Mietminderung bei abweichender Wohnfläche

Die vorhandene Wohnfläche ist einer der wichtigsten Faktoren, der bei der Berechnung der zu zahlenden Miete zugrunde gelegt wird. Stellt der Mieter nun im Laufe der Mietzeit fest, dass die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht, so stellt sich schnell die Frage, ob die Höhe der Miete wirklich berechtigt ist und ob eine Abweichung der Wohnfläche unter Umständen sogar ein Grund für eine Minderung der Miete darstellt.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu in einem Urteil aus dem Jahr 2004 entschieden, dass eine Abweichung der Wohnfläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache darstellt und den Mieter daher zu Mietminderung gemäß § 536 Abs. 1 BGB berechtigt.
Unter Umständen besteht zudem für den Mieter die Möglichkeit, die seit Zustandekommen des Mietvertrages bereits zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückzufordern.

Voraussetzung für eine Mietminderung bei abweichender Wohnfläche

Bedingt durch die Entscheidung des BGH (VIII ZR 295/03) aus dem Jahr 2004 ist ein Mieter zur Mietminderung berechtigt, sofern die tatsächliche Wohnfläche der im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mindestens 10% unterschreitet, da diese Tatsache nach Meinung der zuständigen Richter eine Beeinträchtigung der Tauglichkeit zur Folge hat.
Diese eindeutige Entscheidung hat für den Mieter den Vorteil, dass für ihn keine Verpflichtung besteht, dem Vermieter dazulegen, dass die Abweichung und die damit verbundene Flächendifferenz zwischen „Ist“ und „Soll“ eine Beeinträchtigung darstellt.

Worauf bei der korrekten Berechnung der Wohnfläche geachtet werden muss

Besteht der Verdacht, dass die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich festgehaltenen abweicht und eine Neuberechnung der Wohnfläche durchgeführt werden, so müssen bei dieser Berechnung die Berechnungsgrundlagen des § 4 WoFlV berücksichtig und angewandt werden.
Diese besagen unter anderem das:

• Das in Räumen mit einer Deckenhöhe von mindestens 2 Metern, die Grundfläche vollständig zur Wohnfläche gezählt werden.
• Räume mit einer Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern die Grundfläche zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet wird. Dieses gilt auch für unbeheizbare Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche Räume, die nach allen Seiten hin geschlossen sind.
• Grundflächen von Balkonen, Terrassen, Dachgärten und Ähnliches werden in der Regel nur maximal bis zur Hälfte zur Wohnfläche hinzugerechnet.

Zusätzlich wird innerhalb der WoFlV auch geregelt, welche Grundflächen nicht mit zur Wohnfläche gerechnet werden dürfen.
Nur wenn die Berechnung der Wohnfläche nach diesen Regelungen erfolgt ist, kann eine Minderung der Miete bei abweichender Wohnfläche durch den Mieter erfolgen. Mehr zur Berechnung der Fläche findet man hier: Quadratmeter einer Wohnung berechnen.

Höhe der Mietminderung bei abweichender Wohnfläche

Sobald die tatsächliche Wohnfläche in m² durch eine Neuberechnung bekannt ist und diese die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche um mehr als 10% unterschreitet, kann die Miete gemindert und somit auf die tatsächliche Wohnungsgröße angepasst werden.
Hierzu ist es notwendig, dass Vermieter und Mieter den Mietvertrag abändern beziehungsweise neu abschließen und darin die nun korrekte Wohnfläche als Grundlage der Miethöhe mit einbeziehen, die dann auch im Mietvertrag angegeben wird.
Wichtig: Nebenkosten anpassen / Miete zurückfordern
Da oftmals auch die Höhe der Nebenkostenzahlungen anhand der Wohnfläche berechnet werden, müssen diese ebenfalls der tatsächlichen Wohnfläche angepasst und bei der Nebenkostenabrechnung entsprechend berücksichtigt werden.
Unter Umständen kann vom Mieter auch die über die gesamte Mietzeit hinüber zu viel gezahlte Miete vom Vermieter auf Grundlage des § 812 Abs. 1 BGB zurückgefordert werden, wenn dem Vermieter eine ungerechtfertigte Bereicherung nachgesagt wird.
Ehe der Mieter jedoch eine Rückforderung der zu viel gezahlten Miete vom Vermieter fordert, sollte grundsätzlich zunächst die Feststellung der tatsächlichen Wohnfläche durch einen Fachmann durchgeführt werden, um Fehler in der Berechnung zu vermeiden.
Jedoch ist zu bedenken, dass ein Mieter unter Umständen auch das Recht auf Minderung oder einer Rückforderung verlieren kann, wenn dieser beispielsweise davon Kenntnis hatte, dass die Angaben im Mietvertrag nicht korrekt waren oder die Abweichung offensichtlich war. Auch kann eine rückwirkende Minderung der Miete bei Abweichung verjährt sein.
Aus diesem Grund sollte grundsätzlich bei Abweichungen zwischen der tatsächlichen und vertraglich festgehaltenen Wohnfläche zusätzlich ein Fachmann die Berechnung der Wohnfläche durchführen und ein Anwalt zurate gezogen werden.

Fazit:

Stellt ein Mieter fest, dass seine Wohnung von der Wohnfläche her kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben, so besteht im Regelfall das Recht, die Miete zu Mindern und der tatsächlichen Wohnungsgröße anzupassen. Auch besteht in vielen Fällen auch das Recht die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückzufordern, sofern dem Vermieter eine ungerechtfertigte Bereicherung unterstellt werden kann.
Da bei der Berechnung der tatsächlichen Wohnfläche die Regelungen innerhalb der WoFlV berücksichtig werden müssen, ist es zudem ratsam die Ermittlung der Wohnfläche nochmals durch einen Fachmann durchführen zu lassen und sich anwaltlich oder vom Mieterverein beraten zu lassen, sofern eine Abweichung festgestellt wurde.