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Mietrecht Schönheitsreparaturen

Auch wenn innerhalb des BGB der Vermieter grundsätzlich dazu verpflichtet es, die vermietete Wohnung in einem Zustand zu halten, der einen vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht, so steht ihm dennoch das Recht zu, einen Teil diese Aufgabe an den Mieter zu übertragen.

Diese im Mietrecht als Schönheitsreparaturen oder Renovierungsklausel bekannten Renovierungsarbeiten müssen jedoch innerhalb des Mietvertrags formuliert sein.

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Unter den Begriff Schönheitsreparaturen fallen alle Renovierungsarbeiten, welche mit Tapete, Farbe und gegebenenfalls etwas Gips ausgeführt werden können. Der Bundesgerichtshof hat diese auszuführenden Arbeiten konkreter benannt.

Demnach fallen unter den im Mietrecht erwähnten Schönheitsreparaturen folgende Arbeiten:

  • Das Streichen, Tapezieren und wenn nötig Kalken von Decken und Wänden.
  • Das Streichen von Fußböden, Scheuerleisten, Heizungsrohren und Heizkörpern
  • Das Streichen der Innentüren, sowie bei Außentüren und Fenstern die Innenseiten.
  • Das Streichen von über Putz verlegten Leistungen.
  • Das Verschließen von Dübellöchern.

Weitere Arbeiten fallen nicht unter den Bereich Schönheitsreparatur und bleiben weiterhin Aufgabe des Vermieters. Hierzu zählen auch Renovierungsarbeiten in mitvermieteten Kellerräumen.

Für diese Schönheitsreparaturen hat der BGH angemessene Fristen genannt, an denen sich Mieter und Vermieter orientieren können. Diese Fristenregelung besagt, dass Schönheitsreparaturen in Bädern und Küchen etwa alle 3 Jahre und in den Wohn- und Schlafräumen, sowie den Toiletten und Fluren etwa alle 5 Jahre für angemessen anzusehen sind.

Ausnahmen zugunsten des Vermieters sind hier jedoch Schäden, welche der Mieter selbst verursacht hat, wie zum Beispiel Brandlöcher im Teppich. In einem solchen Fall muss der Mieter den Schaden beseitigen.

Unter welchen Voraussetzungen ist die Schönheitsreparaturen-Klausel wirksam beziehungsweise unwirksam?

In der Regel ist in jedem Mietvertrag eine Schönheitsreparaturen-Klausel vorhanden. Diese ist jedoch nur dann für den Mieter bindend, wenn sie rechtlich korrekt ist und keine für den Mieter nachteiligen Verpflichtungen. Dieses wäre zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter dazu verpflichtet, wird die Schönheitsreparaturen grundsätzlich zu den vom BGH als angemessenen Zeiten angesehen Fristen durchzuführen.

Formulierungen wie etwa: (unwirksam)

  • Der Mieter hat spätestens …
  • Der Mieter muss mindestens …
  • Der Mieter muss alle drei Jahre…

die Schönheitsreparaturen durchführen, sind Beispiele für feste, starre Fristen. Diese sind jedoch nicht zulässig und somit ist die Schönheitsreparaturen-Klausel unwirksam.


Bei einer Formulierung, wie etwa: (wirksam)

  • Schönheitsreparaturen werden „In der Regel / üblicherweise / im Allgemeinen“ …

sind jedoch keine starre Fristenregelung zu erkennen und die Klausel ist wirksam und spätestens bei Auszug sind die Renovierungsarbeiten durchzuführen, sofern der Zustand der einzelnen Räume dies erforderlich macht.

Ist nur ein Teil der Klausel unwirksam, so bedeutet dies ebenfalls, dass die gesamte Klausel für Schönheitsreparaturen unwirksam ist und der Mieter gemäß dem Mietrecht keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Bestehen Zweifel an der Wirksamkeit der Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag, so besteht die Möglichkeit, diese durch den Mieterbund oder einen Anwalt prüfen zu lassen.

106 Antworten auf "Mietrecht Schönheitsreparaturen"

  • Christian Schumacher
    31. Januar 2012 - 22:30 Antworten

    Hallo,

    die Renovierungsklausel in unserem Mietvertrag beginnt mit folgendem Punkt:
    (1) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.

    Macht alleine dieser Satz nicht schon die Klausel unwirksam?

    Im Folgenden ist dann unter Verwendung der korrekten Formulierungen (Alle 5 Jahre…. Im Allgemeinen….) beschrieben, wie der Mieter bei Auszug zu renovieren hat, dabei sollen die Kosten über einen Kostenvoranschlag bei einem Fachmann eingeholt und die Arbeiten anschließend beauftragt werden.
    Falls wir nun doch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind, dürfen wir diese auch in Eigenregie durchführen und einfach selbst streichen?

    Danke vorab,

    Christian Schumacher

    • Dennis Hundt
      31. Januar 2012 - 22:40 Antworten

      Hallo Herr Schumacher,

      danke für die Frage. Ich denke, die Klausel ist nicht mal wegen dem ersten Satz unwirksam, sondern wegen der Klausel, dass Sie einen Fachmann beauftragen müssen. Hier dazu ein Urteil: (LG Stuttgart, Urteil v. 27.3.1991, 13 S 496/90, WM 1991, S. 579) Bitte lesen Sie sich selbst ein. Ich vermute, sie müssen nicht renovieren.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Linda Budai
    5. Februar 2012 - 22:30 Antworten

    In meinem Mietvertrag steht unter § 7 Abs. 3 Satz 3: Der Mieter hat die nach … fällig gewordenen Schönheitsreparaturen spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.
    Des Weiteren steht unter gleichen § Abs. 4 , dass der Mieter einen schriftlichen Antrag an den Vermieter zu stellen hat, ob die Fristen verlängert bzw. verkürzt werden dürfen. Auch steht darin dass diese Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt werden müssen. Nach Mahnung des Vermieters erhält der Mieter eine angemessene Frist dies nachzuholen bzw. nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter berechtigt einen Kostenvoranschlag bei einem Malerfachgeschäft einzuholen.

    Meine Frage ist dahingehend: Ich habe diesen Wohnraum nur 14 Monate bewohnt und sehe ein, dass ich z. B. die Küche malermäßig instandsetze. Aber alle anderen Räume wurden von mir ja nicht in einem Zustand hinterlassen bzw. genutzt, dass diese renovierungsbedürftig sind bzw. die erforderliche Schönheitsreparatur durchgeführt werden müssen.

    Vielleicht können Sie mir einen Hinweis geben wie ich mich hier verhalten sollte bzw. muss.

    Vielen Dank.

    Frau Budai

    • Dennis Hundt
      5. Februar 2012 - 22:58 Antworten

      Hallo Frau Budai,

      danke für Ihre Frage. Bitte schreiben Sie mir noch, wie dieser Satz weitergeht: „Der Mieter hat die nach…“. Das kann ganz wichtig sein.

      „Fachgerecht“ ist eine saubere Formulierung.

      Ich vermute ganz stark, dass Sie gar nicht renovieren müssen, und zwar deshalb, weil in Ihren Vertrag steht, dass Sie „spätestens bis Ende des Mietverhältnisses“ renovieren müssen.

      Was ist, wenn Sie nicht 14 Monate, sondern nur 3 Monate in der Wohnung gelebt hätten, oder lange Zeit der 14 Monate gar nicht in der Wohnung waren? Ich vermute hier, dass diese Formulierung Sie als Mieter unangemessen benachteiligt und die gesamte Renovierungsklausel unwirksam ist.

      Davon abgesehen, müssen Sie Räume die wie „neu“ aussehen grundsätzlich natürlich nicht neu streichen. Das macht keinen Sinn.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Linda Budai
    6. Februar 2012 - 11:10 Antworten

    Guten Tag und vorab recht vielen Dank für die schnelle Antwort. Gern sende ich Ihnen den vollständigen Satz bzw. den Abs. 3:

    Die Schönheitsreparaturen sind in Küchen, Bädern oder Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in allen sonstigen Nebenräumen nach 7 Jahren durchzuführen.

    Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen.

    Der Mieter hat die nach § 7 Abs. Satz 1, 2 fällig gewordenen Schönheitsreparaturen spätestens bis Ende des Mietverhältnisses durchzuführen.

    Ich schreibe vollständigerweise auch den Abs. 4 dieses § dazu:

    Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach § 7 Abs. 3 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf schriftlichen Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

    Ich denke dass Sie mit diesen Zeilen doch etwas mehr herausfinden als ich, denn meines Erachtens müsste ich nur die Küche renovieren – da hier ja gekocht wird und der Abnutzungsgrad entsprechend höher liegt als in den gesamten anderen Räumlichkeiten. Natürlich sind von mir die Dübellöcher säuberlich zu entfernen und zu weißen, aber ansonsten ist die Wohnung ja wirklich in einem Superzustand.

    Nochmals vielen Dank für die Information und eine angenehme Woche wünscht

    Frau Budai

    • Dennis Hundt
      6. Februar 2012 - 11:25 Antworten

      Hallo Frau Budai,

      danke für den Nachtrag.

      Ich will mich hier kurz fassen und Ihnen lieber weiterführende Informationen – die den Rahmen dieses Kommentars sprengen würden – per E-Mail schicken. Die Regelung zu den Schönheitsreparaturen an sich ist wirksam, da es sich um weiche Fristen handelt (die Fristen können unter Betrachtung des Einzelfalls verkürzt oder verlängert werden).

      Hingegen ist der Satz, dass Sie spätestens bei Auszug (unabhängig von der Wohndauer) renovieren müssen, unwirksam. Strittig bleibt, ob Sie dadurch überhaupt keine Schönheitsreparaturen leisten müssen.

      Mehr Informationen sende ich Ihnen in wenigen Minuten per E-Mail.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Eva Gurens
    7. Februar 2012 - 20:16 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in meinem Mietvertrag steht folgende Klausel:

    Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen fachgerecht vorzunehmen.
    Als angemessene Zeitabstände für Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen, entsprechend dem Stand der Abnutzung: in Küchen, Bädern und Duschen 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre und in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

    Ich ziehe nun nach 2,5 Jahren aus. Im Bestätigungsschreiben für die Kündigung weißt mich mein Vermieter schriftlich darauf hin: “ dass der Mieter laut Mietvertrag zur Endrenouvierung verpflichtet ist“.
    Bin ich wirklich verpflichtet eine Endrenovierung vorzunehmen?
    Ich fasse nämlich den Mietvertrag anders auf.

    Wie sehen Sie das?
    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      7. Februar 2012 - 20:21 Antworten

      Hallo Frau Gurens,

      danke für Ihre Schilderung. Vorab: Die Regelung zu den Schönheitsreparaturen in Ihrem Mietvertrag ist wirksam (weiche Fristen).

      Ihr Vermieter scheint den Mietvertrag nicht so richtig gut zu kennen. Sie müssen nicht zwangsläufig beim Auszug renovieren. Vielmehr müssen Sie die Schönheitsreparaturen nach dem individuellen Zustand der Wohnung ausführen.

