Wird beim Kauf oder bei der Anmietung einer Immobilie die Leistungen eines Maklers in Anspruch genommen, so wird der Makler in aller Regel nach Vertragsabschluss erfolgsabhängig bezahlt. Diese Vergütung nennt man Maklercourtage.
Die Höhe Maklercourtage, welche auch als Maklerprovision bezeichnet wird, wird anhand des Kaufpreises der Immobilie oder der Höhe der Nettokaltmiete errechnet und unterliegt lediglich im Bereich der Wohnungsvermietung einer gesetzlichen Regelung.
Die Maklercourtage bei Immobilienverkauf kann hingegen frei zwischen dem Makler und dem Verkäufer bzw. Käufer der Immobilie ausgehandelt werden.
Ob der Verkäufer bzw. Vermieter oder der Käufer bzw. Mieter einer Immobilie die Maklercourtage zahlt ist von Region zu Region verschieden und von Angebot und Nachfrage auf dem Immobilienmarkt abhängig.

Maklercourtage bei Vermietung

Kommt es durch die aktive Vermittlung des Maklers, der im Auftrag des Eigentümers handelt, zum Abschluss eines Mietvertrags, so verlangt der Makler in der Regel bei Vertragsabschluss eine Maklercourtage vom Mieter der Wohnung bzw. Immobilie.
Zum Schutz des Mieters vor Wucher bzw. unlauterem Wettbewerb kann der Makler die Höhe der Courtage nicht, wie beim Immobilienverkauf, frei bestimmen, sonders ist dazu verpflichtet sich an gesetzliche Vorgaben halten, welche im Wohnungsvermittlungsgesetz festgehalten (WoVermRG) sind.
Wichtige Voraussetzung für das Verlangen einer Provision ist es, dass der Mieter vor Vertragsabschluss über die zu zahlende Maklercourtage und die Höhe der Courtage in Kenntnis gesetzt wurde.
Unter Umständen übernimmt auch der Eigentümer bzw. der Vermieter der Wohnung die Zahlung der Maklercourtage. Ist dieses der Fall, kann die Höhe der zu zahlenden Provision, wie auch beim Immobilienkauf, frei zwischen dem Vermieter und dem Makler verhandelt werden und es gelten nicht die Bestimmungen des § 3 WoVermRG.
Makler nehmen die Courtage dann vom Vermieter, wenn die potenziellen Mieter eine große Auswahl an Wohnungen haben (Mietermarkt) und die Wohnung folglich schwer zu vermieten ist.

Die maximale Höhe und Fälligkeit der Provision


Nach dem Wohnraumvermittlungsgesetz ist es dem Makler gestattet, maximal eine Maklercourtage in Höhe von 2 Nettokaltmieten zuzüglich der geltenden Mehrwertsteuer, welche derzeit eine Höhe von 19% hat, vom Mieter zu verlangen.
Beispiel:
Die Nettokaltmiete beträgt 400 Euro. Hieraus lässt sich die Höhe der maximal zulässigen Maklercourtage bei Vermietung wie folgt berechnen:
400,00 Euro x 2 = 800,00 Euro zzgl. 152,00 Euro MwSt = 952,00 Euro maximale Courtagehöhe
Kurzformel: Kaltmiete x 2,38 (inkl. MWst) = Maximale Maklercourtage bei Vermietung
Weitere Gebühren oder Aufwandsentschädigungen dürfen dem Mieter nicht zusätzlich in Rechnung gestellt werden. Ausnahme sind hier Kosten und Aufwendungen des Maklers, welche nachweislich die Höhe von einer Monatsmiete überschreiten – sofern diese Aufwandsentschädigungen vereinbart wurde.
Zulässig ist es auch, dass zwischen Mieter und Makler eine Vereinbarung darüber getroffen wird, dass die Auslagen des Maklers durch den Mieter erstattet werden, sofern kein Mietvertrag zustande kommt.
In der Regel wird die zu zahlenden Maklercourtage direkt bei Vertragsabschluss fällig. Einen Anspruch auf eine Ratenzahlung, wie beispielsweise bei der Zahlung der Mietkaution an den Vermieter, hat der Mieter bei der Provisionszahlung an einen Makler nicht. Dennoch ist es unter Umständen möglich, mit dem Makler eine Ratenzahlung zu vereinbaren.

Hier darf keine Maklercourtage verlangt werden

Ein Wohnung- oder Immobilienmakler ist nur dann dazu berechtigt eine Maklercourtage für ein zustande gekommenes Mietverhältnis zu erheben, wenn er bei der Vermittlung des Mietobjektes aktiv beteiligt war.
Diese Bedingung ist unter anderem im Regelfall bereits dadurch erfüllt, dass der Makler die zu vermietende Wohnimmobilie in der Zeit anbietet, mit dem Kunden die Wohnung oder das Haus besichtigt und im Anschluss daran das Mietverhältnis zustande kommt und der Mietvertrag abgeschlossen wird.
Auch bei Vorhandensein folgenden Tatsachen ist das Erheben einer Maklercourtage nicht zulässig:

  • Der Makler ist gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der zu vermietenden Immobilie.
  • Der Makler ist für Eigentümer der zu vermietenden Immobilie in noch einer anderen Weise, beispielsweise als Hausmeister, tätig.
  • Der Makler kann auch keine Maklercourtage verlangen, wenn der Eigentümer, Verwalter oder Vermieter eine juristische Peron ist (z.B. eine GmbH), an der der Immobilienmakler beteiligt ist.

