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Mietminderung Heizung

Jeder Mieter hat das Recht auf eine angenehme Wohntemperatur und der Vermieter ist dazu verpflichtet, dieses ganzjährig durch eine betriebsbereite Heizanlage zu gewährleisten.

Kann er dieses nicht sicherstellen, fällt die Heizung aus oder macht die Heizung störende dauerhafte Geräusche, so hat der Mieter das Recht auf eine Mietminderung bei defekter Heizung. Probleme mit der Heizung gehören zu den Gründen für eine Mietminderung, der die Wohnqualität entscheidend beeinflussen können. Nicht zuletzt, weil im Normalfall alle Räume einer Wohnung von der defekten oder nicht richtig funktionierenden Heizung beeinflusst werden – und wer sitzt schon gerne in all seinen Zimmern bei zu niedrigen Temperatur?

Welche Mängel der Heizung geben recht zur Mietminderung?

Aufgabe des Vermieters ist es während der großen Heizperiode in den Monaten Oktober bis April eine Raumtemperatur von 18° Celsius bis  22° Celsius in den Wohn- und Schlafräumen zu gewährleisten.

Aber auch außerhalb dieser Periode muss die Möglichkeit des Heizens bestehen, wenn die Außentemperatur abends länger als drei Tage unter 12° Celsius fällt. Kann der Mieter nicht für eine ausreichende Wohntemparatur sorgen, so kann er die Miete kürzen. Hierbei wird die Höhe der Mietminderung anhand des Grades der Beeinträchtigung berechnet.

  • So ist z.B. eine Mietminderung in Höhe von bis zu 13% zulässig, wenn innerhalb der Heizperiode eine Raumtemperatur in den Wohnräumen von maximal 18 °Celsius erreicht wird.
  • Fällt die Heizung hingegen komplett aus, so ist eine Mietminderung um 100% je Tag der Störung zulässig.
  • Neben der Mietminderung aufgrund unzureichender Heizleistung kann eine Minderung der Miete von bis zu 15% gerechtfertigt sein, wenn die Heizanlage einen erhöhten Energiemehrverbrauch von 60% aufweist. So entschied das OLG Düsseldorf, nach zulesen im Az. 6 C 218/81 aus WM 1984 S. 54.
  • Zusätzlich sind auch Mietminderungen im Bereich Heizung zulässig, wenn es sich um eine falsch dimensionierte Heizung handelt oder diese störende Klopf- oder Knackgeräusche verursacht.

Worauf bei einer Mietminderung bei defekter Heizung zu achten ist.

Wie bei jedem anderen Mangel am Mietgegenstand muss auch ein Mangel an der Heizung dem Vermieter umgehend gemeldet werden. Hierbei muss dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels eingeräumt werden. Erst nach dem Verstreichen der Frist, kann der Mieter eine Mietminderung in entsprechender Höhe durchführen. Hier finden Sie einen Musterbrief zur Mietminderung.

Um Form- oder Fristfehler zu vermeiden, ist im Einzelfall eine fachliche Beratung empfehlenswert.

