Go to Top

Mieterhöhung – Ein Überblick für Mieter und Vermieter

Mieterhöhung

Bei einer freifinanzierten Wohnung besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die bestehende Miete unter bestimmten Voraussetzungen zu erhöhen. Durch eine Mieterhöhung wird es dem Vermieter ermöglicht, die Miete der laufenden Preissteigerung anzupassen.

Üblicherweise erfolgt eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder im Anschluss an eine Sanierung oder Modernisierung der Wohnung oder des Hauses. Zusätzlich sind jedoch auch Mieterhöhungen durch eine vorab vertraglich vereinbare Staffelmiete oder Indexmiete möglich, welche jedoch in der Praxis eher selten Anwendung finden.

Arten der Mieterhöhung

Während eines bestehenden Mietverhältnisses können Vermieter und Mieter eine Mieterhöhung vereinbaren. Bei der Art der Mieterhöhung stehen dem Vermieter vier Varianten zur Auswahl, von denen jedoch zwei vorab vertraglich mit dem Mieter vereinbart werden müssen.

Bei diesen beiden Arten der Mieterhöhung handelt es sich um die folgenden Erhöhungsmöglichkeiten:

Wird keine Mieterhöhung (siehe Index- und Staffelmiete) bei Abschluss des Mietvertrags vereinbart, kann eine Mieterhöhung nur durch eine Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer durchgeführten Modernisierung oder Sanierung erfolgen.

Ortsübliche Vergleichsmiete:

  • Bei der Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB besteht für den Vermieter die Möglichkeit, die Miete dem örtlichen Mietspiegel anzupassen. Dieser wird durch die Gemeinden in regelmäßigen Abständen überprüft und angepasst. Um die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben zu können, muss seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen sein und das Anschreiben mit dem Mieterhöhungsverlangen darf nicht weniger als 15 Monate zurückliegen. Zusätzlich muss der Vermieter die sogenannte Kappungsgrenze einhalten, welche gesagt, dass eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB innerhalb von 3 Jahren um nicht mehr als 20 % erfolgen darf. Hier geht es zu einem Musterschreiben für eine Mieterhöhung nach §558 BGB.

Mieterhöhung nach Modernisierung:

  • Eine Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB kann der Vermieter durchführen, wenn durch die durchgeführten baulichen Maßnahmen der Gebrauchswert und die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, die Modernisierung eine spürbare Ersparnis von Energie (z.B. Heizölverbrauch) oder Wasser zur Folge hat oder gesetzliche oder behördliche Verordnungen diese Maßnahme begründen. Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung ist der Vermieter dazu berechtigt, die Miete um 11 % der für die Modernisierung aufgewendeten eigenen Kosten zu erhöhen. Nicht mit in die Mieterhöhung einfließen dürfen Kosten für mit durchgeführte Renovierungsarbeiten oder Zuschüssen von Bund und Gemeinden zur Modernisierung.

Bei einer Mieterhöhung nach einer durchgeführten Modernisierung steht es dem Vermieter frei, ob er die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anhebt, oder ob er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB durchführt. Wählt er die Mieterhöhung nach § 558 BGB, so muss er sich an die Kappungsgrenze halten, welche bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB nicht berücksichtigt wird.

Achtung: Ein Vermieter kann also rein theoretisch eine Miete erst auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben, danach eine Modernisierung durchführen, um im Anschluss daran die Miete nach § 559 BGB um weitere 11 Prozent (der Modernisierungskosten) zu erhöhen. Die Mehrzahl der Vermieter wird seine Mieter mit einem solchen Vorgehen verschoben, doch wer nur auf die Mietrendite schaut, für den ist dies eine Möglichkeit die Miete schnell in die Höhe zu treiben.

Im Mietvertrag kann man bereits folgende Erhöhungen verbindlich festlegen:

Staffelmiete:

  • Die in § 577a BGB geregelte Staffelmiete, bei der bereits im Mietvertrag Zeiträume und Mieterhöhungen festgelegt werden. Hierbei gilt zu beachten, dass die Miete grundsätzlich jeweils immer mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss und das weiter Mieterhöhungen nach § 558 BGB und § 559 BGB während der Zeit der Staffelungen ausgeschlossen sind. Als nachteilig für den Mieter kann sich hier der § 557a Abs. 3 auswirken, der besagt, dass das Kündigungsrecht bei einer Staffelmiete für maximal vier Jahre ausgeschlossen werden kann.

