Go to Top

Mietminderung – Was müssen Mieter wissen?

Mietminderung


Immer wieder kann es dazu kommen, dass während einer Mietzeit Mängel innerhalb der angemieteten Wohnung oder des Hauses auftreten, die dem Mieter dazu berechtigen dem Vermieter eine Mietminderung anzudrohen oder auch durch zusetzten.

Grundvoraussetzung für eine berechtige Mietminderung ist gemäß § 536 BGB Abs.1, dass durch den vorhandenen Mangel der vertragsmäßige Gebrauch des gemieteten Objektes beeinträchtigt ist.

Die jeweils angemessene Höhe der Mietminderung ist jedoch abhängig vom Mangel und der daraus resultierende Einschränkung oder der gesundheitlichen Gefährdung für den Mieter.

Bei einem Mangel darf die Warmmiete um den entsprechenden Prozentsatz gemindert werden und zwar für jeden Tag, an dem der Mangel besteht und dieser dem Vermieter bekannt ist.

Gründe für eine Mietminderung

Gründe für eine Mietminderung liegen nicht nur bei Schimmelbefall oder Feuchtigkeit in der Wohnung vor. Jeglicher Defekt oder Schaden an einer Sache, welche den reibungslosen Gebrauch der Mietwohnung oder des gemieteten Hauses beeinträchtigt, ist als Grund für eine Mietminderung anzusehen.

Grund hierfür ist die Tatsache, dass der Vermieter gemäß § 535 BGB dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem dem Vertrag entsprechenden geeigneten Zustand zu halten.

So sagt beispielsweise das Amtsgericht Schöneberg (AG Schöneberg, GE 1991), dass eine defekte Treppenhausbeleuchtung zur Mietminderung in Höhe von 1% berechtigt.

Hingegen berechtigt nach einem Urteil des Amtsgericht Friedberg / Hessen (AG Friedberg / Hessen, Urteil vom 14.07.1976 – C 71/76,WM 1978 ) ein fehlender Briefkastendeckel zu keiner Mietminderung.

Weitere Gründe für eine Mietminderung können beispielsweise sein:

  • Ein fehlender Briefkasten mit 3%, da dieser die Zustellung der Post unmöglich macht (AG Hamburg, Urteil vom 23.07.1974 – 40 C 305/73).
  • Eines wegen Bauarbeiten mit Planen verhängte Einrüstung eines Wohngebäudes mit 15% (AG Hamburg, Urteil vom 24.08.1995 – 38 C 483/95 )
  • Defekte Steckdosen in der Wohnung mit 0,5% (AG Schöneberg, GE 1991)
  • Lärmbelästigungen beispielsweise durch Gaststätten, Bauarbeiten oder eine schlechte Trittschalldämmung

Nicht selten müssen Gerichte darüber entscheiden ob und in welcher Höhe ein Mangel zur Mietminderung berechtigt. Da die jeweiligen Sachlagen unterschiedlich sind, können die Gerichtsurteile jedoch, insbesondere was die Höhe der Mietminderung angeht, unterschiedlich ausfallen.

Rechtliche Grundlagen für eine Mietminderung

Gemäß des § 535 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet ein vermietetes Objekt in einem Gebrauchszustand zu halten, welches den vertraglichen Vereinbarungen entspricht. Der § 536 BGB gibt dem Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn ein Mangel am Mietobjekt besteht oder der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt.

Jedoch bestehen auch für den Mieter im Zusammenhang mit einer Mietminderung Verpflichtungen, an die er sich halten muss, um die rechtliche Grundlage einer Mietminderung einzuhalten, sich das Recht zu wahren unter Umständen gemäß § 536a BGB Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter geltend zu machen und sich zusätzlich gegen eventuelle Forderungen seitens des Vermieters zu schützen.

Der Mieter ist gemäß § 536c BGB dazu verpflichtet den Vermieter umgehend nach bekannt werden eines jeden Mangels, Schaden oder Defektes am Mietobjekt über diesen zu informieren. Dieses geschieht in der Regel durch eine schriftliche Mängelanzeige, in welcher der Mieter gleichzeitig mit einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung die Mietminderung ankündigen oder androhen kann.

Unterlässt der Mieter eine Meldung der bestehenden Mängel, so kann der Vermieter nach § 536c Abs.2 BGB von Mieter unter Umständen Schadensersatz für entstehende Folgeschäden verlangen und gleichzeitig erlischt für den Mieter das Recht auf Mietminderung.