17 Antworten auf "Mietminderung Heizung"

  • Birgit Arneth
    25. September 2012 - 22:06 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren,
    ich habe folgedes (dringendes) Problem: Meine Wohnung verfügt über eine eigene Gastherme für Warmwasser und Heizung.
    Im Wohnzimmer befindet sich das Kästchen für die Steuerung der Heizung. Nun: Der Heizbetrieb läuft-es ist aber nur die Heizung im Wohnzimmer auf „3“ am Heizkörper aufgedreht, doch die restlichen Heizkörper in der restlichen Wohnung (Küche, Bad, Kinder-u. Schlafzimmer) sind heiß!!! Obwohl diese auf „0“ stehen und nicht warm bzw. heiß werden sollen. Ich kann nachts nicht schlafen, da im Schlafzimmer bereits 28 Grad gemessen wurden was auch gesundheitsschädlich für mich und meine Tochter ist. (Ki.zimmmer auch völlg überhitzt-Heizung auf „0“)!!!
    Das Problem nannte ich der Baugesellschaft bereits regelmäßig in den Wintermonaten der letzten 3 Jahre-wurde immer vertröstet, mir gesagt das es „neue“Heizungen wären und das „jemand“ kommt und sich das anschaut. Tatsächlich wurde in der Therme ein sog. „Überschußventil“ eingebaut was auch nichts nützte. Seitdem ist nichts passiert.
    Vor zwei Tagen wurde nun meine Anlage gewartet und das Problem wurde auch von dem Mitarbeiter schriftlich festgehalten und der Gesellschaft vorelegt. Aussage des Mechanikers:“Diese Heizkörper sind vollig veraltet und werden nicht mehr hergestellt! Es müssen sämtliche Heizkörper ausgetauscht werden.“
    Wie soll ich nun vorgehen, da ich noch nichts von der Wohnunsbaugenossenschaft gehört habe und sich diese wahrsch. gegen die Behebung des Mangels aussprechen? Noch einen Winter mache ich diesen Zustand nicht mehr mit denn keine Nacht mehr „kühl“ schlafen zu können und vor allem Gaskosten tragen zu müssen welche Leistung ich nicht möchte? Ich habe das Recht auf eine kalte Heizung sobald diese nicht aufgedreht ist und auf keinen Heizkörper der auf „0“ steht man aber Spiegeleier darauf braten kann!

    Vielen Dank für eine Antwort
    Mit freundlichen Grüßen
    B.Arneth

    • Dennis Hundt
      26. September 2012 - 09:19 Antworten

      Hallo Birgit,

      ich sehe in Ihren Problem einen ganz klaren Mangel. Die Heizungen bzw. die Ventile müssen in Ordnung gebrachte werden. Ich würde Ihren Vermieter schriftlich unter einer Fristsetzung zur Instandsetzung auffordern. Wenn das nicht hilft, würde ich nach passenden Urteilen zu einer Mietminderung recherchieren. Gfg. müssen Sie die Miete mindern, um den Druck zu erhöhen. Eine Beratung durch einen Anwalt oder Mieterverein würde ich vorab empfehlen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • S. Balke
    31. Oktober 2012 - 23:52 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    wir haben folgendes Problem:

