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Kündigung bei Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter einer Wohnung, so endet das bestehende Mietverhältnis nicht automatisch mit dem Tod des Mieters, sondern es besteht ein gesetzliches Eintrittsrecht für die hinterbliebenen Verwandten oder Mitbewohner des Verstorbenen, welches innerhalb des § 563 BGB festgelegt ist.

Der Paragraph, der das Eintrittsrecht bei Tod des Mieters regelt, legt zudem nicht nur fest, welche Personengruppen ein Eintrittsrecht in den bestehenden Mietvertrag haben, sondern legt auch die Reihenfolge fest, in welcher von diesem Recht Gebrauch gemacht werden darf und welche Kündigungsfristen bei Tod des Mieters zu beachten sind, sofern ein Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht gewünscht wird.

Artikel-Gliederung:

Was ist das Eintrittsrecht, wer kann davon Gebrauch machen und wie wird es angewandt?

  • Rangfolge des Eintrittsrechts
  • Wie erfolgt das Eintrittsrecht und wie kann es abgelehnt werden?

Wie erfolgt die Kündigung bei Tod des Mieters?

  • Durch andere im Mietvertrag aufgeführten Mieter.

Fazit

Was ist das Eintrittsrecht, wer kann davon Gebrauch machen und wie wird es angewandt?

Sind neben dem Verstorbenen noch weitere Personen innerhalb des Mietvertrages eingetragen und haben diesen auch mit unterschrieben, so wird das bestehende Mietverhältnis mit den vorhandenen Mietern weitergeführt. Eine Änderung des bestehenden Mietvertrages ist in der Regel hierbei nicht notwendig.

Ist der verstorbene Mieter jedoch alleiniger Mieter einer Wohnung gewesen, so besteht ein gesetzliches Eintrittsrecht nach § 563 BGB für bestimmte Personengruppen, die mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Haushalt lebten, mit ihm verwandt waren oder als Erben eingesetzt wurden.

Der Gesetzgeber legt hier eine Rangfolge fest, in der das Eintrittsrecht besteht:

  • An erster Stelle besteht für den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner das Recht, in das Mietverhältnis einzutreten.
  • Macht dieser keinen Gebrauch vom Eintrittsrecht, so folgen an zweiter Stelle in der Rangfolge die Kinder des Verstorbenen und der Lebenspartner.
  • Erst wenn weder der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner oder die Kinder in das Mietverhältnis eintreten wollen, können die Personen eintreten, mit denen der Verstorbene einen dauerhaften gemeinsamen Haushalt geführt hat, vom Eintrittsrecht Gebrauch machen.
  • Sind weder Angehörige noch Mitbewohner vorhanden oder nimmt niemand vom Eintrittsrecht Gebrauch, so steht dieses an letzter Stelle der Rangfolge den Erben des Verstorbenen zu.

Das Eintrittsrecht nach § 563 BGB tritt automatisch in Kraft. Es bedarf somit von den berechtigten keine Antragsstellung oder Zustimmung. Möchten diese jedoch von ihrem Eintrittrecht keinen Gebrauch machen, so müssen sie dieses innerhalb einer Frist, die auch als Überlegungsfrist bekannt ist, dem Vermieter möglichst schriftlich erklären.

Die gesetzliche Überlegungsfrist beträgt nach § 563 Abs . 3 BGB 1 Monat nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters.

Diese Erklärung gegenüber dem Vermieter ist ohne Einhalten von Kündigungsfristen gültig, diese müssen jedoch bei einer Wohnungskündigung beim Tod des Mieters durch andere, im Mietvertrag aufgeführte Personen eingehalten werden.

Wie erfolgt die Kündigung bei Tod des Mieters?

Sind neben dem Mieter noch andere Personen innerhalb des bestehenden Mietvertrages eingetragen, so können diese das Mietverhältnis auch nach Tod des Mieters ohne Einschränkungen fortführen.

Wünschen Sie dieses nicht, so steht Ihnen das Recht der außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu. Dem zufolge müssen sie den Mietvertrag schriftlich mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Auch hier gilt eine Überlegungsfrist von 1 Monat nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters. Ist diese Überlegungsfrist verstrichen, so kann von den überlebenden Mietern lediglich eine ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten erfolgen.

Erben des Verstorbenen haben, sofern niemand vom Eintrittsrecht genutzt hat, ebenfalls das Recht zur Kündigung bei Tod des Mieters. Hier gilt ebenfalls eine Überlegungsfrist von 1 Monat nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters, in der das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist schriftlich gekündigt werden kann. Ist diese Frist verstrichen, so kann lediglich eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen.

Auch der Vermieter hat unter bestimmten Voraussetzungen das Recht den Mietvertrag nach Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Diese Voraussetzungen sind innerhalb des § 563 Abs. 4 BGB und § 564 BGB festgelegt und besagen, dass der Vermieter einen bestehenden Mietvertrag bei Tod des Mieters außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nur dann kündigen darf, wenn:

  • Der gegen die in den Mietvertrag eingetretene Person ein wichtiger Grund vorliegt und er diese benennen kann. Gründe können beispielsweise eine persönliche Feindschaft zwischen Vermieter und der Person sein aber auch eine eventuelle Drogenabhängigkeit kann als wichtiger Grund angesehen werden. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit den Beruf als Grund an zuerkennen. Vor allem wenn die Ausübung des Berufes den häuslichen Frieden beeinträchtigen kann. Als Beispiels könnten Berufe wie Schlagzeuger, Posaunist, Opernsänger oder Ähnliches genannt werden. Hier muss aber im Einzelfall unter Berücksichtigung der individuellen Gegebenheiten entschieden werden.
  • Treten nach dem Tod des Mieters keine eintrittsberechtigten Personen in das Mietverhältnis ein oder wird nicht von Ihnen fortgesetzt, so geht das Mietverhältnis auf die Erben des Verstorbenen über. In diesem Fall hat der Vermieter das Recht, den Mietvertrag nach Tod des Mieters außerordentlich mit gesetzlicher Frist innerhalb 1 Monats nach Kenntnisnahme vom Eintritt des Erben zu kündigen. Hierbei muss jedoch der Vermieter kein berechtigtes Interesse an der Kündigung mehr benötigt

Anders als bei einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter muss der Vermieter sich bei einer Kündigung bei Tod des Mieters nicht an die im § 573 c BGB gestaffelten Kündigungsfristen halten. Bei einer Kündigung nach Tod des Mieters gilt auch für den Vermieter grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Fazit

Abweichende Vereinbarungen über das Eintrittsrecht oder eine Kündigung bei Tod des Mieters im Mietvertrag, die sich nachteilig auf die Rechte der eintrittsberechtigten Personen oder Erben auswirken sind grundsätzlich unwirksam.

Da nach dem Tod eines Mieters, die eine Kündigung der Wohnung oder den Eintritt in den Mietvertrag zur Folge haben, noch weitere Faktoren berücksichtigt werden müssen, ist es auf jeden Fall ratsam das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, damit es nicht zu Unstimmigkeiten oder Missverständnissen kommt.

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