      Das heißt nicht, dass Sie gar nichts machen müssen, aber eben auch nicht, dass Sie alle Schönheitsreparaturen ausführen müssen. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Müller Sabine
    19. Februar 2012 - 14:00 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag steht, dass Schönheitsreparaturen alle 5 Jahre gemacht werden sollen.
    Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr von der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vormieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt werden.
    Meine Frage hierzu:
    Nach meiner Kündigung des Mietverhältnisses (33 Monate) hab ich die Wohnung in Eigenregie teils geweißt und bei der Übergabe an den Vermieter war alles o.k. Jetzt kom mt der Anruf, dass die Wohnung NICHT geweißt wurde und deshalb der Nachmieter den Vertrag nicht unterschreibt. Mein ehem. Vermieter ließ ein Gutachten erstellen von einem Maler, der bestätigt, dass die Wohnung tatsächlich nicht gestrichen wurde und möchte jetzt die anteiligen Renovierungskosten an mich berechnen, bzw. von der Kaution abziehen. Der Anruf kam heute und morgen wird die Wohnung vom Maler geweißt.
    ist hier der Vermieter im Recht? Muss er nicht wenigstens ein Gegengutachten erlauben?
    Danke für Ihre Antwort.
    Grüße S. Müller

    • Dennis Hundt
      20. Februar 2012 - 10:08 Antworten

      Hallo Frau Müller,

      für mich ist entscheidend, dass Ihr Vermieter die Wohnung offensichtlich ohne Mängelfestellung abgenommen hat. Ich würde hier ganz klar auf die Abnahme verweisen. Schön wäre es natürlich, wenn Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll haben oder zumindest einen Zeugen, der bestätigt, dass Ihr Vermieter die Wohnung für mängelfrei befunden hat.

      Ob Ihre Klausel im Mietvertrag überhaupt wirksam ist, ist für mich noch unklar. Wenn die 5-Jahresfrist starr ist, ist wahrscheinlich die gesamte Frist zur Renovierung hinfällig.

      Grundsätzlich muss Ihr Vermieter Sie natürlich auffordern den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung herzustellen. Eine Frist von zwei Wochen ist hier üblich. Erst nach Ablauf einer gesetzten Frist wandelt sich der Erfüllungsanspruch (der Schönheitsreparaturen) in einen Schadensersatzanspruch des Vermieters.

      Ich denke, wenn Ihr Vermieter heute renovieren lässt, haben Sie gute Karten, die Kosten nicht übernehmen zu müssen. Im Zweifel werden Sie für die Zurückforderung der vollständigen Kautionen anwaltlichen Rat benötigen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Stelley, Carolin
    16. April 2012 - 16:43 Antworten

    Hallo!

    Ich hätte einmal eine Frage zu denkmalgeschützten Immobilien!
    Wie definieren sich bei diesen die Schönheitsreparaturen, gibt es Unterschiede zum normalen Mietrecht? Oder verhält sich das bei diesen genauso?

    Mfg, Stelley

    • Dennis Hundt
      16. April 2012 - 20:23 Antworten

      Hallo Frau Stelley,

      ich denke nicht, dass es hier Unterschiede gibt.

      Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas Haller
    17. April 2012 - 16:02 Antworten

    Hallo Herr Hundt.

    Ist diese Klausel wirksam?
    Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchführen bzw. durchführen zu lassen, soweit sie durch seinen Mietgebrauch erforderlich sind. Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine kürzere oder längere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen in folgenden Abständer erforderlich sein….

    Gruß
    Th. Haller

    • Dennis Hundt
      17. April 2012 - 18:43 Antworten

      Hallo Herr Haller,

      ich kann in der Klausel keine starre Frist finden und gehe deshalb davon aus, dass sie Klausel rechtswirksam ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Olly Borch
    27. April 2012 - 07:16 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,
    es geht um eine Wohnung, die seit 1999 von mir bewohnt wurde, ich hatte gestern einen Termin zur Übergabe mit einer Angestellten der Hausverwaltung.

    Diese verlangt nun vom mir das ich die Türzargen und Fußleisten mit neuem Lack versehen soll und beruft sich auf den Mietvertrag, dort ist eine Klausel §15 Schönheitsreparaturen die meiner Meinung nach unwirksam ist:

    1.der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigene Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter §27 ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.

    2.Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszufüllen:
    Küche, Bad, Dusche, alle 3 Jahre
    Wohn-Schlaf-Flur-Toilette 5 Jahre
    andere Räume 7 Jahre

    unter §27 sonstige Vereinbarung steht:
    Dem Mieter ist der Zustand der Wohnung bekannt. unabhängig davon wird vereinbart, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Tapeten von den Wänden zu entfernen sind und die Lackarbeiten- z.B. an den Fußleisten und Türen – fachgerecht ausgeführt werden. Diese Arbeiten sind von dem Mieter zu übernehmen unabhängig von der Laufzeit des Vertrages.

    Beim Einzug, damals, habe ich die Wohnung selbst gestrichen und nach 5 Jahren nochmal mit neuer Farbe und teilweise neuen Tapeten versehen, nie in der Wohnung geraucht, nun beim Auszug wurde Schimmel festgestellt. Da es sich um eine Dachgeschosswohnung handelt und vor meiner Zeit schon mal ein Wasserschaden aufgetreten ist, bin ich der Meinung, das die Wohnung komplett saniert werden muss. Mein Hausmeister ist der gleichen Meinung, er wohnt darunter. Der Schimmel kommt auch nicht durch Fehler beim Lüften, das steht fest.
    Was raten sie mir zu tun?
    Ich habe noch bis zum 30.04. Zeit. Ich bedanke mich im Voraus für ihre Antwort.
    Olly Borch

    • Dennis Hundt
      27. April 2012 - 08:42 Antworten

      Hallo Olly,

      Sie haben vollkommen recht. Die Klausel zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam. A sind starre Fristen (3, 5, 7 Jahre) vorgegeben und B sollen Sie vollkommen unabhängig von der Wohndauer eine Endrenovierung vornehmen. Beide Forderungen benachteiligen Sie als Mieter unangemessen und sind unwirksam.

      Meine meinen Augen brauchen Sie die Wohnung folglich nur besenrein übergeben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Edda Stührenberg
    30. April 2012 - 20:03 Antworten

    Hallo Edda Stührenberg – Ich wohne zeit 01.04.2004 in meiner Wohnung und habe jetzt zum 01.06.12 gekündigt, ist diese Klausel jetzt unwirksam oder muss ich renovieren?

    §13 Schönheitsreparaturen

    1 ) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen fachgerecht, dem Zeck und der Art der Mietraüme entsprechend regelmäßig auszuführen.
    2 ) Der Vermieter ist berechtigt, die Ausführung der Schönheitsreparaturen für Küche, Badezimmer, Toiletten und Dielen in einen Zeitraum von drei Jahren, für andere Räume in einem fünf Jahren, zu verlangen, soweit nicht nach Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Den Innenanstrich der Fenster und der Türen sowie den Anstrich etwaiger Fußleisten, Heizkörper und Heizrohre kann der Vermieter alle fünf Jahre beanspruchen .
    3 ) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristenplanes, so beteiligt sich der Mieter bei seinem Auszug entsprechend seiner Wohndauer (zeitanteiig) an den erforderlichen Schönheitsreparaturen.
    Bitte um eine Antwort

    • Dennis Hundt
      1. Mai 2012 - 10:14 Antworten

      Hallo Frau Stührenberg,

      ich halte die Klausel zur den Schönheitsreparaturen für unwirksam. Die Fristen in 2) beachten nicht den tatsächlichen Abnutzungsgrad / Renovierungsbedarf, in der Wohnung sonder setzten starre Fristen. (Sie müssen spätestens alle drei bzw. fünf Jahre renovieren, unabhängig vom tatsächlichen Zustand.)

      Gleiches gilt für 3). Auch hier ist die Klausel nicht am individuellen Abnutzungsstand der Wohnung ausgerichtet. (Sie müssten zeitanteilig zahlen, auch wenn die Wohnung in einem sehr guten Zustand ist.)

      Ich gehe sehr stark davon aus, dass Sie nicht renovieren müssen / keine Schönheitsreparaturen ausführen müssen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex
    2. Mai 2012 - 22:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt

    Ich habe letzte Woche einen Mietvertrag unterschrieben. Eigentlich sah er hinsichtlich Renovierung ok aus (keine starren Fristen, anteilige Kosten der Renovierung-die übrigens „Schönheitsreparatur“ genannt wird). Allerdings wurde dann bei der Unterschrift des Vertrags darauf bestanden, dass ich handschriftlich noch unter den sonstigen Vereinbarungen schreibe: „Ich übergebe die Wohnung beim Auszug gestrichen.“ Ich habe dies getan, denn ich wollte die Wohnung ja gerne haben. Bin ich durch diesen handschriftlichen Zusatz nun in jedem Fall zu einem Anstreichen der gesamten Wohnung verpflichtet, unabhängig von der Mietdauer und dem Zustand beim Auszug?
    Vielen Dank!
    Alex

    • Dennis Hundt
      3. Mai 2012 - 09:10 Antworten

      Hallo Alex,

      Ihr Vermieter setzt darauf, dass die Ergänzung mit Ihren „individuell ausgehandelt“ wurde. Somit versucht der Vermieter die ganzen Probleme die mit den Schönheitsreparaturen einher gehen zu vermeiden (Sie renovieren nur zum Teil, eine Klausel ist unwirksam, usw.). Allerdings muss der Vermieter beweisen, dass diese Ergänzung tatsächliche eine Individualvereinbarung (hierüber muss verhandelt worden sein).

      Kann er nicht Beweisen, dass es keine „normale“ Klausel ist (die er vielleicht auch in anderen Mietverträgen verwendet), macht der Vermieter sich im schlimmsten Fall die ganzen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen „kaputt“, sodass Sie als Mieter womöglich gar nicht renovieren müssen. Das sind allerdings immer Gerichtsentscheidungen im Einzelfall, sodass ich die Wirksamkeit der Renovierungsklauseln als Ganzen nicht einzuschätzen vermag.

      Ich persönlich denke nicht, dass der Vermieter im Zweifelsfall die Wirksamkeit der handschriftlichen Ergänzung beweisen kann.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alex
    3. Mai 2012 - 18:48 Antworten

    Danke für die schnelle Antwort!

    Noch eine Frage dazu:
    Sie sagen, es muss darüber verhandelt worden sein. Dies war definitiv nicht der Fall.
    Mir wurde vorab ein Mietvertrag per Mail zugeschickt, den ich prüfen konnte. Zu keinem Zeitpunkt wurde darauf hingewiesen, dass ich eine zusätzliche handschriftliche Eintragung würde vornehmen müssen, wenn ich den Vertrag unterschreibe.
    Kann ich diesen Mailwechsel als Beweismittel heranziehen, dass keine Verhandlung stattgefunden hat?
    Was kann ich sonst noch tun, die anderen Mieter fragen, ob ebenfalls eine solche Klausel im Vertrag steht?
    Viele Grüße
    Alex

  • Dominic Sippel
    7. Mai 2012 - 23:32 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe auf den 1.6.2012 die Mietwohnung gekündigt. Wohne in dieser Wohnung seit 1.7.2005. Die Wohnung war damals frisch renoviert. Muss ich die Wohnung wieder komplett weiß streichen?
    Im Schlafzimmer ist eine Wand braun gestrichen und im Wohnzimmer so weiß / orange in Schwammtechnik. Ich habe den Standardtext von der Schönheitsklausel §16 im Vertrag und auf der letzte Seite steht beim Übergabeprotokoll: “ Bei Mietbeendigung ist die Wohnung auf Kosten des Mieters, wenn erforderlich fach- und sachgerecht zu renovieren.“
    Können Sie mir bitte eine Auskunft geben. Ich bin der Meinung das ich die Wohnung renovieren muss und mein Bruder meint, nein nur besenrein.
    Ein Danke schön im Voraus.
    Mit freundlichen Grüßen

    Dominic Sippel

    • Dennis Hundt
      8. Mai 2012 - 10:00 Antworten

      Hallo Dominic,

      ohne die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Wortlaut zu kennen, kann ich dazu leider nichts sagen. Wenn die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen wirksam sind, werden Sie die Wohnung renovieren müssen, ja.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Dominic Sippel
    12. Mai 2012 - 23:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    vielen Dank für die Auskunft. Der Vertrag ist ein vorgefertigter Mietvertrag mit ausführlichen Information zu dem §16 Schönheitreparaturen. Aber ich habe es mir auch gedacht und möchte mit dem Vermieter nicht im Streit auseinander gehen.
    Danke.
    Gruss Dominic

  • Heiko
    23. Mai 2012 - 20:16 Antworten

    Ich habe meine Wohnung nach 15 jährigem Mietverhältnis zum 01.09.2012 fristgemäß gekündigt. Der Vermieter verlangt die Durchführung der Schönheitsreperaturen entsprechen den Ausführungen im Mietvertrag, hier heißt es konkret:
    Der Mieter ist verpflichtet, die Ausführung der Schönheitsreparaturen in Küchen, Baderäumen und Duschen in einem Zeitraum von drei Jahren, in Wohn – und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in von fünf Jahren und in anderen Nebenräumen von sieben Jahren durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist. Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen; dies gilt auch, soweit der Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erfordert.

