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Mietminderung von Kaltmiete oder Warmmiete?

Kommt es dazu, dass ein Mieter aufgrund bestehender Mängel von seinem Recht der Mietminderung Gebrauch macht, so ist häufig unklar, ob die Mietminderung von der Kaltmiete oder der Warmmiete zu erfolgen hat. Innerhalb des § 536 BGB, der dem Mieter das Recht zur Mietminderung bei Wohnungsmängeln einräumt, wird diese Frage jedoch nicht beantwortet, was dann oftmals dazu führt, dass Mieter fälschlicherweise die Kaltmiete als Ausgangspunkt für eine Mietminderung genommen wird.

Welche Miete gilt als Ausgangspunkt für eine Mietminderung?

Über viele Jahre hinweg gab es keine eindeutige Regelung darüber, ob eine Mietminderung von der Kaltmiete oder der Warmmiete zu erfolgen.

Erst das Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2005 (BGH v. 6.4.2005 – XII ZR 225/03 – in WuM 2005, 384; GE 2005, 666) legte endgültig fest, dass bei der Berechnung für eine Mietminderung grundsätzlich die Warmmiete, also die Grundmiete zuzüglich der Betriebsnebenkosten, als Ausgangspunkt anzusehen ist.

Hierbei ist es gleichgültig, ob die Betriebskosten innerhalb der Miete pauschal enthalten sind oder durch den Mieter in Form monatlicher Vorauszahlungen geleistet wird.

Merke: Grundlage für eine Mietminderung ist immer die Warmmiete.

Welche Folgen hat eine Mietminderung für die Nebenkostenabrechnung?

Innerhalb der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter eine vorangegangene berechtigte Mietminderung des Mieters berücksichtigen.

Der Vermieter ist somit nicht berechtigt die durch die Mietminderung verringerte Nebenkostenvorauszahlung dem ungeminderten Jahresbetrag gegenüber zustellen, sondern er muss ebenfalls den Abrechnungsbetrag entsprechend der Mietminderung reduzieren. Tut der Vermieter dies nicht, kann dieses zur Folge haben, dass eine ungerechtfertigte Nachforderung an den Mieter gerichtet wird.

Dieses ist eine nicht ganz einfache Berechnung, welche leicht zu einem Rechenfehler innerhalb der Nebenkostenabrechnung führen kann. Um Zweifelsfall sollte Vermieter sich hier Hilfe holen. Mieter die eine derartige Abrechnung erhalten, sollten die Nebenkostenabrechnung ganz genau überprüfen.

Wichtig: Eine Nebenkostenabrechnung, bei der der Vermieter eine vorausgegangene Mietminderung der Warmmiete nicht berücksichtigt wurde, gilt als materiell fehlerhaft.

Der Vermieter hat zwar die Möglichkeit, die Nebenkostenabrechnung auch nach Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB noch nachzubessern, allerdings kann die Nebenkostenabrechnung nicht mehr zum Nachteil des Mieters geändert werden.


5 Antworten auf "Mietminderung von Kaltmiete oder Warmmiete?"

  • Blisse Claudia
    3. Dezember 2012 - 12:25 Antworten

    Seit Mitte Juli sind in unserem Haus Bauarbeiten am Dach und an der Fassade. Aus diesem Grund wurde das gesamte Gebäude eingerüstet. Diese Baumaßnahmen waren schriftlich angekündigt und für 3Monate beanraumt. Nun ist diese Zeit um und die Baumaßnahmen sind bei weitem nicht abgeschlossen. Der Baulärm erstreckt sich über die ganze Wohnfläche, alle Fenster der Wohnung wurden eingerüstet, da alle Zimmer zum Innenhof liegen. Außerdem wurde jetzt ebenfalls das Nebengebäude eingerüstet und auch dort beginnen die Baumaßnahmen morgens ab 7.30 Uhr mitunter auch Samstags.Nun möchte ich eine Mietminderung wegen Baulärm durchsetzen. Kann ich dies auch für November rückwirkend geltend machen?

