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Mieterhöhung nach Wärmedämmung

Insbesondere bei älteren Gebäuden ist es in der Regel so, dass die Wärmedämmung nicht mehr dem aktuellen Standard entspricht, bzw. überhaupt keine Dämmung vorhanden ist. Aus diesem Grund entscheiden sich immer mehr Eigentümer und Vermieter im Zuge einer Modernisierung eine nachträgliche Wärmedämmung des Hauses durchzuführen, um den Wohnwert zu steigern und gleichzeitig die Heizkosten für den Mieter zu senken.

Wird durch eine durchgeführte Wärmedämmung von Außenwänden, Fenstern und gegebenenfalls dem Dach eine spürbare Einsparung an Kosten für Heizenergie erzielt, so ist der Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung nach einer Wärmedämmung gemäß § 559 BGB zu fordern. Die Mieterhöhung bei Modernisierung muss jedoch wie jede andere Mieterhöhung auch im Vorfeld dem Mieter angekündigt werden und dieser muss dieser Mieterhöhung zustimmen.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung nach Wärmedämmung ausfallen?

Nach einer durchgeführten Modernisierung ist der Vermieter dazu berechtigt die Miete entweder auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzuheben oder die Miete um 11 Prozent, der für die Durchführung der Wärmedämmung benötigten Kosten zu erhöhen. Hier haben wir alle Infos zur Mieterhöhung und zu den Mieterhöhungsarten zusammengestellt: Mieterhöhung.

Erhöht der Vermieter die Miete gemäß § 559 Abs.1 um 11 Prozent der entstandenen Modernisierungskosten (diese Srt der Erhöhung ist der der Modernisierung die Regel), so dürfen lediglich die Kosten für die durchgeführte Wärmedämmung der Erhöhung, abzüglich eventuell erhaltener Drittmittel (Förderungen) und Instandhaltungskosten, zugrunde gelegt werden.

Kosten, die beispielsweise durch eine parallel laufende Erneuerung der Außenfassade anfallen, dürfen nicht dem Mieter angelastet werden, da diese unter den Bereich der Instandhaltung fallen. Hierzu könnte man zum Beispiel auch den Austausch der Dachrinne zählen oder Reparaturen am Dach – diese Kosten sind nicht umlagefähig.

Wird die Wärmedämmung an einem Mehrfamilienhaus durchgeführt und sind mehrere Wohneinheiten hiervon betroffen, so müssen die entstandenen Kosten angemessen auf alle Wohneinheiten verteilt werden. Eine Erhöhung um 11 Prozent der Gesamtkosten bei jeder Wohneinheit ist natürlich nicht zulässig.

Den Umfang der zu erwartenden Modernisieung und auch die im Anschluss an die Wärmedämmung zu erwartende Mieterhöhung müssen dem Mieter vor Baubeginn schriftlich mitgeteilt werden.

Innerhalb dieser Ankündigung ist der Vermieter zusätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter die zu erwartende Einsparung durch die Wärmedämmung offen zu legen.

Die endgültige Mieterhöhung nach Wärmedämmung erfolgt jedoch erst nach Abschluss der Baumaßnahmen, wobei die endgültige Mieterhöhung nicht um mehr als 10 Prozent höher ausfallen darf, als in der Ankündigung erwartet. Kündigt der Vermieter also an, dass die Mieterhöhung 40,00 Euro betragen wird, so darf er von dieser Aussage maximal 10 % abweichen. (maximale Erhöhung = 44,00 Euro)

Beispielrechnung für die Mieterhöhung nach der Wärmedämmung

Der Vermieter entstehen für die Wärmedämmung der Fassade Kosten in Höhe von 50.000 Euro. Instandhaltungskosten die ohnehin angefallen wären und nicht umgelegt werden dürfen sind bereits abgezogen.

Das Haus umfasst 10 Zwei-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 50 Quadratmetern (= 500 Quadratmeter Wohnfläche im gesamten Haus). Hier die Rechnung für unsere Muster-Mieterin:

50.000 Euro x 11% = 5.500 Euro = Diese Kosten darf der Vermieter nach der Modernisierung auf alle Mieter zusammen umlegen, pro Jahr.

5.500 Euro / 500 m² (Gesamtwohnfläche) = 11 Euro (Umlage pro Jahr / Quadratmeter)

11 Euro x 50 m² (Wohnung unserer Muster Mieterin) = 550 Euro (Umlage für unsere Wohnung im Jahr)

550 Euro / 12 Monate = 45,83 Euro (Mieterhöhung im Monat für unsere 50 m² große Muster Wohnung)

Fazit: Die Rechnung zeigt, am Anfang standen 50.000 Euro Kosten für die Wärmedämmung. Hierfür zahlt der Mieter nach der Modernisierung gut 45,00 Euro mehr Miete im Monat. Vergessen darf man hierbei aber nicht, dass der Mieter ab sofort auch Nebenkosten spart, weil der Modernisierung dazu beiträgt, den Verbrauch an Heizenergie (z.B. den Heizölverbrauch) zu senken.