    Muss ich die Wohnung komplett renovieren oder führt diese Formulierung zu einer Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel. Für mich auch insofern wichtig, da ich einzelne Wände farblich gestaltet habe.

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2012 - 20:23 Antworten

      Hallo Heiko,

      ich halte die Formulierung für unwirksam, da die Klausel Sie dahingehend unangemessen benachteiligt, dass Sie die Räume – unabhängig vom tatsächlichem Zustand – auf jeden Fall nach 3 Jahren (bzw. 5 und 7 Jahren) renovieren müssen.

      Meiner Meinung nach müssen Sie aufgrund der Unwirksamkeit keine Schönheitsreparaturen ausführen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Heiko
    23. Mai 2012 - 20:46 Antworten

    Vielen Dank für die superschnelle Antwort,
    heißt das in der Endkonsequenz Bohrlöcher zu machen und KEINE weiteren Malerarbeiten. Ich bin von der Klausel persönlich auch irritiert, da es sich um einen „Haus – und Grundmietvertrag“ handelt (Version 6/96) und aktuelle „Haus – und Grundmietverträge diese Klausel in der zitierten Form nicht mehr enthalten.

    M.f.G. Heiko

    • Dennis Hundt
      23. Mai 2012 - 20:53 Antworten

      Hallo Heiko,

      es ist hart für den Vermieter. Er konnte vor 15 Jahren nicht wissen, dass die Formulierungen nicht wirksam sein wird (wurde vom BGH lange nach Ihrem Einzug gekippt). Keine Schönheitsreparaturen heißt, besenreine Übergabe.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Torsten Gepperth
    5. Juni 2012 - 11:03 Antworten

    Lieber Herr Hundt,
    wir werden genau 4 Jahre nach Bezug aus unserer Mietwohnung ausziehen. Der Mietvertrag enthält folgende Klauseln zur Schönheitsreparatur:

    Schönheitsreparaturen tragen die Mieter. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, ggf. das Lackieren von Holzböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre,der Fußleisten, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

    Die Mieter haben die Kosten für Kleinreparaturen an den ihrem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie beispielsweise Wasserhähnen bzw. Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Rollläden, WC-und Badewannen-Einrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster und Türen etc., bis zu einem Betrag in Höhe von 100,00 Euro im Einzelfall, und jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 % der Jahres-Netto-Kaltmiete, zu tragen.

    Ein Wohnungsübergabeprotokoll zum Einzug hatte der Vermieter nicht gefertigt. Kurz nach Einzug stellten sich diverse Wohnungsmängel heraus, die dem Vermieter auch anwaltlich angezeigt wurden, deren Beseitigung er aber verweigerte. Wir befürchten nun, dass der Vermieter insbesondere die Wohnungsmängel auf uns als „Schönheitsreparaturen“ abwälzen will. Daher meine Fragen:
    Sind die Schönheitsreparatur-Klauseln überhaupt wirksam? Muss nach 4 Jahren Mietzeit Alles renoviert werden? Kann der Vermieter „Schönheitsreparaturen verlangen“, wenn er seiner Mängelbeseitigungspflicht während der Mietzeit nicht nachgekommen war? Muss die Abnahme zu Auszug zusammen mit dem Vermieter gemacht werden, oder kann auch ein Unabhängiger von uns beauftragt werden, eine solche Abnahme durchzuführen, damit eine objektive Bestandsaufnahme gewährleistet ist? Kann mit offenen Forderungen an den Vermieter, z.B. aus unkorrekten Nebenkostenabrechnungen, aufgerechnet werden?

    Viele Grüße
    Torsten Gepperth

    • Dennis Hundt
      5. Juni 2012 - 22:12 Antworten

      Hallo Thorsten,

      ich halte die Klausel zu den Schönheitsreparaturen und zu den Kleinreparaturen für wirksam. Es ist eher ungewöhnlich, dass keine Fristen genannt sind. Gerade hier stellen sich viele Klauseln als unwirksam heraus. Man geht davon aus, dass Küchen und Bäder alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre und alle anderen Räume alle sieben Jahre renoviert werden sollten.

      Sind die Fristen nicht erreicht, ist es oftmals so, dass der Mieter sich (zeit)anteilig an den Renovierungskosten beteiligt. Wer hier nicht zur Kasse gebeten werden will, renoviert oft lieber selbst die ganze Wohnung. Das fehlende Übergabeprotokoll beim Einzug ist jetzt auch für Sie als Mieter ein Problem. Jetzt muss ermittelt werden, welche Schäden bereits beim Einzug vorhanden waren. Grundsätzlich können Sie sich natürlich eine Hilfe bei der Übergabe holen, z.B. ein neutraler Zeuge oder ein Anwalt.

      Ob Sie irgendwelche Forderungen miteinander aufrechnen können vermag ich nicht einzuschätzen. Im Zweifel sollten Sie sich an einen Anwalt wenden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Irina Ehof
    1. Juli 2012 - 15:49 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich wollte Sie fragen, ob die folgende Klausel aus dem Mietvertrag meiner Mutter wirksam ist:

    1. Trägt der Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen, hat er während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung durch den Vermieter fachgerecht auszuführen. Sie umfasst insbesondere alle Maler- und Tapezierarbeiten sowie die Instandhaltung der Fußböden und Fußbodenbeläge.

    2. Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel jeweils nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

    In Küchen Bädern und Duschen alle drei Jahre,

    in Wohn- und Schlafräumen,
    Fluren, Dielen und Toiletten ale fünf Jahre,

    in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

    Die Innenanstriche der Fenster, die Anstriche der Türen, Holzteile, Heizkörper, Versorgungsleitern u.ä. sind alle fünf Jahre durchzuführen.

    3. Der Mieter ist ohne Zustimmung des Vermieters nicht berechtigt, von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen.

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      2. Juli 2012 - 17:50 Antworten

      Hallo Irina,

      im Grunde hätte ich gesagt, dass Ihr Vermieter eine wasserdichte Klausel verwendet, wenn da nicht der letzte Satz mit der „Ausführungsart“ wäre. Das Landgericht Berlin sagt, dass diese Formulierung unwirksam ist und die gesamte Schönheitsreparatur-Klausel mit in den Abgrund reißt (LG Berlin, Urteil vom 22.6.06 – 62 S 31/06). Soll heißen: Die gesamte Klausel zu den Schönheitsreparatur wird durch diesen einen Satz unwirksam und es besteht keine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen. Das sieht auch der BGH so: Urteil vom 28.03.2007, Aktenzeichen VIII ZR 199/06.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Birgitt Schröder
    11. Juli 2012 - 22:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    mein Vater zieht nach 50 Jahren aus seiner Wohnung aus, zur Kündigung steht:
    Beide Vertragsteile können das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag eines jeden Monats. Für den Ablauf des nächsten Monats schriftlich kündigen, soweit nicht das Gesetz eine längere
    Kündigungsfrist zwingend vorschreibt. Wie lang ist die Kündigungszeit – ein oder drei Monate?
    Zu Schönheitsreperaturen steht:
    1) Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreperaturen auf eigene Kosten ohne besondere Aufforderung durch das Wohnungsunternehmen auszuführen. Die Schönheitsreperaturen umfassen sämtliche Anstriche sowie das Tapezieren innerhalb der Wohnung, insbesondere das Anstreichen , Kälken oder Tapezieren der Wände Decken, das Streichen der Fußböden und den innenanstrich der Fenster, das streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und sämtlicher anderer Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln
    2) Der Mieter hat die Schönheitsreperaturen jeweils spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen
    in Wohnküchen, Kochnischen und in Räumen mit Duschanlagen spätesten alle 3 Jahre,
    in Wohn und Schlafzimmer spätestens alle 4 Jahre
    in Fluren, Dielen {…} spätestens alle 7 Jahre
    3) Abweichen von vorstehendem sind die Anstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizungen, Versorgungsleitungen {…} spätestens alle 4 Jahre durchzuführen .
    4) Läßt in besonderen Ausnahmefällen während der Mietzeit der Zustand einzelner Räume der Wohnung eine verlängerung der nach Absatz 2 vereinbarten fristen zu oder erfordert er eine verkürzung , so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem ermessen die Fristen des Planes bezüglich der durchführung einzelner Schönheitsreperaturen zu verlängern oder zu verkürzen Das Wohnungsunternehmen hat die gemeinschaftlichen zugänge in einem zustand zu erhalten, der mit dem Fristenplan angestrebten Zustand der gesamtheit der Wohnung entspricht, wenn alle Mieter des Hauses insoweit ihren Verpflichtungen aus Mietvertrag und Hausordnung nachkommen.
    5) Der Mieter ist nicht berechtigt ohne Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreperaturen beweispflichtig.

    Für mich ist durch Absatz 2) die Schönheitsreparatur unwirksam aber ist Absatz 2 mit Absatz 4 wieder wirksam ?
    Danke für die mühen im vorfeld die Seite ist wirklich Hilfreich
    Gruß Birgitt

    • Dennis Hundt
      12. Juli 2012 - 22:51 Antworten

      Hallo Birgitt,

      die Kündigungsfrist beträgt einen Monat, wie im Mietvertrag vereinbart. Mieter und Vermieter können zu Gunsten des Mieters immer vom BGB und der gesetzliches Kündigungsfrist abweichen (verkürzen geht also, verlängern nicht).

      Die Schönheitsreparaturklausel halte ich aufgrund der Formulierung mit der Aufführungsart (keine Abweichung möglich) für vollständig unwirksam. Das sieht das der BGH und das Landgereicht Berlin so: BGH Urteil vom 28.03.2007, Aktenzeichen VIII ZR 199/0 und LG Berlin, Urteil vom 22.6.06 – 62 S 31/06.

      Ich hoffe ich konnte helfen, viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Reinfried Schumann
    2. August 2012 - 19:09 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    mein Freund zieht nach gut 30 Jahre aus seiner Wohnung aus. Im Mietvertrag vom September 1982
    steht im § 3 – Miete und Nebenkosten:
    * Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.

    Mietvertrag § 17 – Beendigung der Mietzeit steht:
    die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter bezugsfähig in sauberem Zustand an den Vermieter zu übergeben.

    Mein Freund hat die Räume regelmäßig renoviert und sie befinden sich in einem guten Gesamtzustand.

    Kann der Vermieter hier die Schönheitsreparaturen fordern?

    Ich bedanke mich schon im Voraus für die Antwort.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      3. August 2012 - 08:40 Antworten

      Hallo Reinfried,

      ich denke Ihr Freund muss die Wohnung nur besenrein übergeben. Der einfache Satz zu den Schönheitsreparaturen ist unwirksam, da dieser den Meter zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu beachten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • M. Süngüoglu
    20. August 2012 - 15:03 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben unsere Mietwohnung zum 31.10.2012 gekündigt. Auch in unserem Mietvertrag gibt es eine Klausel mit Schönheitsreparaturen. Nun möchte ich wissen, ob diese so korrekt ist und was ich am Ende denn renovieren muss.
    Die Mietwohnung haben wir am 01.03.2010 bezogen.
    Muss die Mietwohnung nun komplett gemalert werden? Wir haben auch eine Wand farbig im Kinderzimmer und im Wohnzimmer eine Wand mit farbiger Tapete. Wie müssen wir nun vorgehen?

