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Mieterhöhung ohne Begründung – Irrtum Nr. 13

Mancher Vermieter denkt sich: „Alles wird teurer, also rauf mit der Miete“. Doch so einfach geht es nicht. Vielmehr ist eine Mieterhöhung nur unter eng umgrenzten Voraussetzungen zulässig. Neben bestimmten Formalien spielen dabei u. a. die Kappungsgrenze, die ortsübliche Vergleichsmiete, der Mietspiegel, unterschiedliche Fristen sowie die Zustimmung des Mieters eine große Rolle.

Dieser Artikel zeigt, dass die pauschale Begründung „alles wird teurer“ auf keinen Fall  für eine Mieterhöhung ausreicht. Er gehört zur 20-teiligen Serie “Mietrecht: Die 20 größten Irrtümer und Mythen“.

Diese Formalien muss der Vermieter beachten

Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich erfolgen und begründet werden. Zur Begründung kann insbesondere auf einen Mietspiegel, der Auskunft aus einer Mietdatenbank, einem Sachverständigengutachten oder der Benennung von drei Vergleichswohnungen verwiesen werden, § 558a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Darüber hinaus muss das Mieterhöhungsschreiben von allen Vermietern unterschrieben sowie an alle Mieter gerichtet sein.

Ausgeschlossen ist ein Mieterhöhungsverlangen, soweit eine Staffel- oder Indexmiete nach §§ 557a, 557b BGB vereinbart wurde oder aber sich dies aus einer anderen Vereinbarung oder den Umständen ergibt (etwa Zeitmietvertrag), § 557 Abs. 3 BGB.

Was Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete bedeuten

Zulässig ist eine Mieterhöhung zunächst nur innerhalb der folgenden beiden Grenzen:

  • Zum einen darf die Miete nicht um mehr als 20% innerhalb der letzten drei Jahre erhöht werden (Kappungsgrenze), § 558 Abs. 3 BGB. Ausnahmen bestehen jedoch bei Modernisierungen und Betriebskostenerhöhungen, bei denen die Kappungsgrenze nicht gilt, §§ 559, 560 BGB.
  • Zum anderen darf die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, § 558 Abs. 1 BGB. Der Vermieter muss daher in seinem Mieterhöhungsschreiben darlegen, dass er nicht mehr verlangt als für am Ort befindliche Wohnungen von gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren üblicherweise gezahlt wurde, § 558 Abs. 2 BGB.

So wird die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mieterhöhung ermittelt

Um die ortsübliche Miete darzulegen, kann der Vermieter sich berufen auf

  • einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (anders als beim einfachen Mietspiegel ist das Gericht bei einem Mieterhöhungsprozess an den qualifizierten Mietspiegel gebunden)
  • einer Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder
  • der Benennung von drei Vergleichswohnungen, wobei aber – sofern kein Mietspiegel existiert – nicht die teuersten Wohnungen zugrunde gelegt werden dürfen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 29.02.2012, Az.: VIII ZR 346/10)

Diese Fristen sind bei einer Mieterhöhung zu beachten

  • Der Vermieter darf sein Mieterhöhungsverlangen frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung stellen, § 558 Abs. 1 BGB
  • Tatsächlich erhöht werden darf die Miete erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung, § 558 Abs. 1 BGB
  • Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, braucht er diese erst zu Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen, § 558b Abs. 1 BGB
  • Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu, muss der Vermieter die Mieterhöhung innerhalb drei weiterer Monate einklagen, § 558b Abs. 2 BGB


4 Antworten auf "Mieterhöhung ohne Begründung – Irrtum Nr. 13"

  • Lily Kera
    2. September 2016 - 11:53 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    ich wohne seit 3 Jahren in meiner Wohnung und habe jetzt gerade eine Mieterhöhung erhalten zum 1.12.16. Formal ist, denke ich, alles richtig. Allerdings überschritt die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete/Mietspiegel auch schon VOR der Mieterhöhungsforderung um 25%; ich habe also von Anfang an „zuviel“ bezahlt (- ich wohne in einem beliebten Stadtteil Berlins mit hoher Wohnungsnot und war damals froh, überhaupt etwas zu finden.)
    Darf er dann überhaupt erhöhen? Wenn auch innerhalb der Kappungsgrenze um 7%?
    Seine Begründung im Schreiben bezieht sich auf gestiegene Nebenkosten und Grundsteuer.
    Ich bin natürlich besorgt, dass mir der Vermieter die Wohnung kündigt, sollte ich der Erhöhung nicht zustimmen. Das kann er doch innerhalb der gesetzlichen Rahmenfrist von 3 Monaten auch ohne Begründung, oder?

    Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen

    Lilyane

    • Dennis Hundt
      5. September 2016 - 18:37 Antworten

      Haloo Lilyane,

      der Vermieter kann die Miete nicht über den Mietspiegel erhöhen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Petros Sioutis
    8. November 2016 - 23:11 Antworten

    Hallo Herr Hundt,

    Gratulationen an die tolle Seite, hat mir sehr geholfen.

    Ich habe das folgende Problem: Mein Vermieter verlangt von mir eine Mieterhöhung von 30,58E. Meine Miete wäre dann 441,26 Kalt statt 410,68. Die Wohnung ist 75,98 qm und zwischen 1919-49 gebaut. Mietspiegel in Berlin Britz ist 4,88 6,51. Die Wohnung würde dann pro qm 5,81 E kosten. Innerhalb von 3 Jahren würde die Miete auch bis 20% erhöht. Bisher ist es alles in Ordnung.
    Aber: Die Mieterhöhung habe nur ich und ein anderer Nachbar bekommen. Die andere Nachbarn nicht. Wir sind beide Altmieter.
    Eine Sanierung steht bevor und die letzte Erhöhung war vor 15 Monaten! Degewo begründet diese Erhöhung „wegen baulicher Änderungen“ obwohl im Haus nichts gebaut wurde,“wegen gestiegener Betriebskosten“.

    Wenn die Betriebskosten tatsächlich höher sind,wieso werden 2 Mieter ausgesucht?Ist das erlaubt? Natürlich als Begründung dazu kommt die Einhaltung der Kappuzengrenze und des Mietspiegels.Sie haben sicherlich mehrmals das Schreiben gesehen.
    Was würden Sie vorschlagen?Muss ich die Erhöhung akzeptieren?

    Vielen Dank im voraus

    Petros

    • Dennis Hundt
      9. November 2016 - 11:54 Antworten

      Hallo Petros,

      es müssen und könnten z.T. auch garnicht alle Mieten bei allen Mietern im Haus erhöht werden. Die Situation sind ja immer verschieden.

      Ich kann hier zu Ihrer Mieterhöhung leider nichts mehr schreiben – für eine Prüfung muss der Mietvertrag und die Erhöhung vorliegen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

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