Des weiteren ist es unzulässig eine Maklercourtage für die Vermittlung einer Sozialwohnung gemäß § 2 Abs 3 WoVermRG zu verlangen.
Auch ist es dem Makler nicht gestattet einen Vorschuss auf die Maklercourtage zu fordern, diese zu vereinbaren oder anzunehmen.

Maklercourtage beim Immobilienkauf oder Immobilienverkauf

Anders als bei der Wohnungsvermietung ist die Höhe der Maklercourtage beim Immobilienkauf nicht gesetzlich festgeschrieben und können zwischen Makler und Käufer bzw. Verkäufer individuell geregelt werden und belaufen sich üblicherweise auf eine Provisionshöhe, die zwischen 3%  und 7% des Kaufpreises liegt. Zusätzlich zur Höhe können bei Immobilienkauf die Vertragspartner auch vereinbaren, wer die Maklercourtage zu zahlen hat.

Höhe, Verteilung und Fälligkeit der Maklercourtage

Folgende Varianten stehen hier den Parteien zur Auswahl:

  • Käufer und Verkäufer teilen sich die zu zahlende Maklercourtage zu gleichen Teilen. Bei der sogenannten geteilten Provision zahlen Käufer und Verkäufer der Immobilie jeweils etwa 3% als Courtage an den Makler.
  • Verkäufer bzw. Käufer tragen allein die Kosten für die Maklercourtage. Die Provisionshöhe ist in diesem Fall sehr stark von der durchschnittlichen Provisionshöhe des entsprechenden Bundeslandes und der Region abhängig. So ist beispielsweise in Berlin und Brandenburg eine Maklercourtage in Höhe von bis zu 7,14% (6% + MwSt) durchaus üblich. In Hessen, Niedersachen, Mecklemburg-Vorpommern, Hamburg und in Teilen von Rheinland-Pfalz und Nordrhein-Westfalen hingegen liegt die durchschnittliche Höhe der Maklerprovision bei rund 5,95%. In den übrigen Bundesländern sind rund 3,57% Maklercourtage durchaus üblich.

Wie auch bei der Vermietung ist es üblich, dass die Maklercourtage bei einem Immobilien- oder Wohnungsverkauf umgehend nach Zustandekommen des Kaufvertrags fällig wird.
Abweichende Vereinbarungen sind eher selten anzutreffen, da die Maklergebühren beim Erwerb einer Immobilie in der Regel bereits bei die Finanzierung mit eingeplant werden und auf diese Weise sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer zur Verfügung stehen.

16 Gedanken zu „Maklercourtage bei Vermietung und Verkauf“

  1. Hallo, ich habe vor kurzem ein Haus gekauft. (in BB) nun soll ich dem Markler 7,14% zahlen und die Verkäufer auch noch zusätzlich 3,57%
    Ist das rechtsmäßig? Bitte um Antwort.

    Antworten
    • Hallo Frau Melzer,
      die 7,14 % Maklercourtage sind in Brandenburg üblich. 6% + Mehrwertsteuer = 7,14%. Ich weiss nicht, was Sie mit dem Verkäufer vereinbart haben, allerdings klingt es für mich erst einmal merkwürdig, wenn Sie eine Art Provision an den Verkäufer der Immobilie zahlen sollen. Ohne weitere Informationen ist eine Stellungnahme schwierig.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  2. Ich soll 7,14% an den Makler zahlen und der Verkäufer soll zusätzlich 3,57% an den Makler zahlen. Wir wurden auch nie gemeinsam darauf hingewiesen. Wir (der Verkäufer und ich) haben uns druch Zufall darüber unterhalten wer was an den Makler zu zahlen hat. Doch fast 11% insgesamt erscheint uns einfach sehr viel.

    Antworten
    • Hallo Frau Melzer,
      jetzt habe ich es verstanden, danke für die Ergänzung. Grundsätzlich ist es in einigen Bundesländern üblich, dass Verkäufer und Käufer sich die Provision teilen. In Berlin und Brandenburg ist es meines Wissens eher unüblich. Leider kenne ich mich auf dem Gebiet einfach zu wenig aus, sodass ich Ihnen hier leider keinen Rat geben kann. Möglicherweise sollten Sie die Vereinbarung von einem Fachmann, z.B. von einem spezialisierten Anwalt, prüfen lassen.
      Beste Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  3. Guten Tag,
    Sie schrieben von „Kaltmiete“, die die Grundlage der Maklerprovision bildet.
    Bezeichnet das die „Eiskaltmiete“ ohne Nebenkosten/Umlagen (Hausverwaltung, Treppenlicht, Gartenpflege, Müll – und natürlich ohne Heizkosten und Strom) oder jene, die dem Vermieter überwiesen wird, also Nettomiete PLUS o.g. Nebenkosten/Umlagen?
    Im vorliegenden Fall will der Makler die Provision für die Miete PLUS Umlagen.
    Herzlichen Dank.
    Schmidt