    Nachdem unsere Therme im Februar dauerhaft heizte, stellte ein Monteur fest das der Wasserspeicher defekt ist und ausgetauscht werden muss. Außerdem ist in dem selben Monat unser Backofen kaputt gegangen. Der Monteur sagte eine Reparatur macht keinen Sinn bei diesem alten Gerät. Ein neuer Herd/Backofen soll besorgt werden. Seitdem verstrich die Zeit und nichts passierte. Ich rief öfters bei der HV an, und nichts passierte außer weitere Besuche von Monteuren die Angebote erstellen sollten. Dann verfasste ich einen Brief mit Ankündigung einer Mietminderung um 20%. Denn durch den defekten Wasserspeicher, waren wir in unserem Handeln bzw. der Warmwasseraufbereitung ziemlich eingeschränkt. Die Therme stellten wir immer nur an wenn wir warmes Wasser brauchten.(ca.45Min.zuvor)Außerdem schloss ich weitere Mietmängel in die Mietminderung mit ein. Teilweise gehen die Fenster nur komplett zu öffnen statt zu kippen, die Hebel sind defekt, die Türklinken sind locker und lassen sich hin und her durch das Loch schieben/ziehen. Zuvor hatten wir auch den Hausmeister Bescheid gegeben, diese Mängel zu beseitigen…doch nichts passierte.
    Am letzten Sonntag war es nun soweit…ein Folgeschaden trat ein. Nachdem sich niemand um den Wasserspeicher kümmerte, stand am Sonntag unser komplettes Bad unter Wasser, ca. 2cm stand das Wasser im Bad und der Wasserspeicher tropfte an der Wand ohne Ende. Wir waren völlig überfordert, nirgendwo war ein Haupthahn zu finden um das Wasser abzudrehen (nicht im Keller oder Bad). Es gab keine Notrufnr. im Haus die wir hätten wählen können und der Hausmeister war auch nicht zu erreichen.
    Daraufhin riefen wir nach ca. 1 1/2Std. laufendem Wasserspeicher einen Klempnernotdienst. Wir mussten eine Vorkasse von 250€ zahlen. Er stellte das Wasser ab und konnte weitere Probleme feststellen. Letztendlich hat er die Therme abgestellt da alles miteinander verbunden ist und somit defekt ist. Seit 4Tagen haben wir kein Warmwasser und leben ohne Heizung. Das Bad ist feucht (Boden unter den Fliesen, die Wände) vom Wasserschaden. Die HV habe ich sofort darüber informiert, per Mail und Anrufbeantworter. Da die HV nur zu den Sprechzeiten (2 Tage pro Woche) erreichbar ist. Es hat sich niemand bei uns gemeldet. Erst nachdem wir den HM endlich erreicht haben und er den Kontakt mit der HV herstellen konnte. Seitdem läuft die Kommunikation über ihn.
    Wir wissen einfach nicht mehr weiter, niemand kümmert sich um unsere Reparatur. Es interessiert nicht, dass wir bei diesen Wetterverhältnissen kein Warmwasser haben und keine Heizung nutzen können!
    Wie erreichen wir eine Besserung unserer Situation? Wie es ausschaut wird diese Woche keine Reparatur geschehen. Vor allem plagt uns die Angst, dass sich durch die Nässe im Bad Schimmel bildet. Was können Sie uns raten?

    Vielen Dank
    Mit freundlichen Grüßen
    S. Balke

    • Dennis Hundt
      1. November 2012 - 09:26 Antworten

      Hallo Frau Balke,

      was für eine unschöne Geschichte. Ich würde vermuten das die Hausverwaltung einen echten Anreiz braucht sich endlich um Ihre Belange zu kümmern. Vielleicht sollten Sie der Ankündigung die Miete zu mindern Taten folgen lassen. Oft bewegt sich erst etwas, wenn es ums Geld geht. Ggf. würde ich vorab eine rechtliche Beratung empfehlen, damit Sie keine Fehler machen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • V. Messerschmidt
    12. Dezember 2012 - 21:27 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,

    zunächst möchte ich ein großes Kompliment für diese Seite aussprechen – ich denke sehr viele Leute sind dankbar für die Tipps und Ratschläge in Ihrem Blog!!

    So wäre auch ich dankbar für Ihre Meinung zu meinem Problem (gerne auch per Mail):

    Ich wohne in der einzigen Dachgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er/70er Jahren.
    Das Haus hat eine normale Ölheizung, in der andauernd Luft steht, die natürlich zu mir nach oben steigt. Mittlerweile muss ich jeden Abend wenn ich nachhause komme alle Heizungen entlüften, um die Wohnung warm zu bekommen. Ohne entlüften „gluckern“ die Heizungen laut, weil sie versuchen Wasser nach oben zu pumpen, wobei Öl verbraucht wird.
    Der Vermieter hat nach meinem Hinweis neue Entlüftungsventile angebracht, die automatisch entlüften sollten, aber nicht funktionieren. Ich muss weiterhin jeden Abend mehrmals die Heizungen entlüften.
    Mittlerweile ist der Vermieter ein wenig genervt von dem Problem, will aber nochmal nachbessern.

    Kann ich mit Mietkürzung in Höhe „x“ drohen?

    Vielen Dank vorab,
    und einen schönen Abend!!