Angemessene Höhe einer Mietminderung


Die Höhe der Mietminderung ist in erster Linie abhängig von der Art des Mangels und vom Ausmaß der Beeinträchtigung der Wohnqualität. Aus diesem Grund gibt es keine im Gesetz verankerte Mietminderungstabelle, welche für grundsätzliche Anwendung findet.

Vielmehr müssen oftmals Gerichte Entscheiden, welche Höhe als angemessen anzusehen ist, wobei es auch hier unterschiedliche Urteile gibt. Mietminderungstabellen geben jedoch einen guten Anhaltspunkt, wie hoch die Miete bei dem jeweiligen Mangel gemindert werden kann.

Grundsätzlich gilt, dass die Höhe der Mietminderung dem Umfang des Mangels und der Beeinträchtigung entsprechen muss.

Als Beispiel kann hier der totale Heizungsausfall genommen werden:

  • Fällt die Heizung während der Heizperiode in den Wintermonaten aus, so kann der Mieter die Miete für jeden Tag des Ausfalls um 100% mindern (LG Berlin (65), GE ´92, 1213).
  • Fällt die Heizung hingegen während der Sommermonate bei einer Außentemperatur zwischen 13 und 17,5 C° aus, so wird lediglich eine Mietminderung mit einer Höhe von bis zu 50% als angemessen angesehen (AG Waldbröl 16.1.81 – 3 C 788/80, WuM ´81, U 8).

Grobe Richtwerte über die angemessene Höhe einer Mietminderung geben Mietminderungstabellen, die im Internet oder beim Mieterschutzbund eingesehen werden können. Im Zweifelsfall oder bei schwerwiegenden Mängeln kann zusätzlich ein Fachanwalt für Mietrecht aufgesucht werden.

Vorgehensweise bei einer Mietminderung

Wird ein Mangel innerhalb der gemieteten Wohnung festgestellt, ist der Mieter nach § 536c BGB dazu verpflichtet, diesen Mangel umgehend dem Vermieter anzuzeigen.

Dieses ist unabhängig davon, ob der Mieter sein Recht auf Mietminderung schon zu diesem Zeitpunkt geltend machen möchte oder nicht. Optimalerweise erfolgt diese Mängelanzeige schriftlich, dieser schriftlichen Anzeige kann jedoch, besonders bei schwerwiegenden Mängeln, eine telefonische Mängelanzeige vorausgehen.

WICHTIG: Da das Anrecht auf eine Mietminderung ab dem Moment besteht, wo der Mangel auftritt und der Vermieter über diesen Mangel in Kenntnis gesetzt wurde, kann zusammen mit der Mängelanzeige auch gleichzeitig eine Mietminderung angekündigt oder angedroht werden.

Grundsätzlich sollte die Mängelanzeige und das Ankündigungsschreiben einer Mietminderung schriftlich erfolgen. Einen Musterbrief für eine Mietminderung finden Sie hier.

Innerhalb der Mängelanzeige müssen die aufgetretenen Mängel so genau wie möglich beschrieben werden. Unter Umständen ist es auch empfehlenswert durch beigelegte Fotos die Beschreibung zu unterstützen. Gleichzeitig sollte dem Vermieter eine Frist gesetzt werden, bis zu der der Mangel behoben sein muss.

Diese Frist richtet sich – wie auch die Höhe der Mietminderung – nach dem Ausmaß des Schadens. Bei einer defekten Türklingel ist sicherlich eine Frist von bis zu 14 Tagen vertretbar, während bei einer defekten und nicht benutzbaren Toilette eine sofortige Behebung des Mangels notwendig erscheint.

Wird die Miete gemindert, so darf Warmmiete (Nettokaltmiete + Nebenkosten) gemindert werden. Ein Recht auf Mietminderung besteht nur solange der Mangel tatsächlich vorhanden ist.

Beispiel:

  • Die monatliche Miete beträgt 300,00 Euro Kaltmiete zuzüglich 150,00 Euro Betriebsnebenkosten = 450,00 Euro Warmmiete
  • Am 15. Dezember fällt morgens die Heizung in der ganzen Wohnung aus, welches eine Mietminderung von 100 Prozent gerechtfertigt.
  • Der Mieter meldet dem Vermieter umgehend den Mangel und mindert gleichzeitig die Miete.
  • Der Vermieter behebt den Schaden umgehend, sodass am 17. Dezember abends der Schaden vollständig behoben ist.
  • Der Mangel bestand somit für 3 Tage (15.12, 16.12 und 17.12)

Der Mieter darf die Warmmiete für 3 Tage um 100 Prozent kürzen, welches einen Betrag von 43,56 Euro entspricht.

