagen nicht nur unser Vorgarten gemeint ist ,sondern noch andere Bestandsflächen. Wir zahlen also auch für die Pflege von Grünanlagen die Stellenweise auf anderen Straßen liegen. Ist das Rechtens ??
    Zudem sind in diesem Jahr die Kostern der Pflege der Außenanlagen um rund38 % gestiegen.
    Müssen wir das so hinnehmen ?

    lg Gaby

    • Dennis Hundt
      15. November 2012 - 14:25 Antworten

      Hallo Gaby,

      es ist vollkommen normal, dass die Anwohner des Objektes die Gartenpflegekosten der Allgemeinflächen gemeinschaftlich (in der Regel nach Wohnfläche) tragen. Die hohe Kostensteigerung müsste man anhand der Abrechnungsbelege prüfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca
    21. November 2012 - 21:51 Antworten

    Werter Herr Hundt, wie wohnen in einem Mietshaus mit darunterliegenden Gewerbe.U nser Vermieter legt die Gewerbefläche von ca.150 qm als Wohnfläche auf unsere Nebenkostenabrechnung. Wir Mieter bezahlen Grundsteuer in Höhe von 733,36€ für angebliche 538,48 qm Wohnfläche wovon das Geschäft ca. 150 qm hat.Darf der Vermieter sein Geschäft als Wohnfläche in der Nebenkostenabrechnung angeben? Auch seine Versicherungen in Höhe von 1.309,09€ legt er so wie die Grundsteuer auf die Mieter um. Ist das rechtens? Mit frdl. Grüßen Bianca

    • Dennis Hundt
      22. November 2012 - 20:33 Antworten

      Hallo Bianca,

      wenn die Gewerbefläche einen ähnlichen Verbrauch hat die Wohnungen halte ich die gemeinsame Umlage schon für möglich. Wenn wir über ein Restaurant oder ähnliches reden sieht es wiederum anders aus.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca
    22. November 2012 - 21:29 Antworten

    Hallo Herr Hundt,vielen Dank für Ihre Antwort. Es handelt sich hier um ein Raumausstatter Geschäft. Kann er das wirklich mit als Wohnfläche angeben? Der Vermieter muss doch für sein Geschäft alleine aufkommen,oder? Mfg Bianca

  • Kerstin
    24. November 2012 - 17:39 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    unser Vermieter baut in unserem Mietshaus eine Wohnung aus und benutzt dafür den Hausstrom,den er in der Betriebskostenabrechnung als Hauslicht umlegt. Voriges Jahr wurde das Dach gedeckt und ebenfalls so verfahren. Darf er das? Wir sind voriges Jahr erst eingezogen und haben für einen Monat 100 Euro Hauslicht bezahlt, weil wir dachten es muss so sein. Danach erfuhren wir von den Nachbarn diese Gepflogenheiten des Vermieters,die diese seit Jahren hinnehmen. Was können wir tun?

    • Dennis Hundt
      24. November 2012 - 17:41 Antworten

      Hallo Kerstin,

      machen Sie den Vermieter darauf Aufmerksam, dass der Strom als Baustrom separat verfasst werden muss und aus dem Hausstrom herauszurechnen ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bianca
    30. März 2013 - 16:42 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Mann und ich sind in eine 100qm große Wohnung gezogen. Der Vermieter ist dies seine erste Vermietung.
    Laut Mietvertrag zahlen wir anteilig 35% Grundsteuer alles andere mit 47%(Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Kaminfeger, Wartung u. Reperatur Heizungsanlage).
    Laut unserem Vermieter hätte ich mündlich zugestimmt,wonach ich mich nicht erinnern kann dass wir 47% zahlen sollten.
    Nun meine Frage kann der Vermieter so hoch die Nebenkosten veranschlagen? Können wir dagagen angehen? Laut Vertrag stehen die Nebenkosten mit 35%. Wie gesagt über meine mündliche Zusage kann ich mich ehrlich nicht daran erinnern. Das Haus ist ein Zwei-Familienhaus. Die Vermieter wohnen Paterre, wir einen Stock höher.
    Vielen Dank im vorraus für Ihre Zeit und verbleibe mit freundlichen Grüßen
    Bianca

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 10:27 Antworten

      Hallo Bianca,

      eine Regelungen nach Prozent erscheint mir zumindest ungewöhnlich. Und dann die Prozentsätze dann noch unterschiedlich ausfallen (pro Nebenkosten-Position) dann ist das erst recht merkwürdig. Ich würde den Vertrag prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Marion
    3. Juni 2013 - 22:17 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    habe heute mit der Nebenkostenabrechnung errechnet, das ich nun 3,408 € pro qm/ monatlich bezahle. Somit liege ich weit über dem Durchschnitt wie von Ihnen hier im Blog berrechnet. zb habe ich statt 177 Einheiten Heizung im letzten Abrechnungszeitraum dieses mal nur 129 Einheiten, zahle aber für Heizung statt 792 € diesmal 932€ , dabei habe ich knapp 42 Einheiten weniger auf den Heizkörpern. Macht der erhöhte Ölpreis dieses Jahr soviel aus ? ( 63 qm 2-Zi wohnung, 1 Person) .
    Ausserdem hat sich mein Vermieter um 20,- bei den Vorrauszahlungen verrechnet. Macht dies die Abrechnung ungültig ?
    Vielen Dank
    Marion

  • Jeannette
    9. März 2017 - 15:57 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielleicht können Sie mir in einer kniffligen Angelegenheit weiterhelfen. Es handelt sich um ältere Leute die leider leicht zu beeinflussen waren und denen ich gern weiter helfen möchte.

    Thema: Nebenkostenabrechnung – Kosten für Wasserzähler inkl. Einbau

    Sachverhalt:

    * Nebenkostenabrechnung 2015
    * hier wurden fälschlicherweise vom Vermieter die Kosten für den Einbau der Wasseruhren geltend gemacht (Einbau, Rechnung und Zahlung erfolgte erst am 16.01.2016)
    * Leider wurde die Nebenkostenabrechnung 2015 am 08.02.2016 vom Vermieter persönlich abgegeben (somit Widerspruchsfrist abgelaufen)
    * In der Nebenkostenabrechnung 2015 wurde ursprünglich nur eine 50% Zahlung berechnet.
    * Bei der Übergabe der NK-Abrechnung drängte die Vermieterin die Mieter darauf (aufgrund eines Guthabens von 2015) den kompletten Rechnungsbetrag einzubehalten. Um des lieben Frieden Willen wurde diesem leider zugestimmt.
    * Auszug aus der Wohnung erfolgte am 28.05.2016

    Fragestellung:
    Da es sich bei geeichten Wasserzählern (in der Regel) um eine 5 jährige Nutzungsdauer (60 Monate) handelt, ist es möglich hier die zuviel gezahlten Kosten wieder geltend zu machen? Da in 2016 (für die 5 Monate) eine extrem hohe Nachzahlung angefallen ist, wurden vorerst die Kosten für die Wasseruhren inkl. Einbau in Höhe von 55/60 einbehalten, so das momentan nur 5/60 für die Zeit des Mietverhältnisses an den Vermieter gezahlt wurden.
    Ist es korrekt das die Nutzung nur anteilig gezahlt werden muss, gibt es hierfür eine rechtliche Grundlage.

    Für eine Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.

    Mit freundlichen Grüßen

    Jeannette Giebing

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