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2012 - 14:23 Antworten

      Hallo Herr Messerschmidt,

      eine Mietminderung scheint auf den ersten Blick nicht ausgeschlossen, da der Wohnwert offensichtlich durch den vorliegenden Mangel gemindert ist. Allerdings würde ich an Ihrer Stelle weiterhin darauf drängen das Problem an der Wurzel zu packen und die Heizung reparieren zu lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Carola Kaspar
    2. Januar 2013 - 20:36 Antworten

    Guten Abend Herr Hundt,
    wir wohnen seit ca. 6 Jahren in einer vermieteten Eigentumswohnung.
    Die Wohnung ist komplett mit einer Fußbodenheizung ausgestattet. Eine Heizungswartung oder Überprüfung ist während der ganzen Zeit nicht durchgeführt wurden. Die Heizung ist in einem Wohnzimmer jetzt komplett ausgefallen. Eine vom Vermieter beauftragte Reparatur konnte nicht den Schaden beheben, weil das zu diesem Raum zugeordnete Ventil defekt ist. Um die Heizung in der gesamten Wohnung betreiben zu können, müssen alle Ventile getauscht werden. Unser Vermieter kam nun auf die Idee, die Heizung im Korridor außer Betrieb zu nehmen und das freigewordene Ventil zur Heizung des Wohnzimmers zu benutzen. Unsere Frage: Ist der Vermieter berechtigt einfach die Heizung teilweise außer Betrieb zu nehmen,? Es stimmt,dass wir im Korridor nicht heizen,aber wir haben schließlich einen Mietvertrag in dem nicht steht,dass der Korridor nicht heizbar ist. Seine Aussage ist nun, dass wir eben dann die Reparatur und die damit verbundenen Kosten selbst übernehmen müssen.

    Welchen Rat können Sie uns zu dem Problem geben ?

    Vielen Dank im Voraus.

    Fam. Kaspar

    • Dennis Hundt
      3. Januar 2013 - 11:51 Antworten

      Hallo Carola,

      meiner Meinung nach ist der Vermieter verpflichtet die Wohnung im vertragsgemäßen und ursprünglichen Zustand zu erhalten. Siehe dazu „§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags“. Weisen Sie Ihren Vermieter darauf hin.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Jennifer Schulte
    20. Januar 2013 - 20:20 Antworten

    Seht geehrter Herr Hundt,
    folgendes Problem liegt vor; ich wohne in einem 3 Parteien Wohnhaus in einer Wohnung zur Miete. Mein Badezimmer erreiche ich aber nur durch das Treppenhaus, durch welches alle Mieter gehen, es liegt also außerhalb meiner Wohnung. Das größte Problem jedoch ist, dass es in meinem Badezimmer keine Heizung gibt, ich heize dort jetzt seit mehreren Jahren mit einem Heizlüfter. Mitlerweile hat es dort aber auch angefangen zu schimmeln, was meinen Vermieter aber nicht interissiert, als ich ihm den Schimmel zeigte sagte er ihm fehle das Geld dazu den Schaden zu beheben. Nun meine Frage, in welcher Höhe kann ich aufgrund der oben gelisteten Probleme eine Mietminderung verlangen?
    Vielen Dank im Vorraus

    Freundliche Grüße, Frau Schulte

    • Dennis Hundt
      20. Januar 2013 - 21:33 Antworten

      Hallo Frau Schulte,

      man kann hier keinen festen Prozentsatz nennen. Recherchieren Sie nach entsprechenden Urteilen, die können Ihnen bestimmt eine Richtung für die Höhe der Mietminderung geben.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Tek
    22. September 2013 - 21:25 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich habe folgendes Problem.
    Undzwar wohne ich in einer 3 Zimmer Wohnung im Erdgeschoss. Ich habe Stahlfenster und im Winter sind die Fenster immer feucht und undicht sind sie auch noch dazu. Die Heizungen sind bei uns dauerhaft aufgedreht sonst würden wir die Wohnung nicht warm bekommen. Wir müssen die Rolladen immer unten lassen damit ja die Kälte nicht rein kommt. Im Kinderzimmer ist es immer kalt und Schimmel haben wir auch noch in der Wohnung. Jedes mal wie wir Schimmel in der Wohnung entdeckt haben kam der Vermieter mit einem Sprühzeug und hat den Schimmel entfernt. Das letzte mal sagte der Vermieter zu mir, ich kann ihnen neue Fenster einbauen aber dann erhöhe ich die Nebenkosten. Was kann ich machen Herr Hundt? Ich möchte lediglich, dass er die Fenster einmal kontrollieren lässt. Im Winter ist es wirklich sehr sehr kalt. Dann kommt es noch dazu, das wir eine nicht Sicherer Eingangstür haben. Sie ist aus Kunststoff und überhaupt nicht sicher.