    §12 Schönheitsreparaturen

    1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mieträume auszuführen. Dazu gehören folgende Arbeiten: Das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichgen der Innentüren, Fenster und Außentüren von innen. Das Streichen der Heizkörper und Heizrohre sowie das Pflegen und Reinigen des Fußbodens (Teppichbodens).

    2. Die Schönheitsreparaturen sind in der Regel in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre fachgerecht auszuführen., Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses.

    Dann gibt es noch eine Klausel:

    §16 Beendigung des Mietverhältnisses

    1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume in dem Zustand, in dem er sie übernommen hat, wieder zu übergeben und sämtliche Schlüssel zurückzugeben.

    2. usw.

    Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie mir weiter helfen könnten.
    Vielen Dank im Voraus.

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      20. August 2012 - 15:55 Antworten

      Hallo Frau Süngüoglu,

      ich halte die Klauseln für wirksam. Nach knapp 3 Jahren Mietzeit werden Sie wohl die komplette Wohnung renovieren müssen. Im Grunde müssten Sie nur anteilig für Ihre Mietzeit die Schönheitsreparaturen ausführen. In der Praxis ist das aber nicht so einfach. Viele Mieter renovieren lieber komplett, anstatt sich anteilig an den Kosten für die Renovierung zu beteiligen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • M. Süngüoglu
        20. August 2012 - 21:59 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        vielen Dank für die schnelle Antwort.
        Dies habe ich mir schon fast gedacht. Klar werde ich dann lieber die komplette Wohnung selbst renovieren.

        Viele Grüße

  • Preuß
    24. August 2012 - 12:36 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag gibt es zu den Schönheitsreparaturen nur folgenden Satz: „Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.“

    Nun ziehe ich nach gut 2 Jahren Miete aus der Wohnung aus. Dazu steht im Mietvertrag „Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.“

    Muss ich aufgrund diese allgemeinen Klausel die Wände mit verspachtelten Löchern streichen oder nicht?

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Viele Grüße

    • Dennis Hundt
      24. August 2012 - 18:15 Antworten

      Hallo Herr Preuß,

      klingt für mich so, als wenn Sie den Vermieter nicht bitten sollen, die Schönheitsreparaturen während Ihrer Mietzeit auszuführen. Die Regelung zur Rückgabe („gesäubert“) klingt für mich nicht so, als wenn Sie die Schönheitsreparaturen ausführen müssen / sollen. Selbst wenn der Vermieter das interpretieren sollte, halte ich die gewählten Formulierungen für nicht rechtssicher. Im Zweifel sollten Sie die Klausel von einem Anwalt durchleuchten lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Preuß
    25. August 2012 - 20:20 Antworten

    Vielen Dank für die schnelle Antwort. Genau wie Sie interpretiere ich die Klauseln nämlich auch, aber ich hatte heute eine Vorabnahme der Wohnung und er meinte alles sei ok so wie es ist und es muss nix gestrichen werden, da die Wände noch ok sind.

    • Dennis Hundt
      26. August 2012 - 09:18 Antworten

      Hallo Herr Preuß,

      ich feue mich, dass sich bei Ihnen alles zum Guten gewendet hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hans R
    26. August 2012 - 13:23 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich kann kurzfritig 15.10. eine neue Wohnung mieten und habe am Freitag vorab meinen Vermieter darüber informiert, schriftliche Kündigung geht am Montag raus. Die Wohnung habe ich jetzt seit 29 Monate, der Zustand ist sehr gut, da anfangs nur selten genutzt.

    Ich wollte eigentlich mit ihm einen Termin festlegen, um gemeinsam festzulegen, was alles renoviert werden muß. Er verwies auf den Mietvertrag, daß alles zu tünchen ist, daß die Mieter leider das Recht hätten die billigste Farbe zu nehmen und dann erst recht seine Wohnung ruinieren. Er würde das gerne selber machen wollen, dann weis er daß alles richtig erledigt wurde….

    Auszug aus meine Mietvertrag:
    §9.3 Die Übergabe der Mieträume zu Beginn des Mietverhältnisses erfolgt in vollständig renoviertem Zustand.

    §15 Schönheitsreparaturen
    Für die Dauer des Mietverhältnisses verpfichtet sich der Mieter, anfallende Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung auf eigene Kosten durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehöhren: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung.
    Die Schönheitsreparaturen sind vorzunehmen, wenn die Mietsache bei objektiver Betrachtungsweise tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

    §19 Rückgabe der Mietsache
    Nach Vertragsbeendigung ist die Mietsache mit sämlichen Schlüsseln … vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben.

    §22 Salvatorische Klausel
    Sollten einzelne Bestimmungen ….

    Anlage 1 1.Absatz: Bei Auszug sind sämliche Dübellöcher zu schließen. Alle Räume sind mit weißer Farbe fachmännisch zu tünchen. Die Malerarbeiten können vom Vermieter gegen Bezahlung der Materialkosten und Arbeitsstunden nach vorheriger Absprache übernommen werden. Ansonsten erfolgt die Wohnungsübergabe besenrein. a. Beim Anstrich darf Kalk, Leim- und Strukturfarbe nicht verwendet werden. Bei Ausbesserungsarbeiten an Türen ist die Lackfarbe Nr. 1015 zu verwenden.

    Wozu bin ich verpfichet, was sollte ich jetzt tun bzw. nicht falsch machen.

    Vielen Dank im Voraus für jeden Kommentar.

    viele Grüße Hans

    • Dennis Hundt
      27. August 2012 - 12:43 Antworten

      Hallo Hans,

      danke für den ausführlichen Kommentar. Die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag halte ich für gültig. Sollte die Anlage nicht individuell vereinbart / verhandelt worden sein, halte ich diese hingehen für unwirksam. Sie müssen bei Auszug renovieren ohne den tatsächlichen Zustand der Wohnung zu betrachten. Die Klausel könnte die gesamte Schönheitsreparaturklausel in den Abgrund reißen. Wenn Sie Interesse haben, stelle ich gerne den Kontakt zu einer Anwältin her, die erst vor wenigen Wochen einen ähnlichen Fall erfolgreich bearbeitet hat (senden Sie mir einfach einen Mail). Sie müssen die Mietvertrag zur Anwältin schicken, damit die Anwältin Kontakt zum Vermieter aufnehmen kann. Mit Glück genügt ein einmaliges Schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Mika Barz
    5. September 2012 - 01:01 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    ich bin gerade dabei, meine Wohnung für die anstehende Übergabe vorzubereiten. Beim Studium des Mietvertrages bin ich auf folgende Formulierungen gestoßen:
    §1 Mieträume #5:
    Der Mieter übernimmt die Wohnung im gegenwärtigen Zustand. Siehe Anlagen/Vereinbarungen.
    §30 Sonstige Vereinbarungen #2:
    In Ergänzung zu §1 #5, wird folgendes vereinbart:
    Der Mieter verpflichtet sich, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung einschl. aller Holzteile einheitlich weiß gestrichen bzw. lackiert an den Vermieter zurückzugeben. Die Arbeiten sind bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen. Die Arbeiten an den Holzteilen sind Fachgerecht auszuführen. Der Nachweis ist zu erbringen.
    §17 Instandhaltung der Mieträume
    […] Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war: farbig gestrichene Holzteile müssen in weiß gestrichen zurückgegeben werden.

    Wenn ich das BGH-Urteil zum § 307 Abs. 1 BGB richtig verstehe, führt die oben genannte Formulierung dazu, daß die gesamte Renovierungsklausel unwirksam ist, und ich entsprechend keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss.
    Ich würde gern Ihre Meinung dazu hören.

    Vielen Dank im voraus.
    Mit freundlichen Grüßen,

    Mika Barz

    (P.S. kleiner Tipp, damit keine Verwirrung aufkommt, Mika ist ein finnischer Männername.)

    • Dennis Hundt
      6. September 2012 - 08:15 Antworten

      Hallo Mika,

      ja, ich denke Sie haben recht. Es ist A: ein Problem, dass die komplette Wohnung (nachweislich) gestrichen werden soll, ohne auf die Wohndauer Bezug zu nehmen und B: die Vorgabe „weiß“ ist auch nicht so clever gewählt. In meinen Augen hat der Vermieter sich damit um die gesamten Schönheitsreparaturen gebracht. Ich denke Sie werden auch noch weitere Urteile finden, die unsere Meinung untermauern.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Uyen V.
    30. Oktober 2012 - 13:28 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    auch wir haben entdeckt, dass die Schönheitsreparaturen-Klausel in unserem Mietvertrag unwirksam ist.

    Meine Frage: Müssen wir dem Vermieter vor dem Umzug (in 1 Monat) schriftlich über unsere „Entdeckung“ mitteilen oder reicht es aus die Wohnung am Abnahmetag besenrein zu übergeben?

    Herzlichen Dank im Voraus.

    • Dennis Hundt
      31. Oktober 2012 - 11:04 Antworten

      Hallo Uyen,

      in jedem Fall empfiehlt es sich mit dem Vermieter vorab das Gespräch zu suchen bzw. ihn darauf hinzuweisen, dass Sie die Wohnung nicht renovieren werden / wollen. Das erspart beiden Seiten Zeit und Ärger.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elena
    14. November 2012 - 00:45 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich hätte auch eine Frage bzgl. der Schönheitsreparaturen. Die Wohnung ist bereits gekündigt und ich ziehe zum Ende November aus.Meine Klausel im Mietvertrag ist wirksam, da die Formulierung „Im Allgemeinen“ verwendet wurde. Schön und gut. Die Wohnung habe ich weiss, wie damals übernommen, gestrichen. Die kleinen Lackschäden an den Türzargen beseitig. Nun möchte mein Vermieter, dass die Türzargen komplett neu von einem Fachmann lackiert werden und die Kosten von mir anteilig übernommen werden.
    Im §20 des Mietvertrages steht: „Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszuführen“
    Muss ich mich an der Kosten beteiligen?
    Danke.

    MfG

    • Dennis Hundt
      14. November 2012 - 10:26 Antworten

      Hallo Elena,

      sofern das Verlangen der Vermieters begründet ist, können Sie die Zargen entweder selbst lackieren oder müssen sich an den Kosten beteiligen. Wie Sie wollen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Elena
    14. November 2012 - 10:48 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Danke für die schnelle Antwort. Das Problem ist, dass ich die Lackschäden selber beseitigen möchte, nur meint der Vermieter, dass es „sach- und fachgerecht“ gemacht werden muss. Also nur von einem Handwerker (Malerbetrieb).

    Viele Grüße
    Elena

  • Irmtraud März
    22. November 2012 - 18:45 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    mein Mietvertrag sieht folgendes vor:
    Schönheitsreparaturen, soweit sie notwendig sind, während der Mietzeit übernimmt auf seine Kosten der Mieter.
    Die Schönheitsreparaturen sind, soweit sie notwendig sind, gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses an, in folgenden Zeitabständen durchzuführen:
    Küchen, Bäder, Duschen alle 3, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Toiletten alle 5, in andern Nebenräumen alle 7 Jahre.
    Nun ist aber die Wohnung noch sehr gut „in Schuß“ und es wurde während der Mietzeit deswegen nicht renoviert.
    Wie ist nun die Rechtslage?
    Danke für schnelle Antwort und eine angenehme Restwoche.
    Gruss, I. März

    • Dennis Hundt
      22. November 2012 - 20:28 Antworten

      Hallo Irmtraud,

      „gut in Schuss“ ist natürlich immer eine sehr subjektive Sichtweise. In der Regel beteiligt sich der Mieter in Form einer Zahlung an den später entstehenden Kosten. Man spricht dann von einer so genannten „Quotenklausel“.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katrin
    26. November 2012 - 21:51 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Wir haben jetzt 3 1/2 Jahre in einer Wohnung gewohnt und wollen jetzt Ausziehen, bei uns steht folgendes im Mietvertrag:
    „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgende Zeitabständen erforderlich sein:
    …Sofern erforderlich, sind die Schönheitsreparaturen jedoch spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen….“

    Sind die Klauseln wirksam, da „im Allgemeinen“ und „Sofern erforderlich“ als Formulierung genutzt wurden?

