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Mietnebenkosten – Welche Kosten muss der Mieter tragen?

Mietnebenkosten, die nicht selten auch „die zweite Miete“ genannt werden, beinhalten eine Reihe von Kosten, die der Vermieter zusätzlich zur Grundmiete vom Mieter als sogenannte Warmmiete fordert. Bei diesen Mietnebenkosten oder auch Betriebsnebenkosten handelt es sich um Kosten, die dem Vermieter in Verbindung mit der vermieteten Immobilie entstehen und die er anteilig auf seine Mieter umlegen kann. Innerhalb der Betriebskostenverordnung sind insgesamt 17 Nebenkostenarten aufgelistet.

Wenn Mieter und Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages eine entsprechende Vereinbarung getroffen haben, kann der Vermieter einen Teil dieser Nebenkostenarten auf den Mieter umlegen. Hierfür stehen dem Vermieter zwei Möglichkeiten zur Auswahl.

Gliederung: Lesen Sie in diesem Artikel

Wie kann der Vermieter Mietnebenkosten auf den Mieter umlegen?

  • Als monatliche Vorauszahlung
  • Als Pauschalbetrag in der Miete
  • Eine Kombination aus Vorauszahlung und Pauschale

Welche Mietnebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht.

  • Nicht umlagefähige Nebenkosten
  • Umlagefähige Nebenkosen

Schlusswort zu den Mietnebenkosten

Wie kann der Vermieter Mietnebenkosten auf den Mieter umlegen?

Grundsätzlich kann ein Vermieter nur dann einen Teil der innerhalb der in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführten Nebenkostenarten auf den Mieter umlegen und zusammen mit der Kaltmiete als monatliche Mietzahlung erheben, wenn dieses vorab im Mietvertrag festgehalten ist.

Jedoch stehen hier dem Vermieter drei Möglichkeiten zur Auswahl:

  • Die Mietnebenkosten werden in Form einer monatlichen Vorauszahlung gezahlt: Hierbei werden die umlagefähigen Mietnebenkosten anteilig zusammen mit der Kaltmiete an den Vermieter gezahlt. In Mehrfamilienhäusern wird der Anteil anhand eines Verteilerschlüssels berechnet, der die Mietnebenkosten zu gleichen Teilen unter allen Mietparteien aufteilt.

Werden die Mietnebenkosten als Vorauszahlung erbracht, so ist der Vermieter gemäß § 556 BGB zur jährlichen Nebenkostenabrechnung verpflichtet.

  • Die Mietnebenkosten sind als Pauschalzahlung in der Miete enthalten.

Ist dieses der Fall, so erfolgt keine jährliche Abrechnung der Nebenkosten und der Vermieter muss eine eventuelle Mehrbelastung selber tragen. Jedoch besteht für den Vermieter die Möglichkeit, diesen Pauschalbetrag den gestiegenen Kosten anzupassen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dieses bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart wurde.

Pauschalierte Mietnebenkosten finden sich oftmals bei Untervermietung oder bei Vermietungen von Studentenwohnungen.

  • Ein Teil der Mietnebenkosten, beispielsweise die Heizkosten oder die Kosten für Warmwasser, können als monatliche Vorauszahlung erfolgen, während die restlichen Mietnebenkosten als Pauschalbetrag in der Miete enthalten sind.

Hierbei müssen die Mietnebenkosten, die als Vorauszahlung erbracht wurden, jährlich mit dem Mieter abgerechnet werden. Die pauschalierten Mietnebenkosten hingegen werden nicht jährlich abgerechnet.

Grundsätzlich muss jede Abrechnungsform im Mietvertrag festgelegt und geregelt werden. Ist im Mietvertrag keine eindeutige Regelung über die Abrechnungsform der Mietnebenkosten zu erkennen, so wird in der Regel von pauschalierten Mietnebenkosten ausgegangen.

Welche Mietnebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht.

Nicht alle Kosten, die dem Vermieter in Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie entstehen, dürfen durch diesen auf die Mieter umgelegt werden.