Rechte und Pflichten des Mieters bei einer Mieterhöhung nach der Wärmedämmung?


Der Mieter muss in der Regel einer Modernisierung und der danach folgenden Mieterhöhung zustimmen, sofern sich durch die Baumaßnahmen die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern und eine spürbare Einsparung beispielsweise an Heizenergie stattfindet. Da dieses für den Mieter nur schwer zu beurteilen ist, muss der Vermieter diese Einsparungen durch eine Wärmebedarfsberechnung belegen.

Bestehen trotz einer ausführlichen Aufstellung noch Zweifel an der Richtigkeit der geplanten Modernisierung und der daraus folgenden Mieterhöhung nach der Dämmung, so ist es empfehlenswert, seine Zustimmung nur unter Vorbehalt zu geben und gegebenenfalls Widerspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen.

Zusätzlich können ein Anwalt oder der Mieterschutzbund beziehungsweise der Mieterverein hilfreich zur Seite stehen.

Bestehen keine Zweifel an der Richtigkeit der geplanten Modernisierung und der Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB, der Mieter ist jedoch dennoch nicht mit den geplanten Maßnahmen einverstanden, so steht ihm nach § 561 BGB auch hier ein Sonderkündigungsrecht nach Mieterhöhung zu. Hier finden Sie ein entsprechende Muster: Kündigung Mietvertrag – Vorlage



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15 Antworten auf "Mieterhöhung nach Wärmedämmung"

  • Matthias
    25. September 2012 - 13:31 Antworten

    Hallo,

    ich frage mich, inwieweit es eine Rolle spielt wie groß die gedämmte Fläche im Verhältnis zur Wohnungsinnenwandfläche bzw. Außenwandfläche ist.
    Bei uns wurde eine Dämmung angebracht. Allerdings wurde der Balkonbereich ausgespart und zudem haben wir große Fenster. Außerdem ist der Außenwandanteil meiner Wohnung ohnehin sehr gering. Wenn ich das grob überschlage, sieht das folgendermaßen aus.
    Die gedämmte Fläche beträgt ca. 18m². Die gesamte Innenwandfläche beträgt ca. 96 m². Bedeutet knappe 20 % Prozent meiner Wände wurden isoliert.
    Die gesamt Außenwandfläche beläuft sich auf ca. 36 m². Das heißt, dass 50% Prozent der Außenwand gedämmt wurden.
    Bin ich dennoch verpflichtet, die volle Umlage der Kosten zu tragen?

    • Dennis Hundt
      26. September 2012 - 10:11 Antworten

      Hallo Matthias,

      ein einfaches Beispiel: Ein Erdgeschossmieter zahlt auch die Mieterhöhung für die Dämmung des Daches (Modernisierung). Auch wenn er mit dem Dach nichts zu tun hat.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Lisa Dennerle
    19. Oktober 2012 - 14:39 Antworten

    Hallo,
    wenn die Wärmedämmung korrekt angekündigt und durchgeführt wurde, wie lange muss ich denn den Aufschlag bezahlen? Für immer? oder bis die im Beispiel genannten 5.500 Euro „erwirtschaftet“ wurden?
    Mit freundlichem Gruß
    Lisa

    • Dennis Hundt
      20. Oktober 2012 - 09:57 Antworten

      Hallo Lisa,

      die Mieterhöhung wegen einer Modernisierung bleibt für immer bestehen.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Daniel Möller
    28. November 2012 - 18:21 Antworten

    Hallo,

    wir wohnen mit weiteren 5 Parteien in einem Mehrfamilienhaus zur Privatmiete (darunter auch die Vermieter). Nach dem Winter bröckelte der untere Steinputz an der Windseite des Hauses ab. Ohne Vorankündigung, weder mündlich noch schriftlich, wurde dieser Teil (ca. 30-40m2) gedämmt. Und zwar nur im Erdgeschoß, da bereits im oberen Teil der Windseite eine Dämmung vor schätzungsweise 20-30 jahren angebracht wurde. Zudem wurde ein kleiner Teil des Hauses neu verklinkert, jedoch nicht gedämmt. Die Arbeiten wurde im Frühjahr 12 getätigt und im Frühsommer hatten wir dann die Mieterhöhung im Briefkasten, ohne eine konkrete Aufschlüsselung und Einsparpotenzial. Unsere Wohnung beträgt 70m2 und die Erhöhung betrug gut 25€. Nach und nach, durch die Presse und Gespräche mit Bekannten, sind wir nun skeptisch, möchte aber auch kein Fass aufmachen, haben jedoch bedenken, dass spontan getätigte Erneuerungen auf uns Mieter ungefragt umgelegt werden.