    Viele Grüße

    Katrin

    • Dennis Hundt
      27. November 2012 - 13:14 Antworten

      Hallo Katrin,

      in meinen Augen müssen Sie – falls es nicht erforderlich ist – bei Auszug nicht renovieren. Ich halte die Klausel durch die beiden „Abschwächungen“ für wirksam.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • René Hannebauer
    30. November 2012 - 14:54 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    wir haben 4 Jahre und 11 Monate in einer Wohnung gewohnt und diese fristgerecht gekündigt. Im Mietvertrag steht:
    „Der Mieter ist verpflichtet,…ohne besondere Aufforderung die nachfolgend bezeichneten Schönheitsreparaturen regelmäßig während der Mietzeit auszuführen. Diese Verpflichtung besteht im allgemeinen,…“

    Weiter heißt es:
    „Für Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, hat der Mieter grundsätzlich von den aus dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes ersichtlichen Kosten als Abgeltung der aufgrund der Abnutzung der Wohnung durch ihn erforderlichen Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen:“ Es folgt eine prozentuale Staffelung nach Monaten: Bsp. „54 Monate = 90%“
    „Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Kostenvoranschlags durch den Voranschlag eines anderen Malerfachgeschäfts für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, dass dieser Handwerker die Ausführung der Arbeiten ablehnt. Weist der Mieter nach, dass der tatsächliche abnutzungsgrad der Mietsache geringer ist, als der prozentual ermittelte, gilt dieser für die Berechnung der Abgeltung.“

    Die Wohnung befindet sich in einem ordentlichen Zustand. Natürlich sind hier und da einige Dübellöcher oder auch leichte Verschmutzungen vorhanden. Die Wohnung ist zum 30.11. gekündigt, zum 26.11. geräumt und Übergabe. Der neue Mieter hat die Wohnung bereits komplett gestrichen und muss diese Kosten selbst tragen. Nun, heute, übersendet uns die Hausverwaltung einen Voranschlag über Malerarbeiten für die gesamte Wohnung. Im von beiden Seiten unterschriebenen Übergabeprotokoll steht zudem „Wohnung wird unrenoviert übergeben. Ausgleichszahlung wird mit Eigentümer vereinbart.“ .
    Ist das rechtens?

    Vielen Grüße!
    René

    • Dennis Hundt
      1. Dezember 2012 - 14:45 Antworten

      Hallo René,

      grundsätzlich ist der Fall sehr schwierig zu beurteilen. Die mietvertraglichen Formulieren sind in meinen Augen rechtmäßig. Das Vorgehen ist allerdings nicht ganz sauber / fair. Auf der anderen Seite hätte ich an Ihrer Stelle nach fast 5 Jahren Mietzeit die Wohnung komplett renoviert und solchen Schwierigkeiten gleich aus dem Weg zu gehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katharina
    5. Dezember 2012 - 00:00 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt;

    nach 3,5 Jahren Mietzeit werde ich ausziehen. Ich habe die Wohnung in einem vollkommen unrenovierten Zustand übernommen. Es war weder gemalert, noch Bohrlöcher zugespachelt, die Tapeten waren sogar teilweise fettig und verdreckt. Ich habe vor 1,5 Jahren zuletzt renoviert. In meinem Mietvertrag steht folgendes:
    § 2 Zustand der Mietsache
    Der Mieter übernimmt die Mietsache in unrenoviertem Zustand. Er verpflichtet sich, die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder in übernommenen Zustand und mit Inhalt von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Übergabeprotokolls zu übergeben.
    § 13 Abs. 2
    Schönheitsreperaturen werden vom Mieter getragen. Dabei finden gesetzliche Regelfristen Anwendung, wenn für die Nassräume (Küche, Bad, Dusche, WC etc.) drei Jahre, für die Wohn-und Schlafräume, Flure und Dielen fünf Jahre und alle anderen Nebenräume sieben Jahre seit Vertragsbeginn bzw. der letzten fachgerechten Herrichtung verstrichen sind und es dem Grad der Abnutzung entspricht.
    § 13 Abs. 4
    Zu den Schönheitsreperaturen gehören das Entfernen alter Tapeten bei mehr als zwei Schichten, Tapezieren und/oder Anstreichen der Wände und Decken… Die Arbeiten sind vom Mieter fachgerecht, der Anstrich in einer neutralen Farbe auszuführen.
    §22 Zusätzliche Vereinbarungen
    Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses malermäßig in einen ordentlichen und neutralen, hellen, deckenden Zustand zurückzugeben. Das Mietverhältnis beginnt am 01.09.2009. Die Wohnung wird jedoch in der 31. Kalenderwoche übergeben. Die Mieterin erhält den Monat August 2009 mietfrei, bezogen auf die Grundmiete, und setzt dafür die Wohnung malermäßig instand. Somit gilt die Wohnung als renoviert übergeben. u.s.w.

    Die Paragraphen widersprechen sich. Ich habe vor 1,5 Jahren neu tapeziert. Allerdings sind hier kleinere Spuren schon zu sehen. Die Innenseite der weißlackierten Wohnungstür weist braune Stellen durch abgeplatzten Lack auf u.s.w. Muss ich alles renovieren? Ich bin alleinerziehend und voll berufstätig…..die neue Wohnung bekomme ich ebenfalls unrenoviert, weil der dortige Mieter sie unrenoviert übernommen hat. Ich weis gar nicht, wie ich das alles allein schaffen soll.

    • Dennis Hundt
      5. Dezember 2012 - 11:45 Antworten

      Hallo Katharina,

      die Formulierungen widersprechen sich tatsächlich zum Teil. Ich vermag nicht einzuschätzen, ob Sie renovieren müssen oder nicht. §22 spricht von einem „ordentlichen Zustand“ – das muss wohl nicht heissen komplett renoviert.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ralf
    6. Dezember 2012 - 12:59 Antworten

    Hallo Her Hundt,

    erstmal finde ich es toll dass Sie diese Blog so gewissenhaft und kontinuierlich führen. Sie geben damit vielen Menschen die sich im Paragrafendschungel nicht auskennen zumindest eine gute Orientierung.

    Meine Freundin ist zu mir gezogen und hat nun Ärger mit dem Vermieter. Dieser möchte die angeblich „vertragsmäßige“ Endrenovierung von einem Maler durchführen lassen. Er will dafür die Kaution vollständig einbehalten UND da der Maler mehr verlangt als die Höhe der Kaution auch noch die Differenz erstattet bekommen.

    Die Wohnung wurde 6 Jahre bewohnt und vor einem Jahr vollständig neu weiß gestrichen. Sie ist bis auf ein paar wenige Bohrlöcher in gutem und sauberen Zustand. Keine Beschädigungen.
    Lediglich eine Gardine die vom Vermieter zur Weiternutzung hängen gelassen wurde ist nun nach 6 Jahren etwas „verschlissen“ (offensichtlich billiges Material weil andere ebenso alte Vorhänge gleich behandelt wurden und noch gut aussehen).

    Ich glaube, dass die Klausel zur Endrenovierung unwirksam ist und evtl. auch die sonstigen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen teilweise unwirksam sind.
    Diese lauten wie folgt:

    ——————————
    1. Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen.

    Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen.

    Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:
    Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

    Grundsätzlich werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen fällig:
    In Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,
    in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre.

    2. (Handschriftliche Ergänzung unter „Weitere Vereinbarungen“) Der Mieter hat die Wohnung komplett renoviert übernommen und wird nach Beendigung des MV die Wohnung auch wieder komplett renoviert übergeben.
    ————————-

    Es handelt sich bei der weiteren Vereinbarung IMHO auch nicht um eine Individualvereinbarung da sie bei Vorlage des Vertrages schon drinstand und auch nicht „verhandelt“ wurde. Seh ich das richtig?

    Was ist ihre Meinung dazu? Sind die Klauseln wirksam und würde eine eventuelle Teilnichtigkeit zur Vollnichtigkeit führen?

    Beste Grüße, Ralf

    • Dennis Hundt
      6. Dezember 2012 - 13:09 Antworten

      Hallo Ralf,

      ich persönlich halte die Vereinbarung für unwirksam. Zum einen sind die Fristen für die Schönheitsreparaturen starr und zum anderen sollen Sie zur Endrenovierung – unabhängig vom Zustand der Wohnung – verpflichtet werden.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Ralf
        6. Dezember 2012 - 14:34 Antworten

        Hallo Herr Hundt,

        danke für Ihre Meinung.

        Nur mal Interessehalber: Angenommen, die Fristenregelung wäre an sich gültig und die Endrenovierungsklausel ebenfalls … würde es sich dann trotzdem um eine unzulässige Summierung handeln?

        Wir möchten dem Vermieter mit einer freiwilligen Beteiligung an den Renovierungskosten entgegenkommen und einen möglichen Rechtsstreit vermeiden. Wollen schliesslich keine „Paragraphenreiter“ sein ;-)

        Drücken Sie uns die Daumen.

        Beste Grüße, Ralf

  • Sandra
    16. Dezember 2012 - 17:18 Antworten

    Guten Tag Herr Hundt,

    Wir haben die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übernommen. Tatsächlich waren aber alle Wände in einem ordentlichen Zustand. Im Vertrag ist dies festgehalten mit:

    § 7
    Der Mieter hat die Mieträume in nicht renoviertem Zustand übernommen und führt die Schönheitsreparaturen beim Einzug selbst durch die Pflicht zur Renovierung bei Beendigung es Mietverhältnisses entfällt damit.

    Zudem gibt es einen Paragraph zu Schönheitsreparaturen während der Vertragslaufzeit, der in meinen Augen nach einer starren Frist und damit ungültig aussieht:
    § 10
    Für die Dauer des Mietverhältnisses übernmmt der Mieter die Schönheitsreparaturen an der ihm vermieteten Wohnung (Tapezieren, Anstreichen, oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von Innen, Reinigung der Teppichböden, Beseitigung von Dübellöchern, Schraublöchern, ungewöhntlichen Anstrichen oder Tapezierungen).
    Vom Beginn des Mietverhältnisses an sind die Schönheitsreparaturen in folgenden Abständen vorzunehmen.
    Alle drei Jahre: Renovierung von Küchen, Kochküchen, Bädern und Duschen.
    Alle fünf Jahre: Renovierung der Schlaf- und Wohnräume, Flur, Diele und Toiletten
    Alle sieben Jahre: Renovierung der übrigen Nebenräume.
    Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht, dem Zweck und der Art der Mieträume entsprechend, auszuführen.
    Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen entsprechend dem vorstehenden Fristenplan nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz ….
    Schadensersatz …

    1. Hätten wir zum Einzug renovieren müssen? Müssten wir die Renovierung jetzt durchführen, wenn wir sie zum Einzug vor 2005 nicht durchgeführt haben?
    2. Entfällt die Pflicht zur Renovierung während der Vertragslaufzeit? Ist damit der gesamte Passus ungültig also auch zu anteiligem Kosten- und Schadensersatz?