Zu den nicht umlagefähigen Mietnebenkosten zählen in erster Linie:

  • die Verwaltungskosten, die dem Vermieter mit der Verwaltung seiner Immobilie entstehen und
  • sämtliche Kosten, die dem Vermieter durch die Instandhaltung und die Instandsetzung seiner Immobilie entstehen. Diese Kosten muss der Vermieter grundsätzlich alleine tragen.
  • Des Weiteren sind Portokosten, Kosten durch Abschreibungen oder Rücklagen sowie die durch das Mietkonto entstehenden Kosten nicht auf den Mieter umzulegen.

Kosten, die grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden können sind:

  • Die laufenden öffentlichen Lasten der Immobilie. Hierzu zählt auch die Grundsteuer.
  • Sämtliche Kosten, die durch die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung entstehen.
  • Kosten der Warmwasserversorgung und für die Heizung. Hierunter fallen auch die anfallenden Kosten für das Ablesen der Messgeräte.
  • Die Kosten für Müllabfuhr, Straßenreinigung, Gartenpflege, Gebäudereinigung, die Bekämpfung von Ungeziefer und die Reinigung des Schornsteins, sofern diese Tätigkeit nicht bereits Bestandteil der Heizkosten ist.
  • Kosten für eine vorhandene Gemeinschaftsantenne oder Kabelfernsehen. Hierzu zählen neben den Wartungskosten, auch die monatlich anfallende Grundgebühr.
  • Kosten für vorgeschriebene Haftpflichtversicherungen für das Gebäude und vorhandenen Öltanks. Ebenso die Kosten für Sachversicherungen gegen Elementarschäden, aber auch gegen Sturm-, Wasser-, Feuer- und Glasschäden.
  • Kosten für gemeinschaftlich genutzte Nebenräume. Hierbei kann es sich beispielsweise um eine Waschküche mit einer Gemeinschaftswaschmaschine handeln, aber auch um eine gemeinschaftlich genutzte Sauna oder ein Schwimmbad.
  • Die Kosten für die Vergütung und die Sozialabgaben eines vorhanden Hausmeisters. Hierbei dürfen jedoch anfallende Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung nicht enthalten sein.
  • Sämtliche anfallenden Kosten für die Beleuchtung von gemeinschaftlich genutzten Bereichen. Hierzu zählen unter anderem die Treppenhaus- und Kellerbeleuchtung, aber auch die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Räume.

Schlusswort zu den Mietnebenkosten

Die Mietnebenkosten machen einen nicht unwichtigen Teil der zu zahlenden Miete aus. Trotz größter Sorgfalt kommt es jedes Jahr zu unbeabsichtigten Fehlern bei der Abrechnung der Mietnebenkosten.

Um diese Fehler zu erkennen, ist es notwendig, die Mietnebenkostenabrechnung nach Erhalt sorgfältig zu Prüfen oder Prüfen zu lassen und bei Fragen und unklaren Abrechnungspunkten den Vermieter zu kontaktieren.

13 Antworten auf "Mietnebenkosten – Welche Kosten muss der Mieter tragen?"

  • Sandra
    19. Juli 2012 - 14:26 Antworten

    Guten Tag!
    Ich habe meine Nebenkostenabrechnung erhalten und muss mehr als 370 € für das gesamte letzte Jahr nachzahlen. Die Heizkosten wurden mit 130 € mtl. angegeben und Wasser mit 38 € mtl. Beides ist in den Nebenkosten enthalten. Ich bin Alleinerziehend mit 2 Kindern und meine Vormieterin lebte alleine in dieser Wohnung! Das es zu einer Nachzahlung kommt war mir klar, aber nicht in diesem Ausmaß.
    Nun meine Fragen: Kann ich als Mieter verlangen, dass man die Heizkosten aus dem Mietvertrag rausnimmt? Kann ich verlangen einen günstigen Gasanbieter zu nehmen?
    Danke!