    Antworten
    • Hallo Herr Schmidt,
      die Kaltmieter meint die Miete der Wohnung, ohne jegliche Nebenkosten. Bei Wohnraummietverhältnissen kann der Makler maximal 2,38 Kaltmieten Maklercourtage verlangen (inkl. MwSt.).
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
  4. Hallo, bei mir hat sich folgender Fall eingestellt. Mein Arbeitgeber hat sich dazu bereiterklärt die Maklerprovision für mich zu übernehmen, allerdings musste ich erstmal in Vorleistung treten. Soweit so gut, mein Arbeitgeber hat meine Provision übernommen und ich bekam vom Makler eine Gutschrift überwiesen. Hier der Haken, die Gutschrift wurde um eine Bearbeitungsgebühr reduziert. Darf ein Makler diese Gebühr verlangen oder sollten nicht alle Kosten die auf seiner Seite anfallen durch die Maklerprovision gedeckt sein?
    Besten Dank!
    Viele Grüße,
    Ralf

    Antworten
    • Hallo Ralf,
      Ihr Fall ist schon etwas besonders. Durch die doppele Zahlung ist ein Mehraufwand entstanden. Normalerweise könnte man meinen, das kann der Makler für einen guten Kunden auch so übernehmen. Allerdings ist die Vergütung für das Handling der beiden Zahlung in gewisser weise auch nachvollziehbar.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

      Antworten
      • Guten Morgen Herr Hundt,
        erstmal vielen Dank für Ihre Antwort. Der Fall ist in der Tat etwas besonderes, zumal sich der Makler nicht sicher ist um was für eine Bearbeitungsgebühr es sich handelt (Mahngebühr an meinen Arbeitgeber da die Provision erst zu Monatsende überwiesen wurde, wie in einem Großkonzern üblich oder um eine Bearbeitungsgebühr wegen Rechnungserstellung). Ich habe das Thema mit meinem Rechtschutz aufgenommen und es liegt wohl eine Ordnungswidrigkeit vor da keine zusätzlichen Gebühren verlangt werden dürfen und die Höhe der Bearbeitungsgebühr, im Falle einer Rücküberweisung sittenwidrig ist. Falls Interesse besteht, kann ich über den weiteren Werdegang berichten, falls ein anderer Mieter in eine ähnliche Situation kommen sollte.
        Beste Grüße,
        Ralf

        Antworten
  5. Guten Abend Herr Hundt,
    nie hatten wir mit einem Makler zu tun. Zum ersten Mal hatten wir eine Anzeige von einem Makler in Anspruch genommen. Wir mussten den Vertrag unterschrieben, obwohl wir zuerst um eine Reservierung der besichtigten Wohnung gebeten hatten. Die Courtage haben wir auch in den folgenden 2-3 Tagen überwiesen, obwohl die Anmietung erst in drei Monaten folgt. Jetzt ist in unserem Haus eine Wohnung frei, die uns mehr zuspricht und die wir ohne Maklergebüren haben könnten. Wir haben unsere Maklerin angerufen und ihr die Situation erklärt. Sie hat aber sofort gesagt, dass die gezahlte Maklergebühr bekommen wir nicht zurück, um einen anderen Mieter für die Wohnung wird sie sich kümmern. Ist das rechtlich. Darf sie die volle Courtage behalten?

    Antworten
    • Hallo Frieda,
      wenn Sie den Mietvertrag abgeschlossen haben, hat der Makler in meinen Augen sind Pflicht getan und Sie können die Provision nicht zurückverlangen.
      Viele Grüße
      Dennis Hundt

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  6. Ein Makler hat mir für die Vermittlung einer Wohnung, welche ich nicht angemietet habe, eine Rechnung in Höhe von 2 Monatskaltmieten gestellt. Wie gesagt ist der Mietvertrag nie zustande gekommen. Bei der Wohnungsbesichtigung habe ich meine Kontaktinfos in ein Formular eingetragen, ein Zeuge von mir war auch zugegen. Im nachhinein will man mir nun weiß machen, dass ich mit dieser Erklärung die Wohnung reserviert hätte und deswegen und weil ich die Wohnung nicht genommen habe nun die Courtage zu bezahlen hätte! Vor Ort hat man mir und meinem Zeugen nichts davon erzählt!
    Wie sollte ich mich nun verhalten?

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  7. Hallo
    Ich habe oft bei befristeten Mieten unter 6 Monaten gelesen, dass Makler nicht die vollen zwei Monatsmieten berechnen. Jetzt gelang ich an ein Büro, dass dies in diesem Fall jedoch tat. Ist dies rechtens? Geben die anderen Agenturen nur aus Nettigkeit so niedrige Provisionen an.
    Gruß
    Oliver

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