Berechnung:

  • 450,00 Euro Miete / 31 Tage im Dezember = 14,52 Euro Kaltmiete per Tag
  • 3 Tage x 14,52 Euro Mietminderung = 43,56 Euro

Mietminderung: Vorteile und Nachteile ein Fazit


Auch wenn der Mieter nach § 536 BGB schon bei kleinsten Mängeln zu einer sofortigen Mietminderung berechtigt ist, so kann eine sofortige Mietminderung auch mit Nachteilen verbunden sein. Insbesondere, wenn es zwischen Vermieter und Mieter bisher keine Probleme und Unstimmigkeiten gab, kann eine sofortige Umsetzung des Mietminderungsrechts dieses Verhältnis empfindlich stören.

In der Regel ist es daher üblich, dass im Zusammenhang mit der Mängelanzeige dem Mieter zunächst eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels gegeben wird. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, erfolgt die Mietminderung um den entsprechenden Prozentsatz.

Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter jedoch gestört oder handelt es sich bei dem Mangel um eine schwerwiegende Beeinträchtigung, so ist eine sofortige Mietminderung oder zumindest die Ankündigung einer Mietminderung sicherlich von Vorteil.

Grundsätzlich sollte vor der Durchführung einer Mietminderung abgewogen werden, ob der Mangel diesen besonderen Aufwand wirklich rechtfertigt. Im Zweifelsfall ist es immer ratsam, sich bei einem Anwalt oder der Mieterschutzbund zu informieren.

15 Antworten auf "Mietminderung – Was müssen Mieter wissen?"

  • Herr Bolt
    3. Mai 2012 - 09:38 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich bewohne seit 2 Jahren eine WG mit 3 weiteren Mitbewohnern (Studenten). Nun ist uns im letzten Dezember die Toilette kaputt gegangen und gleich darauf die Tür der Dusche. In beiden Fällen keine mutwillige Zerstörung, sondern Verkalkung und Verschleiß. Die Toilette ist seit dem nur noch bedingt nutzbar.
    Nach mehrmaliger schriftlicher Aufforderung, das der Vermieter den Schaden beseitigen soll, hatte dieser es nicht geschafft ihn bis heute zu beseitigen. Er gab mir bei seinem letzten persönlichen Versuch bekannt, das er einfach nicht wüsste, wie man ihn zu beseitigen hat.
    Dazu: Er hatte 2 mal versucht den schaden selbst zu beheben und es nicht geschafft.

    Nun habe ich nach Fristsetzung – die bereits abgelaufen ist – meine Miete um 25% von der Warmmiete gekürzt.

    Nun die Fragen: Reicht eine E-Mail zu Aufforderung und Fristeneinhaltung aus auf die er selbst reagiert hatte und sind die 25% gerechtfertigt, denn es handelt sich ja schon um eine Einrichtung des täglichen Gebrauchs.
    In den § 536 ff BGB steht nichts vom schriftlichen Briefverkehr. Weiter steht sinngemäß in §536 BGB, das bei Mangel eines Mietgegenstandes (Dusche + Toilette) die Miete für einen Mietgegenstand nicht zu entrichten ist.
    Weiter ist im § 536 BGB von einem angemessenen Minderungsbetrag die Rede. Was ist hier also eine angemessene Minderung?

    Miete incl. NK = 222,-€ (incl. Strompauschale von 20,-)
    aktuell von mir überwiesene Miete = 166,50€

    Vielen Dank

    • Dennis Hundt
      3. Mai 2012 - 09:41 Antworten

      Hallo Herr Bolt,

      aus Gründen der Beweisbarkeit würde ich immer in Schriftform mit der Vermieter kommunizieren.

      25% halte ich für den beschriebenen Schaden für relativ viel. Allerdings kenne ich auch nicht die individuelle Beeinträchtigung. Viel mehr kann ich Ihnen leider gar nicht schreiben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • J. Wenzel
    15. Juni 2012 - 10:22 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich weiß gar nicht so recht wo ich anfangen soll. Meine Eltern leben seit über 30 Jahren in ihrer Wohnung. Vor ca. 15 Jahren hat der Vermieter gewechselt und seit dem ist eigentlich auch nichts mehr an Instandhaltungsarbeiten gemacht worden. Keine Wärmedämmung, keine ordentlichen Fenster etc.