    • Dennis Hundt
      19. Juli 2012 - 19:45 Antworten

      Hallo Sandra,

      nein, die Heizkosten werden wie gehabt Bestandteil der Miete bleiben. Hier haben Sie keine Chance. Der Vermieter muss zwar wirtschaftlich handeln, aber wenn er einen ortsüblichen und preislich angemessenen Gas-Anbieter gewählt hat, werden Sie auch hier keinen Wechsel herbeiführen können.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hofreiter
    12. November 2012 - 21:18 Antworten

    Ich lebe seit 1995 in einer Mietwohnung. Im Mietvertrag steht Miete monatlich 850,– DM, zusätzlich für Nebenkosten 200,– DM. Darf ich das jetzt als Pauschale der Nebenkosten verstehen? Denn ich erhalte jedes Jahr eine jährliche Nebenkostenabrechnung zusätzlich. Bitte um Antwort. Vielen Dank.

    • Dennis Hundt
      12. November 2012 - 21:57 Antworten

      Hallo Frau Hofreiter,

      Sie müssten die gesamte Klausel prüfen um festzustellen, ob es eine Vorauszahlung oder eine Pauschale ist.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Ingo Schreier
    30. Dezember 2013 - 18:20 Antworten

    Derzeit wurde den Mietern in dem von mir Mitbewohnten Mehrfamilienhaus mitgeteilt, das der Vermieter auf Funkablesung umstellen will, jedoch werde weiterhin die Rauchmelder direkt in der Wohnung geprüft. Das ablesen der Wasseruhren und Heizungen wurde immer im Zusammenhang mit der Prüfung der Rauchmelder vollzogen. Die Funkablesung begründet dieser aber mit Personaleinsparung, was keiner real nachvollziehen kann, zu mahl durch die Funkumstellung weitere neue Nebenkosten erhoben werden. Zu dem wird immer von der Manipulation vom Mieter ausgegangen, jedoch keiner geht auf das tatsächliche Thema der Manipulation seitens des Vermieters oder Ablesedienstes aus, sowie das elektronische WiFi Geräte immer manipulierbar sind mit dem entsprechenden Kenntnissen und Gerätschaften. Zu dem kommt noch, das diese Geräte auf Null sich stellen, wenn abgelesen wurde und der Kunde keine Möglichkeit hat die Ablesedaten selber zu notieren, also muß dieser jetzt jeden Tag diese notieren, um nicht übervorteilt zu werden. Frage an sie konkret, ist das mehr Sicherheit für den Endkunden.

  • Ulrich
    15. September 2014 - 20:48 Antworten

    Der obige Artikel ist sehr aufschluss- und hilfreich. Eine Frage aber bleibt für mich als Vermieter noch unklar: Wie rechne ich die fixen Nebenkosten gegenüber dem Mieter ab? (detaillierte Abrechnung ist vereinbart) Wird der jeweilige Kostenblock durch die Anzahl der Mieter geteilt, oder wird der jeweilige Kostenblock prozentual, d. h. entsprechend der gemieteten Wohnfläche aufgeteilt? Gibt es dabei Unterschiede bei den jeweiligen Kostenarten? (z. B. ist ja die Wartung der Heizung, oder die Kontrolle des Blitzableiters, Kosten der gemeinsam genutzten Nebenräume etc. völlig unabhängig von der Wohnfläche). Wie ist da die Rechtslage?
    Besten Dank vorab für Ihre Antwort.