Indexmiete:

  • Die in § 557b BGB geregelte Indexmiete, bei welcher die Mieterhöhung durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten für die Lebenshaltung gültigen Preisindex bestimmt wird. Wie auch bei der Staffelmiete muss auch hier die Miete für mindestens ein Jahr unverändert blieben und eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird ausgeschlossen. Jedoch ist eine zusätzliche Mieterhöhung nach § 559 BGB möglich, wenn eine Modernisierung behördlich oder per Gesetz gefordert wird. Die Mieterhöhung bei der Indexmiete muss schriftlich geltend gemacht werden, wobei die Veränderungen im Preisindex und die daraus resultierende Mieterhöhung offengelegt werden müssen. Die Mieterhöhung tritt dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Eingang der schriftlichen Ankündigung in Kraft.

So muss der Vermieter eine Mieterhöhung belegen:


Bis auf eine Mieterhöhung durch Staffelmiete ist der Vermieter dazu verpflichtet, das Mieterhöhungsverlangen zu belegen. Bei der Indexmiete, die er weniger zum Einsatz kommt, erfolgt dieses in der Regel durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex.

In der Regel findet eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer durchgeführten Modernisierung statt. Auch hier muss der Vermieter die Erhöhung begründen und belegen.

Bei einer Mietererhöhung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete dienen in der Regel der örtliche Mietspiegel oder die ortsübliche Vergleichsmiete als Grundlage.

Der Mietspiegel ist hierbei eine von der Stadt oder der Gemeine aufgestellte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete bei freifinanzierten Wohnungen mit vergleichbarer Ausstattung, Lage, Größe und Beschaffenheit. Der örtliche Mietspiegel wird in der Regel alle 4 Jahre erstellt, jedoch besteht für Städte und Gemeinden keine rechtliche Verpflichtung für die regelmäßige Erstellung eines Mietspiegels.

Ist kein Mietspiegel vorhanden oder dieser älter als 4 Jahre, besteht für den Vermieter die Möglichkeit die Mieterhöhung nach § 558a Abs. 2 Satz 4 BGB durch Nennung von Vergleichsmieten bei mindestens 3 vergleichbaren Wohnungen zu begründen.

Weitere Möglichkeiten für den Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen zu belegen, besteht durch eine Auskunft aus einer für die entsprechende Region gültige Mietdatenbank (§ 558e BGB) oder durch ein begründetes Gutachten eines öffentlichen Sachverständigen (§ 558a Abs.2 Satz 3 BGB).

Findet die Erhöhung der Miete im Anschluss an eine Modernisierung statt gemäß § 559 BGB statt, so können nur die Kosten als Grundlage zur Berechnung der Mieterhöhung genommen werden, die durch die Modernisierung entstanden sind. Wurden die Modernisierungsarbeiten für mehrere Wohneinheiten durchgeführt, so müssen die Kosten im angemessenen Verhältnis auf entsprechenden Wohnungen verteilt werden. Kosten für etwaige in Verbindung mit der Modernisierung durchgeführte Renovierungsarbeiten dürfen nicht mit in die Mieterhöhung einfließen. Ebenso müssen von den entstandenen Kosten gemäß § 559a BGB erhaltene Drittmittel abgezogen werden.

Um eine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen zu können, muss der Vermieter eine Kostenberechnung inklusive der notwendigen Erläuterungen zusammen mit dem Mieterhöhungsverlangen vorlegen.

Zusätzlich muss der Vermieter nach § 554 BGB den Mieter 3 Monate vor Beginn der Modernisierungsarbeiten über diese zu informieren.

Wie eine Mieterhöhung angekündigt werden muss, welche Fristen dabei einzuhalten sind und ab wann eine Mieterhöhung gültig ist

Ein Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter grundsätzlich schriftlich und unter Angabe der Gründe und dem Beginn der Mieterhöhung zugestellt werden. Auch wenn dem Vermieter nach § 557 BGB das Recht zugesprochen wird, die Miete zu erhöhen, so bedarf eine Mieterhöhung grundsätzlich auch der Zustimmung des Mieters.

Nach Erhalt des Mietererhöhungsverlangens nach § 558 BGB steht dem Mieter nach § 558b BGB eine Frist von 2 Monaten zu, in der dieser die Möglichkeit zur Überprüfung des Mietererhöhungswunsches des Vermieters hat.

Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, so wird mit Beginn des 3. Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens die geänderte Miete fällig.

Auch bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) muss der Vermieter dem Mieter die geplante Mieterhöhung schriftlich und unter Auflistung der entstandenen Kosten und Voraussetzungen zukommen lassen. Die Mieterhöhung wird darauf hin mit Beginn des 3. Kalendermonats fällig.

Diese Frist kann sich um weitere 6 Monate verlängern, wenn der Vermieter es versäumt hat, den Mieter gemäß § 554 BGB rechtzeitig über die zu erwartende und voraussichtliche Mieterhöhung informiert hat, oder die tatsächliche Mieterhöhung um mehr als 10 Prozent höher ausfällt, als es dem Mieter mitgeteilt wurde (§559b Abs.2 BGB).

