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Mietausfallwagnis

Wer dabei ist, die Immobilienrendite zu berechnen oder wer sich generell mit dem Thema Immobilien als Kapitalanlage beschäftigt, kommt um das so genannte Mietausfallwagnis (MAW) nicht herum.

Was ist das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis ist ein prozentualer Teil der Mieteinnahmen, bei dem der Vermieter davon ausgehen muss, dass er diesen Teil des Mietzinses nicht erhält. Die Gründe, warum die Miete ausfällt, können verschieden sein, z.B.:

  • weil eine Wohnung frei gezogen wird, aber nicht  gleich anschließend weiter vermietet werden kann
  • oder weil der Mieter schlicht seine Miete über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt und schlussendlich aus der Wohnung geklagt werden muss.

Der Wortteil „Wagnis“ in Mietausfallwagnis sagt schon, dass der möglicherweise eintretende Mietausfall nicht exakt festgelegt werden kann. Der Wert kann hoch, tief oder auch normal ausfallen – es ist halt ein Wagnis.

Wie hoch ist das Mietausfallwagnis?

Ein Richtwert für das Mietausfallwagnis sind 2% bis 5% der Mieteinnahmen (jährlich oder monatlich ist egal, da der Wert in Prozent angegeben wird). Man darf hier von der Warmmiete ausgehen, denn sollte ein Mieter seiner Mietzahlung nicht nachkommen, wird er wohl kaum die Nebenkosten separat bezahlen. Der Vermieter hingehen zahlt die Nebenkosten im Voraus – geht mit Heizkosten und Co in Vorleistungen. Steht eine Wohnung leer, trägt der Vermieter die Betriebskosten ebenso. Also, als Richtwert kann man 2% bis 5% der Warmmiete annehmen.

Was bedeuten diese 2% – 5% nun und ist das realistisch? 2% bedeutet, dass eine Wohnung oder ein Haus (wenn man das Mietausfallwagnis auf die ganze Immobilie bezieht) 2 von 100 Monaten leer steht. Man kann auch sagen, jeden 50. Monat. Also folgt nach 4 Jahren und 1 Monat Vermietung ein Monat Leerstand der Immobilie / der Wohnung. (49 Monate Einnahmen, 1 Monat Leerstand)

Bei 5% steht die Immobilie 5 von 100 Monaten leer. Also jeden 20. Monat. Macht 1,5 Jahre und einen Monat Mieteinnahmen, dann folgt ein Monat Leerstand. So einfach ist das. (19 Monate Mietzins, 1 Monat kein Mietzins)


Jetzt könnte man sagen, alle 20 Monate einen Monat Leerstand (bei 5% MAW)? Ist das nicht ein bisschen viel? Möglicherweise. Aber 5% Mietausfallwagnis könnte auch heißen, 38 Monate Vermietung, 2 Monate Leerstand. Die Mietzeit hat sich also verdoppelt und die Neuvermietung dauert in diesem Fall 2 Monate. Die Wohnung steht 2 Monate leer, bevor ein neuer Mieter gefunden wurde. Das kann vorkommen. Ich will zeigen, dass 5% durchaus realistisch sein können. Ganz zu schweigen von Mietern, die möglicherweise Monate ihre Miete nicht zahlen und rausgeklagt werden müssen.

Das Mietausfallwagnis hängt also stark von der Mieterstruktur und von der Lage der Immobilie ab. Ist die Lage gut, gibt es viele Mieter – man kann sich als Vermieter also in der Regel seinen zahlungskräftigen Mieter aussuchen. Zudem sorgt eine gute Lage im Allgemeinen auch für eine nahtlose Weitervermietung (kein Leerstand).

Wenn man auf der Suche nach einem Prozentsatz für das Mietausfallwagnis einer Immobilie ist, muss man also beachten:

  • je besser die Lage / Vermietungssituation, desto geringer kann das Mietausfallwagnis angesetzt werden
  • je schlechter die Lage, desto höher muss das MAW angesetzt werden.

Wozu braucht man das Mietausfallwagnis?

Das Mietausfallwagnis spielt bei der Renditeberechnung einer Immobilie eine entscheidende Rolle. Das Mietausfallwagnis mindert die Rendite einer Immobilie. Ebenso wie die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und die Absetzung für Abnutzung (Afa) (Wertminderung).

Jahresrohmiete (Netto)
– Instandhaltungskosten
– Verwaltungskosten
– Afa
– Mietausfallwagnis (in Euro)
= Reinertrag (vor Steuern)

Berechnung des Mietausfallwagnisses (an einem Beispiel):

Jährliche Mieteinnahmen (Bruttomiete) = 10.000 €
MAW = 4% (angesetzt nach Überlegungen zur Vermietbarkeit, Mieterstruktur und Lage)
Mietausfallwagnis (in Euro) = 10.000 € x 4% = 400 €

Diese 400 € muss man als Vermieter bei der Berechnung der Rendite von der oben genannten Netto- Jahresrohmiete abziehen, um der eigentlichen Rendite (dem Reinertrag) etwas näher zu kommen.

Ich hoffe, mit dem Artikel ein bisschen Licht ins „Dunkel des Mietausfallwagnisses“ gebracht zu haben.

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