    • Dennis Hundt
      4. Dezember 2012 - 18:41 Antworten

      Hallo Claudia,

      eine rückwirkende Mietminderung halte ich für nicht möglich.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias
    13. Januar 2013 - 02:06 Antworten

    Hallo Hr. Hundt,

    in unserer Wohnung ist seit längerem eine Doppeltüre zum Balkon hinaus undicht, weshalb sich innerhalb der Türe Schimmel bildet und bei Regen Wasser dazwischen läuft, so dass wir diese Doppeltüre immer wieder von innen reinigen müssen. Außerdem lässt sie natürlich Kälte durch. Auf diesen Umstand wurde der Nachlassverwalter (ein RA u. Notar) der vor 1,5 Jahren verstorbenen Vermieterin immer wieder aufmerksam gemacht. Er selbst wollte jedoch vor einem Verkauf nichts mehr daran machen.

    Weiterhin ist der Wohnungsabschluss zum Treppenhaus hin sehr alt und so gebaut, dass dort sehr viel Wärme verloren geht, insbesondere jetzt, wo im restlichen Haus keiner mehr wohnt und das Treppenhaus dementsprechend kalt ist (wir wohnen ganz oben, unten noch eine leerstehende Wohnung). Daraus resultierend erhielten im Oktober 2012 die Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlung von über 500 EUR (im letzten Jahr hatten wir sogar noch etwas zurückbekommen). Leider konnten wir aus der Abrechnung keinen Fehler herauslesen und haben schlussendlich bezahlt.

    Während der Übergangszeit bis zum Verkauf kümmerten sich die Erben um nichts außer das Ausräumen des Hauses. Pflege des Rasens (3x) und das Heckenschneiden (4x) sowie das säubern des Hinterhofes und der Einfahrt, (mind. 10x) um das Anwesen einigermaßen ansehnlich zu halten, übernahm ich aus Eigeninitiative. Einen Vorschlag zur Mietminderung lehnte der RA ab, da er sonst „eine Landschaftspflegefirma damit beauftragen und die Kosten auf uns umlegen werde.“ Dies hat jedoch auch die sehr wohlwollende, alte Vermieterin nicht getan, als sie noch gelebt hat. Sie hat immer betont, dass sie diese Kosten nicht auf uns umlegen werde. Dies kann beispielsweise auch unser Vormieter bezeugen.

    Nun meine Frage, ob dies uns zur Mietminderung berechtigt. Leider haben wir uns vom RA immer sehr einschüchtern lassen, da wir nun mal nicht vom Fach sind. Vielleicht könnten Sie uns auch noch kurz einen Satz zur Nebenkostenabrechnung sagen.

    Herzlichen Dank!

    • Dennis Hundt
      13. Januar 2013 - 15:19 Antworten

      Hallo Matthias,

      danke für den umfassenden Kommentar. Nur ein kurzes Statement zu den Nebenkosten: Wenn Sie alleiniger Mieter sind, tragen Sie die Nebenkosten (z.B. für die Gartenpflege) nicht alleine, vielmehr muss der Vermieter die anteiligen Kosten für die leeren Wohnungen tragen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Matthias
    13. Januar 2013 - 16:09 Antworten

    Danke für die Antwort. Es sind ja in dem Sinne keine Kosten entstanden, sondern es ergingen Eigenleistungen von meiner Seite, die ich gerne auf die horrenden Nachzahlungsforderungen angerechnet haben wollte. Hierauf antwortete dann der RA, dass er dies nicht tun werde, sondern in dem Falle (also wenn ich keine Gartenarbeit mehr durchführe!) ein Unternehmen bestellt und das ganze dann anteilig auf uns umlegt.

    Könnten Sie noch freundlicherweise ein kurzes Statement zu der Sache mit den Wohnungsmängeln geben? Ist da grundsätzlich eine (rückwirkende) Mietminderung möglich?

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