    Unabhängig von diesen Regelungen im Vertrag:
    3. Der Eingangsbereich zu unserer Wohnung ist ein Wintergarten mit Polycarbonatbedachung. Dieser Raum ist nicht Teil des Mietvertrages. Die Bedachung war undicht (neue Eindeckung dieses Jahr) und der Boden darunter hat Schaden genommen. Unserem Vermieter hatten wir dies mehrfach mündlich mitgeteilt. Würden wir für den Schaden haften, wenn der Vermieter es einfordern würde?

    Vielen Dank im Vorhinein für Ihre Meinung.

    Sandra

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2012 - 14:00 Antworten

      Hallo Sandra,

      ich halte die Formulierungen – ebenso wie Sie – aufgrund der starren Fristen für unwirksam. Zur Anfangsrenovierung kann ich keine Aussage treffen, während der Mietzeit und bei Auszug ist Ihr Vermieter für die Schönheitsreparaturen verantwortlich.

      Zu Ihrer zweiten Frage: Ich wüsste nicht, warum Sie als Mieterin für einen Schaden am Gebäude des Vermieters haften sollten, mit dem Sie offensichtlich nichts zu tun haben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    2. Januar 2013 - 17:25 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin mir unsicher, wie viel in der Klausel für Schönheitsreparaturen unseres Mietvertrags rechtsgültig ist, besonders, was den Innenanstrich der Türen, Fenster und Heizkörper etc. angeht. Wir werden nach genau 6 Jahren und 9 Monaten Mietdauer ausziehen. Unser Vermieter, ein Immobilienverwalter, schickte heute einen Maler für einen unverbindlichen Kostenvoranschlag. Damit sind wir im Prinzip einverstanden, da wir eine Raucher-WG sind und die Wände natürlich Nikotinspuren aufweisen, die der Profi sachgemäß übermalen soll. Jedoch sollen nun auch die Türen sowie die Gastherme in der Küche (Metalloberfläche) gestrichen werden, der Maler schätzt diese Arbeit allein auf 700 Euro. Hier stellt sich auch die Frage, in wieweit die Nikotinspuren als „abwohnen“ gelten. Im Mietvertrag ist kein Rauchverbot ausgesprochen.

    Auch zweifle ich an der Verpflichtung, den Parkettfußboden bei Auszug auf Kosten des Mieters abzuziehen und frisch versiegeln zu lassen. Diese Forderung taucht sowohl im Mietvertrag als auch in den Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag auf – die wir damals als junge Studenten für die erste WG blauäugig unterschrieben haben.

    Zu welchen der im Mietvertrag genannten Renovierungen sind wir tatsächlich rechtlich verpflichtet?
    Gibt es etwas, dass die Klausel eventuell kippt?
    Auch macht für mich der erste Satz von Punkt 3. keinen rechten Sinn…

    Die Klausel in unserem Vertrag lautet wie folgt:

    § 8 Schönheitsreparaturen / Bagatell-Schäden

    1. Unter Berücksichtigung der in § 3 Ziff. 1 festgelegten Mietzinshöhe übernimmt die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auf eigene Kosten: der Mieter

    Zu Schönheitsreparaturen gehören insbesondere Anstrich bzw. Tapezieren der Wände und Decken, Anstrich (Versiegeln) der Böden bzw. Reinigung/Erneuerung der Teppichböden, Innenanstrich von Türen und Fenstern, Anstrich von Heizkörpern, Versorgungsleitungen etc.

    2. Kleine Instandhaltungen, die während der Mietdauer erforderlich werden, sind vom Mieter auf eigene Kosten auszuführen, soweit die Schäden nicht vom anderen Vertragspartner zu vertreten sind. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden bis zum Betrag von 125,00 € im Einzelfall an Teilen der Wohnung, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z.B. Hähne und Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Jalousien, Markisen, WC- und Badezimmereinrichtungen, Verschlussvorrichtungen für Fenster, Türen und Fensterläden, Heiz-, Koch- und Kühleinrichtungen, Spiegel, Verglasungen, Beleuchtungskörper usw. Die Verpflichtung besteht bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen von bis zu 6% der Jahresbruttokaltmiete.

    3. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. kleinen Instandhaltungen übernommen, so kann der Vermieter die fälligen Reparaturen während der Vertragslaufzeit fordern, spätestens jedoch bei Ende des Mietverhältnisses alle nach dem Grad der Abnutzung gemäß nachstehenden Fristenplan erforderlichen Instandsetzungen und Schönheitsreparaturen verlangen. Die Fristen laufen ab beginn des Mietverhältnisses.

    Als angemessene Zeitabstände der Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen:

    Für Küchen/Kochnischen, Bäder und Duschräume alle drei Jahre

    Für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und WC alle fünf Jahre

    Für die Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern, einschließlich Heizrohren sieben Jahre

    4. Sind bei Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nach dem vorstehenden Fristenplan noch nicht fällig, so hat der Mieter nur einen Kostenanteil von den Kosten zu tragen, die eine im Fall des vollen Fristablaufes bei Ende des Mietverhältnisses durchzuführende fachgerechte Schönheitsreparatur verursacht hätte. Der zu zahlende Kostenanteil errechnet sich regelmäßig nach dem Verhältnis zwischen der im Fristenplan vorgesehenen vollen Frist und dem Zeitraum, der seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. der letzten vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparatur bis zur Räumung abgelaufen ist.

    ———————————————————

    Vielen herzlichen Dank im Voraus für Ihre Einschätzung,

    Anna

    • Dennis Hundt
      2. Januar 2013 - 17:41 Antworten

      Hallo Anna,

      die Vereinbarung scheinen für mich auf den ersten Blick wirksam zu sein – es sieht also nicht so gut aus für Sie. Das Streichen von Heizkörpern und Türen zählt auch mit zu den Schönheitsreparaturen und Nikotin-Vergilbungen zählen für mich ganz klar zur Abnutzung. Ihnen bleibt natürlich die Option die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anna
    3. Januar 2013 - 21:41 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vielen besten Dank für Ihre rasche Einschätzung.

    Nur noch eine Frage bezüglich des Fußbodens:

    Ich habe gelesen, dass „das Schleifen und Versiegeln eines Holzfußbodens nicht Mietersache ist und nicht unter die üblichen Schönheitsreparaturen fällt. Diese aufwendigen Arbeiten können dem Mieter auch nicht mit einer mietvertraglichen Formularklausel auferlegt werden.“

    Stimmt das und macht dies nicht Punkt 1. unzulässig?

  • Steffi
    7. Januar 2013 - 18:54 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    nach 11 Jahren Mietdauer möchte ich ausziehen und bin mir unsicher, was ich bezüglich der Schönheitsreparaturen zu beachten habe.

    In meinem Mietvertrag steht zum Thema Schönheitsreparaturen folgendes:

    ——
    Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

    Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen.
    Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er bei Ende des Mietverhältnisses alle – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – fälligen Arbeiten auszuführen.

    Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere:

    Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Außentüren und Fenster von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

    Regelmäßig werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
    In Küchen, Bädern und Duschen: alle 3 Jahre
    in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten: alle 5 Jahre,
    in anderen Nebenräumen: alle 7 Jahre.
    ——

    Ich habe vor 2 Jahren die Wände in allen Räumen komplett neu gestrichen (Raufasertapete). Die Decken sind weiß, aber die Oberwände in einem hellen gelb. Bin ich verpflichtet, die Oberwände vor meinem Auszug zu weißen? Oder sind die Klauseln unwirksam?

    Wie sieht es mit dem Streichen und Lackieren der Innentüren aus?
    Die Holztüren waren bereits bei meinem Einzug vor 11 Jahren schon „abgenutzt“. Muss ich diese wirklich streichen?

    Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung.

    Viele Grüße
    Steffi

    • Dennis Hundt
      8. Januar 2013 - 19:30 Antworten

      Hallo Steffi,

      ich kann Ihnen leider nicht sagen, ob die Klauseln unwirksam sind und Sie damit überhaupt nicht renovieren müssten. Die Jahresfristen sind zwar „starr“, was für eine Unwirksamkeit sprechen würde. Die Renovierung beim Auszug bemisst sich allerdings am individuellen Zustand der Wohnung (so muss es auch sein).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Helga
    9. Februar 2013 - 13:37 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    vor 18 Jahren kauften wir nach Umwandlung in Eigentumswohnungen eine Wohnung und mussten dadurch die Mieterin und den Mietvertrag übernehmen. Die Mieterin hat die Wohnung jetzt gekündigt und in der gesamten Mietzeit nicht einmal renoviert.

    Würden Sie uns bitte mitteilen, wer die Wohnung nun renovieren muss?

    Herzlichen Dank im Voraus und viele Grüße

    Helga

    Im Mietvertrag ist folgendes festgelegt:

    1.1 Die Schönheitsreparaturen (Tapezieren oder Anstreichen der Wände und Decken entsprechend der übernommenen Art, Streichen der Fußleisten, Türen, Einbaumöbel, Innenfläche der Fensterrahmen, Heizkörper und Versorgungsleitungen) gehen zu Lasten des Mieters. Für Ihre Ausführung gilt in der Regel der folgende Fristenplan. Bei außergewöhnlicher Abnutzung sind die Schönheitsreparaturen jedoch nach Erfordernis vorzeitig vorzunehmen.
    Alle drei Jahre Küchen, Bäder und Räume mit Duschanlagen, Kinderzimmer; alle fünf Jahre Innenanstrich des Holzwerks, der Heizkörper und Versorgungsleitungen sowie Tapezieren oder Anstrich der Wände und Decken in Wohn- und Nebenräumen, letztes alle sieben Jahre in Schlafzimmern. Die Wände, Decken, Fenster und Türen von Balkonen oder Loggien sind gleichfalls alle fünf Jahre zu streichen.

    1.2 Die Vermieterin ist berechtigt, den Mieter zur ordnungsgemäßen Durchführung angemessener Schönheitsreparaturen anzuhalten. Falls der Mieter einer entsprechenden Aufforderung der Vermieterin nicht nachkommt, kann die Vemieterin die erforderlichen Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters vornehmen lassen.
    1.3
    1.4 Fußböden haben die Mieter zu erneuern, wenn sie nicht ordnungsgemäß behandelt werden (vgl. Hausordnung). Parkettböden sind ggf. abzuschleifen und zu versiegeln.

    • Dennis Hundt
      9. Februar 2013 - 16:50 Antworten

      Hallo Helga,

      es kann gut sein, dass die Klausel – trotz des alten Mietvertrages – wirksam ist. Dieser Teil hier ist in meinem Augen entscheidend: „…in der Regel der folgende Fristenplan…“. Diese Formulierung macht die Klausel weich. Wenn das in der Regel nicht da stehen würde, wäre die ganze Klausel unwirksam.

      Schlussendlich würde ich den Vertrag / die Klausel rechtlich Prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Helga
    9. Februar 2013 - 23:01 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    Wir danken Ihnen für Ihre prompte Antwort. Sie haben uns in unserer Meinung bestärkt und dadurch sehr geholfen.
    Nochmals ganz herzlichen Dank! Einen schönen Sonntag wünscht Ihnen

    Helga.

  • Florian Ried
    13. Februar 2013 - 20:58 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich hätte ebenfalls eine Frage zu einer Schönheitsreparatur Klausel. Ist folgende wirksam oder unwirksam:

    „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisse entsprechend nachstehenden Fristen üblicherweise fällig werdenden Schönheistreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bäder/Duschen: alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: alle 5 Jahre; übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhälnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach Beginn des Mietverhälnisses vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.

    Zu den Schöhnheitsreparaturen gehören insbesondere das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, die fachgerechte Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizungsrohre und Heizkörper, der Innen Türen, der Fenster und Aussentüre von innen. “

    Vielen Dank im Voraus!!!