    VG
    Daniel Möller

    • Daniel Möller
      28. November 2012 - 20:22 Antworten

      Ergänzung: Die „modernisierte“ Wand, also die Windseite Erdgeschoss, besteht zu einem Drittel aus Steinputz und zu zwei Drittel aus Backsteine.

  • Barbara Baumann
    8. April 2016 - 19:55 Antworten

    Unsere Wohnanlage wird wärmegedämmt. Im Zuge dieser Wärmedämmung bekommen wir auch größere neue Vorstellbalkons. Die alten werden abgerissen.
    Die Wohnanlage besteht aus einem Karree von vier Strassen. Drei davon haben Balkons zum Hof. Die erste Strasse war 2014 dran. Die zweite 2015. Unsere Strasse ist dies Jahr dran (2016). Nun wird die Wärmedämmung bei allen Wohnumgen auf die Miete umgelegt. Die Balkonerneuerung aber wird nur bei den Mietern, die in diesem Jahr dran sind auf die Miete umgelegt.
    Ist das rechtlich korrekt?

    • Dennis Hundt
      10. April 2016 - 02:35 Antworten

      Hallo Barbara,

      wenn Wohnung X einen Balkon bekommt (Modernisierung), hat Wohnung Y damit nichts zu tun. Es wäre ja auch nicht fair, wenn Wohnung Y den Balkon von Wohnung X bezahlt.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Hansheinrich Strauch
    14. Juli 2016 - 11:04 Antworten

    Im Zusammenhang mit der Fassadendämmung sollen auch alle Fenster ausgetauscht werden da die alten nicht mehr Normgerecht seien und wer kommt für die erforderlichen Nacharbeiten (Tapete erneuern u.ä)auf.

    VG Hansheinrich Strauch

    • Dennis Hundt
      14. Juli 2016 - 15:52 Antworten

      Hallo Herr Strauch,

      auch diese Nacharbeiten sind Aufgabe des Vermieters.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

      • Hansheinrich Strauch
        14. Juli 2016 - 18:45 Antworten

        Vielen herzlichen Dank für Ihre schnelle Antwort. Sie haben mir damit sehr weitergeholfen.
        M.f.G. Hansheinrich Strauch

  • Grüßhaber
    14. Juli 2016 - 18:21 Antworten

    Wir wohnen in einer alten Vorkriegsvilla zur Miete. Der Dachboden ist nicht isoliert. Die Isolierung des ersten Stockes ist ziemlich schlecht, da ein Großteil bereits über Jahre, schon bevor wir vor 6 Jahren eingezogen sind, von einem Marder und seinen Nachkommen zerstört worden ist. Außerdem ist der erste Stock nur zur Hälfte ausbebaut, die andere Hälfte ist quasi nicht (mehr) isoliert. Das Dach wurde vermutlich nie erneuert. Permanent, ein paar Mal jährlich, fallen Putzbrocken von dem immer wieder reparierungsbedürftigen Daches in den Garten. Frage: Können im Fall einer kompletten Instantsetzung, also Dach, neue Dämmung usw. irgendwelche Kosten auf unsere Miete umgelegt werden. Aus meiner Sicht müsste schon lange eine neue Dämmung und Dach umgesetzt werden, doch als Instanthaltung, nicht Modernisierung.

    Über eine Antwort bin ich dankbar.
    VG

    • Dennis Hundt
      15. Juli 2016 - 09:16 Antworten

      Hallo Herr Grüßhaber,

      man muss ich in so einem Fall jede Einzelne Position anschauen und abwägen, ob es sich um eine Instandsetzung oder Modernisierung handelt. Oft sind (nur) Teile als Modernisierung auf den Mieter umlegbar.

      Viele Grüße

      Dennis Hundt

  • Redereit
    12. Juni 2017 - 17:24 Antworten

    Hallo,
    wir wohnen in einem Mehrfamilienhaus zur Miete. Nun soll das Haus mit einer Wärmedämmung(14cm Aufbau) ausgestattet werden. Diese Kosten sind umlegbar auf die Miete.
    Gleichzeitig sollen aber auch Dachdeckerarbeiten an den Ortgängen, Dachrinnen und Regenabfallrohren ausgeführt. Gehören diese Kosten nicht zu Instandhaltung, somit nur vom Vermieter zu tragen??

    Danke für Ihre Antwort.

    VG

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