    Seit ca. 3 Jahren legen meine Eltern eine Verlängerungsschnur von der Küche in das Wohnzimmer, da es Wohnzimmer keinen Strom mehr gibt. Der Vermieter weiß das. Im Prinzip müsste die komplette Elektrik erneuert werden. Alle Leitungen liegen über Putz und sind ca. 50 Jahre alt.

    Seit ich weiß nicht wie lange, schläft meine Mutter wenn es Nachts regnet mit einer großen Schüssel am Fußende, das das Dachfenster undicht ist. Der Vermieter weiß das. Nichts wird vom Vermieter dagegen unternommen.

    Was mich jetzt so auf die Palme gebracht war das gestrige Schreiben vom Vermieter, in dem steht, dass meine Eltern zukünftig nur noch innerhalb der Woche Ihre Wäsche waschen bzw. im Keller aufhängen dürfen / sollen, da der Hausverwalter, der die untere Wohnung (die tip top ist) sporadisch bewohnt, nur noch am Wochenende im Haus sein wird und er daher den Platz zum Wäsche aufhängen benötigt.

    Ich weiß mir keinen Rat mehr. Das schlimme ist noch, meine Eltern zahlen seit Jahren für diese „Bruchbude“ die volle Miete und auch die undurchsichtigen Nebenkosten und Nebenkostennachzahlungen die sich jedes Jahr erhöhen.

    Ich freue mich über eine Antwort von Ihnen
    Lieben Gruß

    • Dennis Hundt
      15. Juni 2012 - 20:44 Antworten

      Hallo Herr / Frau Wenzel,

      Ihr Eltern können natürlich aufgrund der Schäden in der Wohnung die Miete angemessen mindern (Elektrik, Fenster). Die Wohnung ist ja offensichtlich nicht im vertragsgemäßen Zustand.

      Wenn Ihre Eltern seit X-Jahren die Wäsche die gesamte Woche aufhängen können, kann das nicht ohne wichtigen Grund geändert werden. Die Nutzung des Kellers als Trockenraum ist quasi Mietbestandteil. Entweder ist es im Mietvertrag verankert oder es ist davon auszugehen, dass die Nutzung aufgrund des langen Zeitraums Bestandteil geworden ist. Der Verwalter kann Ihre Eltern also lieb bitten, eine Pflicht sehe ich aber nicht.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Sabine Jepsen
    17. Juli 2012 - 21:06 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    im November des Jahres 2011 bezog ich eine Wohnung in einem Hochhaus, ganz oben.
    Am 22. Januar stellte ich fest, das im Flur Wasser durch die Decke lief ( Dach undicht) diesen Schaden habe ich am 23.01. schriftlich per E Mail dem Vermieter mit der Bitte um Beseitigung des Schadens sowohl am Dach, als auch in meiner frisch renovierten Wohnung.
    Die Beseitigung am Dach hat bis Mai 2012 auf sich warten lassen. Vor 14 Tagen war dann endlich auch ein Malermeister bei mir um den Schaden aufzunehmen und der Hausverwaltung einen Kostenvoranschlag zu machen, seitdem ist nichts weiter diesbezüglich passiert.
    Desweiteren musste ich am 24. Juni feststellen, das Wasser in erheblichem Maße durch das Wohnzimmerfenster in meine Wohnung läuft wenn es stark regnet, was momentan täglich der Fall ist. Ich habe das Telefon zur Hand genommen ( da es ein Sonntag war) und auf ein Band der Hausverwaltung gesprochen in der Hoffnung, sie würde jemanden vorbeischicken der sich die Sache einmal anschaut. Nichts passierte. Somit habe ich kurzerhand Bilder vom laufenden Wasser gemacht und sie der Verwaltung, nach einem Telefonat via E- Mail zugeschickt.
    Ein Fensterbauer war in meiner Wohnung und hat sich das Fenster angesehen ist mit den Worten das Fenster muß ausgewechselt werden wieder gegangen und seitdem lebe ich bei diesem tollen Sommer mit dem Fenster. Lege jeden Tag große Badetücher davor damit mir das Wasser nicht den Laminatboden und die Wände ruiniert. Habe die Hausverwaltung auch danach nochmal kontaktiert , werde aber ständig hingehalten mit den Worten wir kümmern uns drum.
    Nun meine Frage. Inwieweit wäre hier eine Mietminderung rechtens. Ich möchte da nichts falsch machen, aber so langsam ist auch meine Geduld am Ende.