Rechte und Pflichten des Mieters bei einer Mieterhöhung


Im Zusammenhang mit der Ankündigung einer Mieterhöhung nach den §§ 558 BGB und 559 BGB hat der Gesetzgeber dem Mieter besondere Rechte eingeräumt für den Fall, dass dieser mit der anstehenden Mieterhöhung nicht einverstanden ist oder er berechtigte Bedenken an der Wirksamkeit der Mieterhöhung hat.

  • Besteht der Verdacht, dass die Mieterhöhung nicht den rechtlichen Bestimmungen folgt oder ist diese für den Mieter nicht nachvollziehbar, so hat der Mieter das Recht innerhalb von 2 Monaten nach Erhalt des schriftlichen Mieterhöhungsverlangens gegen diesen Widerspruch einzulegen. Dieser Widerspruch muss schriftlich und unter Angabe der Gründe dem Vermieter vorgelegt werden.
  • Besteht kein Grund für einen Widerspruch und ist der Mieter dennoch mit der anstehenden Mieterhöhung nicht einverstanden, so hat der Mieter nach § 561 BGB ein Sonderkündigungsrecht nach Mietererhöhung. Möchte der Mieter von dem Sonderkündigungsrecht gebrauch machen, so muss er diese außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses fristgerecht innerhalb vor Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens schriftlich dem Vermieter zukommen lassen.Nimmt der Mieter von dem Sonderkündigungsrecht gebraucht, so bleibt die Miete nach § 561 Abs. 1 Satz 2 BGB während der Kündigungsfrist unverändert.  Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt bei Nutzung des Sonderkündigungsrechts, wie auch bei der regulären Wohnungskündigung, 3 Monate. Hier geht es zu einer „Kündigung Mietvertrag Vorlage„.

Zu den Pflichten des Mieters bei Ankündigung einer Mieterhöhung gehört, dass dieser der Mieterhöhung innerhalb einer Frist von 2 Monaten zustimmen muss (§ 558b BGB). Diese Zustimmung kann formlos erfolgen und es bedarf nicht unbedingt der Textform. Es wird jedoch angeraten, seine Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich zu geben, um bei eventuellen Unstimmigkeiten diese belegen zu können und Missverständnisse zu umgehen.

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung oder versäumt die Einhaltung der Frist, so kann der Vermieter nach § 558b Abs.2 BGB gerichtlich auf Erteilung der Zustimmung klagen. Diese Erhebung der Klage muss innerhalb von 3 Monaten nach verstreichen der 2 monatigen Zustimmungsfrist erfolgen.

Was kann der Mieter bei Unstimmigkeiten oder Fragen tun?

Geht dem Mieter durch den Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, kann es vorkommen, dass Fragen, Unklarheiten oder Zweifel im Zusammenhang mit der anstehenden Mieterhöhung aufkommen. Erste Anlaufstelle in einem solchen Fall sollte immer der Vermieter sein, der in der Regel die nötigen Informationen zur Verfügung stellt und aufkommende Fragen beantwortet.

Ist dies nicht möglich, so kann sich der Mieter an den Mieterverein oder einen Anwalt wenden. Diese helfen in der Regel bei der Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens und stehen beratend zur Seite.

Anmerkung: Alle Informationen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Rechtssicherheit.

11 Antworten auf "Mieterhöhung – Ein Überblick für Mieter und Vermieter"

  • Kappungsgrenze Mieterhöhung
    26. Oktober 2011 - 11:13 Antworten

    […] Dieser Artikel soll wirklich nur über die Kappungsgrenze berichten – Hier finden Sie einen umfassenden Artikel mit allen wichtigen Infos zu einer Mieterhöhung. […]

  • Mieterhöhung nach Wärmedämmung | Infos und Beispielrechnung
    28. Oktober 2011 - 13:17 Antworten

    […] Nach einer durchgeführten Modernisierung ist der Vermieter dazu berechtigt die Miete entweder auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben oder die Miete um 11 Prozent, der für die Durchführung der Wärmedämmung benötigten Kosten zu erhöhen. Hier haben wir alle Infos zur Mieterhöhung und zu den Mieterhöhungsarten zusammengestellt: Mieterhöhung. […]

  • I. Schwarz
    31. Oktober 2012 - 17:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    auf der Suche nach Antworten bin ich, dank Google, auf Ihre Seite gestoßen und erhoffe mir hier einen Ratschlag Ihrerseits.

