Mietrendite: Gedanken, Höhe und Berechnung

Ich möchte in dem Artikel einige Punkte zur Mietrendite aufgreifen und erläutern.

Was ist eine Mietrendite?

Die Mietrendite beschreibt die Rendite, die ein Immobilieneigentümer mit der Vermietung eines Hauses oder einer Wohnung erwirtschaftet. Wer plant, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben oder zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus geerbt hat, der sollte sich zwangsläufig mit dem Thema beschäftigen.
Die Mietrendite berechnet sich aus dem eingebrachten Kapital (Kaufpreis) und dem eingenommenen Mietzins (Mieteinnahmen). Als dritten wichtigen Faktor muss man noch die laufenden Kosten der Immobilie beachten. Aus diesen drei Komponenten kann man die Mietrendite relativ simpel ausrechnen.
Merke: Zur Berechnung der Rendite braucht man: Kaufpreis, Mieteinnahmen und die laufenden Kosten.

Wie hoch kann die Mietrendite ausfallen?

Also ich persönlich halte eine Rendite von 8% (natürlich vor der Einkommenssteuer) für durchaus machbar. Aber auch Renditen von 3% oder 5% können durchaus realistisch sein.
Dazu ein paar Anmerkungen:
Je besser die Lage der Immobilie, desto niedriger die Rendite. (dafür nachhaltig)
Je schlechter die Lage, desto höher die Mietrendite. (dafür geht man aber auch ein höheres Risiko ein)
Je niedriger der Kaufpreis, desto höher die Mietrendite.
Je höher der Kaufpreis, desto niedriger die Rendite.
Je höher die Miete, desto höher die Rendite.
Je niedriger die Mieteinnahmen, desto niedriger die Mietrendite.

Ich denke an den Sätzen erkennt man recht gut, an welchen Stellschrauben man drehen muss, um die gewünschte Rendite mit dem gewünschten Risiko zu erwirtschaften.

Wie kann man die Rendite für eine vermietete Immobilie oder eine vermietete Eigentumswohnung berechnen?

Hierzu eine kleine Formel:
Mietrendite = Jahresnettomiete* x 100 / Kaufpreis*
*Jahresnettomiete = Jahresmiete nach Abzug aller laufenden Kosten (Mietausfallwagnis, Instandhaltungsrücklage, Abschreibung, Verwaltungskosten)
*Kaufpreis = Kaufpreis inkl. aller Erwerbsnebenkosten (siehe hierzu: Nebenkosten beim Hauskauf und Nebenkosten beim Wohnungskauf)
Beispiel:
Wir kaufen eine 100qm große Wohnung für 90.000 €. Hinzu kommen weitere 10.000 € an Nebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar usw.)
Das ergibt einen Kaufpreis von 100.000 €.
Der Mieter zahlt 500,00 € Kaltmiete = 5,00 € pro Quadratmeter = 6.000 € im Jahr
Laufende Kosten:
240,00 € pro Jahr für die Hausverwaltung (Nebenkostenabrechnung, Handwerker beauftragen usw.)
2% MAW = 120,00 € (mehr zum MAW in diesem ausführlichen Artikel zum Mietausfallwagnis)
Instandhaltung = ca. 6,00 € pro Quadratmeter und Jahr = 600,00 € (Wir müssen Rücklagen bilden für Reparaturen, Renovierungen usw.)
2% Abschreibung (Afa) = 2000 € (Wir geben unserer Wohnungen (oder besser dem Haus) noch eine Lebenszeit von 50 Jahren, daher verliert es jedes Jahr
2% an Wert)
Jahresmiete – Kosten:
6.000,00 €
– 240,00 € (Verwaltung)
– 120,00 € (MAW)
– 600,00 (Instandhaltung)
– 2000,00 € (Afa)
= 3040,00 €

Ok, 3040,00 € bleiben uns also pro Jahr übrig. Jetzt zur Berechnung der Rendite:
Mietrendite = Jahresnettomiete* x 100 / Kaufpreis*
Mietrendite = 3040,00 € x 100 / 100.000 € = 3,04 %
3,04 % ist nicht gerade die Rendite, die man sich wünscht. Aber warum soll man sich selbst belügen und die Rechnung schönfärben?
Wenn man die vier großen Posten der laufenden Kosten (inkl. Afa) nicht einberechnet, kommt man auf eine Rendite von 6%. Das sieht schöner aus und hört sich besser an. Aber was nutzt es, wenn man sich belügt :-).
Das Beispiel, welches ich hier exemplarisch für eine Wohnung aufgeführt habe, lässt sich natürlich auch für die Berechnung der Immobilienrendite für ein komplettes Haus nutzen.