    Mit freundlichen Grüßen

    • Dennis Hundt
      14. Februar 2013 - 00:57 Antworten

      Hallo Florian,

      das kann ich Ihnen nicht sagen. Die Frage ist wohl ob das Wörtchen „üblicherweise“ die Frist nicht mehr starr erscheinen lässt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Florian Ried
        14. Februar 2013 - 01:10 Antworten

        Vielen Dank für die schnelle Antwort!
        Wüssten sie evtl jemanden, an den man sich in diesem Falle wenden könnte?
        Mit freundlichen Grüßen
        Florian Ried

  • Torsten Hälsig
    1. April 2013 - 19:47 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    in meinem Mietvertrag aus dem Jahre 2011 steht folgende Regelung im §7:
    § 7 Schönheitsreparaturen
    7.1 Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen.
    7.2 Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
    7.3 Die Schönheitsreparaturen müssen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind, durchgeführt werden:
    – alle drei Jahre: Küche, Bad, Dusche, Toilette;
    – alle fünf Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure;
    – alle sieben Jahre: sonstige Nebenräume.

    7.4 Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.
    7.5 Endet das Mietverhältnis, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, so ist der Mieter verpflichtet, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, der dem Abnutzungsgrad der Räume entspricht. Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.
    Berechnungsbeispiel 1:
    Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Wohnung in dem üblichen Umfang abgenutzt. In diesem Fall gilt:

    tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
    erforderliche Renovierungsfrist 5 Jahre
    Beteiligungsquote 4/5

    Berechnungsbeispiel 2:
    Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Wohnung aber nicht stärker abgenutzt, als es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. Deshalb verlängert sich die erforderliche Renovierungsfrist entsprechend von 5 Jahre auf 10 Jahre. In diesem Fall gilt:

    tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
    erforderliche Renovierungsfrist 10 Jahre
    Beteiligungsquote 4/10

    Ist diese Regelung eine starre Fristenregelung?
    Danke für Ihre Hilfe

    • Dennis Hundt
      4. April 2013 - 10:17 Antworten

      Hallo Torsten,

      die Formulierung „im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen“ macht die Klausel (zeitlich) nicht starr.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ralf Tanne
    16. April 2013 - 23:05 Antworten

    Ich habe meine Wohnung zum 30.05.13 gekündigt und frage mich jetzt auch was ich noch machen muss, bevor ich die Wohnung übergebe.
    Ich wohne in meiner Behausung seit September 2009.

    Im Mietvertrag gibt es den Passus zu den Schönheitsreparaturen.

    „Der Mieter führt auf eigene kosten die Schönheitsreparaturen fachgerecht durch.“

    Eine starre Fristsetzung gibt es nicht.

    Außerdem steht unter dem Punkt „Beendigung des Mietverhältnisses“:

    „Bis zur Beendigung des Mietverhältnisses sind auch die nach diesem Vertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen.“

    Meine Frage wäre, ob der Satz so ok ist und wenn nicht, ob ich dann überhaupt was machen muss. Wenn ich richtig verstehe, sollte ich nach den 3,5 Jahren zumindest die Küche und das Bad streichen.

    Besten Dank schon einmal.

  • J.H.
    22. April 2013 - 11:34 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe mich beim ansässigen Mieterbund bezüglich der Schönheitsreparatur-Klausel informiert. Man erklärte mir, dass die Klausel unwirksam ist, da die Farbwahl auch während dem bestehenden Mietverhältnisses vorgeschrieben ist. „….das Weißen von Decken und Oberwänden..“

    Nun wollen wir ausziehen. Ich habe den Vermieter informiert, dass die wir keine Schönheitsreparaturen vornehmen werden, da die Klausel unwirksam ist. Dieser hat bereits angekündigt, uns zu verklagen.

    Nun lese ich immer wieder, dass man als Mieter bei unwirksamer Klausel zu gar keinen Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Das heißt ich muss die Wohnung lediglich besenein übergeben? Wie sieht es aus, wenn eine Wand in terracotta gestrichen ist. Muss diese von uns gestrichen werden, da sonst eine Weitervermietung eventuell nicht möglich ist?!

  • J. Wohlfeil
    22. April 2013 - 22:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    können Sie mir bitte helfen und sagen, ob die folgende Schönheitsklausel wirksam oder unwirksam ist?
    Wir sind am 24.04.12 in die Wohnung eingezogen und ziehen jetzt zum Ende April 2013 wieder aus, also gerade ein Jahr haben wir dort gewohnt. Wir haben bereits die Bohrlöcher zugemacht und mit weißer Farbe übermalt. Aufgrund unseres „Nachweißens“ sieht man natürlich den unterschiedlichen „Weißgrad“ an der Wand. Müssen wir aufgrund der nachstehenden Klausel die Wohnung nun komplett malern?
    „Der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhälnisses auf seine Kosten notwendig werdende Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen,..“ und „Die Streich- und Malerarbeiten, Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen erforderlich und vom Mieter auf eigene Kosten fachgerecht durchzuführen: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräume, Flur, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,… gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses“

    Vielen Dank für Ihre schnelle Hilfe!

    Mit freundlichen Grüßen
    Jens Wohlfeil

    • Dennis Hundt
      23. April 2013 - 20:39 Antworten

      Hallo Jens,

      auf den ersten Blick sehe ich keine starre Fristen. Ein Tipp: man kann sogenanntes Altweiß kaufen, das sollte Ihr Problem wohl schon lösen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Bibiana
    24. April 2013 - 11:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt.
    Ich möchte nach fast 11 Jahren aus meiner Wohnung ausziehen.
    Nun sagte mir der Vermieter, dass ich die Schönheitsreparaturen (gerade Teppich und Dübellöcher) trotzdem auszuführen habe. Aber wenn ich meinen Mietvertrag richtig lese, ist dieses doch unwirksam?
    Immerhin ist der Teppich nie ausgetauscht/erneuert wurden?

    §10 Schönheitsreparaturen und Instandhaltung
    6. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken innerhalb der Wohnung, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren, die Reinigung der Teppichböden; diese Arbeiten müssen fachmännisch ausgeführt werden. Während der Mietdauer hat der Mieter diese Arbeiten spätestens nach Ablauf folgender Zeitspannen auszuführen: Küche, Bad, Toilette alle 3 Jahre, alle übrigen Wohnräume alle 5 Jahre.
    7. Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter alle nach dem vorstehenden Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen. Ist bei Beendigung des Miteverhältnisses für einzelne Räume der Fristenplan noch nicht abgelaufen und besteht somit eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter nicht, so ist er dennoch verpflichtet, die anteiligen Kosten für diese Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen. … hier folgt dann noch die prozentuale Berechnung gemäß Monaten und Räumen …

    §14 Beendigung des Mietverhältnisses
    1. Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit, unbeschadet der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gem.§10 dieses Vertrages, besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Teppichböden sind fachmännisch zu reinigen.

    Wie sehen Sie das?
    Vielen Dank im Voraus, wenn Sie antworten.
    Gruß, Bibiana.

    • Dennis Hundt
      9. Mai 2013 - 12:56 Antworten

      Hallo Bibiana,

      Sie sollten Sie Klausel rechtlich prüfen lassen. Auf den ersten Blick erscheinen die Fristen für die Schönheitsreparaturen starr (und damit unwirksam).

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sven Reinke
    9. September 2013 - 09:25 Antworten

    Hallo und vielen Dank, dass Sie die Seite so hervorragend pflegen!

    Meine Frau und ich ziehen nach 3 Jahren aus unserer Wohnung aus und wir fragen uns nun, ob wir streichen muessen oder nicht. Die Formulierung im Mietvertrag ist

    1.) Der Vermieter ist zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume verpflichtet, soweit im Folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind.

    2.) Der Mieter ist während der Mietzeit verpflichtet, die laufenden Schönheitsreperaturen innerhalb der Wohnung auszuführen, soweit diese durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache seit Mietbeginn erforderlich sind. Zu den Schönheitsreperaturen gehören … . Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen. Demgemäß sind die Mieträume yum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die erforderlichen Schönheitsreperaturen durchgeführt hätte. …

    Vielen Dank!

  • Lisa
    13. September 2013 - 20:04 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    in meinem Mietvertrag steht:

    8. Als angemessene Zeitabstände für Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen, entsprechend dem Stand der Abnutzung:
    in Küchen, Bädern und Duschen alle 2 Jahre,
    in Wohn- und Schlafräumen , Fluren, Dielen und Toiletten alle 3 Jahre.
    ..

    Die Zahlen 2 und 3 sind handschriftlich eingetragen.

    Es handelt sich hier ja nicht um eine starre Frist („im Allgemeinen“), aber 2 und 3 Jahre sind doch zu kurze Fristen und damit sind die Klauseln ungültig oder?

    Viele Grüße
    Lisa

  • Elke
    9. November 2013 - 16:58 Antworten

    Hallo Herr Hundt, ich habe eine Frage.
    Ich bin Wohnungseigentümer und will die Fenster neu streichen, es ist notwendig.
    Wer trägt die Kosten für das Streichen der Außenfenster?
    Sind das Kosten für den Wohnungseigentümer oder der Hausverwaltung?
    Vielen Dank!
    Elke

    • Dennis Hundt
      12. November 2013 - 13:50 Antworten

      Hallo Elke,

      1. Schritt: in die Teilungserklärung schauen.
      2. Schritt: Hausverwaltung fragen.

      Die Außenseite der Fenster ist in aller Regel Gemeinschaftseigentum.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sarah Sauerbier
    8. August 2014 - 18:06 Antworten

    Hallo, Herr Hundt,
    wir sind vor 1 Monat neu eingezogen und heute kam der Vermieter vorbei und meinte, dass wir einheitliche Vorhänge anbringen müssen um das Gesamtbild des Hauses zur Straße nicht zu zerstören. Wir sind die einzige Partei im Haus /1.OG) die keine Rolläden hat. In der Küche haben wir keinen Vorhang zur Straße, weil ruhig auch die Nachbarn von ggü. reingucken dürfen, daneben ist das Kinderzimmer, natürlich mit einem kinderfreundlichen Vorang (dunkelblau mit Sternen usw. verziert, und danaben unsere Schlafzimmer mit 2 Fenstern, an denen beige- farbene Vorhänge angebraccht sind. Natürlich alle von innen. Mal haben wir sie zu um unsere Privatsphäre zu schützen, jedoch meistens sind sie über Tag zur Seite gemacht sodass die Fenster offen erscheinen. Der Vermieter rief uns das von der Straße aus zu,dass wir das ändern müssen und wir bald ein Schreiben von ihm bekommen werden bzgl. der Gardinen. Dann haben wir in unseren Mietvertrag geschaut und tatsächlich ist dort eine Klausel, die besagt, dass wir uns um einheitliche Gardinen zu kümmern haben. Wir haben diese Klausel anscheinend völlig übersehen, weil wir einen 20- Seiten Mietvertrag haben. Ist denn diese Klausel überhaupt zulässig?
    Desweiteren noch eine Frage: Wir müssen als Mieter hier kehren usw. wir allerdings bezahlen im Monat 26 Euro Hausmeisterkosten, laut der Klausel im Mietvertrag soll diese Arbeit der Hausmeister machen (also natürlich abgesehen vom Treppenhaus) – hier macht das aber kein Hausmeister sondern wir. Zudem ist aber auch im Mietvertrag eine Reinigungsklausel, die besagt dass wir auch kehren müssen. Wir sind total durcheinander, weil warum bezahlen wir dann jeden Monat brav einen Hausmeister wenn wir draßen vor der Tür Winterdienst usw machen müssen? Es wäre sehr nett, wenn Sie uns sagen könnten ob das alles so rechtens ist. Vielen lieben Dank im Voraus. Mit freundlichen Grüßen S. Sauerbier

  • H.S.
    3. August 2016 - 19:36 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    bei uns gibt es einen Formularmietvertrag mit Pkt.3: Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter zu tragen. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen.
    Wirksam oder nicht wirksam?
    Für Ihre Antwort bedanke ich mich bereits im Voraus

    • Dennis Hundt
      4. August 2016 - 07:42 Antworten

      Hallo H.S.,

      ich kann Ihnen hier leider nicht in Form eines Kommentars schreiben, ob Sie Ihre Wohnung renovieren müssen oder nicht. Ich schicke Ihnen einen Link zur Prüfung der Klausel.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Thomas E.
    11. August 2016 - 16:30 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich bin bei meinen Recherchen zu Schönheitsreparaturen auf Ihren interessanten Beitrag gestoßen.