    Liebe Grüße
    Tek

  • A.E.
    29. Februar 2016 - 12:12 Antworten

    Heizung im Schlafzimmer geht nur manchmal an, kurz gesagt, die Heizung geht an und aus, wann sie will.
    Habe manchesmal teilweise im Winter unter 10 grad im Schlafraum.
    Der Vermieter hat sein Mögliches versucht. Er sagte mir, er wolle mir eine elektrische Heizung ins Schlafzimmer stellen. Wer zahlt dann die Stromkosten ?
    Wäre Ihnen für eine rasche Antwort dankbar!

    Mfg

  • Bianca
    8. März 2016 - 12:40 Antworten

    Hallo,

    meine Wohnung wurde nach Einzug grundsaniert also auch der Boiler wurde ausgetauscht. Bei der Schlüsselübergabe wurde noch Wasser in den Boiler gefüllt und damit sollte alles funktionieren. Einen Monat später wurde es kalt und mein Boiler zeigte eine Fehlermeldung an, woraufhin ich den Hausmeister verständigte, der mich erstmalig darauf hinwies das die Anlage noch durch den Schornsteinfeger abgenommen werden muss und dich deswegen nicht bereit erklärte sich das Problem anzusehen. ich musste 1,5 Wochen warten ehe der Schornsteinfeger kam, der am Ende feststellte das nicht genug Wasser im Kessel ist und dieses Problem nur durch den Hausmeister gelöst werden kann. Welcher sofort durch mich informiert wurde und auch noch am selben Tag mit einem zu kurzen Schlauch kam und mir versprach den nächsten Morgen mit einen Schlauch der lang genug ist zu kommen, was allerdings nicht passierte. Statt dessen wurde ich das ganze Wochenende in der halten Wohnung mit den Kindern zurück gelassen. Nachdem das Problem des Wassers im Kessel behoben wurde, konnte ich ein paar Tage heizen bis mir ein nasser Fleck in der Stubenwand auffiel, was der Grund für mein Heizproblem darstellt. Offensichtlich war eine Leitung defekt und alles Wasser was wir in den Boiler füllten sammelte sich jetzt in der Wand. Die wand wurde aufgebohrt das rohr ausgetauscht, das Loch ist och da.. seit 2 Wochen. Nun frage ich mich ob ich eine Mietminderung geltend machen kann wegen der ganzen Geschichte.

    • Dennis Hundt
      8. März 2016 - 14:30 Antworten

      Hallo Bianca,

      ein Mangel berechtigt den Mieter in der Regel zur Mietminderung. Hier geht es ja um zwei Dinge: 1. defekte Heizung und 2. die Bauarbeiten in der Wohnung. Wenn Sie mit einer möglichen Mietminderung alleine nicht weiterkommen, versuchen Sie eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter zu finden oder fragen Sie einen Anwalt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Gerd Ewert
    19. April 2018 - 18:05 Antworten

    Sehr geehrte Damen und Herren, unser Sohn wohnt in unserer Eigentumswohnung, die von einer Hausverwaltung betreut wird. Das Problem ist, dass im eingebauten Badezimmer die Steigeleitungen ohne Heizkörper durch laufen. Es herrschen zur Zeit in der Wohnung Temperaturen von ca. 29° Die Verwaltung ist nicht gewillt den Strang runter zu regulieren. Was können wir tun.
    Mit freundlichen Grüßen
    Gerd Ewert

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