Mietkaution: Der Vermieter muss die Kaution sofort zurückzahlen – Irrtum Nr. 10

Die meisten Mieter jubeln innerlich, wenn die Rückgabe der vormals gemieteten Wohnung an den Vermieter reibungslos und ohne Beanstandungen verlaufen ist. Denn nun rechnen die früheren Mieter mit einer sofortigen Rückzahlung der vollen Kaution. Doch so einfach ist das nicht, auch der Vermieter hat bestimmte Rechte.
Dieser Artikel räumt mit dem Irrtum auf, dass der Vermieter die Kaution sofort nach der Wohnungsabnahme in voller Höhe zurückzahlen muss.
Der Artikel gehört zur 20-teiligen Serie „Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Was Mieter und Vermieter über die Kaution wissen müssen

Auch wenn dies gesetzlich nicht vorgeschrieben ist: Regelmäßig verlangen Vermieter von Mietern eine Kaution (Mietsicherheit). Die Kaution, die bar oder als Bankbürgschaft bzw. Bürgschaft eines Dritten erbracht werden kann, ist bei Mietverhältnissen über Wohnraum der Höhe nach auf die dreifache Kaltmiete (Nettomiete) begrenzt, § 551 Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei darf der Mieter drei Teilzahlungen leisten (je bei Wohnungsübergabe sowie 2. und 3. Vertragsmonat) und muss der Vermieter die Kaution bei einer Bank zum für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen, § 551 Abs. 2, 3 BGB. Die Zinsen stehen dem Mieter zu, allerdings erst im Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung.

Wann der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss

Wichtig: Eine gesetzliche Frist zur Kautionsrückzahlung existiert nicht.
Die Rechtsprechung billigt Vermietern daher eine Rückzahlungsfrist von zwei bis sechs Monaten zu, die von den Umständen des Einzelfalls abhängt, also etwaige offene Mietzahlungen, dem Zustand der Mietwohnung und mögliche unerledigte Schönheitsreparaturen. Ist mit einer Nebenkostennachzahlung (Betriebskostennachzahlung) zu rechnen, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution (etwa drei bis vier monatliche Vorauszahlungen) bis zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung bzw. bis zu einem Jahr zurückbehalten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 18.01.2006, Az.: VIII ZR 71/05).

Für Mieter unzulässig: „Abwohnen“ der Kaution

Mancher Mieter, der bei seinem Auszug Schwierigkeiten mit dem Vermieter bzw. mit der Kautionsrückzahlung befürchtet, zahlt für die letzten drei Monate bzw. in Höhe des Kautionsguthabens bis zum Ende des Mietverhältnisses keine Miete mehr. Diese Mieter meinen, der Vermieter könne die fehlenden Mietzahlungen mit der Kaution verrechnen. Ein solches Vorgehen kann für den Mieter aber teuer werden. Denn der Vermieter behält bis zum Ende des Mietverhältnisses den Mietzahlungsanspruch, den er gegen den Mieter gerichtlich durchsetzen kann.

Für Vermieter unzulässig: Aufrechnung mit Mietminderung

War eine Mietminderung des Mieters rechtens, darf der Vermieter den sich daraus ergebenden Minderungsbetrag nicht von der Kaution abziehen. Vielmehr muss er dem Mieter die Kaution in voller Höhe zurückzahlen.