    Zum Kommentar von Reinfried Schumann vom 02. August 2012 schreiben Sie sinngemäß, dass der einfache Satz zu Schönheitsreparaturen: “ Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen.“ eine unwirksame Vereinbarung darstellt, da diese den tatsächlichen Zustand der Wohnung nicht berücksichtigt.

    Ich stehe jetzt vor dem Problem, dass die Hausverwaltung des Vermieters meiner Schwiegermutter aufgrund einer gleichlautenden Klausel in dem abgeschlossenen Formularmietvertrag aus dem Jahre 1970 des RNK-Verlags (Verlags-Nummer 596) die Ausführung etwaiger Schönheitsreparaturen zum Mietvertragsende am 30.09.2016 verlangt. Ich möchte gern der Verwaltung des Vermieters die Unwirksamkeit der Klausel darlegen und die „besenreine“ Übergabe vereinbaren um mögliche rechtlichen Auseinandersetzungen bereits im Vorfeld zu vermeiden. Können Sie mir eventuell Rechtsprechung, idealerweise des BGH, zur Unwirksamkeit einer unbestimmten Schönheitsreparaturklausel benennen?

    Vielen Dank!

    Mit freundlichen Grüßen
    Thomas E.

    • Dennis Hundt
      12. August 2016 - 08:48 Antworten

      Hallo Thomas,

      ich kann Ihnen leider empfehlen, die Schönheitsreparaturklausel prüfen zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Barbara O.
    13. März 2017 - 13:30 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    Sie leisten hier wirklich tolle Arbeit!

    Vielleicht darf auch ich Sie fragen, ob unsere Schönheitsreparaturenklausel wirksam ist:

    §9
    1) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen frei.

    2) Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden & Decken der Küchen, Bäder und Duschräume, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonst. Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern & Außentüren, an Innentüren sowie an Heizkörpern einschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen all 10 J., jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Im Allgemeinen bedeutet, dass es sich bei den angegebenen Fristen nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind.

    3) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des Kostenanschlage eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beginn des Mietverhältnisses noch kein voller Turnus verstrichen, bemisst sich der prozentuale Anteil an den Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Beginn des Mietverhältnisses zum vollen Renovierungsturnus. Der volle Renovierungsturnus ist im jeweiligen Einzelfall unter der Berücksichtigung der tatsächlichen Abnutzung gem. Abs. 2) zu bestimmen.

    4) Der Mieter verpflichtet sich, die Kosten der Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizität, Wasser und Gas, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie der Verschlussvorrichtungen von Fensterläden zu tragen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur Euro 125 und der dem Mieter dadurch entstehende jährliche Aufwand 6% der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigt.

    Wir haben genau 5 Jahre in der Wohnung gewohnt und haben die Wohnung „unrenoviert“ vom Vormieter (hat 10 Jahre in der Wohnung gewohnt) übernommen. D.h. wir haben den kompletten farblichen (Pastelltöne) Anstrich übernommen. Dies wurde in einer schriftlichen Vereinbarung zwischen uns und dem Vormieter wie folgt festgehalten: „….Der Nachmieter und der derzeitige Mieter vereinbaren, dass die Anstriche an den Decken und Wänden – wie besichtigt – belassen werden, d.h. dass die Nachmieter etwaige geschuldete Renovierungen, die sich diesbezüglich aus dem Mietvertrag der Mieter ergeben, übernimmt.“ Diese Vereinbarung wurde ganz unten mit folgenden Wortlaut „Die Vermieterin XY ist mit der oben beschriebenen Vorgehensweise einverstanden“ von der Vermieterin mit unterzeichnet.

    Frage:
    -Sind unsere Schönheitsreparaturklauseln wirksam?
    -Müssen wir die Wohnung wirklich renovieren (streichen), obwohl wir sie ja unrenoviert übernommen haben?

    Herzlichen Dank im voraus für Ihr Feedback!
    Ich freue mich auf Ihre Nachricht.

    Schöne Grüße,
    Barbara

    • Dennis Hundt
      13. März 2017 - 17:05 Antworten

      Hallo Barbara,

      danke für Ihr Lob. Ich schicke Ihnen eine E-Mail zu Ihrer Frage.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Josef Wertschnig
    29. März 2017 - 12:28 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    nachdem ich Ihre kompetente Beratungen gelesen habe, wage auch ich mich, mit der Frage bez. gültiger Renovierungsklausel im Mietvertrag, an Sie zu wenden. Folgendes steht unter ‚Schönheitsreparaturen‘ in meinem Mietvertrag:

    (1) Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen auf Durchführung von Schönheitsreparaturen
    frei.

    (2) Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen an Wänden und Decken der Küche, Bad, Wohn- und Schlafräume Flur, Diele und Toilette im Allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht
    auszuführen. Im Allgemeinen bedeutet, dass es sich bei den angegebenen Fristen nur um flexible Erfahrungssätze handelt, die der tatsächlichen Abnutzung anzupassen sind.

    (3) Endet das Mietverhältnis vor Ablauf des Renovierungsturnus und hat der Mieter die Schönheitsreparaturen vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts ermittelt werden.

    Der Punkt 3 kommt bei uns nicht zum Tragen, da wir die Wohnung nach nun 7 Jahren gekündigt haben.

    Die Frage ist nun, ob diese Vertragsklausel gültig ist. Wir haben dazu noch nicht mit dem Vermieter gesprochen. Da wir in eine renovierte Wohnung eingezogen sind würden wir uns natürlich an den Renovierungskosten beteiligen. Was wir nicht wollen, ist, dass der Vermieter einen teuren Fachbetrieb mit der Renovierung beauftragt und wir diese Kosten zu 100 % übernehmen sollten, zumal der Zustand der Wände und Decken wirklich noch sehr weis und ohne irgendwelcher Flecken ect. ist. Das wir für die Beseitigung der Bohrlöcher aufkommen sollten finden wir natürlich richtig.

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    Josef

    • Dennis Hundt
      29. März 2017 - 14:16 Antworten

      Hallo Josef,

      ich sende Ihnen zu Ihrem Kommentar eine Nachricht per E-Mail.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cathrin
    21. Oktober 2017 - 15:44 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich erlaube mir, mich mit einer Frage zum leidigen Thema „Schönheitsreparaturen“ an Sie zu wenden.
    Ich plane, ein seit 1999 bestehendes Mietverhältnis zu beenden. In dem 1999 abgeschlossenen Vertrag steht folgende Klausel zu Schönheitsreparaturen:

    „a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen. wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.
    Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre
    bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre.
    Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf, spätestens aber aller 3 Jahre, fachgerecht reinigen zu lassen.
    b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Frist nach Par. 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.“

    (noch zu Info: In der Wohnung befindet sich kein Textilboden, sondern Laminat/Fliesen in Bad/Küche.

    Es wäre schön, wenn Sie mir Bescheid geben, on die Klausel gültig ist oder nicht und was dies bei Auszug bedeutet – also, ob ich renovieren muss oder nicht. Aufgrund der Phrase: „wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge“ bin ich mir nicht ganz sicher, ob sie zu den ungültigen Klauseln gehört oder nicht.
    Herzlichen Dank und beste Grüße

    • Dennis Hundt
      23. Oktober 2017 - 14:13 Antworten

      Hallo Cathrin,

      Sie schreiben dem Mieter vor, dass er „mindestens“ alle X Jahren renovieren muss. Wenn dieser aber das halbe Jahr im Ausland lebt oder z.B. extrem sorgsam mit der Wohnung umgeht, entsteht für den Mieter ein Nachteil. Aus diesem Grund sind starre Fristen unwirksam. Bei einem Vertrag von 1999 war das im Grunde klar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Cathrin
    24. Oktober 2017 - 13:02 Antworten

    Ganz herzlichen Dank für die Antwort! Das bedeutet, auch wenn die Wohnung renoviert übergeben wurde, muss bei Auszug nun nicht renoviert werden – die Renovierungspflichten sind damit auf den Vermieter übergegangen. Damit gehört auch die Durchführung von Schönheitsreparaturen in diesem Fall zu den Pflichten des des Vermieters?
    Danke und beste Grüße

  • Christian E.
    20. August 2018 - 15:46 Antworten

    Hallo :)

    Ich ziehe zum 31.08. Aus meiner Wohnung aus, nun verlangt der Vermieter von mir, dass ich die Wohnung komplett streichen müsse.

    Als ich eingezogen bin, war die Wohnung nicht „fachgerecht“ gestrichen, sodass mein Vermieter mir 150 Euro meiner ersten Miete überlassen hat um die Schönheitskorrekturen durchzuführen.

    In meinem Mietvertrag steht unter §11.1
    „der Mieter ist verpflichtet, während der Dauer des Mietverhältnisses sämtliche fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen.“

    Ist diese Klausel wirksam? Ich sehe nicht ein, dass ich die Wohnung beim Einzug und Auszug streichen muss.

    Ich danke für eure Hilfe!

    Grüße Christian

    • Dennis Hundt
      21. August 2018 - 08:29 Antworten

      Hallo Christian,

      in 2015 gab es dazu neue Rechtsprechung (unrenovierte Wohnung übernommen) – recherchieren Sie dazu.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Alexandra von der Heiden
    6. März 2019 - 13:46 Antworten

    Hallo
    wir sind schon ausgezogen und wir hatten auch schon eine Abnahme mit unser Vermieter. Dieser beharrt jetzt drauf das wir die Wohnung nicht fachgerecht renoviert haben und uns nicht an den Fristenplan der Schönheitsreparaturen gehalten haben. Dabei haben wir die Wohnung in keinen voll renovierten Zustand übernommen und haben diese wiederhergestellt.

    Mir ist in unserem Mietvertrag eine Klausel aufgefallen, die mich stutzig gemacht hat und wollte wissen ob durch die Klausel nicht die nachfolgenden Sätze unwirksam macht.

    1. Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen zur Durchführung von Schönheitsreparatueren frei.

    2. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem – nicht starren Fristenplan – die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasierung von Naturholztüren und – fenster) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen.

    3. Dies ist im Allgemeinen nach folgenden Zeitabständen (ca. Renovierungsfristen) der Fall:

    a) Heizkörper einschließlich Heizrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen – 5 Jahre
    b) Tapizieren und Anstreichen von Wänden und Decken – 5 Jahre
    c) Neuanbringung von Raufasertapeten – 10 Jahre
    d) Lasierung von Naturholztüren und -fenstern – 10 Jahre

    Ist die Klausel rechtwirksam? Wir sind nach 8 Jahren ausgezogen und haben die Wohnung wie gesagt gestrichen und den vorherigen Zustand wiederhergestellt.

    Vielen Danke und lieben Gruß
    Alexandra

    • Dennis Hundt
      6. März 2019 - 16:52 Antworten

      Hallo Alexandra,

      danke für Ihren Beitrag. Ich kann die Klausel hier leider nicht per Kommentar prüfen. Sie finden online dazu entsprechende Angebote. Alternativ durchleuchten Sie die Bestandteile der Klausel selbst.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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