  • Nadja Kreppenhofer
    22. Januar 2015 - 13:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,
    im Februar 2013 haben wir unseren Mietvertrag unterschrieben, in dem neben der Miete der Betrag von 200 € als Pauschalzahlung der sämtlicher Nebenkosten vereinbart wurde. im Januar 2014 wurden dann an die Heizungen Zähler angebracht und nun haben wir ein Schreiben erhalten, dass wir ca. 1600 Euro für 2014 nachzahlen sollen. Das ist meiner Meinung nach jedoch nicht gerechtfertigt. Hätte da nicht der Mietvertrag dahingehend geändert werden müssen, dass z.b. die Heizkosten ab Jan. 2014 als Vorauszahlung zu zahlen sind und der Rest als Pauschalzahlung bleibt. Unser Vermieter ist der Meinung, dass ab der ersten Heizkostenabrechnung die Vereinbarung einfach auf monatliche Vorauszahlung geändert werden kann.
    Bedarf das nicht unserer Zustimmung und vor allen Dingen in Schriftform?
    In unserem Mietvertrag ist nichts vermerkt, dass die Nebenkosten anders als im Vertrag vereinbart abgerechnet werden. Unser Vermieter hat lediglich mündlich mitgeteilt, dass die Zähler an die Heizung kommen, damit gerechter abgerechnet werden kann – vom Rest war nie die Rede. Die anderen Nebenkosten will er uns nach Personen bzw. Wohnfläche abrechnen.
    Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      28. Januar 2015 - 17:26 Antworten

      Hallo Nadja,

      Sie sollten den Mietvertrag genau prüfen (lassen). Es geht um viel Geld und die Vereinbarungen im Mietvertrag sind die Grundlagen für die Heiz- und Nebenkosten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carola Weßling
    1. Dezember 2015 - 11:14 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne seit 3 Jahren in einem Dachgeschoßappartment. Und auch seit dieser Zeit moniere ich die Nebenkostenabrechnung. In diesem Haus wird eine Gasheizung im „Einrohrsystem“ betrieben und durch eine externe Firma abgelesen und berechnet (ISTA). Zwei der 4 Heizkörper zeigen einen Verbrauch an, obwohl diese nicht aktiv durch mich genutzt werden. Die Thermostate wurden bereits schon zweimal nachjustiert und im September dieses Jahres getauscht. Der generierte Verbrauch ist aber gleichbleibend hoch – die Thermostate stehen seit Jahr und Tag auf „0“!

    Der angezeigte Verbrauch ist höher als bei den beiden aktiv genutzten Heizkörpern in WZ und Bad. Darf dies sein?

    Die Aussage des Hausmeisters – es handelt sich hierbei um Strahlungswärme aufgrund des Einrohrsystems und dies wäre normal. Dies wollte ich dieses Jahr nicht mehr hinnehmen und ich habe daher den Hausmeister schriftlich aufgefordert diesen aus meiner Sicht bestehenden Mangel bis Ende November zu beseitigen. Keine Reaktion!

    Meine Frage nun an Sie

    Ist die Aussage des Hausmeisters der Strahlungswärme korrekt und muss ich diese hinnehmen egal wie hoch der Verbrauch ist?

    Oder gibt es einen Richtwert bei „Einrohrsystemen / Strahlungswärme“? – die Heizkörper sind unterschiedlich groß und werden per Umrechnungsfaktor berechnet.

    Gegen die letzte Nebenkostenabrechnung werde ich nun Widerspruch eingelegen und harre der Dinge, die dann kommen.

    Freundliche Grüße und vielen Dank im Voraus.

    • Dennis Hundt
      3. Dezember 2015 - 03:19 Antworten

      Hallo Carola,

      ich bin leider kein Experte für Heizungssysteme und kann Ihnen bei der Frage daher leider nicht helfen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Zimmermann Karin
    14. Dezember 2015 - 21:20 Antworten

    Hallo Herr Hundt
    Bei der Nebenkostenabrechnung wurde der Betrag der Heizkosten dazu addiert und dann davon 2% Umlageausfallwagnis abgerechnet. Ist das in Ordnung.

    MFG
    Karin

    • Dennis Hundt
      17. Dezember 2015 - 05:29 Antworten

      Hallo Karin,

      die Heizkostenabrechnung erfolgt in der Regel über einen Dienstleister und wird dann in die Nebenkostenabrechnung übernommen.

      Was es mit der Umlageausfallwagnis auf sich hat, kann ich Ihnen nicht sagen. Vorallem, weil diese abgezogen wurde.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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