    Ich danke im Voraus für ihre Antwort
    Lieben Gruß
    Sabine Jepsen

    • Dennis Hundt
      18. Juli 2012 - 15:06 Antworten

      Hallo Sabine,

      es liegen ganz klar Mängel in der Wohnung vor, die Sie zur Mietminderung berechtigen. Ihr Wohnwert ist eingeschränkt, daher brauchen auch Sie nicht die volle Gegenleistung (Miete) entrichten. Wie Sie am besten vorgehen, lesen Sie in meinem Artikel Mietminderung vorher ankündigen?.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Katrin Augustin
    6. November 2012 - 23:35 Antworten

    Lieber Herr Hundt,

    ich bin vor kurzem als Untermieter für insgesamt 5 Monate in eine möblierte 3er WG nach Frankfurt gezogen. Da es nur für 5 Monate sind, unterschrieb ich den Mietvertrag von Österreich aus – ich habe nur Bilder meines Zimmers gesehen.

    Mich interessieren nun folgende Dinge:

    In der Anzeige und am Telefon wurde mir versichert, dass mein Zimmer 18m2 hat – sind jedoch leider nur 12m2. Im Untermietvertrag steht nicht, wie viele Quadratmeter das Zimmer hat. Habe ich durch die Anzeige irgendwelche Rechte, eine Mietminderung zu beantragen?

    Die WG wird möbliert vermietet. Meine Matratze ist schon so durchgelegen bzw. alt, dass auf der Oberfläche Hubbel entstanden sind, die Rückenschmerzen verursachen. Sollten die Möbel bei einer möblierten Vermietung nicht auch anständig ohne Schmerzen benutzbar sein?

    Seit meinem Einzug Anfang September beschwere ich mich über den Kühlschrank, der erstens zu klein für eine 3er WG ist und zusätzlich hat dieser gar keine Regale. Die WG wird als 3er WG möbliert vermietet – der Kühlschrank taugt nicht für eine 3er WG. Der Untervermieter will sich schon seit September darum kümmern, aber passieren tut nichts, obwohl ich ihn fast jede Woche daran erinnere.

    Ich habe im Internet schon so viel geforscht, aber bezüglich WGs und Untermietverträge gibt es so wenig zu finden. Vielleicht können sie mir Antworten geben.

    Liebe Grüße
    Katrin Augustin

    • Dennis Hundt
      7. November 2012 - 12:24 Antworten

      Hallo Katrin,

      es wird in meinen Augen sehr schwierig die Miete zu mindern. Nicht zuletzt des guten Zusammenlebens wegen.

      Zur Größe: Natürlich spielt die Anzeige mit ein, schlussendlich würde ich mich als Vermieter auf den Mietvertrag beziehen. In einer Anzeige kann sich immer mal ein Fehler einschleichen.

      Zur Möblierung: Der individuelle Anspruch an die Möblierung ist hier sicherlich von Person zu Person unterschiedlich. Also auch ein schwieriges Thema. Gleiches gilt für den Kühlschrank.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Anne-Catherine Groß
    27. November 2012 - 17:17 Antworten

    Hallo,
    ich wohne mit 2 weiteren Studenten in einer (Zweck-)WG.
    Heute stand bei einem Mitbewohner die Tür weit offen, sodass ich sehen konnte, dass eine Zimmerwand in dem Raum stark mit Schimmel befallen ist. Da ich dieses Zimmer nie betrete, wusste ich bis heute nichts von diesem Zustand. Grund ist zweifelsfrei fehlerhaftes Heiz- und Lüftverhalten des Mitbewohners
    Klar ist, dass der Mangel angezeigt werden muss. Entweder von ihm selbst oder dann aber von mir oder der anderen Mitbewohnerin.
    Meine Frage: Bin ich dafür haftbar? Wir haben jeder einen Mietvertrag über unser Zimmer mit Küchen- und Badmitbenutzung.

    • Dennis Hundt
      27. November 2012 - 17:44 Antworten

      Hallo Anne-Catherine,

      wenn jeder einen Mietvertrag für sein Zimmer hat, ist in meinen Augen auch jeder nur für sein Zimmer und alle zusammen für die gemeinschaftlichen Flächen verantwortlich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.