    Ende Oktober 2012 ging mir von unserem Vermieter eine Mieterhöhung gem § 558 BGB zu.
    Es handelt sich um 20% (110,00 €). Soweit hat (meines Erachtens) alles auch seine Richtigkeit. Wir wohnen seit 12 Jahren in dieser Wohnung und hatten noch nie ein Anpassung. Mitte des Jahres hat der Vermieter und die Hausverwaltung gewechselt. In der Mietspiegeltabelle ist eine Spanne von 5,40 € – 8,49€ angegeben. Die neue Nettokaltmiete liegt dann bei 8,17 €./ alt: 6,85 €

    Der Fakt ist, dass wir uns diese Wohnung früher oder später nicht mehr leisten können. Jetzt meine Frage: Wie kann ich einen Brief formulieren, mit der Bitte um eine geringere Erhöhung. Aus Ihrer Erfahrung, bestehen überhaupt Chancen, dass sich der Vermieter auch mit 10% zufrieden gibt?

    Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen
    Vielen Dank und freundliche Grüße
    Ines Schwarz

    • Dennis Hundt
      31. Oktober 2012 - 18:14 Antworten

      Hallo Frau Schwarz,

      ein Versuch ist es auf jeden Fall Wert. Formulieren Sie einen Brief, frei mit Ihren eigenen Worten. Hier gibt es keine Formvorschriften zu beachten. Schließlich wollen Sie nicht widersprechen, sondern eine Bitte äußern. Ob der Vermieter sich darauf einlassen wird ist allerdings vollkommen ungewiss.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • I.Schwarz
        1. November 2012 - 11:48 Antworten

        Vielen Dank für Ihre schnelle und nette Antwort!

        I.Schwarz

  • Edeltraud
    18. Dezember 2012 - 10:27 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,
    ich betreue ehrenamlich eine ältere Dame, die seit 1.12.2000 in einer abgeschlossenen Wohnung in einem schlecht isolierten Zweifamilienhaus wohnt. Die letzten Jahre wurde die Miete nicht erhöht. Jetzt wird angekündigt, die Kaltmiete um 11.4% zu erhöhen. Begründung dass trotz Dämmung der Dachgeschossdecke im Jan. 2005 und Einbau neuer Kunststofffenster auf der Oststeite (sind 2 Fenster) die Miete nicht erhöht wurde. Der neue Mietpreis ist noch nicht überhöht, jedoch habe ich die Befürchtung, dass man die ältere Dame jetzt durch lfd. Mieterhöhung aus der Wohung haben möchte. Kann ich diesem etwas vorbeugen, indem ich zwar die Mieterhöhung akzeptiere, jedoch nicht aufgrund der in 2005 erbrachten Maßnahmen? Ich muss dazu erwähnen, dass die Wohnung sehr kalt ist, u.a. an den nicht ausgetauschten Fenster viel Wärme verloren geht. Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

    • Dennis Hundt
      18. Dezember 2012 - 13:55 Antworten

      Hallo Edeltraud,

      gegen eine berechtigte Mieterhöhung können Sie in meinen Augen nichts unternehmen. Der Vermieter darf nur in festgelegen Zeiträumen Mieterhöhungen aussprechen und auch nur um 20% in drei Jahren erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Oliver Kreiser
    2. Juni 2014 - 16:53 Antworten

    Sehr geehrter Herr Hundt,

    ich habe von meinem Vermieter am 19.03.2014 ein Schreiben erhalten mit der Formulierung:
    „Die Gesamtmiete erhöht sich an 01.04.2014 auf die ortsübliche Miete von 530,-€ (davon 150 € Nebenkosten). Bitte überweisen Sie…“

    In diesem Schreiben werde ich nicht aufgefordert, diesem Mieterhöhungsverlangen zuzustimmen.

    Abgesehen davon wird die Kappungsgrenze, die Ankündigungsfrist, die Begründung der Mieterhöhung nicht eingehalten.

    Am 28.04.2014 habe ich ein Schreiben von meinem Vermieter erhalten mit folgender Formulierung:
    „wie bereits am 19.03.2014 mitgeteilt erhöhe ich Ihre Gesamtmeite ab 01.06.2014 auf die ortsübliche Vergleichsmiete von 500,-€ (davon 120,-€ Nebenkosten). Ich bitte Sie der Mieterhöhung zuzustimmen. Dies können Sie auch durch fristgerechte Zahlung der neuen Miete tun.“

    Hier jetzt meine Frage: Ist die im Schreiben vom 28.04.2014 genannte Frist (01.06.2014) korrekt?

    Meiner Meinung nach ist durch die Unwirksamkeit des Schreibens vom 19.03.2014 (da das Zustimmungsverlangen fehlt), die neue Frist bis 01.07.2014 anstatt 01.06.2014.

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    • Dennis Hundt
      4. Juni 2014 - 08:16 Antworten

      Hallo Oliver,

      danke für Ihre Schilderung. Gerne würde ich Ihnen weiterhelfen, ohne die Unterlagen vollständig zu sichten, kann man nur sehr schwer eine Aussage treffen. Ich würde den Fall / die Mieterhöhung anwaltlich prüfen lassen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.